Что бы вы выбрали 27 метров из которых 3 балкон или 29 метров, в которых нет балкона?
ЦЕНА ОДИНАКОВАЯ
ЦЕНА ОДИНАКОВАЯ
С коммерцией сейчас вообще идеальный пример того, как цифры могут выглядеть бодро, а реальность — не очень.
С одной стороны, читаем заголовок: инвестиции в торговую недвижимость выросли в 5,5 раза. 62 млрд рублей — звучит как будто рынок ожил, деньги пошли, инвесторы вернулись, всё по красоте.
А потом открываем детали — и всё встаёт на свои места.
Этот “рост” — это по сути одна крупная сделка уровня покупки ТРЦ «Метрополис» примерно за 60 млрд и хвост из перенесённых сделок с прошлого года. То есть не массовое оживление, а просто один большой чек, который красиво раздул статистику.
А если смотреть шире — общий объём инвестиций наоборот снизился примерно на 18–20%. И это уже более честная картина рынка.
Почему так происходит — тоже не секрет.
Деньги дорогие
кредиты для девелоперов почти нерабочие
на рынке есть альтернатива — депозиты и облигации
И если раньше инвестор думал “куплю коммерцию, буду сдавать и кайфовать”, то сейчас он думает:
“а может просто положить под процент и не трогать себе мозг?”
И вот тут возвращаемся к той самой сказке, которой нас кормили:
“коммерция будет кормить всю жизнь”
А по факту сейчас:
в торговке высокая вакантность
арендаторы чувствуют себя неуверенно
трафик не везде стабильный
И даже там, где деньги заходят, это не про “берём всё подряд”. Это про точечные активы, которые реально понятны:
локация
трафик
формат
арендатор
Всё остальное — уже не инвестиция, а лотерея.
При этом офисы и склады, кстати, ведут себя спокойнее — там рынок после перегрева постепенно приходит в себя. А вот торговка — самая нервная сейчас.
И вот главный вывод.
Рынок не умер. Но он стал избирательным.
Если раньше можно было купить “что-то коммерческое” и надеяться, что оно как-то само заработает, то сейчас это не работает.
Сейчас работает только:
понятная экономика
понятный трафик
понятный сценарий использования
А всё остальное — это просто дорогой бетон с надеждой.
И да, если ставки будут снижаться, рынок немного оживёт во второй половине года. Сделок станет больше. Но это не будет новый бум.
Это будет аккуратное, выборочное движение.
Где зарабатывают не те, кто “взял что дали”, а те, кто реально понимает, что покупает.
#ГЕНАГЕНТ
#коммерческаянедвижимость
#недвижимостьСПБ
#инвестиции
С одной стороны, читаем заголовок: инвестиции в торговую недвижимость выросли в 5,5 раза. 62 млрд рублей — звучит как будто рынок ожил, деньги пошли, инвесторы вернулись, всё по красоте.
А потом открываем детали — и всё встаёт на свои места.
Этот “рост” — это по сути одна крупная сделка уровня покупки ТРЦ «Метрополис» примерно за 60 млрд и хвост из перенесённых сделок с прошлого года. То есть не массовое оживление, а просто один большой чек, который красиво раздул статистику.
А если смотреть шире — общий объём инвестиций наоборот снизился примерно на 18–20%. И это уже более честная картина рынка.
Почему так происходит — тоже не секрет.
Деньги дорогие
кредиты для девелоперов почти нерабочие
на рынке есть альтернатива — депозиты и облигации
И если раньше инвестор думал “куплю коммерцию, буду сдавать и кайфовать”, то сейчас он думает:
“а может просто положить под процент и не трогать себе мозг?”
И вот тут возвращаемся к той самой сказке, которой нас кормили:
“коммерция будет кормить всю жизнь”
А по факту сейчас:
в торговке высокая вакантность
арендаторы чувствуют себя неуверенно
трафик не везде стабильный
И даже там, где деньги заходят, это не про “берём всё подряд”. Это про точечные активы, которые реально понятны:
локация
трафик
формат
арендатор
Всё остальное — уже не инвестиция, а лотерея.
При этом офисы и склады, кстати, ведут себя спокойнее — там рынок после перегрева постепенно приходит в себя. А вот торговка — самая нервная сейчас.
И вот главный вывод.
Рынок не умер. Но он стал избирательным.
Если раньше можно было купить “что-то коммерческое” и надеяться, что оно как-то само заработает, то сейчас это не работает.
Сейчас работает только:
понятная экономика
понятный трафик
понятный сценарий использования
А всё остальное — это просто дорогой бетон с надеждой.
И да, если ставки будут снижаться, рынок немного оживёт во второй половине года. Сделок станет больше. Но это не будет новый бум.
Это будет аккуратное, выборочное движение.
Где зарабатывают не те, кто “взял что дали”, а те, кто реально понимает, что покупает.
#ГЕНАГЕНТ
#коммерческаянедвижимость
#недвижимостьСПБ
#инвестиции
ГЕНАГЕНТ НОВОСТРОЙКИ СПБ
С коммерцией сейчас вообще идеальный пример того, как цифры могут выглядеть бодро, а реальность — не очень. С одной стороны, читаем заголовок: инвестиции в торговую недвижимость выросли в 5,5 раза. 62 млрд рублей — звучит как будто рынок ожил, деньги пошли…
МАЛЫЙ БИЗНЕС СНОВА НАЗНАЧИЛИ ВЫЖИВАТЬ
Читаю новости про малый бизнес, и там снова любимый жанр: “жопа полная, но держитесь красиво”.
Пишут, что у предпринимателей с начала года резко просела выручка, где-то на 20–60%, люди закрывают производства, кто-то уезжает, кто-то режет расходы, кто-то просто сидит и считает, сколько ещё протянет. Конкретно цифру “20–60%” я бы не выдавал как железобетонную статистику по всей стране — это больше похоже на сбор жалоб и оценок из бизнеса, а не на официальный срез Росстата. Но сама логика происходящего, увы, вполне реальная.
