Неудачный кейс на котором я все равно заработал в 2 раза больше, чем мог бы на вкладе в банке.

Я много раз рассказывал про свои крутые кейсы, глядя на которые вы могли подумать: ой, ну конечно, у человека с 10-летним опытом все идет четко, у меня все может не так гладко сложиться.

А: у меня тоже бывало разное
Б: даже если все пошло не по плану, уйти в минус на торгах практически нереально.

👇🏼Вот вам история для доказательства.

Я купил на торгах дом в Подмосковье. Локация была отличная:
▪️экологически чистое направление
▪️хороший подъезд и платная трасса
▪️рядом МЦД
▪️красивый сосновый лес
▪️новый посёлок, где все дома примерно в одном стиле
▪️улица уже практически заселена

На момент покупки аналогичные дома у застройщика стоили около 8–9 млн рублей.
Моя цена покупки на одном из последних этапов торгов с максимальным дисконтом – 4,5 млн ₽. То есть запас по входу был очень хороший.

Я сразу решил довести дом до более готового состояния и сделал коммуникации. Общие затраты на дом выглядели так:
▪️подключение электричества – 56 000
▪️скважина и септик – 490 000
▪️планировка грунта, ввод коммуникаций в дом, фасад и другие работы – около 130 000 ₽
▪️страховка, пошлины, межевые планы и прочее – около 40 000 ₽
▪️риелтор – 120 000 ₽
▪️реклама на Авито и Циан – 35 000 ₽

В итоге весь проект обошёлся примерно в 5,23 млн рублей. Первоначальный расчёт был на продажу примерно за 7,5 млн рублей. Но дальше рынок сделал всё, чтобы этот план не сбылся.

👉Во-первых, в 2024 году ипотека стала очень дорогой.
Большая часть потенциальных покупателей хотела покупать дом с ипотекой, а у застройщика было серьезное преимущество – возможность продавать по семейной ипотеке. У меня такой возможности не было.

👉Во-вторых, у застройщика начались внутренние проблемы между партнерами.
Они решили сворачивать проект и начали демпинговать. Аналогичные дома, которые раньше продавались за 8–9 млн, в какой-то момент опустились примерно до 7 млн.

То есть за время реализации:
❌ухудшились условия кредитования
❌изменился спрос
❌у прямого конкурента появилось преимущество, которого у меня не было
❌ ещё и сам конкурент резко снизил цены.

Сценарий, мягко говоря, далеко не тот, который был заложен на входе. В итоге дом пришлось продать за 5,8 млн рублей. От момента оплаты на торгах до получения денег от покупателя прошло около 7 месяцев.

При общих затратах примерно 5,23 млн  проект всё равно остался в плюсе. Доходность за цикл получилась около 12%, или примерно 20,5% годовых до налогообложения.

Я считаю этот кейс неудачным, поскольку планировал заработать больше и слишком много всего пошло не так. Но даже при таком наборе обстоятельств проект не ушёл в минус. Как раз потому, что запас прочности создаётся не в момент продажи. Он создаётся ещё до покупки.

Если вы всю аналитику и риски заложили правильно – у ваших сделок появляется право на ошибку.

✔️Можно потратить больше, чем планировали.
✔️Можно продать дешевле.
✔️Можно задержаться с реализацией.
🔥И всё равно сохранить положительную экономику проекта.

Именно поэтому на ПРО Торги мы так много времени уделяем не самой механике. Победить на торгах несложно. Гораздо важнее научиться побеждать по такой цене, при которой сделка остается выгодной даже при всех форс-мажорах.

И вот вам вдогонку кейс ученика, у которого тоже был резерв на демпинг. И даже с учетом этого он сделала 160% годовых

Земельный участок в Краснодарском крае 850 кв.м.
✔️На участке есть фундамент (не очень качественный)
✔️Вокруг много участков с активной застройкой
✔️Тихий поселок, без суеты с максимальным слиянием с природой
✔️Отличная ситуация с коммуникациями: газ, электричество, центральное водоснабжение, интернет. 

Цифры по проекту
▪️Цена рынка 850 000 ₽
▪️На первом этапе публички выкупил за 472 000 ₽ – на 45% дешевле рынка
▪️Затраты 70 555 ₽
▪️Чистый доход 207 455 ₽ за 107 дней или 160,5% годовых

При этом участок не спешил продаваться. Но за счет того, что участок куплен с хорошим дисконтом и по правильно рассчитанной цене – было куда снизить цену продажи. После этого покупатель нашелся сразу. 

Ваш безопасный вход на торги под моим контролем — на курсе ПРО Торги в октябре. Заявку уже можно и нужно оставлять, чтобы ничего не пропустить

🔥Бесплатный двухдевный онлайн-практикум по торгам: 17 и 22 сентября в 18.00 по мск

Когда я говорю о торгах банкротов где-то в новом кругу, всегда ловлю недоумевающие взгляды и слышу плюс-минус одно и то же:

🥴Это сложно
🥴Нужно знать много юридических тонкостей
🥴Там одно барахло, если речь о небольших бюджетах
🥴Сложно разобраться в площадках и сервисах

И вместо того, чтобы в сотый раз говорить, что все абсолютно не так и торги – это проще, чем вы думаете, я решил провести живой практикум. Просто приходите на эфиры и вы убедитесь, что вы зря потеряли столько времени на сомнения. Лучше осознать это сейчас, чем еще через год.

