⚖️ Конституционный суд "взялся за" НДФЛ при обмене недвижимости
Свежачок от января этого года. ПОСТАНОВЛЕНИЕ КС от 15 января 2026 г. N 1-П
✅ Что сказал Конституционный Суд:
1. Налогообложение при мене - это не то же самое, что при продаже.
2. НДФЛ — это налог на экономическую выгоду. Нельзя брать налог “с потерь”.
🧾 Как теперь (временно, пока законодатель не внесет поправки в НК РФ) считать НДФЛ при мене
👉 НДФЛ при мене взимается только если доказано, что обмен неэквивалентный, а именно:
• отсутствуют разумные мотивы обмена: (в том числе бытовые: переезд, смена региона, улучшение условий и т.д.)
• и кадастровая стоимость полученного имущества существенно превышает кадастровую стоимость переданного
📌 Тогда налог считается с выгоды...
🎯Что это значит на практике
✔️ Обменяли квартиру на квартиру (без существенной разницы в кадастровой стоимости) без доплат — НДФЛ не будет.
✔️ Обменяли более дорогое на более дешевое — с вас НДФЛ не возьмут
✔️ Если реально получили выгоду - НДФЛ возьмут, но только с выгоды
Вроде всё красиво? А вот с этим бы я поспорил, потому что с одной стороны вроде как справедливо, а с другой.. Теперь так много вопросов и так мало ответов...
@expertned
Свежачок от января этого года. ПОСТАНОВЛЕНИЕ КС от 15 января 2026 г. N 1-П
✅ Что сказал Конституционный Суд:
1. Налогообложение при мене - это не то же самое, что при продаже.
2. НДФЛ — это налог на экономическую выгоду. Нельзя брать налог “с потерь”.
🧾 Как теперь (временно, пока законодатель не внесет поправки в НК РФ) считать НДФЛ при мене
👉 НДФЛ при мене взимается только если доказано, что обмен неэквивалентный, а именно:
• отсутствуют разумные мотивы обмена: (в том числе бытовые: переезд, смена региона, улучшение условий и т.д.)
• и кадастровая стоимость полученного имущества существенно превышает кадастровую стоимость переданного
📌 Тогда налог считается с выгоды...
🎯Что это значит на практике
✔️ Обменяли квартиру на квартиру (без существенной разницы в кадастровой стоимости) без доплат — НДФЛ не будет.
✔️ Обменяли более дорогое на более дешевое — с вас НДФЛ не возьмут
✔️ Если реально получили выгоду - НДФЛ возьмут, но только с выгоды
Вроде всё красиво? А вот с этим бы я поспорил, потому что с одной стороны вроде как справедливо, а с другой.. Теперь так много вопросов и так мало ответов...
@expertned
❤7🐳1
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
⚖️ Конституционный суд "взялся за" НДФЛ при обмене недвижимости Свежачок от января этого года. ПОСТАНОВЛЕНИЕ КС от 15 января 2026 г. N 1-П ✅ Что сказал Конституционный Суд: 1. Налогообложение при мене - это не то же самое, что при продаже. 2. НДФЛ — это…
🧠 А теперь вопросы...
Я их построю на примере из решения КС: Есть две квартиры. Квартира А - 2 млн. руб. по кадастру. Квартира Б - 500 тысяч. Одна меняется на другую.
Вопрос 1.
Видим, что есть существенно превышение кадастровых цен. Т.е. Собственник Б получил, что? Выгоду! В 1,5 млн. руб.. И нужно с него взять налог.
Так получается? Т.е. раньше не заплатил бы ничего, а теперь налог?
Вопрос 2.
До этого было так. Квартира А платит налог в виде кадастр умножить на 0,7 минус налоговый вычет. Квартира Б так же. Теперь вот выгода.
Может ли при этом собственник квартиры Б воспользоваться вычетом?!!!
Вопрос 3.
Помимо расчета из Вопроса 2, у сторон могли быть сроки владения выше, чем предельные для расчета налога. И тогда налог вообще не возникал.
Может собственник Б воспользоваться сроками, чтобы не платить налог с выгоды?
Вопрос 4.
Понятно, что если бы была доплата "живыми" деньгами, в эти 1,5 млн. рублей от Б к А, то налоговая взяла бы НДФЛ с А. (тут сразу два вопроса про вычет и срок владения).
