Задам вам задачку по прошедшей сделке.
Продаётся квартира. Один собственник - девушка (37 лет).
Документы - основания:
а) договор купли-продажи от 2022 года (у застройщика покупали), покупка в браке (и сейчас в том же браке)
б) брачный договор, по которому продаваемая квартира становится личной собственностью только жены. Брачник свежий, месячной давности.
Со слов собственника брачник сделали, так как у неё другого жилья в собственности нет (в отличие от мужа). Значит для уплаты налога от продажи будет действовать трехлетний, а не пятилетний срок.
Что попросили от нас покупатели и их представитель.
- Егрн
- правоустановку,
- акт приёма-передачи по договору купли-продажи,
- справки НД и ПНД от собственника (с освидетельствованием психиатра в ПНД),
- согласие мужа на продажу,
- справки об отсутствии задолженностей по коммуналке и кап.ремонту,
- выписку из домовой
- кредитную историю из НБКИ от собственника
Чего не хватает?
@expertned
👉 мой канал в МАХ
Продаётся квартира. Один собственник - девушка (37 лет).
Документы - основания:
а) договор купли-продажи от 2022 года (у застройщика покупали), покупка в браке (и сейчас в том же браке)
б) брачный договор, по которому продаваемая квартира становится личной собственностью только жены. Брачник свежий, месячной давности.
Со слов собственника брачник сделали, так как у неё другого жилья в собственности нет (в отличие от мужа). Значит для уплаты налога от продажи будет действовать трехлетний, а не пятилетний срок.
Что попросили от нас покупатели и их представитель.
- Егрн
- правоустановку,
- акт приёма-передачи по договору купли-продажи,
- справки НД и ПНД от собственника (с освидетельствованием психиатра в ПНД),
- согласие мужа на продажу,
- справки об отсутствии задолженностей по коммуналке и кап.ремонту,
- выписку из домовой
- кредитную историю из НБКИ от собственника
Чего не хватает?
@expertned
👉 мой канал в МАХ
❤4👍4
Давайте обсудим описанную выше ситуацию. 👆
Самый большой косяк, которые сделали представители покупателя - это отсутствие какой-либо проверки мужа собственницы.
Представьте, некий внутрисемейный передел собственности и ни одного кивка в сторону человека, который месяц назад БЕЗВОЗМЕЗДНО отдал свою свое имущество близкому человеку.
Ну, ладно. Попросили нотариально удостоверенное согласие супруга. Хотя тоже сомнительно, учитывая, что есть брачник. Мы предлагали вместо этого дать нормальную бумагу, что знает о продаже, что брачник не менял и т.п. Но покупатели решили взять просто согласие. Ну, ок. Оно тоже подтверждает, что он про продажу знал.
Но где НД и ПНД? Где желание его увидеть? А вдруг он псих, алкоголик, наркоман? Может быть поэтому был брачный договор?
Где сведения из БКИ по мужу? А если он в предбанкротном состоянии и брачником выводит имущество из своего владения? А может быть по нему уже идет суд?
Всегда обращайте внимание на близкие переходы права. Особенно, если переход проходил по безвозмездной сделке между взаимозависимыми лицами. Банкротство бывшего собственника или неосознавание им значения своих действий в таких случаях - это зона максимального риска.
Мы неоднократно вылавливали случаи, когда такими безвозмездными переходами (чаще правда дарением) прикрывали алкоголиков, наркоманов или людей с психическими отклонениями.
И то, что брачник делался у нотариуса не означает, что это не может быть проблемой.
А уж вывод из под банкротства или конфискации через дарение или мнимые купли-продажи - это уж совсем не редкость.
В конце года как раз такое поймали, писал статью по этому поводу. Причем там мнимая купля-продажа была кучу лет назад, что уж говорить о сделке месячной давности.
@expertned
👉 мой канал в МАХ
Самый большой косяк, которые сделали представители покупателя - это отсутствие какой-либо проверки мужа собственницы.
Представьте, некий внутрисемейный передел собственности и ни одного кивка в сторону человека, который месяц назад БЕЗВОЗМЕЗДНО отдал свою свое имущество близкому человеку.
Ну, ладно. Попросили нотариально удостоверенное согласие супруга. Хотя тоже сомнительно, учитывая, что есть брачник. Мы предлагали вместо этого дать нормальную бумагу, что знает о продаже, что брачник не менял и т.п. Но покупатели решили взять просто согласие. Ну, ок. Оно тоже подтверждает, что он про продажу знал.
