Альтернативные инвестиции. ЗПИФ недвижимости
На рынке сейчас не просто, инвесторы крутят головой, в поисках safe haven.
Могут ли ЗПИФ недвижимости стать такой инвестицией.
Недавно был по работе на презентации от Альфа-капитал, где они рассказывали о таких фондах, выложу пару их слайдов.
ЗПИФ недвижимости - это закрытые паевые инвестиционные фонды, которые владеют каким-то активом, а держатели паев получают доходы от операционной деятельности фонда, а в конце срока деятельности фонда финансовые результаты от продажи того самого объекта недвижимости.
Сегодня речь пойдет в первую очередь про складскую недвижимость, хотя объект может быть любым в этом сегменте: жилая, торговая, гостиничная, офисная.
Складская недвижимость в России
Не смотря на то, что E-commerce в России развит, а продажи растут(выручка +28% в 2023 году), обеспеченность складскими площадями/человека значительно отстаёт от развитых стран.
🇨🇦4,6 м2/человека
🇩🇪4,4 м2/человека
🇺🇸4,0 м2/человека
...
🇷🇺Всего лишь 0,3 м2/человека
Региональная концентрация
Столица нашей Родины - Москва, и все склады сосредоточены вокруг неё. Как уж так вышло? При том, что страна у нас огромная? Но вот вышло.
🇷🇺 Россия = 52,8 млн кв м , из них
🇷🇺 Москва = 29,4 млн кв м (56%) +0,57 млн кв м только в 1П 2024
🇷🇺 Санкт-Петербург = 5,3 млн кв м (10%) +0,25 млн кв м только в 1П 2024
То есть темпы роста слабые, хотя потребность большая: в Мск и Московской области доля свободных площадей около 0,3%, что представляет собой исторический минимум.
Индекс МосБиржи складской недвижимости CREI
Индекс за 3 года прибавил на 55%, рассчитывается на основании данных о стоимости объектов складской недвижимости. Сравнивая с индексом Мосбиржи, за тот же срок индекс потерял 37%. Тут можно дискутировать на тему сравнения индексов полной доходности, и выбранного момента, но я не стану в это погружаться.
Факт в том, что цены на объекты складской недвижимости растут, а индекс Мосбиржи - нет 😁 Спред за период довольно большой.
Как формируется капитал ЗПИФ и инвестор получает средства?
Инвестор покупает паи или на бирже, или у УК. УК на эти средства приобретает объект недвижимости, который уже создаёт арендный поток, и ставит целью продать объект в обозримом будущем.
1️⃣ Инвестор получает доход по аренды через регулярные платежи, если они предусмотрены фондом. Не стоит забывать, что они облагаются НДФЛ.
2️⃣ И в конце при погашении пая в связи с продажей объекта недвижимости.
ЗПИФ обязаны проводить оценку недвижимости, и на основании этого могут делать переоценку стоимости пая. Это означает, что не обязательно дожидаться момента продажи, достаточно дождаться рыночной оценки, чтобы получить требуемую доходность.
Какую среднюю доходность ожидают подобные ЗПИФы?
Средняя предполагаемая доходность будет зависеть от фонда, но диапазон доходности 25 - 30%( за вычетом НДФЛ = 22- 26% ) . При этом большая часть приходится именно на конец , что связано с продажей актива ( частично через переоценку ).
Текущие платежи от арендных потов - это 8-12% в год.
Остальное ложится на переоценку активов.
Преимущества и недостатки
1️⃣ Горизонт инвестиций. Подобные фонды создаются в среднем на 5 лет.
Выход в моменте несёт рыночные риски переоценки.
2️⃣ При стабильной ставке и инфляции, рост арендных потоков создаёт дополнительную ценность для подобной инвестиции. В тоже время в обратном случае - это скорее минус, но рыночное ценообразование даёт возможность купить пай по привлекательной цене, ниже цены пая от УК.
Вместо итога
Считаю, что в моменте, когда ищешь пассивные инвестиции, ЗПИФ может быть интересной альтернативой, если по оценке приносит ожидаемо более высокую доходность.
Завтра разберу для примера один из фондов ЗПИФ, представленный на рынке.
На рынке сейчас не просто, инвесторы крутят головой, в поисках safe haven.
Могут ли ЗПИФ недвижимости стать такой инвестицией.
Недавно был по работе на презентации от Альфа-капитал, где они рассказывали о таких фондах, выложу пару их слайдов.