Но вопрос. А если бы доплата была не 1,5 млн, а 1 млн.?? То как налог считается? Ведь выходит так, что А получил 1 млн деньгами, с него берем НДФЛ с 1 млн.
А что с Б? У него же все равно выгода есть. Он выходит отдал свою квартиру ценой в 500 тыщ, и 1 млн. Взамен получил квартиру ценой 2 млн. Итого Выгода в 500 тысяч. Налог берем? Вроде как да. НО!!
КС же сказал. что должна быть существенная разница между кадастровыми ценами. Но когда Б выплатил 1 млн, он эту существенную разницу существенно сократил. И теперь разница не 2 млн против 500 тыс. А 2 против 1,5. Что уже не существенно. И?
В общем, ждем законодателей...
@expertned
Я их построю на примере из решения КС: Есть две квартиры. Квартира А - 2 млн. руб. по кадастру. Квартира Б - 500 тысяч. Одна меняется на другую.
Вопрос 1.
Видим, что есть существенно превышение кадастровых цен. Т.е. Собственник Б получил, что? Выгоду! В 1,5 млн. руб.. И нужно с него взять налог.
Так получается? Т.е. раньше не заплатил бы ничего, а теперь налог?
Вопрос 2.
До этого было так. Квартира А платит налог в виде кадастр умножить на 0,7 минус налоговый вычет. Квартира Б так же. Теперь вот выгода.
Может ли при этом собственник квартиры Б воспользоваться вычетом?!!!
Вопрос 3.
Помимо расчета из Вопроса 2, у сторон могли быть сроки владения выше, чем предельные для расчета налога. И тогда налог вообще не возникал.
Может собственник Б воспользоваться сроками, чтобы не платить налог с выгоды?
Вопрос 4.
Понятно, что если бы была доплата "живыми" деньгами, в эти 1,5 млн. рублей от Б к А, то налоговая взяла бы НДФЛ с А. (тут сразу два вопроса про вычет и срок владения).
Но вопрос. А если бы доплата была не 1,5 млн, а 1 млн.?? То как налог считается? Ведь выходит так, что А получил 1 млн деньгами, с него берем НДФЛ с 1 млн.
А что с Б? У него же все равно выгода есть. Он выходит отдал свою квартиру ценой в 500 тыщ, и 1 млн. Взамен получил квартиру ценой 2 млн. Итого Выгода в 500 тысяч. Налог берем? Вроде как да. НО!!
КС же сказал. что должна быть существенная разница между кадастровыми ценами. Но когда Б выплатил 1 млн, он эту существенную разницу существенно сократил. И теперь разница не 2 млн против 500 тыс. А 2 против 1,5. Что уже не существенно. И?
В общем, ждем законодателей...
@expertned
❤7👍3😱1
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
⚖️ Конституционный суд "взялся за" НДФЛ при обмене недвижимости Свежачок от января этого года. ПОСТАНОВЛЕНИЕ КС от 15 января 2026 г. N 1-П ✅ Что сказал Конституционный Суд: 1. Налогообложение при мене - это не то же самое, что при продаже. 2. НДФЛ — это…
И что ещё не понравилось -- это очередное закрепление Конституционным судом "сущности" в виде кадастровой стоимости. Т.е. при мене нельзя будет сослаться на рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком.
КС прямо сказал, что смотреть нужно на кадастровую. А рыночную берем, если кадастровая не определена.
И сослался при этом на то, что если кадастровая уж прям сильно отличается от рынка, то гражданин может её опротестовать.
Ага, как будто это очень легко и быстро можно сделать...
На мой взгляд, это по факту подрыв института независимой оценки. А к чему теперь вообще оценщики? Кадастровая цена ведь есть...
@expertned
КС прямо сказал, что смотреть нужно на кадастровую. А рыночную берем, если кадастровая не определена.
И сослался при этом на то, что если кадастровая уж прям сильно отличается от рынка, то гражданин может её опротестовать.
Ага, как будто это очень легко и быстро можно сделать...
На мой взгляд, это по факту подрыв института независимой оценки. А к чему теперь вообще оценщики? Кадастровая цена ведь есть...
