Нам верят даже самые осторожные люди! )


@expertned

👉 мой канал в МАХ

И снова про ГПЗУ..

Три! Три земельных участка, которые прошли через мои руки, за последние два дня под браком или условным браком. Ну, с двумя может быть ещё всё хорошо будет. Но сам факт в элементарном - отсутствии ГПЗУ и попытке заглянуть на публичную карту у продавцов.

Ситуация 1. Коллеги попросили глянуть, что за странность в ГПЗУ. Земля СХ-2, половина в лесном фонде - понятна. А вторая вроде как нормальная, а в ГПЗУ штриховка, что можно строить дом - отсутствует.

Смотрю, а там земли мелиорируемые. И есть ссылка на постановление об отнесении земли к особо ценным земельным угодьям, аж в 2017 году. НО! Всё это добро в коттеджном поселке. И в нём уже домов понастроено.

Я не смотрел что там с другими землями в этом поселке, может быть и всё нормально. Но вот буквально через участок дом стоит ровно на такой же земле - особо ценных земельных угодьях.

Т.е. потенциально дом под снос, как самострой. И то, что его Росреестр на кадастровый учет поставил - вообще ничего не значит.

Ситуация 2. Наш клиент хочет купить дом. Нашел дом 2023 года. Что уже само по себе вызывает вопросы. А чего это вдруг, разделили землю, выделили участки конкретно под строительство дома. Построили дом, продали его. И вдруг, не прошло и трех лет, его продают. Ну ладно, бывает, но галочку поставили.

Просим ГПЗУ. А ГПЗУ нет! Ну, ладно, часто же бывает. Только там земля находится в ОКН (объекты культурного наследия). Это не означает автоматом, что там нельзя строить. Но 100% там есть какие-то ограничения по самой стройке или по необходимости получения каких-нибудь согласований. Ну и в добавок к этому зона санитарной охраны, да третья и всё же..

Учитывая, что ГПЗУ продавцы не имеют и что дом был оформлен по декларации, согласования никакие получены не были. Были ли соблюдены ограничения? Тоже не известно.

Но, продавцы нам уверенно заявляют, что мы зря беспокоимся, ведь у них земля в зоне Ж-2, и вообще их дом же не один, рядом вон дома стоят и всё в порядке.

Вот этот аргумент, что рядом дома стоят и якобы это означает что всё в порядке, особо меня умиляет.

Люди почему-то до сих пор уверены, что если много людей построило там, где строить нельзя, то государство почему-то к ним будет снисходительно.

Ситуация 3 не такая критичная, как вышеперечисленные. Там всего лишь подзона аэродрома, но 7.2, что вообще-то накладывает некоторые ограничения на строительство жилых домов. Но суть в том, что люди купили землю под строительство домов, построили эти дома, сделали отделку. Сейчас их продают. И у них нет ГПЗУ!

Т.е. они строят не понимая можно ли вообще там строить. Продадут они свои дома? Да, продадут, потому что покупателей на загородке, которые вообще не понимают, что землю нужно отдельно проверять, что дом с землей - это не квартира, где все обременения и ограничения есть в ЕГРН - куча.

Кто-нибудь да купит. Но ведь, во-первых, это спрос убьет. А во-вторых, вообще-то все ограничения должны быть указаны в договоре купли-продажи. А если не указаны, то покупатель может в последствии требовать расторжения договора.

Ну, и в-третьих, Росреестр может приостановку сделать, если ограничения есть в ГПЗУ (т.е. на публичке), даже если их нет в ЕГРН, и они не указаны.

Так что прямой путь в проблемы с продажами. И, главное, почему? Потому что не заказали ГПЗУ перед покупкой участка или дома.

Причем, самое смешное, что даже ГПЗУ заказывать не надо, чтобы контуры проблем понять, потому что все эти проблемы видны на публичной карте...

Странно всё это и удивительно...

@expertned

👉 мой канал в МАХ

Известия пишут, что видели документ с правилами новой семейной ипотеки.

Якобы будет так:
Если ПВ более 50%, то ставка 6% невзирая на количество детей.
Если ПВ менее 50%, то цирк в виде:

В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях ставка составит 12% для семей с одним ребенком, 10% — с двумя детьми, 8% — с тремя, 6% — с четырьмя и 4% — для семей с пятью и более детьми. Для остальных регионов России ставки будут ниже на 2 п.п. и будут находиться в диапазоне 2–10%.

Если так будет на самом деле, то:
а) семейка с ПВ более 50% будет действовать фактически только там, где на неё можно купить вторичку
б) разработчики вообще не понимают чем живут люди.

Потому что такая градация показывает, что они реально думают, что люди будут рожать больше детей лишь бы получить ставку по ипотеке на 2% меньше.

А так же реально считают, что снижение ставки на 2% будет останавливать людей от покупки квартир в Москве и Питере.

Я так понимаю, что лозунги, которые в свое время озвучивались и в Думе и Совете Федерации: "не дадим льготную ипотеку использовать для инвестиций" и "семейная ипотека для повышения рождаемости" возобладали над здравым смыслом.

