Вот читаешь такие опросы и понимаешь одну простую вещь.
Люди хотят всё.
Шумоизоляцию — чтобы не слышать соседей
нормальные материалы — чтобы не развалилось через 3 года
транспорт — чтобы не стоять в пробках
двор — чтобы красиво
парковку — чтобы не драться за место
инфраструктуру — чтобы всё под рукой
И это всё абсолютно логично.
Проблема в другом.
👉 Всё это сразу в одном объекте почти не встречается.
Потому что рынок всегда работает через компромиссы.
Хочешь хорошую шумоизоляцию — скорее всего, это не самый дешёвый сегмент
хочешь транспорт и метро — готовься к плотности и шуму
хочешь тишину и зелень — уедешь дальше и потеряешь в логистике
хочешь нормальный двор и среду — плати за это
И вот здесь начинается самое интересное.
Потому что застройщики давно это поняли.
И вместо того чтобы делать реально сильный продукт по всем параметрам, чаще делают так:
берут 2–3 сильных преимущества
упаковывают их в маркетинг
остальное — “ну как получится”
И в рекламе ты видишь:
“закрытый двор”
“видеонаблюдение”
“современные материалы”
А потом заходишь в квартиру и слышишь, как сосед чихнул через стенку.
И вот тут главный прикол.
👉 Люди в опросах говорят “нам важно всё”
👉 А покупают по факту — по бюджету и эмоциям
И чаще всего выбор выглядит так:
“ну тут не идеально… но вроде норм… давай брать”
Поэтому этот опрос — он не про то, что важно всё.
Он про то, что у людей есть идеальная картинка в голове.
А рынок им продаёт набор компромиссов.
И задача нормального агента — не просто показать “красивый ЖК”, а честно разложить:
где ты выигрываешь
где ты проигрываешь
и с чем ты будешь жить ближайшие 10–15 лет
Потому что идеальных домов не существует.
Но есть дома, где компромиссы сделаны грамотно.
И есть те, где их просто спрятали под красивый рендер.
#ГЕНАГЕНТ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ
#выборквартиры
Люди хотят всё.
Шумоизоляцию — чтобы не слышать соседей
нормальные материалы — чтобы не развалилось через 3 года
транспорт — чтобы не стоять в пробках
двор — чтобы красиво
парковку — чтобы не драться за место
инфраструктуру — чтобы всё под рукой
И это всё абсолютно логично.
Проблема в другом.
👉 Всё это сразу в одном объекте почти не встречается.
Потому что рынок всегда работает через компромиссы.
Хочешь хорошую шумоизоляцию — скорее всего, это не самый дешёвый сегмент
хочешь транспорт и метро — готовься к плотности и шуму
хочешь тишину и зелень — уедешь дальше и потеряешь в логистике
хочешь нормальный двор и среду — плати за это
И вот здесь начинается самое интересное.
Потому что застройщики давно это поняли.
И вместо того чтобы делать реально сильный продукт по всем параметрам, чаще делают так:
берут 2–3 сильных преимущества
упаковывают их в маркетинг
остальное — “ну как получится”
И в рекламе ты видишь:
“закрытый двор”
“видеонаблюдение”
“современные материалы”
А потом заходишь в квартиру и слышишь, как сосед чихнул через стенку.
И вот тут главный прикол.
👉 Люди в опросах говорят “нам важно всё”
👉 А покупают по факту — по бюджету и эмоциям
И чаще всего выбор выглядит так:
“ну тут не идеально… но вроде норм… давай брать”
Поэтому этот опрос — он не про то, что важно всё.
Он про то, что у людей есть идеальная картинка в голове.
А рынок им продаёт набор компромиссов.
И задача нормального агента — не просто показать “красивый ЖК”, а честно разложить:
где ты выигрываешь
где ты проигрываешь
и с чем ты будешь жить ближайшие 10–15 лет
Потому что идеальных домов не существует.
Но есть дома, где компромиссы сделаны грамотно.
И есть те, где их просто спрятали под красивый рендер.
#ГЕНАГЕНТ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ
#выборквартиры
ИПОТЕКУ ЗАЖАЛИ — ПРИВЕТ РАССРОЧКА
В Питере к лету ждут бум рассрочек.
И это не “тренд”, это вынужденная мера.
Смотрите, что происходит.
Одобряемость ипотеки упала до 49,9% — минимум за два года.
Ещё недавно было больше 60%.
То есть каждый второй сейчас просто не проходит.
Почему?
— льготку режут
— ставки всё ещё высокие
— банки ужесточили требования
И банк впервые за долгое время начал реально фильтровать людей.
Результат простой:
человек хочет купить —
но не может получить ипотеку
И вот тут на сцену выходит рассрочка.
Застройщики не дураки.
Продажи нужно делать.
И начинается:
— минимальный первый взнос
— “потом решим с ипотекой”
— удобные платежи сейчас
Звучит приятно.
Но давайте честно.
Рассрочка — это не альтернатива ипотеке.
Это её отсрочка.
Ты не решил вопрос с деньгами.
Ты его перенёс на год-два вперёд.
А дальше два сценария:
Первый — хороший
ставка падает, тебе одобряют ипотеку, ты выходишь красиво
Второй — реальный
ставка не падает
банк тебя не одобряет
и ты сидишь внутри сделки с обязательствами
И таких историй уже становится больше.
Параллельно происходит интересная вещь.
На вторичке — наоборот.
Одобряемость выросла до 63%.
Почему?
Потому что туда идут:
— более подготовленные покупатели
— с деньгами
— с нормальным первым взносом
И банки за них начинают бороться.
И вот мы получаем перевёрнутый рынок:
новостройки — сложно пройти
вторичка — легче
ещё пару лет назад было наоборот
И главный вывод.
Рассрочки сейчас будут расти.
И сильно.
Потому что:
ипотека не тянет спрос
Но это не значит, что рынок стал проще.
Он стал опаснее.
Потому что:
раньше ты не проходил и не покупал
а теперь проходишь “в рассрочку”
и можешь застрять внутри сделки
Поэтому если коротко:
рассрочка — это инструмент
но без чёткого плана выхода — это риск
И ближайшие полгода мы увидим,
как этим инструментом будут пользоваться все
а вот чем это закончится —
уже другой разговор
#ГЕНАГЕНТ
#рассрочкаСПБ
#ипотекаСПБ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ
В Питере к лету ждут бум рассрочек.
И это не “тренд”, это вынужденная мера.
Смотрите, что происходит.
Одобряемость ипотеки упала до 49,9% — минимум за два года.
Ещё недавно было больше 60%.
То есть каждый второй сейчас просто не проходит.
Почему?
— льготку режут
— ставки всё ещё высокие
— банки ужесточили требования
И банк впервые за долгое время начал реально фильтровать людей.
Результат простой:
человек хочет купить —
но не может получить ипотеку
И вот тут на сцену выходит рассрочка.
Застройщики не дураки.
Продажи нужно делать.
И начинается:
— минимальный первый взнос
— “потом решим с ипотекой”
— удобные платежи сейчас
Звучит приятно.
Но давайте честно.
Рассрочка — это не альтернатива ипотеке.
Это её отсрочка.
Ты не решил вопрос с деньгами.
Ты его перенёс на год-два вперёд.
А дальше два сценария:
Первый — хороший
ставка падает, тебе одобряют ипотеку, ты выходишь красиво
Второй — реальный
ставка не падает
банк тебя не одобряет
и ты сидишь внутри сделки с обязательствами
И таких историй уже становится больше.
Параллельно происходит интересная вещь.
На вторичке — наоборот.
Одобряемость выросла до 63%.
Почему?
Потому что туда идут:
— более подготовленные покупатели
— с деньгами
— с нормальным первым взносом
И банки за них начинают бороться.
