Ищу соинвестора, создание ГАБ 17 млн. 46-86% годовых

Стратегия:
— купить коммерческое помещение в новостройке
— посадить арендатора
— продать помещение как готовый арендный бизнес

Общие инвестиции: 17 млн.
Срок: 3-4 мес.
Выход: 22-24 млн.
Доходность инвестора: 46-86%

Выход на сделку в первую неделю после майских.

Плюсы проекта:
— Команда с опытом более 10 лет
— Растущие цены на ГАБ
— Короткий срок
— Низкие риски

Если у вас есть интерес к участию, пожалуйста, напишите на @leshchenko1979.

UPD. 29.04: Инвестор найден.

Вся инфа о налоговой оптимизации из этого канала

Раз уж сегодня говорим о налогах, то держите:

1. Таблица "Льготные ставки налога УСН по регионам".

2. Подборка постов по теме:
🔸Я СТАЛ КАЛМЫКОМ и вот почему!
🔸Налоги: оптимизировать нельзя платить.
🔸Еще не поздно заняться оптимизацией. (👈 в этом посте калькулятор для выбора лучшего налогового режима)

Звенит капель, прошел апрель

Осталось 66% года. 😳🤷‍♂️

И вот - очередной месячный отчёт!

👉 Отчёт о марте

Что было интересного у меня в апреле и о чем я вскоре вам поведаю:

1️⃣ Запустили список каналов о вложениях в недвижимость

2️⃣ Запустили продажи конференции о флиппинге

3️⃣ Распродали почти все номера в нашей гостинице на море за неделю

4️⃣ Проиграли в торгах по помещению для апарт-отеля

5️⃣ За сутки нашел инвестора на создание ГАБ

6️⃣ Отказался от строительства гостиницы в Краснодаре

7️⃣ Присматриваюсь к строительству загородного элитного жилья

ПС. Какого пункта ждёте больше всего?

Читать подано!

(1/7 часть отчета об апреле)

У Телеграма одна проблема - каналов дофига, а читать нечего. 🤦‍♂️

Мы с коллегами, которые пишут об инвестициях в недвижимость, собрали качественные авторские каналы об инвестициях в недвижимость и создали сообщество "Инвест-мэтры".

(Чувствуете игру слов? Метры-мэтры? Как вам? 😂)

✍️Вот некоторые материалы, которые мэтры создали в последнее время:

👉 Множественные боли инвесторов

👉 Пришло ли время покупать квартиру для себя?

👉 Есть ли экономический смысл владения жилой недвижимостью для предпринимателя?

👉 Доходность флиппинга в деталях (кейс)

👉 Коммерческая недвижимость с доходностью от 30%

👉 Что в секторе строителей жилья на бирже?

👉 Нюансы покупки недвижимости с торгов

✅ Подписаться в один клик на все каналы (функционал доступен на обновленной версии телеграма): https://t.me/addlist/HWGscQP0699kNjEy

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» и рекламы писать @investmetrydigest

Встречаемся 20 мая!

⚡️Рынок изменился - и с ним должны меняться мы, чтобы продолжать зарабатывать!

Третья конференция Флип-Экспо будет посвящена актуальным стратегиям и лайфхакам, которые работают во флиппинге именно сегодня!

Вы узнаете:

🔹 как и где сейчас искать объекты под флиппинг

🔹 как найти и отобрать СВОЮ бригаду строителей

🔹 какие тренды в дизайне нужно использовать, а какие не стоит

🔹 как расти в доходе в условиях сегодняшнего рынка

🔹 все о перепланировках и их согласовании

🔹 как сегодня успешно продавать квартиры

🔹 как инвестировать в свой первый проект

Возможности нетворкинга - помимо полезного контента вы обменяетесь опытом с практиками рынка и единомышленниками - сообщество наше все, вместе мы сила! 💪

Также отказались от формата официозного VIP-ужина, меняя его на формат фуршет-вечеринки. У вас будет уникальная возможность пообщаться со спикерами и инвесторами в непринужденной обстановке с бокалом игристого (VIP билет).

