ГЕНАГЕНТ НОВОСТРОЙКИ СПБ
С коммерцией сейчас вообще идеальный пример того, как цифры могут выглядеть бодро, а реальность — не очень. С одной стороны, читаем заголовок: инвестиции в торговую недвижимость выросли в 5,5 раза. 62 млрд рублей — звучит как будто рынок ожил, деньги пошли…
МАЛЫЙ БИЗНЕС СНОВА НАЗНАЧИЛИ ВЫЖИВАТЬ Ч.2
Поэтому когда говорят “малый бизнес жалуется”, это не только про владельцев кофеен и маленьких производств. Это про качество жизни в районе. Про ликвидность первых этажей. Про аренду коммерции. Про то, будет ли новый ЖК живым местом или просто дорогим складом людей.
И да, можно сколько угодно говорить, что бизнес должен быть эффективнее. Должен. Но когда сверху одновременно растут налоги, кредиты, себестоимость и падает спрос, это уже не “работайте лучше”. Это режим: попробуй выжить, если сможешь.
А потом мы удивляемся, почему вокруг всё дорожает, сервис проседает, помещения пустеют, а люди всё чаще говорят: “да ну его нахрен, пойду работать в найм”.
Потому что иногда предпринимательство в России — это не путь к свободе.
Это подписка на стресс с автопродлением.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#коммерческаянедвижимость
#экономика
#малыйбизнес
Поэтому когда говорят “малый бизнес жалуется”, это не только про владельцев кофеен и маленьких производств. Это про качество жизни в районе. Про ликвидность первых этажей. Про аренду коммерции. Про то, будет ли новый ЖК живым местом или просто дорогим складом людей.
И да, можно сколько угодно говорить, что бизнес должен быть эффективнее. Должен. Но когда сверху одновременно растут налоги, кредиты, себестоимость и падает спрос, это уже не “работайте лучше”. Это режим: попробуй выжить, если сможешь.
А потом мы удивляемся, почему вокруг всё дорожает, сервис проседает, помещения пустеют, а люди всё чаще говорят: “да ну его нахрен, пойду работать в найм”.
Потому что иногда предпринимательство в России — это не путь к свободе.
Это подписка на стресс с автопродлением.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#коммерческаянедвижимость
#экономика
#малыйбизнес
НОВЫЙ ОБЗОР ПРО НАМЫВ УЖЕ ВЫШЕЛ 🌊
Сегодня вышел большой обзор про намыв Васильевского острова.
И, честно говоря, обзор получился топчик. Такой, где вроде приехал смотреть “новую Петроградку у залива”, а в итоге получил ветер, ЗСД, парковочный квест и легкое ощущение, что маркетинг опять пришел на работу раньше инфраструктуры.
В ролике разбираю без рекламной патоки:
что на намыве реально хорошо;
почему виды на залив продают мечту лучше любого менеджера;
где начинается бытовая реальность;
как жить с ветром, парковками и платными выездами;
почему “у воды” не всегда значит “удобно”;
и почему намыв ВО нельзя просто назвать ни плохим, ни идеальным.
Это не ролик в стиле “все ужасно, бегите”.
И не рекламная открытка “покупайте, пока чайки не забронировали”.
Это нормальный человеческий разбор: красиво, дорого, перспективно, но с вопросами. А вопросы в недвижимости, как грибок в новостройке, лучше заметить до покупки, а не когда уже завезли диван.
Смотрите на удобной площадке:
YouTube:
https://youtu.be/oeVdrXWPV0g
VK Видео:
https://vkvideo.ru/video-211707535_456239387?list=8efd554f70b0f63caf
RuTube:
https://rutube.ru/video/618ed55df676e2ec5d5cffb7dfb08e10/
Если смотрите намыв, Васильевский остров или новостройки у воды в СПб, напишите мне “НАМЫВ”. Подберу варианты без рекламных сказок, внезапных сюрпризов и “а вот это мы вам забыли сказать”.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #намывВО
Сегодня вышел большой обзор про намыв Васильевского острова.
И, честно говоря, обзор получился топчик. Такой, где вроде приехал смотреть “новую Петроградку у залива”, а в итоге получил ветер, ЗСД, парковочный квест и легкое ощущение, что маркетинг опять пришел на работу раньше инфраструктуры.
В ролике разбираю без рекламной патоки:
что на намыве реально хорошо;
почему виды на залив продают мечту лучше любого менеджера;
где начинается бытовая реальность;
как жить с ветром, парковками и платными выездами;
почему “у воды” не всегда значит “удобно”;
и почему намыв ВО нельзя просто назвать ни плохим, ни идеальным.
Это не ролик в стиле “все ужасно, бегите”.
И не рекламная открытка “покупайте, пока чайки не забронировали”.
Это нормальный человеческий разбор: красиво, дорого, перспективно, но с вопросами. А вопросы в недвижимости, как грибок в новостройке, лучше заметить до покупки, а не когда уже завезли диван.
Смотрите на удобной площадке:
YouTube:
https://youtu.be/oeVdrXWPV0g
VK Видео:
https://vkvideo.ru/video-211707535_456239387?list=8efd554f70b0f63caf
RuTube:
https://rutube.ru/video/618ed55df676e2ec5d5cffb7dfb08e10/
Если смотрите намыв, Васильевский остров или новостройки у воды в СПб, напишите мне “НАМЫВ”. Подберу варианты без рекламных сказок, внезапных сюрпризов и “а вот это мы вам забыли сказать”.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #намывВО
Сейчас вторичка делает то, что должна была сделать ещё полгода назад — спокойно, без шума начинает расти.
По цифрам всё уже очевидно: почти вся страна в плюсе, средний рост около 4,5%, а в Ленобласти вообще +10,6% за квартал. И это не “взрывной рост”, это аккуратное, но очень показательное движение.
И вот тут важно не перепутать причину и следствие.
Это не вторичка вдруг стала супер-крутой.
Это новостройки стали слишком дорогими и неудобными для входа.
Когда разрыв уже около 18%, а ипотека на первичке держится на костылях льготки, часть людей просто говорит:
“да ну его, давай готовое жильё”
И идёт на вторичку.
А дальше классика рынка:
спрос перешёл → предложение сократилось (минус 12% за квартал) → цены начали ползти вверх
И всё это происходит без нормальной доступной ипотеки.
Вот в этом месте начинается самое интересное.
Потому что пока застройщики ждут снижения ставок и пытаются удержать продажи рассрочками и субсидиями, вторичка уже начала забирать себе живых клиентов.
И чем дольше будет дорогая ипотека, тем сильнее этот эффект будет закрепляться.
Но дальше — ещё веселее.
Как только ставка реально начнёт снижаться:
часть людей вернётся в новостройки
но часть спроса уже останется на вторичке
И получится ситуация, где оба сегмента будут расти, но по разным причинам:
первичка — за счёт доступности кредита
вторичка — за счёт дефицита предложения и живого спроса
И вот здесь ломается главная иллюзия.
Многие думают:
“сейчас вторичка подорожала, но потом всё откатится”
С чего?
Если квартиры уже начали вымываться, а собственники не спешат продавать (часть уходит в аренду), обратно это быстро не возвращается.
И в итоге мы приходим к простой мысли.
Рынок не стоит.
