А теперь главный вопрос по этим 19 трлн наличных.
Это вообще какие деньги?
Потому что когда человек слышит «наличка на руках у россиян выросла», он сразу представляет бабушкин пакет с долларами, юани в коробке из-под обуви и евро, которые лежат так давно, что уже сами не верят в европейскую мечту.
Но нет.
Когда говорят про 19 трлн рублей наличных в обращении, речь идет именно про рублевую наличность.
Купюры. Монеты. Деньги вне банковской системы в физическом виде.
То есть это не статистика «сколько долларов россияне спрятали под матрас».
Это рубли.
Но расслабляться рано, потому что рядом есть другая интересная цифра: физлица в последние месяцы действительно активнее покупали валюту. В марте чистые покупки выросли до 65,2 млрд рублей, а в апреле — уже до 108 млрд.
Вот это уже похоже на движение в сторону валютной заначки.
И логика у людей понятная.
Доллар дешевеет — хочется купить.
Рубль крепкий — кажется, что это шанс.
Ставки по вкладам могут снижаться — появляется тревога.
Инфляция никуда не умерла — просто делает вид, что прилегла отдохнуть.
И человек думает:
«А может, взять немного валюты? Вдруг потом опять будет по 100, а я буду сидеть красивый, как финансовый гений».
Проблема в том, что так думают многие.
А когда многие одновременно начинают искать спасение в валюте, золоте, бетоне или наличке — рынок быстро превращается в очередь людей, которые все решили быть умнее инфляции.
Можно ли разбогатеть на валюте?
Теоретически можно.
Практически — чаще люди покупают доллар «на всякий случай», потом смотрят на курс каждый день, нервничают, пересчитывают, ругают ЦБ, нефть, Америку, соседа и в итоге не понимают, у них инвестиция или тревожная игрушка.
Валюта под подушкой — это не стратегия.
Это способ сказать себе: «Я что-то сделал».
Иногда это правильно как часть подушки.
Но если весь план звучит как «куплю доллар, он вырастет, и я разбогатею» — это уже не инвестиции, а финансовая лотерея с патриотическим уклоном наоборот.
С недвижимостью, кстати, похожая история.
Люди держат рубли наличными, держат вклады, покупают валюту, смотрят на золото, потом приходят к бетону и говорят:
«А тут хотя бы понятно, что я покупаю».
Квартира стоит.
Ее можно сдавать.
В ней можно жить.
Ее можно продать.
Она не зависит от того, работает ли банкомат и есть ли мобильный интернет.
Но и бетон не волшебная таблетка.
Плохая квартира в плохой локации не становится хорошей только потому, что доллар вас напугал.
Главная мысль простая.
Рост наличных — это не доказательство, что все побежали в валюту.
Но это симптом недоверия.
Люди хотят держать деньги ближе к себе. В руках, на вкладе, в валюте, в золоте, в квартире — где угодно, лишь бы не чувствовать себя пассажиром без руля.
И если рубль начнет слабеть, часть этих денег действительно может побежать искать убежище.
Кто-то купит доллар.
Кто-то золото.
Кто-то квартиру.
Кто-то телевизор 85 дюймов, потому что «ну а что, деньги все равно обесцениваются».
Вот последний вариант, конечно, самый народный.
Так что вопрос не в том, надо ли хранить все в рублях, валюте или бетоне.
Вопрос в стратегии.
Если деньги лежат без плана — это не капитал.
Это тревога в купюрах.
И она тоже обесценивается.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #экономика
Это вообще какие деньги?
Потому что когда человек слышит «наличка на руках у россиян выросла», он сразу представляет бабушкин пакет с долларами, юани в коробке из-под обуви и евро, которые лежат так давно, что уже сами не верят в европейскую мечту.
Но нет.
Когда говорят про 19 трлн рублей наличных в обращении, речь идет именно про рублевую наличность.
Купюры. Монеты. Деньги вне банковской системы в физическом виде.
То есть это не статистика «сколько долларов россияне спрятали под матрас».
Это рубли.
Но расслабляться рано, потому что рядом есть другая интересная цифра: физлица в последние месяцы действительно активнее покупали валюту. В марте чистые покупки выросли до 65,2 млрд рублей, а в апреле — уже до 108 млрд.
Вот это уже похоже на движение в сторону валютной заначки.
И логика у людей понятная.
Доллар дешевеет — хочется купить.
Рубль крепкий — кажется, что это шанс.
Ставки по вкладам могут снижаться — появляется тревога.
Инфляция никуда не умерла — просто делает вид, что прилегла отдохнуть.
И человек думает:
«А может, взять немного валюты? Вдруг потом опять будет по 100, а я буду сидеть красивый, как финансовый гений».
Проблема в том, что так думают многие.
А когда многие одновременно начинают искать спасение в валюте, золоте, бетоне или наличке — рынок быстро превращается в очередь людей, которые все решили быть умнее инфляции.
Можно ли разбогатеть на валюте?
Теоретически можно.
Практически — чаще люди покупают доллар «на всякий случай», потом смотрят на курс каждый день, нервничают, пересчитывают, ругают ЦБ, нефть, Америку, соседа и в итоге не понимают, у них инвестиция или тревожная игрушка.
Валюта под подушкой — это не стратегия.
Это способ сказать себе: «Я что-то сделал».
Иногда это правильно как часть подушки.
Но если весь план звучит как «куплю доллар, он вырастет, и я разбогатею» — это уже не инвестиции, а финансовая лотерея с патриотическим уклоном наоборот.
С недвижимостью, кстати, похожая история.
Люди держат рубли наличными, держат вклады, покупают валюту, смотрят на золото, потом приходят к бетону и говорят:
«А тут хотя бы понятно, что я покупаю».
Квартира стоит.
Ее можно сдавать.
В ней можно жить.
Ее можно продать.
Она не зависит от того, работает ли банкомат и есть ли мобильный интернет.
Но и бетон не волшебная таблетка.
Плохая квартира в плохой локации не становится хорошей только потому, что доллар вас напугал.
Главная мысль простая.
Рост наличных — это не доказательство, что все побежали в валюту.
Но это симптом недоверия.
Люди хотят держать деньги ближе к себе. В руках, на вкладе, в валюте, в золоте, в квартире — где угодно, лишь бы не чувствовать себя пассажиром без руля.
И если рубль начнет слабеть, часть этих денег действительно может побежать искать убежище.
Кто-то купит доллар.
Кто-то золото.
Кто-то квартиру.
Кто-то телевизор 85 дюймов, потому что «ну а что, деньги все равно обесцениваются».
Вот последний вариант, конечно, самый народный.
Так что вопрос не в том, надо ли хранить все в рублях, валюте или бетоне.
Вопрос в стратегии.
Если деньги лежат без плана — это не капитал.
Это тревога в купюрах.
И она тоже обесценивается.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #экономика
Коворкинг в жилом комплексе — это уже не «прикольная фишка для буклета».
Это нормальная бытовая необходимость.
Особенно если в ЖК много студий.
Потому что давайте честно: студия — это когда кровать, кухня, ноутбук, сушилка и экзистенциальный кризис живут в одном помещении.
И если человек работает из дома, то через пару месяцев он уже не понимает, где он ест, где спит, где зарабатывает деньги и почему холодильник стал коллегой.
Раньше коворкинг в ЖК выглядел как маркетинговая игрушка.
Поставили пару столов в лобби, повесили лампу, назвали это «пространством для резидентов». Красиво. Бесполезно. Примерно как фитнес-зона из двух турников под дождем.
Но сейчас все поменялось.
Удаленка, гибридный график, фриланс, маленькие квартиры, студии, молодые специалисты, предприниматели — все это делает коворкинг не роскошью, а продолжением квартиры.
Потому что квартира может быть маленькой.
Но жизнь не должна быть маленькой.
Нормальный коворкинг в ЖК — это когда ты не едешь через полгорода в кафе, где рядом кто-то орет в телефон, бариста молотит кофе, а твоя онлайн-встреча звучит как репортаж из мясорубки.
Ты просто спустился вниз.
Сел за нормальный стол.
Включил ноутбук.
Поработал.
Провел созвон.
Не мешал домашним.
Не сидел на кухне между кастрюлей и стиральной машиной.
И вот это уже реальный комфорт.
Но есть нюанс.
Коворкинг должен быть коворкингом, а не «уголком страдания у входа».
Нужны рабочие места, нормальный свет, розетки, акустика, интернет, переговорные, приватность, возможность спокойно поговорить по видео, а не шептать в ноутбук, пока мимо идет сосед с самокатом и пакетом из «Пятерочки».
Если этого нет — это не коворкинг.
Это декорация для презентации.
И вот я реально не понимаю, как в 2026 году можно строить нормальный комфорт-класс без такого пространства.
Особенно если в проекте много студий и однушек.
Вы продаете людям компактное жилье.
Окей.
Тогда дайте им нормальную инфраструктуру за пределами квартиры.
Коворкинг, лаунж, переговорную, детскую комнату, кладовые, нормальный двор, спорт, места для встреч.
Потому что если человек живет в 24 метрах, дом должен компенсировать ему часть жизни общими пространствами.
Иначе получается красиво только на плане.
На плане студия — «рациональный формат».
В жизни — «я работаю из кровати, ем за рабочим столом и провожу Zoom так, чтобы не было видно носков на батарее».
Коворкинг — это не про понты.
Это про сценарий жизни.
Про то, что дом должен быть больше, чем дверь в вашу квартиру.
Особенно если сама квартира маленькая.
Если выбираете новостройку в СПб или Ленобласти — смотрите не только на метры и цену.
Смотрите, что дом дает вам сверх квартиры.
Потому что иногда разница между «нормально жить» и «терпеть в бетоне» находится не в планировке, а на первом этаже.
Писать можно сюда: @gen_agent
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #комфорткласс
Это нормальная бытовая необходимость.
Особенно если в ЖК много студий.
Потому что давайте честно: студия — это когда кровать, кухня, ноутбук, сушилка и экзистенциальный кризис живут в одном помещении.
И если человек работает из дома, то через пару месяцев он уже не понимает, где он ест, где спит, где зарабатывает деньги и почему холодильник стал коллегой.
Раньше коворкинг в ЖК выглядел как маркетинговая игрушка.
Поставили пару столов в лобби, повесили лампу, назвали это «пространством для резидентов». Красиво. Бесполезно. Примерно как фитнес-зона из двух турников под дождем.
Но сейчас все поменялось.
Удаленка, гибридный график, фриланс, маленькие квартиры, студии, молодые специалисты, предприниматели — все это делает коворкинг не роскошью, а продолжением квартиры.
Потому что квартира может быть маленькой.
Но жизнь не должна быть маленькой.
Нормальный коворкинг в ЖК — это когда ты не едешь через полгорода в кафе, где рядом кто-то орет в телефон, бариста молотит кофе, а твоя онлайн-встреча звучит как репортаж из мясорубки.
Ты просто спустился вниз.
Сел за нормальный стол.
Включил ноутбук.
Поработал.
Провел созвон.
Не мешал домашним.
Не сидел на кухне между кастрюлей и стиральной машиной.
И вот это уже реальный комфорт.
Но есть нюанс.
Коворкинг должен быть коворкингом, а не «уголком страдания у входа».
Нужны рабочие места, нормальный свет, розетки, акустика, интернет, переговорные, приватность, возможность спокойно поговорить по видео, а не шептать в ноутбук, пока мимо идет сосед с самокатом и пакетом из «Пятерочки».