И вот мы получаем перевёрнутый рынок:
новостройки — сложно пройти
вторичка — легче
ещё пару лет назад было наоборот
И главный вывод.
Рассрочки сейчас будут расти.
И сильно.
Потому что:
ипотека не тянет спрос
Но это не значит, что рынок стал проще.
Он стал опаснее.
Потому что:
раньше ты не проходил и не покупал
а теперь проходишь “в рассрочку”
и можешь застрять внутри сделки
Поэтому если коротко:
рассрочка — это инструмент
но без чёткого плана выхода — это риск
И ближайшие полгода мы увидим,
как этим инструментом будут пользоваться все
а вот чем это закончится —
уже другой разговор
#ГЕНАГЕНТ
#рассрочкаСПБ
#ипотекаСПБ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ
Божечки, как же я ору с этой дискуссии.
Говорят, активных риелторов стало сильно меньше. Зато стало намного больше пассивных, видимо активных выибли. Остались только те, кто реально проводит сделки, а не бегает с умным лицом и сторис “подбираем квартиру мечты”. И сразу на форумах начинается любимая песня:
“ну и отлично”
“агенты доходяги”
“гнать их в три шеи”
“комиссии отобрать”
“рынок зарегулировать”
“вот тогда-то всем и станет хорошо”
Ну конечно. Как же мы без этого жили.
Потому что у людей в голове картинка очень простая: сейчас государство придет, всех плохих агентов разгонит, всем хорошим наденет бейджик, корочку, намордник и тариф 1%, и на рынке наступит счастье, порядок и благоухание.
Только есть маленькая деталь, о которой почему-то забывают.
Если в эту сферу нормально засунут руки, вы больше не сможете делать ваш любимый финт ушами. Не получится позвонить семерым агентам, бесплатно собрать мнения в одну банку, вытянуть из всех аналитику, скидки, риски, схему сделки, а потом пойти напрямую к застройщику с лицом победителя.
Потому что слать вас будут далеко. И неприятно.
И знаете что? Логично.
Потому что когда агенту за его работу оставят условные 50 тысяч рублей, а ему нужно будет две недели с вами носиться, смотреть квартиры, считать ипотеку, разговаривать с банками, юристами, опекой, застройщиками, ещё и контент снимать между делом, то в какой-то момент он просто скажет: да ну нах*й. Дешевле вообще не работать.
И вот тогда начнётся самое весёлое.
На рынке останутся не “лучшие из лучших”, а самые удобные для системы. Все такие дипломированные, сертифицированные, пузатенькие, с корочкой, за которую кто-то вовремя занёс денег. И эти люди будут уже не уговаривать вас на сделку, а смотреть на вашу квартиру с долями несовершеннолетних, с опекой, с наследством, с архивной приватизацией и говорить:
“ой нет, это сложно”
“мы такое не берём”
“идите ищите другого”
И вы ещё побегаете, чтобы найти того, кто вообще захочет в это влезать.
Вот это, кстати, люди почему-то не просчитывают. Любое регулирование красиво выглядит только в презентации. На словах всегда порядок, чистка рынка, стандарты, защита клиента. А по факту очень часто получается огромный бюрократический сарай, где стало не безопаснее, не удобнее, а просто дороже, медленнее и тупее.
И да, можно, конечно, сделать как в некоторых странах, где без агента с лицензией ты в принципе шаг влево-вправо не сделаешь. Только тогда не надо потом плакать, что “почему мне навязали посредника” и “почему я не могу просто сам купить”. Потому что вы же сами этого хотели. Чтобы всё зарегулировали. Чтобы был порядок. Чтобы без самодеятельности.
А потом выяснится, что порядок почему-то опять получился не для вас, а для тех, кто сидит повыше на жердочке и срёт вниз на всех остальных.
Короче, я как всегда скажу непопулярную вещь. Рынок сам по себе грязный, кривой и местами отвратительный. Но как только его начинают “спасать” сверху, он очень часто становится ещё и деревянным. А деревянный рынок — это когда никому не удобно, кроме тех, кто этот порядок придумал.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#риелторы
#вторичкаСПБ
Говорят, активных риелторов стало сильно меньше. Зато стало намного больше пассивных, видимо активных выибли. Остались только те, кто реально проводит сделки, а не бегает с умным лицом и сторис “подбираем квартиру мечты”. И сразу на форумах начинается любимая песня:
“ну и отлично”
“агенты доходяги”
“гнать их в три шеи”
“комиссии отобрать”
“рынок зарегулировать”
“вот тогда-то всем и станет хорошо”
Ну конечно. Как же мы без этого жили.
Потому что у людей в голове картинка очень простая: сейчас государство придет, всех плохих агентов разгонит, всем хорошим наденет бейджик, корочку, намордник и тариф 1%, и на рынке наступит счастье, порядок и благоухание.
Только есть маленькая деталь, о которой почему-то забывают.
Если в эту сферу нормально засунут руки, вы больше не сможете делать ваш любимый финт ушами. Не получится позвонить семерым агентам, бесплатно собрать мнения в одну банку, вытянуть из всех аналитику, скидки, риски, схему сделки, а потом пойти напрямую к застройщику с лицом победителя.
Потому что слать вас будут далеко. И неприятно.
И знаете что? Логично.
Потому что когда агенту за его работу оставят условные 50 тысяч рублей, а ему нужно будет две недели с вами носиться, смотреть квартиры, считать ипотеку, разговаривать с банками, юристами, опекой, застройщиками, ещё и контент снимать между делом, то в какой-то момент он просто скажет: да ну нах*й. Дешевле вообще не работать.
И вот тогда начнётся самое весёлое.
На рынке останутся не “лучшие из лучших”, а самые удобные для системы. Все такие дипломированные, сертифицированные, пузатенькие, с корочкой, за которую кто-то вовремя занёс денег. И эти люди будут уже не уговаривать вас на сделку, а смотреть на вашу квартиру с долями несовершеннолетних, с опекой, с наследством, с архивной приватизацией и говорить:
“ой нет, это сложно”
“мы такое не берём”
“идите ищите другого”
И вы ещё побегаете, чтобы найти того, кто вообще захочет в это влезать.
Вот это, кстати, люди почему-то не просчитывают. Любое регулирование красиво выглядит только в презентации. На словах всегда порядок, чистка рынка, стандарты, защита клиента. А по факту очень часто получается огромный бюрократический сарай, где стало не безопаснее, не удобнее, а просто дороже, медленнее и тупее.
И да, можно, конечно, сделать как в некоторых странах, где без агента с лицензией ты в принципе шаг влево-вправо не сделаешь. Только тогда не надо потом плакать, что “почему мне навязали посредника” и “почему я не могу просто сам купить”. Потому что вы же сами этого хотели. Чтобы всё зарегулировали. Чтобы был порядок. Чтобы без самодеятельности.
А потом выяснится, что порядок почему-то опять получился не для вас, а для тех, кто сидит повыше на жердочке и срёт вниз на всех остальных.
Короче, я как всегда скажу непопулярную вещь. Рынок сам по себе грязный, кривой и местами отвратительный. Но как только его начинают “спасать” сверху, он очень часто становится ещё и деревянным. А деревянный рынок — это когда никому не удобно, кроме тех, кто этот порядок придумал.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#риелторы
#вторичкаСПБ
Семейную ипотеку снова крутят как старый пульт от телевизора — кнопки нажимают, а картинка особо не меняется.
Марат Хуснуллин говорит, что обсуждают расширение: лимит до 8 млн, дифференцированные ставки в зависимости от количества детей. Параллельно считают влияние на бюджет и демографию. То есть это пока не решение, а попытка понять, как это всё вообще не развалить.
