ОДОБРЕНИЕ ИПОТЕКИ РУХНУЛО. И ЭТО САМОЕ ЧЕСТНОЕ, ЧТО СЕЙЧАС ПРОИСХОДИТ НА РЫНКЕ
Свежая цифра: одобряемость ипотеки на новостройки упала до 49,9%.
Ещё в ноябре было 61,5%.
То есть сейчас каждый второй — мимо.
И это не “банки озверели”.
Это рынок перестал притворяться.
Потому что последние пару лет у нас была странная реальность:
— льготка перекрывала всё
— банки закрывали глаза на риски
— застройщики продавали всем, кто дышит
А сейчас начинается обратный процесс.
Компенсации банкам режут.
Макропруденциальные надбавки усиливают.
Доходы проверяют жёстче.
И банк впервые за долгое время говорит:
“а ты точно потянешь?”
И вот тут половина людей отваливается.
Самое смешное, что на вторичке — наоборот.
Одобряемость выросла до 63%.
Почему?
Потому что туда идут уже подготовленные люди:
— с нормальным первоначальным взносом
— с подтверждённым доходом
— с более простой сделкой
И банки за таких клиентов реально начинают конкурировать.
То есть происходит переворот, который многие не ожидали.
Раньше логика была:
новостройка = проще
вторичка = сложнее
Сейчас всё наоборот.
Новостройка:
— куча условий
— ограничения по программам
— зависимость от льготки
Вторичка:
— понятный объект
— понятный клиент
— меньше искусственных костылей
И вот главный вывод, который многие игнорируют.
Рынок не падает.
Он фильтруется.
Отсекаются:
— слабые заёмщики
— люди “на авось”
— те, кто рассчитывал на чудо
И остаются те, кто реально тянет сделку.
И да, есть мнение, что в мае одобряемость чуть отрастёт.
Возможно.
Но это не вернёт рынок к состоянию “одобряют почти всех”.
Потому что эпоха лёгких денег закончилась.
И дальше будет только жёстче.
Поэтому если ты сейчас идёшь в ипотеку с мыслью:
“как-нибудь одобрят”
— не одобрят.
А если идёшь с расчётом, запасом и нормальным первым взносом —
добро пожаловать в новый рынок.
Где банк — это не друг, а фильтр.
#ГЕНАГЕНТ
#ипотекаСПБ
#новостройкиСПБ
#вторичкаСПБ
Свежая цифра: одобряемость ипотеки на новостройки упала до 49,9%.
Ещё в ноябре было 61,5%.
То есть сейчас каждый второй — мимо.
И это не “банки озверели”.
Это рынок перестал притворяться.
Потому что последние пару лет у нас была странная реальность:
— льготка перекрывала всё
— банки закрывали глаза на риски
— застройщики продавали всем, кто дышит
А сейчас начинается обратный процесс.
Компенсации банкам режут.
Макропруденциальные надбавки усиливают.
Доходы проверяют жёстче.
И банк впервые за долгое время говорит:
“а ты точно потянешь?”
И вот тут половина людей отваливается.
Самое смешное, что на вторичке — наоборот.
Одобряемость выросла до 63%.
Почему?
Потому что туда идут уже подготовленные люди:
— с нормальным первоначальным взносом
— с подтверждённым доходом
— с более простой сделкой
И банки за таких клиентов реально начинают конкурировать.
То есть происходит переворот, который многие не ожидали.
Раньше логика была:
новостройка = проще
вторичка = сложнее
Сейчас всё наоборот.
Новостройка:
— куча условий
— ограничения по программам
— зависимость от льготки
Вторичка:
— понятный объект
— понятный клиент
— меньше искусственных костылей
И вот главный вывод, который многие игнорируют.
Рынок не падает.
Он фильтруется.
Отсекаются:
— слабые заёмщики
— люди “на авось”
— те, кто рассчитывал на чудо
И остаются те, кто реально тянет сделку.
И да, есть мнение, что в мае одобряемость чуть отрастёт.
Возможно.
Но это не вернёт рынок к состоянию “одобряют почти всех”.
Потому что эпоха лёгких денег закончилась.
И дальше будет только жёстче.
Поэтому если ты сейчас идёшь в ипотеку с мыслью:
“как-нибудь одобрят”
— не одобрят.
А если идёшь с расчётом, запасом и нормальным первым взносом —
добро пожаловать в новый рынок.
Где банк — это не друг, а фильтр.
#ГЕНАГЕНТ
#ипотекаСПБ
#новостройкиСПБ
#вторичкаСПБ
ДЕНЬГИ ИЗ БАНКОВ УХОДЯТ В НАЛИЧКУ. И В БЕТОН ТОЖЕ
Снова интересная статистика по деньгам.
По данным ЦБ, на 1 апреля 2026 года в обращении было 19,79 трлн рублей наличных. Почти всё — банкноты, монеты там чисто для звона в кармане. А СМИ со ссылкой на данные ЦБ пишут, что за апрель наличка в обращении выросла ещё на 607,3 млрд рублей — это рекордный прирост без учета традиционных декабрьских всплесков с сентября 2022 года.
И вот тут мне интереснее не сама наличка.
А сколько денег параллельно уходит со вкладов в недвижку.
Потому что по рынку это уже видно ногами.
Берём тот же низ Мурино. Студии, которые осенью висели в районе 4,2 млн, сейчас уже спокойно приближаются к 5 млн. А если в нормальном ходовом ЖК появляется что-то за 4,7–4,8, это могут забрать очень быстро.
Конечно, если это не квартира, оформленная на человека 70 лет и продаваемая по доверенности через агента. Такая может стоять и за 4,3, потому что рынок сейчас не только про цену, но и про страх.
А страхи у людей разные.
Кто-то боится роста цен.
Кто-то боится обесценивания рубля.
Кто-то боится блокировки вкладов, хотя официально никто такого не объявлял.
Кто-то просто смотрит на новости и понимает, что хранить всё в банке уже психологически некомфортно.
И вот люди начинают искать, куда переложиться.
Валюту купить? Можно. Но потом её ещё надо обменять, а это уже отдельный квест.
Золото? Красиво, надёжно на картинке, но ликвидность и спреды никто не отменял.
Недвижимость? Тяжелее продать, зато она хотя бы не превращается в цифры на экране, которые каждый день хочется тревожно проверять.
Я не говорю, что бетон — это магическая защита от всего. Нет.
Недвижимость тоже можно купить криво. Можно купить неликвид. Можно попасть в плохой объект. Можно потом продавать год и ненавидеть всех вокруг.
Но я понимаю, почему люди туда идут.
Потому что когда вокруг слишком много неизвестных, хочется чего-то физического. Стены. Метры. Адрес. Объект, который можно потрогать, сдать, продать, передать детям или хотя бы ругаться на него лично, а не через приложение банка.
Меня вся эта история тоже немного тревожит.
Хотя денег у меня как бы особо и нет, но я всё ещё планирую их заработать. И вот тут появляется главный страх: а если заработаю — и уже ничего нормального купить не смогу?
Потому что последние годы я смотрю на дефицит, торговый баланс, ФНБ, нефть, золото, курс доллара, ставку ЦБ, закрытую статистику, слухи про ОФЗ и облигации — и понимаю только одно:
в экономике может быть вообще всё что угодно.
И деньги можно проебать очень тихо. Даже не заметив.
Сегодня они лежат.
Завтра вроде тоже лежат.
А потом ты приходишь покупать квартиру, а рынок уже уехал на следующую остановку.
Поэтому вопрос сейчас не в том, “паниковать или нет”.
Вопрос в том, где проходит граница между разумной защитой капитала и истерикой.
Потому что сидеть полностью в наличке — страшно.
Сидеть полностью во вкладах — тоже тревожно.
Покупать всё подряд в недвижке — глупо.
Ничего не делать — тоже стратегия, но иногда самая дорогая.
Короче, ситуация любопытная.
А вы как?
Очкуете, что всё может по пизде пойти, или держитесь уверенно и делаете вид, что это просто очередная весенняя турбулентность?
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#ипотекаСПБ
#экономика
#Мурино
Снова интересная статистика по деньгам.
По данным ЦБ, на 1 апреля 2026 года в обращении было 19,79 трлн рублей наличных. Почти всё — банкноты, монеты там чисто для звона в кармане. А СМИ со ссылкой на данные ЦБ пишут, что за апрель наличка в обращении выросла ещё на 607,3 млрд рублей — это рекордный прирост без учета традиционных декабрьских всплесков с сентября 2022 года.
И вот тут мне интереснее не сама наличка.
А сколько денег параллельно уходит со вкладов в недвижку.
Потому что по рынку это уже видно ногами.
Берём тот же низ Мурино. Студии, которые осенью висели в районе 4,2 млн, сейчас уже спокойно приближаются к 5 млн. А если в нормальном ходовом ЖК появляется что-то за 4,7–4,8, это могут забрать очень быстро.
Конечно, если это не квартира, оформленная на человека 70 лет и продаваемая по доверенности через агента. Такая может стоять и за 4,3, потому что рынок сейчас не только про цену, но и про страх.
А страхи у людей разные.
Кто-то боится роста цен.
Кто-то боится обесценивания рубля.
Кто-то боится блокировки вкладов, хотя официально никто такого не объявлял.
Кто-то просто смотрит на новости и понимает, что хранить всё в банке уже психологически некомфортно.
И вот люди начинают искать, куда переложиться.
Валюту купить? Можно. Но потом её ещё надо обменять, а это уже отдельный квест.
Золото? Красиво, надёжно на картинке, но ликвидность и спреды никто не отменял.
Недвижимость? Тяжелее продать, зато она хотя бы не превращается в цифры на экране, которые каждый день хочется тревожно проверять.
Я не говорю, что бетон — это магическая защита от всего. Нет.
Недвижимость тоже можно купить криво. Можно купить неликвид. Можно попасть в плохой объект. Можно потом продавать год и ненавидеть всех вокруг.
Но я понимаю, почему люди туда идут.
Потому что когда вокруг слишком много неизвестных, хочется чего-то физического. Стены. Метры. Адрес. Объект, который можно потрогать, сдать, продать, передать детям или хотя бы ругаться на него лично, а не через приложение банка.
Меня вся эта история тоже немного тревожит.
Хотя денег у меня как бы особо и нет, но я всё ещё планирую их заработать. И вот тут появляется главный страх: а если заработаю — и уже ничего нормального купить не смогу?
Потому что последние годы я смотрю на дефицит, торговый баланс, ФНБ, нефть, золото, курс доллара, ставку ЦБ, закрытую статистику, слухи про ОФЗ и облигации — и понимаю только одно:
в экономике может быть вообще всё что угодно.
И деньги можно проебать очень тихо. Даже не заметив.
Сегодня они лежат.
Завтра вроде тоже лежат.
А потом ты приходишь покупать квартиру, а рынок уже уехал на следующую остановку.
Поэтому вопрос сейчас не в том, “паниковать или нет”.
Вопрос в том, где проходит граница между разумной защитой капитала и истерикой.
Потому что сидеть полностью в наличке — страшно.
Сидеть полностью во вкладах — тоже тревожно.
Покупать всё подряд в недвижке — глупо.
Ничего не делать — тоже стратегия, но иногда самая дорогая.
Короче, ситуация любопытная.
А вы как?
