Никита Стасишин наконец-то сказал вслух то, что и так давно витает в воздухе: семейная ипотека, по их задумке, должна толкать людей не в студии и не в мышиные однушки, а в квартиры побольше.

И вот здесь начинается самое интересное.

Потому что если перевести это с чиновничьего на русский, получается примерно так: государство поняло, что все эти годы семейка слишком часто уходила не туда. Не в нормальное улучшение жилищных условий, а в массовую скупку мелких лотов, где слово “семейная” звучало уже как плохая шутка.

То есть идея теперь не просто “поддержать стройку” и не просто “разогреть продажи”. И это, кстати, важный момент. Они уже сами признают, что рынок остыл, спрос просел, но прямой лобовой разогрев сейчас и дорог для бюджета, и опасен для инфляции. Поэтому начинается другая песня: не давайте всем всё подряд, а попробуйте настроить программу так, чтобы она толкала людей в более адекватное жилье.

Звучит правильно.

Но рынок, как всегда, задаёт очень неприятный вопрос: а где вы возьмёте это “большее жильё”, если его в проектах тупо мало?

Потому что я уже много раз говорил: вся проблема не только в лимитах и ставках. Проблема ещё и в квартирографии. На бумаге можно сколько угодно говорить “семья должна покупать 60+ метров”, но если таких квартир в проекте 3%, а всё остальное — студии и евродвушки для одинокого страдальца с кофемашиной, то вы хоть обнастройтесь. Люди побегут в те редкие большие квартиры, которых мало, и цены на них улетят в космос.

И вот тогда мы увидим новый аттракцион. С виду программа станет “правильнее”, “семейнее” и “осмысленнее”. А по факту доступ к ней получат те, у кого уже и так нормальный первый взнос, белый доход и возможность вписаться в более дорогой чек. То есть формально семейку не режут. Но реально пролезть в неё сможет всё более узкий круг людей.

И самое честное в словах Стасишина — это признание, что главный фактор сейчас вообще не Минстрой и не красивые лозунги, а денежно-кредитная политика ЦБ. Потому что можно сколько угодно рисовать новые параметры программ, но если деньги в стране дорогие, то рынок всё равно будет остывшим, нервным и очень чувствительным к любому изменению условий.

Короче, мысль правильная: семейная ипотека должна вести людей в нормальные квартиры, а не в бетонные коробки для отчёта. Но если это начнут делать без увеличения реального предложения больших лотов, получится как всегда — хорошая идея, которая сначала красиво прозвучит, а потом просто разгонит цены на дефицитный сегмент.

#ГЕНАГЕНТ
#семейнаяипотека
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ

Говорят, что в 2026 году осталось достроить всего 77 проблемных объектов по всей стране. Типа почти победили долгострои, можно выдохнуть.

И если честно, прогресс действительно есть. Большую часть этих историй либо уже закрыли, либо дотягивают. Рынок стал сильно чище, чем был лет 5–7 назад.

Но есть момент, который в этих новостях обычно не проговаривают.

Всегда остаются самые тяжёлые кейсы. Те, где уже не просто “задержка”, а полный набор: деньги закончились, застройщик умер, документы через одно место, и разруливать это можно годами.

И вот тут у меня сразу всплывает Материк в Мурино. Казалось бы, про Мурино уже нельзя сказать, что это дикий запад, там почти всё достроили или достраивают. Но этот объект как стоял отдельной историей, так и стоит.

Дом вроде есть, но при этом его как будто нет. Люди живут в фактически недостроенном доме, где часть проекта так и не реализована. И это как раз пример того, как на бумаге проблема “почти решена”, а в реальности люди живут в подвешенном состоянии годами.

Параллельно Минстрой начинает жёстче давить на застройщиков по срокам. И это, в целом, логично. Потому что если сейчас начнут массово срывать передачу ключей, доверие к рынку опять улетит в минус.

Но здесь вопрос даже не в старых долгостроях. С ними более-менее понятно — их дожимают.

Гораздо интереснее, не появятся ли новые.