Если этого нет — это не коворкинг.
Это декорация для презентации.
И вот я реально не понимаю, как в 2026 году можно строить нормальный комфорт-класс без такого пространства.
Особенно если в проекте много студий и однушек.
Вы продаете людям компактное жилье.
Окей.
Тогда дайте им нормальную инфраструктуру за пределами квартиры.
Коворкинг, лаунж, переговорную, детскую комнату, кладовые, нормальный двор, спорт, места для встреч.
Потому что если человек живет в 24 метрах, дом должен компенсировать ему часть жизни общими пространствами.
Иначе получается красиво только на плане.
На плане студия — «рациональный формат».
В жизни — «я работаю из кровати, ем за рабочим столом и провожу Zoom так, чтобы не было видно носков на батарее».
Коворкинг — это не про понты.
Это про сценарий жизни.
Про то, что дом должен быть больше, чем дверь в вашу квартиру.
Особенно если сама квартира маленькая.
Если выбираете новостройку в СПб или Ленобласти — смотрите не только на метры и цену.
Смотрите, что дом дает вам сверх квартиры.
Потому что иногда разница между «нормально жить» и «терпеть в бетоне» находится не в планировке, а на первом этаже.
Писать можно сюда: @gen_agent
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #комфорткласс
Северный намыв Васильевского острова уже подбирается к старту.
Но сначала давайте честно посмотрим на южный.
Потому что еще лет 10 назад намыв выглядел как место, где Петербург решил потренироваться быть Дубаем, но забыл взять с собой климат, деньги и нормальную дорогу.
Песок.
Ветер.
Стройка.
Три дороги.
Бетонные коробки.
И ощущение, что тебя высадили где-то между Финским заливом и градостроительным экспериментом.
Сегодня южный намыв уже совсем другой.
Не идеальный. Не сказочный. Не «новая Петроградка», как любят рассказывать особо вдохновленные буклеты.
Но это уже не пустырь с видом на обещания.
Появились школы, детские сады, дороги, дворы, коммерция, общественные пространства. Построена школа Газпрома на 1650 мест. Открыты городские школы. На намыве появилась новая поликлиника на 800 посещений в смену — для Васильевского острова это вообще событие, а не просто галочка в отчете.
Да, проблем хватает.
Ветер там по-прежнему не интерьерная деталь, а полноценный участник сделки. Парковки, ЗСД, выезды, плотность, стройка вокруг, инфраструктура «в процессе» — все это никуда не исчезло.
Но район взрослеет.
И вот это важно.
Потому что главный аргумент против намыва обычно звучит так:
«Да кому это надо? Там же было поле и песок».
Было.
Но недвижимость покупают не только в точке «сегодня». Ее часто покупают в точке «что здесь будет через 5–7 лет».
И южный намыв как раз показывает, как локация проходит путь от «что это вообще такое» до «ну слушай, тут уже есть жизнь».
Теперь очередь подходит к северному намыву.
По нему уже идут градостроительные движения: планировки, обсуждения, инженерия, будущие кварталы, социальные объекты, озеленение, дороги.
И ближе к концу года рынок вполне может увидеть первые проекты на северной части.
Вот там и начнется самое интересное.
Потому что старт новой территории — это всегда момент, где можно зайти раньше массового спроса.
Но это и момент максимального риска.
На старте продают будущее.
Не готовый район.
Не готовую школу.
Не готовый парк.
Не готовую жизнь.
А веру в то, что все это появится.
Поэтому северный намыв будет историей не для тех, кто хочет «зайти и сразу жить как в центре».
Это история для тех, кто понимает горизонт, умеет ждать и готов покупать не только квадратные метры, но и развитие территории.
И вот тут надо быть особенно трезвым.
Северный намыв может стать сильной локацией. Вода, Васильевский остров, новые кварталы, будущая инфраструктура, дефицит земли, статус.
Но он точно не будет дешевым подарком от рынка.
И точно не будет без вопросов.
Намыв — это всегда красиво на рендере и очень требовательно в реальности.
Поэтому если ждать старт северного намыва, то не с мыслью «о, сейчас схвачу мечту у воды».
А с нормальными вопросами:
кто застройщик;
какая очередь;
какие сроки;
что с дорогами;
что с социалкой;
что с паркингом;
что с ветром, водой, инженерией и ценой выхода.
Потому что квартира у залива — это не только вид.
Это еще сценарий жизни.
Южный намыв уже прошел часть пути от песка до района.
Северный только начинает.
И вот на старте как раз важно не хлопать ушами, но и не покупать глазами.
Если хотите попасть в лист ожидания по будущим проектам северного намыва и разобрать их до старта продаж — пишите.
Писать можно сюда: @gen_agent
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #намывВО
Но сначала давайте честно посмотрим на южный.
Потому что еще лет 10 назад намыв выглядел как место, где Петербург решил потренироваться быть Дубаем, но забыл взять с собой климат, деньги и нормальную дорогу.
Песок.
Ветер.
Стройка.
Три дороги.
Бетонные коробки.
И ощущение, что тебя высадили где-то между Финским заливом и градостроительным экспериментом.
Сегодня южный намыв уже совсем другой.
Не идеальный. Не сказочный. Не «новая Петроградка», как любят рассказывать особо вдохновленные буклеты.
Но это уже не пустырь с видом на обещания.
Появились школы, детские сады, дороги, дворы, коммерция, общественные пространства. Построена школа Газпрома на 1650 мест. Открыты городские школы. На намыве появилась новая поликлиника на 800 посещений в смену — для Васильевского острова это вообще событие, а не просто галочка в отчете.
Да, проблем хватает.
Ветер там по-прежнему не интерьерная деталь, а полноценный участник сделки. Парковки, ЗСД, выезды, плотность, стройка вокруг, инфраструктура «в процессе» — все это никуда не исчезло.
Но район взрослеет.
И вот это важно.
Потому что главный аргумент против намыва обычно звучит так:
«Да кому это надо? Там же было поле и песок».
Было.
Но недвижимость покупают не только в точке «сегодня». Ее часто покупают в точке «что здесь будет через 5–7 лет».
И южный намыв как раз показывает, как локация проходит путь от «что это вообще такое» до «ну слушай, тут уже есть жизнь».
Теперь очередь подходит к северному намыву.
По нему уже идут градостроительные движения: планировки, обсуждения, инженерия, будущие кварталы, социальные объекты, озеленение, дороги.
И ближе к концу года рынок вполне может увидеть первые проекты на северной части.
Вот там и начнется самое интересное.
Потому что старт новой территории — это всегда момент, где можно зайти раньше массового спроса.
Но это и момент максимального риска.
На старте продают будущее.
Не готовый район.
Не готовую школу.
Не готовый парк.
Не готовую жизнь.
А веру в то, что все это появится.
Поэтому северный намыв будет историей не для тех, кто хочет «зайти и сразу жить как в центре».
Это история для тех, кто понимает горизонт, умеет ждать и готов покупать не только квадратные метры, но и развитие территории.
И вот тут надо быть особенно трезвым.
Северный намыв может стать сильной локацией. Вода, Васильевский остров, новые кварталы, будущая инфраструктура, дефицит земли, статус.
Но он точно не будет дешевым подарком от рынка.
И точно не будет без вопросов.
Намыв — это всегда красиво на рендере и очень требовательно в реальности.
Поэтому если ждать старт северного намыва, то не с мыслью «о, сейчас схвачу мечту у воды».
А с нормальными вопросами:
кто застройщик;
какая очередь;
какие сроки;
что с дорогами;
что с социалкой;
что с паркингом;
что с ветром, водой, инженерией и ценой выхода.
Потому что квартира у залива — это не только вид.
Это еще сценарий жизни.
Южный намыв уже прошел часть пути от песка до района.
Северный только начинает.
И вот на старте как раз важно не хлопать ушами, но и не покупать глазами.
Если хотите попасть в лист ожидания по будущим проектам северного намыва и разобрать их до старта продаж — пишите.
Писать можно сюда: @gen_agent
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #намывВО
Семейная ипотека под 6% осталась. Только дверь стала уже
Семейная ипотека вроде бы на месте.
Ставка до 6%, программа продлена до 2030 года, красивые слова сказаны, плакаты можно не снимать. На первый взгляд — все живы, можно выдыхать.
Но есть нюанс. Как обычно, не маленький. Такой нюанс, который уже занял полквартиры и просит прописку.
Раньше семейка была шире. Один ребенок, двое детей, разные сценарии, больше воздуха. Сейчас программа стала заметно более адресной: ребенок до 6 лет, ребенок с инвалидностью, отдельные условия для семей с двумя несовершеннолетними детьми в ограниченной географии.
То есть вывеска осталась: «семейная ипотека».
А внутри уже не прежний магазин.
Боль покупателя простая: люди слышат «6% до 2030 года» и думают, что можно спокойно ждать. Типа программа стоит, квартира стоит, жизнь стоит. Красота.
Только недвижимость так не работает.
Пока человек ждет «идеальный момент», у него может поменяться не только цена квартиры. У него может поменяться право на программу, возраст ребенка, требования банка, первый взнос, одобрение, лимит, ставка по комбинированной части.
И потом начинается классика жанра:
«А почему нам уже нельзя?»
«А почему первый взнос больше?»
«А почему банк одобрил меньше?»
«А почему квартира подорожала?»
Потому что рынок не мама. Он не будет ждать, пока вы морально созреете.
Семейная ипотека осталась. Но она перестает быть кнопкой «купить квартиру дешево». Она становится фильтром: кто подходит, кто успел, кто проходит по доходу, кто нашел объект, кто не завис в режиме «я еще подумаю».
Если думаете покупать по семейной ипотеке в СПб или Ленобласти — лучше сначала проверить свою ситуацию по цифрам, а потом уже слушать сказки про «успеем потом».
Потом — это самое дорогое слово в недвижимости.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #семейнаяипотека
Семейная ипотека вроде бы на месте.
Ставка до 6%, программа продлена до 2030 года, красивые слова сказаны, плакаты можно не снимать. На первый взгляд — все живы, можно выдыхать.
Но есть нюанс. Как обычно, не маленький. Такой нюанс, который уже занял полквартиры и просит прописку.
Раньше семейка была шире. Один ребенок, двое детей, разные сценарии, больше воздуха. Сейчас программа стала заметно более адресной: ребенок до 6 лет, ребенок с инвалидностью, отдельные условия для семей с двумя несовершеннолетними детьми в ограниченной географии.
То есть вывеска осталась: «семейная ипотека».
А внутри уже не прежний магазин.
Боль покупателя простая: люди слышат «6% до 2030 года» и думают, что можно спокойно ждать. Типа программа стоит, квартира стоит, жизнь стоит. Красота.
Только недвижимость так не работает.
Пока человек ждет «идеальный момент», у него может поменяться не только цена квартиры. У него может поменяться право на программу, возраст ребенка, требования банка, первый взнос, одобрение, лимит, ставка по комбинированной части.
И потом начинается классика жанра:
«А почему нам уже нельзя?»
«А почему первый взнос больше?»
«А почему банк одобрил меньше?»
«А почему квартира подорожала?»
Потому что рынок не мама. Он не будет ждать, пока вы морально созреете.
Семейная ипотека осталась. Но она перестает быть кнопкой «купить квартиру дешево». Она становится фильтром: кто подходит, кто успел, кто проходит по доходу, кто нашел объект, кто не завис в режиме «я еще подумаю».