ЗПИФ недвижимости - это закрытые паевые инвестиционные фонды, которые владеют каким-то активом, а держатели паев получают доходы от операционной деятельности фонда, а в конце срока деятельности фонда финансовые результаты от продажи того самого объекта недвижимости.
Сегодня речь пойдет в первую очередь про складскую недвижимость, хотя объект может быть любым в этом сегменте: жилая, торговая, гостиничная, офисная.
Складская недвижимость в России
Не смотря на то, что E-commerce в России развит, а продажи растут(выручка +28% в 2023 году), обеспеченность складскими площадями/человека значительно отстаёт от развитых стран.
🇨🇦4,6 м2/человека
🇩🇪4,4 м2/человека
🇺🇸4,0 м2/человека
...
🇷🇺Всего лишь 0,3 м2/человека
Региональная концентрация
Столица нашей Родины - Москва, и все склады сосредоточены вокруг неё. Как уж так вышло? При том, что страна у нас огромная? Но вот вышло.
🇷🇺 Россия = 52,8 млн кв м , из них
🇷🇺 Москва = 29,4 млн кв м (56%) +0,57 млн кв м только в 1П 2024
🇷🇺 Санкт-Петербург = 5,3 млн кв м (10%) +0,25 млн кв м только в 1П 2024
То есть темпы роста слабые, хотя потребность большая: в Мск и Московской области доля свободных площадей около 0,3%, что представляет собой исторический минимум.
Индекс МосБиржи складской недвижимости CREI
Индекс за 3 года прибавил на 55%, рассчитывается на основании данных о стоимости объектов складской недвижимости. Сравнивая с индексом Мосбиржи, за тот же срок индекс потерял 37%. Тут можно дискутировать на тему сравнения индексов полной доходности, и выбранного момента, но я не стану в это погружаться.
Факт в том, что цены на объекты складской недвижимости растут, а индекс Мосбиржи - нет 😁 Спред за период довольно большой.
Как формируется капитал ЗПИФ и инвестор получает средства?
Инвестор покупает паи или на бирже, или у УК. УК на эти средства приобретает объект недвижимости, который уже создаёт арендный поток, и ставит целью продать объект в обозримом будущем.
ЗПИФ обязаны проводить оценку недвижимости, и на основании этого могут делать переоценку стоимости пая. Это означает, что не обязательно дожидаться момента продажи, достаточно дождаться рыночной оценки, чтобы получить требуемую доходность.
Какую среднюю доходность ожидают подобные ЗПИФы?
Средняя предполагаемая доходность будет зависеть от фонда, но диапазон доходности 25 - 30%( за вычетом НДФЛ = 22- 26% ) . При этом большая часть приходится именно на конец , что связано с продажей актива ( частично через переоценку ).
Текущие платежи от арендных потов - это 8-12% в год.
Остальное ложится на переоценку активов.
Преимущества и недостатки
Выход в моменте несёт рыночные риски переоценки.
Вместо итога
Считаю, что в моменте, когда ищешь пассивные инвестиции, ЗПИФ может быть интересной альтернативой, если по оценке приносит ожидаемо более высокую доходность.
Завтра разберу для примера один из фондов ЗПИФ, представленный на рынке.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍14
Даже Германия избежала технической рецессии и показала рост на 0,2%, а Франция и Испания показали значительный рост.
Слабым звеном оказалась Италия, где объём производства оказался значительно ниже прогнозов.
Инфляция в разных странах ЕС двигается разнонаправленно, но удерживается в целевом диапазоне до 2%.
Хорошие показатели экономики могут подтолкнуть ЕЦБ к более плавному снижению ставки.
🇩🇪Наибольшие опасения были вокруг Германии, т.к. её производственный сектор продолжает страдать от высоких цен на энергоносители и жёсткой конкуренции со стороны китайских заводов.
Также и Philip Morris закроет все свои заводы в Германии.
🇫🇷Показала позитивную динамику за счёт драйвера в виде Олимпиады, что позволило скрыть глубинные проблемы.
Итого: ЕС держится лучше чем ожидалось, и вероятно, ЕЦБ снизит ставку лишь на 25 б.п. (планировалось 50 б.п.), что приведёт к тому, что и США не будут торопиться со снижением, а это негативно скажется на глобальном спросе на сырьё
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍12🤔1
Всем доброго окончания среды!
Мы пережили и её.
🇺🇸 США отчитались о росте экономики на 2,8% , 🇪🇺 Европа на 0,9 %.