Потому что сейчас стройка живёт в дорогих деньгах, спрос просел, застройщики выкручиваются как могут, и многое держится на том, что “дотянем, потом продадим”.

И если где-то что-то пойдёт не так, сценарий будет тот же самый, который мы уже видели:

сначала “ну задержка, бывает”
потом “ещё немного подождите”
а потом люди годами живут в доме, который наполовину существует

И это уже не про статистику из отчётов. Это про реальную жизнь.

#ГЕНАГЕНТ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ

Сейчас рынок на фоне всех этих историй с мошенниками начал слегка сходить с ума. Риелторы и агентства начинают требовать от продавцов не просто документы на квартиру, а по сути доказательства, что человек вообще в здравом уме и продаёт добровольно. Доходит до того, что просят подтверждения от родственников. Типа защита от того, что “бабушку развели”.

На словах звучит разумно, но в реальности это уже начинает превращаться в откровенный цирк. Сегодня ты должен показать документы, завтра объяснить мотивацию продажи, послезавтра найти родственников и доказать, что они в курсе. Такое ощущение, что скоро будут спрашивать, где твой двоюродный брат из Омска и почему он ещё не написал расписку.

При этом вся эта история не даёт вообще никаких гарантий. Если человек реально под чьим-то влиянием, он спокойно подпишет любые бумаги и приведёт кого угодно. Зато проблем создаётся вагон — начиная от вторжения в частную жизнь и заканчивая рисками по персональным данным. Но логика у рынка сейчас простая: лучше перебдеть, чем потом разгребать.

И самое забавное, что параллельно существует другая реальность. У меня сейчас идёт сделка с приватизацией начала 90-х, три собственника, один из них тогда был ребёнком. И нас уже гоняют по полной программе: архивные справки из 91 года, ПНД, НД, титульное страхование. Я уже морально готовлюсь к тому, что попросят нотариально подтвердить, что человек в три года не состоял в браке.

А недавно была сделка через банк, обычная вторичка с ипотекой. И там не запросили вообще ничего. Ни форм, ни архивов — только ЕГРН и договор. Всё.

И вот на этом месте хочется напомнить: ипотека не делает сделку автоматически безопасной. Банк в первую очередь защищает себя, а не тебя. Он не обязан вычищать все возможные риски для покупателя.

В итоге рынок сейчас живёт в двух крайностях. Либо тебя загоняют в бюрократический ад с бесконечными справками, либо проверяют по минимуму. И ни то, ни другое не даёт стопроцентной гарантии.

Потому что безопасность сделки — это не количество бумажек. Это понимание, что ты покупаешь, у кого и в каких условиях. Всё остальное — либо имитация контроля, либо его отсутствие.

#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#вторичка
#ипотека

У ВАС ВСЁ “ТОПЧИК”, А БАНК ГОВОРИТ: НЕТ 🤡

И вот тут начинается магия.

Клиент приходит:
— доход норм
— первоначальный есть
— кредитов “почти нет”

А мы открываем КИ…
и там цирк.

Самое мерзкое — это не просрочки.
Самое мерзкое — это задвоения и клоны.

Когда у тебя в кредитной истории вдруг появляется… ты же.
Только с кредитами, долгами и странной жизнью, о которой ты впервые слышишь.

Это не шутка.

Бывает так:
👉 совпали ФИО
👉 совпала дата рождения
👉 кто-то где-то криво внёс данные

И для бюро ты уже не один человек, а сборная солянка.

Практически как в той комедии “поймай, толстуху если сможешь”.
Только там смешно.

А тут тебе банк говорит:
“извините, отказ”

И попробуй потом докажи, что это не ты набрал кредитов на другом конце страны.

Это отдельный квест уровня:
👉 писать в бюро
👉 собирать справки
👉 доказывать, что ты — это ты

Иногда проще реально заново родиться, чем быстро это исправить.

И вот что самое забавное.

Люди годами живут и не знают, что у них в КИ происходит.
А потом приходят за ипотекой — и внезапно “что-то не так”.