На бумаге — красота.
Типа:
больше лимит → больше доступность → семьи счастливы
Но рынок у нас работает немного по-другому.
Как только увеличивают лимит — цены начинают подтягиваться к новому потолку. Не сразу, не в лоб, но подтягиваются. И в итоге ты вроде как “получил больше возможностей”, а по факту просто заходишь в более дорогой рынок.
И вот здесь моё любимое.
Я вот, если честно, больше поверю в то, что количество людей, которые реально смогут воспользоваться этой программой, будут не расширять, а наоборот — тихо сужать.
Потому что в реальности это обычно выглядит так:
да, кредит до 18 млн
но давай первый взнос 30%
давай квартира от 60 квадратов
давай стабильный доход
давай идеальную кредитную историю
и желательно пообещай родить ещё пару детей, чтобы ставка вдруг не стала “не такой льготной”
И получается классика.
На презентации — “расширение программы”
В жизни — фильтр на входе становится только жёстче
То есть звучит красиво. Очень красиво.
Но когда начинаешь считать, понимаешь, что это не “тысячи новых покупателей выйдут на рынок”.
Это тысячи людей посмотрят, посчитают и такие:
“а, понятно… не для нас”
И это нормальный режим существования всей этой истории.
Семейку не отменят — рынок на ней держится
Но и сделать её реально массовой уже не получается — слишком дорого для бюджета
Поэтому будут крутить настройки:
чуть расширили
чуть ужали
чуть поменяли условия
А по факту — доступность будет расти не так быстро, как рисуют в презентациях.
#ГЕНАГЕНТ
#семейнаяипотека
#ипотекаСПБ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ
Марат Хуснуллин говорит, что обсуждают расширение: лимит до 8 млн, дифференцированные ставки в зависимости от количества детей. Параллельно считают влияние на бюджет и демографию. То есть это пока не решение, а попытка понять, как это всё вообще не развалить.
На бумаге — красота.
Типа:
больше лимит → больше доступность → семьи счастливы
Но рынок у нас работает немного по-другому.
Как только увеличивают лимит — цены начинают подтягиваться к новому потолку. Не сразу, не в лоб, но подтягиваются. И в итоге ты вроде как “получил больше возможностей”, а по факту просто заходишь в более дорогой рынок.
И вот здесь моё любимое.
Я вот, если честно, больше поверю в то, что количество людей, которые реально смогут воспользоваться этой программой, будут не расширять, а наоборот — тихо сужать.
Потому что в реальности это обычно выглядит так:
да, кредит до 18 млн
но давай первый взнос 30%
давай квартира от 60 квадратов
давай стабильный доход
давай идеальную кредитную историю
и желательно пообещай родить ещё пару детей, чтобы ставка вдруг не стала “не такой льготной”
И получается классика.
На презентации — “расширение программы”
В жизни — фильтр на входе становится только жёстче
То есть звучит красиво. Очень красиво.
Но когда начинаешь считать, понимаешь, что это не “тысячи новых покупателей выйдут на рынок”.
Это тысячи людей посмотрят, посчитают и такие:
“а, понятно… не для нас”
И это нормальный режим существования всей этой истории.
Семейку не отменят — рынок на ней держится
Но и сделать её реально массовой уже не получается — слишком дорого для бюджета
Поэтому будут крутить настройки:
чуть расширили
чуть ужали
чуть поменяли условия
А по факту — доступность будет расти не так быстро, как рисуют в презентациях.
#ГЕНАГЕНТ
#семейнаяипотека
#ипотекаСПБ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ
ЗУМЕРЫ НЕ РАБОТАЮТ? ИЛИ РАБОТАТЬ НЕКОМУ — И ЭТО РАЗНЫЕ ВЕЩИ
Вот сама цитата, зафиксируем:
“Зумеры не хотят работать, и россиянам приходится трудиться до самой смерти. Количество работников старше 60 лет впервые превысило долю работающей молодёжи до 30 лет — Минтруд.”
А теперь давайте включим голову и уберём весь этот информационный шум.
Потому что сейчас реально ощущение, что новостями не информируют, а просто заливают мозг.
Вчера:
“самая низкая безработица за всю историю”
Сегодня:
“молодёжь не работает, работают старые”
И вроде противоречие.
А на деле — нет.
Просто никто нормально не объясняет.
Смотрите, что происходит на самом деле.
У нас банально мало людей в возрасте до 30 лет.
Это не “зумеры ленивые”.
Это демография.
90-е и начало 2000-х дали провал по рождаемости.
И сейчас это поколение выходит на рынок труда.
Их меньше.
Сильно меньше, чем тех, кто сейчас 40–60.
Отсюда первый эффект:
рабочих рук не хватает
безработица низкая
людей тупо мало
Теперь второй момент.
Почему много людей 60+ продолжают работать?
Потому что:
— деньги нужны
— уровень пенсий не закрывает потребности
— многие просто не могут “выйти и жить спокойно”
И вот у тебя складывается картинка:
молодых мало
старшие остаются в работе
рынок перегрет
А в новостях это превращается в:
“зумеры не хотят работать”
Хотя реальность вообще про другое.
Теперь давай к самому интересному — к недвижимости.
Это напрямую влияет на рынок.
Если у тебя:
— мало молодых семей
— мало новых покупателей
— люди позже выходят на покупку жилья
то спрос становится слабее и более растянутым.
Но при этом:
— старшее поколение владеет квартирами
— наследство будет выходить на рынок
— и его будет становиться больше
И вот это уже реальный тренд, а не новостной мусор.
Не “зумеры ленивые”.
А:
рынок меняется из-за демографии
И это куда серьёзнее.
Потому что это не история на год.
Это история на десятилетия.
И если переводить с нормального языка:
не хватает людей, которые могут покупать
и всё больше людей, которые будут продавать
Вот это уже влияет на цены, на ликвидность и на будущее вторички.
А не крики про “никто не хочет работать”.
Поэтому когда видите такие новости —
сразу задавайте себе вопрос:
это факт
или просто громкий заголовок без смысла
Потому что чаще второе.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#рынокнедвижимости
#экономика
#ипотекаСПБ
Вот сама цитата, зафиксируем:
“Зумеры не хотят работать, и россиянам приходится трудиться до самой смерти. Количество работников старше 60 лет впервые превысило долю работающей молодёжи до 30 лет — Минтруд.”
А теперь давайте включим голову и уберём весь этот информационный шум.
Потому что сейчас реально ощущение, что новостями не информируют, а просто заливают мозг.
Вчера:
“самая низкая безработица за всю историю”
Сегодня:
“молодёжь не работает, работают старые”
И вроде противоречие.
А на деле — нет.
Просто никто нормально не объясняет.
Смотрите, что происходит на самом деле.
У нас банально мало людей в возрасте до 30 лет.
Это не “зумеры ленивые”.
Это демография.
90-е и начало 2000-х дали провал по рождаемости.
И сейчас это поколение выходит на рынок труда.
Их меньше.
Сильно меньше, чем тех, кто сейчас 40–60.
Отсюда первый эффект:
рабочих рук не хватает
безработица низкая
людей тупо мало
Теперь второй момент.
Почему много людей 60+ продолжают работать?
Потому что:
— деньги нужны
— уровень пенсий не закрывает потребности
— многие просто не могут “выйти и жить спокойно”
И вот у тебя складывается картинка:
молодых мало
старшие остаются в работе
рынок перегрет
А в новостях это превращается в:
“зумеры не хотят работать”
Хотя реальность вообще про другое.
Теперь давай к самому интересному — к недвижимости.
Это напрямую влияет на рынок.
Если у тебя:
— мало молодых семей
— мало новых покупателей
— люди позже выходят на покупку жилья
то спрос становится слабее и более растянутым.