Если думаете покупать по семейной ипотеке в СПб или Ленобласти — лучше сначала проверить свою ситуацию по цифрам, а потом уже слушать сказки про «успеем потом».
Потом — это самое дорогое слово в недвижимости.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #семейнаяипотека
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
С 1 июля снова могут обрезать семейку(
На Петровском острове согласовали новый жилой дом.
Прямо напротив моста.
То есть локация сразу в жанре: «жить красиво, смотреть на воду и немного чувствовать себя троллем, который охраняет въезд на остров».
Место, конечно, мощное.
Петровский проспект, Малая Нева, набережная, рядом Крестовский, Петроградка, центр, вода, статус, ощущение «я не просто купил квартиру, я случайно стал частью дорогого Петербурга».
Ну и цена, видимо, будет такая, что ипотечный калькулятор сам попросит стакан воды.
Проект на Петровском проспекте, 20 делает «Студия 44». Дом планируется 8-этажный, с подземным паркингом, коммерцией на первом этаже и террасами у квартир первого этажа.
Открытых парковок не будет.
И правильно. Потому что если у дома на Петровском открыть двор под машины, получится не элитная недвижимость, а парковка у дорогого ресторана, где все делают вид, что им не тесно.
По фасаду заявлен натуральный светлый известняк на 1–6 этажах, отсылка к доходным домам Петроградской стороны. Верхние этажи — аттиковые, с металлом и витражным остеклением. Окна и витражи — из анодированного алюминия золотого оттенка.
Золотой оттенок — это, конечно, опасная территория.
Тут можно попасть в благородный Петербург.
А можно в «дорого-богато, но архитектору уже неловко».
Но с учетом бюро и локации, проект может получиться очень интересным.
Главный вопрос — квадрат.
Вот реально.
Какая там будет цена за метр?
Потому что место заебись. Тут спорить глупо. Петровский остров сейчас — одна из самых сильных камерных локаций Петербурга: вода, мало земли, дорогая среда, близость к центру, приватность, понятная ликвидность.
Но рынок у нас любит превращать хорошую локацию в психологический эксперимент.
Сначала ты такой:
«О, классный дом на Петровском».
Потом смотришь цену:
«А, понял, это для людей, которые слово “первоначальный взнос” используют как шутку».
И вот тут будет очень интересно.
Если цена будет адекватна редкости места — проект может быстро уйти в свою аудиторию.
Если квадрат улетит в космос — это уже будет не продажа квартиры, а проверка, сколько стоит право жить напротив моста и чувствовать себя немного городским мифом.
Для покупателя такие проекты надо смотреть не как обычную новостройку.
Тут важны вид, этаж, паркинг, приватность, террасы, содержание, планировки, шум, поток у моста и реальная ликвидность.
Потому что на Петровском ошибка стоит дорого.
Не «ой, переплатил».
А «ой, за эти деньги можно было купить отдельную маленькую реальность».
Но сам объект я бы точно держал в поле зрения.
Место сильное. Архитектор сильный. Формат редкий.
Осталось узнать цену квадрата — и понять, это еще недвижимость или уже современное искусство с регистрацией права собственности.
Ваши ожидания по цене?
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #Петровскийостров #элитнаянедвижимость
Прямо напротив моста.
То есть локация сразу в жанре: «жить красиво, смотреть на воду и немного чувствовать себя троллем, который охраняет въезд на остров».
Место, конечно, мощное.
Петровский проспект, Малая Нева, набережная, рядом Крестовский, Петроградка, центр, вода, статус, ощущение «я не просто купил квартиру, я случайно стал частью дорогого Петербурга».
Ну и цена, видимо, будет такая, что ипотечный калькулятор сам попросит стакан воды.
Проект на Петровском проспекте, 20 делает «Студия 44». Дом планируется 8-этажный, с подземным паркингом, коммерцией на первом этаже и террасами у квартир первого этажа.
Открытых парковок не будет.
И правильно. Потому что если у дома на Петровском открыть двор под машины, получится не элитная недвижимость, а парковка у дорогого ресторана, где все делают вид, что им не тесно.
По фасаду заявлен натуральный светлый известняк на 1–6 этажах, отсылка к доходным домам Петроградской стороны. Верхние этажи — аттиковые, с металлом и витражным остеклением. Окна и витражи — из анодированного алюминия золотого оттенка.
Золотой оттенок — это, конечно, опасная территория.
Тут можно попасть в благородный Петербург.
А можно в «дорого-богато, но архитектору уже неловко».
Но с учетом бюро и локации, проект может получиться очень интересным.
Главный вопрос — квадрат.
Вот реально.
Какая там будет цена за метр?
Потому что место заебись. Тут спорить глупо. Петровский остров сейчас — одна из самых сильных камерных локаций Петербурга: вода, мало земли, дорогая среда, близость к центру, приватность, понятная ликвидность.
Но рынок у нас любит превращать хорошую локацию в психологический эксперимент.
Сначала ты такой:
«О, классный дом на Петровском».
Потом смотришь цену:
«А, понял, это для людей, которые слово “первоначальный взнос” используют как шутку».
И вот тут будет очень интересно.
Если цена будет адекватна редкости места — проект может быстро уйти в свою аудиторию.
Если квадрат улетит в космос — это уже будет не продажа квартиры, а проверка, сколько стоит право жить напротив моста и чувствовать себя немного городским мифом.
Для покупателя такие проекты надо смотреть не как обычную новостройку.
Тут важны вид, этаж, паркинг, приватность, террасы, содержание, планировки, шум, поток у моста и реальная ликвидность.
Потому что на Петровском ошибка стоит дорого.
Не «ой, переплатил».
А «ой, за эти деньги можно было купить отдельную маленькую реальность».
Но сам объект я бы точно держал в поле зрения.
Место сильное. Архитектор сильный. Формат редкий.
Осталось узнать цену квадрата — и понять, это еще недвижимость или уже современное искусство с регистрацией права собственности.
Ваши ожидания по цене?
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #Петровскийостров #элитнаянедвижимость
🚨 ВСЕ ХВАЛЯТ ЖК «АВИАТОР». А МЫ РЕШИЛИ ПОСМОТРЕТЬ НЕ РЕКЛАМУ, А РЕАЛЬНОСТЬ.
В Мурино есть комплексы, которые принято любить почти автоматически. «Авиатор» от МАВИС — как раз один из них.
Красивые фасады.
Хорошие дворы.
Неплохие планировки.
Постоянные рекомендации от агентов.
Но что происходит, если посмотреть чуть глубже?
В новом обзоре разбираем:
— парковку и реальные сценарии жизни;
— дорогу и транспорт;
— ЛЭП рядом с комплексом;
— благоустройство без рекламных рендеров;
— управляющую компанию;
— дворы, мусор и бытовые мелочи, которые начинают раздражать после покупки;
— почему хороший ЖК тоже может оказаться компромиссом.
Это не ролик в стиле «все плохо».
И не ролик в стиле «лучший ЖК в мире».
Это честный разбор того, что вы покупаете вместе с квартирой.
Потому что квадратные метры заканчиваются за дверью квартиры. А жить приходится во всем районе.
📺 YouTube:
https://youtu.be/pahWlFvo8Wo?is=Qp-tjRl0HIKtu814
📺 VK Видео:
https://vkvideo.ru/video-211707535_456239405?list=1474e89db0d88444fb
📺 RuTube:
https://rutube.ru/video/8e8b5c8e7b174f3facb88d99303bda6f/
А вы что думаете про ЖК «Авиатор»?
Переоцененный комплекс или один из лучших вариантов в Мурино?
#ГЕНАГЕНТ #Авиатор #ЖКАвиатор #Мурино #МАВИС #новостройкиСПБ #Муриноотзывы #недвижимостьСПБ #обзорЖК #Девяткино
В Мурино есть комплексы, которые принято любить почти автоматически. «Авиатор» от МАВИС — как раз один из них.
Красивые фасады.
Хорошие дворы.
Неплохие планировки.
Постоянные рекомендации от агентов.
Но что происходит, если посмотреть чуть глубже?
В новом обзоре разбираем:
— парковку и реальные сценарии жизни;
— дорогу и транспорт;
— ЛЭП рядом с комплексом;
— благоустройство без рекламных рендеров;
— управляющую компанию;
— дворы, мусор и бытовые мелочи, которые начинают раздражать после покупки;
— почему хороший ЖК тоже может оказаться компромиссом.
Это не ролик в стиле «все плохо».
И не ролик в стиле «лучший ЖК в мире».
Это честный разбор того, что вы покупаете вместе с квартирой.
Потому что квадратные метры заканчиваются за дверью квартиры. А жить приходится во всем районе.
📺 YouTube:
https://youtu.be/pahWlFvo8Wo?is=Qp-tjRl0HIKtu814
📺 VK Видео:
https://vkvideo.ru/video-211707535_456239405?list=1474e89db0d88444fb
📺 RuTube:
https://rutube.ru/video/8e8b5c8e7b174f3facb88d99303bda6f/
А вы что думаете про ЖК «Авиатор»?
Переоцененный комплекс или один из лучших вариантов в Мурино?
#ГЕНАГЕНТ #Авиатор #ЖКАвиатор #Мурино #МАВИС #новостройкиСПБ #Муриноотзывы #недвижимостьСПБ #обзорЖК #Девяткино
YouTube
Разоблачение ЖК Авиатор: вся правда и минусы, о которых молчат
ЖК «Авиатор» в Мурино — честный обзор МАВИС без рекламной ваты: парковка, двор, ЛЭП, дорога, УК и вопрос, стоит ли покупать здесь квартиру.
Этот ЖК часто хвалят агенты, и не просто так: в своем ценовом сегменте у «Авиатора» есть сильные стороны. Но если…
Этот ЖК часто хвалят агенты, и не просто так: в своем ценовом сегменте у «Авиатора» есть сильные стороны. Но если…
Петербургу снова обещают «15-минутный город».
Звучит прекрасно.
Особенно если вы хоть раз пытались доехать с Парнаса на Юго-Запад, с Васильевского в Купчино или из Кудрово куда угодно, кроме собственного отчаяния.
Но тут важно не путать красивую концепцию с телепортацией.
«15-минутный город» в нормальном смысле — это не когда вы за 15 минут доезжаете из любой точки Петербурга в любую другую.
Это когда повседневная жизнь находится рядом.
Школа. Сад. Поликлиника. Магазин. Кофе. Спорт. Парк. Работа хотя бы частично не на другом конце вселенной.
А для крупных поездок между районами нужен второй уровень — скоростной каркас: метро, магистрали, мосты, развязки, нормальный общественный транспорт.
И вот эта идея для Петербурга звучит уже разумнее.
Потому что наш город нельзя просто скопировать из урбанистической презентации.
Петербург исторически собран вокруг центра. Тут Нева, мосты, острова, промзоны, радиальные маршруты и вечная логика: «все важное где-то там, а ты живи где получилось».
Поэтому прямой «15-минутный город» в Петербурге невозможен.
Ну то есть возможен, если под каждым районом построить отдельный Невский проспект, филиал Мариинки, главный офис всего, поликлинику мечты, три университета и маленький Эрмитаж у дома.
Но это уже не градостроительство.
Это симулятор Бога с бюджетом без ограничений.
Реальный вариант — двухскоростной город.