Встречаемся 20 мая в Москве.

Количество мест ограничено, цены на билеты будут расти.

Снято продано! (почти)

(3/7 часть отчета об апреле)

Как я писал, мы заканчиваем проект перестройки гостиницы на черноморском побережье (история по тэгу #Снято).

В конце апреля продажи резко ускорились: на сегодня 18 из 20 номеров уже или проданы, или под задатком.

Причины:

👂 Мы в продажах уже 3 месяца, и наша узнаваемость растёт - а с ней и воронка продаж

💼 Нас "распробовали" местные агентства, которым в линейке нужен был продукт с более низкой ценой и более высокой доходностью. Они переключают на нас трафик клиентов, которым надо "такое же, но подешевле".

🏗 Ремонт и комплектация уже на финишной стадии

🎁 Высокая степень распроданности комплекса сама по себе сигналит покупателям о качестве продукта

В планах на май:
👬 Создание ТСН
📄 Заключение договоров между УК и собственниками
🪴 Завершаем ремонт, комплектацию и благоустройство
💝 Завершаем все продажи
💻 Открываем бронирование
🧳 Первые заселения

ПС. На картинке - реальность vs рендер. Вывеска ночью подсвечивается и видна издалека. Весь проездной трафик будет наш! :)

Проиграли в торгах по помещению для апарт-отеля

(4/7 часть отчета об апреле)

Раньше писал, что мы планировали забрать помещение возле РГГУ и сделать там инвест-отель.

Адрес: Москва, Обручева, 24.
1 этаж, 2 отдельных входа.
Площадь: 235 кв м.
Стартовая цена: 21 млн.
Продает город, торги на повышение.

Когда мы готовились к торгам, для себя обозначили предельную цену 26 млн. Иди выше нам не позволяла экономика проекта.

Но на торгах цена улетела в небеса и победитель забрал помещение за 30 млн. (вот карточка лота)

Мы не сдаёмся, просчитываем другие помещения.

Но очень интересно будет узнать, что покупатель будет делать дальше. Возможно, учитывая оживление на рынке ГАБов, будет стараться сдать его в аренду по 300К-400К руб. / мес. и реализовать как ГАБ за 35-40 млн.

ПС. Спецы, что скажете, почем реально сдавать это помещение?

За сутки нашел инвестора на создание ГАБ

(5/7 часть отчета об апреле)

Я уже писал выше, что не бывает мало инвесторов - бывает плохой проект.

А когда проект хороший, то инвестор находится моментально.

Так было и на прошлой неделе - от анонса проекта до договорённости с инвестором прошли сутки. (Причём инвестор не поленился и в выходные приехал ко мне на встречу, чтобы обговорить все детали. 👆)

А что даёт в стратегии создания ГАБ такую доходность?

💸 Устойчивый спрос на парковку средств, который сейчас предъявляют те, кто раньше парковался в новостройках.

Сейчас рынок жилья потерял свою привлекательность, и поток инвесторов переместился в ближайшую альтернативу.

🏗 Доступ к предложениям от застройщиков вне рынка. Если команда понимает, как забирать ликвидные помещения по хорошей цене, не толкаясь локтями с остальными покупателями, то она практически зарабатывает уже на входе в проект.

☕️ Связи с арендаторами. Ключевое - как можно быстрее после покупки объекта получить решения инвесткомитетов у сетевых арендаторов (супермаркеты, алкомаркеты, аптеки, кафе) о ставках, которые они готовы платить. С этими решениями уже можно подыскивать покупателя на объект. А чтобы получать такие решения быстро, нужно знать, куда звонить и что говорить. 😉

В общем, как в любом предпринимательском начинании - разберись, что нужно людям, и как это сделать, и без куска хлеба не останешься. 😂

👉 Какие проекты я ищу

На следующей неделе планируем взять в работу ещё один объект, следите за анонсами!

Устал? Ляг поспи.

Для меня энергия (она же мотивация, она же жизненные силы) – основа всего сущего.

Если не будет энергии, то все грандиозные планы останутся только планами.