Но при этом:
— старшее поколение владеет квартирами
— наследство будет выходить на рынок
— и его будет становиться больше
И вот это уже реальный тренд, а не новостной мусор.
Не “зумеры ленивые”.
А:
рынок меняется из-за демографии
И это куда серьёзнее.
Потому что это не история на год.
Это история на десятилетия.
И если переводить с нормального языка:
не хватает людей, которые могут покупать
и всё больше людей, которые будут продавать
Вот это уже влияет на цены, на ликвидность и на будущее вторички.
А не крики про “никто не хочет работать”.
Поэтому когда видите такие новости —
сразу задавайте себе вопрос:
это факт
или просто громкий заголовок без смысла
Потому что чаще второе.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#рынокнедвижимости
#экономика
#ипотекаСПБ
С арендой сейчас вообще интересный момент, который многие неправильно читают.
Новость звучит так: ставки слегка снизились. В среднем однушки минус 1%, двушки почти без изменений. Где-то локально падение сильнее — Новосибирск, Казань. В Москве вообще своя история: однушки чуть вниз, двушки наоборот вверх.
И сразу у многих мысль:
“о, аренда падает, рынок остывает”
Но по факту всё не так просто.
Это не падение.
Это передышка.
Сейчас рынок аренды живёт в режиме лёгкой турбулентности: то вверх, то вниз, но без резких движений. Классическая история “затухающего маятника” перед новым циклом.
И аналитики правильно говорят — это всё до августа.
Потому что дальше включается классика жанра:
студенты
переезды
смена работы
осенний спрос
И аренда снова начинает ползти вверх.
Но самое важное вообще не в этом.
👉 Предложение сокращается
После всех историй с ипотекой и ставками часть людей просто не продаёт квартиры, а сдаёт их. Но при этом общий объём доступных лотов всё равно просел примерно на 15%.
И вот тут ключевая логика:
спрос есть
предложение ограничено
цены временно стабилизировались
Но это не разворот рынка.
Это пауза перед следующим движением.
И если копнуть глубже — это напрямую связано с недвижкой в целом.
Пока люди не могут или не хотят покупать:
они идут в аренду
Пока собственники не хотят продавать:
они идут в аренду
И рынок аренды становится буфером между “дорого покупать” и “надо где-то жить”.
Поэтому я бы на эту новость смотрел спокойно.
Да, сейчас чуть подешевело.
Но это не “всё рухнуло”.
Это просто рынок выдохнул.
И если ставки по ипотеке реально начнут снижаться — вот тогда будет интереснее:
часть людей уйдёт из аренды в покупку
часть квартир вернётся в продажу
Но до этого момента аренда остаётся тем самым запасным аэродромом, который будет держать цену.
Так что расслабляться рано.
#ГЕНАГЕНТ
#арендаСПБ
#недвижимостьСПБ
#рынокнедвижимости
Новость звучит так: ставки слегка снизились. В среднем однушки минус 1%, двушки почти без изменений. Где-то локально падение сильнее — Новосибирск, Казань. В Москве вообще своя история: однушки чуть вниз, двушки наоборот вверх.
И сразу у многих мысль:
“о, аренда падает, рынок остывает”
Но по факту всё не так просто.
Это не падение.
Это передышка.
Сейчас рынок аренды живёт в режиме лёгкой турбулентности: то вверх, то вниз, но без резких движений. Классическая история “затухающего маятника” перед новым циклом.
И аналитики правильно говорят — это всё до августа.
Потому что дальше включается классика жанра:
студенты
переезды
смена работы
осенний спрос
И аренда снова начинает ползти вверх.
Но самое важное вообще не в этом.
👉 Предложение сокращается
После всех историй с ипотекой и ставками часть людей просто не продаёт квартиры, а сдаёт их. Но при этом общий объём доступных лотов всё равно просел примерно на 15%.
И вот тут ключевая логика:
спрос есть
предложение ограничено
цены временно стабилизировались
Но это не разворот рынка.
Это пауза перед следующим движением.
И если копнуть глубже — это напрямую связано с недвижкой в целом.
Пока люди не могут или не хотят покупать:
они идут в аренду
Пока собственники не хотят продавать:
они идут в аренду
И рынок аренды становится буфером между “дорого покупать” и “надо где-то жить”.
Поэтому я бы на эту новость смотрел спокойно.
Да, сейчас чуть подешевело.
Но это не “всё рухнуло”.
Это просто рынок выдохнул.
И если ставки по ипотеке реально начнут снижаться — вот тогда будет интереснее:
часть людей уйдёт из аренды в покупку
часть квартир вернётся в продажу
Но до этого момента аренда остаётся тем самым запасным аэродромом, который будет держать цену.
Так что расслабляться рано.
#ГЕНАГЕНТ
#арендаСПБ
#недвижимостьСПБ
#рынокнедвижимости
СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА — НЕ ДЛЯ СЛАБОНЕРВНЫХ 🤡
Я тут глянул чек-лист по семейной ипотеке…
И знаете что?
Это не ипотека.
Это квест.
Сначала тебе задают базовые вопросы:
👉 в браке ли ты
👉 был ли в браке
👉 есть ли дети
👉 где прописаны
👉 брал ли ипотеку раньше
И вроде всё логично.
А потом начинается веселье.
Документы.
И тут ты понимаешь, что купить квартиру — это не про деньги.
Это про то, насколько ты морально готов к бюрократии.
Вот тебе список, чтобы просто зайти в процесс:
👉 СНИЛС ребёнка (найди, скачай, проверь подпись)
👉 свидетельство о рождении со штампом гражданства
👉 форма регистрации ребёнка (и не перепутай, какая именно)
👉 паспорт ребёнка, если ему 14+
👉 прописка, которая ДОЛЖНА совпадать с родителем
👉 справки из МВД, МФЦ, Госуслуг
И это только дети.
Дальше идёт семейное положение:
👉 свидетельство о браке
👉 если развод — тащи свидетельство
👉 если умер супруг — тащи другое
👉 если не был в браке — возьми справку, что не был
Причём внимание:
эта справка действует 30 дней 🤡
Не успел — иди заново.
И вот в этот момент люди такие:
“а почему так сложно взять семейную ипотеку?”
Да потому что это уже давно не “взял кредит под 5%”.
Это фильтр.
Фильтр на:
👉 адекватность
👉 документы
👉 семейный статус
👉 терпение
И вот тут самое интересное.
Снаружи тебе говорят:
“мы расширяем программу”
“мы помогаем семьям”
“мы делаем доступнее”
А внутри:
👉 принеси 100 бумажек
👉 подтвердись везде
👉 не ошибись ни в одном пункте
И только потом, возможно, тебе скажут:
“окей, давай считать”
Поэтому когда кто-то говорит:
“да сейчас возьмём семейку, чё там”
— я сразу понимаю, человек ещё не заходил в этот квест.
И да, именно поэтому нормальные агенты сейчас сначала одобряют клиента ДО брони, а не наоборот. Потому что иначе можно просто утонуть в бумагах и сроках.
Короче, если коротко:
семейная ипотека — это уже не про “льготу”
это про “пройди все уровни и не сдохни по дороге”
#ГЕНАГЕНТ
#ипотекаСПБ
#семейнаяипотека
#недвижимостьСПБ
Я тут глянул чек-лист по семейной ипотеке…
И знаете что?
Это не ипотека.
Это квест.
Сначала тебе задают базовые вопросы:
👉 в браке ли ты
👉 был ли в браке
👉 есть ли дети
👉 где прописаны
👉 брал ли ипотеку раньше
И вроде всё логично.
А потом начинается веселье.
Документы.
И тут ты понимаешь, что купить квартиру — это не про деньги.
