Все, кто откладывл покупку - начинают потихоньку откладывать личинку.

Сейчас застройщики начинают говорить очень умные вещи. Прямо приятно читать.

Типа рынок переходит в новую фазу, нужно считать экономику, понимать спрос, строить под конкретного клиента, усиливать команды, внедрять системы, KPI и всё остальное.

И вроде всё правильно.

Только есть один нюанс.

Это всё надо было делать лет 5 назад, а не сейчас, когда рынок уже начал поджимать.

Потому что до этого у нас как продавали новостройки?

Очень просто:

есть льготка
есть дешёвые деньги
есть поток клиентов

— значит продастся всё

И продавалось.

Можно было не сильно думать, кому ты строишь, какие планировки, какой продукт, какая логика района. Главное — вывести проект и правильно упаковать витрину.

А сейчас внезапно оказалось, что:

спрос стал капризнее
деньги подорожали
люди начали считать

И рынок такой: “а теперь давайте работать нормально”.

И вот тут начинается прозрение.

Про “структуру будущего спроса” — вообще отдельный кайф.

Потому что да, демография у нас не фонтан, и реально будет расти спрос на компактное жильё, на одного человека, на аренду, на гибкие форматы. Но при этом у нас половина рынка до сих пор мечтает продать всем “семейную двушку 60 метров”, которых в квартирографии 3% от силы.

И потом все такие:

“ой, а почему их нет в продаже”

Да потому что их никто не строил в нужном объёме.

Про финансовую модель — тоже смешно.

Сейчас все резко начали считать. Хотя до этого можно было просто заложить рост цены и ехать дальше. А теперь внезапно выяснилось, что если ты не считаешь экономику проекта — ты можешь просто не выжить.

Про “систему вместо хаоса” — это вообще боль.

Половина продаж в новостройках до сих пор держится на менеджерах, которые “чувствуют клиента”, а не на системе. И когда поток падает, сразу видно, где был бизнес, а где был просто удачный рынок.

И вот главный вывод, который многие не хотят признавать.

Рынок действительно будет пересобираться.

Не потому что кто-то захотел “улучшить отрасль”.

А потому что слабых просто вынесет.

Кто строил абы что — будет страдать
кто не считал экономику — будет страдать
кто продавал на потоке — будет страдать

А выживут те, у кого есть:

понятный продукт
вменяемая экономика
и нормальная логика продаж

И это, кстати, для покупателя не самая плохая новость.

Потому что в какой-то момент рынок реально начнёт очищаться от откровенного мусора.

Вопрос только в том, сколько времени это займёт и сколько “интересных” проектов мы ещё увидим на этом пути.

#ГЕНАГЕНТ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ
#рынокнедвижимости

КТО ПЛАТИТ, КОГДА В БЮДЖЕТЕ ДЫРА

В Ленобласти не сходится математика.

Не хватает:
— 8+ млрд на выплаты туда, где очень надо
— почти 6 млрд на дороги
— 3,4 млрд на тепло
— 2,1 млрд на воду
— ещё миллиарды на школы и сады

В сумме речь уже про десятки миллиардов, которые “надо где-то найти”.

И вот здесь начинается самое интересное.

Потому что бюджет — это не абстрактная штука.
Это всегда чей-то карман.

Когда денег не хватает, вариантов немного:

— урезать расходы
— занять
— или переложить нагрузку на бизнес

И угадайте, кто первый в очереди.

Не айтишники с ноутбуками.
Не самозанятые.

А те, кто:

— работает в регионе
— зависит от согласований
— строит
— продаёт
— и регулярно приходит “на поклон” в администрации

То есть девелоперы.

Сюрприз? Да нет.

Стройка — один из немногих сегментов, где:

— крутятся большие деньги
— есть земля, разрешения, инфраструктура
— и высокая зависимость от власти

А значит, и “гибкость” тоже высокая.

Как это выглядит в реальности:

не напрямую “заплати”, конечно

А через:

— дополнительные обязательства по соцобъектам
— удорожание подключения к сетям
— условия по инфраструктуре
— участие в “развитии территорий”

И вроде всё красиво:

“создаём комфортную среду”

Но по факту:

себестоимость растёт
маржа падает
риски увеличиваются

А дальше это куда уходит?