Очкуете, что всё может по пизде пойти, или держитесь уверенно и делаете вид, что это просто очередная весенняя турбулентность?
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#ипотекаСПБ
#экономика
#Мурино
Астра Континенталь Очередь .pdf
20.2 MB
Когда хочешь жить в нормальном месте, но двушка смотрит на тебя как директор банка на студента без дохода.
Есть у меня друг. Хотел переехать ближе к центру, к метро, к нормальной среде. Не «ну тут когда-нибудь будет жизнь», а чтобы уже было понятно: город, Нева, метро, инфраструктура, движение.
Двушку он не вывозил. Вообще никак.
И вместо классического «ну тогда подожду» он зашел с другой стороны: не купить сразу идеальную квартиру, а купить ликвидную ступеньку.
Не мечту всей жизни.
Инструмент.
Суть кейса такая: студия в сильной локации, почти у центра, в проекте с большим благоустройством и понятной ликвидностью.
По презентации: около 400 метров до метро «Елизаровская», примерно 3 км до центра, дома 8–12 этажей, сдача 5 очереди — IV квартал 2029, ключи — II квартал 2030. Плюс школа, три детских сада, променад больше 1 км, парк «Город спорта», дворы без машин и отделка Nord Line.
То есть это не история «купил бетон в поле, зато дешево».
Это история: зайти в район, где нормальная локация уже сама работает на тебя.
По цифрам у друга получилось так: студия стоила около 10,85 млн за наличный расчет. В рассрочку с удорожанием около 5% — 11,39 млн. Платежи примерно по 2,28 млн в год.
Конкуренты рядом по похожим студиям — примерно от 9,5 млн, но там проекты проще, вторичка уже пожила, ремонт не первой свежести, и нет этого набора: школы, садов, променада, дворов, спорта, лобби и всей этой дорогой девелоперской косметики, за которую рынок потом доплачивает.
Главный вопрос: зачем брать студию, если хочешь двушку?
Потому что иногда путь к двушке начинается не с двушки.
Если считать грубо: разница между 11,39 млн и условной вторичкой за 9,5 млн — около 1,89 млн за 5 лет. Это около 19% за весь период, примерно 4% годовых.
В нынешней реальности это не выглядит как «ужасная переплата». Это скорее цена входа в хороший проект с удобной формой расчета.
Дальше начинается математика будущего.
Если за 5 лет объект даст хотя бы плюс 25–30%, квартира может стоить около 13,5–14 млн. Это не обещание, не гарантия и не финансовая рекомендация, а аккуратный сценарий, который выглядит не как фантастика, а как нормальная логика для сильной локации у метро и центра.
Через 5 лет у человека может быть не просто студия.
У него может быть половина будущей нормальной квартиры.
Он продает этот актив, добавляет ипотеку, переезжает в вариант крупнее, продает свою старую квартиру, гасит часть кредита — и путь «с Парнаса в нормальный район» уже не выглядит как сказка для людей с наследством от тети из Сургута.
Можно не переезжать.
Можно сдавать.
Можно переуступить.
Можно перейти в ипотеку, если ставка станет адекватнее.
Можно выйти из сделки, если поменялись планы.
Главное — появляется не просто «маленькая квартира». Появляется ликвидный кусок будущего маневра.
Плохая стратегия — сидеть и ждать идеального момента.
Нормальная стратегия — купить понятный актив, не рвать себе жопу платежом, не залезать в двушку любой ценой, а сделать шаг, который через несколько лет даст выбор.
Недвижимость не всегда покупается как финальная точка.
Иногда первая покупка — это лестница.
Да, ступенька может быть маленькой.
Да, это может быть студия.
Да, не надо делать вид, что 25 метров — это семейная усадьба.
Но если эта студия стоит в сильном месте, у метро, рядом с Невой, в проекте с нормальной концепцией и на старте продаж — это уже не просто «маленькая коробка».
Это финансовая позиция.
Не для всех.
Не без рисков.
Не «бери срочно, а то жизнь закончится».
Но если денег на идеальную квартиру сейчас нет, а жить в нормальном районе хочется — иногда надо перестать искать дворец и начать собирать капитал.
Потому что двушка мечты редко падает с неба.
Чаще она начинается с маленькой, но правильно купленной студии.
Посмотреть вариант можно здесь:
https://o.pnpro.ru/9D70fYgf
Если хотите разобрать такой сценарий под себя — пишите. Посчитаем, где это реально инвестиция, а где просто красивая студия с дорогой сказкой в презентации.
Писать можно сюда: @gen_agent
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #инвестицииВнедвижимость
Есть у меня друг. Хотел переехать ближе к центру, к метро, к нормальной среде. Не «ну тут когда-нибудь будет жизнь», а чтобы уже было понятно: город, Нева, метро, инфраструктура, движение.
Двушку он не вывозил. Вообще никак.
И вместо классического «ну тогда подожду» он зашел с другой стороны: не купить сразу идеальную квартиру, а купить ликвидную ступеньку.
Не мечту всей жизни.
Инструмент.
Суть кейса такая: студия в сильной локации, почти у центра, в проекте с большим благоустройством и понятной ликвидностью.
По презентации: около 400 метров до метро «Елизаровская», примерно 3 км до центра, дома 8–12 этажей, сдача 5 очереди — IV квартал 2029, ключи — II квартал 2030. Плюс школа, три детских сада, променад больше 1 км, парк «Город спорта», дворы без машин и отделка Nord Line.
То есть это не история «купил бетон в поле, зато дешево».
Это история: зайти в район, где нормальная локация уже сама работает на тебя.
По цифрам у друга получилось так: студия стоила около 10,85 млн за наличный расчет. В рассрочку с удорожанием около 5% — 11,39 млн. Платежи примерно по 2,28 млн в год.
Конкуренты рядом по похожим студиям — примерно от 9,5 млн, но там проекты проще, вторичка уже пожила, ремонт не первой свежести, и нет этого набора: школы, садов, променада, дворов, спорта, лобби и всей этой дорогой девелоперской косметики, за которую рынок потом доплачивает.
Главный вопрос: зачем брать студию, если хочешь двушку?
Потому что иногда путь к двушке начинается не с двушки.
Если считать грубо: разница между 11,39 млн и условной вторичкой за 9,5 млн — около 1,89 млн за 5 лет. Это около 19% за весь период, примерно 4% годовых.
В нынешней реальности это не выглядит как «ужасная переплата». Это скорее цена входа в хороший проект с удобной формой расчета.
Дальше начинается математика будущего.
Если за 5 лет объект даст хотя бы плюс 25–30%, квартира может стоить около 13,5–14 млн. Это не обещание, не гарантия и не финансовая рекомендация, а аккуратный сценарий, который выглядит не как фантастика, а как нормальная логика для сильной локации у метро и центра.
Через 5 лет у человека может быть не просто студия.
У него может быть половина будущей нормальной квартиры.
Он продает этот актив, добавляет ипотеку, переезжает в вариант крупнее, продает свою старую квартиру, гасит часть кредита — и путь «с Парнаса в нормальный район» уже не выглядит как сказка для людей с наследством от тети из Сургута.
Можно не переезжать.
Можно сдавать.
Можно переуступить.
Можно перейти в ипотеку, если ставка станет адекватнее.
Можно выйти из сделки, если поменялись планы.
Главное — появляется не просто «маленькая квартира». Появляется ликвидный кусок будущего маневра.
Плохая стратегия — сидеть и ждать идеального момента.
Нормальная стратегия — купить понятный актив, не рвать себе жопу платежом, не залезать в двушку любой ценой, а сделать шаг, который через несколько лет даст выбор.
Недвижимость не всегда покупается как финальная точка.
Иногда первая покупка — это лестница.
Да, ступенька может быть маленькой.
Да, это может быть студия.
Да, не надо делать вид, что 25 метров — это семейная усадьба.
Но если эта студия стоит в сильном месте, у метро, рядом с Невой, в проекте с нормальной концепцией и на старте продаж — это уже не просто «маленькая коробка».
Это финансовая позиция.
Не для всех.
Не без рисков.
Не «бери срочно, а то жизнь закончится».
Но если денег на идеальную квартиру сейчас нет, а жить в нормальном районе хочется — иногда надо перестать искать дворец и начать собирать капитал.
Потому что двушка мечты редко падает с неба.
Чаще она начинается с маленькой, но правильно купленной студии.
Посмотреть вариант можно здесь:
https://o.pnpro.ru/9D70fYgf
Если хотите разобрать такой сценарий под себя — пишите. Посчитаем, где это реально инвестиция, а где просто красивая студия с дорогой сказкой в презентации.
Писать можно сюда: @gen_agent
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #инвестицииВнедвижимость
МЕБЕЛЬ ТОЖЕ ДОРОЖАЕТ. НЕОЖИДАННО, ДА?
Пишут, что власти снова обсуждают заградительные пошлины на мебель из “недружественных” стран. По рынку гуляют оценки в районе 35–50%, чтобы защитить российских производителей. Похожую инициативу мебельщики уже продвигали: Ассоциация предприятий мебельной и деревообрабатывающей промышленности просила ввести пошлины на импорт из ЕС, опасаясь роста поставок из Италии и Германии. Тогда рынок спорил, поможет ли это производству или просто разгонит цены.
С одной стороны, логика понятная. Если импорт дешёвый, а свой производитель дорогой, внутреннее производство начинает проигрывать. Особенно когда рубль крепкий: завозить становится выгоднее, чем делать внутри. А делать внутри — это станки, технологии, люди, зарплаты, кредиты, аренда, логистика и ещё сто способов потерять сон.
С другой стороны, заградительная пошлина — это не волшебная палочка. Это скорее такой экономический шлагбаум. Импортная мебель подорожает из-за пошлины, а отечественная может подорожать просто потому, что рынок позволит. Плюс у наших производителей тоже есть импортные комплектующие, оборудование, фурнитура, расходники. Не всё растёт на берёзе за цехом.
И вот тут начинается любимый замкнутый круг.
Чтобы заменить импорт, надо развивать производство.
Чтобы развивать производство, нужны деньги.
Чтобы взять деньги, нужны кредиты.
А кредиты у нас сейчас такие, что с ними можно не производство открывать, а сразу молиться за выживание.
Можно, конечно, мечтать, что придут иностранцы, привезут станки, технологии, откроют фабрики внутри страны, создадут рабочие места и всё будет красиво. Теоретически рынок большой, маржинальность высокая, спрос есть.
Но вопрос простой: кто сегодня массово захочет вкладывать большие деньги в производство внутри России с учётом всех рисков? Вот именно.
Поэтому в реальности может получиться не “мы мощно поддержали отечественного производителя”, а “цены стали выше, выбор стал меньше, а производство как было с ограничениями, так и осталось”.
И теперь самое важное — при чём тут недвижимость.
При том, что это ещё один кирпичик в общую стоимость жизни после покупки квартиры.
Купить квартиру — это только начало веселья. Дальше ремонт, мебель, техника, кухня, сантехника, свет, двери, доставка, сборка. И если мебель дорожает, отделка дорожает, рабочие дорожают, то нормальный заезд в квартиру превращается в отдельную ипотеку без банка.
Уже сейчас ремонт и меблировка в некоторых случаях могут стоить половину цены самой квартиры. В Петербурге и Москве это ещё как-то психологически объяснимо: квартира дорогая, ремонт дорогой, больно, но понятно. А в регионах, где сама недвижимость дешевле, ремонт может становиться просто экономически бессмысленным.