Но где НД и ПНД? Где желание его увидеть? А вдруг он псих, алкоголик, наркоман? Может быть поэтому был брачный договор?
Где сведения из БКИ по мужу? А если он в предбанкротном состоянии и брачником выводит имущество из своего владения? А может быть по нему уже идет суд?
Всегда обращайте внимание на близкие переходы права. Особенно, если переход проходил по безвозмездной сделке между взаимозависимыми лицами. Банкротство бывшего собственника или неосознавание им значения своих действий в таких случаях - это зона максимального риска.
Мы неоднократно вылавливали случаи, когда такими безвозмездными переходами (чаще правда дарением) прикрывали алкоголиков, наркоманов или людей с психическими отклонениями.
И то, что брачник делался у нотариуса не означает, что это не может быть проблемой.
А уж вывод из под банкротства или конфискации через дарение или мнимые купли-продажи - это уж совсем не редкость.
В конце года как раз такое поймали, писал статью по этому поводу. Причем там мнимая купля-продажа была кучу лет назад, что уж говорить о сделке месячной давности.
@expertned
👉 мой канал в МАХ
👍25
Росреестр Москвы дал статистику по продажам новостроек в мае.
Ожидаемое снижение продаж в мае по сравнению с апрелем.
Думаю, что июнь, на фоне озвученных изменений по семейной ипотеке с 1 июля, даст некий всплеск в сравнении с апрелем (с маем сравнивать смысла нет).
В сравнении с прошлым годом результаты всё еще не очень,но снижение смягчается. Что, конечно, же вселяет сдержанный оптимизм в трепетные сердца и души застройщиков.
В целом, рынок новостроек показывает ту картину, что и ожидалась. Как я и говорю, экономических предпосылок к росту цен у них нет. Но нарисовать уровень инфляции они смогут.
Причем на фоне снижения ключевой и с учётом медленного роста цен на вторичке, вряд ли застройщики смогут до конца года выйти на уровни продаж сопоставимые с прошлым годом. Скорее всего - это произойдет где-то в конце следующего года.
Но, зато у них будет в этом году низкая база, на фоне которой они смогут в следующем году показывать красивые картинки.
@expertned
👉 мой канал в МАХ
Ожидаемое снижение продаж в мае по сравнению с апрелем.
Думаю, что июнь, на фоне озвученных изменений по семейной ипотеке с 1 июля, даст некий всплеск в сравнении с апрелем (с маем сравнивать смысла нет).
В сравнении с прошлым годом результаты всё еще не очень,но снижение смягчается. Что, конечно, же вселяет сдержанный оптимизм в трепетные сердца и души застройщиков.
В целом, рынок новостроек показывает ту картину, что и ожидалась. Как я и говорю, экономических предпосылок к росту цен у них нет. Но нарисовать уровень инфляции они смогут.
Причем на фоне снижения ключевой и с учётом медленного роста цен на вторичке, вряд ли застройщики смогут до конца года выйти на уровни продаж сопоставимые с прошлым годом. Скорее всего - это произойдет где-то в конце следующего года.
Но, зато у них будет в этом году низкая база, на фоне которой они смогут в следующем году показывать красивые картинки.
@expertned
👉 мой канал в МАХ
👍8
Как купить квартиру под аренду?
Как бы странно это ни звучало, но квартира под сдачу не обязана вам нравиться.
Хотя чаще я слышу обратное. Человек к нам приходит и говорит: "Хочу купить квартиру под аренду". А дальше начинает обрисовывать район, дом, этаж, планировку — но не с точки зрения арендатора, а с точки зрения того, где ему самому было бы приятно жить.
Но, если вы покупаете квартиру под аренду, логика должна быть другой.
Квартира не обязана нравиться вам. Она должна хорошо сдаваться.
Потому что сдача квартиры — это, по сути, бизнес. А значит, подход должен быть "бизнесовым".
Можно купить квартиру, которая выглядит красиво и сдаётся дорого «на бумаге», но потом месяцами искать арендатора.
А можно купить более скучный, понятный и ликвидный вариант, который сдаётся быстрее, меньше простаивает и потом проще продаётся.
Причём важна не только ставка аренды.
Важно понимать, кто будет вашим арендатором, насколько широкий круг таких арендаторов, сколько квартира может простаивать между нанимателями и сможете ли вы потом нормально продать этот объект, если ситуация изменится.
В новой статье на Дзен я разбираю как покупать квартиру под сдачу и почему фраза «куплю для себя, но пока по сдаю» часто приводит к неправильному выбору.
📖 Читать
@expertned
👉 мой канал в МАХ
Как бы странно это ни звучало, но квартира под сдачу не обязана вам нравиться.