Он просто медленно перестраивается.
И пока одни ждут “нормальных условий”, другие уже двигают цены вверх — тихо, без истерик, но очень уверенно.
#ГЕНАГЕНТ
#вторичкаСПБ
#недвижимостьСПБ
#ипотекаСПБ
По цифрам всё уже очевидно: почти вся страна в плюсе, средний рост около 4,5%, а в Ленобласти вообще +10,6% за квартал. И это не “взрывной рост”, это аккуратное, но очень показательное движение.
И вот тут важно не перепутать причину и следствие.
Это не вторичка вдруг стала супер-крутой.
Это новостройки стали слишком дорогими и неудобными для входа.
Когда разрыв уже около 18%, а ипотека на первичке держится на костылях льготки, часть людей просто говорит:
“да ну его, давай готовое жильё”
И идёт на вторичку.
А дальше классика рынка:
спрос перешёл → предложение сократилось (минус 12% за квартал) → цены начали ползти вверх
И всё это происходит без нормальной доступной ипотеки.
Вот в этом месте начинается самое интересное.
Потому что пока застройщики ждут снижения ставок и пытаются удержать продажи рассрочками и субсидиями, вторичка уже начала забирать себе живых клиентов.
И чем дольше будет дорогая ипотека, тем сильнее этот эффект будет закрепляться.
Но дальше — ещё веселее.
Как только ставка реально начнёт снижаться:
часть людей вернётся в новостройки
но часть спроса уже останется на вторичке
И получится ситуация, где оба сегмента будут расти, но по разным причинам:
первичка — за счёт доступности кредита
вторичка — за счёт дефицита предложения и живого спроса
И вот здесь ломается главная иллюзия.
Многие думают:
“сейчас вторичка подорожала, но потом всё откатится”
С чего?
Если квартиры уже начали вымываться, а собственники не спешат продавать (часть уходит в аренду), обратно это быстро не возвращается.
И в итоге мы приходим к простой мысли.
Рынок не стоит.
Он просто медленно перестраивается.
И пока одни ждут “нормальных условий”, другие уже двигают цены вверх — тихо, без истерик, но очень уверенно.
#ГЕНАГЕНТ
#вторичкаСПБ
#недвижимостьСПБ
#ипотекаСПБ
Антон Глушков сказал вслух то, что рынок и так давно понял: семейная ипотека проще не станет. По его словам, программа изначально задумывалась как демографическая мера, потом после ковида превратилась еще и в поддержку стройки, а дальше все уперлось в одну неприятную вещь — высокая ключевая затянулась, и нагрузка на бюджет по компенсации льготных ставок оказалась сильно выше ожиданий. Поэтому, по его оценке, требования дальше будут не смягчать, а, наоборот, ужесточать. Это его позиция, и она действительно опубликована ТАСС и в релизах по итогам отраслевых комментариев.
И вот тут, если честно, у меня вообще нет ощущения, что нас ждет какое-то великое “расширение доступности”. Я скорее поверю в обратное: число тех, кто реально сможет пройти в программу, будут не расширять, а тихо сужать.
Потому что в реальности это обычно работает так: на словах тебе рисуют красивую историю — вот вам лимит побольше, вот вам новая помощь, вот вам поддержка семей. А по факту дальше начинается мелкий шрифт: давай первый взнос 30%, давай доход покажи идеальный, давай квартиру не меньше 60 квадратов, давай еще соответствуй всем новым условиям, а лучше вообще пообещай родить троих в период действия ипотеки, чтобы ставка вдруг не стала “не такой льготной”.
То есть звучит это красиво. Очень красиво. Но моим некомпетентным риелторским взглядом это выглядит так, будто на презентации будут тысячи счастливых семей, а в реальной жизни в программу пролезут сильно меньше людей, чем хочется показать в отчетах.
И вот это, кстати, нормальный режим существования семейки последние годы: ее не отменяют, потому что рынок на ней держится, но и сделать ее по-настоящему массовой уже не получается, потому что бюджету больно. Поэтому дальше, скорее всего, будет все то же самое: не “улучшение условий”, а аккуратная настройка фильтров на входе.
#ГЕНАГЕНТ
#семейнаяипотека
#ипотекаСПБ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ
И вот тут, если честно, у меня вообще нет ощущения, что нас ждет какое-то великое “расширение доступности”. Я скорее поверю в обратное: число тех, кто реально сможет пройти в программу, будут не расширять, а тихо сужать.
Потому что в реальности это обычно работает так: на словах тебе рисуют красивую историю — вот вам лимит побольше, вот вам новая помощь, вот вам поддержка семей. А по факту дальше начинается мелкий шрифт: давай первый взнос 30%, давай доход покажи идеальный, давай квартиру не меньше 60 квадратов, давай еще соответствуй всем новым условиям, а лучше вообще пообещай родить троих в период действия ипотеки, чтобы ставка вдруг не стала “не такой льготной”.
То есть звучит это красиво. Очень красиво. Но моим некомпетентным риелторским взглядом это выглядит так, будто на презентации будут тысячи счастливых семей, а в реальной жизни в программу пролезут сильно меньше людей, чем хочется показать в отчетах.
И вот это, кстати, нормальный режим существования семейки последние годы: ее не отменяют, потому что рынок на ней держится, но и сделать ее по-настоящему массовой уже не получается, потому что бюджету больно. Поэтому дальше, скорее всего, будет все то же самое: не “улучшение условий”, а аккуратная настройка фильтров на входе.
#ГЕНАГЕНТ
#семейнаяипотека
#ипотекаСПБ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ
Вот это вообще идеальный момент, чтобы включить здравый смысл и немного цинизма.
Стасишин говорит: риелторов надо регулировать. “Назрело”.
И звучит это как будто на рынке сидит толпа диких агентов, которые творят что хотят, а государство такое: “ну всё, пора навести порядок”.
Но давайте честно.
Регулировать — это не проблема. Вопрос — что именно вы хотите регулировать.
Потому что сейчас происходит очень забавная шизофрения.
С одной стороны:
👉 “нужно защищать людей от мошенников”
👉 “дело Долиной, надо ужесточать контроль”
С другой стороны:
👉 сделки уже сейчас задушены проверками
👉 банки, юристы и страховые гоняют людей по кругу
👉 требования местами доходят до абсурда
И в этой системе крайними почему-то делают риелторов.
Хотя давайте по-честному:
👉 кто требует ПНД, НД, архивные справки? — банк
👉 кто требует титульное страхование? — страховая
👉 кто проверяет каждую бумажку под микроскопом? — юристы
Риелтор в этой схеме — это человек, который между всем этим стоит и пытается, чтобы сделка вообще случилась.
Но звучит, конечно, красиво:
“риелторы зарабатывают больше застройщиков”
Я каждый раз улыбаюсь на этом месте.
Потому что если бы это было массово так — рынок бы выглядел совсем иначе.
А по факту:
👉 10% зарабатывают нормально
👉 остальные выживают как могут
Как в любой сфере.
И вот тут главный вопрос.
Если вводить регулирование, то что это будет?
👉 лицензии?
👉 обязательное образование?
👉 реестр агентов?
👉 ответственность за сделки?
Если это сделать грамотно — окей, рынок станет чище.
