Внутрянка по редевелопменту гостиниц

1. Забыл сказать, что мы сделали канал, где показываем внутрянку по проекту редевелопмента гостиницы #Ахтари: https://t.me/spahotelahtari

Канал изначально создан для соинвесторов, которые вложились в проект, но будет интересен и тем, кто интересуется, как в принципе проходят проекты по редевелопменту.

2. Ещё на этом канале я писал про редевелопмент гостиницы #Снято — можно кликнуть на хэштэг и проследить историю проекта.

3. И, кстати, сейчас мы набираем соинвесторов ещё на один проект редевелопмента гостиницы: https://clck.ru/363bJ2

Налоговый этюд

Вчера подсмотрел у коллег интересное решение.

Представьте, что у вас редевелоперский бизнес — покупка, улучшение и продажа недвижимости.

Бизнес ведёте с ИП на упрощёнке.

Был урожайный год, и вы набрали активов так, что при их продаже вылетаете на ОСНО, а платить НДС в ваши планы не входило.

Делается элегантный финт ушами.

Организовывается новое ООО на УСН и ИП входит в него учредителем, внося избыточные объекты в капитал ООО. И уже с этого ООО они реализуются в рынок в дальнейшем.

В результате:

1. У ИП появляется возможность сохранить УСН.

2. На операции внесения имущества в уставник не начисляется НДС. Сохраняется возможность реализовать объекты с нового ООО (а оно у нас тоже на УСН) без начисления НДС.

Красиво? Мне кажется, да. :)

(Не является ни налоговой, ни инвестиционной, ни юридической рекомендацией. Я вообще бизнесом никому никогда не рекомендую заниматься — уж больно хлопотно. :) )

Внимание, вопрос со звёздочкой в зал:

Решая одну проблему, какую другую проблему вы себе потенциально создаёте?

Мущщины!

Всем сегодня лучики добра!

У всех нас на плечах большая ответственность — семьи, бизнесы, сотрудники и инвесторы. Все мы ежедневно героически преодолеваем и настойчиво овладеваем.

А сегодня давайте приобнимем друг друга и похвалим себя за всё, что мы сделали и ещё сделаем.

Всё получится, мужики! 💪

Воскресное чтиво

Лучшее из сообщества "Инвест-мэтры" за две недели:


🔸Кейс про передачу объекта коммерческой недвижимости в управление

🔸Можно ли создать пассивный доход на инвестициях в склады

🔸Доходный гараж. Итог за 2 года

🔸Куда можно вложить 61 млн рублей

🔸Риск-менеджмент в инвестициях

🔸Стоимость кухни в проекте по флиппингу

🔸Быть хорошим выгодно?


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

ChatGPT и флиппинг: искусственный интеллект выделил 15 актуальных вопросов

Я умотал в отпуск, а в отпуске тянет на приключения. Приключения для меня — это накодить чего-то необычного 🤷.

Я собрал все обсуждения из своего Клуба Флипперов (@flipping_club) за февраль (~10 000 реплик). Скормил это все в ChatGPT и спросил, какие топ-15 тем были наиболее обсуждаемы.

Вот ответ:

1. Юридические вопросы и документация – проверенные юристы, законные аспекты сделок.

2. Отделка и дизайн – например, обсуждения фотообоев, видов покрытий для дверей.

3. Шопинг для ремонта – места приобретения отделочных материалов и мебели.

4. Советы по улучшению жилой среды – лапомойки в холлах новостроек.

5. Организация пространства – решения по разделению пространства, например, зеркала из двух частей.

6. Управление проектами ремонта – как эффективно координировать работы.

7. Очистка после ремонта – поиск профессиональных клинеров.

8. Маркетинг и продажа – использование видеороликов и фотографий для продажи.

9. Тенденции и новшества в строительстве и дизайне – пример с душевыми для собак.

10. Финансирование и инвестиции – как оценить прибыльность флиппинга и источники финансирования.

11. Техническое обслуживание и уход за собственностью – выбор износостойких материалов.

12. Сетевые контакты и ресурсы – обмен контактами надежных субподрядчиков и поставщиков.

13. Экологические и устойчивые практики – выбор материалов и технологий, дружественных к окружающей среде.

14. Адаптация к рыночным условиям – стратегии быстрой продажи в текущей экономической ситуации.

15. Оценка стоимости и расчет доходности – как правильно оценить затраты и ожидаемую прибыль.

