«Подбор новостройки — это не про красивые рендеры»

Самая частая ошибка — люди думают, что выбор квартиры начинается с картинки.

Посмотрели двор, фасад, лобби с диванами…
“о, прикольно, хочу тут жить”

А потом оказывается, что:

соседний ЖК дешевле на миллион
ликвидность слабая
планировка так себе
а через дорогу через пару лет вырастает ещё три дома

Подбор — это вообще не про “нравится / не нравится”.

Это про задачу.

Ты берёшь для жизни?
Для сдачи?
Хочешь перепродать через пару лет?

Ответ на этот вопрос уже отсекает половину рынка.

Дальше начинается то, чего в рекламе не показывают.

Кто застройщик на самом деле, а не по презентации.
На какой стадии входить, чтобы не переплатить.
Как этот ЖК будет выглядеть на фоне конкурентов через 3–5 лет, когда вокруг всё достроят.

И самое важное — локация.

Не “рядом парк и кофейня”, а:

как ты будешь выезжать утром
что будет с транспортом
что там построят дальше
и будет ли этот район вообще расти в цене

Отдельная история — цена.

Потому что то, что ты видишь на сайте,
очень часто не финальная цифра.

И если ты не умеешь разговаривать с застройщиком,
ты просто платишь больше.

В итоге нормальный подбор выглядит не как “смотрите какие рендеры”,
а как:

вот варианты под твою задачу
вот где ты зарабатываешь
вот где переплачиваешь
вот где риски

и уже потом — выбираешь.

И да, для клиента это бесплатно.
Потому что платит застройщик.

Но платит он не за то, чтобы тебе показали красивые картинки,
а за то, что ты не купишь хрень.

Если не хочешь купить “на эмоциях”, а потом разбираться —
напиши, разложу нормально под твою ситуацию.

КАК ЛЮДИ ПЫТАЮТСЯ НАВАРИТЬСЯ НА ЧУЖОЙ СИТУАЦИИ

Я иногда реально в ахуе с рынка.

История свежая.

Клиент покупал у меня квартиру в долевке год назад.
Выбирал как для себя:

норм этаж
3 метра потолки
угловые панорамные окна
вид на благоустройство

короче не “абы что”, а прям хорошая двушка.

Но в жизни бывает по-разному.

У человека сложились обстоятельства,
нужно срочно выходить в деньги.

Я его уговаривал:

не продавай сейчас
дождись сдачи
будет дороже

Но когда человеку нужны деньги — там уже не до “подождать”.

В итоге:

покупали за 10,5
выставили за 10

уже с потерей.

Нашёлся покупатель.

Говорят:

“да, берём, готовы вносить бронь”

И тут начинается классика.

Вместо брони:

юрист
документы
ещё документы
ещё вопросы
ещё проверки

короче стандартное мозгоебство вместо сделки.

И пока они играли в “мы сейчас всё проверим”,
происходит интересный момент:

дом сдают
квартира готова
появляется компенсация за уменьшение площади
и через пару месяцев уже можно выходить на нормальную продажу

То есть ситуация резко меняется.

Из “срочно слить”
в “спокойно продать дороже”

И вот тут начинается самое красивое.

Сегодня пишет этот же покупатель:

“мы всё узнали, квартира меньше, компенсация будет…
давайте купим у вас за 9,5”

ДВУШКУ.
В нормальном доме.
С потолками 3 метра.

За 9,5.

Просто вдумайтесь в логику.

Люди видят, что у человека была сложная ситуация
и пытаются дожать ещё сильнее.

И вот это, кстати, реальный рынок.

Не цифры из новостей.
Не “средняя цена за метр”.

А вот это:

кто-то продаёт потому что прижало
кто-то пытается на этом заработать

И да, такие “покупатели” потом ходят и рассказывают,
что они “грамотно ведут переговоры”.

Нет.

Вы не переговоры ведёте.
Вы просто пытаетесь отжать по максимуму, пока есть шанс.

Хорошая новость в том, что в этой истории:

мы никуда не торопимся
ключи получаем
и продаём уже по нормальной цене

А такие “9,5 за двушку”
пусть дальше ищут.

Рынок всё расставляет по местам.

Друзья не теряйте человечности, ведь каким человеком можно назвать того, кто помимо и так выгодной сделки, еще и пытается выкрутить помаксимум яйца, чтобы перед ними танцевали и навариться на чужой беде до отвала.