Если это сделать “по-русски” — получите:
ещё больше бюрократии
ещё больше бумажек
ещё медленнее сделки
А безопасность при этом вырастет не сильно.
И вот это самое опасное.
Потому что сейчас рынок и так перегружен проверками.
Добавь туда ещё один слой “регулирования” — и каждая сделка будет как поход в налоговую с элементами квеста.
Поэтому я бы тут не радовался и не паниковал.
Это пока разговоры.
Но если их доведут до реализации — вопрос не в том, нужно ли регулирование.
А в том, сделают ли его так, чтобы рынок работал, а не встал окончательно.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#риелторы
#сделки
Стасишин говорит: риелторов надо регулировать. “Назрело”.
И звучит это как будто на рынке сидит толпа диких агентов, которые творят что хотят, а государство такое: “ну всё, пора навести порядок”.
Но давайте честно.
Регулировать — это не проблема. Вопрос — что именно вы хотите регулировать.
Потому что сейчас происходит очень забавная шизофрения.
С одной стороны:
👉 “нужно защищать людей от мошенников”
👉 “дело Долиной, надо ужесточать контроль”
С другой стороны:
👉 сделки уже сейчас задушены проверками
👉 банки, юристы и страховые гоняют людей по кругу
👉 требования местами доходят до абсурда
И в этой системе крайними почему-то делают риелторов.
Хотя давайте по-честному:
👉 кто требует ПНД, НД, архивные справки? — банк
👉 кто требует титульное страхование? — страховая
👉 кто проверяет каждую бумажку под микроскопом? — юристы
Риелтор в этой схеме — это человек, который между всем этим стоит и пытается, чтобы сделка вообще случилась.
Но звучит, конечно, красиво:
“риелторы зарабатывают больше застройщиков”
Я каждый раз улыбаюсь на этом месте.
Потому что если бы это было массово так — рынок бы выглядел совсем иначе.
А по факту:
👉 10% зарабатывают нормально
👉 остальные выживают как могут
Как в любой сфере.
И вот тут главный вопрос.
Если вводить регулирование, то что это будет?
👉 лицензии?
👉 обязательное образование?
👉 реестр агентов?
👉 ответственность за сделки?
Если это сделать грамотно — окей, рынок станет чище.
Если это сделать “по-русски” — получите:
ещё больше бюрократии
ещё больше бумажек
ещё медленнее сделки
А безопасность при этом вырастет не сильно.
И вот это самое опасное.
Потому что сейчас рынок и так перегружен проверками.
Добавь туда ещё один слой “регулирования” — и каждая сделка будет как поход в налоговую с элементами квеста.
Поэтому я бы тут не радовался и не паниковал.
Это пока разговоры.
Но если их доведут до реализации — вопрос не в том, нужно ли регулирование.
А в том, сделают ли его так, чтобы рынок работал, а не встал окончательно.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#риелторы
#сделки
Вот это, конечно, классика жанра.
Чиновник выходит на сцену и рассказывает историю в духе:
“хотел продать квартиру, а меня чуть ли не на анализы отправили”
И зал такой:
😂😂😂
А я с этого угараю по другой причине.
Потому что это идеальный пример того, как рынок сам себе противоречит.
С одной стороны:
👉 “давайте защищать сделки”
👉 “бороться с мошенниками”
👉 “эффект долиной, бабушек разводят, надо проверять”
С другой стороны:
👉 “что это за список документов”
👉 “зачем такие проверки”
👉 “риелторы вообще обнаглели”
Вы уж определитесь.
Либо вы хотите безопасные сделки — тогда да, будут проверки, иногда кривые, иногда избыточные, иногда вообще с перегибами.
Либо вы хотите быстро и просто — тогда готовьтесь к историям, где потом все разводят руками и говорят “ну мы не знали”.
И самое смешное — кто эти проверки на самом деле разгоняет?
Не риелторы.
👉 банки
👉 юристы
👉 службы безопасности
👉 страховые
А крайними, как обычно, делают тех, кто “принёс список”.
И вот тут вообще шикарный момент.
Говорят:
“риелторов надо регулировать”
Окей.
А давайте тогда честно:
кто сейчас требует ПНД, НД, архивы, нотариальные заявления, титульное страхование?
Риелтор?
Или всё-таки банк, юрист и страховая, которые боятся сесть за косяк?
Потому что я в своей практике вижу другое.
Есть сделки, где тебя гоняют по полной программе:
архивы
справки
подтверждения
“а принесите ещё вот это”
А есть сделки, где банк говорит:
“давайте ЕГРН и договор, и поехали”
И это всё один и тот же рынок.
Поэтому когда звучит:
“риелторы зарабатывают больше застройщиков”
мне хочется спросить:
а вы точно понимаете, кто на самом деле управляет сделкой?
Потому что сейчас это не риелтор.
Сейчас это:
👉 банковская политика
👉 юридические риски
👉 страховые требования
А риелтор — это тот, кто между всем этим стоит и пытается, чтобы сделка вообще состоялась.
И вот этот весь цирк, когда:
сначала требуют максимальной безопасности
потом смеются над проверками
потом хотят всё зарегулировать
— это просто идеальное описание текущего рынка.
Курятник — мягко сказано.
И да, чем выше жердочка, тем громче кукарекают про “как всё неправильно устроено”.
Только правила игры писали не риелторы.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#сделки
#вторичка
Чиновник выходит на сцену и рассказывает историю в духе:
“хотел продать квартиру, а меня чуть ли не на анализы отправили”
И зал такой:
😂😂😂
А я с этого угараю по другой причине.
Потому что это идеальный пример того, как рынок сам себе противоречит.
С одной стороны:
👉 “давайте защищать сделки”
👉 “бороться с мошенниками”
👉 “эффект долиной, бабушек разводят, надо проверять”
С другой стороны:
👉 “что это за список документов”
👉 “зачем такие проверки”
👉 “риелторы вообще обнаглели”
Вы уж определитесь.
Либо вы хотите безопасные сделки — тогда да, будут проверки, иногда кривые, иногда избыточные, иногда вообще с перегибами.
Либо вы хотите быстро и просто — тогда готовьтесь к историям, где потом все разводят руками и говорят “ну мы не знали”.
И самое смешное — кто эти проверки на самом деле разгоняет?
Не риелторы.
👉 банки
👉 юристы
👉 службы безопасности
👉 страховые
А крайними, как обычно, делают тех, кто “принёс список”.
И вот тут вообще шикарный момент.
Говорят:
“риелторов надо регулировать”
Окей.
А давайте тогда честно:
кто сейчас требует ПНД, НД, архивы, нотариальные заявления, титульное страхование?
Риелтор?
Или всё-таки банк, юрист и страховая, которые боятся сесть за косяк?
Потому что я в своей практике вижу другое.
Есть сделки, где тебя гоняют по полной программе:
архивы
справки
подтверждения
“а принесите ещё вот это”
А есть сделки, где банк говорит:
“давайте ЕГРН и договор, и поехали”
И это всё один и тот же рынок.
Поэтому когда звучит:
“риелторы зарабатывают больше застройщиков”
мне хочется спросить:
а вы точно понимаете, кто на самом деле управляет сделкой?
Потому что сейчас это не риелтор.
