после того, как я написал, что мне что-то приснилось в пол12, пять человек отписалось...

ЛЬГОТНУЮ ИПОТЕКУ НЕ УБИРАЮТ. ЕЁ ПЕРЕДЕЛЫВАЮТ

Государство официально признало простую вещь:

льготная ипотека — это дорого.
Очень дорого.

И поэтому её не отменяют…
её начинают аккуратно перекраивать.

Причём формулировка максимально честная:

программа “вынужденная”.

То есть без неё рынок начинает сыпаться,
а с ней — бюджет начинает ох*евать.

И вот мы стоим в классической вилке:

нельзя оставить как есть
нельзя убрать полностью

Поэтому начинается любимое:

“давайте модернизируем”

Что это значит на практике.

Будут крутить:

— лимиты
— ставки
— условия допуска

Особенно по семейке.

Уже пошли разговоры:

поднять лимит с 6 до 8 млн в регионах,
где за 6 млн ты можешь купить разве что “опыт проживания”, а не нормальную квартиру.

Но тут есть нюанс.

Как только поднимают лимит —
рынок под него подстраивается.

И те самые квартиры, которые стоили 6–7,
очень быстро становятся 8–9.

Мы это уже проходили.

Теперь вторая часть, куда всё это идёт.

Для тех, кто не попадает под льготы,
посыл становится максимально простой:

копите.

Причём не “чуть-чуть”.

А нормальный жирный первый взнос.

Потому что даже если ставки к 2026 опустятся ниже 15% —
это всё равно не те цифры, при которых можно “залететь без подготовки”.

И вот тут вся суть текущего рынка:

деньги у людей есть
но заходить страшно
и условия становятся жёстче

Поэтому сейчас:

кто-то уже купил
кто-то копит
кто-то ждёт “ещё чуть-чуть”

И именно на этом месте обычно люди и проё*ываются.

Потому что рынок не стоит.

Он просто делает вид, что стоит.

Вывод

Льготку не уберут.
Но сделают такой, что она будет подходить не всем.

А рынок тихо переложат на:

— большой первый взнос
— более дорогую ипотеку
— и более осознанный вход

И если раньше можно было “как-нибудь вписаться”,
то дальше будет:

либо готов
либо мимо

#ГЕНАГЕНТ
#ипотекаСПБ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ

Минфин сейчас обсуждает, чтобы увеличить лимит по семейной ипотеке примерно в 1,5 раза для нормальных квартир от 60 м². И сразу появляется магия статистики: выбор жилья вырастает не на 20–30%, а сразу в 12 раз. Было 2,7 тысячи вариантов — станет 34 тысячи.

И доля таких квартир на рынке типа тоже “взлетает”: с 0,9% до 12%.

Звучит как будто людям резко станет легче жить.

Но давай без иллюзий.

Это не значит, что квартир стало больше.
Это значит, что под программу просто начинают попадать более дорогие квартиры, которые раньше туда не влезали.

И весь этот “рост в 12 раз” — это не стройка новых домов за ночь, а чисто изменение правил игры.

Дальше сценарий, который рынок уже показывал:

как только лимит расширяют —
застройщики очень быстро понимают, где новый потолок денег у покупателя.

И аккуратно под него пододвигают цены.

Не в лоб, не за один день, но пододвигают.

В итоге на бумаге:

выбор вырос
доступность выросла
программа стала “лучше”

А по факту через какое-то время:

ты просто покупаешь ту же квартиру,
но уже по новой цене,
в новых условиях.

И при этом есть ещё один момент, который обычно никто не проговаривает.

Если сейчас доля таких квартир всего около 1%, это не потому что “лимит маленький”.

Это потому что рынок массово строит маленькие квартиры, потому что их проще продать.

И вот тут возникает вопрос:

мы реально делаем жильё доступнее
или просто даём возможность брать более дорогие метры в кредит?

И если упростить всю новость до одного предложения:

государство пытается расширить доступ к более дорогому жилью,
не решая вопрос его стоимости.

А дальше всё как всегда:

кто успел зайти раньше — взял дешевле
кто зайдёт позже — будет думать, что “ну сейчас рынок такой”

#ГЕНАГЕНТ
#ипотекаСПБ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ

чтобы это не значило

Четверть миллиона — это сейчас “базово обставить” двушку.

И это не про красивую жизнь.
Это про уровень “чтобы можно было жить и не плакать”.

Причём если ты хочешь не самое дешёвое с хуито, а что-то нормальное — умножай эту сумму спокойно в 3–4 раза. И вот ты уже не на 250, а на миллионе.