писать в 12 часов вечера воскресения, в ПАСХУ, чтобы я станцевал джигу дрыгу, чтобы кто-то смог купить у моего клиента квартиру на миллион дешевле.

Прям рад, что не дал своим поторопиться, очень переживал из-за этого.

#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#новостройкиСПБ
#риелторские_будни

Я САМ СМЕЯЛСЯ И ОХ@ЕВАЛ С ЭТОГО РОЛИКА

Иногда выходит видео, которое просто “норм”.

А иногда выходит такое, где ты смотришь и думаешь:

“мы это реально сняли?”

Вот это как раз второй вариант.

Я реально сидел и угорал, когда смотрел финал.
Монтажёр, кстати, местами не угорал, а страдал — но получилось от этого только лучше.

Если коротко:

это один из самых сильных роликов на канале.
Без преувеличения.

Если вы его пропустили из-за выходных —
вы реально пропустили годноту.

Исправляемся 👇

YouTube: https://youtu.be/pOxMGYQZba4
Rutube: https://rutube.ru/video/8bbe3bf17b1887a53e596f920bcd51b4/
VK: https://vkvideo.ru/video-211707535_456239383

И да, потом напишите честно:

вам тоже было так же смешно
или это у нас уже профдеформация?

#ГЕНАГЕНТ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ

ЗА ВАМИ СЛЕДЯТ… НО НЕ ТАК, КАК ВЫ ПОДУМАЛИ 👀

Очень любопытный кейс из практики.

Есть у меня функция — ставлю галочку на ссылке, и мне приходит уведомление, когда клиент открывает презентацию.

Удобно. Типа сразу понимаешь: смотрит — не смотрит, живой интерес или просто “подумаем”.

И вот ситуация.

Отправляю клиенту презентацию.
Мне тут же прилетает уведомление: ОТКРЫТО.

А клиент:
— не онлайн
— сообщение не прочитано
— вообще тишина

Я такой: окей… странно.

Решаю проверить.

Отправляю ссылку сам себе в MAX.
Не открываю.

Делаю вторую презентацию.
Отправляю себе же в ТГ.
Тоже не открываю.

И знаете что?

Одна из них… “открылась” 🤡

И вот тут начинается теория заговора уровня:

👉 кто-то сидит в MAX и смотрит мои планировки
👉 кто-то шарится по ссылкам
👉 кто-то следит за сделками

Звучит весело. Но реальность, как всегда, скучнее и циничнее.

Скорее всего это:

👉 превью ссылок (когда система сама “открывает” её, чтобы подтянуть картинку)
👉 боты/алгоритмы внутри мессенджера
👉 кэширование или автопроверка ссылки
👉 либо просто кривой трекинг

То есть никто не сидит и не др@чит на ваши евродвушки 35 метров (хотя, конечно, планировки хорошие у меня, спорить не буду).

Но!

Сам факт интересный.

Потому что многие думают:

“если пришло уведомление — значит клиент точно посмотрел”

А по факту:

👉 не факт
👉 вообще не факт
👉 иногда это просто система

И вот это важный момент для всех, кто работает с клиентами.

Нельзя опираться только на “открыто / не открыто”.

Потому что:

👉 клиент мог открыть и не смотреть
👉 мог не открыть, но реально заинтересован
👉 а иногда “открывает” вообще не он

Короче, рынок недвижимости — это не только про квартиры.

Это ещё и про иллюзии.

И иногда даже в таких мелочах.

А если вдруг это реально кто-то смотрит мои планировки…

Ну что ж.

Ставьте лайк, подписывайтесь, подберу вам двушку 😏

#ГЕНАГЕНТ
#риелторские_будни
#недвижимостьСПБ
#маркетинг
#продажи

Ну всё, официально.

Теперь жаловаться на ямы, мусор и “почему у меня под окнами снова перекопали двор” вы будете… нейросети.

В Петербурге решили подключить ИИ к распределению звонков в комитет по благоустройству. Типа умная система будет слушать, понимать контекст и направлять тебя к нужному специалисту. Обещают быстрее ответы, меньше ожидания и вообще почти будущее наступило.

Звучит красиво.

Но давайте честно.

👉 раньше ты звонил — тебя гоняли по кнопкам
👉 теперь ты звонишь — тебя будет “понимать” ИИ

И разница, по сути, одна:

теперь тебя будут футболить не люди, а алгоритм

И вот тут самый тонкий момент.