Правильно.

В цену квадратного метра.

И потом мы сидим и думаем:

почему квартиры дорожают, хотя спрос не растёт

Потому что стройка — это не только бетон и кирпич.
Это ещё и экономика региона.

И если в бюджете начинает не хватать денег,
то рынок недвижимости это чувствует одним из первых.

Особенно в таких местах, как Ленобласть,
где половина проектов держится на инфраструктурных договорённостях.

Поэтому вопрос “к кому придут” — он риторический.

Придут туда, где:

— есть деньги
— есть зависимость
— и есть возможность “договориться”

А дальше всё как обычно:

застройщик платит
покупатель — тоже платит

Просто на разных этапах.

И это тот момент, который редко проговаривают вслух.

Но рынок его прекрасно понимает.

#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#новостройкиСПБ
#экономика
#ипотекаСПБ

Сегодня добил ещё один уровень профессионального позора.

Оказывается, в Телемосте, когда я показываю экран, меня всё равно видно.

Спасибо, блядь.

Был нормальный мир: Google Meet, Zoom, вся эта вражеская техника, где ты хотя бы примерно понимаешь, что происходит. А теперь всё импортозаместили, русифицировали, и сидишь как дед с видеомагнитофоном.

На днях общаюсь с клиентом онлайн. Обсуждаем квартиру, планировку, условия. Ничего смешного не говорю. Вообще. А он начинает ржать.

Я такой: ну, может, человек позитивный. Может, его так сильно радует ставка по ипотеке. Усы мои может нравятся. Да и вообще я так то юмористичен, может какая-то старая шутка догнала. Бывает.

А сегодня мне другие клиенты говорят:

“Андрей, вы в курсе, что когда экран показываете, вас всё равно видно?”

И вот тут у меня внутри умер маленький риелтор.

Потому что у меня есть маленький секрет.

Нет я не сидел без трусов перед экраном. Хотя это может быть даже было бы менее позорно.

Я постоянно езжу по стройкам. Живу на стройках. Дышу стройками. А стройка это что? - Верно, песок, цемент, пыль.

Через три дня после выезда на объект я могу в лес уехать и спокойно навыковыривать из носа песочницу для ЖК эконом-класса.

И вот теперь я понимаю, что в тот самый момент, когда клиент ржал, я, скорее всего, сидел с умным лицом, показывал презентацию, блестал умом и параллельно ковырялся в носу как человек, который ищет градостроительный потенциал не в том месте.

Красиво.

Очень экспертно.

Прям уровень сервиса: подбор новостройки, анализ рынка, ипотека, локация, юридические риски и бесплатная археология носовой полости в прямом эфире.

Бл*дь, ну стыдоба, конечно.

С другой стороны, надо искать плюсы.

Я хотя бы был в штанах.

И в жопе не чесал.

Так что, можно сказать, онлайн-встреча прошла профессионально.

#ГЕНАГЕНТ
#риелторские_будни
#недвижимостьСПБ
#новостройкиСПБ

Что-то вышло…
Вы слышали?

Вот читаешь такие опросы и понимаешь одну простую вещь.

Люди хотят всё.

Шумоизоляцию — чтобы не слышать соседей
нормальные материалы — чтобы не развалилось через 3 года
транспорт — чтобы не стоять в пробках
двор — чтобы красиво
парковку — чтобы не драться за место
инфраструктуру — чтобы всё под рукой

И это всё абсолютно логично.

Проблема в другом.

👉 Всё это сразу в одном объекте почти не встречается.

Потому что рынок всегда работает через компромиссы.

Хочешь хорошую шумоизоляцию — скорее всего, это не самый дешёвый сегмент
хочешь транспорт и метро — готовься к плотности и шуму
хочешь тишину и зелень — уедешь дальше и потеряешь в логистике
хочешь нормальный двор и среду — плати за это

И вот здесь начинается самое интересное.

Потому что застройщики давно это поняли.

И вместо того чтобы делать реально сильный продукт по всем параметрам, чаще делают так:

берут 2–3 сильных преимущества
упаковывают их в маркетинг
остальное — “ну как получится”

И в рекламе ты видишь:

“закрытый двор”
“видеонаблюдение”
“современные материалы”

А потом заходишь в квартиру и слышишь, как сосед чихнул через стенку.