🌏 А пока в мире западные экономики продолжают загнивать, наши индексы как-то вяло пытались расти. Хуже всего почему-то показали себя застройщики. Видимо потому,что объёмы средств выделенные на льготные программы подходят к концу.
🇺🇸 Странно, но ок : США разрешили операции по связанным с энергетикой сделкам с российскими банками . Речь о ЦБ, Сберк, ВТБ , Росбанке. Кроме того, Штаты вывели из-под санкций Проминвестбанк. Правда под санкции попали новые компании. Но это другое.
Несколько наших разрозненных новостей:
1️⃣ Случилось новое IPO. Производитель упаковки для молока «Ламбумиз» в рамках IPO привлек 802 млн рублей. Сделка проходила в формате cash-in. В Т Банке размещения не было, интереса особого тоже.
🙊 "Эксперт РА" увидел в жесткой ДКП главные риски для бондов с рейтингом ниже BBB+.
Спред к облигациям федерального займа (ОФЗ) компаний с рейтингами «BBB+» – «B-» увеличился за это же время с 202 базисных пунктов (б.п.) до 853 б.п.
Вполне очевидные проблемы есть у эмитентов с высокой долговой нагрузкой и убытками.
🏦 Одной из причин роста ставок по вкладам является требования регулятора к банкам о выдержке норматива краткосрочной ликвидности.
🛍 Богатым приготовиться: платить налог на проценты по вкладам. С учётом последнего роста ставки без налогов будут проценты в пределах 210 000 рублей. Всё что выше - плати НДФЛ.
❌ Суд снова поддержал отказ инвесторам в иске к ЦБ из-за остановки торгов на Мосбирже в начале СВО.
🇷🇺 Локальные новости:
💵 по ЦБ 97,0530 руб.
💶 по ЦБ 105,2211 руб.
🛢 $71.75
🩺 $MDMG Группа Мать и дитя отчиталась о росте выручки на +22% и анонсировала возможные дивиденды. А мы все их так любим, особенно на таком рынке.
⛽️ $LKOH по данным РСБУ сократил прибыль на 35,7%. Я на РСБУ особенно не ориентируюсь, но цифры не очень.
Хорошего вам четверга🧐
Мы пережили и её.
🌏 А пока в мире западные экономики продолжают загнивать, наши индексы как-то вяло пытались расти. Хуже всего почему-то показали себя застройщики. Видимо потому,что объёмы средств выделенные на льготные программы подходят к концу.
🇺🇸 Странно, но ок : США разрешили операции по связанным с энергетикой сделкам с российскими банками . Речь о ЦБ, Сберк, ВТБ , Росбанке. Кроме того, Штаты вывели из-под санкций Проминвестбанк. Правда под санкции попали новые компании. Но это другое.
Несколько наших разрозненных новостей:
🙊 "Эксперт РА" увидел в жесткой ДКП главные риски для бондов с рейтингом ниже BBB+.
Спред к облигациям федерального займа (ОФЗ) компаний с рейтингами «BBB+» – «B-» увеличился за это же время с 202 базисных пунктов (б.п.) до 853 б.п.
Вполне очевидные проблемы есть у эмитентов с высокой долговой нагрузкой и убытками.
🏦 Одной из причин роста ставок по вкладам является требования регулятора к банкам о выдержке норматива краткосрочной ликвидности.
❌ Суд снова поддержал отказ инвесторам в иске к ЦБ из-за остановки торгов на Мосбирже в начале СВО.
🇷🇺 Локальные новости:
Хорошего вам четверга
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍16❤5🔥2
Разворота не случилось, пока ограничились отскоком.
ММВБ не смог закрепиться выше 2600п. из-за данных по инфляции.
Инфляция в России за последнюю неделю выросла до 0,27%, а годовая инфляция выросла до 8,57% с 8,46% неделей ранее.
Лакмусовой бумажкой назревающей инфляционной проблемы становится масло, дефицит которого уже приводит к серии краж в магазинах.
Видимо, как с яйцами, без вмешательства Президента проблему не решить.
Рост инфляции убеждает в том, что ЦБ будет продолжать повышать ставку и закапывать экономика, но кого этим можно испугать? Кроме того до заседания ЦБ чуть меньше двух месяцев, поэтому думаю, что вечернюю коррекцию быстро откупят.
Растущие скидки на новые выпуски давят на RGBI и индекс облигаций копает новое дно на уровне 97,18 - это рекордно низкое значение с 2018 года (дальше исторических данных нет))))
С учётом коррекции в плюсе остались акции Полюс и Русал.
