Управление недвижимостью: ключевые аспекты доходности и тренды рынка

Кто действительно влияет на доходность вашего объекта недвижимости? Стабильный доход и сохранение стоимости актива требуют слаженной работы системы управления по трём направлениям.
Эксперты — Наталья Афанасова (директор, руководитель отдела управления недвижимостью CORE.XP) и Михаил Сафонов (NF PM) — в колонке CRE подробно разбирают основы управления недвижимостью.

Три ключевых направления управления
⏺️Эксплуатация (Facility Management, FM) — комплексное техническое и сервисное обслуживание. Отличается низкой маржинальностью при высокой степени ответственности.
⏺️Управление недвижимостью (Property Management, PM) — обеспечение доходности объекта: маркетинговая стратегия, мероприятия, контроль дебиторской задолженности, привлечение арендаторов, продление договоров, урегулирование споров. Вознаграждение стабильно, годовой бонус напрямую зависит от результатов работы.
⏺️Управление активами (Asset Management) — работа со стоимостью объекта и интересами инвесторов. Принятие решений о стратегии владения объектов, продаже, реконструкции или изменении концепции для повышения капитализации.
❗️Важно: все три направления должны функционировать в единой системе. Нарушение баланса снижает эффективность: экономия на эксплуатации FM может привести к с снижению лояльности арендаторов и сводит на нет усилия PM, а некачественный подбор арендаторов снижает стоимость актива, ограничивая возможности Asset Management.

Какова специфика рынка управления в России? Недостаточное развитие внешнего управления: большое количество собственников создают собственные управляющие компании, полагая, что это дешевле и надёжнее. На практике это может приводить к дефициту профессионализма и формальному подходу к управлению.
Региональные сложности: в регионах экономия на управлении нередко становится причиной снижения доходности объектов. Трансформация подходов собственников. Растёт число собственников, готовых оплачивать услуги УК не от текущего дохода, а от будущего роста стоимости актива. Такой подход меняет мотивацию и стратегию управления: вместо «сколько заработали — столько вам» — «давайте вместе увеличим стоимость объекта, и вы получите процент от прироста».
Наиболее сложные для управления объекты.

Торговые центры: доходность зависит от трафика и продаж арендаторов. Снижение посещаемости негативно влияет на всех участников.Объекты с множеством собственников: разнонаправленные интересы и юридические тонкости вызывают максимальную сложности при управлении. Многофункциональные комплексы: сочетание офисов, апартаментов, ритейла и тд порождает массу управленческих задач.

Способы повышения доходности действующего объекта:
• регулярный пересмотр концепции объекта с учётом актуальных трендов;
• фокус на выручке с квадратного метра (а не на проценте пустующих площадей): стабильность важнее максимальной ставки;
• активная работа с арендаторами;использование маркетинга и аналитики для быстрой реакции на изменения рынка.

Текущие тренды рынка
⏺️Высокий спрос на складскую недвижимость и офисы;
⏺️Торговая недвижимость остаётся сложной, но перспективной при грамотной стратегии;
⏺️Развитие новых форматов (например, «лайт индастриал») и рост числа проектов с участием частных инвесторов как альтернатива классическим инвестициям.

Что требуется отрасли от государства?
По мнению экспертов, ключевое условие развития — минимизация административного давления. Бизнесу необходимы:
⏺️стабильные налоговые условия;
⏺️информационная поддежка;
⏺️гибкость регулирования в кризисных ситуациях.

Перспективы развития
Управляющая компания всё чаще выполняет антикризисную функцию. Новая эра управления недвижимостью характеризуется:
• вовлечением управляющих компаний на этапе проектирования;
• доверием со стороны собственников;
• активным внедрением цифровых инструментов.

▶️ Хотите эффективно управлять вашим объектом?
🔥 Напишите нам в личные сообщения — поможем выстроить эффективную систему управления и повысить доходность вашего актива.