Это про то, насколько ты морально готов к бюрократии.
Вот тебе список, чтобы просто зайти в процесс:
👉 СНИЛС ребёнка (найди, скачай, проверь подпись)
👉 свидетельство о рождении со штампом гражданства
👉 форма регистрации ребёнка (и не перепутай, какая именно)
👉 паспорт ребёнка, если ему 14+
👉 прописка, которая ДОЛЖНА совпадать с родителем
👉 справки из МВД, МФЦ, Госуслуг
И это только дети.
Дальше идёт семейное положение:
👉 свидетельство о браке
👉 если развод — тащи свидетельство
👉 если умер супруг — тащи другое
👉 если не был в браке — возьми справку, что не был
Причём внимание:
эта справка действует 30 дней 🤡
Не успел — иди заново.
И вот в этот момент люди такие:
“а почему так сложно взять семейную ипотеку?”
Да потому что это уже давно не “взял кредит под 5%”.
Это фильтр.
Фильтр на:
👉 адекватность
👉 документы
👉 семейный статус
👉 терпение
И вот тут самое интересное.
Снаружи тебе говорят:
“мы расширяем программу”
“мы помогаем семьям”
“мы делаем доступнее”
А внутри:
👉 принеси 100 бумажек
👉 подтвердись везде
👉 не ошибись ни в одном пункте
И только потом, возможно, тебе скажут:
“окей, давай считать”
Поэтому когда кто-то говорит:
“да сейчас возьмём семейку, чё там”
— я сразу понимаю, человек ещё не заходил в этот квест.
И да, именно поэтому нормальные агенты сейчас сначала одобряют клиента ДО брони, а не наоборот. Потому что иначе можно просто утонуть в бумагах и сроках.
Короче, если коротко:
семейная ипотека — это уже не про “льготу”
это про “пройди все уровни и не сдохни по дороге”
#ГЕНАГЕНТ
#ипотекаСПБ
#семейнаяипотека
#недвижимостьСПБ
Знаете, как нас старики учили?
Купишь коммерцию — и всё, жизнь удалась. Она тебя будет кормить до пенсии. Не сдашь — сам откроешь магазинчик, бананами торговать будешь, арендатора посадишь, денежка капает, красота.
А теперь смотрим в окно.
В центре Питера стоит куча пустых помещений. Где-то вывески меняются чаще, чем арендаторы успевают отбить ремонт. По моим ощущениям, первыми сейчас вылетают рестораны и вся эта “гастрономическая романтика”. Потому что красивую концепцию люди лайкают охотно, а вот стабильно оставлять там деньги — уже не очень.
В жилых кварталах картина вообще смешная. Вайлдберриз есть. Озон есть. Иногда два Озона. Иногда три кофейни подряд. А вот нормальной инфраструктуры для жизни может не быть вообще. Нет детских секций у дома, нет музыкальных школ, нет домов культуры, нет нормальных кружков, нет понятного спорта в шаговой доступности. То есть продавать нам могут “город в городе”, а по факту там город из ПВЗ, шавермы и аптеки.
И вот в этой реальности люди до сих пор иногда рассказывают, что коммерция — это вечный денежный станок.
Да уже нет.
Сейчас у человека каждый рубль посчитан. Высокие ставки, дорогие кредиты, ипотека с характером уголовного наказания, цены на всё подряд. И в такой ситуации коммерция не будет пользоваться каким-то безумным спросом просто потому, что “помещение хорошее”. Хорошее помещение сегодня — это не магия, а только шанс. И то не всегда.
Даже по торговым центрам видно, что рынок уже разделился. Плохо не всем подряд. Хуже всего средним ТЦ — ни рыба ни мясо. А маленькие объекты в хорошем месте и большие центры у метро ещё держатся. То есть выживает не просто “торговля”, а либо очень удобная точка, либо системно управляемый объект, где реально работают с арендаторами, а не только собирают аренду и делают умное лицо.
И вот это, кстати, главный сдвиг.
Раньше можно было купить коммерцию и думать, что рынок всё сам разрулит. Сейчас так не работает. Сейчас помещение без идеи, без трафика, без правильной функции, без понятной аудитории — это просто дорогой бетон с ежемесячными расходами.
Поэтому старая сказка “коммерция всю жизнь кормит” уже не универсальна. Сегодня она может кормить. А может стоять пустой и молча жрать твои деньги.
И, может быть, вместо того чтобы штамповать очередные квадратные метры под абстрактный “стрит-ритейл”, пора уже начать думать, чего людям реально не хватает рядом с домом. Не только кофе и доставки. А нормальной жизни.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#коммерческаянедвижимость
#стритритейл
Купишь коммерцию — и всё, жизнь удалась. Она тебя будет кормить до пенсии. Не сдашь — сам откроешь магазинчик, бананами торговать будешь, арендатора посадишь, денежка капает, красота.
А теперь смотрим в окно.
В центре Питера стоит куча пустых помещений. Где-то вывески меняются чаще, чем арендаторы успевают отбить ремонт. По моим ощущениям, первыми сейчас вылетают рестораны и вся эта “гастрономическая романтика”. Потому что красивую концепцию люди лайкают охотно, а вот стабильно оставлять там деньги — уже не очень.
В жилых кварталах картина вообще смешная. Вайлдберриз есть. Озон есть. Иногда два Озона. Иногда три кофейни подряд. А вот нормальной инфраструктуры для жизни может не быть вообще. Нет детских секций у дома, нет музыкальных школ, нет домов культуры, нет нормальных кружков, нет понятного спорта в шаговой доступности. То есть продавать нам могут “город в городе”, а по факту там город из ПВЗ, шавермы и аптеки.
И вот в этой реальности люди до сих пор иногда рассказывают, что коммерция — это вечный денежный станок.
Да уже нет.
Сейчас у человека каждый рубль посчитан. Высокие ставки, дорогие кредиты, ипотека с характером уголовного наказания, цены на всё подряд. И в такой ситуации коммерция не будет пользоваться каким-то безумным спросом просто потому, что “помещение хорошее”. Хорошее помещение сегодня — это не магия, а только шанс. И то не всегда.
Даже по торговым центрам видно, что рынок уже разделился. Плохо не всем подряд. Хуже всего средним ТЦ — ни рыба ни мясо. А маленькие объекты в хорошем месте и большие центры у метро ещё держатся. То есть выживает не просто “торговля”, а либо очень удобная точка, либо системно управляемый объект, где реально работают с арендаторами, а не только собирают аренду и делают умное лицо.
И вот это, кстати, главный сдвиг.
Раньше можно было купить коммерцию и думать, что рынок всё сам разрулит. Сейчас так не работает. Сейчас помещение без идеи, без трафика, без правильной функции, без понятной аудитории — это просто дорогой бетон с ежемесячными расходами.
Поэтому старая сказка “коммерция всю жизнь кормит” уже не универсальна. Сегодня она может кормить. А может стоять пустой и молча жрать твои деньги.
И, может быть, вместо того чтобы штамповать очередные квадратные метры под абстрактный “стрит-ритейл”, пора уже начать думать, чего людям реально не хватает рядом с домом. Не только кофе и доставки. А нормальной жизни.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#коммерческаянедвижимость
#стритритейл
Что бы вы выбрали 27 метров из которых 3 балкон или 29 метров, в которых нет балкона?
ЦЕНА ОДИНАКОВАЯ
ЦЕНА ОДИНАКОВАЯ
С коммерцией сейчас вообще идеальный пример того, как цифры могут выглядеть бодро, а реальность — не очень.
С одной стороны, читаем заголовок: инвестиции в торговую недвижимость выросли в 5,5 раза. 62 млрд рублей — звучит как будто рынок ожил, деньги пошли, инвесторы вернулись, всё по красоте.