Поэтому простая мысль, которую все игнорируют:

Кредитную историю надо проверять.
Хотя бы раз в год.

Хочешь ипотеку? Когда-нибудь? Трать пятихатку бери отчет и смотри его. А лучше смски подключи, чтобы видеть изменения.

Потому что пока не болит — всем пох*й.
А когда заболело — уже дорого, долго и неприятно. А иногда вообще почти без шансов.

И вместо лечения кариеса тебе хуярят зубища пассатижами. И вместо говяжьего стейка на ужин теперь светит тебе пюрешка, и фары новой машины стоматолога.

И да, важный момент.

Потому что это ваша история.
И ваш же головняк, если там бардак.

Если есть сомнения — пишите.
Посмотрим, да глянем честно, есть ли проблемы и что с этим делать.

Пока это не превратилось в отказ на ровном месте.

#ГЕНАГЕНТ
#ипотекаСПБ
#недвижимостьСПБ
#кредитнаяистория
#риелторские_будни

Вот это как раз тот кейс, где рынок сам всё объяснил лучше любых аналитиков.

Недавно была история. Продаём квартиру, причём продаём в минус — на 500 тысяч дешевле, чем покупали. И меня это реально внутри жрало. Потому что квартира нормальная, просто у человека ситуация, нужно быстро выйти в деньги.

Начали показывать. Один смотрит — его напрягает, что слишком дёшево. Второй думает, третий “ну мы подумаем”. Куча звонков и все водяные. Классика. И тут находится один — вроде норм, готов заходить.

Я уже думаю: ну ладно, хоть так, хотя внутри прям не по себе, что отдаём ниже рынка.

И дальше начинается знакомая история. Подключается юрист покупателя. Просит документы — окей, это нормально. Потом ещё документы. Потом ещё. Потом давайте доверенности, потом давайте продавец лично приедет на аванс. В целом всё по отдельности вроде логично, но вместе это превращается в затягивание.

И пока они “проверяют”, происходит простая вещь — дом сдают.

И за одну неделю цена улетает вверх примерно на миллион.

Просто щёлк — и всё.

И у нас уже не один покупатель, а три. И никто не устраивает этот цирк с бесконечными условиями, все готовы заходить по новой цене, спокойно, без вот этого “а давайте ещё подумаем и перепроверим”.

И вот в этот момент я поймал себя на мысли: а ведь если бы мы тогда на эмоциях дожали сделку и отдали её дешевле, это была бы чисто наша ошибка.

Потому что рынок на самом деле всё показал. Просто не сразу.

И вот это, наверное, и есть та самая агентская чуйка. Когда ты чувствуешь, что объект стоит дороже, даже если в моменте кажется, что “ну рынок такой”.

Иногда лучше потерять “быструю сделку”, чем отдать хороший объект не по той цене. А иногда совсем наоборот.

И вот для этого и нужно обращаться к агентам. Чтобы ваше иногда - было четко во время.

#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ

С капремонтом у нас вообще любимый жанр: сначала десятилетиями делают как попало, а потом внезапно вспоминают, что людям неплохо бы дать хоть какие-то рычаги контроля.

В Госдуме сейчас реально предлагают нормальные вещи: не один общий гарантийный срок “5 лет на всё подряд”, а разные сроки по видам работ — не меньше 10 лет на крыши, фасады и конструкции, 7 лет на инженерку, 5 лет на остальное. Плюс хотят обязать операторов капремонта вести фото- и видеофиксацию всех этапов и выкладывать это в открытый доступ, а собственникам дать право не подписывать акты до устранения косяков и инициировать независимую экспертизу. Но это пока именно инициатива, законопроект только направлен на отзыв в правительство, а не введённая норма.

Идея-то правильная. Потому что сейчас “капремонт” у нас часто выглядит как магический ритуал: деньги собрали, рабочих пригнали, что-то намазали, через пару лет всё опять посыпалось. А тут хотя бы появляется шанс потом не ловить подрядчика по области с криком “верни крышу обратно”.