И вот тут главный прикол.

👉 Люди в опросах говорят “нам важно всё”
👉 А покупают по факту — по бюджету и эмоциям

И чаще всего выбор выглядит так:

“ну тут не идеально… но вроде норм… давай брать”

Поэтому этот опрос — он не про то, что важно всё.

Он про то, что у людей есть идеальная картинка в голове.

А рынок им продаёт набор компромиссов.

И задача нормального агента — не просто показать “красивый ЖК”, а честно разложить:

где ты выигрываешь
где ты проигрываешь
и с чем ты будешь жить ближайшие 10–15 лет

Потому что идеальных домов не существует.

Но есть дома, где компромиссы сделаны грамотно.

И есть те, где их просто спрятали под красивый рендер.

#ГЕНАГЕНТ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ
#выборквартиры

ИПОТЕКУ ЗАЖАЛИ — ПРИВЕТ РАССРОЧКА

В Питере к лету ждут бум рассрочек.
И это не “тренд”, это вынужденная мера.

Смотрите, что происходит.

Одобряемость ипотеки упала до 49,9% — минимум за два года.
Ещё недавно было больше 60%.

То есть каждый второй сейчас просто не проходит.

Почему?

— льготку режут
— ставки всё ещё высокие
— банки ужесточили требования

И банк впервые за долгое время начал реально фильтровать людей.

Результат простой:

человек хочет купить —
но не может получить ипотеку

И вот тут на сцену выходит рассрочка.

Застройщики не дураки.
Продажи нужно делать.

И начинается:

— минимальный первый взнос
— “потом решим с ипотекой”
— удобные платежи сейчас

Звучит приятно.

Но давайте честно.

Рассрочка — это не альтернатива ипотеке.
Это её отсрочка.

Ты не решил вопрос с деньгами.
Ты его перенёс на год-два вперёд.

А дальше два сценария:

Первый — хороший
ставка падает, тебе одобряют ипотеку, ты выходишь красиво

Второй — реальный
ставка не падает
банк тебя не одобряет
и ты сидишь внутри сделки с обязательствами

И таких историй уже становится больше.

Параллельно происходит интересная вещь.

На вторичке — наоборот.

Одобряемость выросла до 63%.

Почему?

Потому что туда идут:

— более подготовленные покупатели
— с деньгами
— с нормальным первым взносом

И банки за них начинают бороться.

И вот мы получаем перевёрнутый рынок:

новостройки — сложно пройти
вторичка — легче

ещё пару лет назад было наоборот

И главный вывод.

Рассрочки сейчас будут расти.
И сильно.

Потому что:

ипотека не тянет спрос

Но это не значит, что рынок стал проще.

Он стал опаснее.

Потому что:

раньше ты не проходил и не покупал
а теперь проходишь “в рассрочку”
и можешь застрять внутри сделки

Поэтому если коротко:

рассрочка — это инструмент
но без чёткого плана выхода — это риск

И ближайшие полгода мы увидим,
как этим инструментом будут пользоваться все

а вот чем это закончится —
уже другой разговор

#ГЕНАГЕНТ
#рассрочкаСПБ
#ипотекаСПБ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ

Божечки, как же я ору с этой дискуссии.

Говорят, активных риелторов стало сильно меньше. Зато стало намного больше пассивных, видимо активных выибли. Остались только те, кто реально проводит сделки, а не бегает с умным лицом и сторис “подбираем квартиру мечты”. И сразу на форумах начинается любимая песня:

“ну и отлично”
“агенты доходяги”
“гнать их в три шеи”
“комиссии отобрать”
“рынок зарегулировать”
“вот тогда-то всем и станет хорошо”

Ну конечно. Как же мы без этого жили.

Потому что у людей в голове картинка очень простая: сейчас государство придет, всех плохих агентов разгонит, всем хорошим наденет бейджик, корочку, намордник и тариф 1%, и на рынке наступит счастье, порядок и благоухание.

Только есть маленькая деталь, о которой почему-то забывают.

Если в эту сферу нормально засунут руки, вы больше не сможете делать ваш любимый финт ушами. Не получится позвонить семерым агентам, бесплатно собрать мнения в одну банку, вытянуть из всех аналитику, скидки, риски, схему сделки, а потом пойти напрямую к застройщику с лицом победителя.