И тут начинается самое интересное.

Когда люди считают покупку квартиры, они думают:

“ипотека тянется — ок, значит беру”

А потом прилетает вторая серия:

— мебель
— техника
— кухня
— мелочи, которые внезапно стоят как ещё одна комната

И бюджет улетает вообще в другую вселенную.

Почему всё дорожает — тоже не секрет.

Производство стало дороже, зарплаты растут, импорт просел, крупные бренды ушли.
И то, что раньше казалось “ну потом докуплю”, теперь превращается в нормальную статью расходов.

И на этом фоне девелоперы уже начинают шевелиться.

Тот же Самолет прямо говорит: будут сокращать квартиры с отделкой и мебелью.
Но мы то знаем его ситуацию, пусть лучше так, сокращает...

Логика простая:

люди не тянут финальный чек
и застройщику проще продать “голую” квартиру, чем впихивать туда дорогую начинку

Говорят они все нам, но я хз, кто без денег покупает квартиру без отделки вообще.
Тот кому вообще пох как и в каких условиях жить, если только.
Из под теплотрассы сразы в хату без отделки.

А теперь собираем всё в одну картину.

Квартира подорожала
ипотека дорогая
ремонт и мебель — тоже

И в итоге вход в нормальную жизнь становится дороже не на 10–15%,
а иногда кратно.

Но все это отчасти бред, ничего не подорожало. Пусть ваша зарплата выросла, но покупательская способность упала. Магия наебаторства, денег у вас стало больше (вы же еще и на вклад отложили), а купить на них вы нихрена не можете (

И вот здесь ключевая ошибка большинства:

считать только цену квартиры.

Потому что реальная стоимость входа — это:

квартира + ремонт + мебель + время + нервы

вы угарнете, но НЕРВЫ это самамя дорогая точка входа

ВСЕ БОЛЕЗНИ ОТ ТРЕВОЖНОЙ БАШКИ

И иногда “дешёвая квартира без отделки”
в итоге выходит дороже, чем вариант с готовым решением.

Просто это становится понятно уже после сделки.

И после многолетней ЭБЛИ.

Так что сейчас вопрос уже не “где дешевле купить метр”,
а “во сколько тебе реально обойдётся заехать и жить”.

И там цифры многим не нравятся.

А когда считает хрущи, там вообще смак, иногда кажется проще сжечь, чем привести это в порядок.
Хотя порядок у каждого свой друзья, кому-то и теплотрасса дом.

#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#новостройкиСПБ

«Подбор новостройки — это не про красивые рендеры»

Самая частая ошибка — люди думают, что выбор квартиры начинается с картинки.

Посмотрели двор, фасад, лобби с диванами…
“о, прикольно, хочу тут жить”

А потом оказывается, что:

соседний ЖК дешевле на миллион
ликвидность слабая
планировка так себе
а через дорогу через пару лет вырастает ещё три дома

Подбор — это вообще не про “нравится / не нравится”.

Это про задачу.

Ты берёшь для жизни?
Для сдачи?
Хочешь перепродать через пару лет?

Ответ на этот вопрос уже отсекает половину рынка.

Дальше начинается то, чего в рекламе не показывают.

Кто застройщик на самом деле, а не по презентации.
На какой стадии входить, чтобы не переплатить.
Как этот ЖК будет выглядеть на фоне конкурентов через 3–5 лет, когда вокруг всё достроят.

И самое важное — локация.

Не “рядом парк и кофейня”, а:

как ты будешь выезжать утром
что будет с транспортом
что там построят дальше
и будет ли этот район вообще расти в цене

Отдельная история — цена.

Потому что то, что ты видишь на сайте,
очень часто не финальная цифра.

И если ты не умеешь разговаривать с застройщиком,
ты просто платишь больше.

В итоге нормальный подбор выглядит не как “смотрите какие рендеры”,
а как:

вот варианты под твою задачу
вот где ты зарабатываешь
вот где переплачиваешь
вот где риски

и уже потом — выбираешь.

И да, для клиента это бесплатно.
Потому что платит застройщик.

Но платит он не за то, чтобы тебе показали красивые картинки,
а за то, что ты не купишь хрень.

Если не хочешь купить “на эмоциях”, а потом разбираться —
напиши, разложу нормально под твою ситуацию.

КАК ЛЮДИ ПЫТАЮТСЯ НАВАРИТЬСЯ НА ЧУЖОЙ СИТУАЦИИ

Я иногда реально в ахуе с рынка.