#управлениенедвижимостьюCORE.XP

🪖 Как отказ от мигрантов скажется на строительной отрасли? — эксперты

🔵В НОСТРОЙ заявили, что отказ от мигрантов не решит кадровую проблему в строительстве. В этой связи девелоперам придется оценить готовность отрасли к самостоятельной подготовке кадров, а также перспективы снижения зависимости от иностранных рабочих к 2030 году.

🔵Эксперты сходятся в том, что снижать зависимость от мигрантов можно, но без господдержки и при текущей нагрузке на бизнес быстро перейти на «свои» кадры не получится.

✈️ Дмитрий Ермышев, директор по продукту компании-застройщика:

Такая практика была у многих застройщиков, которые формировали свои учебные центры еще даже когда были мигранты. Основная задача таких центров - общее повышение культуры и качества строительства, снижение процента брака и необходимых переделок. Сейчас же готовность наоборот может снижаться из-за высокой стоимости содержания подобного учебного центра, необходимости подготовки обучающих программ, лицензирования и.п. Чаще встречается формат, когда крупные застройщики выстраивают партнёрства с колледжами и техникумами под целевую подготовку.

Застройщики, в большей степени, стараются оптимизировать затраты не только через найм, а также через внедрение цифровизации и ИИ (от контроля безопасности до мониторинга темпов и объемов работ), внедряют различные программные продукты для фиксации качества, сроков, отслеживание безопасности, документооборот, планирование, готовят обучающие материалы по стандартам выполнения работ, которые призваны системно снижать брак и переделки. Это позволяет повышать производительность труда и снижать зависимость от количества рабочих на площадке.

Более реалистичный сценарий — механизация и автоматизация строительных процессов, переход на префаб изделия и крупноузловую сборку. Но такая стратегия требует инвестиций, а застройщикам выгоднее инвестировать в новые объекты.

Инвестиции в обучение, конечно, крайне важны, и становятся инструментом управления себестоимостью. Но пока компании сосредотачиваются на базовом обучении и адаптации, нежели на системной подготовке рабочих.

©️ Павел Люлин, вице-президент Союза торговых центров:

Я считаю, что в ближайшие годы рынок реновации торговых центров действительно может стать отдельным крупным сегментом девелопмента. Это уже не разовая история с несколькими проблемными объектами, а массовый рыночный процесс. Доля ТЦ, нуждающихся в реконцепции превысила 2\3 в столице, а в регионах она даже выше. Поэтому я бы говорил не просто о тренде, а о формировании большого рынка обновления существующих объектов.

Экономическая целесообразность таких проектов сегодня есть, но она очень разная по объектам. Если речь идет о точечном обновлении фасада, входных групп, общих зон, фудкорта, досуговой составляющей и tenant mix, это часто дает хороший результат по трафику и обороту. Но если объект глубоко устарел морально и технически, то там уже может потребоваться почти полная реконструкция, а стоимость обновления, по свежим оценкам рынка, составляет от ₽50 тыс. до ₽200 тыс. за м².

©️ Евгений Бурденюк, гендиректор девелоперской компании «Отелит»:

Крупные и средние компании (от 100+ человек) уже инвестируют в собственные учебные центры и программы. Малый бизнес (подрядчики 10–30 человек) не потянет: нет ни денег, ни инфраструктуры. Им проще ждать «готовых» кадров с рынка или уходить в нишу, где руки нужны меньше (управление, редевелопмент).

К 2030-му возможен сдвиг, но нужны три условия:

🔵Государственные программы: субсидии на обучение (50–70% затрат), налоговые льготы для компаний с «своими» кадрами, квоты по специальностям.
🔵СПО 2.0: короткие программы (3–6 месяцев) под стройку, как в Германии или Китае. Сейчас 80% выпускников не готовы к работе.
🔵Зарплаты: монтажник в Москве — ₽120–150 тыс., в Новосибирске — ₽80–100 тыс. Без роста на 30–40% людей не привлечь.

Без этого — утопия. Рынок покажет: если через 2 года кадровый дефицит вырастет до 30–40%, бизнес сам придумает схемы.