Сейчас это:
👉 банковская политика
👉 юридические риски
👉 страховые требования
А риелтор — это тот, кто между всем этим стоит и пытается, чтобы сделка вообще состоялась.
И вот этот весь цирк, когда:
сначала требуют максимальной безопасности
потом смеются над проверками
потом хотят всё зарегулировать
— это просто идеальное описание текущего рынка.
Курятник — мягко сказано.
И да, чем выше жердочка, тем громче кукарекают про “как всё неправильно устроено”.
Только правила игры писали не риелторы.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#сделки
#вторичка
Кажется, новый логотип подъехал
Anonymous Poll
85%
Топчик
8%
Прошлый лучше
10%
Я бы сам сделал лучше
Новый мощнейший обзор уже на канале.
ЖК «Северный ветер» от Брусники на намыве ВО: красиво, дорого, у залива, но с вопросами, от которых у отдела продаж может начаться легкая аритмия.
Получилось коротко, смешно, бодро снято и, по ощущениям, один из самых сочных обзоров за последнее время.
Смотрим, лайкаем, комментируем, отправляем другу, который до сих пор верит, что «Васька» и «намыв» — это одно и то же.
YouTube: https://youtu.be/nHMGhhm53sU?si=5DDYbqSuRdNatExd
VK Видео: https://vkvideo.ru/video-211707535_456239388
RuTube: https://rutube.ru/video/9e52aee74e5da07d10bd6a20a253c8b2/
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #СеверныйВетер #Брусника
ЖК «Северный ветер» от Брусники на намыве ВО: красиво, дорого, у залива, но с вопросами, от которых у отдела продаж может начаться легкая аритмия.
Получилось коротко, смешно, бодро снято и, по ощущениям, один из самых сочных обзоров за последнее время.
Смотрим, лайкаем, комментируем, отправляем другу, который до сих пор верит, что «Васька» и «намыв» — это одно и то же.
YouTube: https://youtu.be/nHMGhhm53sU?si=5DDYbqSuRdNatExd
VK Видео: https://vkvideo.ru/video-211707535_456239388
RuTube: https://rutube.ru/video/9e52aee74e5da07d10bd6a20a253c8b2/
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #СеверныйВетер #Брусника
YouTube
Брусника ЖК СЕВЕРНЫЙ ВЕТЕР - НОВОЕ МУРИНО на НАМЫВЕ ВО?
Обзор ЖК Северный ветер от Брусники на намыве Васильевского острова: архитектура вау, но жить здесь придется не только в рендерах.
Северный ветер на Ваське звучит дорого и красиво: Финский залив, скандинавский модернизм, двор на стилобате, лобби, паркинг…
Северный ветер на Ваське звучит дорого и красиво: Финский залив, скандинавский модернизм, двор на стилобате, лобби, паркинг…
ГЕНАГЕНТ НОВОСТРОЙКИ СПБ
Новый мощнейший обзор уже на канале. ЖК «Северный ветер» от Брусники на намыве ВО: красиво, дорого, у залива, но с вопросами, от которых у отдела продаж может начаться легкая аритмия. Получилось коротко, смешно, бодро снято и, по ощущениям, один из самых…
Сделал максимально позитивный обзор Брусники. Продающий такой.
Похвалил архитектуру, дворы, среду, лобби, идею района.
Сказал, что проект реально интересный. 😉
Комментарии:
— “слишком негативно”
— “обзор заказали конкуренты”
— “где критика по существу?”
😂😂😂
Вот тогда я понял:
если ты не целуешь рендер в губы 40 минут подряд — для части аудитории ты уже ХЕЙТЕР.
Причем самое смешное — люди защищают проект так, будто лично вентилируемый фасад проектировали.
А некоторые даже сами не живут в этом проекте. И это они еще мой прошлый обзор не посмотрели… 🤷♂️
Короче:
если после ролика про ЖК тебе пишут в первые де часы:
“это заказуха конкурентов” —
значит обзор получился как надо.
#генагент #брусника #северныйветер #намыв #васильевскийостров #новостройкиспб
Похвалил архитектуру, дворы, среду, лобби, идею района.
Сказал, что проект реально интересный. 😉
Комментарии:
— “слишком негативно”
— “обзор заказали конкуренты”
— “где критика по существу?”
😂😂😂
Вот тогда я понял:
если ты не целуешь рендер в губы 40 минут подряд — для части аудитории ты уже ХЕЙТЕР.
Причем самое смешное — люди защищают проект так, будто лично вентилируемый фасад проектировали.
А некоторые даже сами не живут в этом проекте. И это они еще мой прошлый обзор не посмотрели… 🤷♂️
Короче:
если после ролика про ЖК тебе пишут в первые де часы:
“это заказуха конкурентов” —
значит обзор получился как надо.
#генагент #брусника #северныйветер #намыв #васильевскийостров #новостройкиспб
СТРОЙКА РАСТЁТ. СТРОЙКА ПАДАЕТ. ВЫ УЖ ОПРЕДЕЛИТЕСЬ 🤡
Читаешь новости — и ощущение, что у рынка шизофрения.
В одном месте:
“объем строительства вырос”
В другом:
“в ряде городов падение”
И ты сидишь такой:
да еб*на насос, мы растём или умираем?
А правда в том, что рынок сейчас живёт в режиме “и туда и сюда”.
Смотрите как это работает на пальцах.
Застройщики продолжают запускать новые проекты. Почему?
Потому что:
— земля куплена ещё в жирные годы
— кредиты висят
— надо крутить проектное финансирование
Сидеть и ничего не строить — дороже.
Поэтому новые очереди, новые ЖК, новые старты — всё это есть.
Но при этом…
В части городов уже начинают жать на тормоз.
Потому что:
— ставки высокие
— спрос слабый
— уверенности в будущем ноль
И девелопер такой:
“ну его нах*й, давайте аккуратнее”
И вот отсюда вся эта “биполярка”.
В среднем по стране:
👉 вроде как растём
По отдельным рынкам:
👉 уже поджимаемся
По ощущениям:
👉 никто ни в чем не уверен
И это, кстати, самый важный момент.
Рынок сейчас не растущий и не падающий.
Он нервный.
Все делают вид, что:
“ещё чуть-чуть и станет лучше”
Но параллельно:
режут риски
смотрят на цифры
пересчитывают экономику
И вот это состояние самое опасное.
Потому что:
когда всё хорошо — все строят
когда всё плохо — все останавливаются
А когда вот так:
строят… но боятся
— получаются перекосы.
Где-то начинают лить проекты пачками
где-то наоборот замирают
И в итоге ты смотришь новости и думаешь, что рынок сошёл с ума.
А он не сошёл.
Он просто в стадии:
“бежим вперёд… но сами не уверены, куда”
И да, это не конец рынка.
Это самая неприятная его фаза.
Когда все ещё работают, но уже без ощущения, что завтра будет легче.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#новостройкиСПБ
#рынокнедвижимости
Читаешь новости — и ощущение, что у рынка шизофрения.
В одном месте:
“объем строительства вырос”
В другом:
“в ряде городов падение”
И ты сидишь такой:
да еб*на насос, мы растём или умираем?
А правда в том, что рынок сейчас живёт в режиме “и туда и сюда”.
Смотрите как это работает на пальцах.
Застройщики продолжают запускать новые проекты. Почему?