С 2026 года налоговая нагрузка действительно стала тяжелее: основная ставка НДС поднята с 20% до 22%, а порог для уплаты НДС на УСН начали снижать с 60 млн до 20 млн рублей в 2026 году, дальше до 15 млн в 2027-м и 10 млн в 2028-м. То есть часть бизнеса, которая раньше спокойно жила без НДС, теперь внезапно попадает во взрослую налоговую жизнь с бухгалтерией, ценами, документооборотом и всем этим прекрасным цирком.
И вот тут начинается главный прикол.
Государству нужны деньги. Бизнесу нужны клиенты. Клиентам нужны деньги. Но денег у клиента всё меньше, потому что ему тоже подняли цены вообще на всё: продукты, услуги, коммуналка, ремонт, страховки, техника, аренда, ипотека. И бизнесу говорят: “ну вы просто переложите издержки в цену”.
Отличный план.
Только есть маленькая проблема: покупатель не резиновый. Его уже тянули-тянули, и теперь он в магазине стоит не как потребитель, а как финансовый аналитик у полки с сыром.
И малый бизнес попадает в вилку.
Не поднимешь цены — сдохнешь по себестоимости.
Поднимешь цены — сдохнешь по спросу.
Красиво. Рыночно. Современно.
Делягин, конечно, добавил драматургии и сказал, что малому бизнесу остаётся надеяться чуть ли не на чудо, потому что давят налоги, дорогие кредиты, монополии и слабая экономика. Новость про его оценку действительно разошлась по СМИ, но фразу про “треть малого бизнеса разорится” я бы воспринимал как политическую оценку, а не как точный прогноз с печатью Минэкономразвития.
Но проблема не в том, что Делягин нагнал ужаса.
Проблема в том, что малому бизнесу реально стало тяжелее.
Кредит дорогой. При ключевой ставке 14,5% нормальный кредит для малого бизнеса всё равно часто выходит таким, что ты берёшь деньги не для развития, а чтобы красиво умереть с обороткой. Налоговая реформа добавила нагрузки. Потребитель стал осторожнее. Маркетплейсы и крупные сети забирают трафик. Соцсети и привычные каналы продвижения постоянно трясёт. А сверху ещё вечное “надо выйти из тени”, “надо платить честно”, “надо работать в белую”.
Надо.
Только когда ты маленький бизнес, у тебя нет отдела юристов, отдела налогового планирования и человека, который за зарплату 400 тысяч объяснит, как правильно оптимизировать страдания. У тебя есть ты, бухгалтер на удалёнке, поставщик, который опять поднял цену, и клиент, который говорит: “а почему так дорого?”
И вот это напрямую связано с недвижимостью.
Потому что малый бизнес — это аренда коммерции. Это первые этажи ЖК. Это кафе, салоны, секции, студии, магазинчики, услуги у дома. Если малый бизнес начинает дохнуть или уходить в режим “лишь бы выжить”, страдает не только предприниматель. Страдает вся городская среда.
На рендерах у застройщика всегда красиво: кофейня, пекарня, детский центр, спорт, цветочки, счастливые люди с собакой.
А в реальности, если экономика малого бизнеса не бьётся, на первом этаже появляется не “городская жизнь”, а три пункта выдачи, аптека, пустое помещение и баннер “аренда”.
Потому что нормальная инфраструктура не появляется от красивых слов. Она появляется там, где бизнес может зарабатывать.
И вот тут самый неприятный вывод.
Если малому бизнесу станет совсем плохо, новые жилые кварталы будут ещё сильнее превращаться в спальники. Люди купили квартиру, заехали, а вокруг вроде всё построено, но жить негде: поесть негде, ребёнка отдать некуда, спорт рядом отсутствует, кружков нет, зато можно забрать носки с маркетплейса и купить капли в нос.
Вот она, комфортная городская среда. Поздравляю, распишитесь.
Читаю новости про малый бизнес, и там снова любимый жанр: “жопа полная, но держитесь красиво”.
Пишут, что у предпринимателей с начала года резко просела выручка, где-то на 20–60%, люди закрывают производства, кто-то уезжает, кто-то режет расходы, кто-то просто сидит и считает, сколько ещё протянет. Конкретно цифру “20–60%” я бы не выдавал как железобетонную статистику по всей стране — это больше похоже на сбор жалоб и оценок из бизнеса, а не на официальный срез Росстата. Но сама логика происходящего, увы, вполне реальная.
С 2026 года налоговая нагрузка действительно стала тяжелее: основная ставка НДС поднята с 20% до 22%, а порог для уплаты НДС на УСН начали снижать с 60 млн до 20 млн рублей в 2026 году, дальше до 15 млн в 2027-м и 10 млн в 2028-м. То есть часть бизнеса, которая раньше спокойно жила без НДС, теперь внезапно попадает во взрослую налоговую жизнь с бухгалтерией, ценами, документооборотом и всем этим прекрасным цирком.
И вот тут начинается главный прикол.
Государству нужны деньги. Бизнесу нужны клиенты. Клиентам нужны деньги. Но денег у клиента всё меньше, потому что ему тоже подняли цены вообще на всё: продукты, услуги, коммуналка, ремонт, страховки, техника, аренда, ипотека. И бизнесу говорят: “ну вы просто переложите издержки в цену”.
Отличный план.
Только есть маленькая проблема: покупатель не резиновый. Его уже тянули-тянули, и теперь он в магазине стоит не как потребитель, а как финансовый аналитик у полки с сыром.
И малый бизнес попадает в вилку.
Не поднимешь цены — сдохнешь по себестоимости.
Поднимешь цены — сдохнешь по спросу.
Красиво. Рыночно. Современно.
Делягин, конечно, добавил драматургии и сказал, что малому бизнесу остаётся надеяться чуть ли не на чудо, потому что давят налоги, дорогие кредиты, монополии и слабая экономика. Новость про его оценку действительно разошлась по СМИ, но фразу про “треть малого бизнеса разорится” я бы воспринимал как политическую оценку, а не как точный прогноз с печатью Минэкономразвития.
Но проблема не в том, что Делягин нагнал ужаса.
Проблема в том, что малому бизнесу реально стало тяжелее.
Кредит дорогой. При ключевой ставке 14,5% нормальный кредит для малого бизнеса всё равно часто выходит таким, что ты берёшь деньги не для развития, а чтобы красиво умереть с обороткой. Налоговая реформа добавила нагрузки. Потребитель стал осторожнее. Маркетплейсы и крупные сети забирают трафик. Соцсети и привычные каналы продвижения постоянно трясёт. А сверху ещё вечное “надо выйти из тени”, “надо платить честно”, “надо работать в белую”.