Более того, когда есть энергия, то и проблемы не такие страшные, и задачи не такие сложные.

Но многие являются адептами культа труда. Если почитать, о чем пишут в предпринимательских блогах, то вы услышите – еб%шить, еб%шить, еб%шить.

Это правда, но есть уловка – это нужно делать из правильного состояния. Когда у тебя достаточно сил, когда в крови полно дофамина (гормон драйва и преследования), когда хорошо работает голова.

И что важно – то, что мы создаем, отражает наше состояние.

Создавать что-то прекрасное можно только из состояния вдохновения.

Руководить людьми - только из состояния эмпатичности.

Продавать - только из состояния изобилия.

А работать через "не могу" – это все равно, что строить дом пьяным.

Вот такой пятничный пост. :)

Всем хороших выходных! Отдохните там как следует! ❤️

#осознанность

Ребята, минуточку внимания! 👇

Ещё не купили билеты? Цены повышаются сегодня!

Друзья, билеты стремительно расходятся.

Мы повышаем цены сегодня в 21:00.

Те, кто ещё не купил - отложите шампур, плз, и купите билеты сейчас. 😉

Те, кто ещё думает - решайтесь, не пожалеете!

👉 https://expo.flipio.ru
👉 https://expo.flipio.ru
👉 https://expo.flipio.ru

Кому окружение для роста?

Друзья, я собираю #мастермайнд-группу.

5-7 человек, которые разделяют ценности роста, открытости и осознанности.

Встречи каждые 2 недели, делимся целями, удачами и неудачами, важными инсайтами и запросами.

Обсуждаем каждого до получения состояния просветления. 💡

Участники группы работают в недвижимости и имеют оборот от 10 млн / мес.

Если узнали себя, записывайтесь на звонок, обсудим. 👇

#осознанность

Друзья,

Хочу в рамках клуба попробовать новый формат.

Для предпринимателей, которые:
- Ищут эффективное окружение
- Хотят активного роста
- Активно проявляются
- Занимаются недвижимостью
- Имеют оборот от 10 млн. / мес.

👉 Если узнали себя, записывайтесь на звонок, обсудим: https://calendly.com/flipio/call

Как мы из сарая хотели сделать гостиницу

(6/7 часть отчета об апреле)

В апреле отказались от проекта по редевелопменту бывшего здания с офисами и магазином в гостиницу.

Проект был грандиозный (по нашим меркам😉) и поэтому разбор ниже тоже не будет коротким.

Итак, от брокера пришёл объект — отдельно стоящее здание недалеко от центра Краснодара на 2600 м (подземный этаж + 3 этажа + мансарда).

Наша стратегия:

🔹 сделать малометражную нарезку под гостиничные номера,
🔹 натянуть оригинальную концепцию,
🔹 посадить управляющую компанию,
🔹 продать по номерам как ГАБ с доходностью 10-15% годовых.

Считаем проект.

🔸Вход — 70 млн.
🔸Ремонт — 90 млн.

Нарезаем на 80 апартаментов по 2,9 млн. + 15 офисов по 1,6 млн.

🔸Итого выручка — 260 млн.

Кажется, прилично. Выезжаю в Краснодар, начинаем встречаться со специалистами, прорабатывать узкие места и склеивать единое видение проекта.

И начинаются проблемы.

🎓 Мы хотели построить жилье для студентов и преподавателей близлежащего университета, но те оказались обеспечены отличными общежитиями на территории кампуса.

🍳 Никто из наших консультантов не верит, что мы сможем продать номера без кухни или кухонного уголка. Вне летнего сезона, когда уходит спрос на краткосрочное пребывание, номера нужно сдавать в долгосрок, а это требует наличия кухни.

Но при снабжении каждого номера кухней растёт смета на установку номера и на коммуникации (вентиляция), а площадь номеров увеличивается, следовательно, сокращается их количество и падает выручка с проекта.

И это ещё не все проблемы с долгосрочным проживанием.