Что будет в прямом эфире:
☑ поиск лота
☑ оценка его ликвидности
☑ подача заявки

А для вас – домашнее задание, чтобы вы познакомились с торгами не только в теории, но и на практике. Часть ваших лотов я разберу лично и дам свою оценку: стоит ли тратить на них время.

👉Программа эфиров

1️⃣ день 17 сентября:
-Первичная аналитика лотов в разном бюджете
-Стандартные параметры, которые нужно заложить в финансовую модель
-Необычные способы оценки лота на примере реальных кейсов
-Примеры реализации лотов с доходностью свыше 200% годовых

2️⃣ день 22 сентября:
-Разбор ваших домашних заданий по подбору лотов
-Обзор площадок
-Разбор документов, которые могут понадобиться для подачи заявки
-Ликбез по ЭЦП
-Подача заявки в прямом эфире со всеми пояснениями

Регистрируйтесь прямо сейчас и до встречи!

Как занести трёхметровый керамогранит на 18-й этаж, чтобы потом не было мучительно больно?

Делитесь в комментариях своими лайфхаками 👇🏻

Сколько денег сейчас на торгах? Реальный цифры статистики

Вчера записывал подкаст для участников практикума о перспективах рынка торгов. И несколько цифр были такими впечатляющими, что решил поделиться или с вами.

👉За первое полугодие 2026 года количество процедур наблюдения у юридических лиц выросло почти на 21% по сравнению с тем же периодом 2025 года.
👉Количество конкурсных производств, где как раз начинается реализация имущества компаний-должников – ещё примерно на 11%.
👉У физических лиц масштаб еще больше: за первые полгода 2026 года введено уже более 277 тысяч процедур реализации имущества.

Но для инвестора самое интересное даже не это. А то, сколько имущества в итоге выходит на торги.

👉Только за первый квартал 2026 года было выставлено почти 77 000 лотов.
Это примерно на 27% больше, чем годом ранее. Причём 77 тысяч лотов – это не обязательно 77 тысяч отдельных объектов. В одном лоте может быть сразу несколько земельных участков, целый имущественный комплекс, помещение вместе с мебелью, техникой и оборудованием.

То есть реальный объем имущества еще больше.

👉А теперь самая интересная цифра. Совокупная стартовая стоимость всего имущества, выставленного на торги, выросла примерно на 67% год к году. То есть количество лотов выросло примерно на четверть, а денежный объем рынка — почти на две трети.

И вот здесь появляется главное окно возможностей. Рынок просто не успевает всё это выкупать! На обычных аукционах продаётся около 8% лотов. А на публичном предложении, когда цена начинает снижаться, результативность уже около 57%.

То есть значительная часть объектов проходит путь:
не продали по первой цене 👉 снизили 👉 снова не продали 👉 пошли дальше 👉 цена стала ещё интереснее. И в какой-то момент хороший, ликвидный актив можно купить существенно ниже его реальной рыночной стоимости: квартиру, участок, автомобиль, коммерческую недвижимость, оборудование.

Именно поэтому я продолжаю считать торги одним из самых недооцененных инвестиционных рынков. Здесь доходность часто создаётся не потому, что вы годами ждёте роста цены. А потому что правильно покупаете уже на входе.

И на бесплатном практикуме 17 и 22 сентября я хочу показать вам, как это выглядит не в теории, а на практике. Разберём:
▪️как искать интересные лоты ▪️почему один объект можно брать, а другой лучше сразу пропустить ▪️как прикинуть максимальную цену покупки ▪️как новичку вообще пройти путь от просмотра площадки до участия в торгах

Если вы давно смотрите в сторону торгов, но всё ещё кажется, что там слишком сложно, непонятно или «это не для меня» – приходите. После практикума картина станет гораздо понятнее. А желание ухватить свой лот – просто непреодолимым 😂

👉 Зарегистрироваться на бесплатный практикум

Вчера смотрел парковку в хорошем ЖК и наткнулся на вот такую систему хранения автомобилей.

Признаюсь, для Москвы решение далеко не уникальное, а вот в регионах, думаю, такое пока встречается нечасто.

С точки зрения застройщика — отличная оптимизация пространства: на площади одного машиноместа фактически помещаются две машины.

А вот насколько это удобно в реальной жизни — большой вопрос 😁

Как вам такое решение? Стали бы хранить машину на подъемнике или максимум — колеса, санки и прочий гаражный скарб? 😁👇🏻

Подготовили квартиру в советской 7-этажке под аренду

Из обычной и скучной двушки сделали современную евро-2: просторная кухня-гостиная + отдельная спальня.

Ищете квартиру в аренду в районе Трёшки?
Лучше не найти! 🔥