@expertned
👍4❤2
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
⚖️ Конституционный суд "взялся за" НДФЛ при обмене недвижимости Свежачок от января этого года. ПОСТАНОВЛЕНИЕ КС от 15 января 2026 г. N 1-П ✅ Что сказал Конституционный Суд: 1. Налогообложение при мене - это не то же самое, что при продаже. 2. НДФЛ — это…
Ну, и следующий вопрос, который явно из этого следует. А что с альтернативными сделками? Человек продаёт своё жильё, чтобы купить другое. Причем зачастую делает сделки в один день.
Здесь явно нет никакой экономической выгоды.. Да, это не прямая мена. И всё же..
@expertned
Здесь явно нет никакой экономической выгоды.. Да, это не прямая мена. И всё же..
@expertned
👍5
⚠️ Одна из ошибок покупателей, которую я часто вижу, касается не правильного удержания денег под выписку.
Вот и сейчас стандартная ситуация: в квартире есть зарегистрированные люди, и чтобы простимулировать их сняться с регистрационного учёта, часть цены удерживают "под выписку". Для этого заводится отдельный аккредитив — его раскрытие после предоставления выписки из домовой книги. И всё.
То есть вся эта конструкция оформляется исключительно через движение денег. И вообще никак не фиксируется в договоре купли-продажи.
🔎 А теперь посмотрим на это с формальной точки зрения. Положим, выписка в нужный срок не произошла. Деньги с аккредитива вернулись на счёт покупателя. Что дальше?
Есть договор купли-продажи. По договору продавец должен получить столько-то денег. Часть денег он не получил.
А санкция-то за не выписку где❓ Её нет.
А что есть? А есть недоплата со стороны покупателя.
📌 Вот, например, у меня, когда мы работаем от продавца, в ДКП всегда прописано право продавца расторгнуть договор при неоплате цены или её части (кстати, очень редко вижу такую формулировку — отдельно потом объясню, почему она важна).
И в этой логике покупатель, который удержал деньги, юридически оказывается в ситуации, когда продавец имеет право требовать с него неоплату или расторгнуть договор.
👉 Поэтому удержание критично важно правильно описывать в договоре купли-продажи. Причем не так, как часто делают — через банальное указание на второй аккредитив «под выписку». А полноценно: что происходит, в какой момент и с какими последствиями.
Иначе — это не защита покупателя, а конструкция с отложенным конфликтом, только в теории выглядящая, как защита..
@expertned
Вот и сейчас стандартная ситуация: в квартире есть зарегистрированные люди, и чтобы простимулировать их сняться с регистрационного учёта, часть цены удерживают "под выписку". Для этого заводится отдельный аккредитив — его раскрытие после предоставления выписки из домовой книги. И всё.
То есть вся эта конструкция оформляется исключительно через движение денег. И вообще никак не фиксируется в договоре купли-продажи.
🔎 А теперь посмотрим на это с формальной точки зрения. Положим, выписка в нужный срок не произошла. Деньги с аккредитива вернулись на счёт покупателя. Что дальше?
Есть договор купли-продажи. По договору продавец должен получить столько-то денег. Часть денег он не получил.
А санкция-то за не выписку где
А что есть? А есть недоплата со стороны покупателя.
📌 Вот, например, у меня, когда мы работаем от продавца, в ДКП всегда прописано право продавца расторгнуть договор при неоплате цены или её части (кстати, очень редко вижу такую формулировку — отдельно потом объясню, почему она важна).
И в этой логике покупатель, который удержал деньги, юридически оказывается в ситуации, когда продавец имеет право требовать с него неоплату или расторгнуть договор.
👉 Поэтому удержание критично важно правильно описывать в договоре купли-продажи. Причем не так, как часто делают — через банальное указание на второй аккредитив «под выписку». А полноценно: что происходит, в какой момент и с какими последствиями.
Иначе — это не защита покупателя, а конструкция с отложенным конфликтом, только в теории выглядящая, как защита..
@expertned
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍17👏3
🔎 Продолжим тему удержания денег под выписку. Теперь — на конкретной договорной конструкции.
Вот как это должно выглядеть, если удержание действительно задумано как санкция, а не как недоплата.
Начинается всё, как обычно, с раздела про взаиморасчёты. Там прямо выделяется отдельная сумма, которая оплачивается через аккредитив (или ячейку), и сразу делается акцент, зачем он нужен:
Обратите внимание: прямо указано, что раскрытие аккредитива связано именно с выпиской (ну или пропиской, здесь уже от договоренностей зависит). То есть я сразу явно прописываю, что это не «просто второй аккредитив», а часть некоей конструкции.