Потому что:
— земля куплена ещё в жирные годы
— кредиты висят
— надо крутить проектное финансирование
Сидеть и ничего не строить — дороже.
Поэтому новые очереди, новые ЖК, новые старты — всё это есть.
Но при этом…
В части городов уже начинают жать на тормоз.
Потому что:
— ставки высокие
— спрос слабый
— уверенности в будущем ноль
И девелопер такой:
“ну его нах*й, давайте аккуратнее”
И вот отсюда вся эта “биполярка”.
В среднем по стране:
👉 вроде как растём
По отдельным рынкам:
👉 уже поджимаемся
По ощущениям:
👉 никто ни в чем не уверен
И это, кстати, самый важный момент.
Рынок сейчас не растущий и не падающий.
Он нервный.
Все делают вид, что:
“ещё чуть-чуть и станет лучше”
Но параллельно:
режут риски
смотрят на цифры
пересчитывают экономику
И вот это состояние самое опасное.
Потому что:
когда всё хорошо — все строят
когда всё плохо — все останавливаются
А когда вот так:
строят… но боятся
— получаются перекосы.
Где-то начинают лить проекты пачками
где-то наоборот замирают
И в итоге ты смотришь новости и думаешь, что рынок сошёл с ума.
А он не сошёл.
Он просто в стадии:
“бежим вперёд… но сами не уверены, куда”
И да, это не конец рынка.
Это самая неприятная его фаза.
Когда все ещё работают, но уже без ощущения, что завтра будет легче.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#новостройкиСПБ
#рынокнедвижимости
ПРОСРОЧКА ПО ИПОТЕКЕ ПОЛЗЁТ ВВЕРХ. НО НЕ ТАК, КАК ВАМ ХОЧЕТСЯ ПОВЕРИТЬ
Пошли новости: к концу 2026 года просрочка по ипотеке может вырасти до 1,5%, а в плохом сценарии — до 2%.
И тут половина людей такая:
“ну всё, сейчас рынок рухнет, квартиры начнут отбирать, цены полетят вниз”
Спойлер: нет.
Давайте без фантазий.
1,5% — это мало.
Даже 2% — это не катастрофа.
Это неприятно.
Это тревожно.
Но это не обвал.
И вот почему.
Просрочка растёт не потому что “все резко обнищали”.
А потому что:
👉 в 2023–2024 раздавали ипотеку на пределе
👉 с маленьким первым взносом
👉 с высокой долговой нагрузкой
То есть люди заходили в сделки на тоненького.
А дальше классика:
ставки высокие
жизнь дорожает
запаса прочности нет
И часть начинает сыпаться.
Но.
Банки — не идиоты.
Они уже:
ужесточили скоринг
режут одобрения
требуют подтверждения доходов
То есть новый поток заемщиков — уже сильно крепче, чем пару лет назад.
И это важный момент.
Рост просрочки — это хвост старых решений, а не текущая катастрофа.
Теперь главный вопрос.
Что это значит для рынка?
👉 массовых изъятий жилья не будет
👉 “обвала цен из-за ипотечников” — тоже
Почему?
Потому что даже если человек попадает в просрочку, он не сразу теряет квартиру.
Сначала:
реструктуризация
переговоры
продажа самим собственником
И только потом крайний сценарий.
А теперь самое интересное.
Рост просрочки — это сигнал.
Не “всё рухнет”, а:
👉 рынок перекредитован в части людей
👉 доступность жилья была искусственной
👉 платить “на пределе” — плохая стратегия
И вот это как раз важнее любых процентов.
Потому что дальше рынок будет двигаться не за счёт “всем дали ипотеку”, а за счёт:
тех, кто реально тянет
тех, у кого есть запас
тех, кто заходит с головой
И да, для тех, кто ждёт халявы:
“вот сейчас у всех отберут квартиры и я куплю дёшево”
— расслабьтесь.
Так это не работает.
Работает так:
кто тянет — тот остаётся
кто не тянет — выходит из игры
А рынок просто становится жёстче.
#ГЕНАГЕНТ
#ипотекаСПБ
#недвижимостьСПБ
#рынокнедвижимости
Пошли новости: к концу 2026 года просрочка по ипотеке может вырасти до 1,5%, а в плохом сценарии — до 2%.
И тут половина людей такая:
“ну всё, сейчас рынок рухнет, квартиры начнут отбирать, цены полетят вниз”
Спойлер: нет.
Давайте без фантазий.
1,5% — это мало.
Даже 2% — это не катастрофа.
Это неприятно.
Это тревожно.
Но это не обвал.
И вот почему.
Просрочка растёт не потому что “все резко обнищали”.
А потому что:
👉 в 2023–2024 раздавали ипотеку на пределе
👉 с маленьким первым взносом
👉 с высокой долговой нагрузкой
То есть люди заходили в сделки на тоненького.
А дальше классика:
ставки высокие
жизнь дорожает
запаса прочности нет
И часть начинает сыпаться.
Но.
Банки — не идиоты.
Они уже:
ужесточили скоринг
режут одобрения
требуют подтверждения доходов
То есть новый поток заемщиков — уже сильно крепче, чем пару лет назад.
И это важный момент.
Рост просрочки — это хвост старых решений, а не текущая катастрофа.
Теперь главный вопрос.
Что это значит для рынка?
👉 массовых изъятий жилья не будет
👉 “обвала цен из-за ипотечников” — тоже
Почему?
Потому что даже если человек попадает в просрочку, он не сразу теряет квартиру.
Сначала:
реструктуризация
переговоры
продажа самим собственником
И только потом крайний сценарий.
А теперь самое интересное.
Рост просрочки — это сигнал.
Не “всё рухнет”, а:
👉 рынок перекредитован в части людей
👉 доступность жилья была искусственной
👉 платить “на пределе” — плохая стратегия
И вот это как раз важнее любых процентов.
Потому что дальше рынок будет двигаться не за счёт “всем дали ипотеку”, а за счёт:
тех, кто реально тянет
тех, у кого есть запас
тех, кто заходит с головой
И да, для тех, кто ждёт халявы:
“вот сейчас у всех отберут квартиры и я куплю дёшево”
— расслабьтесь.
Так это не работает.
Работает так:
кто тянет — тот остаётся
кто не тянет — выходит из игры
А рынок просто становится жёстче.
#ГЕНАГЕНТ
#ипотекаСПБ
#недвижимостьСПБ
#рынокнедвижимости
СТРОЙКА НАЧИНАЕТ СКРИПЕТ. И ЭТО УЖЕ НЕ ЛОКАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ
Если коротко — в отрасли становится тревожно. Не “всё пропало”, но уже и не “держимся бодрячком”. История с ДСК-1 в ХМАО, где переносили сроки и остановили работу завода ЖБИ, — это не случайность. Это симптом.
Сейчас в стройке сошлись сразу несколько неприятных факторов.
Продажи падают. По рынку фиксируется снижение примерно на 15–20% в квадратных метрах в начале 2026 года относительно прошлого года. Это не обвал, но это уже системное охлаждение. При этом структура продаж ухудшается: быстрее всего проседает массовый сегмент — тот самый “комфорт”, на котором держится основной объём стройки.