На первом уровне у человека в пешей доступности должно быть все базовое.
Не «садик где-нибудь будет».
Не «поликлиника по прописке в соседнем районе».
Не «магазин есть, правда идти вдоль забора и парковки».
А нормальная ежедневная среда.
На втором уровне — быстрые связи между районами: мосты, метро, магистрали, транспортные пересадки.
Чтобы город не превращался в набор спальных островов, где люди утром массово эвакуируются в центр, а вечером возвращаются как уставшие перелетные птицы с ипотекой.
Для недвижимости это вообще ключевая история.
Покупатель часто смотрит на квартиру так:
метраж;
цена;
ставка;
вид из окна;
«ну вроде район развивается».
А надо смотреть на время.
Сколько минут до школы?
Сколько до метро?
Сколько до работы?
Сколько до врача?
Сколько вы теряете в день на дорогу?
И сколько эта потеря стоит за 5–10 лет?
Потому что квартира дешевле на 2 млн может оказаться дорогой, если каждый день вы платите за нее часами жизни.
Транспортный каркас — это не абстрактная штука из отчета губернатора.
Это то, что может поднять одни районы и оставить другие в режиме «перспективная территория, держитесь».
Где появится нормальная связность — там будет спрос.
Где останется только красивый генплан и автобус раз в настроение водителя — там покупатель рано или поздно начнет задавать вопросы.
Поэтому я за 15-минутный город.
Но не как за лозунг.
А как за простой тест для новостройки:
можно ли здесь жить без ежедневного героизма?
Если ответ «да» — район имеет шанс.
Если ответ «нет, но через 12 лет тут будет магистраль, мост, метро и прекрасное будущее» — это не значит, что покупать нельзя.
Это значит, что вам продают ожидание.
А ожидание тоже должно стоить дешевле готовой жизни.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #транспортСПБ
Звучит прекрасно.
Особенно если вы хоть раз пытались доехать с Парнаса на Юго-Запад, с Васильевского в Купчино или из Кудрово куда угодно, кроме собственного отчаяния.
Но тут важно не путать красивую концепцию с телепортацией.
«15-минутный город» в нормальном смысле — это не когда вы за 15 минут доезжаете из любой точки Петербурга в любую другую.
Это когда повседневная жизнь находится рядом.
Школа. Сад. Поликлиника. Магазин. Кофе. Спорт. Парк. Работа хотя бы частично не на другом конце вселенной.
А для крупных поездок между районами нужен второй уровень — скоростной каркас: метро, магистрали, мосты, развязки, нормальный общественный транспорт.
И вот эта идея для Петербурга звучит уже разумнее.
Потому что наш город нельзя просто скопировать из урбанистической презентации.
Петербург исторически собран вокруг центра. Тут Нева, мосты, острова, промзоны, радиальные маршруты и вечная логика: «все важное где-то там, а ты живи где получилось».
Поэтому прямой «15-минутный город» в Петербурге невозможен.
Ну то есть возможен, если под каждым районом построить отдельный Невский проспект, филиал Мариинки, главный офис всего, поликлинику мечты, три университета и маленький Эрмитаж у дома.
Но это уже не градостроительство.
Это симулятор Бога с бюджетом без ограничений.
Реальный вариант — двухскоростной город.
На первом уровне у человека в пешей доступности должно быть все базовое.
Не «садик где-нибудь будет».
Не «поликлиника по прописке в соседнем районе».
Не «магазин есть, правда идти вдоль забора и парковки».
А нормальная ежедневная среда.
На втором уровне — быстрые связи между районами: мосты, метро, магистрали, транспортные пересадки.
Чтобы город не превращался в набор спальных островов, где люди утром массово эвакуируются в центр, а вечером возвращаются как уставшие перелетные птицы с ипотекой.
Для недвижимости это вообще ключевая история.
Покупатель часто смотрит на квартиру так:
метраж;
цена;
ставка;
вид из окна;
«ну вроде район развивается».
А надо смотреть на время.
Сколько минут до школы?
Сколько до метро?
Сколько до работы?
Сколько до врача?
Сколько вы теряете в день на дорогу?
И сколько эта потеря стоит за 5–10 лет?
Потому что квартира дешевле на 2 млн может оказаться дорогой, если каждый день вы платите за нее часами жизни.
Транспортный каркас — это не абстрактная штука из отчета губернатора.
Это то, что может поднять одни районы и оставить другие в режиме «перспективная территория, держитесь».
Где появится нормальная связность — там будет спрос.
Где останется только красивый генплан и автобус раз в настроение водителя — там покупатель рано или поздно начнет задавать вопросы.
Поэтому я за 15-минутный город.
Но не как за лозунг.
А как за простой тест для новостройки:
можно ли здесь жить без ежедневного героизма?
Если ответ «да» — район имеет шанс.
Если ответ «нет, но через 12 лет тут будет магистраль, мост, метро и прекрасное будущее» — это не значит, что покупать нельзя.
Это значит, что вам продают ожидание.
А ожидание тоже должно стоить дешевле готовой жизни.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #транспортСПБ
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Семейная ипотека выходит на финальный круг перед большой переделкой.
Хуснуллин обозначил три вещи, которые точно в работе:
дифференциация ставки по количеству детей;
увеличение лимитов в отдельных регионах;
более сильный упор на ИЖС.
И вот это уже не просто «что-то там чиновники обсуждают».
Это сигнал: старая семейная ипотека в формате «единые 6% для всех, кто подходит» постепенно уходит в музей льготных программ.
Рядом с экспонатом «господдержка 2020» и табличкой: «Люди думали, что так будет всегда».
Самая болезненная часть — ставка по количеству детей.
Логика государства понятна: больше детей — больше поддержка.
Один ребенок — ставка может быть выше.
Двое — ближе к нынешним 6%.
Трое и больше — ниже.
На бумаге красиво.
В жизни семья с одним ребенком сидит и думает:
«То есть вчера мы были семья, а завтра — пробная версия?»
И тут начинается главный нерв рынка.
Если ставку для семей с одним ребенком реально поднимут до 10–12%, часть покупателей просто выпадет из сделки.
Не потому что они передумали.
А потому что математика перестанет сходиться.
Квартира за 10 млн, первый взнос 2 млн, кредит 8 млн на 30 лет.
При 6% платеж около 48 тысяч.
При 12% — около 82 тысяч.
Разница 34 тысячи в месяц.
Это не «льготу чуть подкорректировали».
Это как будто к ипотеке сверху подсел еще один взрослый родственник и сказал: «Я тоже буду жить за ваш счет».
Вторая тема — лимиты.
И тут все тоже логично.
В регионах, где квартиры уже стоят как маленькая московская депрессия, лимит 6 млн часто выглядит как издевательство.
Формально программа есть.
Практически нормальную семейную квартиру на эти деньги не собрать.
Поэтому лимиты могут поднять в отдельных регионах. Но не факт, что всем и не факт, что настолько, насколько рынок хочет.
Третья тема — ИЖС.
Государство явно хочет толкать семьи в сторону домов.
ИЖС красиво звучит: земля, воздух, дети бегают, мангал, собака, свое пространство.
Но в реальности ИЖС — это не только мечта.
Это дороги, коммуникации, подрядчик, смета, электричество, вода, канализация, газ, сроки, контроль стройки и вопрос: «Почему дом подорожал, если мы еще даже крышу не закрыли?»
Дом — это не квартира на земле.
Это отдельный вид спорта.
Иногда с элементами выживания и строительной эзотерики.
Поэтому если семейную ипотеку сильнее развернут в ИЖС, людям надо будет не просто радоваться ставке.
А учиться считать стройку.
Потому что купить новостройку у застройщика и построить дом с подрядчиком — это две разные нервные системы.
Главный вывод простой.
Семейная ипотека не исчезает.
Но она перестает быть простой.
Будет больше условий, больше фильтров, больше разницы между семьями, регионами и типами жилья.
И чем ближе решение, тем опаснее жить по старым правилам.
Если вы планируете покупку по семейной ипотеке, сейчас нужно не паниковать и не бросаться в первый ЖК с баннером «успейте до изменений».
Нужно проверить свою ситуацию:
сколько детей;
какой платеж сейчас;
какой платеж будет при 10–12%;
подходит ли региональный лимит;
есть ли смысл смотреть ИЖС;
и точно ли объект решает вашу задачу, а не просто красиво спасает от страха «не успеть».
Потому что семейная ипотека — это инструмент.
А инструментом можно построить дом.
Или очень уверенно ударить себя по пальцам.
Писать можно сюда: @gen_agent
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #семейнаяипотека
Хуснуллин обозначил три вещи, которые точно в работе:
дифференциация ставки по количеству детей;
увеличение лимитов в отдельных регионах;
более сильный упор на ИЖС.
И вот это уже не просто «что-то там чиновники обсуждают».
Это сигнал: старая семейная ипотека в формате «единые 6% для всех, кто подходит» постепенно уходит в музей льготных программ.
Рядом с экспонатом «господдержка 2020» и табличкой: «Люди думали, что так будет всегда».
Самая болезненная часть — ставка по количеству детей.
Логика государства понятна: больше детей — больше поддержка.
Один ребенок — ставка может быть выше.
Двое — ближе к нынешним 6%.
Трое и больше — ниже.
На бумаге красиво.
В жизни семья с одним ребенком сидит и думает:
«То есть вчера мы были семья, а завтра — пробная версия?»
И тут начинается главный нерв рынка.
Если ставку для семей с одним ребенком реально поднимут до 10–12%, часть покупателей просто выпадет из сделки.
Не потому что они передумали.
А потому что математика перестанет сходиться.
Квартира за 10 млн, первый взнос 2 млн, кредит 8 млн на 30 лет.
При 6% платеж около 48 тысяч.
При 12% — около 82 тысяч.
Разница 34 тысячи в месяц.
Это не «льготу чуть подкорректировали».
Это как будто к ипотеке сверху подсел еще один взрослый родственник и сказал: «Я тоже буду жить за ваш счет».
Вторая тема — лимиты.
И тут все тоже логично.
В регионах, где квартиры уже стоят как маленькая московская депрессия, лимит 6 млн часто выглядит как издевательство.
Формально программа есть.
Практически нормальную семейную квартиру на эти деньги не собрать.
Поэтому лимиты могут поднять в отдельных регионах. Но не факт, что всем и не факт, что настолько, насколько рынок хочет.
Третья тема — ИЖС.
Государство явно хочет толкать семьи в сторону домов.
ИЖС красиво звучит: земля, воздух, дети бегают, мангал, собака, свое пространство.
Но в реальности ИЖС — это не только мечта.
Это дороги, коммуникации, подрядчик, смета, электричество, вода, канализация, газ, сроки, контроль стройки и вопрос: «Почему дом подорожал, если мы еще даже крышу не закрыли?»
Дом — это не квартира на земле.
Это отдельный вид спорта.
Иногда с элементами выживания и строительной эзотерики.
Поэтому если семейную ипотеку сильнее развернут в ИЖС, людям надо будет не просто радоваться ставке.
А учиться считать стройку.
Потому что купить новостройку у застройщика и построить дом с подрядчиком — это две разные нервные системы.
Главный вывод простой.
Семейная ипотека не исчезает.
Но она перестает быть простой.
Будет больше условий, больше фильтров, больше разницы между семьями, регионами и типами жилья.
И чем ближе решение, тем опаснее жить по старым правилам.