Как по мне, то ещё в конце 2023 года нужно было её полностью отменить и всё. Потому что в текущем виде - это странная программа, которая не решает нормально жилищную проблему людей, которые родили ребенка.

И вообще, если уж подходить к проблеме увеличения рождаемости в нормальном виде, то нужно создавать комплексные решения, начиная от повышения статуса материнства и заканчивая региональным развитием.

Но куда проще сделать пять циферок и думать,что это что-то изменит. Тем более, когда уже давно понятно, что не изменит ничего, но и застройщиков жалко, и ипотеку зарыть боязно, она же "семейная", что избиратели подумают..

@expertned

👉 мой канал в МАХ

Ох, какой минстрой у нас заботливый..

Сбер анонсировал возможность включения комиссии риэлторов в ипотеку (о чём, кстати, мы в ГРМ давно уже с банками общаемся, хорошо хоть кто-то услышал наконец-то)

и тут выступил Минстрой, в лице Замминистра Никиты Стасишина

"Как только вы начнете включать в ипотеку комиссию, не дай Бог она увеличится больше, чем на 2%", – предупредил Стасишин.

Он предположил, что если комиссия будет включена в сумму кредита, то риелторы будут брать не 2-3%, а намного больше.

"Я обращаюсь к "Сберу", вы должны если и включать, то ограничивать эту комиссию. Это важно, потому что это цена метра и ежемесячный платеж для наших граждан, а не заработок для риелторов", - подчеркнул замглавы Минстроя.

У меня вот глядя на это два вопроса:
1) а кто такие риэлторы по мнению, господина Стасишина? Закон о риэлторах, в обсуждении которого он лично принимал участие, так и не двинулся никуда с момента этого обсуждения. А уже полгода прошло..

2) а что насчет ограничений цен застройщиков, который пользуясь льготной государственной программой взвинтили цены так, что никакие 2% и рядом не стояли.

Риэлторы, в отличие от застройщиков, от государства вообще никаких поблажек не имеют и не имели. А застройщики имели, имею и будут иметь.

Так может быть Минстрой немного не туда посмотрит?

Я обращаюсь к Никите Стасишину! Введите регулирование цен для застройщиков, если они продают квартиры по льготной ипотеке. Ведь это не заработок застройщиков, да? "Это цена метра и ежемесячный платеж для наших граждан".

@expertned

👉 мой канал в МАХ

До сих пор постоянно встречаю фразу в договоре-купли продажи: "Настоящий договор составлен в таком-то количестве экземпляров и т.п.", несмотря на то, что речь идет про электронную регистрацию.

Вопрос. А в каком количестве экземпляров составлен договор, подписанный электронными подписями и отправленный в Росреестр в виде электронного документа?

Если я затем отправлю в 5 адресов этот договор с подписями, а у меня в ДКП указано, что их всего два экземпляра, причем один у покупателя, а один у продавца. То значит ли это, что в 4 адреса отправлен договор не имеющий юридическую силу?)

Так что, если вы делаете электронную регистрацию, то пункт о количестве договоров не имеет смысла.

Если очень хочется, что-то такое написать, то в данном случае куда корректнее будет вместо этого пункта написать что-то о том, что договор составлен в виде электронного документа и подписан электронными подписями.

@expertned

👉 мой канал в МАХ

Изменение семейной ипотеки переносится. Новый срок - не ранее 01 октября.

"Шикарный" креатив придумали в Правительстве, чтобы помочь застройщикам. Через пару недель выйдет статистика, посмотрим насколько он был удачным.

Представляю, какие сейчас ощущения испытывают те люди, которые в последние две недели пытались успеть "в последний вагон" уходящей семейной ипотеки и успели..

А первого октября, я так понимаю будет повтор...

@expertned

👉 мой канал в МАХ

Давайте по вчерашней теме пробежимся, про цифровые подписи. Вернее про УКЭП (усиленная квалифицированная электронная подпись), если говорить о сделках с недвижимостью.

Начну с того, что если сделка проходит с подписанием договора УКЭП, то договор с "живой" подписью вообще не нужен, потому что он не фиксируется в Росреестре.

И как правильно было отмечено в комментарии под постом выше договор может быть или с живой подписью, или электронный. А не и тот, и другой. Один из них, скажем так, недействительный.

Но очень часто люди, несмотря на подписание договора УКЭП, хотят иметь ещё и экземпляр с живыми подписями.

Почему? Потому что цифровые подписи немного мифологизированы, так как их "природа" не всем до конца понятна.

Давайте разберем основные мифы электронно-цифровой подписи.

Миф 1. “Я хочу документ с живой подписью продавца, потому что потом можно доказать, что его подписал лично продавец”.

Наличие ФИО и подписи на бумаге не означает, что в спорной ситуации это легко доказывается. Для нормальной почерковедческой экспертизы этого количества "материала" не достаточно.