И вот тут появляется ещё одна интересная история.
Представьте, человеку досталась старая квартира в хрущёвке. Наследство. Дом уставший, планировка древняя, инженерка просит отпевания. Чтобы привести это в нормальный вид, нужно вложить огромные деньги.
И вопрос: будет ли наследник вкладываться?
Не факт.
Чаще он либо продаст как есть, либо сдаст как есть, либо сделает самый дешёвый косметический ремонт из серии “лишь бы не прилипать к стене”.
Так и появится новый пласт убитых квартир. Старый фонд будет стареть, ремонтировать его будет всё дороже, а смысл вкладываться — всё более спорный.
Поэтому новость про мебель — это не только про шкафы и диваны.
Это про то, что стоимость нормальной жизни после покупки жилья продолжает расти. И чем дороже становится всё вокруг квартиры, тем меньше людей смогут доводить своё жильё до нормального состояния.
А потом мы будем удивляться, почему на рынке всё больше уставших квартир, где ремонт выглядит как привет из 2007 года и больничный лист по эстетике.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#ремонт
#новостройкиСПБ
#инфляция
Пишут, что власти снова обсуждают заградительные пошлины на мебель из “недружественных” стран. По рынку гуляют оценки в районе 35–50%, чтобы защитить российских производителей. Похожую инициативу мебельщики уже продвигали: Ассоциация предприятий мебельной и деревообрабатывающей промышленности просила ввести пошлины на импорт из ЕС, опасаясь роста поставок из Италии и Германии. Тогда рынок спорил, поможет ли это производству или просто разгонит цены.
С одной стороны, логика понятная. Если импорт дешёвый, а свой производитель дорогой, внутреннее производство начинает проигрывать. Особенно когда рубль крепкий: завозить становится выгоднее, чем делать внутри. А делать внутри — это станки, технологии, люди, зарплаты, кредиты, аренда, логистика и ещё сто способов потерять сон.
С другой стороны, заградительная пошлина — это не волшебная палочка. Это скорее такой экономический шлагбаум. Импортная мебель подорожает из-за пошлины, а отечественная может подорожать просто потому, что рынок позволит. Плюс у наших производителей тоже есть импортные комплектующие, оборудование, фурнитура, расходники. Не всё растёт на берёзе за цехом.
И вот тут начинается любимый замкнутый круг.
Чтобы заменить импорт, надо развивать производство.
Чтобы развивать производство, нужны деньги.
Чтобы взять деньги, нужны кредиты.
А кредиты у нас сейчас такие, что с ними можно не производство открывать, а сразу молиться за выживание.
Можно, конечно, мечтать, что придут иностранцы, привезут станки, технологии, откроют фабрики внутри страны, создадут рабочие места и всё будет красиво. Теоретически рынок большой, маржинальность высокая, спрос есть.
Но вопрос простой: кто сегодня массово захочет вкладывать большие деньги в производство внутри России с учётом всех рисков? Вот именно.
Поэтому в реальности может получиться не “мы мощно поддержали отечественного производителя”, а “цены стали выше, выбор стал меньше, а производство как было с ограничениями, так и осталось”.
И теперь самое важное — при чём тут недвижимость.
При том, что это ещё один кирпичик в общую стоимость жизни после покупки квартиры.
Купить квартиру — это только начало веселья. Дальше ремонт, мебель, техника, кухня, сантехника, свет, двери, доставка, сборка. И если мебель дорожает, отделка дорожает, рабочие дорожают, то нормальный заезд в квартиру превращается в отдельную ипотеку без банка.
Уже сейчас ремонт и меблировка в некоторых случаях могут стоить половину цены самой квартиры. В Петербурге и Москве это ещё как-то психологически объяснимо: квартира дорогая, ремонт дорогой, больно, но понятно. А в регионах, где сама недвижимость дешевле, ремонт может становиться просто экономически бессмысленным.
И вот тут появляется ещё одна интересная история.
Представьте, человеку досталась старая квартира в хрущёвке. Наследство. Дом уставший, планировка древняя, инженерка просит отпевания. Чтобы привести это в нормальный вид, нужно вложить огромные деньги.
И вопрос: будет ли наследник вкладываться?
Не факт.
Чаще он либо продаст как есть, либо сдаст как есть, либо сделает самый дешёвый косметический ремонт из серии “лишь бы не прилипать к стене”.
Так и появится новый пласт убитых квартир. Старый фонд будет стареть, ремонтировать его будет всё дороже, а смысл вкладываться — всё более спорный.
Поэтому новость про мебель — это не только про шкафы и диваны.
Это про то, что стоимость нормальной жизни после покупки жилья продолжает расти. И чем дороже становится всё вокруг квартиры, тем меньше людей смогут доводить своё жильё до нормального состояния.
А потом мы будем удивляться, почему на рынке всё больше уставших квартир, где ремонт выглядит как привет из 2007 года и больничный лист по эстетике.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#ремонт
#новостройкиСПБ
#инфляция
Наличка снова вышла из банков погулять.
И это не просто «сняли на шашлыки».
По расчетам РБК на основе статистики ЦБ, с 1 по 11 мая наличных денег на руках у россиян стало больше на 210,5 млрд рублей. Это максимум за все время наблюдений с 2011 года. Для сравнения: в прошлом году за похожий период было 41,2 млрд. То есть спрос на наличку вырос примерно в пять раз. Почти как коммуналка, только быстрее.
Официальная версия звучит спокойно: майские праздники, ограничения интернета, люди перестраховались, банкомат стал новым семейным психологом. Мол, после праздников часть денег обычно возвращается обратно в банки. И да, такой сезонный эффект действительно бывает.
Но интересен не сам факт, что люди сняли деньги.
Интересно, что это происходит на фоне общей нервозности вокруг вкладов, ставки, валюты и инфляции.
ЦБ еще в апреле писал, что спрос на наличные деньги за месяц вырос на 0,6 трлн рублей и был выше значений прошлых лет. При этом доля наличных в денежной массе оставалась около 14%. То есть это не конец банковской системы, не апокалипсис с тележками рублей, но симптом заметный.
А теперь главный вопрос: что люди будут делать с этой наличкой?
Вариант первый — положат под подушку.
Классика жанра. Российский домашний сейф: матрас, шкаф, банка из-под кофе и тревожный взгляд на дверь.
Вариант второй — понесут обратно на вклад.
Потому что пока ставка высокая, вклад выглядит как нормальная парковка для денег. Деньги стоят, проценты капают, человек чувствует себя почти Уорреном Баффетом, только с приложением банка и тревогой в глазах.
Но есть и третий вариант, самый неприятный для инфляции: деньги начнут тратить.
Вот тут экономика такая:
«Ой».
Потому что когда много денег выходит из режима «лежу и боюсь» в режим «покупаю все, пока не подорожало», цены обычно не становятся скромнее. Они и так-то не страдали застенчивостью.
ЦБ уже снизил ключевую ставку до 14,5% и в базовом сценарии ждет среднюю ставку 8–10% в 2027 году. То есть вкладчик смотрит вперед и понимает: сегодняшняя доходность может быть временной красотой. Как скидка у застройщика, только без шоурума и кофе.
Параллельно есть еще один любопытный кусок пазла: физлица в апреле нарастили нетто-покупки валюты до 108 млрд рублей против 65,2 млрд в марте. То есть часть людей уже начала смотреть не только на вклад, но и в сторону доллара/юаня/валютной заначки. Не массовый побег, но движение есть.
И вот тут начинается любимая российская финансовая йога.
Рубль крепкий — все думают: «Может, купить валюту?»
Ставка высокая — все думают: «Может, оставить вклад?»
Квартиры дорожают — все думают: «Может, надо было покупать раньше?»
Потом человек устает думать и покупает телевизор. Потому что телевизор хотя бы понятно куда поставить.
Что это значит для недвижимости?
Не надо делать примитивный вывод: «люди сняли наличку — завтра побегут покупать квартиры». Нет. Квартира не шаурма, ее на сдачу после майских не берут.
Но деньги, которые лежат без понятной стратегии, рано или поздно начинают искать смысл.
Кто-то уйдет в валюту.
Кто-то вернется во вклад.
Кто-то полезет в облигации.
Кто-то начнет смотреть недвижимость — особенно там, где нижний ценовой сегмент уже поджимает.
И по Мурино это видно особенно хорошо.
Вторичка в нижнем ценовом диапазоне уже не выглядит такой уж «дешевой». Самый низ рынка постепенно приближается к стоимости однушек, а когда низ подтягивается, следующими обычно двигаются нормальные однокомнатные варианты. Не потому что все дружно сняли вклады и побежали в Мурино с пакетами налички.
Или все-таки отчасти поэтому?
Потому что рынок недвижимости редко двигается от одной причины.
Он двигается от смеси: ставка, страх инфляции, усталость от ожидания, дорогая стройка, дорогой ремонт, ограниченный выбор и люди, которые внезапно понимают, что деньги на вкладе — это не бетон, не квартира и не сценарий жизни.
Наличные на руках — это не богатство.
Это пауза.
А пауза в России часто заканчивается не тем, что стало спокойнее, а тем, что стало дороже.
И это не просто «сняли на шашлыки».
По расчетам РБК на основе статистики ЦБ, с 1 по 11 мая наличных денег на руках у россиян стало больше на 210,5 млрд рублей. Это максимум за все время наблюдений с 2011 года. Для сравнения: в прошлом году за похожий период было 41,2 млрд. То есть спрос на наличку вырос примерно в пять раз. Почти как коммуналка, только быстрее.
Официальная версия звучит спокойно: майские праздники, ограничения интернета, люди перестраховались, банкомат стал новым семейным психологом. Мол, после праздников часть денег обычно возвращается обратно в банки. И да, такой сезонный эффект действительно бывает.
Но интересен не сам факт, что люди сняли деньги.
Интересно, что это происходит на фоне общей нервозности вокруг вкладов, ставки, валюты и инфляции.
ЦБ еще в апреле писал, что спрос на наличные деньги за месяц вырос на 0,6 трлн рублей и был выше значений прошлых лет. При этом доля наличных в денежной массе оставалась около 14%. То есть это не конец банковской системы, не апокалипсис с тележками рублей, но симптом заметный.
А теперь главный вопрос: что люди будут делать с этой наличкой?
Вариант первый — положат под подушку.
Классика жанра. Российский домашний сейф: матрас, шкаф, банка из-под кофе и тревожный взгляд на дверь.
Вариант второй — понесут обратно на вклад.
Потому что пока ставка высокая, вклад выглядит как нормальная парковка для денег. Деньги стоят, проценты капают, человек чувствует себя почти Уорреном Баффетом, только с приложением банка и тревогой в глазах.
Но есть и третий вариант, самый неприятный для инфляции: деньги начнут тратить.
Вот тут экономика такая:
«Ой».
Потому что когда много денег выходит из режима «лежу и боюсь» в режим «покупаю все, пока не подорожало», цены обычно не становятся скромнее. Они и так-то не страдали застенчивостью.
ЦБ уже снизил ключевую ставку до 14,5% и в базовом сценарии ждет среднюю ставку 8–10% в 2027 году. То есть вкладчик смотрит вперед и понимает: сегодняшняя доходность может быть временной красотой. Как скидка у застройщика, только без шоурума и кофе.