Хотя чаще я слышу обратное. Человек к нам приходит и говорит: "Хочу купить квартиру под аренду". А дальше начинает обрисовывать район, дом, этаж, планировку — но не с точки зрения арендатора, а с точки зрения того, где ему самому было бы приятно жить.
Но, если вы покупаете квартиру под аренду, логика должна быть другой.
Квартира не обязана нравиться вам. Она должна хорошо сдаваться.
Потому что сдача квартиры — это, по сути, бизнес. А значит, подход должен быть "бизнесовым".
Можно купить квартиру, которая выглядит красиво и сдаётся дорого «на бумаге», но потом месяцами искать арендатора.
А можно купить более скучный, понятный и ликвидный вариант, который сдаётся быстрее, меньше простаивает и потом проще продаётся.
Причём важна не только ставка аренды.
Важно понимать, кто будет вашим арендатором, насколько широкий круг таких арендаторов, сколько квартира может простаивать между нанимателями и сможете ли вы потом нормально продать этот объект, если ситуация изменится.
В новой статье на Дзен я разбираю как покупать квартиру под сдачу и почему фраза «куплю для себя, но пока по сдаю» часто приводит к неправильному выбору.
📖 Читать
@expertned
👉 мой канал в МАХ
Дзен | Статьи
Как купить квартиру под сдачу и не ошибиться
Статья автора «Константин Барсуков-эксперт недвижимости» в Дзене ✍: Ошибка при покупке квартиры под сдачу часто начинается не с района, не с этажа и не с планировки.
👍9❤1👏1
Какие мысли на сегодняшнюю ключевую? Снова минус 0,5% или, учитывая общий антураж, шагнут сразу на пару процентов?
😁2
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Авито заблокировал рекламу объявления из-за этой фотографии. Угадаете почему?
да-да, блок за эротический контент. Картинка на стене.
Причем, похоже у Авито большие проблемы с ручной модерацией.
Ладно, алгоритм что-то не увидел. Но когда человек пишет, что нужно удалить это фото, то вспоминается старый анекдот "Доктор, ну вы и извращенец, откуда у вас картинки такие?".
Хотя может быть модераторы Авито в рабстве у машин и не имеют права им возражать?
Причем, похоже у Авито большие проблемы с ручной модерацией.
Ладно, алгоритм что-то не увидел. Но когда человек пишет, что нужно удалить это фото, то вспоминается старый анекдот "Доктор, ну вы и извращенец, откуда у вас картинки такие?".
Хотя может быть модераторы Авито в рабстве у машин и не имеют права им возражать?
😁14🤣5❤2🏆1
⚡️ Ключевая ставка — 14,25%
👍8😁7🤔7👎3
Из заявления Э. Набиуллиной.
Это как раз то, о чем я говорил, что в текущих условиях та же ипотека при ставках в 15-16% годовых, будет вполне себе востребованной. Лет 5 назад это было бы 12-13%.
Есть у меня ощущение, что ЦБ сильно не до оценили текущую обстановку и мыслят всё еще категориями прошлых лет. Хотя психология "потребителей" уже сильно поменялась.
Когда люди несколько лет прожили в режиме высоких ставок, они начинают иначе воспринимать дорогой кредит не как «невозможно», а как «дорого, но временно». Особенно если впереди все ждут снижения ставки и рассчитывают потом рефинансироваться.
Ну, вот опять же всё к тому же. Очевидно, что они не являются сдерживающими, и что ускорение кредитования будет. Причем так же ясно, что в этом будет играть роль и эффект низкой базы прошлого года.
А ЦБ вместо проактивной реакции опять начинает скатываться в реактивную модель реагирования на экономические сигналы.
Если.. Как по мне, то тут уже не про "если" давно пора говорить, а ужесточать макропруденциальные лимиты и надбавки. Причем надо было это делать ещё в апреле, когда устанавливали их значение на третий квартал этого года.
В принципе такая возможность пока осталась, но с большей вероятностью ЦБ будет осторожничать. В июле они пофиксят, что рост кредитования никуда не делся. И лимиты начнут вводить более жесткие только на 4 квартал этого года.
А что у нас в 4-м квартале? А у нас там ожидаемый мною рост цен на вторичку в пределах 5%-10% от текущего уровня. И ставки по ипотеке в районе 16% не только у одного банка, а скорее всего у штук пяти.. И даже скорее всего будет что-то типа 15%. А вдруг и ниже.
