Суточно.ру опубликовали динамику цен в топ-10 самых популярных курортов.

Интересно, что даже несмотря на закрытие аэропортов, Геленджик (+18%) и Анапа (+7%) растут!

Всем, кто думал об инвестициях там в квартиры, коттеджные поселки и гостиницы — зелёный свет! 🟢

Какой минимальный метраж мини-студии?

Разговаривая с девелоперами, которые строят апарт-отели, я слышал цифры и 13 м, и даже 10 м.

Но сегодня я узнал про дом площадью в 1 кв м. (Чтобы в нем лечь спать, его надо сначала положить набок.)

Теперь все наши планировки нарезки помещения под апарт-отель кажутся мне непростительным расточительством. :)

Друзья,

Сейчас собираюсь запускать новый продукт.

Ищу тех, кто прямо сейчас находится в поисках проекта для инвестирования от 4 млн.

Если сможете уделить мне 10 минут для короткого разговора, то назначьте, плз, удобное для вас время тут: https://calendly.com/flipio/call

Краснодарцы! Давайте встречаться!

Буду в субботу (1.04) в Сочи, а с воскресенья (2.04) по пятницу (7.04) — в Краснодаре.

Вносим задаток по сделке по редевелопменту офисного здания в гостиницу.

Кто из моих читателей в Краснодаре? Давайте встретимся, обнимемся, потрещим!

Ставьте "+" в комментариях.

Должен ли девелопер управлять своим объектом?

На последней встрече нашего Клуба подняли вопрос о том, как управлять апарт-отелями.

Коллеги из Питерской школы топили за то, что девелопер должен управлять построенным им же объектом, чтобы конечные собственники номеров гарантированно получили требуемое качество управления и, следовательно, свой доход.

Я же думаю так:

🏹 Девелопмент — это охота. Работа напряженными спринтами, перемежающаяся периодами отдыха. Как и на охоте, можно завалить большого зверя (сделать успешный проект), а можно какое-то время сидеть впроголодь (без объекта). А можно и получить копытом в череп (словить риск и уйти в минус).

🚜 А управление объектом — это фермерство. Работа каждый день, много разных операций, много повторений, необходимость жестких регламентов и предельной эффективности, но и прибыль более-менее гарантированная.

⚖️ У каждого из этих бизнесов свои плюсы и минусы, но невозможно отрицать одно — они очень разные. И для их ведения требуется разные подходы, таланты и даже характер.

Я полагаю, что смешивать их у одного учредителя не очень эффективно. Пусть каждый занимается своим делом. Пусть девелопер гоняется за еще более крупным мамонтом, а управляющий берет себе очередной надел земли и нанимает больше батраков.

Поэтому на наших проектах мы не уходим в управление, а передаем его профессионалам.

✌️ Выигрывают все — и мы, и управляющие, и инвесторы.

Ну что, осталось 75% года :)

Наступил апрель, и я опять запускаю сериал "Как я провел лето март".

Должен признаться - пишу не только для вас, но и для себя самого. Приятно увидеть, как много было сделано и одобрительно похлопать себя по плечу. :)

В ближайших постах:

1. Канал: почему вы меня читаете?

2. Проекты на исполнении: Снято, Бали, Клуб

3. Гостиница в Краснодаре: готовимся к сделке

4. Апарт-отели в Москве: открываем новое направление

5. Финансирование флиппинга: почему отказался?

6. Коттеджный посёлок в Подмосковье: почему отказались?

7. Как купить компанию за 10% от стоимости?

8. Девелопмент по-взрослому: как зарабатывают большие дяди

9. Строительство компании: новый бренд, вакансии

10. Налоги инвестора: можно ли выиграть у того, кто пишет правила игры?

ПС. Вы какого пункта ждёте? :) 😁

(1/10) Почему вы на этом канале?

⬆️ Мы перевалили за 1700.

🗞 Про нас кое-где написали.

🎤 Я выступил с лекцией на InvestFuture.

Но самое интересное не в этом.

👨‍🏫 Я зашёл на мастер-группу по ведению Телеграм-каналов к Артёму Цогоеву.

Мы получили задание созвониться с подписчиками и узнать, почему вы нас читаете.

Я поговорил с 13 из вас и боже, как это было полезно! 👍

Итак, что я услышал от вас в ответ на вопрос "Почему вы меня читаете?":

💯 Актуальные предложения с высокой доходностью

👷‍♂️ Информация от практика, а не от инфоцыгана

📊 Плотная подача без воды, конкретика и цифры

🛑 Без банальностей, без домыслов

🏃‍♂️ Широкий кругозор и мобильность в переводе активов в актуальные стратегии

ПС. Я ничего не пропустил? :)

(2/10) Проекты на исполнении

🏡 Кино-отель "#Снято". Освоили 60% строительной сметы, продали 10 номеров, ещё 3 на брони. В том числе один из инвесторских номеров, по которому расчётная доходность должна составить 122% годовых!