Параллельно есть еще один любопытный кусок пазла: физлица в апреле нарастили нетто-покупки валюты до 108 млрд рублей против 65,2 млрд в марте. То есть часть людей уже начала смотреть не только на вклад, но и в сторону доллара/юаня/валютной заначки. Не массовый побег, но движение есть.
И вот тут начинается любимая российская финансовая йога.
Рубль крепкий — все думают: «Может, купить валюту?»
Ставка высокая — все думают: «Может, оставить вклад?»
Квартиры дорожают — все думают: «Может, надо было покупать раньше?»
Потом человек устает думать и покупает телевизор. Потому что телевизор хотя бы понятно куда поставить.
Что это значит для недвижимости?
Не надо делать примитивный вывод: «люди сняли наличку — завтра побегут покупать квартиры». Нет. Квартира не шаурма, ее на сдачу после майских не берут.
Но деньги, которые лежат без понятной стратегии, рано или поздно начинают искать смысл.
Кто-то уйдет в валюту.
Кто-то вернется во вклад.
Кто-то полезет в облигации.
Кто-то начнет смотреть недвижимость — особенно там, где нижний ценовой сегмент уже поджимает.
И по Мурино это видно особенно хорошо.
Вторичка в нижнем ценовом диапазоне уже не выглядит такой уж «дешевой». Самый низ рынка постепенно приближается к стоимости однушек, а когда низ подтягивается, следующими обычно двигаются нормальные однокомнатные варианты. Не потому что все дружно сняли вклады и побежали в Мурино с пакетами налички.
Или все-таки отчасти поэтому?
Потому что рынок недвижимости редко двигается от одной причины.
Он двигается от смеси: ставка, страх инфляции, усталость от ожидания, дорогая стройка, дорогой ремонт, ограниченный выбор и люди, которые внезапно понимают, что деньги на вкладе — это не бетон, не квартира и не сценарий жизни.
Наличные на руках — это не богатство.
Это пауза.
А пауза в России часто заканчивается не тем, что стало спокойнее, а тем, что стало дороже.
Если думаете, что делать с деньгами — вклад, валюта, вторичка, новостройка, ждать или заходить в рынок — лучше считать сейчас. Потому что потом можно долго объяснять себе, что «ну тогда было непонятно».
Только рынок обычно за объяснения скидку не дает.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #экономика #Мурино
Только рынок обычно за объяснения скидку не дает.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #экономика #Мурино
В правительстве сказали:
Спекулятивно покупать доллар и юань еще рано.
Значит: самое время спекулятивно покупать доллар и юань.
НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ФИНАНСОВОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ
Спекулятивно покупать доллар и юань еще рано.
Значит: самое время спекулятивно покупать доллар и юань.
НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ФИНАНСОВОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ
ГЕНАГЕНТ НОВОСТРОЙКИ СПБ
Астра Континенталь Очередь .pdf
Рассрочка на 2 млн в год звучит страшно.
Пока не начинаешь считать.
Потому что люди часто слышат: «платеж 2,2 млн в год» — и сразу представляют, что надо каждый месяц доставать из-под кровати чемодан налички.
А в реальности рассрочка — это не всегда про «заработай 2 млн с нуля».
Иногда это про то, как правильно переложить уже существующий актив.
Допустим, у человека есть студия в Мурино. Не основная квартира, а запасная.
Такой бетонный хомяк: вроде милый, но живет за 2 км от Девяткино.
Он продает ее условно за 5 млн.
Первый платеж по рассрочке — около 2 млн.
Оставшиеся 3 млн кладет на вклад.
Если ставка по вкладу около 15% годовых, через год 3 млн превращаются примерно в 3,45 млн.
Из них человек вносит следующий платеж 2 млн.
Остается 1,45 млн.
Эти деньги дальше снова лежат и работают. К следующему крупному платежу они могут превратиться примерно в 1,6 млн.
И вот тут начинается не магия, а математика.
До сентября 2029 года человеку нужно добрать около 2,5 млн рублей.
Если раскидать это примерно на 40 месяцев — получается около 62,5 тысяч в месяц.
Да, это деньги.
Но это уже не «продай почку и еще одну попроси у родственников».
Это нормальная финансовая дистанция для человека, у которого уже есть актив и который хочет не просто хранить бетон в Мурино, а переехать капиталом ближе к центру.
Самое интересное — последний платеж.
Если остается около 2 млн, его можно закрывать уже ближе к готовности объекта: ипотекой, продажей, переуступкой или другим инструментом.
То есть человек не душит себя ипотекой с первого дня.
Он использует старый актив, вклад, рассрочку и время.
А теперь суть.
Это не просто обмен одной студии на другую.
Это обмен локации.
Была студия за 2 км от Девяткино.
А может стать студия примерно в 400 метрах от метро «Елизаровская», около 3 км от центра, рядом с Невой, в проекте с променадом, школой, садами, дворами без машин, парком «Город спорта» и отделкой.
В недвижимости локация — это не фон.
Это половина цены, ликвидности и будущего маневра.
Понятно, что рассрочка — не подарок.
У нее есть график платежей, риск не успеть, риск изменения доходов, риск рынка и риск внезапно понять: «А может, мне вообще в Таиланд и кофейню».
Но главная ошибка — смотреть на 2 млн в год как на голую цифру.
Надо смотреть на источник платежа.
Если у человека нет актива, нет дохода, нет подушки и вся схема держится на «ну как-нибудь вывезу» — это не инвестиция.
Это цирк без страховки.
А если есть студия, которую можно продать, есть понятный график, есть вклад, есть доход и план выхода — это уже похоже на стратегию.
Не гарантия.
Не финансовая рекомендация.
Но нормальный способ разменять слабую локацию на сильную.
Потому что иногда вопрос не в том, можешь ли ты сейчас купить квартиру мечты.
Вопрос в том, можешь ли ты сделать ход, после которого через 5 лет у тебя будет больше вариантов, чем сегодня.
Посмотреть вариант можно здесь:
https://o.pnpro.ru/9D70fYgf
Если хотите разобрать такую схему под себя — пишите. Посчитаем, где рассрочка реально помогает, а где просто красиво переносит боль в будущее.
Писать можно сюда: Андрей Генагент
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ
Пока не начинаешь считать.
Потому что люди часто слышат: «платеж 2,2 млн в год» — и сразу представляют, что надо каждый месяц доставать из-под кровати чемодан налички.
А в реальности рассрочка — это не всегда про «заработай 2 млн с нуля».
Иногда это про то, как правильно переложить уже существующий актив.
Допустим, у человека есть студия в Мурино. Не основная квартира, а запасная.
Такой бетонный хомяк: вроде милый, но живет за 2 км от Девяткино.
Он продает ее условно за 5 млн.
Первый платеж по рассрочке — около 2 млн.
Оставшиеся 3 млн кладет на вклад.
Если ставка по вкладу около 15% годовых, через год 3 млн превращаются примерно в 3,45 млн.
Из них человек вносит следующий платеж 2 млн.
Остается 1,45 млн.
Эти деньги дальше снова лежат и работают. К следующему крупному платежу они могут превратиться примерно в 1,6 млн.
И вот тут начинается не магия, а математика.
До сентября 2029 года человеку нужно добрать около 2,5 млн рублей.
Если раскидать это примерно на 40 месяцев — получается около 62,5 тысяч в месяц.
Да, это деньги.
Но это уже не «продай почку и еще одну попроси у родственников».
Это нормальная финансовая дистанция для человека, у которого уже есть актив и который хочет не просто хранить бетон в Мурино, а переехать капиталом ближе к центру.
Самое интересное — последний платеж.
Если остается около 2 млн, его можно закрывать уже ближе к готовности объекта: ипотекой, продажей, переуступкой или другим инструментом.
То есть человек не душит себя ипотекой с первого дня.
Он использует старый актив, вклад, рассрочку и время.
А теперь суть.
Это не просто обмен одной студии на другую.
Это обмен локации.
Была студия за 2 км от Девяткино.
А может стать студия примерно в 400 метрах от метро «Елизаровская», около 3 км от центра, рядом с Невой, в проекте с променадом, школой, садами, дворами без машин, парком «Город спорта» и отделкой.
В недвижимости локация — это не фон.
Это половина цены, ликвидности и будущего маневра.
Понятно, что рассрочка — не подарок.
У нее есть график платежей, риск не успеть, риск изменения доходов, риск рынка и риск внезапно понять: «А может, мне вообще в Таиланд и кофейню».
Но главная ошибка — смотреть на 2 млн в год как на голую цифру.
Надо смотреть на источник платежа.
Если у человека нет актива, нет дохода, нет подушки и вся схема держится на «ну как-нибудь вывезу» — это не инвестиция.
Это цирк без страховки.
А если есть студия, которую можно продать, есть понятный график, есть вклад, есть доход и план выхода — это уже похоже на стратегию.
Не гарантия.
Не финансовая рекомендация.
Но нормальный способ разменять слабую локацию на сильную.
Потому что иногда вопрос не в том, можешь ли ты сейчас купить квартиру мечты.
Вопрос в том, можешь ли ты сделать ход, после которого через 5 лет у тебя будет больше вариантов, чем сегодня.
Посмотреть вариант можно здесь:
https://o.pnpro.ru/9D70fYgf
Если хотите разобрать такую схему под себя — пишите. Посчитаем, где рассрочка реально помогает, а где просто красиво переносит боль в будущее.
Писать можно сюда: Андрей Генагент
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ
ГЕНАГЕНТ НОВОСТРОЙКИ СПБ
Астра Континенталь Очередь .pdf
Рассрочка 5 платежей по 20% — это не «отдай 11 млн и не дыши».
Это схема, где главное — не размер квартиры, а график платежей.
Берем условную студию за 11 млн с небольшим.
Рассрочка делится на 5 равных частей по 20%:
первый платеж — сейчас;
второй — май 2027;
третий — май 2028;
четвертый — сентябрь 2029;
пятый — сентябрь 2030.
То есть ты не заносишь всю сумму сразу. Ты покупаешь время.
А в недвижимости время иногда стоит дороже скидки.
Допустим, у человека есть запасная студия в Мурино. Не основная квартира, а актив. Такой бетонный хомяк у Девяткино: вроде свой, вроде работает, но жить мечты там не прибавляет.
Он продает ее условно за 5 млн.
Первый платеж по новой квартире — около 2,2 млн.
Остается примерно 2,8 млн. Их можно не хранить в банке из-под кофе, а положить на вклад.
Если вклад дает около 15% годовых, через год эти 2,8 млн превращаются примерно в 3,2 млн.
В мае 2027 человек вносит второй платеж — еще около 2,2 млн.
Остается примерно 1 млн.
Дальше он снова копит, деньги продолжают работать, доход тоже идет в график.
И вот тут важная математика.
До четвертого платежа в сентябре 2029 года остается около 40 месяцев.
Если после продажи старой студии и процентов по вкладу человеку нужно добрать примерно 2,5 млн, это около 62,5 тысяч рублей в месяц.
Не «найти еще одну квартиру».
Не «продать душу банку».
А дисциплинированно собирать по 62,5 тысячи в месяц.
Да, это деньги.
Но это уже не космос для человека, у которого есть актив, доход и план.
Самое вкусное — пятый платеж.