Надо.
Только когда ты маленький бизнес, у тебя нет отдела юристов, отдела налогового планирования и человека, который за зарплату 400 тысяч объяснит, как правильно оптимизировать страдания. У тебя есть ты, бухгалтер на удалёнке, поставщик, который опять поднял цену, и клиент, который говорит: “а почему так дорого?”
И вот это напрямую связано с недвижимостью.
Потому что малый бизнес — это аренда коммерции. Это первые этажи ЖК. Это кафе, салоны, секции, студии, магазинчики, услуги у дома. Если малый бизнес начинает дохнуть или уходить в режим “лишь бы выжить”, страдает не только предприниматель. Страдает вся городская среда.
На рендерах у застройщика всегда красиво: кофейня, пекарня, детский центр, спорт, цветочки, счастливые люди с собакой.
А в реальности, если экономика малого бизнеса не бьётся, на первом этаже появляется не “городская жизнь”, а три пункта выдачи, аптека, пустое помещение и баннер “аренда”.
Потому что нормальная инфраструктура не появляется от красивых слов. Она появляется там, где бизнес может зарабатывать.
И вот тут самый неприятный вывод.
Если малому бизнесу станет совсем плохо, новые жилые кварталы будут ещё сильнее превращаться в спальники. Люди купили квартиру, заехали, а вокруг вроде всё построено, но жить негде: поесть негде, ребёнка отдать некуда, спорт рядом отсутствует, кружков нет, зато можно забрать носки с маркетплейса и купить капли в нос.
Вот она, комфортная городская среда. Поздравляю, распишитесь.
ГЕНАГЕНТ НОВОСТРОЙКИ СПБ
С коммерцией сейчас вообще идеальный пример того, как цифры могут выглядеть бодро, а реальность — не очень. С одной стороны, читаем заголовок: инвестиции в торговую недвижимость выросли в 5,5 раза. 62 млрд рублей — звучит как будто рынок ожил, деньги пошли…
МАЛЫЙ БИЗНЕС СНОВА НАЗНАЧИЛИ ВЫЖИВАТЬ Ч.2
Поэтому когда говорят “малый бизнес жалуется”, это не только про владельцев кофеен и маленьких производств. Это про качество жизни в районе. Про ликвидность первых этажей. Про аренду коммерции. Про то, будет ли новый ЖК живым местом или просто дорогим складом людей.
И да, можно сколько угодно говорить, что бизнес должен быть эффективнее. Должен. Но когда сверху одновременно растут налоги, кредиты, себестоимость и падает спрос, это уже не “работайте лучше”. Это режим: попробуй выжить, если сможешь.
А потом мы удивляемся, почему вокруг всё дорожает, сервис проседает, помещения пустеют, а люди всё чаще говорят: “да ну его нахрен, пойду работать в найм”.
Потому что иногда предпринимательство в России — это не путь к свободе.
Это подписка на стресс с автопродлением.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#коммерческаянедвижимость
#экономика
#малыйбизнес
Поэтому когда говорят “малый бизнес жалуется”, это не только про владельцев кофеен и маленьких производств. Это про качество жизни в районе. Про ликвидность первых этажей. Про аренду коммерции. Про то, будет ли новый ЖК живым местом или просто дорогим складом людей.
И да, можно сколько угодно говорить, что бизнес должен быть эффективнее. Должен. Но когда сверху одновременно растут налоги, кредиты, себестоимость и падает спрос, это уже не “работайте лучше”. Это режим: попробуй выжить, если сможешь.
А потом мы удивляемся, почему вокруг всё дорожает, сервис проседает, помещения пустеют, а люди всё чаще говорят: “да ну его нахрен, пойду работать в найм”.
Потому что иногда предпринимательство в России — это не путь к свободе.
Это подписка на стресс с автопродлением.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#коммерческаянедвижимость
#экономика
#малыйбизнес
НОВЫЙ ОБЗОР ПРО НАМЫВ УЖЕ ВЫШЕЛ 🌊
Сегодня вышел большой обзор про намыв Васильевского острова.
И, честно говоря, обзор получился топчик. Такой, где вроде приехал смотреть “новую Петроградку у залива”, а в итоге получил ветер, ЗСД, парковочный квест и легкое ощущение, что маркетинг опять пришел на работу раньше инфраструктуры.
В ролике разбираю без рекламной патоки:
что на намыве реально хорошо;
почему виды на залив продают мечту лучше любого менеджера;
где начинается бытовая реальность;
как жить с ветром, парковками и платными выездами;
почему “у воды” не всегда значит “удобно”;
и почему намыв ВО нельзя просто назвать ни плохим, ни идеальным.
Это не ролик в стиле “все ужасно, бегите”.
И не рекламная открытка “покупайте, пока чайки не забронировали”.
Это нормальный человеческий разбор: красиво, дорого, перспективно, но с вопросами. А вопросы в недвижимости, как грибок в новостройке, лучше заметить до покупки, а не когда уже завезли диван.
Смотрите на удобной площадке:
YouTube:
https://youtu.be/oeVdrXWPV0g
VK Видео:
https://vkvideo.ru/video-211707535_456239387?list=8efd554f70b0f63caf
RuTube:
https://rutube.ru/video/618ed55df676e2ec5d5cffb7dfb08e10/
Если смотрите намыв, Васильевский остров или новостройки у воды в СПб, напишите мне “НАМЫВ”. Подберу варианты без рекламных сказок, внезапных сюрпризов и “а вот это мы вам забыли сказать”.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #намывВО
Сегодня вышел большой обзор про намыв Васильевского острова.
И, честно говоря, обзор получился топчик. Такой, где вроде приехал смотреть “новую Петроградку у залива”, а в итоге получил ветер, ЗСД, парковочный квест и легкое ощущение, что маркетинг опять пришел на работу раньше инфраструктуры.
В ролике разбираю без рекламной патоки:
что на намыве реально хорошо;
почему виды на залив продают мечту лучше любого менеджера;
где начинается бытовая реальность;
как жить с ветром, парковками и платными выездами;
почему “у воды” не всегда значит “удобно”;
и почему намыв ВО нельзя просто назвать ни плохим, ни идеальным.