Проблема ведь никогда не была в том, что звонок не туда попал.

Проблема в том, что:
— не хватает людей
— не хватает денег
— не хватает желания иногда

И никакой SMART IVR это не исправит.

Он просто сделает процесс более аккуратным и технологичным на входе.

Типа:
быстрее приняли заявку
красиво распределили
всё зафиксировали

А дальше?

А дальше как повезёт.

Но есть и плюс, если без стёба.

Если система реально будет нормально распознавать суть проблемы, а не просто “нажмите 1, нажмите 2”, это хотя бы сократит время на первичный бардак. Особенно в каких-то срочных ситуациях.

Просто не надо путать:

👉 “ускорили приём жалоб”
и
👉 “начали лучше решать проблемы”

Это разные вещи.

И пока у нас второе не дотягивает до первого, вся эта история выглядит как:

мы сделали современно
но не факт, что сделали лучше

Так что готовьтесь.

Скоро будете объяснять нейросети, что у вас во дворе не “локальное ухудшение дорожного покрытия”, а яма, в которую можно припарковать Солярис.

И очень надеяться, что она вас правильно поймёт.

#ГЕНАГЕНТ
#СПБ
#город
#благоустройство

Друзья, сегодня стартовали продажи ЖК Символист, мы уже ставим с клиентами первые брони, а сегодня вечером, должен выйти новый обзор. В котором я самоотверженно иду пешком от метро до самого СИМВОЛИСТА.

Монтажер не спал две ночи, я два дня снимал. У монтажера дергается глаз и закончилось кофе.
Говорит мое лицо ему снится по ночам, и он вздрагивает от каждой моей шутки.
Пока я его снимал (ролик, а не монтажера) разбил камеру, утопил в строительной луже линзу телевик, которую ждал два месяца, и в первый же день уничтожил.
ГОРЯЧИЙ КАК БАБУШКИНЫ ПИРОЖКИ ИЗ САМОЙ ПЕЧИ ВЫЙДЕТ!

вот, что сказал монтажер, когда увидел исходники.

а вот, что он ответил на мои правки, на предпросмотре черновика нового ролика!

Никита Стасишин наконец-то сказал вслух то, что и так давно витает в воздухе: семейная ипотека, по их задумке, должна толкать людей не в студии и не в мышиные однушки, а в квартиры побольше.

И вот здесь начинается самое интересное.

Потому что если перевести это с чиновничьего на русский, получается примерно так: государство поняло, что все эти годы семейка слишком часто уходила не туда. Не в нормальное улучшение жилищных условий, а в массовую скупку мелких лотов, где слово “семейная” звучало уже как плохая шутка.

То есть идея теперь не просто “поддержать стройку” и не просто “разогреть продажи”. И это, кстати, важный момент. Они уже сами признают, что рынок остыл, спрос просел, но прямой лобовой разогрев сейчас и дорог для бюджета, и опасен для инфляции. Поэтому начинается другая песня: не давайте всем всё подряд, а попробуйте настроить программу так, чтобы она толкала людей в более адекватное жилье.

Звучит правильно.

Но рынок, как всегда, задаёт очень неприятный вопрос: а где вы возьмёте это “большее жильё”, если его в проектах тупо мало?

Потому что я уже много раз говорил: вся проблема не только в лимитах и ставках. Проблема ещё и в квартирографии. На бумаге можно сколько угодно говорить “семья должна покупать 60+ метров”, но если таких квартир в проекте 3%, а всё остальное — студии и евродвушки для одинокого страдальца с кофемашиной, то вы хоть обнастройтесь. Люди побегут в те редкие большие квартиры, которых мало, и цены на них улетят в космос.

И вот тогда мы увидим новый аттракцион. С виду программа станет “правильнее”, “семейнее” и “осмысленнее”. А по факту доступ к ней получат те, у кого уже и так нормальный первый взнос, белый доход и возможность вписаться в более дорогой чек. То есть формально семейку не режут. Но реально пролезть в неё сможет всё более узкий круг людей.

И самое честное в словах Стасишина — это признание, что главный фактор сейчас вообще не Минстрой и не красивые лозунги, а денежно-кредитная политика ЦБ. Потому что можно сколько угодно рисовать новые параметры программ, но если деньги в стране дорогие, то рынок всё равно будет остывшим, нервным и очень чувствительным к любому изменению условий.