Он стоит в сентябре 2030 года. А передача ключей по 5 очереди заявлена до II квартала 2030 года. В презентации проекта указан срок сдачи IV квартал 2029 и передача ключей II квартал 2030.
То есть последний платеж может наступить уже после получения ключей или совсем рядом с этим моментом.
А если застройщик, как часто бывает на практике, выдаст ключи раньше официального крайнего срока — сценарий становится еще интереснее.
Ты можешь получить квартиру, подготовить ее к аренде, начать понимать реальную рыночную стоимость объекта и только потом решать, как закрывать хвост:
ипотекой;
переуступкой;
продажей другого актива;
собственными деньгами;
или комбинацией.
И вот почему 2 млн в год — это заебись.
Потому что это не ежемесячный ипотечный ошейник с первого дня.
Это крупные редкие платежи, между которыми у тебя есть год, потом еще год, потом почти полтора года.
Ты не платишь банку проценты каждый месяц за то, что он дал тебе деньги.
Ты пользуешься рассрочкой, временем и своим старым активом.
По сути, человек может разменять студию за 2 км от Девяткино на студию примерно в 400 метрах от метро «Елизаровская», около 3 км от центра, в проекте с нормальной концепцией, школой, садами, променадом, дворами без машин и отделкой.
Это не просто «купил студию дороже».
Это смена локации, класса проекта и будущей ликвидности.
Конечно, рассрочка — не магия.
Если нет дохода, подушки и понимания графика — можно красиво въехать в бетонный квест и потом бегать с глазами менеджера по продажам в конце квартала.
Но если есть актив, понятный доход и дисциплина, рассрочка 5 по 20% — это очень сильный инструмент.
Не потому что она делает квартиру дешевой.
А потому что она дает время купить то, что сразу за наличку человек бы не вывез.
Посмотреть вариант можно здесь:
https://o.pnpro.ru/9D70fYgf
Если хотите разобрать такую схему под себя — пишите. Посчитаем по датам, платежам и рискам, а не по принципу «ну вроде красиво».
Писать можно сюда: Андрей Генагент
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ
Это схема, где главное — не размер квартиры, а график платежей.
Берем условную студию за 11 млн с небольшим.
Рассрочка делится на 5 равных частей по 20%:
первый платеж — сейчас;
второй — май 2027;
третий — май 2028;
четвертый — сентябрь 2029;
пятый — сентябрь 2030.
То есть ты не заносишь всю сумму сразу. Ты покупаешь время.
А в недвижимости время иногда стоит дороже скидки.
Допустим, у человека есть запасная студия в Мурино. Не основная квартира, а актив. Такой бетонный хомяк у Девяткино: вроде свой, вроде работает, но жить мечты там не прибавляет.
Он продает ее условно за 5 млн.
Первый платеж по новой квартире — около 2,2 млн.
Остается примерно 2,8 млн. Их можно не хранить в банке из-под кофе, а положить на вклад.
Если вклад дает около 15% годовых, через год эти 2,8 млн превращаются примерно в 3,2 млн.
В мае 2027 человек вносит второй платеж — еще около 2,2 млн.
Остается примерно 1 млн.
Дальше он снова копит, деньги продолжают работать, доход тоже идет в график.
И вот тут важная математика.
До четвертого платежа в сентябре 2029 года остается около 40 месяцев.
Если после продажи старой студии и процентов по вкладу человеку нужно добрать примерно 2,5 млн, это около 62,5 тысяч рублей в месяц.
Не «найти еще одну квартиру».
Не «продать душу банку».
А дисциплинированно собирать по 62,5 тысячи в месяц.
Да, это деньги.
Но это уже не космос для человека, у которого есть актив, доход и план.
Самое вкусное — пятый платеж.
Он стоит в сентябре 2030 года. А передача ключей по 5 очереди заявлена до II квартала 2030 года. В презентации проекта указан срок сдачи IV квартал 2029 и передача ключей II квартал 2030.
То есть последний платеж может наступить уже после получения ключей или совсем рядом с этим моментом.
А если застройщик, как часто бывает на практике, выдаст ключи раньше официального крайнего срока — сценарий становится еще интереснее.
Ты можешь получить квартиру, подготовить ее к аренде, начать понимать реальную рыночную стоимость объекта и только потом решать, как закрывать хвост:
ипотекой;
переуступкой;
продажей другого актива;
собственными деньгами;
или комбинацией.
И вот почему 2 млн в год — это заебись.
Потому что это не ежемесячный ипотечный ошейник с первого дня.
Это крупные редкие платежи, между которыми у тебя есть год, потом еще год, потом почти полтора года.
Ты не платишь банку проценты каждый месяц за то, что он дал тебе деньги.
Ты пользуешься рассрочкой, временем и своим старым активом.
По сути, человек может разменять студию за 2 км от Девяткино на студию примерно в 400 метрах от метро «Елизаровская», около 3 км от центра, в проекте с нормальной концепцией, школой, садами, променадом, дворами без машин и отделкой.
Это не просто «купил студию дороже».
Это смена локации, класса проекта и будущей ликвидности.
Конечно, рассрочка — не магия.
Если нет дохода, подушки и понимания графика — можно красиво въехать в бетонный квест и потом бегать с глазами менеджера по продажам в конце квартала.
Но если есть актив, понятный доход и дисциплина, рассрочка 5 по 20% — это очень сильный инструмент.
Не потому что она делает квартиру дешевой.
А потому что она дает время купить то, что сразу за наличку человек бы не вывез.
Посмотреть вариант можно здесь:
https://o.pnpro.ru/9D70fYgf
Если хотите разобрать такую схему под себя — пишите. Посчитаем по датам, платежам и рискам, а не по принципу «ну вроде красиво».
Писать можно сюда: Андрей Генагент
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ
На рынках снова неделя в стиле: «вроде все не так плохо, но радоваться пока рано».
Рубль за неделю укрепился к юаню. Инфляция снова показала недельное снижение: с 13 по 18 мая цены опустились на 0,02%. Годовая инфляция замедлилась примерно до 5,47%.
Звучит красиво.
Почти так же красиво, как «до метро 15 минут», если не уточнять, что зимой, по льду и с коляской.
На бумаге картина приятная: инфляция ниже, рубль держится, ЦБ получает аргументы для дальнейшего снижения ставки. А покупатель недвижимости сразу начинает мечтать:
«Ну все, сейчас ипотека подешевеет, квартиры подождут, застройщики заплачут, а я зайду в рынок как белый господин с калькулятором».
Вот тут обычно жизнь достает тапок.
Потому что финансовый рынок смотрит не только на одну неделю инфляции. Он смотрит на нефть, валюту, бюджет, денежную массу, ожидания людей, ставки по вкладам, поведение банков и еще на тысячу вещей, от которых у нормального человека начинает дергаться глаз.
Индекс Мосбиржи в пятницу просел примерно до 2625 пунктов. Нефть тоже нервничала. То есть инвесторы не выглядят как люди, которые уже открыли шампанское и побежали покупать риск.
Для недвижимости это важный фон.
Если инфляция действительно продолжит охлаждаться, ключевую ставку могут снижать дальше. Но быстро и резко — это вряд ли. ЦБ не будет устраивать праздник дешевых денег просто потому, что людям грустно платить ипотеку.
Ставку снижают не ради нашего эмоционального комфорта.
Ее снижают, когда есть уверенность, что цены не побегут обратно, рубль не устроит акробатику, а люди не понесут деньги из вкладов в валюту, бетон, машины и «ну надо же что-то купить, пока опять не подорожало».
И вот тут главный момент для покупателя квартиры.
Не надо ждать, что рынок вдруг станет добрым.
Снижение ставки может помочь с платежом. Но оно же может оживить спрос. А когда спрос оживает, продавцы и застройщики очень быстро вспоминают, что они не благотворительный фонд имени доступного жилья.
Особенно в нормальных локациях.
Там скидки заканчиваются быстрее, чем спокойствие после слов «у нас есть семейная ипотека».
Поэтому смотреть надо не на заголовок «инфляция снизилась», а на свою ситуацию:
сколько денег есть сейчас;
какой платеж вы тянете;
что будет при снижении ставки;
что будет, если цена объекта за это время уйдет выше;
и есть ли вообще подходящий вариант, а не просто мечта «потом куплю лучше».
Финансовые рынки сейчас дают не команду «бежать».
Они дают команду «считать».
Потому что в недвижимости чаще всего проигрывает не тот, кто не угадал идеальный момент.
А тот, кто ждал идеального момента, но даже не понимал, какой платеж ему подходит.
Если хотите разложить свою покупку по цифрам — пишите. Ставка, первый взнос, рассрочка, ипотека, район, ликвидность. Сначала считаем, потом героически подписываем договор.
Писать можно сюда: Андрей Генагент
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #экономика
Рубль за неделю укрепился к юаню. Инфляция снова показала недельное снижение: с 13 по 18 мая цены опустились на 0,02%. Годовая инфляция замедлилась примерно до 5,47%.
Звучит красиво.
Почти так же красиво, как «до метро 15 минут», если не уточнять, что зимой, по льду и с коляской.
На бумаге картина приятная: инфляция ниже, рубль держится, ЦБ получает аргументы для дальнейшего снижения ставки. А покупатель недвижимости сразу начинает мечтать:
«Ну все, сейчас ипотека подешевеет, квартиры подождут, застройщики заплачут, а я зайду в рынок как белый господин с калькулятором».
Вот тут обычно жизнь достает тапок.
Потому что финансовый рынок смотрит не только на одну неделю инфляции. Он смотрит на нефть, валюту, бюджет, денежную массу, ожидания людей, ставки по вкладам, поведение банков и еще на тысячу вещей, от которых у нормального человека начинает дергаться глаз.
Индекс Мосбиржи в пятницу просел примерно до 2625 пунктов. Нефть тоже нервничала. То есть инвесторы не выглядят как люди, которые уже открыли шампанское и побежали покупать риск.
Для недвижимости это важный фон.
Если инфляция действительно продолжит охлаждаться, ключевую ставку могут снижать дальше. Но быстро и резко — это вряд ли. ЦБ не будет устраивать праздник дешевых денег просто потому, что людям грустно платить ипотеку.
Ставку снижают не ради нашего эмоционального комфорта.
Ее снижают, когда есть уверенность, что цены не побегут обратно, рубль не устроит акробатику, а люди не понесут деньги из вкладов в валюту, бетон, машины и «ну надо же что-то купить, пока опять не подорожало».
И вот тут главный момент для покупателя квартиры.
Не надо ждать, что рынок вдруг станет добрым.
Снижение ставки может помочь с платежом. Но оно же может оживить спрос. А когда спрос оживает, продавцы и застройщики очень быстро вспоминают, что они не благотворительный фонд имени доступного жилья.
Особенно в нормальных локациях.
Там скидки заканчиваются быстрее, чем спокойствие после слов «у нас есть семейная ипотека».
Поэтому смотреть надо не на заголовок «инфляция снизилась», а на свою ситуацию:
сколько денег есть сейчас;
какой платеж вы тянете;
что будет при снижении ставки;
что будет, если цена объекта за это время уйдет выше;
и есть ли вообще подходящий вариант, а не просто мечта «потом куплю лучше».
Финансовые рынки сейчас дают не команду «бежать».
Они дают команду «считать».
Потому что в недвижимости чаще всего проигрывает не тот, кто не угадал идеальный момент.