Одновременно падает распроданность относительно готовности. Год назад по типовым проектам продавалось около 80% от уровня стройготовности, сейчас — ближе к 65–70%. На бумаге цифра выглядит терпимой, но для банков это сигнал: денег в проект заходит меньше, чем планировалось, а значит риски выше.
А риски банки перекладывают на застройщика. Через ставку.
Сегодня проектное финансирование напрямую завязано на темпы продаж. Если продажи идут хуже, чем в модели, ставка по кредиту растёт. В условиях, когда базовые ставки и так высокие, для части региональных девелоперов это становится критично.
Параллельно растёт себестоимость. Рабочих не хватает, зарплаты в стройке за последние годы действительно выросли — это признают и сами девелоперы, и отраслевые отчёты. Материалы не дешевеют. Инженерия дорожает. В итоге маржа сжимается с двух сторон: расходы вверх, выручка под давлением.
И вот здесь возникает самый опасный перекос.
Чтобы вытянуть текущие проекты, застройщики начинают запускать новые. Это звучит абсурдно, но логика понятна: новые продажи должны перекрыть кассовые разрывы старых строек. Такая модель работает, пока рынок хотя бы стабилен. Но если спрос продолжит слабеть, эта конструкция начинает напоминать финансовую пирамиду, где будущие деньги закрывают сегодняшние дыры.
Самое уязвимое место — доступное жильё. Именно оно сильнее всего зависит от ипотеки. А ипотека сейчас дорогая. Льготные программы постепенно ужесточаются, рыночная ставка остаётся на уровне, при котором массовый покупатель просто не проходит по платежу. В итоге спрос сжимается именно там, где он критически важен для отрасли.
При этом государство одновременно говорит о необходимости наращивать объёмы строительства. В цифрах всё красиво: миллионы квадратных метров, новые проекты, рост потенциала. Но возникает логичный вопрос — кто это всё будет покупать в условиях дорогих денег и падающей доступности?
Ответа на него пока нет. Есть только ожидание снижения ставки. Причём его ждут все: банки, застройщики, покупатели. Вся система сейчас живёт на допущении, что “ещё немного — и станет легче”. Проблема в том, что если это “немного” затянется, слабые игроки начнут сыпаться.
Что предлагают внутри отрасли? Обсуждают смягчение условий эскроу, чтобы снизить нагрузку на проекты. Говорят о необходимости решать кадровый вопрос через упрощение найма. Поднимается тема гибкости сроков строительства — чтобы застройщик мог подстраиваться под реальные продажи, а не под идеальную модель из презентации.
Но всё это — тактические меры. Они могут выиграть время, но не меняют базовой конструкции: стройка сегодня зависит от дорогих денег и нестабильного спроса.
Поэтому текущую ситуацию лучше всего описывает не слово “кризис”, а слово “напряжение”.
Слабые уже начинают трещать. Средние нервничают. Сильные пересчитывают экономику до копейки. И если в ближайшие год-два не появится устойчивый источник дешёвого финансирования или не восстановится платёжеспособный спрос, таких историй, как с ДСК-1, станет больше.
И это уже будет не локальная проблема региона. Это будет вопрос всей модели рынка.
#ГЕНАГЕНТ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ
#стройка
#ипотекаСПБ
Если коротко — в отрасли становится тревожно. Не “всё пропало”, но уже и не “держимся бодрячком”. История с ДСК-1 в ХМАО, где переносили сроки и остановили работу завода ЖБИ, — это не случайность. Это симптом.
Сейчас в стройке сошлись сразу несколько неприятных факторов.
Продажи падают. По рынку фиксируется снижение примерно на 15–20% в квадратных метрах в начале 2026 года относительно прошлого года. Это не обвал, но это уже системное охлаждение. При этом структура продаж ухудшается: быстрее всего проседает массовый сегмент — тот самый “комфорт”, на котором держится основной объём стройки.
Одновременно падает распроданность относительно готовности. Год назад по типовым проектам продавалось около 80% от уровня стройготовности, сейчас — ближе к 65–70%. На бумаге цифра выглядит терпимой, но для банков это сигнал: денег в проект заходит меньше, чем планировалось, а значит риски выше.
А риски банки перекладывают на застройщика. Через ставку.
Сегодня проектное финансирование напрямую завязано на темпы продаж. Если продажи идут хуже, чем в модели, ставка по кредиту растёт. В условиях, когда базовые ставки и так высокие, для части региональных девелоперов это становится критично.
Параллельно растёт себестоимость. Рабочих не хватает, зарплаты в стройке за последние годы действительно выросли — это признают и сами девелоперы, и отраслевые отчёты. Материалы не дешевеют. Инженерия дорожает. В итоге маржа сжимается с двух сторон: расходы вверх, выручка под давлением.
И вот здесь возникает самый опасный перекос.
Чтобы вытянуть текущие проекты, застройщики начинают запускать новые. Это звучит абсурдно, но логика понятна: новые продажи должны перекрыть кассовые разрывы старых строек. Такая модель работает, пока рынок хотя бы стабилен. Но если спрос продолжит слабеть, эта конструкция начинает напоминать финансовую пирамиду, где будущие деньги закрывают сегодняшние дыры.
Самое уязвимое место — доступное жильё. Именно оно сильнее всего зависит от ипотеки. А ипотека сейчас дорогая. Льготные программы постепенно ужесточаются, рыночная ставка остаётся на уровне, при котором массовый покупатель просто не проходит по платежу. В итоге спрос сжимается именно там, где он критически важен для отрасли.
При этом государство одновременно говорит о необходимости наращивать объёмы строительства. В цифрах всё красиво: миллионы квадратных метров, новые проекты, рост потенциала. Но возникает логичный вопрос — кто это всё будет покупать в условиях дорогих денег и падающей доступности?
Ответа на него пока нет. Есть только ожидание снижения ставки. Причём его ждут все: банки, застройщики, покупатели. Вся система сейчас живёт на допущении, что “ещё немного — и станет легче”. Проблема в том, что если это “немного” затянется, слабые игроки начнут сыпаться.
Что предлагают внутри отрасли? Обсуждают смягчение условий эскроу, чтобы снизить нагрузку на проекты. Говорят о необходимости решать кадровый вопрос через упрощение найма. Поднимается тема гибкости сроков строительства — чтобы застройщик мог подстраиваться под реальные продажи, а не под идеальную модель из презентации.
Но всё это — тактические меры. Они могут выиграть время, но не меняют базовой конструкции: стройка сегодня зависит от дорогих денег и нестабильного спроса.
Поэтому текущую ситуацию лучше всего описывает не слово “кризис”, а слово “напряжение”.
Слабые уже начинают трещать. Средние нервничают. Сильные пересчитывают экономику до копейки. И если в ближайшие год-два не появится устойчивый источник дешёвого финансирования или не восстановится платёжеспособный спрос, таких историй, как с ДСК-1, станет больше.
И это уже будет не локальная проблема региона. Это будет вопрос всей модели рынка.
#ГЕНАГЕНТ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ
#стройка
#ипотекаСПБ
ДЕНЕГ В ЭКОНОМИКЕ ВСЁ МЕНЬШЕ. ДОЛГОВ ВСЁ БОЛЬШЕ
Свежая цифра от Росстата: просроченная дебиторка бизнеса перевалила за 8 трлн рублей.
Плюс 21% за год. Это уже почти 4% ВВП.
