Giuseppe Gatti
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Sono un investitore immobiliare e documento la mia attività online.

Nel mio canale troverai idee, strategie e consigli per investitori immobiliari.

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Sono Giuseppe Gatti, investitore immobiliare e fondatore di SpecchioDinamica, la prima community in Italia per investitori immobiliari.

Grazie a questo canale potrò comunicare direttamente con te nella forma che preferisco: parlandoti, raccontando, consigliando e spiegando tutto ciò che faccio nel campo degli investimenti immobiliari.

Gli argomenti saranno diversi, tra cui
1️⃣ #Trading immobiliare
2️⃣ #LevaFinanziaria
3️⃣ #Ristrutturazioni

Il canale sarà aggiornato quotidianamente, senza orari precisi.

Se operi nel mondo degli investimenti immobiliari o ne sei appassionato, ti invito a seguirmi, sperando che quella notifica giornaliera diventi un piacevole appuntamento.

@gattigiuseppe
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Acconto caparra penitenz. confirmat.
Cambio destinazione d’uso
Sai cos’è l’indice di rotazione degli impieghi?

​​L’indice di rotazione degli impieghi è un indice finanziario, dato dal rapporto tra i ricavi delle vendite, e il totale degli impieghi, in un determinato periodo – tipicamente un anno.

Perché ti sto parlando di finanza aziendale e non di investimenti immobiliari?

Continua a leggere e scoprirai quanto conoscere questi aspetti sia importante, anzi, fondamentale, per un investitore immobiliare.

E sopratutto quanto rischi se non hai ben presente tutto questo.​​

Immagina di avere a disposizione 100.000 euro per fare le tue operazioni immobiliari, e di essere in grado di trovare operazioni che ti rendano il 20%, ​quindi 20.000 ognuna.

Se in un anno fai una sola operazione, perché il tempo che ci metti a svolgerla è quello, avrai realizzato, a fine anno, 20.000 euro di ricavi, a fronte di 100.000 euro di impieghi, e il tuo indice di rotazione degli impieghi, sarà 20.000 / 100.000, quindi del 20%.

Se invece, in un anno, tu sei più veloce, e riesci con quei 100.000 euro ad aprire e chiudere due operazioni, anziché una, allora avrai realizzato per due volte, 20.000 euro, cioè in totale 40.000 euro, a fronte degli stessi impieghi, e cioè utilizzando sempre gli stessi 100.000 euro.

Il tuo indice di rotazione degli impieghi, abbreviato con la sigla ROT, Return On Turnover, sarà del 40%, dato da 40.000 / 100.000.

Ovviamente se le operazioni in un anno, con gli stessi 100.000 euro, saranno tre, il tuo ROT sarà del 60%.

Visto?

​​Il concetto è semplicissimo, e sta ad indicare che più velocemente farai “girare i soldi”, come si dice in gergo, più guadagnerai.

Ora, è ovvio che questi aspetti vengono monitorati solo in grandi organizzazioni o quando i volumi e la complessità del business cominciano a diventare significativi.

​​Tuttavia è molto importante tenere presente questi concetti, semplicemente perché qualsiasi investitore immobiliare (come qualsiasi imprenditore) deve sapere che più velocemente aprirà e chiuderà le sue operazioni, più il suo denaro potrà fruttargli.

Ora cerco di contestualizzare queste informazioni nel nostro mondo, quello degli investimenti immobiliari.

E' molto importante assimilarli a fondo, sopratutto se sei alle prime armi o non hai capitali ingenti.​​

Cominciamo dai tempi.

​Immagina di ottenere l’accettazione da parte di un venditore della tua proposta di acquisto.

​​Immagina anche che tu non debba fare mutuo, quindi che tu sia pronto ad andare a rogito anche il giorno dopo.

Diciamo per il controllo delle carte e l’appuntamento dal notaio passano i primi 15 giorni.

Se il venditore libererà l’appartamento, per esempio, in due mesi, perché ancora non si è trasferito, da 15 giorni già arriviamo a 60, due mesi.

Poi ti organizzerai per i lavori di ristrutturazione.