А тот, кто ждал идеального момента, но даже не понимал, какой платеж ему подходит.
Если хотите разложить свою покупку по цифрам — пишите. Ставка, первый взнос, рассрочка, ипотека, район, ликвидность. Сначала считаем, потом героически подписываем договор.
Писать можно сюда: Андрей Генагент
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #экономика
Вышел новый большой обзор 🏠
На этот раз — ЖК PLUS Пулковский от ПСК.
Тот самый случай, когда на бумаге звучит вкусно:
двушка около 11 млн,
Московский район,
сданный дом,
ремонт,
5 этажей,
семейный формат.
Но потом локация такая:
«Подожди, брат. А ты точно проверил шоссе, аэропорт, бывшую свалку, кладбище, интернет, метро и жизнь без машины?» 😄
В ролике смотрю не только квартиру, но и весь сценарий жизни:
— где находится ЖК PLUS Пулковский
— можно ли тут жить без машины
— что с метро Московская и Звездная
— как влияет Пулковское и Волхонское шоссе
— что с экологией, свалкой Волхонка и полигоном ТБО Южный
— стоит ли бояться кладбища рядом
— как выглядит двор, парадные, лифты и кладовые
— что внутри квартиры за 11 млн
— кому этот ЖК подойдет, а кому лучше даже не начинать
Главный вопрос обзора:
это удачная покупка в Московском районе или квартира, которая сразу просит:
«Заведи машину, пожалуйста»?
Смотреть тут:
YouTube:
https://youtu.be/bTjvnejbd4o
VK Видео:
https://vkvideo.ru/video-211707535_456239392
RuTube:
https://rutube.ru/video/12bc5d4df6a94685f88c419b1de1e02b/
Пишите в комментариях:
вы бы выбрали двушку с ремонтом без метро рядом или квартиру меньше, но ближе к привычной городской среде?
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ПлюсПулковский #ПСК
На этот раз — ЖК PLUS Пулковский от ПСК.
Тот самый случай, когда на бумаге звучит вкусно:
двушка около 11 млн,
Московский район,
сданный дом,
ремонт,
5 этажей,
семейный формат.
Но потом локация такая:
«Подожди, брат. А ты точно проверил шоссе, аэропорт, бывшую свалку, кладбище, интернет, метро и жизнь без машины?» 😄
В ролике смотрю не только квартиру, но и весь сценарий жизни:
— где находится ЖК PLUS Пулковский
— можно ли тут жить без машины
— что с метро Московская и Звездная
— как влияет Пулковское и Волхонское шоссе
— что с экологией, свалкой Волхонка и полигоном ТБО Южный
— стоит ли бояться кладбища рядом
— как выглядит двор, парадные, лифты и кладовые
— что внутри квартиры за 11 млн
— кому этот ЖК подойдет, а кому лучше даже не начинать
Главный вопрос обзора:
это удачная покупка в Московском районе или квартира, которая сразу просит:
«Заведи машину, пожалуйста»?
Смотреть тут:
YouTube:
https://youtu.be/bTjvnejbd4o
VK Видео:
https://vkvideo.ru/video-211707535_456239392
RuTube:
https://rutube.ru/video/12bc5d4df6a94685f88c419b1de1e02b/
Пишите в комментариях:
вы бы выбрали двушку с ремонтом без метро рядом или квартиру меньше, но ближе к привычной городской среде?
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ПлюсПулковский #ПСК
1
На Софийской улице согласовали новый жилой дом.
Звучит как обычная градостроительная новость, но для Петербурга это почти отдельный жанр: «где еще воткнут жилье, и что из этого получится».
Речь про участок на Софийской, 63, лит. А. КГА согласовал архитектурно-градостроительный облик будущего жилого дома с подземным гаражом.
Проект обещает две секции, соединенные пристроенным объемом. На первом этаже — места общего пользования, магазины, офисы и помещения для делового и государственного управления.
То есть классика нового городского дома: снизу не просто глухая стена и дверь в подъезд, а попытка сделать хоть какую-то жизнь на уровне улицы.
И это хорошо.
Потому что первый этаж в жилом комплексе — это не мелочь. Это то, что либо делает дом частью города, либо превращает его в бетонный чемодан с домофоном.
Еще заявлена подземная автостоянка, а ее кровлю хотят сделать эксплуатируемой — с благоустройством и озеленением. На территории обещают открытые парковки, велопарковки, детскую и спортивную площадки, зоны отдыха.
На бумаге выглядит прилично.
Но как всегда, главный вопрос не в том, что нарисовали.
Главный вопрос — как это будет работать в реальности.
Софийская улица — это не камерная тихая улочка, где бабушки кормят голубей под звуки фонтана. Это крупная городская магистраль, транспорт, поток, шум, машины, логистика и вся эта взрослая романтика Фрунзенского района.
Поэтому будущему покупателю тут надо смотреть не только на фасад.
Смотреть надо на три вещи.
Первое — транспорт и выезды. Как реально ехать утром, куда выезжать, где разворачиваться, что будет с нагрузкой после заселения.
Второе — парковка. Подземный гараж звучит хорошо, но надо смотреть количество мест и цену. Потому что «паркинг есть» и «паркинг решает проблему» — это два разных вида литературы.
Третье — среда вокруг. Магазины на первом этаже, площадки и озеленение — это плюс. Но если вокруг шумная дорога и плотная застройка, надо понимать, какой сценарий жизни вы покупаете.
Не «новый дом в вакууме».
А конкретную жизнь на Софийской.
Вообще сам тренд понятный: Петербург продолжает уплотняться. Свободной земли мало, спрос на городское жилье есть, старые промзоны и участки постепенно превращаются в жилые проекты.
И тут вопрос не «строить или не строить».
Вопрос — что именно строить.
Дом с нормальной архитектурой, коммерцией внизу, паркингом и благоустройством — это лучше, чем очередная коробка в стиле «мы очень торопились закрыть проект».
Но покупателю все равно надо быть вредным.
Не в смысле орать в офисе продаж.
А в смысле проверять: парковку, шум, инсоляцию, планировки, окружение, сроки, документы и реальную транспортную нагрузку.
Потому что застройщик продает дом.
А жить вы будете не в пресс-релизе КГА.
Вы будете жить на Софийской.
Если хотите разобрать новостройку до покупки — пишите. Посмотрим не только на фасад, но и на то, где потом будут ваши деньги, машина, нервы и утренний маршрут.
Писать можно сюда: Андрей Генагент
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #застройщики
Звучит как обычная градостроительная новость, но для Петербурга это почти отдельный жанр: «где еще воткнут жилье, и что из этого получится».
Речь про участок на Софийской, 63, лит. А. КГА согласовал архитектурно-градостроительный облик будущего жилого дома с подземным гаражом.
Проект обещает две секции, соединенные пристроенным объемом. На первом этаже — места общего пользования, магазины, офисы и помещения для делового и государственного управления.
То есть классика нового городского дома: снизу не просто глухая стена и дверь в подъезд, а попытка сделать хоть какую-то жизнь на уровне улицы.
И это хорошо.
Потому что первый этаж в жилом комплексе — это не мелочь. Это то, что либо делает дом частью города, либо превращает его в бетонный чемодан с домофоном.
Еще заявлена подземная автостоянка, а ее кровлю хотят сделать эксплуатируемой — с благоустройством и озеленением. На территории обещают открытые парковки, велопарковки, детскую и спортивную площадки, зоны отдыха.
На бумаге выглядит прилично.
Но как всегда, главный вопрос не в том, что нарисовали.
Главный вопрос — как это будет работать в реальности.
Софийская улица — это не камерная тихая улочка, где бабушки кормят голубей под звуки фонтана. Это крупная городская магистраль, транспорт, поток, шум, машины, логистика и вся эта взрослая романтика Фрунзенского района.
Поэтому будущему покупателю тут надо смотреть не только на фасад.
Смотреть надо на три вещи.
Первое — транспорт и выезды. Как реально ехать утром, куда выезжать, где разворачиваться, что будет с нагрузкой после заселения.
Второе — парковка. Подземный гараж звучит хорошо, но надо смотреть количество мест и цену. Потому что «паркинг есть» и «паркинг решает проблему» — это два разных вида литературы.
Третье — среда вокруг. Магазины на первом этаже, площадки и озеленение — это плюс. Но если вокруг шумная дорога и плотная застройка, надо понимать, какой сценарий жизни вы покупаете.
Не «новый дом в вакууме».
А конкретную жизнь на Софийской.
Вообще сам тренд понятный: Петербург продолжает уплотняться. Свободной земли мало, спрос на городское жилье есть, старые промзоны и участки постепенно превращаются в жилые проекты.
И тут вопрос не «строить или не строить».
Вопрос — что именно строить.
Дом с нормальной архитектурой, коммерцией внизу, паркингом и благоустройством — это лучше, чем очередная коробка в стиле «мы очень торопились закрыть проект».
Но покупателю все равно надо быть вредным.
Не в смысле орать в офисе продаж.
А в смысле проверять: парковку, шум, инсоляцию, планировки, окружение, сроки, документы и реальную транспортную нагрузку.
Потому что застройщик продает дом.
А жить вы будете не в пресс-релизе КГА.
Вы будете жить на Софийской.
Если хотите разобрать новостройку до покупки — пишите. Посмотрим не только на фасад, но и на то, где потом будут ваши деньги, машина, нервы и утренний маршрут.
Писать можно сюда: Андрей Генагент
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #застройщики
Доллар по 65 рублей.
Звучит так, будто кто-то открыл архив 2021 года и случайно вдохнул.
Аксаков заявил, что при сохранении текущей динамики доллар к концу лета может опуститься до 65 рублей. А если США начнут наземную операцию в Иране и нефть резко подорожает, то курс может уйти еще ниже.
Вот это, конечно, прекрасная российская финансовая логика.
В мире может начаться новая военная эскалация, нефть улетит вверх, рынки начнет трясти, а мы такие:
«Зато доллар дешевле, можно ремонт посчитать».
Но если без шуток, механизм понятный.
Для рубля дорогая нефть — это поддержка. Больше валютной выручки, крепче платежный баланс, меньше давление на курс. Плюс высокая ставка внутри страны делает рубль привлекательным: деньги сидят во вкладах и облигациях, а не бегут в валюту так бодро, как могли бы.
Но крепкий рубль — это не всегда история про силу экономики.
Иногда это история про перекошенный рынок.
Импорт ограничен.
Капитал ходит не так свободно.
Ставка высокая.
Валютный спрос сдержан.
Экспортная выручка помогает.
И вот рубль держится.
Красиво? Да.
Вечно? Не факт.
Потому что курс — это не памятник Петру I. Он не обязан стоять на месте.
Если ставка начнет снижаться, вклады станут менее вкусными. Если импорт оживет, валюты понадобится больше. Если нефть развернется вниз, рубль быстро вспомнит, что он не железобетонный.
Поэтому доллар по 65 — возможный сценарий.
Но покупать квартиру, ремонт или валюту с мыслью «ну депутат же сказал» — это финансовый жанр для людей, которые любят жить с сюжетом.
Для недвижимости крепкий рубль временно помогает.
Импортные материалы, техника, инженерка, лифты, отделка, мебель — все это меньше давит на себестоимость, когда рубль сильный.