Это не ролик в стиле “все ужасно, бегите”.
И не рекламная открытка “покупайте, пока чайки не забронировали”.
Это нормальный человеческий разбор: красиво, дорого, перспективно, но с вопросами. А вопросы в недвижимости, как грибок в новостройке, лучше заметить до покупки, а не когда уже завезли диван.
Смотрите на удобной площадке:
YouTube:
https://youtu.be/oeVdrXWPV0g
VK Видео:
https://vkvideo.ru/video-211707535_456239387?list=8efd554f70b0f63caf
RuTube:
https://rutube.ru/video/618ed55df676e2ec5d5cffb7dfb08e10/
Если смотрите намыв, Васильевский остров или новостройки у воды в СПб, напишите мне “НАМЫВ”. Подберу варианты без рекламных сказок, внезапных сюрпризов и “а вот это мы вам забыли сказать”.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #намывВО
Сейчас вторичка делает то, что должна была сделать ещё полгода назад — спокойно, без шума начинает расти.
По цифрам всё уже очевидно: почти вся страна в плюсе, средний рост около 4,5%, а в Ленобласти вообще +10,6% за квартал. И это не “взрывной рост”, это аккуратное, но очень показательное движение.
И вот тут важно не перепутать причину и следствие.
Это не вторичка вдруг стала супер-крутой.
Это новостройки стали слишком дорогими и неудобными для входа.
Когда разрыв уже около 18%, а ипотека на первичке держится на костылях льготки, часть людей просто говорит:
“да ну его, давай готовое жильё”
И идёт на вторичку.
А дальше классика рынка:
спрос перешёл → предложение сократилось (минус 12% за квартал) → цены начали ползти вверх
И всё это происходит без нормальной доступной ипотеки.
Вот в этом месте начинается самое интересное.
Потому что пока застройщики ждут снижения ставок и пытаются удержать продажи рассрочками и субсидиями, вторичка уже начала забирать себе живых клиентов.
И чем дольше будет дорогая ипотека, тем сильнее этот эффект будет закрепляться.
Но дальше — ещё веселее.
Как только ставка реально начнёт снижаться:
часть людей вернётся в новостройки
но часть спроса уже останется на вторичке
И получится ситуация, где оба сегмента будут расти, но по разным причинам:
первичка — за счёт доступности кредита
вторичка — за счёт дефицита предложения и живого спроса
И вот здесь ломается главная иллюзия.
Многие думают:
“сейчас вторичка подорожала, но потом всё откатится”
С чего?
Если квартиры уже начали вымываться, а собственники не спешат продавать (часть уходит в аренду), обратно это быстро не возвращается.
И в итоге мы приходим к простой мысли.
Рынок не стоит.
Он просто медленно перестраивается.
И пока одни ждут “нормальных условий”, другие уже двигают цены вверх — тихо, без истерик, но очень уверенно.
#ГЕНАГЕНТ
#вторичкаСПБ
#недвижимостьСПБ
#ипотекаСПБ
По цифрам всё уже очевидно: почти вся страна в плюсе, средний рост около 4,5%, а в Ленобласти вообще +10,6% за квартал. И это не “взрывной рост”, это аккуратное, но очень показательное движение.
И вот тут важно не перепутать причину и следствие.
Это не вторичка вдруг стала супер-крутой.
Это новостройки стали слишком дорогими и неудобными для входа.
Когда разрыв уже около 18%, а ипотека на первичке держится на костылях льготки, часть людей просто говорит:
“да ну его, давай готовое жильё”
И идёт на вторичку.
А дальше классика рынка:
спрос перешёл → предложение сократилось (минус 12% за квартал) → цены начали ползти вверх
И всё это происходит без нормальной доступной ипотеки.
Вот в этом месте начинается самое интересное.
Потому что пока застройщики ждут снижения ставок и пытаются удержать продажи рассрочками и субсидиями, вторичка уже начала забирать себе живых клиентов.
И чем дольше будет дорогая ипотека, тем сильнее этот эффект будет закрепляться.
Но дальше — ещё веселее.
Как только ставка реально начнёт снижаться:
часть людей вернётся в новостройки
но часть спроса уже останется на вторичке
И получится ситуация, где оба сегмента будут расти, но по разным причинам:
первичка — за счёт доступности кредита
вторичка — за счёт дефицита предложения и живого спроса
И вот здесь ломается главная иллюзия.
Многие думают:
“сейчас вторичка подорожала, но потом всё откатится”
С чего?
Если квартиры уже начали вымываться, а собственники не спешат продавать (часть уходит в аренду), обратно это быстро не возвращается.
И в итоге мы приходим к простой мысли.
Рынок не стоит.
Он просто медленно перестраивается.
И пока одни ждут “нормальных условий”, другие уже двигают цены вверх — тихо, без истерик, но очень уверенно.
#ГЕНАГЕНТ
#вторичкаСПБ
#недвижимостьСПБ
#ипотекаСПБ
Антон Глушков сказал вслух то, что рынок и так давно понял: семейная ипотека проще не станет. По его словам, программа изначально задумывалась как демографическая мера, потом после ковида превратилась еще и в поддержку стройки, а дальше все уперлось в одну неприятную вещь — высокая ключевая затянулась, и нагрузка на бюджет по компенсации льготных ставок оказалась сильно выше ожиданий. Поэтому, по его оценке, требования дальше будут не смягчать, а, наоборот, ужесточать. Это его позиция, и она действительно опубликована ТАСС и в релизах по итогам отраслевых комментариев.
И вот тут, если честно, у меня вообще нет ощущения, что нас ждет какое-то великое “расширение доступности”. Я скорее поверю в обратное: число тех, кто реально сможет пройти в программу, будут не расширять, а тихо сужать.
Потому что в реальности это обычно работает так: на словах тебе рисуют красивую историю — вот вам лимит побольше, вот вам новая помощь, вот вам поддержка семей. А по факту дальше начинается мелкий шрифт: давай первый взнос 30%, давай доход покажи идеальный, давай квартиру не меньше 60 квадратов, давай еще соответствуй всем новым условиям, а лучше вообще пообещай родить троих в период действия ипотеки, чтобы ставка вдруг не стала “не такой льготной”.