И что будут делать люди на фоне роста цен и даже на фоне высокой ключевой, но показывающей тренд на снижение? Правильно, выходить из депозитов, добирать кредиты и покупать квартиры, машины, бытовую технику и т.п.
И что опять скажет ЦБ? Ох, кредитование растет..
В общем, есть у меня ощущение, что было бы куда правильнее прижать сейчас кредиты более жесткими лимитами и надбавками. А саму ключевую снижать спокойнее, а не так как сейчас.
Потому что на фоне 14%, снижение на 0,25 - это не снижение, а демонстрация движения. Как в математике "отрицательный ноль".
@expertned
👉 мой канал в МАХ
В апреле-мае заметно ускорился рост кредита
Это как раз то, о чем я говорил, что в текущих условиях та же ипотека при ставках в 15-16% годовых, будет вполне себе востребованной. Лет 5 назад это было бы 12-13%.
Есть у меня ощущение, что ЦБ сильно не до оценили текущую обстановку и мыслят всё еще категориями прошлых лет. Хотя психология "потребителей" уже сильно поменялась.
Когда люди несколько лет прожили в режиме высоких ставок, они начинают иначе воспринимать дорогой кредит не как «невозможно», а как «дорого, но временно». Особенно если впереди все ждут снижения ставки и рассчитывают потом рефинансироваться.
Динамика денежно-кредитных показателей в настоящее время требует от нас особого внимания. Во-первых, если ускорение кредитования окажется устойчивой тенденцией, а не краткосрочным всплеском после низких значений в начале года, то это может говорить о том, что текущие денежно-кредитные условия уже не воспринимаются заемщиками как сдерживающие.
Ну, вот опять же всё к тому же. Очевидно, что они не являются сдерживающими, и что ускорение кредитования будет. Причем так же ясно, что в этом будет играть роль и эффект низкой базы прошлого года.
А ЦБ вместо проактивной реакции опять начинает скатываться в реактивную модель реагирования на экономические сигналы.
Во-вторых, вклад бюджетной политики в увеличение денежного предложения остается повышенным, а с учетом пересмотра параметров бюджета и далее будет больше, чем мы предполагали ранее. Если в этих условиях рост кредитования продолжится такими высокими темпами, это может потребовать от нас более жесткой политики, чем ожидалось в базовом сценарии
Если.. Как по мне, то тут уже не про "если" давно пора говорить, а ужесточать макропруденциальные лимиты и надбавки. Причем надо было это делать ещё в апреле, когда устанавливали их значение на третий квартал этого года.
В принципе такая возможность пока осталась, но с большей вероятностью ЦБ будет осторожничать. В июле они пофиксят, что рост кредитования никуда не делся. И лимиты начнут вводить более жесткие только на 4 квартал этого года.
А что у нас в 4-м квартале? А у нас там ожидаемый мною рост цен на вторичку в пределах 5%-10% от текущего уровня. И ставки по ипотеке в районе 16% не только у одного банка, а скорее всего у штук пяти.. И даже скорее всего будет что-то типа 15%. А вдруг и ниже.
И что будут делать люди на фоне роста цен и даже на фоне высокой ключевой, но показывающей тренд на снижение? Правильно, выходить из депозитов, добирать кредиты и покупать квартиры, машины, бытовую технику и т.п.
И что опять скажет ЦБ? Ох, кредитование растет..
В общем, есть у меня ощущение, что было бы куда правильнее прижать сейчас кредиты более жесткими лимитами и надбавками. А саму ключевую снижать спокойнее, а не так как сейчас.
Потому что на фоне 14%, снижение на 0,25 - это не снижение, а демонстрация движения. Как в математике "отрицательный ноль".
@expertned
👉 мой канал в МАХ
💯10❤6👍2🥱2
Но, кстати, вот 👆 и сигнал всем продавцам, которые ждут вала ипотечников, которые всё сметут и раскупят осенью.
Я ещё раз обращаю внимание, ЦБ пристально следит за ростом кредитования. Считайте, что этот медленный рост у них в KPI зашит.
Поэтому вала ипотечников не будет. И если вы сегодня завысили цену своего объекта больше, чем на 10% от рынка. Не думайте, что осенью его купят. Осенью не купят. Да и в конце года не купят. В середине следующего возможно.
Вы уверены, что вам нужно ждать именно столько, чтобы продать его?
Но и покупателям не рекомендую расслабляться. А то ведь самый частый вопрос, выгодно покупать или нет. Выгодно - это путь инвестора. А инвестор, бывает несет убытки, а не получает доход. Рынок уже показал, что он в фазе роста.