Интересно, что акции других золотодобывающих компаний спокойнее реагируют на рост жёлтого металла, а ЮГК даже падает.
💊РФ рынок продолжает позитивно реагировать на дивиденды и среди лидеров роста была МД Медикал. Компания опубликовала сильные операционные результаты, а ГД не исключил ещё одних дивидендов до конца года, а с учётом уже выплаченных дивидендов ДД составила 17,3%.
🛢Поддержать ММВБ может растущая нефть. Brent вновь поднялась выше 73$ после новостей о том, что ОПЕК+ может отложить увеличение добычи картелем на месяц или более.
Решение об отсрочке роста может быть принято на следующей неделе.
Из интересных событий отмечу разработку нового плана и стратегической стратегии 😉 на 2030 год от Минпромторга.
Ведомство запустило "дорожную карту" 🤦по развитию российских САПР электроники и микроэлектроники, одной из целей которого будет получение ПО для проектирования процессоров с топологией 16 нм.
Самое интересное в цифрах: на НИОКР планируют выделить 54,6 млрд руб. до 2030 года, а ожидаемая выручка составит 7,2 млрд руб.
Также любопытно, что уже в дорожной карте отмечают, что разработанное ПО, придётся сразу "адаптировать" для сторонних зарубежных производств.
Денег в стране много! Поэтому рост ММВБ это вопрос времени
Хорошего вам дня и удачных сделок
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍18🔥3💯2
Forwarded from СОЛИД Брокер
🎃Хэллоуин – один из главных праздников, связанных с загробным миром и потусторонними силами.
К Зомби-компаниям можно отнести те компании, которые больше мертвы, чем живы.
Признаки зомби-компаний:
➿Цель бизнеса потеряна и компания реализует альтернативные задачи.
Рассмотрим настоящих зомби на ММВБ.
С 2022 года компания находится в перманентом дефолте, а в конце июля была признана банкротом.
При этом акции продолжают торговаться на бирже. И как и любой зомби акции ORUP позитивно реагируют на общий упадок
Компанию похоронил Банк России
Долг такой большой, что компания обречена и её вновь закопают, это только вопрос времени.
Активы купил Полюс и у Лензолота остались деньги на счетах на которые начисляются проценты, а компания эти проценты распределяет через дивиденды. Т.е. по сути вся ценность компании в её активах на счетах, а это около 5000 рублей на акцию (текущая стоимость акций 11700 руб 😂)
Менеджмент не планирует развивать юр. лицо и работает только над стратегией по ликвидации.
Как и из Лензолота из Мостотреста был выделен основной актив АО «Дороги и мосты» с которым ушло более 90% всех активов и заказов. Мостотрест попал под каток санкций после строительства Крымского моста, чем и был похоронен.
Сейчас Мостотрест это маленькая компания с активами на 3,3 млрд рублей рублей, из которых основных средств всего 257 млн рублей, а 2,1 млрд – это отложенные налоговые обязательства, которые будут выплачены государству.
Акции ещё скитаются по ММВБ, и иногда инвесторы тыкают палкой в тело надеясь получить наследство от былого могущества в виде дивидендов, но вероятно, родственники усопшего выведут деньги без участия акционеров.
История Центрального телеграфа очень похожа на Мостотрест и Лензолото.
Компания планомерно продаёт остатки активов и распределяет средства через дивиденды. Конец близок и весьма прозаичен.
Компания только заражена смертельным вирусом, но организм сопротивляется. В момент начала конца бизнес Мечел был «Too big too fail» и его спасали всем миром. Для покрытия долгов компания продала крупнейший актив — Эльгинское месторождение, из-за больших долгов Мечел перестал вкладывать в развитие. В результате операционные результаты падали год от года, а выручка росла только при повышении цен на уголь.
Компания имеет план погашения долгов, но высокая ставка
На ММВБ есть ещё десяток подобных компаний и с ростом
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍17🔥9❤🔥5
Не гадая о сюрпризах и росте продаж, отмечу несколько пугающие факторы, которые заставляют задумываться о достаточности средств и тому как далее вечно-убыточная компания планирует вести дела.
Два фактора:
Ранее маркетплейс позволял своим клиентам где-то с начала августа заказывать товары без оплаты. Теперь это останется только для одежды, обуви, аксессуаров и ювелирных украшений.