Если перевести на нормальный язык — компании друг другу просто не платят.
Не потому что “забыли”.
А потому что денег нет в моменте.
И это уже не частная проблема. Это системная история.
Смотрите, как это выглядит в жизни.
Компания продала товар.
Ждёт оплату.
А покупатель такой:
— да, всё ок, заплачу
— но чуть позже
— потому что мне самому не заплатили
И начинается цепочка:
один не заплатил второму
второй — третьему
третий — четвёртому
И вот у нас уже не один долг, а целая сеть.
По статистике, на одного должника уже приходится 4+ кредитора.
Год назад было меньше.
Это и есть эффект “сжатия ликвидности”.
Теперь самое важное.
Почему это происходит?
— высокая ключевая ставка
— дорогие кредиты
— бизнес не может перекрыть кассовые разрывы
— спрос падает
— деньги в обороте замедляются
И все начинают жить “в долг друг другу”.
А теперь вопрос: какое это имеет отношение к недвижимости?
Прямое.
Стройка — это тоже бизнес.
И один из самых зависимых от денег.
Если в экономике:
— деньги дорогие
— оборот тормозит
— контрагенты не платят вовремя
то застройщик живёт в той же реальности.
А у него ещё сверху:
— кредиты
— сроки
— эскроу
— покупатели с ипотекой
И если где-то цепочка даёт сбой —
начинаются задержки, переносы, пересчёты.
Это не значит, что “всё рухнет”.
Но это значит, что:
система начинает работать тяжелее
с запасом прочности меньше
и с большим количеством рисков
И вот тут важный момент.
Такие цифры — это не новость “для галочки”.
Это индикатор.
Экономика замедляется.
Деньги ходят хуже.
Риски растут.
А значит и в недвижимости дальше будет не “легче”, а жёстче и выборочнее.
Где:
— слабые будут вылетать
— сильные будут удерживаться
— покупатели будут считать каждый рубль
И да, это всё напрямую связано с тем,
почему сейчас:
— сложнее получить ипотеку
— сложнее продать
— сложнее строить
Потому что деньги — это кровь экономики.
И сейчас она течёт медленнее.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#ипотекаСПБ
#экономика
#новостройкиСПБ
Свежая цифра от Росстата: просроченная дебиторка бизнеса перевалила за 8 трлн рублей.
Плюс 21% за год. Это уже почти 4% ВВП.
Если перевести на нормальный язык — компании друг другу просто не платят.
Не потому что “забыли”.
А потому что денег нет в моменте.
И это уже не частная проблема. Это системная история.
Смотрите, как это выглядит в жизни.
Компания продала товар.
Ждёт оплату.
А покупатель такой:
— да, всё ок, заплачу
— но чуть позже
— потому что мне самому не заплатили
И начинается цепочка:
один не заплатил второму
второй — третьему
третий — четвёртому
И вот у нас уже не один долг, а целая сеть.
По статистике, на одного должника уже приходится 4+ кредитора.
Год назад было меньше.
Это и есть эффект “сжатия ликвидности”.
Теперь самое важное.
Почему это происходит?
— высокая ключевая ставка
— дорогие кредиты
— бизнес не может перекрыть кассовые разрывы
— спрос падает
— деньги в обороте замедляются
И все начинают жить “в долг друг другу”.
А теперь вопрос: какое это имеет отношение к недвижимости?
Прямое.
Стройка — это тоже бизнес.
И один из самых зависимых от денег.
Если в экономике:
— деньги дорогие
— оборот тормозит
— контрагенты не платят вовремя
то застройщик живёт в той же реальности.
А у него ещё сверху:
— кредиты
— сроки
— эскроу
— покупатели с ипотекой
И если где-то цепочка даёт сбой —
начинаются задержки, переносы, пересчёты.
Это не значит, что “всё рухнет”.
Но это значит, что:
система начинает работать тяжелее
с запасом прочности меньше
и с большим количеством рисков
И вот тут важный момент.
Такие цифры — это не новость “для галочки”.
Это индикатор.
Экономика замедляется.
Деньги ходят хуже.
Риски растут.
А значит и в недвижимости дальше будет не “легче”, а жёстче и выборочнее.
Где:
— слабые будут вылетать
— сильные будут удерживаться
— покупатели будут считать каждый рубль
И да, это всё напрямую связано с тем,
почему сейчас:
— сложнее получить ипотеку
— сложнее продать
— сложнее строить
Потому что деньги — это кровь экономики.
И сейчас она течёт медленнее.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#ипотекаСПБ
#экономика
#новостройкиСПБ
Семейная ипотека — это когда государство вроде помогает семье купить квартиру.
А потом рынок такой:
«Спасибо, мы уже встроили эту помощь в цену».
Сейчас по официальным условиям семейная ипотека действует до 31 декабря 2030 года. Ставка — до 6%, первоначальный взнос — от 20%, лимит для Петербурга и Ленобласти — до 12 млн рублей на льготных условиях. Это текущая реальность, а не пересказ из рилса с тревожной музыкой.
Но вокруг программы снова пошли разговоры про изменение ставки.
Обсуждаемый сценарий такой:
семья с одним ребенком — уже не 6%, а 10–12%;
с двумя детьми — 6%;
с тремя и более — 4%.
Важно: это пока не «завтра точно ввели». Это обсуждаемый вариант, который рынок уже начал жевать, переваривать и аккуратно запивать валерьянкой. Поэтому говорить «все, с 1 июля один ребенок платит 12%» — рановато. А вот говорить «риск изменения условий есть, и его стоит учитывать» — вполне нормально.
И вот тут начинается самое интересное.
Если у семьи один ребенок, то удар будет не по абстрактной «ипотечной программе», а по ежемесячному платежу. То есть по тому месту, где у людей обычно и так не курорт.
Берем квартиру за 7,2 млн рублей.
Первый взнос 1,4 млн.
Кредит примерно 5,8 млн на 30 лет.
ЭТО ПОЧТИ ГОТОВАЯ ОДНУШКА В НОВОЙ ПАНЕЛЬКЕ С ГОРОДСКОЙ ПРОПИСКОЙ
При 6% платеж будет около 35 тысяч рублей.
При 10% — уже около 51 тысячи.
При 12% — примерно 60 тысяч.
То есть разница между 6% и 10–12% — это не «ну чуть-чуть подросло».
Это минус нормальная продуктовая корзина, секция ребенку, бензин, коммуналка и остатки веры в человечество.
И вот что смешно.
Раньше люди обсуждали ипотеку на 30 лет как что-то почти философское.
Мол, взял в 25, закрыл в 55, еще успел пожить.
Потом были банки, которые давали и на 35 лет. И это уже выглядело как ипотека с элементами семейной саги.
Взял кредит молодым.
Родил ребенка.
Поменял работу.
Поседел.
Понял жизнь.
Закрыл ипотеку.
Порадовался.
Жалко только, что это была студия 15 метров у железной дороги в Колпино.
Но ничего.
Зато своя.
Старался. Жил. Пахал. Теперь можно в ней красиво состариться, если не мешает холодильник у кровати.
Проблема семейной ипотеки не в том, что она плохая. Программа как инструмент действительно помогла многим семьям зайти в жилье. Особенно когда рыночная ставка выглядит так, будто ее придумали в отделе психологического давления.