Да, рост не бурный, как кому-то хотелось бы. Но он есть. И концу года +5-10%, лично на мой взгляд - получится. Хотите ждать более выгодных предложений? Можете их не дождаться.
В общем, если есть жилищная задача - решайте её. Особенно, если вы меняете одно на другое..
@expertned
👉 мой канал в МАХ
Я ещё раз обращаю внимание, ЦБ пристально следит за ростом кредитования. Считайте, что этот медленный рост у них в KPI зашит.
Поэтому вала ипотечников не будет. И если вы сегодня завысили цену своего объекта больше, чем на 10% от рынка. Не думайте, что осенью его купят. Осенью не купят. Да и в конце года не купят. В середине следующего возможно.
Вы уверены, что вам нужно ждать именно столько, чтобы продать его?
Но и покупателям не рекомендую расслабляться. А то ведь самый частый вопрос, выгодно покупать или нет. Выгодно - это путь инвестора. А инвестор, бывает несет убытки, а не получает доход. Рынок уже показал, что он в фазе роста.
Да, рост не бурный, как кому-то хотелось бы. Но он есть. И концу года +5-10%, лично на мой взгляд - получится. Хотите ждать более выгодных предложений? Можете их не дождаться.
В общем, если есть жилищная задача - решайте её. Особенно, если вы меняете одно на другое..
@expertned
👉 мой канал в МАХ
👍7
А вот что примерно было сказано, на самом деле:
в общем, сегодня уже не просто заголовки вредно читать, но и что-то кроме первоисточника...
@expertned
👉 мой канал в МАХ
Наверное, неделька ещё есть [для покупки квартиры со ставкой 6% — прим. ГМ] у тех, у кого один ребёнок. К сожалению, это подстегнёт определённый ажиотаж, к сожалению, застройщики на этом фоне приподнимут цены для того, чтобы их опустить потом, когда этот ажиотаж схлынет. В течение недели люди ещё могут успеть, а дальше уже поздно, потому что банки не успеют одобрить и выдать кредит
в общем, сегодня уже не просто заголовки вредно читать, но и что-то кроме первоисточника...
@expertned
👉 мой канал в МАХ
👍8🔥2
Forwarded from Ассоциация ГРМ
Комитет АГРМ по аналитике и статистике подготовил обзор рынка по итогам мая 2026 года.
Главные выводы:
— 1-комнатные квартиры: +2,8%
— 2-комнатные квартиры: +3,5%
— 3-комнатные квартиры: +0,8%
Основная тенденция: разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком постепенно сокращается. Вторичный рынок демонстрирует рост спроса и цен, тогда как на первичном рынке наблюдается коррекция.
#Комитет_по_аналитике_и_статистике
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍2🔥2
И снова про ГПЗУ..
Три! Три земельных участка, которые прошли через мои руки, за последние два дня под браком или условным браком. Ну, с двумя может быть ещё всё хорошо будет. Но сам факт в элементарном - отсутствии ГПЗУ и попытке заглянуть на публичную карту у продавцов.
Ситуация 1. Коллеги попросили глянуть, что за странность в ГПЗУ. Земля СХ-2, половина в лесном фонде - понятна. А вторая вроде как нормальная, а в ГПЗУ штриховка, что можно строить дом - отсутствует.
Смотрю, а там земли мелиорируемые. И есть ссылка на постановление об отнесении земли к особо ценным земельным угодьям, аж в 2017 году. НО! Всё это добро в коттеджном поселке. И в нём уже домов понастроено.
Я не смотрел что там с другими землями в этом поселке, может быть и всё нормально. Но вот буквально через участок дом стоит ровно на такой же земле - особо ценных земельных угодьях.
Т.е. потенциально дом под снос, как самострой. И то, что его Росреестр на кадастровый учет поставил - вообще ничего не значит.
Ситуация 2. Наш клиент хочет купить дом. Нашел дом 2023 года. Что уже само по себе вызывает вопросы. А чего это вдруг, разделили землю, выделили участки конкретно под строительство дома. Построили дом, продали его. И вдруг, не прошло и трех лет, его продают. Ну ладно, бывает, но галочку поставили.
Просим ГПЗУ. А ГПЗУ нет! Ну, ладно, часто же бывает. Только там земля находится в ОКН (объекты культурного наследия). Это не означает автоматом, что там нельзя строить. Но 100% там есть какие-то ограничения по самой стройке или по необходимости получения каких-нибудь согласований. Ну и в добавок к этому зона санитарной охраны, да третья и всё же..