➖За продажи с 16 по 17 ноября — 11 декабря 🔛 по старому 15 декабря
➖За продажи с 18 по 24 ноября — 18 декабря 🔛по старому 15 декабря
➖За продажи с 25 ноября по 1 декабря — 25 декабря 🔛по старому 15 декабря кроме 1 декабря.
На основании этих 2х факторов довольно сложно делать далеко идущие выводы, но сами посудите, такое совпадение, что оба нововведения случились практически одновременно.
Объёмы продаж могут конкурировать только с WB, которых на бирже нет.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍14🤔5❤2
Finanswer
Альтернативные инвестиции. ЗПИФ недвижимости На рынке сейчас не просто, инвесторы крутят головой, в поисках safe haven. Могут ли ЗПИФ недвижимости стать такой инвестицией. Недавно был по работе на презентации от Альфа-капитал, где они рассказывали о таких…
В продолжении поста о ЗПИФ, решил на примере разобрать один из них.
Выбор в Т-инвестициях по ЗПИФ не велик.
Все они представлены УК Парус ⛵️
➖ЗПИФ Парус-СБЛ : объект Сберлогистика 50 000 м2. Внуково. Мск
➖ЗПИФ Парус-ОЗН : объект логистический комплекс OZON 70 000 м2. Тверь
➖ЗПИФ Парус-НОРД : объект логистический комплекс Nordway 108 000 м2. Шушары. Питер
Поскольку я из Питера, буду писать про Nordway.
📌 О комплексе
Логистический комплекс NORDWAY расположен на юге города в промзоне Шушары.
Комплекс из 4 корпусов и котельной построен в 2012 году.
Общая площадь 108 000 м2, высота потолков 12м, допустимая нагрузка 6 тонн/метр
В некоторых корпусах предусмотрен кросс-докинг, позволяющий осуществлять приемку и отгрузку через склад напрямую, без размещения в зоне долговременного хранения.
Парковка рассчитана на 176 легковых машино/мест, грузовых - 28 машино/мест.
На территории работает система видеонаблюдения и контроля доступа.
📌 Что важно: близость к транспортным магистралям и узлам:
➖ 6 км до КАД
➖10 км М11 «Нева»
➖15 км — аэропорт «Пулково».
📌 Арендаторы
С арендаторами заключены гибкие договоры аренды в среднем на 3−5 лет с ежегодной индексацией ставки аренды. В условиях дефицита складских помещений, о чём я писал вчера, и растущей ставки аренды предусмотрены двухсторонние условия расторжения.
В комплексе работают:
➖ Лудинг : алкогольная сеть
➖ Faberlic : производитель косметики, одежды, аксессуаров, обуви
➖ Невская палитра : завод художественных красок
➖ Rossko : дистрибьюторов автозапчастей
➖ Сорож-логистик : транспортно-экспидиционная компания.
Вакантные площади в комплексе отсутствуют. Загрузка 100%.
📌 Финансовая модель
Фонд , к сожалению, доступен только для квалифицированных инвесторов.
ЗПИФ разделен на паи, которые УК продаёт по 1100 рублей, при этой цене доходы от арендного потока по годам по оценке УК:
➖ 2024 год - 11,3%
➖ 2025 год - 13,6%
➖ 2026 год - 13,8%
➖ 2027 год - 15,5%
➖ 2028 год - 16,4%
Рыночную цену можно поймать ниже, минимальная цена в октябре 981 руб, что естественно повысило бы доходность, упомянутую выше.
Текущая оценка стоимости комплекса 5,6 млрд рублей.
Плановая оценка на горизонте 2028 года - 10,3 млрд рублей.
Данный рост по оценке УК принесёт дополнительно 25,4% годовых , за счёт переоценки стоимости объекта.
Итого, средняя ожидаемая годовая доходность может составить до 40%+ , минус НДФЛ = около 35%.
📌 Ликвидность и рыночная оценка
Паи фонда ликвидны, можно продать/купить в любой торговый день.
Спред в стакане около 0,3% . Дневной оборот 20-30 млн.
Паи со временем растут благодаря:
➖росту арендного потока
➖росту рыночной оценки стоимости объекта
📌 Риски и возможности
➕ Как я упоминал вчера - на сегодняшний день на рынке наблюдается недостаток арендных площадей. Такая ситуация может сохраняться достаточно долго.
Исторически инвестиции в коммерческую недвижимость за 20 лет обгоняют инфляцию, вклады, жилую недвижимость, ОФЗ и даже золото.
⚡️🧯Безусловным риском является гибель комплекса. Но в тоже время комплекс застрахован с учётом возможности восстановления объекта и страховки от потери арендного потока на время восстановления комплекса.