То есть звучит это красиво. Очень красиво. Но моим некомпетентным риелторским взглядом это выглядит так, будто на презентации будут тысячи счастливых семей, а в реальной жизни в программу пролезут сильно меньше людей, чем хочется показать в отчетах.
И вот это, кстати, нормальный режим существования семейки последние годы: ее не отменяют, потому что рынок на ней держится, но и сделать ее по-настоящему массовой уже не получается, потому что бюджету больно. Поэтому дальше, скорее всего, будет все то же самое: не “улучшение условий”, а аккуратная настройка фильтров на входе.
#ГЕНАГЕНТ
#семейнаяипотека
#ипотекаСПБ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ
И вот тут, если честно, у меня вообще нет ощущения, что нас ждет какое-то великое “расширение доступности”. Я скорее поверю в обратное: число тех, кто реально сможет пройти в программу, будут не расширять, а тихо сужать.
Потому что в реальности это обычно работает так: на словах тебе рисуют красивую историю — вот вам лимит побольше, вот вам новая помощь, вот вам поддержка семей. А по факту дальше начинается мелкий шрифт: давай первый взнос 30%, давай доход покажи идеальный, давай квартиру не меньше 60 квадратов, давай еще соответствуй всем новым условиям, а лучше вообще пообещай родить троих в период действия ипотеки, чтобы ставка вдруг не стала “не такой льготной”.
То есть звучит это красиво. Очень красиво. Но моим некомпетентным риелторским взглядом это выглядит так, будто на презентации будут тысячи счастливых семей, а в реальной жизни в программу пролезут сильно меньше людей, чем хочется показать в отчетах.
И вот это, кстати, нормальный режим существования семейки последние годы: ее не отменяют, потому что рынок на ней держится, но и сделать ее по-настоящему массовой уже не получается, потому что бюджету больно. Поэтому дальше, скорее всего, будет все то же самое: не “улучшение условий”, а аккуратная настройка фильтров на входе.
#ГЕНАГЕНТ
#семейнаяипотека
#ипотекаСПБ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ
Вот это вообще идеальный момент, чтобы включить здравый смысл и немного цинизма.
Стасишин говорит: риелторов надо регулировать. “Назрело”.
И звучит это как будто на рынке сидит толпа диких агентов, которые творят что хотят, а государство такое: “ну всё, пора навести порядок”.
Но давайте честно.
Регулировать — это не проблема. Вопрос — что именно вы хотите регулировать.
Потому что сейчас происходит очень забавная шизофрения.
С одной стороны:
👉 “нужно защищать людей от мошенников”
👉 “дело Долиной, надо ужесточать контроль”
С другой стороны:
👉 сделки уже сейчас задушены проверками
👉 банки, юристы и страховые гоняют людей по кругу
👉 требования местами доходят до абсурда
И в этой системе крайними почему-то делают риелторов.
Хотя давайте по-честному:
👉 кто требует ПНД, НД, архивные справки? — банк
👉 кто требует титульное страхование? — страховая
👉 кто проверяет каждую бумажку под микроскопом? — юристы
Риелтор в этой схеме — это человек, который между всем этим стоит и пытается, чтобы сделка вообще случилась.
Но звучит, конечно, красиво:
“риелторы зарабатывают больше застройщиков”
Я каждый раз улыбаюсь на этом месте.
Потому что если бы это было массово так — рынок бы выглядел совсем иначе.
А по факту:
👉 10% зарабатывают нормально
👉 остальные выживают как могут
Как в любой сфере.
И вот тут главный вопрос.
Если вводить регулирование, то что это будет?
👉 лицензии?
👉 обязательное образование?
👉 реестр агентов?
👉 ответственность за сделки?
Если это сделать грамотно — окей, рынок станет чище.
Если это сделать “по-русски” — получите:
ещё больше бюрократии
ещё больше бумажек
ещё медленнее сделки
А безопасность при этом вырастет не сильно.
И вот это самое опасное.
Потому что сейчас рынок и так перегружен проверками.
Добавь туда ещё один слой “регулирования” — и каждая сделка будет как поход в налоговую с элементами квеста.
Поэтому я бы тут не радовался и не паниковал.
Это пока разговоры.
Но если их доведут до реализации — вопрос не в том, нужно ли регулирование.
А в том, сделают ли его так, чтобы рынок работал, а не встал окончательно.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#риелторы
#сделки
Стасишин говорит: риелторов надо регулировать. “Назрело”.
И звучит это как будто на рынке сидит толпа диких агентов, которые творят что хотят, а государство такое: “ну всё, пора навести порядок”.
Но давайте честно.
Регулировать — это не проблема. Вопрос — что именно вы хотите регулировать.
Потому что сейчас происходит очень забавная шизофрения.
С одной стороны:
👉 “нужно защищать людей от мошенников”
👉 “дело Долиной, надо ужесточать контроль”
С другой стороны:
👉 сделки уже сейчас задушены проверками
👉 банки, юристы и страховые гоняют людей по кругу
👉 требования местами доходят до абсурда
И в этой системе крайними почему-то делают риелторов.
Хотя давайте по-честному:
👉 кто требует ПНД, НД, архивные справки? — банк
👉 кто требует титульное страхование? — страховая
👉 кто проверяет каждую бумажку под микроскопом? — юристы
Риелтор в этой схеме — это человек, который между всем этим стоит и пытается, чтобы сделка вообще случилась.
Но звучит, конечно, красиво:
“риелторы зарабатывают больше застройщиков”
Я каждый раз улыбаюсь на этом месте.
Потому что если бы это было массово так — рынок бы выглядел совсем иначе.
А по факту:
👉 10% зарабатывают нормально
👉 остальные выживают как могут
Как в любой сфере.
И вот тут главный вопрос.
Если вводить регулирование, то что это будет?
👉 лицензии?
👉 обязательное образование?
👉 реестр агентов?
👉 ответственность за сделки?
Если это сделать грамотно — окей, рынок станет чище.
Если это сделать “по-русски” — получите:
ещё больше бюрократии
ещё больше бумажек
ещё медленнее сделки
А безопасность при этом вырастет не сильно.