Учитывая, что ГПЗУ продавцы не имеют и что дом был оформлен по декларации, согласования никакие получены не были. Были ли соблюдены ограничения? Тоже не известно.
Но, продавцы нам уверенно заявляют, что мы зря беспокоимся, ведь у них земля в зоне Ж-2, и вообще их дом же не один, рядом вон дома стоят и всё в порядке.
Вот этот аргумент, что рядом дома стоят и якобы это означает что всё в порядке, особо меня умиляет.
Люди почему-то до сих пор уверены, что если много людей построило там, где строить нельзя, то государство почему-то к ним будет снисходительно.
Ситуация 3 не такая критичная, как вышеперечисленные. Там всего лишь подзона аэродрома, но 7.2, что вообще-то накладывает некоторые ограничения на строительство жилых домов. Но суть в том, что люди купили землю под строительство домов, построили эти дома, сделали отделку. Сейчас их продают. И у них нет ГПЗУ!
Т.е. они строят не понимая можно ли вообще там строить. Продадут они свои дома? Да, продадут, потому что покупателей на загородке, которые вообще не понимают, что землю нужно отдельно проверять, что дом с землей - это не квартира, где все обременения и ограничения есть в ЕГРН - куча.
Кто-нибудь да купит. Но ведь, во-первых, это спрос убьет. А во-вторых, вообще-то все ограничения должны быть указаны в договоре купли-продажи. А если не указаны, то покупатель может в последствии требовать расторжения договора.
Ну, и в-третьих, Росреестр может приостановку сделать, если ограничения есть в ГПЗУ (т.е. на публичке), даже если их нет в ЕГРН, и они не указаны.
Так что прямой путь в проблемы с продажами. И, главное, почему? Потому что не заказали ГПЗУ перед покупкой участка или дома.
Причем, самое смешное, что даже ГПЗУ заказывать не надо, чтобы контуры проблем понять, потому что все эти проблемы видны на публичной карте...
Странно всё это и удивительно...
@expertned
👉 мой канал в МАХ
Три! Три земельных участка, которые прошли через мои руки, за последние два дня под браком или условным браком. Ну, с двумя может быть ещё всё хорошо будет. Но сам факт в элементарном - отсутствии ГПЗУ и попытке заглянуть на публичную карту у продавцов.
Ситуация 1. Коллеги попросили глянуть, что за странность в ГПЗУ. Земля СХ-2, половина в лесном фонде - понятна. А вторая вроде как нормальная, а в ГПЗУ штриховка, что можно строить дом - отсутствует.
Смотрю, а там земли мелиорируемые. И есть ссылка на постановление об отнесении земли к особо ценным земельным угодьям, аж в 2017 году. НО! Всё это добро в коттеджном поселке. И в нём уже домов понастроено.
Я не смотрел что там с другими землями в этом поселке, может быть и всё нормально. Но вот буквально через участок дом стоит ровно на такой же земле - особо ценных земельных угодьях.
Т.е. потенциально дом под снос, как самострой. И то, что его Росреестр на кадастровый учет поставил - вообще ничего не значит.
Ситуация 2. Наш клиент хочет купить дом. Нашел дом 2023 года. Что уже само по себе вызывает вопросы. А чего это вдруг, разделили землю, выделили участки конкретно под строительство дома. Построили дом, продали его. И вдруг, не прошло и трех лет, его продают. Ну ладно, бывает, но галочку поставили.
Просим ГПЗУ. А ГПЗУ нет! Ну, ладно, часто же бывает. Только там земля находится в ОКН (объекты культурного наследия). Это не означает автоматом, что там нельзя строить. Но 100% там есть какие-то ограничения по самой стройке или по необходимости получения каких-нибудь согласований. Ну и в добавок к этому зона санитарной охраны, да третья и всё же..
Учитывая, что ГПЗУ продавцы не имеют и что дом был оформлен по декларации, согласования никакие получены не были. Были ли соблюдены ограничения? Тоже не известно.
Но, продавцы нам уверенно заявляют, что мы зря беспокоимся, ведь у них земля в зоне Ж-2, и вообще их дом же не один, рядом вон дома стоят и всё в порядке.
Вот этот аргумент, что рядом дома стоят и якобы это означает что всё в порядке, особо меня умиляет.
Люди почему-то до сих пор уверены, что если много людей построило там, где строить нельзя, то государство почему-то к ним будет снисходительно.
Ситуация 3 не такая критичная, как вышеперечисленные. Там всего лишь подзона аэродрома, но 7.2, что вообще-то накладывает некоторые ограничения на строительство жилых домов. Но суть в том, что люди купили землю под строительство домов, построили эти дома, сделали отделку. Сейчас их продают. И у них нет ГПЗУ!