А потом открываем детали — и всё встаёт на свои места.
Этот “рост” — это по сути одна крупная сделка уровня покупки ТРЦ «Метрополис» примерно за 60 млрд и хвост из перенесённых сделок с прошлого года. То есть не массовое оживление, а просто один большой чек, который красиво раздул статистику.
А если смотреть шире — общий объём инвестиций наоборот снизился примерно на 18–20%. И это уже более честная картина рынка.
Почему так происходит — тоже не секрет.
Деньги дорогие
кредиты для девелоперов почти нерабочие
на рынке есть альтернатива — депозиты и облигации
И если раньше инвестор думал “куплю коммерцию, буду сдавать и кайфовать”, то сейчас он думает:
“а может просто положить под процент и не трогать себе мозг?”
И вот тут возвращаемся к той самой сказке, которой нас кормили:
“коммерция будет кормить всю жизнь”
А по факту сейчас:
в торговке высокая вакантность
арендаторы чувствуют себя неуверенно
трафик не везде стабильный
И даже там, где деньги заходят, это не про “берём всё подряд”. Это про точечные активы, которые реально понятны:
локация
трафик
формат
арендатор
Всё остальное — уже не инвестиция, а лотерея.
При этом офисы и склады, кстати, ведут себя спокойнее — там рынок после перегрева постепенно приходит в себя. А вот торговка — самая нервная сейчас.
И вот главный вывод.
Рынок не умер. Но он стал избирательным.
Если раньше можно было купить “что-то коммерческое” и надеяться, что оно как-то само заработает, то сейчас это не работает.
Сейчас работает только:
понятная экономика
понятный трафик
понятный сценарий использования
А всё остальное — это просто дорогой бетон с надеждой.
И да, если ставки будут снижаться, рынок немного оживёт во второй половине года. Сделок станет больше. Но это не будет новый бум.
Это будет аккуратное, выборочное движение.
Где зарабатывают не те, кто “взял что дали”, а те, кто реально понимает, что покупает.
#ГЕНАГЕНТ
#коммерческаянедвижимость
#недвижимостьСПБ
#инвестиции
С одной стороны, читаем заголовок: инвестиции в торговую недвижимость выросли в 5,5 раза. 62 млрд рублей — звучит как будто рынок ожил, деньги пошли, инвесторы вернулись, всё по красоте.
А потом открываем детали — и всё встаёт на свои места.
Этот “рост” — это по сути одна крупная сделка уровня покупки ТРЦ «Метрополис» примерно за 60 млрд и хвост из перенесённых сделок с прошлого года. То есть не массовое оживление, а просто один большой чек, который красиво раздул статистику.
А если смотреть шире — общий объём инвестиций наоборот снизился примерно на 18–20%. И это уже более честная картина рынка.
Почему так происходит — тоже не секрет.
Деньги дорогие
кредиты для девелоперов почти нерабочие
на рынке есть альтернатива — депозиты и облигации
И если раньше инвестор думал “куплю коммерцию, буду сдавать и кайфовать”, то сейчас он думает:
“а может просто положить под процент и не трогать себе мозг?”
И вот тут возвращаемся к той самой сказке, которой нас кормили:
“коммерция будет кормить всю жизнь”
А по факту сейчас:
в торговке высокая вакантность
арендаторы чувствуют себя неуверенно
трафик не везде стабильный
И даже там, где деньги заходят, это не про “берём всё подряд”. Это про точечные активы, которые реально понятны:
локация
трафик
формат
арендатор
Всё остальное — уже не инвестиция, а лотерея.
При этом офисы и склады, кстати, ведут себя спокойнее — там рынок после перегрева постепенно приходит в себя. А вот торговка — самая нервная сейчас.
И вот главный вывод.
Рынок не умер. Но он стал избирательным.
Если раньше можно было купить “что-то коммерческое” и надеяться, что оно как-то само заработает, то сейчас это не работает.
Сейчас работает только:
понятная экономика
понятный трафик
понятный сценарий использования
А всё остальное — это просто дорогой бетон с надеждой.
И да, если ставки будут снижаться, рынок немного оживёт во второй половине года. Сделок станет больше. Но это не будет новый бум.
Это будет аккуратное, выборочное движение.
Где зарабатывают не те, кто “взял что дали”, а те, кто реально понимает, что покупает.
#ГЕНАГЕНТ
#коммерческаянедвижимость
#недвижимостьСПБ
#инвестиции
ГЕНАГЕНТ НОВОСТРОЙКИ СПБ
С коммерцией сейчас вообще идеальный пример того, как цифры могут выглядеть бодро, а реальность — не очень. С одной стороны, читаем заголовок: инвестиции в торговую недвижимость выросли в 5,5 раза. 62 млрд рублей — звучит как будто рынок ожил, деньги пошли…
МАЛЫЙ БИЗНЕС СНОВА НАЗНАЧИЛИ ВЫЖИВАТЬ
Читаю новости про малый бизнес, и там снова любимый жанр: “жопа полная, но держитесь красиво”.
Пишут, что у предпринимателей с начала года резко просела выручка, где-то на 20–60%, люди закрывают производства, кто-то уезжает, кто-то режет расходы, кто-то просто сидит и считает, сколько ещё протянет. Конкретно цифру “20–60%” я бы не выдавал как железобетонную статистику по всей стране — это больше похоже на сбор жалоб и оценок из бизнеса, а не на официальный срез Росстата. Но сама логика происходящего, увы, вполне реальная.
С 2026 года налоговая нагрузка действительно стала тяжелее: основная ставка НДС поднята с 20% до 22%, а порог для уплаты НДС на УСН начали снижать с 60 млн до 20 млн рублей в 2026 году, дальше до 15 млн в 2027-м и 10 млн в 2028-м. То есть часть бизнеса, которая раньше спокойно жила без НДС, теперь внезапно попадает во взрослую налоговую жизнь с бухгалтерией, ценами, документооборотом и всем этим прекрасным цирком.
И вот тут начинается главный прикол.
Государству нужны деньги. Бизнесу нужны клиенты. Клиентам нужны деньги. Но денег у клиента всё меньше, потому что ему тоже подняли цены вообще на всё: продукты, услуги, коммуналка, ремонт, страховки, техника, аренда, ипотека. И бизнесу говорят: “ну вы просто переложите издержки в цену”.
Отличный план.
Только есть маленькая проблема: покупатель не резиновый. Его уже тянули-тянули, и теперь он в магазине стоит не как потребитель, а как финансовый аналитик у полки с сыром.
И малый бизнес попадает в вилку.
Не поднимешь цены — сдохнешь по себестоимости.
Поднимешь цены — сдохнешь по спросу.
Красиво. Рыночно. Современно.
Делягин, конечно, добавил драматургии и сказал, что малому бизнесу остаётся надеяться чуть ли не на чудо, потому что давят налоги, дорогие кредиты, монополии и слабая экономика. Новость про его оценку действительно разошлась по СМИ, но фразу про “треть малого бизнеса разорится” я бы воспринимал как политическую оценку, а не как точный прогноз с печатью Минэкономразвития.
Но проблема не в том, что Делягин нагнал ужаса.
Проблема в том, что малому бизнесу реально стало тяжелее.
Кредит дорогой. При ключевой ставке 14,5% нормальный кредит для малого бизнеса всё равно часто выходит таким, что ты берёшь деньги не для развития, а чтобы красиво умереть с обороткой. Налоговая реформа добавила нагрузки. Потребитель стал осторожнее. Маркетплейсы и крупные сети забирают трафик. Соцсети и привычные каналы продвижения постоянно трясёт. А сверху ещё вечное “надо выйти из тени”, “надо платить честно”, “надо работать в белую”.
