Трудности переговоров с собственниками: о важности делового диалога

В процессе переговоров по покупке коммерческой недвижимости мы сталкиваемся с разными типажами продавцов. Особенно непросто с теми, кто управляет своим объектом неэффективно. Такие собственники, как правило, так же неэффективно подходят и к его продаже.

🏠Один из ярких примеров — объект за 80 млн рублей, по которому мы сделали предложение 65 млн рублей. Вместо обсуждения или встречного предложения собственник просто избегает переговоров.

🙏🏻Мы искренне верим, что деловой диалог — это ключ к взаимовыгодным решениям. Сделка всегда становится возможной, когда обе стороны готовы к открытому обсуждению условий.

Мы, как покупатели, делая предложение, не стремимся навязать свою оценку или обесценить объект. Наша цель — найти справедливую цену, которая устроит обе стороны. Важно понимать, что цена — это только часть переговоров.

Помимо нее, существуют и другие параметры сделки:
• Рассрочка платежа.
• Оптимизация налогообложения.
• Условные договоренности о дальнейшей эксплуатации объекта.

Когда продавец закрывается и избегает диалога, он упускает возможность договориться с реальным покупателем, готовым к компромиссам. Это вредит не только текущей сделке, но и в целом снижает уровень деловой культуры.👨‍💼👩‍💼

Мы убеждены, что бизнес-предложения — это не оценка личности или бизнеса, а инструмент для обсуждения. Развивая открытость и умение вести переговоры, можно достигать результатов, которые будут выгодны для всех участников.

💰Если вы — собственник, который хочет продать свой объект, помните: даже если предложенная цена кажется вам низкой, диалог с покупателем может открыть для вас новые возможности. Ведь самое главное — это готовность искать компромиссы.

Мы продаем ГАБ в Москве

💰Кратко: 1.8 млн руб месячный ЧИСТЫЙ доход
Цена: 180 млн руб

Комиссия за приведенного клиента 3.6 млн руб, при выполнении некоторых условий можем договориться на больший процент

При продаже в декабре готовы сделать ОЧЕНЬ хорошую скидку

Есть информативная презентация. Напишите в ЛС и мы вам ее вышлем

100% годовых. Инвестиционный проект: здание в 10 минутах от МКАД 🏢


Предлагаем готовый проект с высокой доходностью.

📍 Локация:
• Здание в 10 минутах от МКАД.
• Площадь: 1600 м².
• Земля в собственности.

💰 Инвестиции:
• Цена здания: 65 млн руб.
• Ремонт: 15 млн руб.
• Итого: 80 млн руб.

📊 Бизнес-план:
1. Первый этаж: аренда супермаркету «Магнит» 🛒 (локация и арендная ставка уже согласованы).
2. Второй и третий этаж: реновация под современные стильные офисы 💼 и сдача в аренду.
3. Итоговый арендный поток: 1,5 млн руб./мес.

📈 Финансовый результат:
• Продажа здания: 160 млн руб.
• Доходность: 100% годовых.

🕒 Срок реализации:
• 1 год: от покупки до завершения проекта и продажи объекта.

⚖️ Условия:
• Объект юридически чист.
• Недвижимость будет оформлена на инвестора.
• Возможность входа как единственного инвестора или распределения инвестиций среди нескольких участников.

Это уникальная возможность для тех, кто хочет получить стабильный доход и удвоить инвестиции за короткий срок. Проект полностью просчитан и подготовлен. Если вы заинтересованы, пишите — расскажем все детали. 📩

Наши активности:

1) Продаем свой объект в Москве.
МАП 1.8 млн руб, цена продажи 180 млн руб

2) Ищем инвестора под проект, 100% годовых. Требуемые инвестиции: 80 млн руб

3) Ищем инвестора под проект, прибыль 50% годовых. Требуемые инвестиции: 20 млн руб

Доходность 100% в рублях
Продается проработанный инвест-проект
Комиссия за приведенного клиента

Детали:
1. Объект недвижимости за 65 млн рублей в пригороде Москвы, оживленное место. Остановка автобуса непосредственно у входа в здание
2. Нами согласованы будущие арендаторы на объект. Супермаркет, торговля и офисы. Месячная арендная плата составит 1.8 млн рублей
3. Продажа объекта за 180 млн рублей через год

Минимальная сумма входа 20 млн рублей
Наши контакты в описании канала, готовы поделиться деталями

⚡️В преддверии Нового года мы запустили новое направление — проектно-инвестиционная деятельность.

Как это работает: инвестор обращается к нам, мы передаем ему проектную документацию, организуем сделку по покупке объекта недвижимости и помогаем в достижении прибыли 70-120%.