​​Se hai già fatto operazioni e la tua organizzazione è rodata, potrai iniziare in tempo relativamente breve (soprattutto se prima del rogito avrai già fatto fare sopralluoghi e preventivi alle aziende), diversamente ti servirà il tempo per consultare varie aziende, ottenere vari preventivi, e poi potrai finalmente cominciare i lavori.

​​In questo caso passano altri uno / due mesi.

Ci sarà quindi la fase dei lavori, e quella, a seconda della velocità della impresa di ristrutturazione, e a seconda dei volumi di lavori da realizzare, potrà impegnare da due o tre settimane, fino ad altri due o tre mesi.

Poi, a meno che tu non abbia fatto rendering e organizzato visite di vendita durante i lavori, quando questi saranno finiti darai il mandato di vendita all’agenzia.

​​Da questo momento, se non sei uscito sul mercato ad un prezzo estremamente aggressivo, ma sei uscito con un prezzo allineato al mercato, oppure inferiore ma di poco, serviranno altri 30/60 giorni per ricevere la prima proposta di acquisto.

​​​E arrivati a quel punto, se l’acquirente deve fare mutuo, serviranno ancora due o tre mesi per andare a rogito.

I tempi tipici delle varie fasi sono questi.
Fai la somma, e controlla quanto tempo è passato da quanto hai cominciato a investire il tuo denaro in questa operazione fino ad ora.
​​​
Ora passiamo ai costi.

​​Questo è un aspetto più delicato, ed il vero focus di questa email.

Mentre i tempi lunghi possono stressarti e sfiancarti, ma difficilmente possono generarti veri e propri danni, specie se hai agito con prudenza (e cioè, evitando di sottoscrivere clausole con scadenze), la gestione economica se non oculata in tutto e per tutto può metterti in seria difficoltà, e causarti gravi danni.

​​Vediamo perché.

​All’inizio, all’accettazione della proposta, dovrai versare la caparra, e la provvigione all’agenzia.

​​A rogito dovrai versare il saldo del prezzo di acquisto, le tasse, e la parcella notarile.

​​Lasciamo stare in questo articolo il discorso della cessione del preliminare, focalizziamoci sui casi più comuni.

​Dopo l'acquisto dovrai partire con i lavori, e, ipotizzando tu abbia fatto un accordo di pagamento con l’impresa in tre tranche, che è il caso più comune, dovrai pagare la prima tranche.

​​Poi ci saranno da pagare i professionisti, il condominio, le bollette.

​​Poi la seconda tranche per l’impresa, quella a stato avanzamento lavori.

​​A fine lavori, arriverà la terza tranche di pagamento dell’impresa, e l’home stager se te ne avvali.

A questo punto, finalmente, basta.

​​Questa è la tua esposizione finanziaria.

​​La somma di tutte queste spese che ti ho elencato, sono i soldi che dovrai avere a disposizione prima di iniziare l’operazione, per poterla portare a termine.

​​Certo, perché il passaggio successivo è la vendita, e quindi finalmente potrai rientrare di tutti i soldi impiegati, più l’utile.

​​Giusto?

No, sbagliato...

​​E siamo finalmente arrivati al messaggio, che voglio trasmetterti in questo articolo.

Vedi, anche se a questo punto arriva la vendita, in alcuni casi, prima ancora di incassare l’assegno, dovrai pagare anche l’agenzia immobiliare per la vendita e le tasse sulla plusvalenza.

​​E queste possono essere cifre consistenti, non sottovalutarle, perché potrebbero farti andare allo scoperto, se non le hai tenute in considerazione fin dall’inizio.

Se poi hai lavorato con un gestore dell’operazione, e hai fatto da investitore di capitali, beh, la parcella al gestore sarà consigliabile pagarla prima della chiusura dell’operazione (per scalarla dalla plusvalenza ed eventualmente portarla in detrazione fiscale).

​​Quindi avrai ancora un’altra voce di spesa da sostenere prima ancora di incassare i soldi della vendita.

In più, se per caso per svolgere la tua operazione hai anche acceso un mutuo, o contratto un prestito, nella tua esposizione finanziaria per lo svolgimento dell’operazione, devi pure considerare gli importi delle rate da pagare.