Если вы планируете покупку по семейной ипотеке, сейчас нужно не паниковать и не бросаться в первый ЖК с баннером «успейте до изменений».
Нужно проверить свою ситуацию:
сколько детей;
какой платеж сейчас;
какой платеж будет при 10–12%;
подходит ли региональный лимит;
есть ли смысл смотреть ИЖС;
и точно ли объект решает вашу задачу, а не просто красиво спасает от страха «не успеть».
Потому что семейная ипотека — это инструмент.
А инструментом можно построить дом.
Или очень уверенно ударить себя по пальцам.
Писать можно сюда: @gen_agent
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #семейнаяипотека
Первичка окончательно делится на два рынка.
Один — где деньги есть.
Второй — где люди тоже есть, но деньги почему-то в других регионах.
По данным ДОМ.РФ, в апреле новостройки по России выросли всего на 0,5% за месяц и на 10% за год. Вроде умеренно. Почти спокойно. Можно даже сделать вид, что рынок стоит.
Но потом открываешь регионы — и спокойствие уходит пить чай.
Москва за год прибавила 19%.
Петербург — 15,2%.
Ленобласть — около 14%.
Подмосковье — 17,2%.
А где-то цены почти не двигаются или даже снижаются.
Вот вам и «средняя температура по рынку».
Средняя цена — это как средняя погода по России. В Сочи плюс, в Якутии минус, а по стране вроде нормально, надевайте демисезонную ипотеку.
Главная мысль простая: новостройки дорожают не везде одинаково.
Дорожает то, где есть деньги, работа, миграция, ипотечный спрос, застройщики, инфраструктура и вера в локацию.
Москва живет отдельно. Это вообще не город, а финансовая черная дыра с кофейнями. Там цена может расти даже тогда, когда обычный человек уже просто смотрит на квадратный метр как на предмет современного искусства.
Петербург тоже ускоряется.
И это важный момент для тех, кто до сих пор говорит: «Ну подожду, сейчас все остынет».
Остывает не все.
Остывают слабые локации, переоцененные проекты, регионы без устойчивого спроса, места, где покупателю и так уже нечем платить.
А сильные города и нормальные локации продолжают тянуть рынок вверх.
Особенно интересна Ленобласть.
Там рост около 14% за год. И это не потому, что все внезапно влюбились в областную прописку. Просто Петербург дорогой, семейная ипотека работает на новостройки, люди ищут входной чек ниже, а застройщики отлично понимают: если не можешь продать ближе к центру — продавай надежду на нормальную жизнь чуть дальше.
Отдельно показательно, что во многих регионах быстрее дорожают двушки.
В Москве двушки выросли на 16,7% за год, в Ленобласти — на 16,3%.
Почему?
Потому что студия — это хорошо, пока ты один, бодрый и считаешь, что сушилка в комнате — это элемент дизайна.
А семье нужно пространство.
Не философия. Не «европланировка». Не кухня-гостиная, где ребенок делает уроки между холодильником и диваном.
Нужны комнаты.
И вот тут рынок начинает показывать, что нормальный семейный формат становится дефицитом.
Не весь рынок растет.
Растет то, что людям реально нужно и что они могут хоть как-то купить.
Поэтому разговоры «новостроек понастроили, кому это все надо» — слишком примитивные.
В слабых регионах действительно может быть переизбыток.
В сильных локациях — дефицит нормального предложения.
В одном городе застройщик будет давать скидку и молиться на покупателя.
В другом покупатель будет смотреть на цену двушки и думать: «А может, ребенок пока поживет в шкафу?»
Рынок стал не единым.
Он стал слоеным.
Москва, Петербург, Ленобласть, хорошие локации и семейные форматы — живут по одной логике.
Слабые регионы, спорные проекты и места без экономики — по другой.
Поэтому ждать «падения рынка» в целом — странная стратегия.
Надо смотреть конкретно: город, район, застройщик, класс, планировка, цена входа, ликвидность и сценарий выхода.
Потому что недвижимость не падает и не растет одинаково.
Она выбирает, кого наказать.
И чаще всего наказывает тех, кто смотрел на среднюю цифру, а покупал конкретную квартиру.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #экономика
Один — где деньги есть.
Второй — где люди тоже есть, но деньги почему-то в других регионах.
По данным ДОМ.РФ, в апреле новостройки по России выросли всего на 0,5% за месяц и на 10% за год. Вроде умеренно. Почти спокойно. Можно даже сделать вид, что рынок стоит.
Но потом открываешь регионы — и спокойствие уходит пить чай.
Москва за год прибавила 19%.
Петербург — 15,2%.
Ленобласть — около 14%.
Подмосковье — 17,2%.
А где-то цены почти не двигаются или даже снижаются.
Вот вам и «средняя температура по рынку».
Средняя цена — это как средняя погода по России. В Сочи плюс, в Якутии минус, а по стране вроде нормально, надевайте демисезонную ипотеку.
Главная мысль простая: новостройки дорожают не везде одинаково.
Дорожает то, где есть деньги, работа, миграция, ипотечный спрос, застройщики, инфраструктура и вера в локацию.
Москва живет отдельно. Это вообще не город, а финансовая черная дыра с кофейнями. Там цена может расти даже тогда, когда обычный человек уже просто смотрит на квадратный метр как на предмет современного искусства.
Петербург тоже ускоряется.
И это важный момент для тех, кто до сих пор говорит: «Ну подожду, сейчас все остынет».
Остывает не все.
Остывают слабые локации, переоцененные проекты, регионы без устойчивого спроса, места, где покупателю и так уже нечем платить.
А сильные города и нормальные локации продолжают тянуть рынок вверх.
Особенно интересна Ленобласть.
Там рост около 14% за год. И это не потому, что все внезапно влюбились в областную прописку. Просто Петербург дорогой, семейная ипотека работает на новостройки, люди ищут входной чек ниже, а застройщики отлично понимают: если не можешь продать ближе к центру — продавай надежду на нормальную жизнь чуть дальше.
Отдельно показательно, что во многих регионах быстрее дорожают двушки.
В Москве двушки выросли на 16,7% за год, в Ленобласти — на 16,3%.
Почему?
Потому что студия — это хорошо, пока ты один, бодрый и считаешь, что сушилка в комнате — это элемент дизайна.
А семье нужно пространство.
Не философия. Не «европланировка». Не кухня-гостиная, где ребенок делает уроки между холодильником и диваном.
Нужны комнаты.
И вот тут рынок начинает показывать, что нормальный семейный формат становится дефицитом.
Не весь рынок растет.
Растет то, что людям реально нужно и что они могут хоть как-то купить.
Поэтому разговоры «новостроек понастроили, кому это все надо» — слишком примитивные.
В слабых регионах действительно может быть переизбыток.
В сильных локациях — дефицит нормального предложения.
В одном городе застройщик будет давать скидку и молиться на покупателя.
В другом покупатель будет смотреть на цену двушки и думать: «А может, ребенок пока поживет в шкафу?»
Рынок стал не единым.
Он стал слоеным.
Москва, Петербург, Ленобласть, хорошие локации и семейные форматы — живут по одной логике.
Слабые регионы, спорные проекты и места без экономики — по другой.
Поэтому ждать «падения рынка» в целом — странная стратегия.
Надо смотреть конкретно: город, район, застройщик, класс, планировка, цена входа, ликвидность и сценарий выхода.
Потому что недвижимость не падает и не растет одинаково.
Она выбирает, кого наказать.
И чаще всего наказывает тех, кто смотрел на среднюю цифру, а покупал конкретную квартиру.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #экономика
В Госдуму внесли законопроект: плату за содержание дома могут запретить опускать ниже минимума.
Звучит, конечно, как очередная радость из серии:
«Мы придумали, как вам платить больше, но юридически красиво».
Но тут есть нюанс.
Инициатива не совсем из воздуха.
Сейчас собственники на общем собрании утверждают тариф на содержание дома. Управляющая компания предлагает сумму, жители голосуют, все вроде демократично.
На практике иногда начинается цирк.
Одна УК приходит и говорит:
«Мы будем обслуживать ваш дом дешевле всех».
Жители радуются.
Потом выясняется, что за эти деньги нормально мыть подъезды, чинить двери, обслуживать инженерку, убирать территорию, следить за подвалами, кровлей, лифтами и всем остальным просто невозможно.
То есть тариф был красивый.
А дом потом такой:
«Спасибо, я разваливаюсь, но зато вы сэкономили 7 рублей с метра».
Вот против такого демпинга и хотят ввести минимальную планку.
Регионы будут устанавливать минимальный тариф. Минстрой должен разработать методику. Собственники смогут проголосовать за сумму выше, но ниже — уже нельзя.
Логика понятная: если есть обязательный перечень работ по содержанию дома, то под него должна быть минимальная экономика.
Потому что дом — это не аватарка в чате жильцов.
Он сам себя не обслуживает.
Лифт не чинится силой коллективной надежды.
Подъезд не моется возмущением в WhatsApp.
Крыша не перестает течь после фразы «а за что мы вообще платим?»
Но есть и вторая сторона.
Если минимум будут считать криво, получится классика.
В одном регионе тариф сделают усредненным для всех домов: старых, новых, с лифтами, без лифтов, с паркингом, без паркинга, с кучей инженерии и с подъездом времен «еще дед плитку клал».
А дома разные.
Один дом — простой пятиэтажный кирпич.
Другой — современный ЖК с лифтами, видеонаблюдением, насосами, вентиляцией, паркингом, дворами, шлагбаумами и приложением, которое обещало счастье, но присылает только квитанции.
Содержать их за один условный тариф — это как лечить всех одной таблеткой: кому-то поможет, а кому-то просто станет дороже и обиднее.
Для новых ЖК это особенно важно.
Покупатель часто смотрит только на цену квартиры и ипотечный платеж.
А потом получает ключи — и узнает, что дом надо не только купить, но и содержать.
Лобби, двор без машин, охрана, камеры, паркинг, красивые растения, детские площадки, лифты, вентиляция, уборка, инженерия — все это стоит денег.
Не «когда-нибудь».
Каждый месяц.
И вот тут начинается взрослая жизнь после красивого буклета.
В рекламе у вас «комфортная среда».
В квитанции — «содержание общего имущества».
Это одно и то же, просто первое продает квартиру, а второе портит настроение.
Поэтому сам принцип минимального тарифа может быть нормальным.
Плохо, когда УК демпингует, забирает дом, а потом начинает экономить на всем, кроме объяснений.
Но важно, чтобы минимум был не политическим, а реальным.
По типам домов.
По инженерии.
По региону.
По набору услуг.
По фактической стоимости работ.
Иначе получится не защита дома, а еще одна обязательная строка, которую людям просто поставят перед фактом.
Для собственника главный вывод простой.
Дешевая УК — не всегда хорошая УК.
Низкий тариф — не всегда победа.
Иногда вы не экономите.
Иногда вы просто откладываете ремонт, грязь, конфликт и будущий перерасчет.
В недвижимости вообще так часто бывает: сначала все хотят дешевле, а потом удивляются, почему дешевое выглядит как дешевое.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #ЖКХ
Звучит, конечно, как очередная радость из серии:
«Мы придумали, как вам платить больше, но юридически красиво».
Но тут есть нюанс.
Инициатива не совсем из воздуха.
Сейчас собственники на общем собрании утверждают тариф на содержание дома. Управляющая компания предлагает сумму, жители голосуют, все вроде демократично.