Можно использовать этот список как индикатор того, о чем можно сейчас писать тем, кто ведёт блоги по флиппингу.

Меня удивили пп. 4, 9 и 13. А вас? :)

#флиппинг #клуб_флипперов

"Выбери меня!" — 10 качеств идеального инвестора

Когда девелопер заканчивает проект с инвестором, он задаёт себе вопрос: “Позову ли я этого инвестора ещё раз или ну его?”

Я не знаю, как вы, а я не очень люблю, когда про меня решают “ну его”. Особенно, если удалось хорошо заработать на последнем проекте.

Отсюда вопрос — а каким должен быть я, чтобы меня выбирали как инвестора?

Слава богу, я работаю не только как инвестор, но и как девелопер (сам выбираю инвесторов), и поэтому вижу вопрос с обеих сторон.

Нет, это не про “отгрузи денег и не задавай вопросов”. (У таких людей деньги быстро кончаются, а мы за повторяемость в бизнесе и отношениях. 😁)

И не про "кто меньше попросит, тот и победит".

Скорее, это про адекватность и предсказуемость.


Итак, идеальный инвестор:

1. Комфортен в общении — спокоен, позитивен, конструктивен

2. Понятен и предсказуем — чётко обозначает свою позицию, потребности и границы

3. Компетентен — не нуждается в ликбезе, но задаёт правильные вопросы по слабым местам проекта

4. Эффективен — быстро отвечает, быстро принимает решения и быстро находит деньги

5. Договороспособен — готов на разные структуры сделок, формы расчетов и способы разделения прибыли

6. Оптимален по налогам и документам — имеет льготный режим налогообложения, брачный договор, ЭЦП для удаленных сделок

7. Надёжен — чётко и вовремя реализует договорённости

8. Доверяет — даёт полномочия управляющей команде, не лезет во все вопросы, не мешает реализации проекта рандомной выдачей условий и ограничений, легко выдает доверенности

9. Ресурсный — помогает не только деньгами, но и экспертизой и связями

10. Понимает, что идёт на риск — не требует 100% гарантий доходности, не впадает в истерику при затруднениях в проекте.


Я сам стараюсь быть таким, как описано выше, и соинвесторов себе ищу себе таких же.

А что делаете вы, чтобы вас выбирали как инвестора?


ПС. На фото — мужской конкурс красоты в 1919 г. 💪

ППС. Стать нашим инвестором: tg://resolve?domain=FlippingInvestBot&start=c1709524788774-ds

Дорогие девчонки!

Ну вот кто бы нас согрел своей красотой и заботой?

Кто бы вдохновил каждый день притаскивать очередного мамонта?

Только вы и вы одни!

Бросайте скачущего коня и выходите из горящей избы!

Сегодня ваш праздник!

Любви и радости вам!

ПС. На фото открытка, которую моя 8-летняя дочь нарисовала маме — не могу не поделиться! :)

Воскресное чтиво

Лучшее из сообщества "Инвест-мэтры" за две недели:


🔹Сдаете апартаменты, кладовки, машиноместа, торговые площади как ФЛ? Узнайте о последствиях

🔹Про смелость или откуда берутся осторожные люди

🔹Загородное строительство на препродажу, кейс от команды по флиппингу

🔹Заработал на Ламборгини в инвестициях за 2 дня

🔹О чём кричит душа предпринимателя–арендатора

🔹Эфир про рынок коммерческой недвижимости в регионах, загородку и источники финансирования инвестпроектов

🔹Как правильно платить налоги, когда занимаешься флиппингом?

🔹Выбери меня! — 10 качеств идеального инвестора

🔹Авария в инвестициях

🔹Разбор сделки с рынка девелопмента



✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Вход в склады от 5 млн.

В эту среду в 19:00 будем представлять коллективные инвестиции в наш проект по строительству складов.

Почему стоит сходить на эфир:

— Услышать о проекте с доходностью до 110%: локация, смета, команда, факторы ликвидности, план проекта

— Как защищены участники сделки

— Модель постепенного входа инвесторов — кто раньше, у того лучше цена входа

— Как решены вопросы с налогами

Зарегистрироваться на вебинар: tg://resolve?domain=FlippingInvestBot&start=c1710145433912-ds

ПС. Если не сможете прийти, зарегистрируйтесь по ссылке, и после эфира вам придет запись.

ППС. Почитать, что я раньше писал про стратегию и проект: #light_industrial

Ипотечный строгач

Сегодня на совещании Открытого Девелопмента (компания по редевелопменту гостиниц, где я соучредитель) столкнулись со сложностью.