Ricorda, quando fai una operazione immobiliare, devi sempre prevedere un cuscinetto di liquidità di sicurezza, per qualsiasi evenienza.

​​Mai esporsi al 100%!

​​Devi essere in grado di far fronte a qualsiasi imprevisto si presenti, e per esperienza personale ti dico che gli imprevisti possono essere molti di più di quello che credi.

Il mio intento non è "spaventarti", ma invitarti ad essere sempre prudente, soprattutto nelle valutazioni economiche, e a non sbilanciarti mai troppo nell’esposizione dei tuoi capitali.

Fai sempre i tuoi cronoprogrammi, individuando le fasi delle operazioni con tempi e costi, proprio come ho fatto io in questo articolo, ma mantieni sempre un ampio margine di sicurezza, soprattutto per quel che riguarda l’aspetto economico.

Ora, queste sono tutte cose che quasi nessuno dice, perché è molto più bello poter dire che fare investimenti immobiliari è facile, redditizio, poco rischioso etc etc.

Io e gli altri 18 relatori, e tanti investitori esperti di SpecchioDinamica, viviamo ogni giorno una realtà molto diversa.

E credimi, non esiste nessun posto, reale o online che sia, in Italia, dove si vive ogni giorno questa realtà.
Venendo all'Evento Nazionale SpecchioDinamica potrai confrontarti con decine, anzi, centinaia di investitori su questa e altre tematiche.

Se sei alle prime armi, queste informazioni ti saranno utili per capire come andare avanti nella tua carriera come investitori, e per evitare danni economici.

Se sei già un investitore professionista, sai bene che il confronto con gli altri è l'unico modo per crescere e andare oltre il tuo livello attuale.

Prenota il tuo posto qui, prima che i biglietti finiscano:
www.giuseppegatti.it/specchiodinamica2019
Oggi ti invito a guardare il video di Francesco, un investitore che fa parte di SpecchioDinamica, che ci racconta - entrando nell’appartamento - una delle sue operazioni immobiliari.

In particolare questa operazione ha avuto un ROI decisamente interessante: l’immobile è stato acquistato all’asta a 113.000 € e, dopo la ristrutturazione, è stato venduto a 175.000 €

Guarda il video cliccando qui e prenota il tuo posto all’evento nazionale: avrai modo di ascoltare decine di altri casi studio e capire, sul serio, cosa vuol dire fare l’investitore immobiliare e come iniziare!

https://www.specchiodinamica.it/asta-113000-175000
Noto che in Italia ci sono sempre più persone che cercano modi intelligenti e ad alto rendimento per:

- investire i propri capitali.

- iniziare attività potenzialmente ad alto reddito.

Sempre più persone si chiedono:

“Come posso guadagnare di più?”

“Come posso far rendere i miei capitali?”

“Davvero non c’è niente di meglio di tenere i soldi fermi in banca?”

Di conseguenza aumentano anche le persone che si occupano di insegnare, più o meno a ragione, come si investe, come si “crea reddito” eccetera.

Il problema è che alcuni di loro insegnano, ma non hanno mai messo in pratica quello che dicono.

E’ questo il paradosso della formazione: spesso ci sono persone che ti insegnano (o provano a farlo) cose che non hanno mai fatto.

La mia storia è differente.

Mi occupo di investimenti immobiliari da più di 20 anni, e ti basterà fare una ricerca su Google con il mio nome per scoprire che non sono un “formatore”, ma una persona che, sul campo, fa investimenti in prima persona.

Sui miei canali social (Facebook, YouTube, LinkedIn) e sul mio sito ho pubblicato più di 500 video, gran parte dei quali sono in appartamenti, cantieri, in immobili che, solitamente, acquisto, ristrutturo e rivendo.

Di alcuni trovi la cronistoria completa, dalla prima visita fino alla vendita, ROI, costi, ricavi…

4 anni fa ho fondato SpecchioDinamica, una community esclusiva con, ad oggi, all’interno, più di 300 investitori immobiliari.

Insieme movimentiamo milioni e milioni di euro ogni anno.

2 anni fa ho lanciato la campagna in equity crowdfunding più grande d’Italia, raccogliendo più di 1.200.000 € in pochi giorni.