Т.е. они строят не понимая можно ли вообще там строить. Продадут они свои дома? Да, продадут, потому что покупателей на загородке, которые вообще не понимают, что землю нужно отдельно проверять, что дом с землей - это не квартира, где все обременения и ограничения есть в ЕГРН - куча.
Кто-нибудь да купит. Но ведь, во-первых, это спрос убьет. А во-вторых, вообще-то все ограничения должны быть указаны в договоре купли-продажи. А если не указаны, то покупатель может в последствии требовать расторжения договора.
Ну, и в-третьих, Росреестр может приостановку сделать, если ограничения есть в ГПЗУ (т.е. на публичке), даже если их нет в ЕГРН, и они не указаны.
Так что прямой путь в проблемы с продажами. И, главное, почему? Потому что не заказали ГПЗУ перед покупкой участка или дома.
Причем, самое смешное, что даже ГПЗУ заказывать не надо, чтобы контуры проблем понять, потому что все эти проблемы видны на публичной карте...
Странно всё это и удивительно...
@expertned
👉 мой канал в МАХ
❤3🔥2💯1
Известия пишут, что видели документ с правилами новой семейной ипотеки.
Якобы будет так:
Если ПВ более 50%, то ставка 6% невзирая на количество детей.
Если ПВ менее 50%, то цирк в виде:
Если так будет на самом деле, то:
а) семейка с ПВ более 50% будет действовать фактически только там, где на неё можно купить вторичку
б) разработчики вообще не понимают чем живут люди.
Потому что такая градация показывает, что они реально думают, что люди будут рожать больше детей лишь бы получить ставку по ипотеке на 2% меньше.
А так же реально считают, что снижение ставки на 2% будет останавливать людей от покупки квартир в Москве и Питере.
Я так понимаю, что лозунги, которые в свое время озвучивались и в Думе и Совете Федерации: "не дадим льготную ипотеку использовать для инвестиций" и "семейная ипотека для повышения рождаемости" возобладали над здравым смыслом.
Как по мне, то ещё в конце 2023 года нужно было её полностью отменить и всё. Потому что в текущем виде - это странная программа, которая не решает нормально жилищную проблему людей, которые родили ребенка.
И вообще, если уж подходить к проблеме увеличения рождаемости в нормальном виде, то нужно создавать комплексные решения, начиная от повышения статуса материнства и заканчивая региональным развитием.
Но куда проще сделать пять циферок и думать,что это что-то изменит. Тем более, когда уже давно понятно, что не изменит ничего, но и застройщиков жалко, и ипотеку зарыть боязно, она же "семейная", что избиратели подумают..
@expertned
👉 мой канал в МАХ
Якобы будет так:
Если ПВ более 50%, то ставка 6% невзирая на количество детей.
Если ПВ менее 50%, то цирк в виде:
В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях ставка составит 12% для семей с одним ребенком, 10% — с двумя детьми, 8% — с тремя, 6% — с четырьмя и 4% — для семей с пятью и более детьми. Для остальных регионов России ставки будут ниже на 2 п.п. и будут находиться в диапазоне 2–10%.
Если так будет на самом деле, то:
а) семейка с ПВ более 50% будет действовать фактически только там, где на неё можно купить вторичку
б) разработчики вообще не понимают чем живут люди.
Потому что такая градация показывает, что они реально думают, что люди будут рожать больше детей лишь бы получить ставку по ипотеке на 2% меньше.
А так же реально считают, что снижение ставки на 2% будет останавливать людей от покупки квартир в Москве и Питере.
Я так понимаю, что лозунги, которые в свое время озвучивались и в Думе и Совете Федерации: "не дадим льготную ипотеку использовать для инвестиций" и "семейная ипотека для повышения рождаемости" возобладали над здравым смыслом.
Как по мне, то ещё в конце 2023 года нужно было её полностью отменить и всё. Потому что в текущем виде - это странная программа, которая не решает нормально жилищную проблему людей, которые родили ребенка.
И вообще, если уж подходить к проблеме увеличения рождаемости в нормальном виде, то нужно создавать комплексные решения, начиная от повышения статуса материнства и заканчивая региональным развитием.
Но куда проще сделать пять циферок и думать,что это что-то изменит. Тем более, когда уже давно понятно, что не изменит ничего, но и застройщиков жалко, и ипотеку зарыть боязно, она же "семейная", что избиратели подумают..