Но застройщики редко снижают цены просто потому, что им стало чуть легче.
Они скорее делают лицо человека, который ничего не заметил.
А вот если рубль потом ослабнет, рынок заметит быстро.
Ремонт подорожает.
Мебель подорожает.
Техника подорожает.
Материалы подорожают.
И покупатель снова узнает, что квартира — это только начало расходов.
Крепкий рубль сейчас — это окно.
Не подарок.
Окно, в котором можно спокойнее считать ремонт, покупку, рассрочку, импортную начинку и риски.
Но делать вид, что доллар по 65 теперь новая вечность, я бы не стал.
В России вечность обычно заканчивается в тот момент, когда ты уже построил на ней финансовый план.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #экономика
Звучит так, будто кто-то открыл архив 2021 года и случайно вдохнул.
Аксаков заявил, что при сохранении текущей динамики доллар к концу лета может опуститься до 65 рублей. А если США начнут наземную операцию в Иране и нефть резко подорожает, то курс может уйти еще ниже.
Вот это, конечно, прекрасная российская финансовая логика.
В мире может начаться новая военная эскалация, нефть улетит вверх, рынки начнет трясти, а мы такие:
«Зато доллар дешевле, можно ремонт посчитать».
Но если без шуток, механизм понятный.
Для рубля дорогая нефть — это поддержка. Больше валютной выручки, крепче платежный баланс, меньше давление на курс. Плюс высокая ставка внутри страны делает рубль привлекательным: деньги сидят во вкладах и облигациях, а не бегут в валюту так бодро, как могли бы.
Но крепкий рубль — это не всегда история про силу экономики.
Иногда это история про перекошенный рынок.
Импорт ограничен.
Капитал ходит не так свободно.
Ставка высокая.
Валютный спрос сдержан.
Экспортная выручка помогает.
И вот рубль держится.
Красиво? Да.
Вечно? Не факт.
Потому что курс — это не памятник Петру I. Он не обязан стоять на месте.
Если ставка начнет снижаться, вклады станут менее вкусными. Если импорт оживет, валюты понадобится больше. Если нефть развернется вниз, рубль быстро вспомнит, что он не железобетонный.
Поэтому доллар по 65 — возможный сценарий.
Но покупать квартиру, ремонт или валюту с мыслью «ну депутат же сказал» — это финансовый жанр для людей, которые любят жить с сюжетом.
Для недвижимости крепкий рубль временно помогает.
Импортные материалы, техника, инженерка, лифты, отделка, мебель — все это меньше давит на себестоимость, когда рубль сильный.
Но застройщики редко снижают цены просто потому, что им стало чуть легче.
Они скорее делают лицо человека, который ничего не заметил.
А вот если рубль потом ослабнет, рынок заметит быстро.
Ремонт подорожает.
Мебель подорожает.
Техника подорожает.
Материалы подорожают.
И покупатель снова узнает, что квартира — это только начало расходов.
Крепкий рубль сейчас — это окно.
Не подарок.
Окно, в котором можно спокойнее считать ремонт, покупку, рассрочку, импортную начинку и риски.
Но делать вид, что доллар по 65 теперь новая вечность, я бы не стал.
В России вечность обычно заканчивается в тот момент, когда ты уже построил на ней финансовый план.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #экономика
Напротив ПСК “Плюс Пулковский” есть бывшая свалка.
И да, я понимаю, почему у людей сразу включается тревога.
Потому что “квартира рядом со свалкой” звучит примерно как:
“вид из окна — на экологический компромисс”.
Но вопрос: что вы вообще знаете про эту свалку?
Это бывший полигон ТБО “Южный”, его еще называют Волхонкой.
Он закрыт с 2013 года. Раньше к нему реально было много вопросов: пожары, дым, запах гари, жалобы жителей Пушкина и южных районов.
Сейчас это уже не действующая свалка, куда каждый день официально везут мусор.
Полигон законсервирован, его засыпали грунтом, а в проекте рекультивации были предусмотрены выравнивание тела полигона, защитные слои, геомембрана, растительный грунт и вывод свалочного газа через специальные скважины.
То есть это не свежая мусорная гора, которая завтра должна приехать к вам в гости.
Но и делать вид, что это “просто холмик с травкой”, тоже не надо.
Свалка — это не добрый сосед.
Даже закрытый полигон может давать риски: свалочный газ, фильтрат, запахи, вопросы к грунтовым водам, к почве, к дачникам, к колодцам и огородам рядом.
Главное, чего здесь стоит бояться — не того, что “все умрут”, а того, что у объекта есть экологический хвост.
Если рядом есть дачи, огороды или колодцы — воду и почву надо проверять анализами, а не глазами. Зеленая трава сверху не означает, что внутри все стало санаторием.
По обвалам и крупным катастрофам: я не нашел подтвержденной информации, что за последние годы здесь была большая экологическая авария или серьезное обрушение. Но сам факт бывшего полигона — это минус локации, который нельзя замалчивать.
Поэтому моя позиция такая:
это не экологическая катастрофа уровня “бежать и не оглядываться”.
Но это и не плюс района.
К сожалению, пол-Питера так или иначе живет рядом со свалками, бывшими полигонами, промзонами, мусоросортировками, ТЭЦ, кладбищами и дорогами. Вопрос не в том, есть ли минус. Вопрос — понимаете ли вы его цену.
И вот здесь каждый решает сам:
для кого-то бывшая свалка напротив — это стоп-фактор.
А для кого-то — неприятный, но допустимый компромисс, если цена, квартира, транспорт и сценарий жизни его устраивают.
А вы бы согласились на такое соседство?
И да, я понимаю, почему у людей сразу включается тревога.
Потому что “квартира рядом со свалкой” звучит примерно как:
“вид из окна — на экологический компромисс”.
Но вопрос: что вы вообще знаете про эту свалку?
Это бывший полигон ТБО “Южный”, его еще называют Волхонкой.
Он закрыт с 2013 года. Раньше к нему реально было много вопросов: пожары, дым, запах гари, жалобы жителей Пушкина и южных районов.
Сейчас это уже не действующая свалка, куда каждый день официально везут мусор.
Полигон законсервирован, его засыпали грунтом, а в проекте рекультивации были предусмотрены выравнивание тела полигона, защитные слои, геомембрана, растительный грунт и вывод свалочного газа через специальные скважины.
То есть это не свежая мусорная гора, которая завтра должна приехать к вам в гости.
Но и делать вид, что это “просто холмик с травкой”, тоже не надо.
Свалка — это не добрый сосед.
Даже закрытый полигон может давать риски: свалочный газ, фильтрат, запахи, вопросы к грунтовым водам, к почве, к дачникам, к колодцам и огородам рядом.
Главное, чего здесь стоит бояться — не того, что “все умрут”, а того, что у объекта есть экологический хвост.
Если рядом есть дачи, огороды или колодцы — воду и почву надо проверять анализами, а не глазами. Зеленая трава сверху не означает, что внутри все стало санаторием.
По обвалам и крупным катастрофам: я не нашел подтвержденной информации, что за последние годы здесь была большая экологическая авария или серьезное обрушение. Но сам факт бывшего полигона — это минус локации, который нельзя замалчивать.
Поэтому моя позиция такая:
это не экологическая катастрофа уровня “бежать и не оглядываться”.
Но это и не плюс района.
К сожалению, пол-Питера так или иначе живет рядом со свалками, бывшими полигонами, промзонами, мусоросортировками, ТЭЦ, кладбищами и дорогами. Вопрос не в том, есть ли минус. Вопрос — понимаете ли вы его цену.
И вот здесь каждый решает сам:
для кого-то бывшая свалка напротив — это стоп-фактор.
А для кого-то — неприятный, но допустимый компромисс, если цена, квартира, транспорт и сценарий жизни его устраивают.
А вы бы согласились на такое соседство?
ЛУЧШЕ МЕДЛЕННО ПОКУПАТЬ, ЧЕМ БЫСТРО ПРОЕБ@ТЬСЯ
Раньше я радовался почти любому пиздецу на рынке.
Валюта выросла — люди побежали покупать квартиры.
Кризис — люди снова побежали в недвижку.
Льготку режут — опять движуха.
Ставки скачут — кто-то нервничает, кто-то заходит в бетон.
И я такой: ну всё, работаем, заработаем.
А сейчас, когда я работаю один, 24/7, тащу сделки, контент, встречи, обложки, ипотеку, клиентов, новости, рынок и собственную тревожность, у меня уже нет того юношеского оптимизма.
В 25 лет ты думаешь: “ещё успею, ещё заработаю, ещё разбогатею”.
В 33 уже начинаешь ловить другое ощущение:
а что если я, блядь, не успеваю?
Потому что цены растут.
Ставки ебанутые.
Нормальная квартира у города стоит как маленькая нефтяная скважина.
А жить всё время с мыслью “ну это пока не жизнь, вот потом заработаю и начну” — тоже уже начинает напрягать.
Я честно хочу перебраться ближе к центру. Но не просто “поменять Мурино на другую окраину”. Мне вообще не очень понятно, зачем ехать с одной периферии на другую. Коменда, Суздальский, ещё какая-нибудь жопа мира — это часто просто шило на мыло.
Если уж переезжать, то в первый пояс у города: Черная речка, Старая Деревня, Лесная, Фрунзенская, что-то в этом духе. Ну или красиво и по-богатому: Петроградка, бизнес-класс, Mercedes, понты, чтобы аж самому противно приятно было. Пока писал — слюни потекли, клавиатуру заляпал.
Но дальше включается реальность.
Есть два пути.
Первый — старый, скучный, но рабочий. Брать бюджетное жилье, постепенно его выплачивать, выводить из кредита в деньги, ждать роста, потом двигаться дальше. Маленькими шагами. Без героизма. Без “сейчас как прыгну в 30 миллионов и всех победю”.
И это, как ни странно, самая здоровая стратегия.
Потому что пусть медленно, пусть не так красиво, зато ты всё время в рынке. У тебя есть актив. Есть точка опоры. Ты не сидишь на жопе с мечтой “когда-нибудь”. Ты берешь то, что можешь, и двигаешься.
Но есть проблема.
Каждый такой объект, который ты ждал по три года, обставлял, выбирал мебель, не ел лишнюю шаурму, не пил лишний кофе, становится родным. И потом продавать его ради следующего шага — уже очково. Хочется и на ёлку залезть, и жопу не поцарапать.
Второй путь — рискнуть по-крупному.
Влезть в охуевшие долги, взять кусок не по рту и надеяться, что прожуёшь. И вот это уже не стратегия, а бой с самим собой. Может сработать. А может так приложить, что потом будешь не квартиру выбирать, а считать, сколько месяцев осталось до нервного тика.
И главный соблазн между ними — взять “что-то посередине”. Мол, и долг по силам, и квартира вроде лучше. Но иногда это “посередине” превращается в ловушку: ты не рискуешь достаточно, чтобы реально перепрыгнуть уровень, но и не сохраняешь достаточную свободу, чтобы нормально двигаться дальше.
Поэтому я всё чаще прихожу к простой мысли.
Лучше делать шаги меньше, но регулярно.
Лучше купить не идеальный объект, но купить.
Лучше быть в рынке, чем пять лет ждать “правильного момента”.
Лучше наращивать активы постепенно, чем один раз героически влезть в долг и потом жить как заложник собственного понта.