Короче, мысль правильная: семейная ипотека должна вести людей в нормальные квартиры, а не в бетонные коробки для отчёта. Но если это начнут делать без увеличения реального предложения больших лотов, получится как всегда — хорошая идея, которая сначала красиво прозвучит, а потом просто разгонит цены на дефицитный сегмент.

#ГЕНАГЕНТ
#семейнаяипотека
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ

Говорят, что в 2026 году осталось достроить всего 77 проблемных объектов по всей стране. Типа почти победили долгострои, можно выдохнуть.

И если честно, прогресс действительно есть. Большую часть этих историй либо уже закрыли, либо дотягивают. Рынок стал сильно чище, чем был лет 5–7 назад.

Но есть момент, который в этих новостях обычно не проговаривают.

Всегда остаются самые тяжёлые кейсы. Те, где уже не просто “задержка”, а полный набор: деньги закончились, застройщик умер, документы через одно место, и разруливать это можно годами.

И вот тут у меня сразу всплывает Материк в Мурино. Казалось бы, про Мурино уже нельзя сказать, что это дикий запад, там почти всё достроили или достраивают. Но этот объект как стоял отдельной историей, так и стоит.

Дом вроде есть, но при этом его как будто нет. Люди живут в фактически недостроенном доме, где часть проекта так и не реализована. И это как раз пример того, как на бумаге проблема “почти решена”, а в реальности люди живут в подвешенном состоянии годами.

Параллельно Минстрой начинает жёстче давить на застройщиков по срокам. И это, в целом, логично. Потому что если сейчас начнут массово срывать передачу ключей, доверие к рынку опять улетит в минус.

Но здесь вопрос даже не в старых долгостроях. С ними более-менее понятно — их дожимают.

Гораздо интереснее, не появятся ли новые.

Потому что сейчас стройка живёт в дорогих деньгах, спрос просел, застройщики выкручиваются как могут, и многое держится на том, что “дотянем, потом продадим”.

И если где-то что-то пойдёт не так, сценарий будет тот же самый, который мы уже видели:

сначала “ну задержка, бывает”
потом “ещё немного подождите”
а потом люди годами живут в доме, который наполовину существует

И это уже не про статистику из отчётов. Это про реальную жизнь.

#ГЕНАГЕНТ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ

Сейчас рынок на фоне всех этих историй с мошенниками начал слегка сходить с ума. Риелторы и агентства начинают требовать от продавцов не просто документы на квартиру, а по сути доказательства, что человек вообще в здравом уме и продаёт добровольно. Доходит до того, что просят подтверждения от родственников. Типа защита от того, что “бабушку развели”.

На словах звучит разумно, но в реальности это уже начинает превращаться в откровенный цирк. Сегодня ты должен показать документы, завтра объяснить мотивацию продажи, послезавтра найти родственников и доказать, что они в курсе. Такое ощущение, что скоро будут спрашивать, где твой двоюродный брат из Омска и почему он ещё не написал расписку.

При этом вся эта история не даёт вообще никаких гарантий. Если человек реально под чьим-то влиянием, он спокойно подпишет любые бумаги и приведёт кого угодно. Зато проблем создаётся вагон — начиная от вторжения в частную жизнь и заканчивая рисками по персональным данным. Но логика у рынка сейчас простая: лучше перебдеть, чем потом разгребать.

И самое забавное, что параллельно существует другая реальность. У меня сейчас идёт сделка с приватизацией начала 90-х, три собственника, один из них тогда был ребёнком. И нас уже гоняют по полной программе: архивные справки из 91 года, ПНД, НД, титульное страхование. Я уже морально готовлюсь к тому, что попросят нотариально подтвердить, что человек в три года не состоял в браке.

А недавно была сделка через банк, обычная вторичка с ипотекой. И там не запросили вообще ничего. Ни форм, ни архивов — только ЕГРН и договор. Всё.

И вот на этом месте хочется напомнить: ипотека не делает сделку автоматически безопасной. Банк в первую очередь защищает себя, а не тебя. Он не обязан вычищать все возможные риски для покупателя.

В итоге рынок сейчас живёт в двух крайностях. Либо тебя загоняют в бюрократический ад с бесконечными справками, либо проверяют по минимуму. И ни то, ни другое не даёт стопроцентной гарантии.

Потому что безопасность сделки — это не количество бумажек. Это понимание, что ты покупаешь, у кого и в каких условиях. Всё остальное — либо имитация контроля, либо его отсутствие.

#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#вторичка
#ипотека