Потому что слать вас будут далеко. И неприятно.

И знаете что? Логично.

Потому что когда агенту за его работу оставят условные 50 тысяч рублей, а ему нужно будет две недели с вами носиться, смотреть квартиры, считать ипотеку, разговаривать с банками, юристами, опекой, застройщиками, ещё и контент снимать между делом, то в какой-то момент он просто скажет: да ну нах*й. Дешевле вообще не работать.

И вот тогда начнётся самое весёлое.

На рынке останутся не “лучшие из лучших”, а самые удобные для системы. Все такие дипломированные, сертифицированные, пузатенькие, с корочкой, за которую кто-то вовремя занёс денег. И эти люди будут уже не уговаривать вас на сделку, а смотреть на вашу квартиру с долями несовершеннолетних, с опекой, с наследством, с архивной приватизацией и говорить:

“ой нет, это сложно”
“мы такое не берём”
“идите ищите другого”

И вы ещё побегаете, чтобы найти того, кто вообще захочет в это влезать.

Вот это, кстати, люди почему-то не просчитывают. Любое регулирование красиво выглядит только в презентации. На словах всегда порядок, чистка рынка, стандарты, защита клиента. А по факту очень часто получается огромный бюрократический сарай, где стало не безопаснее, не удобнее, а просто дороже, медленнее и тупее.

И да, можно, конечно, сделать как в некоторых странах, где без агента с лицензией ты в принципе шаг влево-вправо не сделаешь. Только тогда не надо потом плакать, что “почему мне навязали посредника” и “почему я не могу просто сам купить”. Потому что вы же сами этого хотели. Чтобы всё зарегулировали. Чтобы был порядок. Чтобы без самодеятельности.

А потом выяснится, что порядок почему-то опять получился не для вас, а для тех, кто сидит повыше на жердочке и срёт вниз на всех остальных.

Короче, я как всегда скажу непопулярную вещь. Рынок сам по себе грязный, кривой и местами отвратительный. Но как только его начинают “спасать” сверху, он очень часто становится ещё и деревянным. А деревянный рынок — это когда никому не удобно, кроме тех, кто этот порядок придумал.

#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#риелторы
#вторичкаСПБ

Семейную ипотеку снова крутят как старый пульт от телевизора — кнопки нажимают, а картинка особо не меняется.

Марат Хуснуллин говорит, что обсуждают расширение: лимит до 8 млн, дифференцированные ставки в зависимости от количества детей. Параллельно считают влияние на бюджет и демографию. То есть это пока не решение, а попытка понять, как это всё вообще не развалить.

На бумаге — красота.

Типа:
больше лимит → больше доступность → семьи счастливы

Но рынок у нас работает немного по-другому.

Как только увеличивают лимит — цены начинают подтягиваться к новому потолку. Не сразу, не в лоб, но подтягиваются. И в итоге ты вроде как “получил больше возможностей”, а по факту просто заходишь в более дорогой рынок.

И вот здесь моё любимое.

Я вот, если честно, больше поверю в то, что количество людей, которые реально смогут воспользоваться этой программой, будут не расширять, а наоборот — тихо сужать.

Потому что в реальности это обычно выглядит так:

да, кредит до 18 млн
но давай первый взнос 30%
давай квартира от 60 квадратов
давай стабильный доход
давай идеальную кредитную историю
и желательно пообещай родить ещё пару детей, чтобы ставка вдруг не стала “не такой льготной”

И получается классика.

На презентации — “расширение программы”
В жизни — фильтр на входе становится только жёстче

То есть звучит красиво. Очень красиво.

Но когда начинаешь считать, понимаешь, что это не “тысячи новых покупателей выйдут на рынок”.

Это тысячи людей посмотрят, посчитают и такие:

“а, понятно… не для нас”

И это нормальный режим существования всей этой истории.

Семейку не отменят — рынок на ней держится
Но и сделать её реально массовой уже не получается — слишком дорого для бюджета

Поэтому будут крутить настройки:

чуть расширили
чуть ужали
чуть поменяли условия

А по факту — доступность будет расти не так быстро, как рисуют в презентациях.

#ГЕНАГЕНТ
#семейнаяипотека
#ипотекаСПБ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