Теперь мы предлагаем полностью готовые проекты инвестиций в коммерческую недвижимость с доходностью 70–120% годовых:
• Объект, расчёты и сопровождение.
• Юридическая поддержка.
• Консультирование.
• Сдача объектов в аренду сетевым магазинам.

💼 За приведённого инвестора мы выплачиваем комиссию.
Все проекты будут появляться в этом канале

2025 год — год новых возможностей🚀

Новости компании АРКА

1. Выставили на продажу наше здание 3500 квм в Химках. МАП 3,350,000 в месяц. Расходы 350,000 руб.
Цена 360 млн руб.
Презентация в ЛС. Торг, комиссия.

2. Создали систему оценки объектов по Москве. Воспользовавшись ей, приобрели помещение у метро, 150 квм. Скоро поделюсь планами развития.
Подскажите, какие сети садятся на такую квадратуру?

Исследование окупаемости и доходности коммерческой недвижимости в Москве

Дорогие подписчики, сегодня я хочу поделиться результатами своего исследования, посвященного окупаемости и доходности коммерческой недвижимости в Москве. На первый взгляд, предложения с окупаемостью от 8 лет кажутся привлекательными, но реальность включает множество дополнительных аспектов.

1. Налог на имущество
В Москве налог на имущество составляет 2% от кадастровой стоимости. Это существенная статья расходов, которую важно учитывать при расчете окупаемости. Хотя есть объекты, освобожденные от этого налога, это скорее исключение, чем правило.

2. Аренда земли
Владельцы коммерческой недвижимости часто сталкиваются с необходимостью оплачивать аренду земли под зданием, что увеличивает общие расходы. Собственность земли не поможет, на нее налог.

3. Налоги на доходы
Не забывайте про налоги на доходы, которые также снижают вашу чистую прибыль. В лучшем случае это ИП на УСН 1-6% + возможный НДС

4. Управление объектом
Если у вас несколько арендаторов, потребуется управляющий. В Москве стоимость таких услуг начинается от 70 тысяч рублей в месяц. Это может быть значительной тратой, особенно если ваш доход от аренды составляет 200–500 тысяч рублей в месяц. Без управляющего сложно, эффективность падает.

5. Приведение помещения в нормальное состояние
На практике, в 2 из 3 случаев возникает необходимость в ремонте/налаживании коммуникаций. Например, на одном из моих объектов приходилось платить 30 тысяч рублей в месяц за отопление вентиляции, мы обошли это «зарезервировав мощности» за 3000 руб в месяц. Именно вентиляции, а не обогрев помещения.

Другой пример - купленное неделю назад помещение. В нем стоят счетчики электроэнергии и воды. Только считают они в 3 раза выше чем потребляется, потому что чужие помещения запитаны на эти же измерители. Предыдущий собственник решил не посвящать нас в эти детали.
Все это мы фиксируем в свои чек-листы и в будущем проверяем на новых объектах.

6. Риск съезда арендаторов
В зависимости от арендатора, риск его съезда можно оценивать до 15%. К примеру - барбершоп, просидел 2 года и уехал. Это означает, что поиск нового арендатора может занять до 3-4 месяцев, что существенно влияет на окупаемость. Думаете сетевой супермаркет лучше? Нет. Там есть отдел понижения арендных ставок. Сталкивались, судились. Мы победили.

7. Ремонт и улучшение
Для повышения эффективности объекта может потребоваться ремонт, что также увеличивает расходы.

Заключение
Если объект приносит реальную окупаемость в 10 лет — это удачная сделка.
В 25% случаев есть возможность повысить доходность на 15-30%, улучшив объект.

Так же важно помнить, что доходность складывается из двух параметров. Месячная арендная плата и доход с последующей продажи. Первый параметр реально около 7-8%, второй параметр 10-50% годовых.

Если остались вопросы, задавайте в комментариях.

Мы выставили в продажу наш объект. Подробнее по ссылке

МАП 3 350 000 руб
Расходы 350 000 руб

Стоимость 360 млн руб
Комиссия оговаривается индивидуально. Торг.

На прошлой неделе публиковал пост с исследованием окупаемости коммерчесской недвижимости.
В этот раз появилась потребность систематизировать всех существующих арендаторов по категориям. Связано это с тем, что я для себя нашел выгодный, но специфический объект и нужно было понять, кому можно его сдать.

Используйте этот список, чтобы быстро определить под кого подходит интересный вам объект.

1. Продовольственные магазины
Супермаркеты, минимаркеты, алкомаркеты, пекарни, кулинарии.
Требуют удобную разгрузку, мощную электросеть, хорошую вентиляцию.
Ориентированы на локации с плотной жилой застройкой и высоким пешеходным трафиком.