🧐 Идеальным горизонтом инвестиций в подобные ЗПИФы для получения результата от переоценки 3-5 лет. На мой взгляд это интересная альтернатива традиционным инвестиционным инструментам.
Выбор в Т-инвестициях по ЗПИФ не велик.
Все они представлены УК Парус ⛵️
➖ЗПИФ Парус-СБЛ : объект Сберлогистика 50 000 м2. Внуково. Мск
➖ЗПИФ Парус-ОЗН : объект логистический комплекс OZON 70 000 м2. Тверь
➖ЗПИФ Парус-НОРД : объект логистический комплекс Nordway 108 000 м2. Шушары. Питер
Поскольку я из Питера, буду писать про Nordway.
Логистический комплекс NORDWAY расположен на юге города в промзоне Шушары.
Комплекс из 4 корпусов и котельной построен в 2012 году.
Общая площадь 108 000 м2, высота потолков 12м, допустимая нагрузка 6 тонн/метр
В некоторых корпусах предусмотрен кросс-докинг, позволяющий осуществлять приемку и отгрузку через склад напрямую, без размещения в зоне долговременного хранения.
Парковка рассчитана на 176 легковых машино/мест, грузовых - 28 машино/мест.
На территории работает система видеонаблюдения и контроля доступа.
➖ 6 км до КАД
➖10 км М11 «Нева»
➖15 км — аэропорт «Пулково».
С арендаторами заключены гибкие договоры аренды в среднем на 3−5 лет с ежегодной индексацией ставки аренды. В условиях дефицита складских помещений, о чём я писал вчера, и растущей ставки аренды предусмотрены двухсторонние условия расторжения.
В комплексе работают:
➖ Лудинг : алкогольная сеть
➖ Faberlic : производитель косметики, одежды, аксессуаров, обуви
➖ Невская палитра : завод художественных красок
➖ Rossko : дистрибьюторов автозапчастей
➖ Сорож-логистик : транспортно-экспидиционная компания.
Вакантные площади в комплексе отсутствуют. Загрузка 100%.
Фонд , к сожалению, доступен только для квалифицированных инвесторов.
ЗПИФ разделен на паи, которые УК продаёт по 1100 рублей, при этой цене доходы от арендного потока по годам по оценке УК:
➖ 2024 год - 11,3%
➖ 2025 год - 13,6%
➖ 2026 год - 13,8%
➖ 2027 год - 15,5%
➖ 2028 год - 16,4%
Рыночную цену можно поймать ниже, минимальная цена в октябре 981 руб, что естественно повысило бы доходность, упомянутую выше.
Текущая оценка стоимости комплекса 5,6 млрд рублей.
Плановая оценка на горизонте 2028 года - 10,3 млрд рублей.
Данный рост по оценке УК принесёт дополнительно 25,4% годовых , за счёт переоценки стоимости объекта.
Итого, средняя ожидаемая годовая доходность может составить до 40%+ , минус НДФЛ = около 35%.
Паи фонда ликвидны, можно продать/купить в любой торговый день.
Спред в стакане около 0,3% . Дневной оборот 20-30 млн.
Паи со временем растут благодаря:
➖росту арендного потока
➖росту рыночной оценки стоимости объекта
➕ Как я упоминал вчера - на сегодняшний день на рынке наблюдается недостаток арендных площадей. Такая ситуация может сохраняться достаточно долго.
Исторически инвестиции в коммерческую недвижимость за 20 лет обгоняют инфляцию, вклады, жилую недвижимость, ОФЗ и даже золото.
⚡️🧯Безусловным риском является гибель комплекса. Но в тоже время комплекс застрахован с учётом возможности восстановления объекта и страховки от потери арендного потока на время восстановления комплекса.
🧐 Идеальным горизонтом инвестиций в подобные ЗПИФы для получения результата от переоценки 3-5 лет. На мой взгляд это интересная альтернатива традиционным инвестиционным инструментам.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍13❤🔥4🤔4🔥2
Результаты к закрытию сентября, что надо
Ей словно мало было пятницы, когда она прыгала на костях лонгустов с плечами, забивая колья им в сердца. Сегодня всё было в том же духе. Не надо никахих преференций, лучше одинаковые , но приемлемые кредит для каждого. Зачем сейчас новые льготные кредиты, когда мощности работают на полную, а свободных рук нет. Всё в этом духе. Порадовала идея новых IPO. Не надо занимать, пусть лучше идут компании на биржу, это же бессрочные деньги.