Но у меня в этой истории всегда другой вопрос: а что с апартаментами? Потому что про многоквартирные дома хоть какая-то система есть — региональные программы капремонта, спецсчета, взносы, операторы. ЖК РФ и официальные разъяснения по капремонту вообще построены вокруг многоквартирных домов. Именно они включаются в региональные программы, кроме аварийных и отдельных исключений.

А с апартаментами всё гораздо мутнее. Если объект по статусу не МКД, а нежилой комплекс с апартаментами, то у него нет этой понятной “жилищной” логики с капремонтом. И вот тут начинается самое весёлое: пока дом новый — все радуются лобби, рендерам и словам “сервисные апартаменты”. А когда через 10–15 лет фасад устанет, инженерка начнёт чудить, а общие зоны потускнеют, внезапно выяснится, что вопрос “кто и за чей счёт это чинит” уже не такой романтичный.

И вот это, на мой взгляд, главная мина замедленного действия. Потому что в обычном доме ты хотя бы понимаешь, что есть фонд, программа, очередность, спецсчёт, хоть какая-то конструкция. В апартах можно очень легко прийти к тому, что собственникам просто выставят счёт. И не на “скинуться по чуть-чуть”, а на вполне взрослые суммы. Потому что если здание не встроено в классическую систему капремонта, чудес не будет — за старение кто-то всё равно заплатит.

Поэтому когда тебе в очередной раз продают апартаменты как “почти квартиру, только без лишних формальностей”, надо держать в голове простую мысль: без лишних формальностей — это ещё и без лишних гарантий. А стареют здания у нас не хуже, чем в жарких странах. У нас просто вместо тропической влажности свой набор удовольствий: снег, лед, перепады температур, реагенты, сырость и вечная попытка сэкономить на эксплуатации.

Короче, сама идея усилить контроль за капремонтом в обычных домах — правильная. Но параллельно пора бы уже честно отвечать на другой вопрос: что государство собирается делать с апартаментами, когда они массово начнут стареть не на рендерах, а в реальной жизни. Потому что пока ответ выглядит так: “ну потом разберёмся”. А это, как правило, самый дорогой сценарий из всех возможных.

#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#капремонт
#апартаменты

Новый ролик уже на всех площадках.

ДОРОГОЙ САМООБМАН? — обзор ЖК iD Петроградская

Петроградка, красивый рендер, громкие обещания, ценник как будто еще чуть-чуть — и ты уже почти в клубе избранных.
Но, как обычно, на одних рендерах далеко не уедешь.

В ролике разобрал:
— что там с локацией на самом деле
— где заканчивается магия Петроградки и начинается суровая реальность
— почему цена выглядит слишком сладко для такого места
— и есть ли тут реальная ценность, а не просто дорогая упаковка

Без рекламной лапши.
С ногами прошел маршрут, посмотрел окружение, стройку, подъезды, формат проекта и все то, что обычно прячут за словами «атмосфера» и «статус».

Смотрите, пока маркетинг снова не победил здравый смысл.

#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #Петроградка

С лифтами сейчас вообще очень показательная история. В начале 2026 года регионы реально вдвое урезали закупки лифтов на замену старым: по данным Российского лифтового объединения, в январе–марте купили всего 2,4 тыс. лифтов на 10,7 млрд рублей, это примерно на 55% меньше, чем годом раньше. Причина банальная и очень русская — в фондах капремонта тупо не хватает денег. На этом фоне заводы загружены всего на 40–50%, а проблему коммерческой стройкой уже не закрыть, потому что у девелоперов тоже не тот праздник, что был раньше. При этом к 2030 году замены потребуют около 100 тыс. лифтов, а 44 тыс. уже сидят на спецсчетах, где денег тоже не густо. Параллельно китайцы усиливают давление: их доля в смонтированном оборудовании уже выросла до 23,3%.