2. Непродовольственные магазины
Одежда и обувь, электроника, салоны связи, бытовые товары.
Важны витрины и открытая планировка.
Чем выше трафик и заметнее фасад, тем лучше.

3. Общепит (кафе, рестораны, бары)
Нужна вытяжка и достаточная электрическая мощность.
Первостепенный фактор – поток посетителей и возможность оборудовать кухню.
Ценят близость к метро, офисам или густонаселённым жилым кварталам.

4. Салоны красоты, парикмахерские, SPA
Требуются мокрые точки (дополнительное водоснабжение) и базовая вентиляция.
Могут успешно работать даже на второстепенных линиях, если есть своя клиентская база.

5. Медицинские центры и стоматологии
Особые санитарные нормы: кабинетная планировка, усиленная электросеть, высокий потолок (часто >3 м).
Надёжные, долгосрочные арендаторы, но требуют большой площади и дорогих вложений в ремонт.

6. Фитнес-клубы, спортивные студии
Большая площадь, высокие потолки, хорошая звукоизоляция.
Ценят шаговую доступность, удобную парковку, расширенные возможности для душевых и раздевалок.

7. Банки и финансовые организации
Ставят безопасность на первое место (укреплённые помещения, место под сейф).
Платят высокие ставки за лакомые места с хорошим трафиком и парковкой.

8. Офисы и сервисные компании
Часто занимают помещения с отдельным входом, но без сильной привязки к пешеходному потоку.
Могут работать и на второстепенных линиях, если есть парковка и коммуникации.

9. Склады, пункты выдачи заказов, “dark stores”
Не требуют витрин и центральных улиц, зато ценят удобный подъезд и низкую ставку.
Подходят цокольные этажи или локации во дворах.

10. Шоу-румы, выставочные залы
Важна эффектная витрина и статусная локация (часто центр или улицы с интерьерными магазинами).
Могут платить высокую ставку за престиж и возможность выделиться.

Собрал три новых инсайта по инвестициям в коммерческую недвижимость, которые получил за последний месяц

1. 85 % объявлений на Авито — лишний шум
В выгрузке из 30 000 объявлений после базовой фильтрации осталось 5 333 объектов (~18%). Удаление пустых и дублирующихся записей сократило список до 4 330. Весь это шум без фильтрации маскирует реальные возможности и искажает расчёт доходности. Перелопатить все в ручную - не получится.

2. +4 минуты пешком = −20 % стоимости
Анализ 2 876 объектов в похожих локациях показывает: увеличение времени в пути до метро с 3 до 7 мин уменьшает цену продажи и аренды примерно на 20 %. Местоположение остаётся одним и з важных мультипликаторов, особенно для street‑retail.

3. Выше доходность = выше риск
На рынке прямо сейчас есть цокольные помещения с расчётной доходностью 100–200 % годовых после перепродажи. Но их сложнее сдать и продать. Без экспертного опыта можно надолго погрязнуть в процессах. Чтобы заработать, объект нужно оценивать комплексно: локация, планировка, трафик. Построить управление процессами, оценить риски.


Откуда взялись инсайты? Разрабатываю систему «АРКА.радар», которая оценивает сразу все объекты в продаже, упорядочивает их по доходности от минимальной к максимальной.

Сейчас дорабатываю и тестирую. В августе покажу первую подборку лотов с полной экономикой и понятными сценариями выхода.

Доходность торговой недвижимости

Когда смотришь объект, важно сначала понять: зачем он тебе.

Обычно всё сводится к двум сценариям:

1. Нужен быстрый кэш.
Купил с дисконтом, разобрался с арендой, продал через год-полтора. Тут критично, чтобы было кому продать и чтобы цена реально могла вырасти.

Доходность от 40 до 100% за год. Основная сложность: найти подходящий объект и посадить арендатора. После продажи повторить

2. Хочешь пассивный доход и плавный рост капитала.
Держишь 3–5 лет, стабильно получаешь аренду. Главное — надёжный арендатор, длинный договор и чтобы без сюрпризов по расходам.
Доходность с аренды в среднем по рынку 10% годовых + рост стоимости объекта 12% годовых.
Сложность: купить тот объект, который будет расти в цене. Большинство объектов на ближайшие годы потенциала не имеют.

Я для себя понял простую вещь: начинать надо не с объектов, а с цели.

Локация идеальная. Широкий проспект, поток людей огромный — бери и сдавай.

А потом выясняется: фасад уходит вглубь, вход скошен, вывеску видно только в последний момент. Люди проходят тысячами, но почти никто не оборачивает голову. На картах топ-локация, а в жизни арендаторы сидят без клиентов, ставка падает, помещение пустует.

Трафик без видимости не работает. И два объекта в одном здании могут приносить совершенно разный результат — просто потому что один заметен сразу, а другой прячется за углом.