🏢 В Краснодаре большой навес из непроданного жилья. Если мы делаем жилье для долгосрочного проживания, то конкурируем с дешевым вторичным фондом поблизости или дешевыми новостройками на окраинах в районах с продуманной инфраструктурой.

🏪 Локация находится в частном секторе — вокруг нет инфраструктуры для долгосрочного проживания (магазинов, ресторанов, поликлиник, школ).

🚘 Нет мест для парковки. Сложно обслужить автомобильный трафик (а летом туристы в большинстве приезжают на своём транспорте), низкая привлекательность для сдачи офисов.

🧲 Сложно извлечь прибыль из подземных площадей. Подземные помещения (будь то офисы или жилье) неликвидны, и реализуются со значительной скидкой. В конце всех обсуждений мы решили туда поселить гостиничный ресторан, зону хранения (келлеры), и часть помещения отдать в аренду (предположительно, под компьютерный клуб). Но все эти пространства почти не генерируют выручку.

🪟 Необходимость перерезать окна. Чтобы снабдить каждое из новых помещений хотя бы одним окном, в этом здании нужно все существующие окна заложить, а новые окна вырезать (а на мансардном этаже — полностью разобрать и пересобрать кровлю). Но в здании, где стены являются несущими, новые окна нарушают конструктивную устойчивость. Поэтому сначала нужно залить несущие колонны вдоль стен, а уж потом вырезать окна. Долго, дорого, рискованно.

Каждый день у нас были классические предпринимательские качели — с утра все на 100% уверены, что и как будем делать, а к вечеру уже "все пропало!" :)

В итоге, взвесив все "за" и "против", решили отказаться.

Инсайты:

🔨 Когда в руках молоток, все кругом похоже на гвозди. Когда занимаешься гостиницами, то кажется, что все вокруг можно превратить в гостиницу. Так было и с нами. Но, сами понимаете, не у всех зданий наилучший сценарий использования (или best use на сленге девелоперов) — гостиница или жилье.

📈 Лучше идти в рынки с федеральным спросом. В Москве, Питере, Сочи, туристических кластерах недвижимость покупают люди со всей страны. В Краснодаре — только жители Краснодара. (И ещё редкие жертвы краснодарских риэлторов из других регионов.)

🤓 Не надо забывать про диверсификацию рисков — лучше сделать 3 проекта на 80 млн, чем один на 240 млн.

🙅‍♂️ Когда берёшь здание под нарезку на малые площади, хорошей лакмусовой бумажкой будет текущее количество и расположение окон. Если требуется массово перерезать окна, то в проект лучше не лезть.

А вы бы взялись за этот проект и почему?

ПС. См. подробнее, как отбирать команду и проекты.

Где искать инвестора?

Подписчица пишет: "Не могу договориться с инвестором, он гнёт на свои условия, проект срывается. Что делать?"

Прежде всего - не ставить себя в условия, где вы зависите от одного недоговороспособного инвестора.

У нас свободная страна, вы вправе найти себе того, кто вас оценит по достоинству.

Как?

1️⃣ Доски объявлений - Авито, Бибосс. Можно разместить объявление о поиске инвестора, но более эффективно - искать объявления от частных инвесторов о поиске проектов и откликаться на них.

2️⃣ Инвест-брокеры. Искать в Авито и Яндексе. Есть даже ассоциации инвест-брокеров, где "всем миром" собирают деньги на большие или сложные проекты. На ваш точно соберут. :)

3️⃣ Отраслевые инвест-клубы (только моих - раз, два), в которых хороший проект оторвут с руками.

4️⃣ Ну и через неделю - наша конференция, на которой особый акцент будет уделен нетворкингу и поиску партнёров.

📣 Каждый сможет наклеить бейджик "Ищу инвестора" или "Ищу проект", чтобы найти свою половинку.

🎤 Я сам буду рассказывать о том, как инвестору найти проект и правильно договориться с инициатором.

🎁 А чтобы вам было проще решиться - держите промокод на скидку:

ALEXEY10
ALEXEY10
ALEXEY10

👉 Купить билет тут: https://expo.flipio.ru

ПС. Ну а вы где ищете инвесторов, колитесь? :)