И вот тут самое смешное. Люди до сих пор думают, что лифт в новом ЖК — это что-то простое: ну кабина и кабина, кнопки светятся, значит все хорошо. А на деле даже тут рынок давно научился хитрить. Потому что “премиальный лифт” очень часто не означает премиальную начинку. У тебя может быть красивая кабина, хорошие панели, аккуратный шильдик, маркетинговое название в духе “супер-премиум хайзенберг”, а внутри — вполне обычная, местами удешевленная сборка, где часть узлов и комплектующих приехала из Китая, а у нас это просто собрали в одну конструкцию. Это не обязательно значит, что лифт сразу плохой. Это значит, что слова “премиум” и “дорогой внешний вид” вообще не гарантируют дорогую механику внутри. И застройщики этим пользуются как умеют.

Поэтому хороших новостей про лифты пока правда не видно. Старые менять не на что, новые собирают в условиях экономии, заводы недогружены, китайцы демпингуют, а покупатель по-прежнему выбирает глазами кабину и зеркало на задней стенке. И потом очень удивляется, когда через несколько лет “премиальный” подъезд начинает вести себя как обычный. В недвижимости вообще много таких мелочей, где снаружи тебе продают статус, а внутри — обычный компромисс по смете. С лифтами это просто особенно смешно.

#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#лифты

Горе от ума. И почему деньги не падают с неба?

За годы работы начинаешь видеть простую вещь: наличие денег вообще не гарантирует, что человек понимает, что с ними делать.

Самые сложные сделки — не у тех, у кого денег нет.
А у тех, у кого они появились “вдруг”.

Кейс из жизни.

У человека на руках 6,2 млн.
Хочет новостройку.

Смотрим рынок — варианты есть.
Да, не мечта из Pinterest.
Но нормальные, адекватные, рабочие объекты.

И тут начинается.

“Далеко от остановки”.

От какой — непонятно.
Там конечная уже есть. Дом сдаётся в 2029.
Что будет с транспортом — сейчас не знает никто.

Но аргумент железобетонный.

Предлагаю альтернативу:
квартира за 7,5, нормальная локация, транспорт уже есть, минимальный первый взнос.

Деньги кладём на вклад, проценты частично перекрывают разницу, объект фиксируем по цене. Убиваем двух зайцев.

Логика простая: деньги работают, цена зафиксирована, время на тебя, а не против тебя.

Ответ?

“Я не хочу без отделки”.

Хотя речь вообще не про это.

Я говорю: “так квартира с отделкой”.

В ответ: “я напишу, когда мне будет надо”.

Что бл@дь? А я зачем еб@сь и шлю тебе презентации и снимаю видео?!

Говорю: да мне как бы пох, ты потом пожалеешь, потому, что нихера не понимаешь, и не слушаешь, потому, что думаешь, что понимаешь.

И на этом всё.

И вот в этот момент становится окончательно понятно: проблема не в рынке.
Проблема в башке.

Какой копить н@х@й?!) это сколько надо зарабатывать, чтобы на что-то накопить?

Очень часто люди с деньгами на вкладах живут в ощущении, что у них всё под контролем.
Деньги лежат, процент капает — значит всё правильно.

Но они не видели, как деньги ведут себя на дистанции.
Не проходили через 1998, 2008, 2014, 2020.
Не чувствовали, как цифры на счёте вроде есть, а покупательная способность уже другая.

Вчера ты с этими деньгами мог купить одно.
Сегодня — уже другое.

История старая как мир: тыква, карета и обратно.

Давайте максимально просто.

Квартира стоит 7 млн.
У вас 6 млн.

Не хватает миллиона.

Решение: “докопим”.

Берём мягкий сценарий:

инфляция 10% (чтобы вам было приятно)
вклад 15% (вы в кайфе)

За год вклад даст примерно 900 тысяч.
Квартира вырастет примерно на те же 700.

И это в идеальной, спокойной модели без кризисов. Без хотелок, без скачков цен. В лабораторных условиях:

Да любой болван знает, что банки не дают процент выше инфляции. Суть вклада, чтобы ваши деньги на нем обесценивались чуть медленнее, чем без него.

То есть вы прожили год, ничего не сделали, считали себя рациональным…
и остались в той же жопе.

А чаще — в худшей.

