⚡️ СБЕР ХОЧЕТ ВВЕСТИ ПОЭТАПНОЕ РАСКРЫТИЕ ЭСКРОУ В РЫНОЧНОЙ ИПОТЕКЕ НА ИЖС?

Появилась интересная информация от партнёров Сбера.

Вчера менеджер Сбера по работе с партнёрами из одного региона сообщил, что клиентам банка доступна ипотека на ИЖС с частичным раскрытием эскроу после выполнения каждого этапа строительства.

И здесь есть важный нюанс — речь конкретно о рыночной ипотеке.

Схема выглядит следующим образом:

🔹 фундамент → подтверждение фото/видео и акт → частичное раскрытие;
🔹 стены → подтверждение → следующее раскрытие;
🔹 готовый дом → финальное раскрытие.

На предоставленной партнёрам информации также указано, что схема реализуется через аккредитив с последующим переводом средств на эскроу.

Для подрядчиков это потенциально очень хорошая новость.

Главная проблема эскроу — деньги клиента лежат в банке до окончания строительства, а подрядчик вынужден финансировать работы собственными средствами.

Если действительно появится возможность получать деньги за уже выполненные этапы, нагрузка на оборотный капитал подрядчика значительно снизится.

Но здесь возникает гораздо более интересный вопрос.

❗️КАК ЭТА СХЕМА СООТНОСИТСЯ С 186-ФЗ?

Закон предусматривает раскрытие средств эскроу после предоставления банку сведений о государственной регистрации права собственности заказчика на построенный жилой дом.

То есть по логике закона:

построили дом → зарегистрировали → раскрыли эскроу.

А предлагаемая Сбером схема выглядит иначе:

фундамент → раскрытие части денег → стены → ещё часть → готовый дом → остаток.

Получается определённое противоречие.

Возможно, банк использует отдельную юридическую конструкцию через аккредитив, а не классическое поэтапное раскрытие самого эскроу.

Именно поэтому сейчас очень хочется увидеть официальные разъяснения Сбера.

При этом нельзя исключать, что таким образом рынок постепенно готовят к распространению эскроу и на рыночную ипотеку ИЖС.

Если механизм действительно заработает, для подрядчиков это может стать одним из самых важных изменений последних лет.

Но пока — это информация от менеджера Сбера партнёрам, а не официально опубликованные условия продукта.

Будем следить. 👀

Александр Дубовенко уже успел взять интервью у лидера дивизиона «Загородная недвижимость» Домклик Сбербанка России Сергея Скороходова

1) По таким сделкам вы сразу прилипаете на НДС

2) Кому сейчас интересна эта программа? Лишь тем кто может и без ипотеки все построить

Ключевая ставка 14%, а банк выдаёт рыночную под 21-22?

Вау! Зато есть поэтапное раскрытие Эскроу еще и с НДС

3) Никогда в 186ФЗ не будет поэтапного раскрытия эскроу счета

Уж лучше бы рыночную ипотеку выдавали +2% к ключевой, как раньше.Было бы больше толку

ЗАСТРОЙЩИКАМ ПЕРЕСМОТРЯТ ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ

Конституционный суд 21 июля 2026 года принял Постановление № 52-П, которое серьезно меняет подход к повышающим коэффициентам по земельному налогу.

Что было раньше?

Если участок предназначен для ИЖС, но используется в предпринимательской деятельности, применялась ставка 1,5%. При этом дополнительно могли применяться повышающие коэффициенты:

🔹 первые 3 года — коэффициент 2;
🔹 если за 3 года строительство не завершено — коэффициент 4.

То есть налог на землю мог вырастать в несколько раз.

⚖️ Что решил Конституционный суд?

Если участок предназначен для ИЖС и из-за использования в предпринимательской деятельности облагается по ставке 1,5%, повышающие коэффициенты применять нельзя.

Причем это касается будущих налоговых периодов — начиная с 2027 года.

ФНС уже отреагировала на решение КС и отменила свое прежнее письмо, которое требовало применять повышающие коэффициенты в подобных ситуациях.

Но есть важный нюанс.

🏗 А что с участками под многоквартирные дома?

Например, участок предназначен для строительства МКД, а его кадастровая стоимость превышает 300 млн рублей. В таком случае также применяется ставка 1,5%.

Однако непосредственно в резолютивной части Постановления № 52-П такие участки КС не упомянул.

Поэтому формально повышающие коэффициенты по ним пока должны применяться.

При этом логика Конституционного суда интересная: повышающие коэффициенты изначально вводились именно как механизм воздействия на тех, кто пользуется льготной ставкой 0,3% и не строит жилье в установленные сроки.

Поэтому эту позицию теоретически можно попытаться распространить и на дорогие участки под МКД со ставкой 1,5%.

Но здесь уже возникает серьезный налоговый риск.

📌 Итог:

Для застройщиков ИЖС это хорошая новость — с 2027 года при ставке земельного налога 1,5% повышающие коэффициенты 2 и 4 применять не должны.

А вот по участкам под МКД стоимостью свыше 300 млн рублей вопрос пока остается спорным.

И здесь вполне возможно, что придется ждать дополнительных разъяснений ФНС или нового регулирования.

Камера на стройки с ai

5 МЛН ₽ ЗА ВТОРОГО РЕБЁНКА — ТАКОЙ ЗАКОНОПРОЕКТ ВНЕСЛИ В ГОСДУМУ

В Госдуму внесли законопроект, который предлагает при рождении второго ребёнка предоставлять семьям до 5 млн рублей на погашение ипотечного кредита.

Инициатива предусматривает:

👶 Рождение второго ребёнка — основание для получения выплаты.

🏠 До 5 млн ₽ предлагается направлять именно на погашение ипотеки.

💰 Речь идёт не о деньгах, которые семья сможет свободно получить на руки, а о государственной поддержке ипотечного кредита.

При этом важно: это пока только законопроект. Он ещё должен пройти рассмотрение в Госдуме, поэтому условия могут измениться, а сама инициатива может быть отклонена.

Но если такую меру действительно примут, это будет очень серьёзная поддержка семей и одновременно мощный стимул для рынка жилья.

Особенно интересно, как такая программа будет сочетаться с уже существующими мерами поддержки — семейной ипотекой и действующей выплатой 450 тыс. ₽ многодетным семьям.

Следим за прохождением законопроекта.

💳ВТБ изменил правила расчета первого взноса по льготной ипотеке

С 8 сентября банк изменил порядок определения минимального ПВ по программам с господдержкой.

Теперь на этапе одобрения минимальный взнос по всем заявкам – от 20,1%. Окончательный размер ПВ банк определит на этапе согласования объекта:

ПВ сохранится от 20,1%, если:

🔹объект строится с проектным финансированием ВТБ, в том числе при покупке по договору купли-продажи;
🔹продавец или правообладатель объекта использует программу «Купи ставку»;
🔹используется комбо-ипотека;
🔹проводится внутреннее рефинансирование.

В остальных случаях ПВ – от 40,1%.

Для ИЖС всегда 20%