@expertned
👉 мой канал в МАХ
👍11❤2
Ох, какой минстрой у нас заботливый..
Сбер анонсировал возможность включения комиссии риэлторов в ипотеку (о чём, кстати, мы в ГРМ давно уже с банками общаемся, хорошо хоть кто-то услышал наконец-то)
и тут выступил Минстрой, в лице Замминистра Никиты Стасишина
У меня вот глядя на это два вопроса:
1) а кто такие риэлторы по мнению, господина Стасишина? Закон о риэлторах, в обсуждении которого он лично принимал участие, так и не двинулся никуда с момента этого обсуждения. А уже полгода прошло..
2) а что насчет ограничений цен застройщиков, который пользуясь льготной государственной программой взвинтили цены так, что никакие 2% и рядом не стояли.
Риэлторы, в отличие от застройщиков, от государства вообще никаких поблажек не имеют и не имели. А застройщики имели, имею и будут иметь.
Так может быть Минстрой немного не туда посмотрит?
Я обращаюсь к Никите Стасишину! Введите регулирование цен для застройщиков, если они продают квартиры по льготной ипотеке. Ведь это не заработок застройщиков, да? "Это цена метра и ежемесячный платеж для наших граждан".
@expertned
👉 мой канал в МАХ
Сбер анонсировал возможность включения комиссии риэлторов в ипотеку (о чём, кстати, мы в ГРМ давно уже с банками общаемся, хорошо хоть кто-то услышал наконец-то)
и тут выступил Минстрой, в лице Замминистра Никиты Стасишина
"Как только вы начнете включать в ипотеку комиссию, не дай Бог она увеличится больше, чем на 2%", – предупредил Стасишин.
Он предположил, что если комиссия будет включена в сумму кредита, то риелторы будут брать не 2-3%, а намного больше.
"Я обращаюсь к "Сберу", вы должны если и включать, то ограничивать эту комиссию. Это важно, потому что это цена метра и ежемесячный платеж для наших граждан, а не заработок для риелторов", - подчеркнул замглавы Минстроя.
У меня вот глядя на это два вопроса:
1) а кто такие риэлторы по мнению, господина Стасишина? Закон о риэлторах, в обсуждении которого он лично принимал участие, так и не двинулся никуда с момента этого обсуждения. А уже полгода прошло..
2) а что насчет ограничений цен застройщиков, который пользуясь льготной государственной программой взвинтили цены так, что никакие 2% и рядом не стояли.
Риэлторы, в отличие от застройщиков, от государства вообще никаких поблажек не имеют и не имели. А застройщики имели, имею и будут иметь.
Так может быть Минстрой немного не туда посмотрит?
Я обращаюсь к Никите Стасишину! Введите регулирование цен для застройщиков, если они продают квартиры по льготной ипотеке. Ведь это не заработок застройщиков, да? "Это цена метра и ежемесячный платеж для наших граждан".
@expertned
👉 мой канал в МАХ
👍20🔥5❤2
До сих пор постоянно встречаю фразу в договоре-купли продажи: "Настоящий договор составлен в таком-то количестве экземпляров и т.п.", несмотря на то, что речь идет про электронную регистрацию.
Вопрос. А в каком количестве экземпляров составлен договор, подписанный электронными подписями и отправленный в Росреестр в виде электронного документа?
Если я затем отправлю в 5 адресов этот договор с подписями, а у меня в ДКП указано, что их всего два экземпляра, причем один у покупателя, а один у продавца. То значит ли это, что в 4 адреса отправлен договор не имеющий юридическую силу?)
Так что, если вы делаете электронную регистрацию, то пункт о количестве договоров не имеет смысла.
Если очень хочется, что-то такое написать, то в данном случае куда корректнее будет вместо этого пункта написать что-то о том, что договор составлен в виде электронного документа и подписан электронными подписями.
@expertned
👉 мой канал в МАХ
Вопрос. А в каком количестве экземпляров составлен договор, подписанный электронными подписями и отправленный в Росреестр в виде электронного документа?
Если я затем отправлю в 5 адресов этот договор с подписями, а у меня в ДКП указано, что их всего два экземпляра, причем один у покупателя, а один у продавца. То значит ли это, что в 4 адреса отправлен договор не имеющий юридическую силу?)
Так что, если вы делаете электронную регистрацию, то пункт о количестве договоров не имеет смысла.
Если очень хочется, что-то такое написать, то в данном случае куда корректнее будет вместо этого пункта написать что-то о том, что договор составлен в виде электронного документа и подписан электронными подписями.
@expertned
👉 мой канал в МАХ
👍7❤2