Но до открытия сезона остаётся всего лишь месяц, и мы начинаем поспешать. 👆

🏝 #Бали. Первый платёж за апартамент оплачен, стройка пошла. Напомню - это чисто спекулятивная стратегия, исполнение части задачи по диверсификации портфеля. Я не планирую сильно увеличивать лимит на неё.

🏌️ Клуб инвесторов в редевелопмент. Перевалили за 300 подписчиков канала. Я прямо урчу от удовольствия, вспоминая, как наши встречи становятся все ярче, а участники - все круче.

Для меня это неистощимый источник новых идей, партнерств и энергии!

(3/10) Гостиница в Краснодаре

Центр Краснодара, 2600 кв. м, 4 этажа + цоколь, 80-90 номеров, 15 офисов, ресторан + общая зона на 150 кв м.

Расходы - 180-200 млн.
Выручка - 240-260 млн.
Прибыль до налогов и платежей инвесторам - 40-80 млн.
Срок - 5-7 мес.

Стратегия: покупаем, привлекаем отельного оператора, придумываем концепцию, нарезаем на отдельные объекты в кадастре, ремонтируем, натягиваем красивый фасад и продаём.

В воскресенье ездили по Краснодару - заходили в гостиницы, спрашивали цены (эконом 3* 2900-5600) и заполняемость (50-70% в не сезон, до 90% в сезон), зашли в студенческий городок (наш объект стоит рядом с университетом), разговаривали со студентами - как размещаются они (общага по 2 чел в комнате с удобствами на этаже или 12К-15К в мес в однушке рядом или 1500 за сутки).

Вчера встречались с отельным оператором (компании 32 года!👀). Основные инсайты:

🚕 отельный бизнес Краснодара кормится на деловом трафике + на тех, кто едет на авто на море и обратно

👨‍🦳 в городе мало отелей с современной концепцией и оснащением

💪 опытный оператор много чего даёт проекту на всех этапах (инвест-анализ, проектирование, работа с инвесторами, управление трафиком)

Сегодня работаем на объекте с командой, юристом и геодезистом.

Ключевые вопросы, по которым надо определиться до сделки:

1. Какой продакт-микс? Сколько будет юнитов на выходе и каких? Какое наполнение и концепция общих зон?

2. Продадим ли все это, по какой цене и за какой срок?

3. Нет ли у нас правовых и регуляторных рисков?

4. Все ли задуманное сможем построить?

Плюсом, пока я в Краснодаре, возможно, съездим посмотреть объекты на побережье.

ПС. А вы что считаете более перспективным — проекты в Краснодаре или на побережье?

Рекомендую канал, полностью посвященный стратегиям и объектам доходной недвижимости.

Здесь вы найдете инструкции от инвесторов-практиков о том, как выйти на стабильный заработок с объектов: флип-сделки, редевелопмент, субаренда, апартаменты, посуточная аренда и многое другое.

Сейчас ребята управляют 18 объектами доходной недвижимости. В канале вы найдете много полезной информации:

✅ как создавать пассивный доход,
✅ где искать сделки с доходностью 40% за 6 месяцев,
✅ какие стратегии инвестирования и заработка в России работают прямо сейчас.

📱Чтобы получать полезные идеи и стратегии здесь и сейчас, нужно всего лишь перейти по ссылке 👉 https://t.me/+84vnTH5MxM4xNGVi

PS: В закрепленном сообщении для вас подарок: 🎁 Excel-шаблон расчета экономической модели эффективности ЛЮБОГО объекта недвижимости с ипотекой и без на 20 лет вперед (2500 показателей).

Качайте и пользуйтесь!

#взаимныйпиар

Неделя в Краснодаре

Вчера вернулся из недельной командировки в Краснодар.

Работали без выходных по 12 часов в день. Приехал весь выгоревший, сутки отсыпался.

Если кому-то не отвечал - простите великодушно, на следующей неделе закрою все долги.

Но, несмотря на усталость, поездкой очень доволен. Считаю, что мы все сделали правильно - привлекли максимум экспертизы, сделали всесторонний анализ и приняли правильное решение (см. дальше).


🌆 Гостиница в Краснодаре
(раньше писал тут)

- Поездили по центру и новостройкам Краснодара, поговорили со студентами в близлежащем общежитии, посидели на Авито и Островке - чтобы понять стандарты качества жилья и цены на него.

- Привезли на объект геодезиста, юриста, проектировщика, строителей, лифтовика - чтобы понять сложность, риски, длительность и стоимость работ.