Потому что рынок редко ведёт себя “по учебнику”.

И вот здесь главный парадокс.

Люди, которые долго зарабатывали деньги, как правило, быстрее принимают решения. И очкуют за свои 1-2 миллиона.
Они понимают цену времени и рисков.

А те, у кого деньги появились без опыта управления ими, упало 5-6 лямов на голову -
начинают их “сохранять”…

и теряют в стоимости.

И в конце ты становишься “неудобным человеком”.

Потому что говоришь неприятные вещи.

Итог простой.

Человек сказал, что я псих.
И заблокировал.

При том что ник у него с матом в имени.

Рынок — это не только про цифры.
Это ещё и про психологию.

И иногда она решает больше, чем любые ставки и проценты.

Свои мозги в пустую голову не переложишь в переписке телеграмма. А жаль(

#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#ипотекаСПБ
#инвестиции
#новостройкиСПБ

Ипотека в 2026 году, похоже, будет расти. Только не потому, что людям вдруг стало легко покупать жильё, а потому, что рынок учится выживать в дорогих деньгах.

По прогнозу «Эксперт РА», выдачи могут вырасти на 15–20% и превысить 5 трлн рублей. Но главный двигатель этого “роста” — не толпы новых счастливых покупателей, а рефинансирование старых кредитов и медленное оживление рыночных программ. При этом доля льготной ипотеки, которая в 2025 году превышала 80%, к концу 2026-го может опуститься примерно до 50%. То есть рынок формально становится более “рыночным”, но не более доступным.

И вот в этом вся ирония. Снаружи тебе будут говорить: “ипотека оживает”. А по факту это во многом история про людей, которые набрали кредиты в 2024–2025 годах под конские проценты и теперь просто ждут момента, чтобы перекредитоваться чуть менее больно. Это не праздник на рынке. Это рынок пытается снять жгут с ноги и посмотреть, не хлынет ли кровь.

Да, льготка будет терять долю. Да, рыночная ипотека станет заметнее. Но это не значит, что она вдруг станет массово доступной. До той самой зоны 10–12%, при которой ипотека реально начинает работать как инструмент для широкого спроса, в 2026 году рынок, по оценкам самих участников, скорее всего не дойдёт. А значит весь этот “рост” будет происходить на всё ещё дорогих деньгах и очень выборочном круге заёмщиков.

При этом просрочка по ипотеке тоже будет подрастать. Не до апокалипсиса, а примерно до 1,5% по итогам года, а в более нервном сценарии — до 2%. Это неприятно, но не критично для банковской системы. Просто рынок постепенно переваривает те самые выдачи 2023–2024 годов, когда люди заходили в ипотеку с высокой долговой нагрузкой и низким первым взносом. То есть часть сегодняшних проблем — это привет из вчерашней “доступности”.

А для застройщиков вся эта история вообще выглядит не как праздник, а как затяжной насморк с осложнениями. Льготка сужается, рыночный спрос оживает медленно, себестоимость не падает, кредиты дорогие. Поэтому вместо “нового ипотечного бума” мы, скорее всего, получим более скучную, но честную картину: рынок будет двигаться медленно, осторожно и с сильным перекосом в сторону тех, у кого уже есть нормальный первый взнос, белый доход и запас прочности. Остальным, как обычно, предложат подождать. Или накопить. Или просто помечтать ещё немного.

#ГЕНАГЕНТ
#ипотекаСПБ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ

ВСЁ ДОРОЖАЕТ. КРОМЕ КВАРТИР? НУ-НУ 😏

Правительство одобрило повышение выплат по ОСАГО до 2 млн рублей.
Сейчас, напомню, лимиты:

— 400 тыс. по имуществу
— 500 тыс. по жизни и здоровью

План — поднять до 2 млн.
Вступление — с 2027 года.

И вроде новость нормальная.
Типа защита, компенсации, всё красиво.

Но есть нюанс.

Страховка подорожает примерно на 8%.

И это только ОСАГО.

А теперь давайте честно посмотрим вокруг.