Потому что большая квартира, красивая машина и жизнь “как у успешного успеха” — это всё приятно.
Но если ради этого ты превращаешься в человека, который каждый месяц с ужасом смотрит на платежи, то это не свобода.
Это просто более дорогая клетка.
И да, иногда хочется прыгнуть выше головы. Особенно когда смотришь, как рынок опять уезжает, а ты вроде бежишь, но будто всё равно не догоняешь.
Но недвижимость — это длинная игра.
И в ней чаще выигрывает не тот, кто один раз красиво рискнул, а тот, кто долго, скучно, упрямо и методично не проебался.
Так что если у вас сейчас есть возможность взять что-то маленькое, понятное и по силам — это уже не “ну так себе вариант”.
Это может быть ваш первый нормальный шаг.
А сидеть и ждать, пока карман сам вырастет до квартиры мечты, можно долго.
Очень долго.
Иногда всю жизнь.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#ипотекаСПБ
#инвестиции
#новостройкиСПБ
Раньше я радовался почти любому пиздецу на рынке.
Валюта выросла — люди побежали покупать квартиры.
Кризис — люди снова побежали в недвижку.
Льготку режут — опять движуха.
Ставки скачут — кто-то нервничает, кто-то заходит в бетон.
И я такой: ну всё, работаем, заработаем.
А сейчас, когда я работаю один, 24/7, тащу сделки, контент, встречи, обложки, ипотеку, клиентов, новости, рынок и собственную тревожность, у меня уже нет того юношеского оптимизма.
В 25 лет ты думаешь: “ещё успею, ещё заработаю, ещё разбогатею”.
В 33 уже начинаешь ловить другое ощущение:
а что если я, блядь, не успеваю?
Потому что цены растут.
Ставки ебанутые.
Нормальная квартира у города стоит как маленькая нефтяная скважина.
А жить всё время с мыслью “ну это пока не жизнь, вот потом заработаю и начну” — тоже уже начинает напрягать.
Я честно хочу перебраться ближе к центру. Но не просто “поменять Мурино на другую окраину”. Мне вообще не очень понятно, зачем ехать с одной периферии на другую. Коменда, Суздальский, ещё какая-нибудь жопа мира — это часто просто шило на мыло.
Если уж переезжать, то в первый пояс у города: Черная речка, Старая Деревня, Лесная, Фрунзенская, что-то в этом духе. Ну или красиво и по-богатому: Петроградка, бизнес-класс, Mercedes, понты, чтобы аж самому противно приятно было. Пока писал — слюни потекли, клавиатуру заляпал.
Но дальше включается реальность.
Есть два пути.
Первый — старый, скучный, но рабочий. Брать бюджетное жилье, постепенно его выплачивать, выводить из кредита в деньги, ждать роста, потом двигаться дальше. Маленькими шагами. Без героизма. Без “сейчас как прыгну в 30 миллионов и всех победю”.
И это, как ни странно, самая здоровая стратегия.
Потому что пусть медленно, пусть не так красиво, зато ты всё время в рынке. У тебя есть актив. Есть точка опоры. Ты не сидишь на жопе с мечтой “когда-нибудь”. Ты берешь то, что можешь, и двигаешься.
Но есть проблема.
Каждый такой объект, который ты ждал по три года, обставлял, выбирал мебель, не ел лишнюю шаурму, не пил лишний кофе, становится родным. И потом продавать его ради следующего шага — уже очково. Хочется и на ёлку залезть, и жопу не поцарапать.
Второй путь — рискнуть по-крупному.
Влезть в охуевшие долги, взять кусок не по рту и надеяться, что прожуёшь. И вот это уже не стратегия, а бой с самим собой. Может сработать. А может так приложить, что потом будешь не квартиру выбирать, а считать, сколько месяцев осталось до нервного тика.
И главный соблазн между ними — взять “что-то посередине”. Мол, и долг по силам, и квартира вроде лучше. Но иногда это “посередине” превращается в ловушку: ты не рискуешь достаточно, чтобы реально перепрыгнуть уровень, но и не сохраняешь достаточную свободу, чтобы нормально двигаться дальше.
Поэтому я всё чаще прихожу к простой мысли.
Лучше делать шаги меньше, но регулярно.
Лучше купить не идеальный объект, но купить.
Лучше быть в рынке, чем пять лет ждать “правильного момента”.
Лучше наращивать активы постепенно, чем один раз героически влезть в долг и потом жить как заложник собственного понта.
Потому что большая квартира, красивая машина и жизнь “как у успешного успеха” — это всё приятно.
Но если ради этого ты превращаешься в человека, который каждый месяц с ужасом смотрит на платежи, то это не свобода.
Это просто более дорогая клетка.
И да, иногда хочется прыгнуть выше головы. Особенно когда смотришь, как рынок опять уезжает, а ты вроде бежишь, но будто всё равно не догоняешь.
Но недвижимость — это длинная игра.
И в ней чаще выигрывает не тот, кто один раз красиво рискнул, а тот, кто долго, скучно, упрямо и методично не проебался.
Так что если у вас сейчас есть возможность взять что-то маленькое, понятное и по силам — это уже не “ну так себе вариант”.
Это может быть ваш первый нормальный шаг.
А сидеть и ждать, пока карман сам вырастет до квартиры мечты, можно долго.
Очень долго.
Иногда всю жизнь.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#ипотекаСПБ
#инвестиции
#новостройкиСПБ
В Петербурге готовится проект «Типография» от RBI.
И если коротко: это как раз тот случай, когда продают не просто метры.
Продают настроение.
Бывшая типография на улице Правды, 15. Исторический центр. Здание конца XIX века. Будущий арт-кластер. RBI вместе с ГК «Реновация». Вроде бы все ингредиенты для проекта, где цена за квадрат сразу надевает черную водолазку и начинает рассуждать про культурный код.
По данным NSP и ДП, проект пока на стадии разработки. ГК «Реновация» подписала с RBI предварительный договор о совместной реализации, основной договор ожидается позже. Детали обещают раскрыть ближе к старту продаж.
То есть пока это не тот момент, когда надо бежать с авансом в зубах.
Но это тот момент, когда стоит внимательно следить.
Потому что такие проекты в Петербурге появляются не каждый день.
Историческое здание в центре — это вообще отдельный вид недвижимости. Там покупают не только планировку, окна и лобби.
Там покупают адрес.
Покупают историю.
Покупают ощущение, что ты не просто живешь в доме, а как будто случайно стал частью Петербурга, который обычно показывают туристам, а не ипотечным брокерам.
Но есть нюанс.
Как только в описании проекта появляются слова «арт-кластер», «творческие встречи», «интеллектуальные дискуссии» и «эстетическое наслаждение», я сразу хочу найти парковку.
Потому что искусство искусством, а машину куда ставить?
Улица Правды и центр Петербурга — это не загородный клуб, где можно нарисовать 500 мест и сказать: «ну как-нибудь разместятся».
Здесь всегда надо смотреть практику:
что будет с парковкой;
какой формат объекта — жилье или апартаменты;
какие будут ограничения по памятнику;
сколько будет стоить содержание;
как реально приспособят старое здание под современную жизнь;
и не окажется ли, что культурный досуг есть, а нормального сценария быта — на полшишечки.
Но сама идея сильная.
RBI умеет работать с дорогой атмосферой, а исторический центр Петербурга сегодня — это дефицит, который не построишь заново. Новую улицу Правды не выпустят второй очередью. Исторический дом XIX века не появится по ДДУ в 2029 году с отделкой «ванильный латте».
Поэтому интерес будет.
У инвесторов — потому что дефицитная локация.
У покупателей для жизни — потому что центр, история, стиль и камерность.
У тех, кто любит слово «арт-кластер» — потому что можно будет говорить «я живу в Типографии», и это звучит лучше, чем «я живу в корпусе 17.2 рядом с пунктом выдачи».
Но пока главный совет простой: не влюбляться в пресс-релиз.
Ждать документов, формата, цен, планировок, парковки, юридической схемы и реальных условий.
Потому что «причастность к истории Петербурга» — это красиво.
Но платить вы будете не причастностью.
А рублями.
И желательно понимать, за что именно.
Если хотите быть в листе ожидания и разобрать проект до старта продаж — пишите. Такие истории лучше смотреть заранее, пока рынок еще не устроил вокруг них маленький культурный ажиотаж.
Писать можно сюда: Андрей Генагент
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #Петербург #RBI
И если коротко: это как раз тот случай, когда продают не просто метры.
Продают настроение.
Бывшая типография на улице Правды, 15. Исторический центр. Здание конца XIX века. Будущий арт-кластер. RBI вместе с ГК «Реновация». Вроде бы все ингредиенты для проекта, где цена за квадрат сразу надевает черную водолазку и начинает рассуждать про культурный код.
По данным NSP и ДП, проект пока на стадии разработки. ГК «Реновация» подписала с RBI предварительный договор о совместной реализации, основной договор ожидается позже. Детали обещают раскрыть ближе к старту продаж.
То есть пока это не тот момент, когда надо бежать с авансом в зубах.
Но это тот момент, когда стоит внимательно следить.
Потому что такие проекты в Петербурге появляются не каждый день.
Историческое здание в центре — это вообще отдельный вид недвижимости. Там покупают не только планировку, окна и лобби.
Там покупают адрес.
Покупают историю.
Покупают ощущение, что ты не просто живешь в доме, а как будто случайно стал частью Петербурга, который обычно показывают туристам, а не ипотечным брокерам.
Но есть нюанс.
Как только в описании проекта появляются слова «арт-кластер», «творческие встречи», «интеллектуальные дискуссии» и «эстетическое наслаждение», я сразу хочу найти парковку.
Потому что искусство искусством, а машину куда ставить?
Улица Правды и центр Петербурга — это не загородный клуб, где можно нарисовать 500 мест и сказать: «ну как-нибудь разместятся».
Здесь всегда надо смотреть практику:
что будет с парковкой;
какой формат объекта — жилье или апартаменты;
какие будут ограничения по памятнику;
сколько будет стоить содержание;
как реально приспособят старое здание под современную жизнь;
и не окажется ли, что культурный досуг есть, а нормального сценария быта — на полшишечки.
Но сама идея сильная.
RBI умеет работать с дорогой атмосферой, а исторический центр Петербурга сегодня — это дефицит, который не построишь заново. Новую улицу Правды не выпустят второй очередью. Исторический дом XIX века не появится по ДДУ в 2029 году с отделкой «ванильный латте».
Поэтому интерес будет.
У инвесторов — потому что дефицитная локация.
У покупателей для жизни — потому что центр, история, стиль и камерность.
У тех, кто любит слово «арт-кластер» — потому что можно будет говорить «я живу в Типографии», и это звучит лучше, чем «я живу в корпусе 17.2 рядом с пунктом выдачи».
Но пока главный совет простой: не влюбляться в пресс-релиз.
Ждать документов, формата, цен, планировок, парковки, юридической схемы и реальных условий.
Потому что «причастность к истории Петербурга» — это красиво.
Но платить вы будете не причастностью.
А рублями.
И желательно понимать, за что именно.
Если хотите быть в листе ожидания и разобрать проект до старта продаж — пишите. Такие истории лучше смотреть заранее, пока рынок еще не устроил вокруг них маленький культурный ажиотаж.
Писать можно сюда: Андрей Генагент
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #Петербург #RBI