- Консультировались с застройщиком ЖК, редевелопером с опытом строительства апарт-отелей, отельным оператором, основателем местного инвест-клуба.

- Много думали о концепции отеля и его наполнении.

- Провели местную встречу Клуба инвесторов и представили там наш проект.

Итог: брать объект не будем. (Почему - тема для отдельного большого поста. Если есть догадки, пишите в комментариях!)


🏝 Гостиницы на побережье

- Съездили в Ольгинку, проконтролировали ход работ по #Снято.

- Встретились с управляющей компанией по #Снято и построили план запуска отеля.

- Посмотрели новый объект в Джубге, будем брать.

- Встретились с кандидатом на менеджера по подбору - будем смотреть больше объектов.

(5/10) Финансирование флиппинга - почему отказался?

(Продолжаю отчет о работе в марте)

Моя идея была в том, чтобы, будучи основателем самого большого коммьюнити флипперов в России, в качестве инвестиционного посредника массово давать флипперам денег на выкуп и ремонт квартир за долю в прибыли.

Я сделал пилотный запуск - объявил о том, что собираю заявки, и начал смотреть на поступающие проекты.

Пришло более 20 заявок, большей частью из Москвы. Пропустил их через аналитика и посчитал потенциал доходности.


Мои выводы:

1️⃣ Поток заявок слабый, рынок ещё не полностью восстановился.

2️⃣ Большинство флипперов работает на марже около 1,5-2 млн. на проекте размером 10-15 млн. в закупе.

3️⃣ Такая маржинальность проекта не позволит финансовому партнеру зарабатывать более 25% годовых валового процентного дохода, если он работает без кредитного плеча.

4️⃣ Финансовый посредник, в роли которого я собирался выступать, может из этих 25% годовых забирать 5% (с натяжкой — до 10%). В абсолютном выражении — это примерно до 200К с проекта.

5️⃣ За вычетом высоких транзакционных издержек (осмотр, аналитик, юрист, риэлтор, контроль работ, закрытие косяков) чистая прибыль финансового посредника (меня) около нуля.

6️⃣ Построить большой бизнес на этой идее сложнее, чем на финансировании крупных проектов.


Я считаю, что в российском флиппинге сейчас время тех, кто:

💰 работает с собственными деньгами, считая их внутреннюю стоимость равной нулю,

⚙️ смог в тучные годы построить эффективную систему (несколько каналов поиска, дешёвая команда, типовые планировки и дизайн, скидки от поставщиков),

🏡 работает на рынках со слабой конкуренцией (крупные города ближнего Подмосковья, областные центры без крупного игрока).


Лично я решил отложить идею с массовым финансированием флиппинга до лучших времён.

Но это не значит, что другие флипперы, инвесторы или инвестиционные посредники не зарабатывают на этом рынке! Проекты разные, участники тоже.

Ищите, и да воздастся вам по трудам вашим! :)

ПС. А вы что думаете о доходности флиппинга сейчас?

(6/10) Коттеджный поселок в Подмосковье: почему отказали?

(Продолжаю отчет о работе в марте)

Раньше писал о том, что мы собираемся строить коттеджный поселок.

Стратегия:
🌾 купить участок земли 10 га,
✂️ порезать на 100 участков по 8 соток в кадастре,
🛣 подвести коммуникации (дорога, электричество),
💰 продать конечным собственникам.

Первоначальная финмодель получилась "на ура". Исполнитель нас подгонял, и уже на базе предварительной сметы, мы начали собирать соинвесторов.

Но не все пункты внутреннего чек-листа были выполнены:
- не было полной информации о предыдущем опыте исполнителя, не было рекомендаций
- не было второго мнения по ликвидности конечного продукта
- не было второго мнения по смете

Проконсультировались с 4 владельцами поселков.

Сразу начались тревожные звоночки:

1. Все консультанты как один говорили, что нужно рассчитывать, что в лучшем случае все лоты распродадутся за 3 сезона. В модели у меня было, что 75% лотов уйдут в первый сезон, и 25% — во второй.

2. Строительную смету все посчитали заниженной в 1,5-2 раза.

После этого пересчета финмодели доходность инвесторов падала в 3 раза — гораздо ниже приемлемого уровня.

🍒 Но вишенкой на торте стало то, что после месяца допросов инициатор выслал свой послужной список.

Оказалось, что полного цикла работ ни на одном объекте он не выполнял, а главное — никогда не занимался продажами земельных участков. Для меня это ключевой риск 🙅‍♂️.

Инициатор:
👂 никогда не слышал конечного клиента,
⚖️ не знает критерии потребительского выбора,
📞 не знает фишек процесса продаж в этом сегменте.