Дорожает всё:

— стройматериалы
— работа (привет “сантехник за 300”)
— страхование
— логистика
— техника

Даже базовый ремонт уже превращается в отдельный инвестиционный проект.

И на этом фоне люди продолжают жить в мифе:

“ну квартиры-то подешевеют”

Вот просто вдумайтесь.

Если всё, что участвует в создании квартиры,
дорожает…

Почему сама квартира должна дешеветь?

На чём?

На вере?

На надежде?

На комментариях в интернете?

Единственный сценарий, при котором недвижка реально падает —
это когда:

— нет денег у покупателей
— нет доступа к ипотеке
— начинается паника

Но это не “дёшево стало”.

Это “плохо стало”.

И долго так рынок не живёт.

Потому что стройка — это экономика.

Если себестоимость растёт,
а продавать приходится дешевле —
кто-то просто перестаёт строить.

И всё.

Поэтому реальность такая.

Да, бывают просадки.
Да, бывают окна, где можно взять выгодно.

Но в долгую история всегда одна:

деньги обесцениваются
активы дорожают

И недвижимость — один из самых понятных активов в этой логике.

Поэтому когда вам в очередной раз скажут:
“подожди, сейчас всё подешевеет”

— просто оглянитесь вокруг.

И посмотрите, что именно дешевеет.

Спойлер: ничего.

#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#ипотекаСПБ
#рынокнедвижимости
#инфляция

Меня, если честно, вот эта мантра про “надо раскрыть градостроительный потенциал вдвое” не вдохновляет, а слегка напрягает.

Потому что звучит это красиво только на языке чиновников. На человеческий язык это обычно переводится так: будем плотнее застраивать всё, что ещё не успели, активнее лезть в редевелопмент, сильнее уплотнять города и искать, куда бы ещё воткнуть бетон.

И формально эксперты, конечно, правы. Земли в мегаполисах не бесконечно много, значит будут брать промки, старый фонд, территории вокруг транспортных узлов, малоэтажку, неиспользуемые участки и выжимать из них максимум. Город будет расти не вширь, а вглубь. Только вот у любой такой “эффективности использования земли” есть одна неприятная деталь: если её не ограничивать здравым смыслом, она очень быстро превращается в обычное человеческое “давайте впихнём ещё пару корпусов, раз уж влезает”.

И вот тут у меня начинается главный вопрос. Зачем так разгонять стройку, если базовая демография у нас, мягко говоря, не праздничная?

Основная стройка у нас и так сосредоточена в нескольких регионах: Москва, Петербург, Краснодарский край. Там уже строят много, плотно и местами с очень хорошим аппетитом. Но рождаемость падает. Население не воспроизводится в том объёме, в каком хотелось бы всем любителям бесконечного роста. И параллельно к нам очень медленно, но вполне уверенно подползает другая история, о которой говорить не любят.

В ближайшие десятилетия на рынок начнёт выходить огромное количество наследных квартир. Старые хрущёвки, брежневки, советские панельки, приватизированные квартиры с мутноватой семейной историей, где то тётя, то племянник, то архивная справка из 90-х, то ещё какой-нибудь квест. И это будет не мелочь. Это будет целый пласт предложения.

И вот этот пласт начнёт делать с рынком очень интересные вещи.

Потому что новое поколение уже сейчас не мечтает о жизни в старой панели с кухней размером с собачью будку и планировкой, где ты идёшь в комнату через чувство вины. А через 10–15 лет ценность этого фонда может просесть ещё сильнее. Не потому что “всё рухнет”, а потому что это просто морально и физически стареющий продукт.

То есть на рынке получится очень понятная картина: старого жилья будет становиться больше, и продавать его будут часто не от хорошей жизни, а чтобы выйти в деньги и переложиться во что-то нормальное. А значит, в одном сегменте предложение будет расти и давить на цену, а в другом, наоборот, деньги будут собираться вокруг того, чего мало и что реально хочется купить.