И вот это самое опасное.
Потому что сейчас рынок и так перегружен проверками.
Добавь туда ещё один слой “регулирования” — и каждая сделка будет как поход в налоговую с элементами квеста.
Поэтому я бы тут не радовался и не паниковал.
Это пока разговоры.
Но если их доведут до реализации — вопрос не в том, нужно ли регулирование.
А в том, сделают ли его так, чтобы рынок работал, а не встал окончательно.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#риелторы
#сделки
Вот это, конечно, классика жанра.
Чиновник выходит на сцену и рассказывает историю в духе:
“хотел продать квартиру, а меня чуть ли не на анализы отправили”
И зал такой:
😂😂😂
А я с этого угараю по другой причине.
Потому что это идеальный пример того, как рынок сам себе противоречит.
С одной стороны:
👉 “давайте защищать сделки”
👉 “бороться с мошенниками”
👉 “эффект долиной, бабушек разводят, надо проверять”
С другой стороны:
👉 “что это за список документов”
👉 “зачем такие проверки”
👉 “риелторы вообще обнаглели”
Вы уж определитесь.
Либо вы хотите безопасные сделки — тогда да, будут проверки, иногда кривые, иногда избыточные, иногда вообще с перегибами.
Либо вы хотите быстро и просто — тогда готовьтесь к историям, где потом все разводят руками и говорят “ну мы не знали”.
И самое смешное — кто эти проверки на самом деле разгоняет?
Не риелторы.
👉 банки
👉 юристы
👉 службы безопасности
👉 страховые
А крайними, как обычно, делают тех, кто “принёс список”.
И вот тут вообще шикарный момент.
Говорят:
“риелторов надо регулировать”
Окей.
А давайте тогда честно:
кто сейчас требует ПНД, НД, архивы, нотариальные заявления, титульное страхование?
Риелтор?
Или всё-таки банк, юрист и страховая, которые боятся сесть за косяк?
Потому что я в своей практике вижу другое.
Есть сделки, где тебя гоняют по полной программе:
архивы
справки
подтверждения
“а принесите ещё вот это”
А есть сделки, где банк говорит:
“давайте ЕГРН и договор, и поехали”
И это всё один и тот же рынок.
Поэтому когда звучит:
“риелторы зарабатывают больше застройщиков”
мне хочется спросить:
а вы точно понимаете, кто на самом деле управляет сделкой?
Потому что сейчас это не риелтор.
Сейчас это:
👉 банковская политика
👉 юридические риски
👉 страховые требования
А риелтор — это тот, кто между всем этим стоит и пытается, чтобы сделка вообще состоялась.
И вот этот весь цирк, когда:
сначала требуют максимальной безопасности
потом смеются над проверками
потом хотят всё зарегулировать
— это просто идеальное описание текущего рынка.
Курятник — мягко сказано.
И да, чем выше жердочка, тем громче кукарекают про “как всё неправильно устроено”.
Только правила игры писали не риелторы.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#сделки
#вторичка
Чиновник выходит на сцену и рассказывает историю в духе:
“хотел продать квартиру, а меня чуть ли не на анализы отправили”
И зал такой:
😂😂😂
А я с этого угараю по другой причине.
Потому что это идеальный пример того, как рынок сам себе противоречит.
С одной стороны:
👉 “давайте защищать сделки”
👉 “бороться с мошенниками”
👉 “эффект долиной, бабушек разводят, надо проверять”
С другой стороны:
👉 “что это за список документов”
👉 “зачем такие проверки”
👉 “риелторы вообще обнаглели”
Вы уж определитесь.
Либо вы хотите безопасные сделки — тогда да, будут проверки, иногда кривые, иногда избыточные, иногда вообще с перегибами.
Либо вы хотите быстро и просто — тогда готовьтесь к историям, где потом все разводят руками и говорят “ну мы не знали”.
И самое смешное — кто эти проверки на самом деле разгоняет?
Не риелторы.
👉 банки
👉 юристы
👉 службы безопасности
👉 страховые
А крайними, как обычно, делают тех, кто “принёс список”.
И вот тут вообще шикарный момент.
Говорят:
“риелторов надо регулировать”
Окей.
А давайте тогда честно:
кто сейчас требует ПНД, НД, архивы, нотариальные заявления, титульное страхование?
Риелтор?
Или всё-таки банк, юрист и страховая, которые боятся сесть за косяк?
Потому что я в своей практике вижу другое.
Есть сделки, где тебя гоняют по полной программе:
архивы
справки
подтверждения
“а принесите ещё вот это”
А есть сделки, где банк говорит:
“давайте ЕГРН и договор, и поехали”
И это всё один и тот же рынок.
Поэтому когда звучит:
“риелторы зарабатывают больше застройщиков”
мне хочется спросить:
а вы точно понимаете, кто на самом деле управляет сделкой?
Потому что сейчас это не риелтор.
Сейчас это:
👉 банковская политика
👉 юридические риски
👉 страховые требования
А риелтор — это тот, кто между всем этим стоит и пытается, чтобы сделка вообще состоялась.
И вот этот весь цирк, когда:
сначала требуют максимальной безопасности
потом смеются над проверками
потом хотят всё зарегулировать
— это просто идеальное описание текущего рынка.
Курятник — мягко сказано.
И да, чем выше жердочка, тем громче кукарекают про “как всё неправильно устроено”.
Только правила игры писали не риелторы.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#сделки
#вторичка
Кажется, новый логотип подъехал
Anonymous Poll
85%
Топчик
8%
Прошлый лучше
10%
Я бы сам сделал лучше
Новый мощнейший обзор уже на канале.
ЖК «Северный ветер» от Брусники на намыве ВО: красиво, дорого, у залива, но с вопросами, от которых у отдела продаж может начаться легкая аритмия.
Получилось коротко, смешно, бодро снято и, по ощущениям, один из самых сочных обзоров за последнее время.
Смотрим, лайкаем, комментируем, отправляем другу, который до сих пор верит, что «Васька» и «намыв» — это одно и то же.