На практике иногда начинается цирк.
Одна УК приходит и говорит:
«Мы будем обслуживать ваш дом дешевле всех».
Жители радуются.
Потом выясняется, что за эти деньги нормально мыть подъезды, чинить двери, обслуживать инженерку, убирать территорию, следить за подвалами, кровлей, лифтами и всем остальным просто невозможно.
То есть тариф был красивый.
А дом потом такой:
«Спасибо, я разваливаюсь, но зато вы сэкономили 7 рублей с метра».
Вот против такого демпинга и хотят ввести минимальную планку.
Регионы будут устанавливать минимальный тариф. Минстрой должен разработать методику. Собственники смогут проголосовать за сумму выше, но ниже — уже нельзя.
Логика понятная: если есть обязательный перечень работ по содержанию дома, то под него должна быть минимальная экономика.
Потому что дом — это не аватарка в чате жильцов.
Он сам себя не обслуживает.
Лифт не чинится силой коллективной надежды.
Подъезд не моется возмущением в WhatsApp.
Крыша не перестает течь после фразы «а за что мы вообще платим?»
Но есть и вторая сторона.
Если минимум будут считать криво, получится классика.
В одном регионе тариф сделают усредненным для всех домов: старых, новых, с лифтами, без лифтов, с паркингом, без паркинга, с кучей инженерии и с подъездом времен «еще дед плитку клал».
А дома разные.
Один дом — простой пятиэтажный кирпич.
Другой — современный ЖК с лифтами, видеонаблюдением, насосами, вентиляцией, паркингом, дворами, шлагбаумами и приложением, которое обещало счастье, но присылает только квитанции.
Содержать их за один условный тариф — это как лечить всех одной таблеткой: кому-то поможет, а кому-то просто станет дороже и обиднее.
Для новых ЖК это особенно важно.
Покупатель часто смотрит только на цену квартиры и ипотечный платеж.
А потом получает ключи — и узнает, что дом надо не только купить, но и содержать.
Лобби, двор без машин, охрана, камеры, паркинг, красивые растения, детские площадки, лифты, вентиляция, уборка, инженерия — все это стоит денег.
Не «когда-нибудь».
Каждый месяц.
И вот тут начинается взрослая жизнь после красивого буклета.
В рекламе у вас «комфортная среда».
В квитанции — «содержание общего имущества».
Это одно и то же, просто первое продает квартиру, а второе портит настроение.
Поэтому сам принцип минимального тарифа может быть нормальным.
Плохо, когда УК демпингует, забирает дом, а потом начинает экономить на всем, кроме объяснений.
Но важно, чтобы минимум был не политическим, а реальным.
По типам домов.
По инженерии.
По региону.
По набору услуг.
По фактической стоимости работ.
Иначе получится не защита дома, а еще одна обязательная строка, которую людям просто поставят перед фактом.
Для собственника главный вывод простой.
Дешевая УК — не всегда хорошая УК.
Низкий тариф — не всегда победа.
Иногда вы не экономите.
Иногда вы просто откладываете ремонт, грязь, конфликт и будущий перерасчет.
В недвижимости вообще так часто бывает: сначала все хотят дешевле, а потом удивляются, почему дешевое выглядит как дешевое.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #ЖКХ
6% — это не вся ипотека. Это только красивая цифра на витрине
Самая опасная ошибка в семейной ипотеке — думать, что 6% решают все.
6% звучит красиво.
Прямо как «до метро 15 минут».
Пока не выяснилось, что 15 минут — это если вы бывший легкоатлет, у вас нет ребенка, снега, пакетов и желания жить.
С семейной ипотекой такая же история.
Да, ставка по программе до 6%. Но покупатель сталкивается не только со ставкой. Есть первоначальный взнос. Есть лимит кредита. Есть требования банка. Есть страховки. Есть ПСК. Есть цена квартиры. Есть комбинированная ипотека, где часть кредита уже может идти не по льготной ставке.
И вот тут начинается взрослый финансовый цирк без попкорна.
На уровне программы первый взнос — от 20%. Но в реальности банк может попросить больше. Где-то 20,1%, где-то 30%, где-то в отдельных сценариях еще жестче. И для семьи это уже не мелочь.
Потому что 20% от квартиры за 12 млн — это 2,4 млн.
30% — уже 3,6 млн.
Разница — 1,2 млн.
То есть у вас не просто «первый взнос чуть побольше». У вас на столе внезапно появляется сумма, за которую в некоторых семьях отдельный семейный совет собирают с валидолом, калькулятором и фразой: «Может, все-таки поживем у мамы?»
Боль в том, что люди считают платеж, но не считают вход.
А вход сегодня может стать главным ограничителем. Не ставка. Не желание. Не мечта о детской. А банальная сумма, которую надо принести в банк до сделки.
Семейная ипотека — это не «дали 6%, пошли покупать».
Это квест: подходите ли вы, проходит ли объект, хватает ли взноса, не вылезает ли рыночная часть, не ломается ли математика.
И если считать только ставку, можно купить не квартиру, а красивую финансовую иллюзию.
А платить потом придется за реальность.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #семейнаяипотека
Самая опасная ошибка в семейной ипотеке — думать, что 6% решают все.
6% звучит красиво.
Прямо как «до метро 15 минут».
Пока не выяснилось, что 15 минут — это если вы бывший легкоатлет, у вас нет ребенка, снега, пакетов и желания жить.
С семейной ипотекой такая же история.
Да, ставка по программе до 6%. Но покупатель сталкивается не только со ставкой. Есть первоначальный взнос. Есть лимит кредита. Есть требования банка. Есть страховки. Есть ПСК. Есть цена квартиры. Есть комбинированная ипотека, где часть кредита уже может идти не по льготной ставке.
И вот тут начинается взрослый финансовый цирк без попкорна.
На уровне программы первый взнос — от 20%. Но в реальности банк может попросить больше. Где-то 20,1%, где-то 30%, где-то в отдельных сценариях еще жестче. И для семьи это уже не мелочь.
Потому что 20% от квартиры за 12 млн — это 2,4 млн.
30% — уже 3,6 млн.
Разница — 1,2 млн.
То есть у вас не просто «первый взнос чуть побольше». У вас на столе внезапно появляется сумма, за которую в некоторых семьях отдельный семейный совет собирают с валидолом, калькулятором и фразой: «Может, все-таки поживем у мамы?»
Боль в том, что люди считают платеж, но не считают вход.
А вход сегодня может стать главным ограничителем. Не ставка. Не желание. Не мечта о детской. А банальная сумма, которую надо принести в банк до сделки.
Семейная ипотека — это не «дали 6%, пошли покупать».
Это квест: подходите ли вы, проходит ли объект, хватает ли взноса, не вылезает ли рыночная часть, не ломается ли математика.
И если считать только ставку, можно купить не квартиру, а красивую финансовую иллюзию.
А платить потом придется за реальность.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #семейнаяипотека
ВСЕГДА “ДОРОГО”. ВСЕГДА “РУХНЕТ”. ВСЕГДА ПОТОМ БОЛЬНО
Знаете, я тут подумал.
Когда у меня вообще не было денег, было, сука, охуенное время.
2014 год. Я пытался заработать на пятничный пивасик, аренду студии в Кудрово, новый костюм и телефон. Рынок был вообще другим. Достаточно было просто не вляпаться в застройщика, который завтра умрет, и можно было спокойно смотреть, как объект растет.
Я своими глазами видел, как студии в Мурино с котлована за условные 700 тысяч через несколько лет превращались в 2 миллиона плюс. А люди при этом боялись брать ипотеку под 15% с платежом около 15 тысяч рублей и говорили: “цены неадекватные, застройщики обманщики, скоро всё рухнет”.
И я тогда смотрел на них и думал: ну ебанутые.
Самое смешное, что человеку можно показывать математику, цифры, рынок, динамику — бесполезно. У него уже есть картина мира, собранная из страхов, детских травм, историй соседки и какого-нибудь ролика из интернета.
Ты ему говоришь: смотри, 2 + 2 = 4.
А он тебе: “а если плюс — это минус, равно — это умножить, вместо двойки была тройка, а калькулятор у тебя сломан?”
И всё. Разговор закончен.
Потом был 2020 год, господдержка, ипотека 6% для всех. Красота. Мы людям говорили: зачем тебе покупать за наличку одну убитую однушку в хрущевке, если можно взять несколько студий в ипотеку, зафиксировать ставку, сдать, платить кредит и через годы получить активы?
Они смотрели на нас как на сумасшедших.
“Цены высокие.”
“Ставки невыгодные.”
“Рынок скоро упадет.”
“Это всё пузырь.”
И я опять думал: ну ебанутые.
Потом были субсидированные ставки под 1% на 30 лет. И снова то же самое. Цены высокие, всё развалится, покупать нельзя, надо ждать, рынок сошел с ума.
И сейчас всё повторяется.
Я говорю: у народа огромное количество денег на вкладах. Часть людей пока сидит спокойно, часть уже начинает шевелиться от тревоги. Как только страх станет сильнее жадности, деньги снова пойдут в активы. И что будет с ценами дальше — можете сами пофантазировать.
А мне опять отвечают:
“Да всё сейчас нахуй обвалится. Как в Китае.”
Особенно смешно, когда люди приводят примеры, в которых вообще ничего не понимают. Китайский сценарий, американский сценарий, турецкий сценарий, демографическая яма, мыльный пузырь, кризис, нефть, доллар, ставка, рептилоиды. Набор слов из рилсов, но уверенность такая, будто человек лично принимал бюджет США.
И вот к чему я это всё.
На любом отрезке рынка большинство людей говорили мне одно и то же: сейчас всё рухнет, цены упадут, покупать нельзя.
В 2014.
В 2020.
В 2021.
В 2022.
В 2024.
Сейчас.
Менялись только причины, почему “всё рухнет”. Суть оставалась той же: человек боится принять решение, поэтому ищет красивое объяснение, почему ничего делать не надо.
И это нормально. Недвижимость — страшная штука. Там большие деньги, длинные сроки, ипотека, ответственность. Ошибиться больно.
Но ещё больнее через 5 лет смотреть назад и понимать: шанс был, рынок был, варианты были, а ты всё ждал идеального момента.
Мой вердикт простой.
Хотите купить квартиру через 5 лет — начинайте разбираться сейчас.
Не “когда деньги появятся”.
Не “когда ставка упадет”.
Не “когда рынок станет понятным”.
Сейчас.
Мониторьте рынок еженедельно. Смотрите проекты. Сравнивайте цены. Изучайте ипотеку, рассрочки, локации, застройщиков, планировки. Тратьте хотя бы пару часов в неделю, если не в день.
И через 5 лет вы будете понимать, где была возможность, где был риск, где была ловушка, а где реально стоило заходить.
А если начнете разбираться только через 5 лет, то через 10 скажете: “ну ебаный пиздец, почему я раньше ничего не сделал?”
Но раз вы уже здесь, на этом канале, значит вы хотя бы думаете. Значит, не просто листаете рилсы и ждете, когда кто-то объявит идеальный момент для покупки.
За это низкий поклон и уважение.
Потому что рынок не любит самых умных.
Он любит тех, кто долго смотрел, считал, терпел и в нужный момент не обосрался.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#ипотекаСПБ
#инвестиции
#новостройкиСПБ
Знаете, я тут подумал.
Когда у меня вообще не было денег, было, сука, охуенное время.