И, как следствие:
🎁 не сможет спроектировать лучший продукт,
📞 не сможет сразу поставить эффективные продажи,
⏳ не сможет обеспечить проекту плановые сроки возврата инвестиций и доходность.

Я работаю с "неидеальными" командами. (Там, где команда идеальна, не нужен я — они соберут деньги сами 🤡) Но отсутствие опыта продаж — это точка отказа.

Слишком много тех, кто хочет потратить деньги инвестора на стройку и слишком мало тех, кто сможет вернуть деньги на продажах. 😏

А что вы думаете о строительстве коттеджных поселков сейчас?

ПС. См. подробнее, как отбирать команду и проекты.

Какие проекты мы ищем

Я - золотоискатель в недвижимости.

Я зарабатываю на том, что вкладываю свой капитал и капитал моих соинвесторов в доходные проекты, которые ведут молодые девелоперские команды.

Но, само собой, сделкам предшествует тщательный анализ, отбор и структурирование.

Наши требования:

💰 Бюджет до 100 млн. руб.

🗺 Регион, где есть всероссийский спрос: Москва и область, Санкт-Петербург и область, курорты (Чёрное море, Северный Кавказ, Алтай и т.п.).

💪 У инициатора уже есть опыт проектов в рассматриваемом сегменте.

⏳ Срок возврата инвестиций до 12 мес.

📄 С переходом права собственности на покупаемый объект на инвестора против платежа.

📈 С общей доходностью (инициатор + мы) от 60% годовых.

Если хотите предложить свой проект на финансирование, пишите нам!

Как учиться на моем опыте

"Я предпочитаю учиться на чужих ошибках. Это стоит неизмеримо дешевле."
-- Джек Траут

На встречах нашего Клуба я абсолютно безвозмездно рассказываю о своих проектах, о задачах, которые там возникают и найденных способах их решения.

Но если вы не можете на них попасть - то как получить от меня совет?

Для этого есть консультации:

❓ Вы пишете свою проблему или список вопросов, которые хотите обсудить.

🔍 Я смотрю, смогу ли я вам помочь.

📅 Если смогу, то мы с вами назначаем время консультации. Если нет, советую кого-то другого.

⏳ Консультация длится час. Если мы за это время успели полностью разобрать тему, с которой вы обратились, но время все ещё осталось, то вы можете задавать любые вопросы на другую тему.

🎤 Во время консультации ведётся запись, которую я вам пересылаю по завершении консультации.

Чаще всего мне задают вопросы на темы налогового планирования / оптимизации в сделках с недвижимостью и особенностей применения ИП и ООО для ведения бизнеса по флиппингу и редевелопменту.

На консультации идём не от начальных формулировок вопросов, а от проблемы / задачи и смотрим, какой наилучший способ решения есть.

Консультация стоит 10000-25000 руб. (в зависимости от темы, срочности и моей загруженности).

Если вы хотите обсудить вашу ситуацию, пишите ваш список вопросов на @leshchenko1979.

Бесконечно можно смотреть на три вещи:

1️⃣ как считают деньги

2️⃣ как люди пытаются найти место на сочинском пляже

3️⃣ как вешают новую вывеску на твою гостиницу ❤️

(про проект редевелопмента гостиницы на черноморском побережье читайте по тэгу #снято)

Грязный секрет привлечения инвестиций 😳

...состоит в том, что инвесторов в поисках достойного проекта гораздо больше, чем достойных проектов — в поисках инвестора. 🔎

Не поверите, но все, все, ВСЕ мои друзья и партнёры с деньгами имеют одну головную боль — куда вложиться эффективнее, чем они вложены сейчас? 🙉

Поэтому:

1. Если вы ищете инвестиции — потратьте лучше свои усилия на то, чтобы улучшить показатели проекта и лучше его упаковать, а не на то, чтобы привлечь больше инвесторов. 🎁

2. Если вы хотите вложиться — больше общайтесь с коллегами-инвесторами - они уже сделали за вас часть утомительной и дорогой работы по отсеву нерабочих стратегий и плохих проектов. 🤝

Всем привет!

Только что узнал, что Артём Цогоев проводит сегодня мастер-класс по созданию финмоделей для недвижимости.

Финансовое моделирование - это как рентген для проекта в недвижимости. Что бы ни говорил пациент (инициатор), рентген (финмодель) всегда показывает истину.

Обучение проходит в этом канале:
https://t.me/+Z_Y-XeZtLUIzM2Zi

Мастер-класс состоится сегодня в 16.00, для тех, а кто не сможет принять участие сегодня - будет повтор завтра, тоже в 16.00.

Не реклама, а дружеская рекомендация!