И вот тут уже возникает вопрос к этому великому желанию “строить ещё больше”. Если при падающей демографии и растущем объёме старого наследного фонда ты ещё и продолжаешь активно выводить новый эконом в городе и бесконечно расширять границы застройки, то рано или поздно это может начать тянуть вниз не только старый фонд, но и часть нового рынка, особенно самого слабого и дешёвого.

Потому что рынок вообще штука простая. Если чего-то много — оно дешевеет. Если чего-то много, и это ещё и пытаются продать, чтобы купить то, чего мало, — в одном месте цена падает, в другом растёт.

Поэтому я бы на месте великих любителей “раскрыть потенциал вдвое” сначала подумал не о том, куда бы ещё воткнуть дома, а о том, какого качества и в каком объёме они реально нужны через 10–15 лет. Потому что бетон ради бетона — это не стратегия. Это способ сначала красиво отчитаться, а потом долго делать вид, что никто не ожидал такого количества лишнего метра на рынке.

#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#новостройкиСПБ
#вторичкаСПБ

ТОЛПА ЛЮДЕЙ РАДОСТНО БЕЖИТ ЗА НИЗКОЙ СТАВКОЙ И НЕ ПОНИМАЮТ, ЧТО ВПИРАЮТСЯ НА МИЛЛИОНЫ!

ДРУГАЯ ТОЛПА СЛЫШИТ СЛОВО УДОРОЖАНИЕ И СИДИТ И ЖДЕТ НИЗКОЙ СТАВКИ БЕЗ УДОРОЖАНИЯ, ПОКА КВАРТИРЫ ОДИН ХРЕН ДОРОЖАЮТ!

Мавис вместе с Альфой выкатили “базовую ипотеку для всех” с субсидированием на весь срок.

Цифры красивые:

до 10 лет — 11,6%
11–15 лет — 11,89%
16–20 лет — 12,99%
21–30 лет — 13,89%

На фоне рынка, где сейчас 16–18% — выглядит как праздник жизни.

И вот тут большинство людей делает классическую ошибку.

Смотрит только на ставку.

А нужно смотреть на экономику сделки целиком.

Потому что “субсидированная ставка” — это не подарок от банка.
Это инструмент продаж застройщика.

И платит за него в итоге… покупатель.

Через:

— более высокую цену квартиры
— или урезанные скидки
— или зашитую переплату в договор

Теперь к конкретике.

Вот пример: трешка 62 метра за ~13,1 млн со скидкой.
База — почти 14,8 млн.

Разница почти 1,7 млн.

И вот вопрос:

что выгоднее:

— взять дешевле на 1,5–2 млн, но под рыночную ставку
— или дороже, но “красиво” под 11–13%

Ответ не универсальный.
Но в половине случаев “дешевле квартира + выше ставка” оказывается выгоднее.

Потому что тело кредита меньше.

А теперь второй момент, который почти никто не учитывает.

Срок.

11,6% — это до 10 лет.
А кто сейчас реально берет ипотеку на 10 лет?

Почти никто.

Основная масса — 20–30 лет.
А там уже 13–14%.

И магия начинает рассыпаться.

Теперь про сам продукт.

Отделка “Карамель” — классический комфорт:

— ламинат, плитка
— обои
— натяжные потолки
— базовая сантехника
— теплый пол в санузле

Это нормальный уровень, без откровенного трэша.
Но и без “вау, это бизнес”.

То есть всё честно: комфорт-класс, не больше.

И вот главный вывод.

Такие программы сейчас будут появляться всё чаще.

Почему?

Потому что:

— ипотека дорогая
— продажи давят
— застройщикам нужно двигать объекты

И они начинают “играть ставкой”.

Но реальность такая:

ставка — это только упаковка

Суть всегда в цифрах сделки.

Поэтому если вам показывают:

“смотрите, 11,6%”

задайте один простой вопрос:

а сколько я переплачу за саму квартиру?

И вот там обычно начинается самое интересное.

ДАЛЬШЕ ПОСЧИТАЕМ НА ЕВРО ДВУШКЕ

#ГЕНАГЕНТ
#ипотекаСПБ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ
#мавис