2014 год. Я пытался заработать на пятничный пивасик, аренду студии в Кудрово, новый костюм и телефон. Рынок был вообще другим. Достаточно было просто не вляпаться в застройщика, который завтра умрет, и можно было спокойно смотреть, как объект растет.
Я своими глазами видел, как студии в Мурино с котлована за условные 700 тысяч через несколько лет превращались в 2 миллиона плюс. А люди при этом боялись брать ипотеку под 15% с платежом около 15 тысяч рублей и говорили: “цены неадекватные, застройщики обманщики, скоро всё рухнет”.
И я тогда смотрел на них и думал: ну ебанутые.
Самое смешное, что человеку можно показывать математику, цифры, рынок, динамику — бесполезно. У него уже есть картина мира, собранная из страхов, детских травм, историй соседки и какого-нибудь ролика из интернета.
Ты ему говоришь: смотри, 2 + 2 = 4.
А он тебе: “а если плюс — это минус, равно — это умножить, вместо двойки была тройка, а калькулятор у тебя сломан?”
И всё. Разговор закончен.
Потом был 2020 год, господдержка, ипотека 6% для всех. Красота. Мы людям говорили: зачем тебе покупать за наличку одну убитую однушку в хрущевке, если можно взять несколько студий в ипотеку, зафиксировать ставку, сдать, платить кредит и через годы получить активы?
Они смотрели на нас как на сумасшедших.
“Цены высокие.”
“Ставки невыгодные.”
“Рынок скоро упадет.”
“Это всё пузырь.”
И я опять думал: ну ебанутые.
Потом были субсидированные ставки под 1% на 30 лет. И снова то же самое. Цены высокие, всё развалится, покупать нельзя, надо ждать, рынок сошел с ума.
И сейчас всё повторяется.
Я говорю: у народа огромное количество денег на вкладах. Часть людей пока сидит спокойно, часть уже начинает шевелиться от тревоги. Как только страх станет сильнее жадности, деньги снова пойдут в активы. И что будет с ценами дальше — можете сами пофантазировать.
А мне опять отвечают:
“Да всё сейчас нахуй обвалится. Как в Китае.”
Особенно смешно, когда люди приводят примеры, в которых вообще ничего не понимают. Китайский сценарий, американский сценарий, турецкий сценарий, демографическая яма, мыльный пузырь, кризис, нефть, доллар, ставка, рептилоиды. Набор слов из рилсов, но уверенность такая, будто человек лично принимал бюджет США.
И вот к чему я это всё.
На любом отрезке рынка большинство людей говорили мне одно и то же: сейчас всё рухнет, цены упадут, покупать нельзя.
В 2014.
В 2020.
В 2021.
В 2022.
В 2024.
Сейчас.
Менялись только причины, почему “всё рухнет”. Суть оставалась той же: человек боится принять решение, поэтому ищет красивое объяснение, почему ничего делать не надо.
И это нормально. Недвижимость — страшная штука. Там большие деньги, длинные сроки, ипотека, ответственность. Ошибиться больно.
Но ещё больнее через 5 лет смотреть назад и понимать: шанс был, рынок был, варианты были, а ты всё ждал идеального момента.
Мой вердикт простой.
Хотите купить квартиру через 5 лет — начинайте разбираться сейчас.
Не “когда деньги появятся”.
Не “когда ставка упадет”.
Не “когда рынок станет понятным”.
Сейчас.
Мониторьте рынок еженедельно. Смотрите проекты. Сравнивайте цены. Изучайте ипотеку, рассрочки, локации, застройщиков, планировки. Тратьте хотя бы пару часов в неделю, если не в день.
И через 5 лет вы будете понимать, где была возможность, где был риск, где была ловушка, а где реально стоило заходить.
А если начнете разбираться только через 5 лет, то через 10 скажете: “ну ебаный пиздец, почему я раньше ничего не сделал?”
Но раз вы уже здесь, на этом канале, значит вы хотя бы думаете. Значит, не просто листаете рилсы и ждете, когда кто-то объявит идеальный момент для покупки.
За это низкий поклон и уважение.
Потому что рынок не любит самых умных.
Он любит тех, кто долго смотрел, считал, терпел и в нужный момент не обосрался.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#ипотекаСПБ
#инвестиции
#новостройкиСПБ
Северный намыв Васильевского острова уже маячит на горизонте.
Но прежде чем радостно бежать покупать «первую линию у будущего», давайте вспомним южный намыв.
Еще 10 лет назад это место выглядело как тест на веру в девелопмент.
Песок.
Ветер.
Стройка.
Три дороги.
Бетон.
И ощущение, что Петербург решил сделать Дубай, но забыл климат, пальмы и спокойную логистику.
Сегодня южный намыв уже другой.
Не идеальный. Не «новая Петроградка». Не рай у залива, где чайки поют ипотечные гимны.
Но это уже район, а не просто песчаная демоверсия города.
Появились школы, детские сады, дороги, дворы, коммерция, общественные пространства. Построили крупную поликлинику на 800 посещений. Развивается связка с ЗСД. Есть школа Газпрома, новые образовательные объекты, благоустройство, набережные, дворы, спорт, кафе, сервисы.
То есть южный намыв прошел путь от «что это вообще такое?» до «ну слушай, тут уже можно жить».
С оговорками, конечно.
Ветер никуда не делся.
ЗСД бесплатным не стал.
Парковки не размножаются почкованием.
А инфраструктура все еще местами догоняет уже построенные квадратные метры.
Но район взрослеет.
И вот это главное.
Потому что недвижимость часто покупают не только в сегодняшнем состоянии, а в развитии.
Когда южный намыв только стартовал, многие крутили пальцем у виска:
«Кто будет жить на песке у залива?»
Теперь там квартиры стоят так, будто песок был не строительный, а с добавлением золота.
И вот теперь очередь подходит к северному намыву.
По нему уже есть планы освоения, новые кварталы, общественные пространства, инженерия, набережные, социалка, коммерция, озеленение. По информации рынка, ближе к концу года могут появиться первые проекты в продаже.
И это будет интересный момент.
Потому что старт территории — это всегда история про два чувства.
Первое: можно зайти раньше массового спроса.
Второе: можно купить ожидание и потом долго ждать, пока оно доедет на самокате через строительный забор.
Северный намыв — потенциально сильная локация.
Вода.
Васильевский остров.
Новый район.
Дефицит земли.
Будущая инфраструктура.
Петербургская мечта «жить у залива и не в Мурино».
Но именно поэтому там нельзя покупать глазами.
На старте всегда красиво: рендеры, солнце, дети на велосипедах, собака, кофе, набережная и мужчина в белых кедах, который почему-то никогда не стоит в пробке.
А покупателю надо смотреть скучные вещи:
кто застройщик;
какая очередь;
какие сроки;
что с дорогами;
где школы и сады;
сколько паркинга;
что с инженерией;
какая цена входа;
и сколько ожидания уже заложено в квадрат.
Потому что квартира у залива — это не только вид.
Это ветер, логистика, сроки, стройка вокруг и вопрос: «А жить-то когда станет удобно?»
Южный намыв доказал, что такая территория может вырасти в полноценный район.
Северный намыв только начинает этот путь.
И вот на старте важно не спать, но и не хлопать ушами от красивых картинок.
Если хотите попасть в лист ожидания по будущим проектам северного намыва и разобрать их до старта продаж — пишите.
Писать можно сюда: @gen_agent
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #намывВО
Но прежде чем радостно бежать покупать «первую линию у будущего», давайте вспомним южный намыв.
Еще 10 лет назад это место выглядело как тест на веру в девелопмент.
Песок.
Ветер.
Стройка.
Три дороги.
Бетон.
И ощущение, что Петербург решил сделать Дубай, но забыл климат, пальмы и спокойную логистику.
Сегодня южный намыв уже другой.
Не идеальный. Не «новая Петроградка». Не рай у залива, где чайки поют ипотечные гимны.
Но это уже район, а не просто песчаная демоверсия города.
Появились школы, детские сады, дороги, дворы, коммерция, общественные пространства. Построили крупную поликлинику на 800 посещений. Развивается связка с ЗСД. Есть школа Газпрома, новые образовательные объекты, благоустройство, набережные, дворы, спорт, кафе, сервисы.
То есть южный намыв прошел путь от «что это вообще такое?» до «ну слушай, тут уже можно жить».
С оговорками, конечно.
Ветер никуда не делся.
ЗСД бесплатным не стал.
Парковки не размножаются почкованием.
А инфраструктура все еще местами догоняет уже построенные квадратные метры.
Но район взрослеет.
И вот это главное.
Потому что недвижимость часто покупают не только в сегодняшнем состоянии, а в развитии.
Когда южный намыв только стартовал, многие крутили пальцем у виска:
«Кто будет жить на песке у залива?»
Теперь там квартиры стоят так, будто песок был не строительный, а с добавлением золота.
И вот теперь очередь подходит к северному намыву.
По нему уже есть планы освоения, новые кварталы, общественные пространства, инженерия, набережные, социалка, коммерция, озеленение. По информации рынка, ближе к концу года могут появиться первые проекты в продаже.
И это будет интересный момент.
Потому что старт территории — это всегда история про два чувства.
Первое: можно зайти раньше массового спроса.
Второе: можно купить ожидание и потом долго ждать, пока оно доедет на самокате через строительный забор.
Северный намыв — потенциально сильная локация.
Вода.
Васильевский остров.
Новый район.
Дефицит земли.
Будущая инфраструктура.
Петербургская мечта «жить у залива и не в Мурино».
Но именно поэтому там нельзя покупать глазами.
На старте всегда красиво: рендеры, солнце, дети на велосипедах, собака, кофе, набережная и мужчина в белых кедах, который почему-то никогда не стоит в пробке.
А покупателю надо смотреть скучные вещи:
кто застройщик;
какая очередь;
какие сроки;
что с дорогами;
где школы и сады;
сколько паркинга;
что с инженерией;
какая цена входа;
и сколько ожидания уже заложено в квадрат.
Потому что квартира у залива — это не только вид.
Это ветер, логистика, сроки, стройка вокруг и вопрос: «А жить-то когда станет удобно?»
Южный намыв доказал, что такая территория может вырасти в полноценный район.
Северный намыв только начинает этот путь.
И вот на старте важно не спать, но и не хлопать ушами от красивых картинок.
Если хотите попасть в лист ожидания по будущим проектам северного намыва и разобрать их до старта продаж — пишите.
Писать можно сюда: @gen_agent
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #намывВО
Разрыв между первичкой и вторичкой начал сокращаться.
И вот тут у многих сейчас должно тихо щелкнуть в голове.
Потому что последние годы была простая логика: новостройка дорогая, вторичка дешевле, значит можно посидеть, подождать и потом спокойно купить готовую квартиру.
Ну да.
Рынок, конечно, специально ждал, пока вы допьете чай.
По данным Циана, в январе готовые квартиры были дешевле строящихся примерно на 26%. В мае разрыв сократился до 23%.
Почему?
Не потому что застройщики вдруг стали добрее и решили: «А давайте снизим цены, людям же тяжело».
Нет.
Новостройки с начала года выросли на 2,2%, а вторичка — на 5,4%.
То есть готовое жилье просто начало догонять первичку.
И это логично.
Льготную ипотеку порезали, семейную ужесточили, новостройки стали не всем доступны. Люди посмотрели на платеж по первичке, потом на цену, потом на менеджера с фразой «у нас уникальные условия» — и пошли смотреть вторичку.