Проблема в другом.
Когда льготная ипотека становится главным способом купить новостройку, рынок начинает зависеть не только от зарплат, спроса и качества проектов. Он начинает зависеть от правил программы.
А правила у нас — вещь живая.
Сегодня одно условие.
Завтра другое.
Послезавтра «а вы мелкий шрифт читали?».
На бумаге все красиво: поддержка семей, демография, доступность жилья.
В жизни покупатель сидит с калькулятором и думает: «А если мы опоздаем на полтора месяца, у нас платеж станет на 15–25 тысяч больше?»
И это уже не маркетинг.
Это бытовая математика.
Причем застройщики тоже не сидят в стороне и не вяжут носочки для покупателей. Пока есть шанс, что условия поменяются, отделы продаж будут аккуратно подогревать тревогу:
«Берите сейчас, потом будет дороже».
«Ставка может измениться».
«Таких условий больше не будет».
Иногда это правда.
Иногда это продажная драматургия.
Чаще всего — коктейль. Взболтать, не смешивать, подать в ипотечном бокале.
Поэтому тут важно не бежать сломя голову бронировать первое, что шевелится в шахматке.
Но и делать вид, что ничего не происходит, тоже странно.
Если у вас один ребенок и вы реально планируете покупку новостройки в СПб или Ленобласти, сейчас надо не паниковать, а быстро считать:
потянете ли платеж при 6%;
что будет, если ставка станет 10–12%;
есть ли нормальный первый взнос;
не заложено ли удорожание в «супервыгодную» ставку;
что будет с квартирой, если ее придется продать через 3–5 лет;
подходит ли вам район не на рендере, а в жизни.
Потому что самая дорогая ошибка — это не упустить ставку.
Самая дорогая ошибка — влететь в квартиру, которую вы купили из страха, а не из расчета.
Семейная ипотека может быть отличным инструментом.
Но инструментом, а не религией.
А потом рынок такой:
«Спасибо, мы уже встроили эту помощь в цену».
Сейчас по официальным условиям семейная ипотека действует до 31 декабря 2030 года. Ставка — до 6%, первоначальный взнос — от 20%, лимит для Петербурга и Ленобласти — до 12 млн рублей на льготных условиях. Это текущая реальность, а не пересказ из рилса с тревожной музыкой.
Но вокруг программы снова пошли разговоры про изменение ставки.
Обсуждаемый сценарий такой:
семья с одним ребенком — уже не 6%, а 10–12%;
с двумя детьми — 6%;
с тремя и более — 4%.
Важно: это пока не «завтра точно ввели». Это обсуждаемый вариант, который рынок уже начал жевать, переваривать и аккуратно запивать валерьянкой. Поэтому говорить «все, с 1 июля один ребенок платит 12%» — рановато. А вот говорить «риск изменения условий есть, и его стоит учитывать» — вполне нормально.
И вот тут начинается самое интересное.
Если у семьи один ребенок, то удар будет не по абстрактной «ипотечной программе», а по ежемесячному платежу. То есть по тому месту, где у людей обычно и так не курорт.
Берем квартиру за 7,2 млн рублей.
Первый взнос 1,4 млн.
Кредит примерно 5,8 млн на 30 лет.
ЭТО ПОЧТИ ГОТОВАЯ ОДНУШКА В НОВОЙ ПАНЕЛЬКЕ С ГОРОДСКОЙ ПРОПИСКОЙ
При 6% платеж будет около 35 тысяч рублей.
При 10% — уже около 51 тысячи.
При 12% — примерно 60 тысяч.
То есть разница между 6% и 10–12% — это не «ну чуть-чуть подросло».
Это минус нормальная продуктовая корзина, секция ребенку, бензин, коммуналка и остатки веры в человечество.
И вот что смешно.
Раньше люди обсуждали ипотеку на 30 лет как что-то почти философское.
Мол, взял в 25, закрыл в 55, еще успел пожить.
Потом были банки, которые давали и на 35 лет. И это уже выглядело как ипотека с элементами семейной саги.
Взял кредит молодым.
Родил ребенка.
Поменял работу.
Поседел.
Понял жизнь.
Закрыл ипотеку.
Порадовался.
Жалко только, что это была студия 15 метров у железной дороги в Колпино.
Но ничего.
Зато своя.
Старался. Жил. Пахал. Теперь можно в ней красиво состариться, если не мешает холодильник у кровати.
Проблема семейной ипотеки не в том, что она плохая. Программа как инструмент действительно помогла многим семьям зайти в жилье. Особенно когда рыночная ставка выглядит так, будто ее придумали в отделе психологического давления.
Проблема в другом.
Когда льготная ипотека становится главным способом купить новостройку, рынок начинает зависеть не только от зарплат, спроса и качества проектов. Он начинает зависеть от правил программы.
А правила у нас — вещь живая.
Сегодня одно условие.
Завтра другое.
Послезавтра «а вы мелкий шрифт читали?».
На бумаге все красиво: поддержка семей, демография, доступность жилья.
В жизни покупатель сидит с калькулятором и думает: «А если мы опоздаем на полтора месяца, у нас платеж станет на 15–25 тысяч больше?»
И это уже не маркетинг.
Это бытовая математика.
Причем застройщики тоже не сидят в стороне и не вяжут носочки для покупателей. Пока есть шанс, что условия поменяются, отделы продаж будут аккуратно подогревать тревогу:
«Берите сейчас, потом будет дороже».
«Ставка может измениться».
«Таких условий больше не будет».
Иногда это правда.
Иногда это продажная драматургия.
Чаще всего — коктейль. Взболтать, не смешивать, подать в ипотечном бокале.
Поэтому тут важно не бежать сломя голову бронировать первое, что шевелится в шахматке.
Но и делать вид, что ничего не происходит, тоже странно.
Если у вас один ребенок и вы реально планируете покупку новостройки в СПб или Ленобласти, сейчас надо не паниковать, а быстро считать:
потянете ли платеж при 6%;
что будет, если ставка станет 10–12%;
есть ли нормальный первый взнос;
не заложено ли удорожание в «супервыгодную» ставку;
что будет с квартирой, если ее придется продать через 3–5 лет;
подходит ли вам район не на рендере, а в жизни.
Потому что самая дорогая ошибка — это не упустить ставку.
Самая дорогая ошибка — влететь в квартиру, которую вы купили из страха, а не из расчета.
Семейная ипотека может быть отличным инструментом.
Но инструментом, а не религией.
Молотком можно построить дом.
А можно ударить себя по пальцам и потом всем рассказывать, что виноват строительный рынок.
Если думаете брать семейную ипотеку — лучше посчитать сейчас. Не потому что «срочно, завтра все пропало», а потому что условия могут измениться, а квартира на 30 лет не должна покупаться на эмоциях из чужого поста.
Писать можно сюда: @gen_agent
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #семейнаяипотека
А можно ударить себя по пальцам и потом всем рассказывать, что виноват строительный рынок.
Если думаете брать семейную ипотеку — лучше посчитать сейчас. Не потому что «срочно, завтра все пропало», а потому что условия могут измениться, а квартира на 30 лет не должна покупаться на эмоциях из чужого поста.
Писать можно сюда: @gen_agent
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #семейнаяипотека