YouTube: https://youtu.be/nHMGhhm53sU?si=5DDYbqSuRdNatExd
VK Видео: https://vkvideo.ru/video-211707535_456239388
RuTube: https://rutube.ru/video/9e52aee74e5da07d10bd6a20a253c8b2/
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #СеверныйВетер #Брусника
ЖК «Северный ветер» от Брусники на намыве ВО: красиво, дорого, у залива, но с вопросами, от которых у отдела продаж может начаться легкая аритмия.
Получилось коротко, смешно, бодро снято и, по ощущениям, один из самых сочных обзоров за последнее время.
Смотрим, лайкаем, комментируем, отправляем другу, который до сих пор верит, что «Васька» и «намыв» — это одно и то же.
YouTube: https://youtu.be/nHMGhhm53sU?si=5DDYbqSuRdNatExd
VK Видео: https://vkvideo.ru/video-211707535_456239388
RuTube: https://rutube.ru/video/9e52aee74e5da07d10bd6a20a253c8b2/
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #СеверныйВетер #Брусника
YouTube
Брусника ЖК СЕВЕРНЫЙ ВЕТЕР - НОВОЕ МУРИНО на НАМЫВЕ ВО?
Обзор ЖК Северный ветер от Брусники на намыве Васильевского острова: архитектура вау, но жить здесь придется не только в рендерах.
Северный ветер на Ваське звучит дорого и красиво: Финский залив, скандинавский модернизм, двор на стилобате, лобби, паркинг…
Северный ветер на Ваське звучит дорого и красиво: Финский залив, скандинавский модернизм, двор на стилобате, лобби, паркинг…
ГЕНАГЕНТ НОВОСТРОЙКИ СПБ
Новый мощнейший обзор уже на канале. ЖК «Северный ветер» от Брусники на намыве ВО: красиво, дорого, у залива, но с вопросами, от которых у отдела продаж может начаться легкая аритмия. Получилось коротко, смешно, бодро снято и, по ощущениям, один из самых…
Сделал максимально позитивный обзор Брусники. Продающий такой.
Похвалил архитектуру, дворы, среду, лобби, идею района.
Сказал, что проект реально интересный. 😉
Комментарии:
— “слишком негативно”
— “обзор заказали конкуренты”
— “где критика по существу?”
😂😂😂
Вот тогда я понял:
если ты не целуешь рендер в губы 40 минут подряд — для части аудитории ты уже ХЕЙТЕР.
Причем самое смешное — люди защищают проект так, будто лично вентилируемый фасад проектировали.
А некоторые даже сами не живут в этом проекте. И это они еще мой прошлый обзор не посмотрели… 🤷♂️
Короче:
если после ролика про ЖК тебе пишут в первые де часы:
“это заказуха конкурентов” —
значит обзор получился как надо.
#генагент #брусника #северныйветер #намыв #васильевскийостров #новостройкиспб
Похвалил архитектуру, дворы, среду, лобби, идею района.
Сказал, что проект реально интересный. 😉
Комментарии:
— “слишком негативно”
— “обзор заказали конкуренты”
— “где критика по существу?”
😂😂😂
Вот тогда я понял:
если ты не целуешь рендер в губы 40 минут подряд — для части аудитории ты уже ХЕЙТЕР.
Причем самое смешное — люди защищают проект так, будто лично вентилируемый фасад проектировали.
А некоторые даже сами не живут в этом проекте. И это они еще мой прошлый обзор не посмотрели… 🤷♂️
Короче:
если после ролика про ЖК тебе пишут в первые де часы:
“это заказуха конкурентов” —
значит обзор получился как надо.
#генагент #брусника #северныйветер #намыв #васильевскийостров #новостройкиспб
СТРОЙКА РАСТЁТ. СТРОЙКА ПАДАЕТ. ВЫ УЖ ОПРЕДЕЛИТЕСЬ 🤡
Читаешь новости — и ощущение, что у рынка шизофрения.
В одном месте:
“объем строительства вырос”
В другом:
“в ряде городов падение”
И ты сидишь такой:
да еб*на насос, мы растём или умираем?
А правда в том, что рынок сейчас живёт в режиме “и туда и сюда”.
Смотрите как это работает на пальцах.
Застройщики продолжают запускать новые проекты. Почему?
Потому что:
— земля куплена ещё в жирные годы
— кредиты висят
— надо крутить проектное финансирование
Сидеть и ничего не строить — дороже.
Поэтому новые очереди, новые ЖК, новые старты — всё это есть.
Но при этом…
В части городов уже начинают жать на тормоз.
Потому что:
— ставки высокие
— спрос слабый
— уверенности в будущем ноль
И девелопер такой:
“ну его нах*й, давайте аккуратнее”
И вот отсюда вся эта “биполярка”.
В среднем по стране:
👉 вроде как растём
По отдельным рынкам:
👉 уже поджимаемся
По ощущениям:
👉 никто ни в чем не уверен
И это, кстати, самый важный момент.
Рынок сейчас не растущий и не падающий.
Он нервный.
Все делают вид, что:
“ещё чуть-чуть и станет лучше”
Но параллельно:
режут риски
смотрят на цифры
пересчитывают экономику
И вот это состояние самое опасное.
Потому что:
когда всё хорошо — все строят
когда всё плохо — все останавливаются
А когда вот так:
строят… но боятся
— получаются перекосы.
Где-то начинают лить проекты пачками
где-то наоборот замирают
И в итоге ты смотришь новости и думаешь, что рынок сошёл с ума.
А он не сошёл.
Он просто в стадии:
“бежим вперёд… но сами не уверены, куда”
И да, это не конец рынка.
Это самая неприятная его фаза.
Когда все ещё работают, но уже без ощущения, что завтра будет легче.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#новостройкиСПБ
#рынокнедвижимости
Читаешь новости — и ощущение, что у рынка шизофрения.
В одном месте:
“объем строительства вырос”
В другом:
“в ряде городов падение”
И ты сидишь такой:
да еб*на насос, мы растём или умираем?
А правда в том, что рынок сейчас живёт в режиме “и туда и сюда”.
Смотрите как это работает на пальцах.
Застройщики продолжают запускать новые проекты. Почему?
Потому что:
— земля куплена ещё в жирные годы
— кредиты висят
— надо крутить проектное финансирование
Сидеть и ничего не строить — дороже.
Поэтому новые очереди, новые ЖК, новые старты — всё это есть.