Questo denaro è ora utilizzato per fare altre operazioni immobiliari, a beneficio di tutti coloro che hanno aderito al crowdfunding. Tutto ovviamente documentato e a disposizione dei soci.

Ho fondato società con altri investitori immobiliari, in campi come l’affitto a studenti, il frazionamento, la messa a reddito, affitti a manager, cambi di destinazione d’uso, marketing immobiliare.

Ho pubblicato due libri, editi da Mondadori, entrambi best seller: Rivoluzione Immobiliare ed Errata Corrige.

E, in questi ultimi anni più che mai, mi sono reso conto che studiare, formarsi, è importantissimo, ma solo se alla teoria segue la *pratica*.

E la pratica, i casi studio reali, lo sporcarsi le mani (metaforicamente e no) in un cantiere, mentre ristrutturi un immobile, sono cose che non trovi facilmente in giro.

L’Evento Nazionale SpecchioDinamica è un concentrato di tutto questo, un giorno dove io e altri 18 relatori parleremo di altrettante esperienze reali, sul campo, legate agli investimenti immobiliari.

E può essere, se vuoi capire se e come operare come investitore immobiliare (in prima persona o come investitore di capitali), il tuo punto di partenza in questo mondo.

Non troverai nessuno seduto in cattedra, solo investitori immobiliari che, come me, condividono le proprie esperienze.

Che tu sia un investitore già operante, o una persona che vuole capire se e come questo mondo può fare per lui, credimi, non puoi perderti questa giornata.

Prenota il tuo posto qui:
www.giuseppegatti.it/specchiodinamica2019
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Ciao a tutti!

Come sapete da anni condivido quotidianamente, sui vari social, contenuti sul mondo degli investimenti immobiliari.

Lo faccio perché penso che l’informazione sia la vera ricchezza del nostro tempo.

Personalmente passo molto del mio tempo a studiare, a informarmi.

E lo faccio sopratutto ascoltando messaggi audio e podcast.

Li ascolto mentre sono in auto, mentre sto andando in un appuntamento, a casa…

Li trovo, insomma, molto comodi e sostenibili.

Proprio per questo mi è venuta un’idea, e vorrei la tua opinione.

Ti piacerebbe ricevere, ogni giorno:

- una nota audio (naturalmente sugli investimenti immobiliari)
- avere la possibilità di discuterla in un gruppo Telegram dove poter scrivere o parlare (con i messaggi vocali) con centinaia o migliaia di altri investitori?

Il costo sarebbe di 29 € al mese.

Avresti quindi contenuti, esclusivi, audio e la possibilità di parlarne con centinaia di altre persone interessate agli investimenti immobiliari.
Tutto su un gruppo Telegram, sul tuo smartphone.

Se ti va puoi dirmi cosa ne pensi rispondendo al sondaggio qui sotto.

Se l’idea piacerà, darò il via anche a questo nuovo progetto.

Grazie
Ti abboneresti ad un servizio a 29€ al mese, che comprenda una mia nota vocale quotidiana sugli investimenti immobiliari e l’accesso ad un gruppo Telegram dove poter parlare con altri investitori?
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Come sviluppare la mentalità per avere successo negli investimenti immobiliari.

Per essere un investitore di successo non basta padroneggiare le tecniche: ne parleremo stasera, in diretta, sulla mia pagina Facebook.

L’appuntamento è per le 21:00: per partecipare clicca sul link qui sotto e poi su “ricevi il promemoria”.

https://www.facebook.com/GiuseppeGattiGG/videos/356072125280418/
Il mio metodo per fare investimenti immobiliari.
Tutte le professioni richiedono metodo: quella di investitore immobiliare non fa eccezione.
Venerdì 10 aprile alle 21.00, in diretta qui su Facebook, tutto quello che serve sapere per iniziare e, sopratutto, per compiere, finalmente, la prima operazione di trading.
Con, in più, una sorpresa che finora è stata riservata a pochi.
Clicca sul link qui sotto e poi su “ricevi il promemoria” per essere sicuro di non perdere la diretta: non mancare!

https://www.facebook.com/GiuseppeGattiGG/videos/220166105909421/