История свежая.

Клиент покупал у меня квартиру в долевке год назад.
Выбирал как для себя:

норм этаж
3 метра потолки
угловые панорамные окна
вид на благоустройство

короче не “абы что”, а прям хорошая двушка.

Но в жизни бывает по-разному.

У человека сложились обстоятельства,
нужно срочно выходить в деньги.

Я его уговаривал:

не продавай сейчас
дождись сдачи
будет дороже

Но когда человеку нужны деньги — там уже не до “подождать”.

В итоге:

покупали за 10,5
выставили за 10

уже с потерей.

Нашёлся покупатель.

Говорят:

“да, берём, готовы вносить бронь”

И тут начинается классика.

Вместо брони:

юрист
документы
ещё документы
ещё вопросы
ещё проверки

короче стандартное мозгоебство вместо сделки.

И пока они играли в “мы сейчас всё проверим”,
происходит интересный момент:

дом сдают
квартира готова
появляется компенсация за уменьшение площади
и через пару месяцев уже можно выходить на нормальную продажу

То есть ситуация резко меняется.

Из “срочно слить”
в “спокойно продать дороже”

И вот тут начинается самое красивое.

Сегодня пишет этот же покупатель:

“мы всё узнали, квартира меньше, компенсация будет…
давайте купим у вас за 9,5”

ДВУШКУ.
В нормальном доме.
С потолками 3 метра.

За 9,5.

Просто вдумайтесь в логику.

Люди видят, что у человека была сложная ситуация
и пытаются дожать ещё сильнее.

И вот это, кстати, реальный рынок.

Не цифры из новостей.
Не “средняя цена за метр”.

А вот это:

кто-то продаёт потому что прижало
кто-то пытается на этом заработать

И да, такие “покупатели” потом ходят и рассказывают,
что они “грамотно ведут переговоры”.

Нет.

Вы не переговоры ведёте.
Вы просто пытаетесь отжать по максимуму, пока есть шанс.

Хорошая новость в том, что в этой истории:

мы никуда не торопимся
ключи получаем
и продаём уже по нормальной цене

А такие “9,5 за двушку”
пусть дальше ищут.

Рынок всё расставляет по местам.

Друзья не теряйте человечности, ведь каким человеком можно назвать того, кто помимо и так выгодной сделки, еще и пытается выкрутить помаксимум яйца, чтобы перед ними танцевали и навариться на чужой беде до отвала.

писать в 12 часов вечера воскресения, в ПАСХУ, чтобы я станцевал джигу дрыгу, чтобы кто-то смог купить у моего клиента квартиру на миллион дешевле.

Прям рад, что не дал своим поторопиться, очень переживал из-за этого.

#ГЕНАГЕНТ
#недвижимостьСПБ
#новостройкиСПБ
#риелторские_будни

Я САМ СМЕЯЛСЯ И ОХ@ЕВАЛ С ЭТОГО РОЛИКА

Иногда выходит видео, которое просто “норм”.

А иногда выходит такое, где ты смотришь и думаешь:

“мы это реально сняли?”

Вот это как раз второй вариант.

Я реально сидел и угорал, когда смотрел финал.
Монтажёр, кстати, местами не угорал, а страдал — но получилось от этого только лучше.

Если коротко:

это один из самых сильных роликов на канале.
Без преувеличения.

Если вы его пропустили из-за выходных —
вы реально пропустили годноту.

Исправляемся 👇

YouTube: https://youtu.be/pOxMGYQZba4
Rutube: https://rutube.ru/video/8bbe3bf17b1887a53e596f920bcd51b4/
VK: https://vkvideo.ru/video-211707535_456239383

И да, потом напишите честно:

вам тоже было так же смешно
или это у нас уже профдеформация?

#ГЕНАГЕНТ
#новостройкиСПБ
#недвижимостьСПБ

ЗА ВАМИ СЛЕДЯТ… НО НЕ ТАК, КАК ВЫ ПОДУМАЛИ 👀

Очень любопытный кейс из практики.

Есть у меня функция — ставлю галочку на ссылке, и мне приходит уведомление, когда клиент открывает презентацию.

Удобно. Типа сразу понимаешь: смотрит — не смотрит, живой интерес или просто “подумаем”.

И вот ситуация.

Отправляю клиенту презентацию.
Мне тут же прилетает уведомление: ОТКРЫТО.

А клиент:
— не онлайн
— сообщение не прочитано
— вообще тишина

Я такой: окей… странно.

Решаю проверить.

Отправляю ссылку сам себе в MAX.
Не открываю.