Надо.
Только когда ты маленький бизнес, у тебя нет отдела юристов, отдела налогового планирования и человека, который за зарплату 400 тысяч объяснит, как правильно оптимизировать страдания. У тебя есть ты, бухгалтер на удалёнке, поставщик, который опять поднял цену, и клиент, который говорит: “а почему так дорого?”
И вот это напрямую связано с недвижимостью.
Потому что малый бизнес — это аренда коммерции. Это первые этажи ЖК. Это кафе, салоны, секции, студии, магазинчики, услуги у дома. Если малый бизнес начинает дохнуть или уходить в режим “лишь бы выжить”, страдает не только предприниматель. Страдает вся городская среда.
На рендерах у застройщика всегда красиво: кофейня, пекарня, детский центр, спорт, цветочки, счастливые люди с собакой.
А в реальности, если экономика малого бизнеса не бьётся, на первом этаже появляется не “городская жизнь”, а три пункта выдачи, аптека, пустое помещение и баннер “аренда”.
Потому что нормальная инфраструктура не появляется от красивых слов. Она появляется там, где бизнес может зарабатывать.
И вот тут самый неприятный вывод.
Если малому бизнесу станет совсем плохо, новые жилые кварталы будут ещё сильнее превращаться в спальники. Люди купили квартиру, заехали, а вокруг вроде всё построено, но жить негде: поесть негде, ребёнка отдать некуда, спорт рядом отсутствует, кружков нет, зато можно забрать носки с маркетплейса и купить капли в нос.
Вот она, комфортная городская среда. Поздравляю, распишитесь.
Читаю новости про малый бизнес, и там снова любимый жанр: “жопа полная, но держитесь красиво”.
Пишут, что у предпринимателей с начала года резко просела выручка, где-то на 20–60%, люди закрывают производства, кто-то уезжает, кто-то режет расходы, кто-то просто сидит и считает, сколько ещё протянет. Конкретно цифру “20–60%” я бы не выдавал как железобетонную статистику по всей стране — это больше похоже на сбор жалоб и оценок из бизнеса, а не на официальный срез Росстата. Но сама логика происходящего, увы, вполне реальная.
С 2026 года налоговая нагрузка действительно стала тяжелее: основная ставка НДС поднята с 20% до 22%, а порог для уплаты НДС на УСН начали снижать с 60 млн до 20 млн рублей в 2026 году, дальше до 15 млн в 2027-м и 10 млн в 2028-м. То есть часть бизнеса, которая раньше спокойно жила без НДС, теперь внезапно попадает во взрослую налоговую жизнь с бухгалтерией, ценами, документооборотом и всем этим прекрасным цирком.
И вот тут начинается главный прикол.
Государству нужны деньги. Бизнесу нужны клиенты. Клиентам нужны деньги. Но денег у клиента всё меньше, потому что ему тоже подняли цены вообще на всё: продукты, услуги, коммуналка, ремонт, страховки, техника, аренда, ипотека. И бизнесу говорят: “ну вы просто переложите издержки в цену”.
Отличный план.
Только есть маленькая проблема: покупатель не резиновый. Его уже тянули-тянули, и теперь он в магазине стоит не как потребитель, а как финансовый аналитик у полки с сыром.
И малый бизнес попадает в вилку.
Не поднимешь цены — сдохнешь по себестоимости.
Поднимешь цены — сдохнешь по спросу.
Красиво. Рыночно. Современно.
Делягин, конечно, добавил драматургии и сказал, что малому бизнесу остаётся надеяться чуть ли не на чудо, потому что давят налоги, дорогие кредиты, монополии и слабая экономика. Новость про его оценку действительно разошлась по СМИ, но фразу про “треть малого бизнеса разорится” я бы воспринимал как политическую оценку, а не как точный прогноз с печатью Минэкономразвития.
Но проблема не в том, что Делягин нагнал ужаса.
Проблема в том, что малому бизнесу реально стало тяжелее.
Кредит дорогой. При ключевой ставке 14,5% нормальный кредит для малого бизнеса всё равно часто выходит таким, что ты берёшь деньги не для развития, а чтобы красиво умереть с обороткой. Налоговая реформа добавила нагрузки. Потребитель стал осторожнее. Маркетплейсы и крупные сети забирают трафик. Соцсети и привычные каналы продвижения постоянно трясёт. А сверху ещё вечное “надо выйти из тени”, “надо платить честно”, “надо работать в белую”.
Надо.
Только когда ты маленький бизнес, у тебя нет отдела юристов, отдела налогового планирования и человека, который за зарплату 400 тысяч объяснит, как правильно оптимизировать страдания. У тебя есть ты, бухгалтер на удалёнке, поставщик, который опять поднял цену, и клиент, который говорит: “а почему так дорого?”
И вот это напрямую связано с недвижимостью.
Потому что малый бизнес — это аренда коммерции. Это первые этажи ЖК. Это кафе, салоны, секции, студии, магазинчики, услуги у дома. Если малый бизнес начинает дохнуть или уходить в режим “лишь бы выжить”, страдает не только предприниматель. Страдает вся городская среда.
На рендерах у застройщика всегда красиво: кофейня, пекарня, детский центр, спорт, цветочки, счастливые люди с собакой.
А в реальности, если экономика малого бизнеса не бьётся, на первом этаже появляется не “городская жизнь”, а три пункта выдачи, аптека, пустое помещение и баннер “аренда”.
Потому что нормальная инфраструктура не появляется от красивых слов. Она появляется там, где бизнес может зарабатывать.
И вот тут самый неприятный вывод.
Если малому бизнесу станет совсем плохо, новые жилые кварталы будут ещё сильнее превращаться в спальники. Люди купили квартиру, заехали, а вокруг вроде всё построено, но жить негде: поесть негде, ребёнка отдать некуда, спорт рядом отсутствует, кружков нет, зато можно забрать носки с маркетплейса и купить капли в нос.
Вот она, комфортная городская среда. Поздравляю, распишитесь.
ГЕНАГЕНТ НОВОСТРОЙКИ СПБ
С коммерцией сейчас вообще идеальный пример того, как цифры могут выглядеть бодро, а реальность — не очень. С одной стороны, читаем заголовок: инвестиции в торговую недвижимость выросли в 5,5 раза. 62 млрд рублей — звучит как будто рынок ожил, деньги пошли…
МАЛЫЙ БИЗНЕС СНОВА НАЗНАЧИЛИ ВЫЖИВАТЬ Ч.2
Поэтому когда говорят “малый бизнес жалуется”, это не только про владельцев кофеен и маленьких производств. Это про качество жизни в районе. Про ликвидность первых этажей. Про аренду коммерции. Про то, будет ли новый ЖК живым местом или просто дорогим складом людей.
И да, можно сколько угодно говорить, что бизнес должен быть эффективнее. Должен. Но когда сверху одновременно растут налоги, кредиты, себестоимость и падает спрос, это уже не “работайте лучше”. Это режим: попробуй выжить, если сможешь.
А потом мы удивляемся, почему вокруг всё дорожает, сервис проседает, помещения пустеют, а люди всё чаще говорят: “да ну его нахрен, пойду работать в найм”.
Потому что иногда предпринимательство в России — это не путь к свободе.
Это подписка на стресс с автопродлением.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#коммерческаянедвижимость
#экономика
#малыйбизнес
Поэтому когда говорят “малый бизнес жалуется”, это не только про владельцев кофеен и маленьких производств. Это про качество жизни в районе. Про ликвидность первых этажей. Про аренду коммерции. Про то, будет ли новый ЖК живым местом или просто дорогим складом людей.