А вот с УКЭП все намного надежнее. Так как однозначно можно сказать, что данная подпись принадлежит конкретному человеку.

Да, УКЭП не доказывает, что человек был свободен в своей воле, не находился под давлением и сам лично принимал решение. Но “живая” подпись на бумаге этого тоже не доказывает. Т.е. разницы здесь нет.

Зато с точки зрения определения принадлежности подписи конкретному человеку - УКЭП выигрывает.

Миф 2. “Если вдруг реестр сломается, у меня хотя бы будет живой бумажный документ”.

Если проблема именно в реестре, бумажный договор сам по себе не заменяет запись ЕГРН.

Бумажный договор — это доказательство сделки. Электронный договор — тоже доказательство сделки. Только, учитывая сказанное выше, с бумажной версией ещё нужно по доказывать, что договор подписан именно продавцом. А с УКЭП такой проблемы нет.

Просто важно понимать, что электронная подпись не привязана к ЕГРН. Если даже ЕГРН вдруг "сломается", то договор и подписи к нему можно проверить независимыми способами.

Миф 3. “Электронный документ ненадежный, потому что файл можно потерять, стереть и т.п.”.

Вообще, всё строго наоборот.

Если потерян оригинал бумажного договора с живыми подписями, восстановить именно этот оригинал уже нельзя. Можно получить копии, дубликаты, но это уже не тот самый экземпляр с оригинальными подписями.

Электронный документ можно хранить в нескольких местах: на компьютере, флешке, в облаке, плюс часто он хранится в банке, который проводил сделку. Ну и его всегда можно получить в Росреестре через гос.услуги.

С точки зрения сохранности электронный документ надежнее бумажного.

Миф 4. “Если я выпущу электронную подпись, на меня сразу начнут оформлять кредиты”.

То, что у вас есть паспорт ведь не означает. что на вас сразу оформят кредиты? Вот если паспорт будет утерян, тогда теоретически возможно.

С УКЭП та же самая история. Нужно не допускать утери подписи и всё будет нормально. При этом УКЭП действует один год.

А вообще, если сильно страшно, то после регистрации права подпись очень легко можно отозвать. Главное не после сделки, а именно после регистрации права.

Миф 5. “Бумажный документ с живыми подписями сложнее подделать”.

Нуу, вот мы в практике ловили ситуации с поддельными подписями под договором купли-продажи.

Так же вылавливали ситуации, когда когда сшитый договор расшивали, меняли страницы, а потом снова восстанавливали видимость целостности.

С электронным документом, подписанным УКЭП, такая история не пройдет. Если после подписания изменить хотя бы один символ, проверка подписи покажет, что документ был изменен.

И это важное преимущество электронного документа: можно проверить не только сам факт подписи, но и то, что текст после подписания не менялся.

Так что используйте электронную подпись без опаски. И не плодите макулатуру в личных архивах: если подписали договор через УКЭП, то живая подпись уже не нужна.

@expertned

👉 мой канал в МАХ

Как это не печально, но Сберу всё же удалось вырастить "поколение домклик" - агенты, которые вообще не умеют никак работать, кроме: одна квартира, сделка через домклик.

Шаг вправо, шаг влево - ужас и паника в глазах.

Я выше писал, что мы продаем три квартиры по низкой для сегодняшнего рынка цене, потому что горит очень нужная собственнику этих квартир альтернатива.

А у нас ещё и схема сделки сложная. Разрыв альтернативы не возможен, т.е. три продажи и одна покупка должны пройти в один день. И сделку нужно делать в Райффайзене, потому что продавец нижней квартиры выводит деньги за границу и для легализации нужны не подсанкционные банки.

Исходя из этого ипотечники все отметаются. Была бы ипотека в Райфе - можно было бы, а так... Все, кто с квартирами сверху тоже, потому что у нас и так четыре квартиры в куче и срыв по одной ведет к проблемам по всем.

И срок на всё про всё - 3 недели. Потом всё станет не актуально.

Нашли мы в итоге покупателей на две квартиры. Осталась одна. Учитывая, что первые две по хорошей для нас цене продались, на третью делаем хорошую скидку. Задачу нам поставили не максимальную цену выручить, а сделку сделать.

И так за последние дни эту квартиру посмотрела куча народу и куча отмелась по озвученным выше параметрам. В итоге было три покупателя.

И два из них отказались от покупки - из-за агентов!

1. Сказал, что у нас очень сложная сделка. Дословно: "Это всё, как-то страшно, нам бы, конечно, лучше одна квартира и Домклик"

2. У вас последний продавец выводит деньги за границу, а если он выведет их для финансирования терроризма? И аккредитив в Райффайзенбанке очень рисковый, вдруг они санкции наложат и наши деньги в Райффайзене заморозят. (Чтобы было понятно, "они" - это Европа")

В общем, при выборе агента пора уже спрашивать, а умеет ли он делать сделки не через домклик...

@expertned

👉 мой канал в МАХ

Наконец-то , Ждем публикацию..

@expertned

👉 мой канал в МАХ