Так все и побежали. Сейчас просто супер момент, для выхода на биржу. Вспоминали тут с коллегами: Промомед, Ви.ру, МТС-банк, Элемент, Кристал, МГКЛ, Софтлайн, даже Астра после старта... Момент для выхода на биржу, что надо. Вижу длинную очередь в Мосбиржу.
🏦 Не понятно, правда, как со словами Набиуллиной вяжется дополнительное выделение 350 млрд на льготную ипотеку. Недавно говорили активно, что лимиты по льготке у банков уже тютю, кончаются. И тут Минфин увеличил лимит с 5,9 трлн рублей до 6,25 трлн рублей. ЦБ негодует?
🇷🇺 Локальные новости:
В общем всё плохо. Но будет ещё лучше
Как говорил Граф Монте Кристо:
Вся человеческая мудрость будет заключена в двух словах: Ждать и надеяться.
Хорошей всем пятницы. Не последнего рабочего дня этой недели
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍18❤🔥2🔥2
🍹 🤔 ☕️ Вроде с Пятницей, но ощущение обманчивые!
Нефть растёт, ВТС и золото снижаются.
ММВБ на..(вер)..нулось и в итоге индекс зафиксировал месячное падение на 11%.
Инвесторов напугала сначала статистика росстата, а затем и выступление Э. Набиуллиной, железная леди будет без жалости давить инфляцию пока не достигнут цели в 4%.
Тем временем Минфин подкидывает дров в инфляционный костёр и расширяет лимиты по льготной ипотеке (не говоря о том, что предприятия и так имеют линии по льготным кредитам, но об этом не принято говорить как о факторе инфляции).
🥃Тем не менее, факторы в пользу и отскока и долгосрочного роста всё равно есть:
Brent вновь выросла до 74$, после новостей о том, что Иран готовится атаковать Израиль использую проиранские силы в Ираке. Также аналитики отмечают, что коррекция в нефти прошла слишком быстро и это не правильно)))
Впереди нас ждёт период высокой неопределённости: от выборов в США и заседания высшего законодательного органа Китая на следующей неделе до надвигающегося решения ОПЕК+ о постепенном восстановлении добычи с декабря.
Всё это может шатать цены на нефть в широком диапазоне. В любом случае, что Американцу инфляция - Россиянину дополнительные доходы в кубышку 😂.
Также позитивом стали слова Михаила Мишутина о том, что кабмин уменьшит налогообложение компаний, которые выпускают важнейшие металлы для высокотехнологичных отраслей и тут речь в первую очередь о Норникеле.
🌟 Полюс золото также показывала хорошую динамику, но в итоге не смогли закрыться в плюсе, однако снижение в акциях не отражает падения цен на золото и если золото продолжит снижаться, то Полюс вынужден будет также отыгрывать эту коррекцию.
📆Сегодня начался ноябрь и как обычно с началом нового месяца у нас появляются изменения во всём)))
на сей раз они позитивные:
➡️ банки не смогут брать комиссию за переводы через СБП, если платёж идёт в адрес государства. Речь идёт об оплате услуг детских садов, кружков, секций, налогов и штрафов (интересно, что если платить штраф через банковское приложение, то комиссии нет, а если через сайт Госуслуг - будет комиссия 🤔, не хочется проверять, будет ли комиссия с 1 ноября, но с нашими знаками на дорогах я неизбежно об этом узнаю 😂).
Не расслабляемся! Впереди ещё один рабочий день! 💪
Хорошего вам дня и удачных сделок 🤗
Нефть растёт, ВТС и золото снижаются.
ММВБ на..(вер)..нулось и в итоге индекс зафиксировал месячное падение на 11%.
Инвесторов напугала сначала статистика росстата, а затем и выступление Э. Набиуллиной, железная леди будет без жалости давить инфляцию пока не достигнут цели в 4%.
Тем временем Минфин подкидывает дров в инфляционный костёр и расширяет лимиты по льготной ипотеке (не говоря о том, что предприятия и так имеют линии по льготным кредитам, но об этом не принято говорить как о факторе инфляции).
🥃Тем не менее, факторы в пользу и отскока и долгосрочного роста всё равно есть:
Brent вновь выросла до 74$, после новостей о том, что Иран готовится атаковать Израиль использую проиранские силы в Ираке. Также аналитики отмечают, что коррекция в нефти прошла слишком быстро и это не правильно)))
Впереди нас ждёт период высокой неопределённости: от выборов в США и заседания высшего законодательного органа Китая на следующей неделе до надвигающегося решения ОПЕК+ о постепенном восстановлении добычи с декабря.