Делаю вторую презентацию.
Отправляю себе же в ТГ.
Тоже не открываю.

И знаете что?

Одна из них… “открылась” 🤡

И вот тут начинается теория заговора уровня:

👉 кто-то сидит в MAX и смотрит мои планировки
👉 кто-то шарится по ссылкам
👉 кто-то следит за сделками

Звучит весело. Но реальность, как всегда, скучнее и циничнее.

Скорее всего это:

👉 превью ссылок (когда система сама “открывает” её, чтобы подтянуть картинку)
👉 боты/алгоритмы внутри мессенджера
👉 кэширование или автопроверка ссылки
👉 либо просто кривой трекинг

То есть никто не сидит и не др@чит на ваши евродвушки 35 метров (хотя, конечно, планировки хорошие у меня, спорить не буду).

Но!

Сам факт интересный.

Потому что многие думают:

“если пришло уведомление — значит клиент точно посмотрел”

А по факту:

👉 не факт
👉 вообще не факт
👉 иногда это просто система

И вот это важный момент для всех, кто работает с клиентами.

Нельзя опираться только на “открыто / не открыто”.

Потому что:

👉 клиент мог открыть и не смотреть
👉 мог не открыть, но реально заинтересован
👉 а иногда “открывает” вообще не он

Короче, рынок недвижимости — это не только про квартиры.

Это ещё и про иллюзии.

И иногда даже в таких мелочах.

А если вдруг это реально кто-то смотрит мои планировки…

Ну что ж.

Ставьте лайк, подписывайтесь, подберу вам двушку 😏

#ГЕНАГЕНТ
#риелторские_будни
#недвижимостьСПБ
#маркетинг
#продажи

Ну всё, официально.

Теперь жаловаться на ямы, мусор и “почему у меня под окнами снова перекопали двор” вы будете… нейросети.

В Петербурге решили подключить ИИ к распределению звонков в комитет по благоустройству. Типа умная система будет слушать, понимать контекст и направлять тебя к нужному специалисту. Обещают быстрее ответы, меньше ожидания и вообще почти будущее наступило.

Звучит красиво.

Но давайте честно.

👉 раньше ты звонил — тебя гоняли по кнопкам
👉 теперь ты звонишь — тебя будет “понимать” ИИ

И разница, по сути, одна:

теперь тебя будут футболить не люди, а алгоритм

И вот тут самый тонкий момент.

Проблема ведь никогда не была в том, что звонок не туда попал.

Проблема в том, что:
— не хватает людей
— не хватает денег
— не хватает желания иногда

И никакой SMART IVR это не исправит.

Он просто сделает процесс более аккуратным и технологичным на входе.

Типа:
быстрее приняли заявку
красиво распределили
всё зафиксировали

А дальше?

А дальше как повезёт.

Но есть и плюс, если без стёба.

Если система реально будет нормально распознавать суть проблемы, а не просто “нажмите 1, нажмите 2”, это хотя бы сократит время на первичный бардак. Особенно в каких-то срочных ситуациях.

Просто не надо путать:

👉 “ускорили приём жалоб”
и
👉 “начали лучше решать проблемы”

Это разные вещи.

И пока у нас второе не дотягивает до первого, вся эта история выглядит как:

мы сделали современно
но не факт, что сделали лучше

Так что готовьтесь.

Скоро будете объяснять нейросети, что у вас во дворе не “локальное ухудшение дорожного покрытия”, а яма, в которую можно припарковать Солярис.

И очень надеяться, что она вас правильно поймёт.

#ГЕНАГЕНТ
#СПБ
#город
#благоустройство

Друзья, сегодня стартовали продажи ЖК Символист, мы уже ставим с клиентами первые брони, а сегодня вечером, должен выйти новый обзор. В котором я самоотверженно иду пешком от метро до самого СИМВОЛИСТА.

Монтажер не спал две ночи, я два дня снимал. У монтажера дергается глаз и закончилось кофе.
Говорит мое лицо ему снится по ночам, и он вздрагивает от каждой моей шутки.
Пока я его снимал (ролик, а не монтажера) разбил камеру, утопил в строительной луже линзу телевик, которую ждал два месяца, и в первый же день уничтожил.
ГОРЯЧИЙ КАК БАБУШКИНЫ ПИРОЖКИ ИЗ САМОЙ ПЕЧИ ВЫЙДЕТ!

вот, что сказал монтажер, когда увидел исходники.

а вот, что он ответил на мои правки, на предпросмотре черновика нового ролика!