В банках ужесточается политика по оценке залогов.

У нас особенная ситуация — мы продаем по факту нежилые помещения, но одобряются они банком по программе жилищной ипотеки.

Банки находят в наших объявлениях о продаже указание на то, что объект будет управляться нашей УК (то есть, будущий собственник не будет там проживать) и отказывают в одобрении сделки.

Параллельно пришло инфо от сотрудников Домклика, что внутри Сбера вышло указание по отчётам оценщиков из ЮФО проявлять предельную бдительность, без сожаления отказывая при малейшей оплошности.

Это не смертельно — мы продолжаем делать сделки без ипотеки, но игнорировать это тоже не можем.

Решили:

1. Скорректировать все объявления, убрав указание о доверительном управлении.

2. Подать одного из учредителей на одобрение в 10 топовых банков, произведя разведку боем — посмотреть, где откажут, а где одобрят.

Задача — сформировать панель из 5-7 банков, где сделки на наши объекты точно одобрят.

Как думаете — поможет? Что ещё можно сделать?

ПС. Посмотреть наши предложения по инвестированию в редевелопмент гостиниц: https://clck.ru/363bJ2

Инвесторы против автобусов

На этой неделе мы проводили эфир о коллективных инвестициях в склады.

Рассказывали о том, что у нас не только инвесторы защищены от инициатора, но и сами инвесторы защищены друг от друга.

О чем речь?


История вопроса

Помните, я писал о том, как инвестор может заблокировать работу по проекту?

Мы всегда хотим защитить инвестора. Для этого в наших проектах редевелопмента или строительства делаем его собственником или залогодержателем объекта.

Теперь инвестор защищен. Но если инвесторов много, то чтобы всем получить прибыль, все они должны одновременно выйти из сделки: совершить продажу (если они владеют долями в объекте) или снять залог (если они залогодержатели).

Я уверен, что все читатели этого канала — высокоморальные инвесторы. Если обещали выйти из сделки, то обещание выполнят. Но что, если в действие вступит “автобусный фактор”?


Автобусный фактор

С любым инвестором может случиться беда. Условно, попадет под автобус (отсюда и название). Это может быть что-то менее трагичное, но не менее серьезное — потеря дееспособности, отъезд за границу, судебные тяжбы, арест имущества или счетов.

В таком случае, если инвестор владел объектом редевелопмента или его долей (либо был залогодержателем), то он не сможет совершить действия по продаже своей доли или снятию залога, а проект встанет на паузу на неопределенный срок.

С одним инвестором веротяность этого невелика. Но что, если их в проекте, например, 10?


Цифры

Давайте решим несложную задачу.

В проекте 10 инвесторов.

По каждому из них автобусный фактор (вероятность происшествия) — 5%.

Как думаете, каков при этом автобусный фактор всего проекта? 10%? 25%? 50%?

(Не кликайте пока что на решение, проверьте себя и напишите ответ в комментариях! :))))

Решение:

По теории вероятности, вероятность наступления нескольких событий равна произведению вероятности наступления каждого из них.

У нас одновременно должно наступить 10 событий “с инвестором все хорошо”.

Вероятность каждого из таких событий — 100% - 5% = 0,95.

Вероятность 10 таких событий — 0.95^10 = 0,598.

То есть, автобусный фактор всего проекта возрастает до 1 - 0,598 = 40,2%.

А это уже вероятность, которую невозможно игнорировать.

То есть, при увеличении количества инвесторов вероятность блокировки проекта из-за одного из них растет. Причем, экспоненциально!


Как с этим быть

Мы уменьшаем “автобусный фактор” проекта тем, что вводим роль Гаранта.

Инвесторы передают все права на управление залогом одному представителю (Гаранту), которому доверяют и инвесторы, и инициатор проекта. Собственником строящегося объекта является Инициатор, а залогодержателем — Гарант.

Риск проекта понижается, так как он перестает зависеть от происшествий, которые могут произойти у любого из инвесторов.

Роль такого Гаранта играет ваш покорный слуга.

Теперь моя задача — держаться подальше от автобусов. :)


ПС. Посмотреть наш проект по складам: tg://resolve?domain=FlippingInvestBot&start=c1707842038691-ds

UPD. В комментах сеча — разбираем нашу схему и альтернативные :)

#light_industrial #коллективные_инвестиции