Всё это может шатать цены на нефть в широком диапазоне. В любом случае, что Американцу инфляция - Россиянину дополнительные доходы в кубышку 😂.
Также позитивом стали слова Михаила Мишутина о том, что кабмин уменьшит налогообложение компаний, которые выпускают важнейшие металлы для высокотехнологичных отраслей и тут речь в первую очередь о Норникеле.
📆Сегодня начался ноябрь и как обычно с началом нового месяца у нас появляются изменения во всём)))
на сей раз они позитивные:
Не расслабляемся! Впереди ещё один рабочий день! 💪
Хорошего вам дня и удачных сделок 🤗
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍19🔥4
Обзор портфеля 🤓 #Pocket_money_PetrGudyma восьмой обзор в 2024 году
Старт был уже более 2х лет назад с 10к и далее по +500 рублей пополнений в неделю.
За время проекта портфель был пополнен на 65 000 руб.,
Текущее состояние: 75 000 руб.
Доходность с начала проекта: +15%♥️ + 7% годовых
Доходность с начала проекта в валюте : +1%💵 + 1% годовых
🏦 Российский рынок в ступоре с середины мая.
🗣 ЦБ больно бьёт по портфелю, и он сжимается под этими ударами.
Новое в портфеле:
🏦 ЭсЭфАй $SFIN - очень понравилась компания. Не была в моём фокусе долгое время. По сути аналог Системы, только без долгов и с деньгами.
В остальном только по верхам пройдусь:
🏦 Сбер $SBER доля 23% доходность -8% ( не учитываются дивиденды )
Сбер падает вместе с рынком. Отчёт последний не очень мне понравился в ключе чистой прибыли, которая можно сказать не выросла.
По текущим ценам будущая дивидендная доходность даст около 15%, что исторически выше нормы в 10%. Так что я жду, переоценки на горизонте полугода.
⛽️ Лукойл $LKOH доля 17% доходность +23%
Не смотря на относительно слабые цифры по РСБУ , компания остаётся лидером отрасли. Были объявлены дивиденды 514 рублей. Что ниже прогнозов, но лучше прошлого года.
⛽️ Транснефть $TRNFP доля $12% доходность -20%
Достаточно пассивный бизнес. Доходность по будущим дивидендам около 14%.
Что исторически тоже выше того, что было в прошлом. Было в прошлом озвучено, что компания может перейти к выплатам 2 раза в год. Пока не вижу этого, но было бы здорово.
🍏 Х5 $FIVE доля 10% - не торгуется
Жду возвращения на рынок в начале 2025 года. Компания лучшая в сегменте. Есть вопрос по будущему навесу, и будущим дивидендам. Ожидания пока очень позитивные.
Итог : результаты снизились и сильно. Как и рынок.
Долгосрочные ожидания остаются позитивными.
Всем успехов.
🏦 В Т банке ищите #pocket_money
Старт был уже более 2х лет назад с 10к и далее по +500 рублей пополнений в неделю.
За время проекта портфель был пополнен на 65 000 руб.,
Текущее состояние: 75 000 руб.
Доходность с начала проекта: +15%
Доходность с начала проекта в валюте : +1%
Новое в портфеле:
В остальном только по верхам пройдусь:
Сбер падает вместе с рынком. Отчёт последний не очень мне понравился в ключе чистой прибыли, которая можно сказать не выросла.
По текущим ценам будущая дивидендная доходность даст около 15%, что исторически выше нормы в 10%. Так что я жду, переоценки на горизонте полугода.
Не смотря на относительно слабые цифры по РСБУ , компания остаётся лидером отрасли. Были объявлены дивиденды 514 рублей. Что ниже прогнозов, но лучше прошлого года.
Достаточно пассивный бизнес. Доходность по будущим дивидендам около 14%.
Что исторически тоже выше того, что было в прошлом. Было в прошлом озвучено, что компания может перейти к выплатам 2 раза в год. Пока не вижу этого, но было бы здорово.
Жду возвращения на рынок в начале 2025 года. Компания лучшая в сегменте. Есть вопрос по будущему навесу, и будущим дивидендам. Ожидания пока очень позитивные.
Итог : результаты снизились и сильно. Как и рынок.
Долгосрочные ожидания остаются позитивными.
Всем успехов.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍15😱1