Но при этом…
В части городов уже начинают жать на тормоз.
Потому что:
— ставки высокие
— спрос слабый
— уверенности в будущем ноль
И девелопер такой:
“ну его нах*й, давайте аккуратнее”
И вот отсюда вся эта “биполярка”.
В среднем по стране:
👉 вроде как растём
По отдельным рынкам:
👉 уже поджимаемся
По ощущениям:
👉 никто ни в чем не уверен
И это, кстати, самый важный момент.
Рынок сейчас не растущий и не падающий.
Он нервный.
Все делают вид, что:
“ещё чуть-чуть и станет лучше”
Но параллельно:
режут риски
смотрят на цифры
пересчитывают экономику
И вот это состояние самое опасное.
Потому что:
когда всё хорошо — все строят
когда всё плохо — все останавливаются
А когда вот так:
строят… но боятся
— получаются перекосы.
Где-то начинают лить проекты пачками
где-то наоборот замирают
И в итоге ты смотришь новости и думаешь, что рынок сошёл с ума.
А он не сошёл.
Он просто в стадии:
“бежим вперёд… но сами не уверены, куда”
И да, это не конец рынка.
Это самая неприятная его фаза.
Когда все ещё работают, но уже без ощущения, что завтра будет легче.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#новостройкиСПБ
#рынокнедвижимости
ПРОСРОЧКА ПО ИПОТЕКЕ ПОЛЗЁТ ВВЕРХ. НО НЕ ТАК, КАК ВАМ ХОЧЕТСЯ ПОВЕРИТЬ
Пошли новости: к концу 2026 года просрочка по ипотеке может вырасти до 1,5%, а в плохом сценарии — до 2%.
И тут половина людей такая:
“ну всё, сейчас рынок рухнет, квартиры начнут отбирать, цены полетят вниз”
Спойлер: нет.
Давайте без фантазий.
1,5% — это мало.
Даже 2% — это не катастрофа.
Это неприятно.
Это тревожно.
Но это не обвал.
И вот почему.
Просрочка растёт не потому что “все резко обнищали”.
А потому что:
👉 в 2023–2024 раздавали ипотеку на пределе
👉 с маленьким первым взносом
👉 с высокой долговой нагрузкой
То есть люди заходили в сделки на тоненького.
А дальше классика:
ставки высокие
жизнь дорожает
запаса прочности нет
И часть начинает сыпаться.
Но.
Банки — не идиоты.
Они уже:
ужесточили скоринг
режут одобрения
требуют подтверждения доходов
То есть новый поток заемщиков — уже сильно крепче, чем пару лет назад.
И это важный момент.
Рост просрочки — это хвост старых решений, а не текущая катастрофа.
Теперь главный вопрос.
Что это значит для рынка?
👉 массовых изъятий жилья не будет
👉 “обвала цен из-за ипотечников” — тоже
Почему?
Потому что даже если человек попадает в просрочку, он не сразу теряет квартиру.
Сначала:
реструктуризация
переговоры
продажа самим собственником
И только потом крайний сценарий.
А теперь самое интересное.
Рост просрочки — это сигнал.
Не “всё рухнет”, а:
👉 рынок перекредитован в части людей
👉 доступность жилья была искусственной
👉 платить “на пределе” — плохая стратегия
И вот это как раз важнее любых процентов.
Потому что дальше рынок будет двигаться не за счёт “всем дали ипотеку”, а за счёт:
тех, кто реально тянет
тех, у кого есть запас
тех, кто заходит с головой
И да, для тех, кто ждёт халявы:
“вот сейчас у всех отберут квартиры и я куплю дёшево”
— расслабьтесь.
Так это не работает.
Работает так:
кто тянет — тот остаётся
кто не тянет — выходит из игры
А рынок просто становится жёстче.
#ГЕНАГЕНТ
#ипотекаСПБ
#недвижимостьСПБ
#рынокнедвижимости
Пошли новости: к концу 2026 года просрочка по ипотеке может вырасти до 1,5%, а в плохом сценарии — до 2%.
И тут половина людей такая:
“ну всё, сейчас рынок рухнет, квартиры начнут отбирать, цены полетят вниз”
Спойлер: нет.
Давайте без фантазий.
1,5% — это мало.
Даже 2% — это не катастрофа.
Это неприятно.
Это тревожно.
Но это не обвал.
И вот почему.
Просрочка растёт не потому что “все резко обнищали”.
А потому что:
👉 в 2023–2024 раздавали ипотеку на пределе
👉 с маленьким первым взносом
👉 с высокой долговой нагрузкой
То есть люди заходили в сделки на тоненького.
А дальше классика:
ставки высокие
жизнь дорожает
запаса прочности нет
И часть начинает сыпаться.
Но.
Банки — не идиоты.
Они уже:
ужесточили скоринг
режут одобрения
требуют подтверждения доходов
То есть новый поток заемщиков — уже сильно крепче, чем пару лет назад.
И это важный момент.
Рост просрочки — это хвост старых решений, а не текущая катастрофа.
Теперь главный вопрос.
Что это значит для рынка?
👉 массовых изъятий жилья не будет
👉 “обвала цен из-за ипотечников” — тоже
Почему?
Потому что даже если человек попадает в просрочку, он не сразу теряет квартиру.
Сначала:
реструктуризация
переговоры
продажа самим собственником
И только потом крайний сценарий.
А теперь самое интересное.
Рост просрочки — это сигнал.
Не “всё рухнет”, а:
👉 рынок перекредитован в части людей
👉 доступность жилья была искусственной
👉 платить “на пределе” — плохая стратегия
И вот это как раз важнее любых процентов.
Потому что дальше рынок будет двигаться не за счёт “всем дали ипотеку”, а за счёт:
тех, кто реально тянет
тех, у кого есть запас
тех, кто заходит с головой
И да, для тех, кто ждёт халявы:
“вот сейчас у всех отберут квартиры и я куплю дёшево”
— расслабьтесь.
Так это не работает.
Работает так:
кто тянет — тот остаётся
кто не тянет — выходит из игры
А рынок просто становится жёстче.
#ГЕНАГЕНТ
#ипотекаСПБ
#недвижимостьСПБ
#рынокнедвижимости