И да, можно сколько угодно говорить, что бизнес должен быть эффективнее. Должен. Но когда сверху одновременно растут налоги, кредиты, себестоимость и падает спрос, это уже не “работайте лучше”. Это режим: попробуй выжить, если сможешь.
А потом мы удивляемся, почему вокруг всё дорожает, сервис проседает, помещения пустеют, а люди всё чаще говорят: “да ну его нахрен, пойду работать в найм”.
Потому что иногда предпринимательство в России — это не путь к свободе.
Это подписка на стресс с автопродлением.
#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#коммерческаянедвижимость
#экономика
#малыйбизнес
НОВЫЙ ОБЗОР ПРО НАМЫВ УЖЕ ВЫШЕЛ 🌊
Сегодня вышел большой обзор про намыв Васильевского острова.
И, честно говоря, обзор получился топчик. Такой, где вроде приехал смотреть “новую Петроградку у залива”, а в итоге получил ветер, ЗСД, парковочный квест и легкое ощущение, что маркетинг опять пришел на работу раньше инфраструктуры.
В ролике разбираю без рекламной патоки:
что на намыве реально хорошо;
почему виды на залив продают мечту лучше любого менеджера;
где начинается бытовая реальность;
как жить с ветром, парковками и платными выездами;
почему “у воды” не всегда значит “удобно”;
и почему намыв ВО нельзя просто назвать ни плохим, ни идеальным.
Это не ролик в стиле “все ужасно, бегите”.
И не рекламная открытка “покупайте, пока чайки не забронировали”.
Это нормальный человеческий разбор: красиво, дорого, перспективно, но с вопросами. А вопросы в недвижимости, как грибок в новостройке, лучше заметить до покупки, а не когда уже завезли диван.
Смотрите на удобной площадке:
YouTube:
https://youtu.be/oeVdrXWPV0g
VK Видео:
https://vkvideo.ru/video-211707535_456239387?list=8efd554f70b0f63caf
RuTube:
https://rutube.ru/video/618ed55df676e2ec5d5cffb7dfb08e10/
Если смотрите намыв, Васильевский остров или новостройки у воды в СПб, напишите мне “НАМЫВ”. Подберу варианты без рекламных сказок, внезапных сюрпризов и “а вот это мы вам забыли сказать”.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #намывВО
Сегодня вышел большой обзор про намыв Васильевского острова.
И, честно говоря, обзор получился топчик. Такой, где вроде приехал смотреть “новую Петроградку у залива”, а в итоге получил ветер, ЗСД, парковочный квест и легкое ощущение, что маркетинг опять пришел на работу раньше инфраструктуры.
В ролике разбираю без рекламной патоки:
что на намыве реально хорошо;
почему виды на залив продают мечту лучше любого менеджера;
где начинается бытовая реальность;
как жить с ветром, парковками и платными выездами;
почему “у воды” не всегда значит “удобно”;
и почему намыв ВО нельзя просто назвать ни плохим, ни идеальным.
Это не ролик в стиле “все ужасно, бегите”.
И не рекламная открытка “покупайте, пока чайки не забронировали”.
Это нормальный человеческий разбор: красиво, дорого, перспективно, но с вопросами. А вопросы в недвижимости, как грибок в новостройке, лучше заметить до покупки, а не когда уже завезли диван.
Смотрите на удобной площадке:
YouTube:
https://youtu.be/oeVdrXWPV0g
VK Видео:
https://vkvideo.ru/video-211707535_456239387?list=8efd554f70b0f63caf
RuTube:
https://rutube.ru/video/618ed55df676e2ec5d5cffb7dfb08e10/
Если смотрите намыв, Васильевский остров или новостройки у воды в СПб, напишите мне “НАМЫВ”. Подберу варианты без рекламных сказок, внезапных сюрпризов и “а вот это мы вам забыли сказать”.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #намывВО
Сейчас вторичка делает то, что должна была сделать ещё полгода назад — спокойно, без шума начинает расти.
По цифрам всё уже очевидно: почти вся страна в плюсе, средний рост около 4,5%, а в Ленобласти вообще +10,6% за квартал. И это не “взрывной рост”, это аккуратное, но очень показательное движение.
И вот тут важно не перепутать причину и следствие.
Это не вторичка вдруг стала супер-крутой.
Это новостройки стали слишком дорогими и неудобными для входа.
Когда разрыв уже около 18%, а ипотека на первичке держится на костылях льготки, часть людей просто говорит:
“да ну его, давай готовое жильё”
И идёт на вторичку.
А дальше классика рынка:
спрос перешёл → предложение сократилось (минус 12% за квартал) → цены начали ползти вверх
И всё это происходит без нормальной доступной ипотеки.
Вот в этом месте начинается самое интересное.
Потому что пока застройщики ждут снижения ставок и пытаются удержать продажи рассрочками и субсидиями, вторичка уже начала забирать себе живых клиентов.
И чем дольше будет дорогая ипотека, тем сильнее этот эффект будет закрепляться.
Но дальше — ещё веселее.
Как только ставка реально начнёт снижаться:
часть людей вернётся в новостройки
но часть спроса уже останется на вторичке
И получится ситуация, где оба сегмента будут расти, но по разным причинам:
первичка — за счёт доступности кредита
вторичка — за счёт дефицита предложения и живого спроса
И вот здесь ломается главная иллюзия.
Многие думают:
“сейчас вторичка подорожала, но потом всё откатится”
С чего?
Если квартиры уже начали вымываться, а собственники не спешат продавать (часть уходит в аренду), обратно это быстро не возвращается.
И в итоге мы приходим к простой мысли.
Рынок не стоит.
Он просто медленно перестраивается.
И пока одни ждут “нормальных условий”, другие уже двигают цены вверх — тихо, без истерик, но очень уверенно.
#ГЕНАГЕНТ
#вторичкаСПБ
#недвижимостьСПБ
#ипотекаСПБ
По цифрам всё уже очевидно: почти вся страна в плюсе, средний рост около 4,5%, а в Ленобласти вообще +10,6% за квартал. И это не “взрывной рост”, это аккуратное, но очень показательное движение.
И вот тут важно не перепутать причину и следствие.
Это не вторичка вдруг стала супер-крутой.
Это новостройки стали слишком дорогими и неудобными для входа.
Когда разрыв уже около 18%, а ипотека на первичке держится на костылях льготки, часть людей просто говорит:
“да ну его, давай готовое жильё”
И идёт на вторичку.
А дальше классика рынка:
спрос перешёл → предложение сократилось (минус 12% за квартал) → цены начали ползти вверх
И всё это происходит без нормальной доступной ипотеки.
Вот в этом месте начинается самое интересное.
Потому что пока застройщики ждут снижения ставок и пытаются удержать продажи рассрочками и субсидиями, вторичка уже начала забирать себе живых клиентов.
И чем дольше будет дорогая ипотека, тем сильнее этот эффект будет закрепляться.
Но дальше — ещё веселее.
Как только ставка реально начнёт снижаться:
часть людей вернётся в новостройки
но часть спроса уже останется на вторичке
И получится ситуация, где оба сегмента будут расти, но по разным причинам:
первичка — за счёт доступности кредита
вторичка — за счёт дефицита предложения и живого спроса
И вот здесь ломается главная иллюзия.
Многие думают:
“сейчас вторичка подорожала, но потом всё откатится”
С чего?
Если квартиры уже начали вымываться, а собственники не спешат продавать (часть уходит в аренду), обратно это быстро не возвращается.
И в итоге мы приходим к простой мысли.
Рынок не стоит.
Он просто медленно перестраивается.
И пока одни ждут “нормальных условий”, другие уже двигают цены вверх — тихо, без истерик, но очень уверенно.
#ГЕНАГЕНТ
#вторичкаСПБ
#недвижимостьСПБ
#ипотекаСПБ