А вторичка такая:
«О, покупатели пришли. Ну тогда я тоже подорожаю».
Классика рынка.
Где появляется спрос, там цена быстро вспоминает, что она не благотворительность.
Особенно в нормальных локациях.
Вторичка сильна тем, что она уже готовая. Дом стоит. Район понятен. Метро либо есть, либо его нет. Школа не «в перспективе», а либо работает, либо вы уже знаете, куда возить ребенка. Двор, соседи, парковка, подъезд — все видно.
То есть покупатель платит не за обещание.
Он платит за реальность.
Иногда страшную, с ковром в подъезде и запахом чужого ремонта 2007 года.
Но реальность.
У новостройки другая логика: новый дом, рассрочка, семейная ипотека, отделка, свежие инженерные системы, двор, концепция, красивые входные группы и надежда, что район дорастет.
И вот теперь разница между этими мирами стала сжиматься.
Для покупателя это важный сигнал.
Если вторичка продолжит догонять, то привычная формула «вторичка дешевле, значит подожду» начнет работать хуже.
Потому что ждать можно не снижения, а того момента, когда готовая квартира в нормальном месте тоже станет ощутимо дороже.
Особенно это касается ликвидных вариантов: нормальные однушки, двушки, квартиры у метро, хорошие дома, районы с понятной инфраструктурой.
Мусор, конечно, всегда будет стоять и ждать своего героя.
Но хороший объект ждать вас не обязан.
Самое смешное, что рынок сейчас опять наказывает любителей простых ответов.
«Первичка переоценена» — иногда да.
«Вторичка всегда выгоднее» — уже не факт.
«Надо просто ждать» — любимая стратегия людей, которые потом покупают хуже и дороже.
Сейчас нужно сравнивать не сегменты, а конкретные сценарии.
Новостройка или вторичка?
Семейная ипотека или рыночная?
Рассрочка или готовая квартира?
Ремонт сразу или ремонт на свои?
Локация сегодня или потенциал через 5 лет?
Потому что разница в цене — это не вся сделка.
У вторички может быть ремонт, но может быть юридический цирк с наследством, перепланировкой и бывшим собственником, который внезапно вспомнил жизнь.
У новостройки может быть льготная ставка, но может быть переплата в цене и ожидание ключей.
Поэтому главный вывод простой: вторичка перестала быть «тихой дешевой альтернативой».
Она тоже оживает.
И если вы сидите с деньгами и ждете, когда рынок сам принесет вам идеальную квартиру по старой цене, есть риск, что рынок принесет только уведомление: «цены обновились».
Если выбираете между первичкой и вторичкой — пишите. Посчитаем не по ощущениям, а по полной стоимости: цена, ставка, ремонт, риски, срок, ликвидность и сценарий выхода.
Писать можно сюда: @gen_agent
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #вторичкаСПБ
И вот тут у многих сейчас должно тихо щелкнуть в голове.
Потому что последние годы была простая логика: новостройка дорогая, вторичка дешевле, значит можно посидеть, подождать и потом спокойно купить готовую квартиру.
Ну да.
Рынок, конечно, специально ждал, пока вы допьете чай.
По данным Циана, в январе готовые квартиры были дешевле строящихся примерно на 26%. В мае разрыв сократился до 23%.
Почему?
Не потому что застройщики вдруг стали добрее и решили: «А давайте снизим цены, людям же тяжело».
Нет.
Новостройки с начала года выросли на 2,2%, а вторичка — на 5,4%.
То есть готовое жилье просто начало догонять первичку.
И это логично.
Льготную ипотеку порезали, семейную ужесточили, новостройки стали не всем доступны. Люди посмотрели на платеж по первичке, потом на цену, потом на менеджера с фразой «у нас уникальные условия» — и пошли смотреть вторичку.
А вторичка такая:
«О, покупатели пришли. Ну тогда я тоже подорожаю».
Классика рынка.
Где появляется спрос, там цена быстро вспоминает, что она не благотворительность.
Особенно в нормальных локациях.
Вторичка сильна тем, что она уже готовая. Дом стоит. Район понятен. Метро либо есть, либо его нет. Школа не «в перспективе», а либо работает, либо вы уже знаете, куда возить ребенка. Двор, соседи, парковка, подъезд — все видно.
То есть покупатель платит не за обещание.
Он платит за реальность.
Иногда страшную, с ковром в подъезде и запахом чужого ремонта 2007 года.
Но реальность.
У новостройки другая логика: новый дом, рассрочка, семейная ипотека, отделка, свежие инженерные системы, двор, концепция, красивые входные группы и надежда, что район дорастет.
И вот теперь разница между этими мирами стала сжиматься.
Для покупателя это важный сигнал.
Если вторичка продолжит догонять, то привычная формула «вторичка дешевле, значит подожду» начнет работать хуже.
Потому что ждать можно не снижения, а того момента, когда готовая квартира в нормальном месте тоже станет ощутимо дороже.
Особенно это касается ликвидных вариантов: нормальные однушки, двушки, квартиры у метро, хорошие дома, районы с понятной инфраструктурой.
Мусор, конечно, всегда будет стоять и ждать своего героя.
Но хороший объект ждать вас не обязан.
Самое смешное, что рынок сейчас опять наказывает любителей простых ответов.
«Первичка переоценена» — иногда да.
«Вторичка всегда выгоднее» — уже не факт.
«Надо просто ждать» — любимая стратегия людей, которые потом покупают хуже и дороже.
Сейчас нужно сравнивать не сегменты, а конкретные сценарии.
Новостройка или вторичка?
Семейная ипотека или рыночная?
Рассрочка или готовая квартира?
Ремонт сразу или ремонт на свои?
Локация сегодня или потенциал через 5 лет?
Потому что разница в цене — это не вся сделка.
У вторички может быть ремонт, но может быть юридический цирк с наследством, перепланировкой и бывшим собственником, который внезапно вспомнил жизнь.
У новостройки может быть льготная ставка, но может быть переплата в цене и ожидание ключей.
Поэтому главный вывод простой: вторичка перестала быть «тихой дешевой альтернативой».
Она тоже оживает.
И если вы сидите с деньгами и ждете, когда рынок сам принесет вам идеальную квартиру по старой цене, есть риск, что рынок принесет только уведомление: «цены обновились».
Если выбираете между первичкой и вторичкой — пишите. Посчитаем не по ощущениям, а по полной стоимости: цена, ставка, ремонт, риски, срок, ликвидность и сценарий выхода.
Писать можно сюда: @gen_agent
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #вторичкаСПБ
Запомните этот твит:
1 ребенок - 12%
2 ребенка - 10%
3 ребенка - 6%
1 ребенок - 12%
2 ребенка - 10%
3 ребенка - 6%
1
Ребенок больше не золотой билет к квартире
Раньше у многих была простая логика: есть ребенок — значит, есть семейная ипотека.
Красиво, понятно, почти как в игре: родился наследник — открылась новая способность. Только вместо меча +5 к урону — ставка 6%.
Но рынок взрослеет. И, как обычно, не самым приятным способом.
Семейная ипотека становится не просто «для семей с детьми», а для конкретных семей при конкретных условиях. Возраст ребенка, количество детей, регион, объект, банк, дата прошлого кредита — все это теперь имеет значение.
И вот тут у покупателя начинается когнитивный ремонт без сметы.
Семья думает: «У нас же дети, нам положено».
А банк и правила программы могут ответить: «Спасибо за участие, но давайте посмотрим мелкий шрифт».
Боль не в том, что программу закрыли. Ее не закрыли.
Боль в том, что люди продолжают мыслить старыми правилами. А рынок уже живет по новым.
Особенно опасно тем, кто сидит и ждет:
«Вот ребенок подрастет, накопим, посмотрим, потом выберем».
Проблема в том, что в недвижимости «потом» часто приходит с новыми условиями, новыми ценами и лицом менеджера, который говорит:
«Да, раньше было проще».
Спасибо, капитан боль.
Семейная ипотека из широкой двери превращается в турникет. Пройти можно, но надо понимать, где приложить карту, где не тормозить и почему ребенок в паспорте — это еще не одобрение банка.
Поэтому главный вопрос сейчас не «есть ли у меня дети?»
Главный вопрос: «Подходим ли мы под программу именно сейчас, именно под этот объект, именно в этом банке и с нашими деньгами?»
Потому что ребенок — это счастье.
Но банк все равно сначала посмотрит на доходы.
Романтика закончилась, началась ипотека.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #семейнаяипотека
Раньше у многих была простая логика: есть ребенок — значит, есть семейная ипотека.
Красиво, понятно, почти как в игре: родился наследник — открылась новая способность. Только вместо меча +5 к урону — ставка 6%.
Но рынок взрослеет. И, как обычно, не самым приятным способом.
Семейная ипотека становится не просто «для семей с детьми», а для конкретных семей при конкретных условиях. Возраст ребенка, количество детей, регион, объект, банк, дата прошлого кредита — все это теперь имеет значение.
И вот тут у покупателя начинается когнитивный ремонт без сметы.
Семья думает: «У нас же дети, нам положено».
А банк и правила программы могут ответить: «Спасибо за участие, но давайте посмотрим мелкий шрифт».
Боль не в том, что программу закрыли. Ее не закрыли.
Боль в том, что люди продолжают мыслить старыми правилами. А рынок уже живет по новым.
Особенно опасно тем, кто сидит и ждет:
«Вот ребенок подрастет, накопим, посмотрим, потом выберем».
Проблема в том, что в недвижимости «потом» часто приходит с новыми условиями, новыми ценами и лицом менеджера, который говорит:
«Да, раньше было проще».
Спасибо, капитан боль.
Семейная ипотека из широкой двери превращается в турникет. Пройти можно, но надо понимать, где приложить карту, где не тормозить и почему ребенок в паспорте — это еще не одобрение банка.
Поэтому главный вопрос сейчас не «есть ли у меня дети?»
Главный вопрос: «Подходим ли мы под программу именно сейчас, именно под этот объект, именно в этом банке и с нашими деньгами?»
Потому что ребенок — это счастье.
Но банк все равно сначала посмотрит на доходы.
Романтика закончилась, началась ипотека.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #семейнаяипотека
Друзья, я сегодня не спал, потому что сам снял и сам смонтировал для вас новый обзор.
Тема жирная: самый дешевый старт в СПб — двушки около 6 млн.
Звучит как сказка от застройщика, где в конце обязательно должен быть дракон, ипотека или час до центра. Поэтому я поехал и проверил сам: что там с локацией, дорогой, транспортом, ценами и реальной жизнью.
Ролик уже готов.
Теперь думаю: выкладывать сегодня или завтра?
Но, честно, после бессонной ночи хочется уже не держать его в столе, а выпустить эту бетонную гранату в интернет.
Если хотите — сегодня заливаю.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ
Тема жирная: самый дешевый старт в СПб — двушки около 6 млн.
Звучит как сказка от застройщика, где в конце обязательно должен быть дракон, ипотека или час до центра. Поэтому я поехал и проверил сам: что там с локацией, дорогой, транспортом, ценами и реальной жизнью.
Ролик уже готов.
Теперь думаю: выкладывать сегодня или завтра?
Но, честно, после бессонной ночи хочется уже не держать его в столе, а выпустить эту бетонную гранату в интернет.
Если хотите — сегодня заливаю.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ
1