Пока всё выглядит знакомо. Дальше прописываем самое важное.
В договоре там где фиксируется, кто именно зарегистрирован в квартире и в какой срок он обязан сняться с регистрационного учёта, мы явно добавляем не просто срок, но и ответственность
❓ Из каких денег выплачивается эта неустойка? Это так же нужно явно указать, в этом же пункте:
И последний, но принципиальный момент:
После этого получается нормальная конструкция:
- Удержанная сумма перестаёт быть «неполученной частью цены» и становится санкцией за нарушение обязательства.
- Продавец не может заявить, что ему недоплатили
- Покупатель реально получает защиту от "невыписки" продавца или иного лица.
⚠️ Именно этим такая конструкция отличается от ситуации, когда в договоре просто упоминается второй аккредитив «под выписку», но больше — ничего.
@expertned
Вот как это должно выглядеть, если удержание действительно задумано как санкция, а не как недоплата.
Начинается всё, как обычно, с раздела про взаиморасчёты. Там прямо выделяется отдельная сумма, которая оплачивается через аккредитив (или ячейку), и сразу делается акцент, зачем он нужен:
«5.2.3. Сумма в размере ХХХ рублей оплачивается Покупателем Продавцу посредством использования безотзывного аккредитива.... Указанная сумма перечисляется Продавцу после государственной регистрации перехода права собственности и предоставления выписки из домовой книги, подтверждающей снятие ФИО с регистрационного учёта по месту жительства».
Обратите внимание: прямо указано, что раскрытие аккредитива связано именно с выпиской (ну или пропиской, здесь уже от договоренностей зависит). То есть я сразу явно прописываю, что это не «просто второй аккредитив», а часть некоей конструкции.
Пока всё выглядит знакомо. Дальше прописываем самое важное.
В договоре там где фиксируется, кто именно зарегистрирован в квартире и в какой срок он обязан сняться с регистрационного учёта, мы явно добавляем не просто срок, но и ответственность
«..., который обязуется сняться с регистрационного учета по месту жительства в течение 30 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на КВАРТИРУ на имя Покупателя. В случае нарушения указанного срока Продавец выплачивает Покупателю неустойку в размере ХХХ рублей...».
❓ Из каких денег выплачивается эта неустойка? Это так же нужно явно указать, в этом же пункте:
«По соглашению сторон сумма неустойки выплачивается из средств, размещённых на аккредитиве, указанном в п. 5.2.3. Договора».
И последний, но принципиальный момент:
«При удержании указанной суммы считается, что расчёты по договору купли-продажи произведены сторонами в полном объёме».
После этого получается нормальная конструкция:
- Удержанная сумма перестаёт быть «неполученной частью цены» и становится санкцией за нарушение обязательства.
- Продавец не может заявить, что ему недоплатили
- Покупатель реально получает защиту от "невыписки" продавца или иного лица.
⚠️ Именно этим такая конструкция отличается от ситуации, когда в договоре просто упоминается второй аккредитив «под выписку», но больше — ничего.
@expertned
👍18❤17🔥5
Топор. Экономика.
Обладателям семейных, айтишных и других льготных ипотек могут повысить ставку до 22%, или вовсе оставить их без квартиры за неофициальную сдачу в аренду
Какая чушь...
То есть в банке такие идиоты, что решили из хорошего заемщика с низкой ставкой и гарантированной государством доплаты, сделать проблемного заемщика?
Ну и в целом. Пожаловалась в банк.. Это как?)
Походу в ФНС решили креативно подойти к обелению рынка аренды..
@expertned
То есть в банке такие идиоты, что решили из хорошего заемщика с низкой ставкой и гарантированной государством доплаты, сделать проблемного заемщика?
Ну и в целом. Пожаловалась в банк.. Это как?)
Походу в ФНС решили креативно подойти к обелению рынка аренды..
@expertned
😁10❤7😱2🔥1
⚖️ Про согласия родителей
Вчера в Государственной Думе было рабочее совещание по одной болезненной на практике теме — получение согласия родителей на юридически значимые действия в отношении ребенка.
Проблема, думаю, знакома многим 👇
– родители в разводе;
– родитель, который не живет с ребенком уклоняется от дачи согласия/несогласия ;
– либо его местонахождения не известно.
В такой ситуации начинается квест "Как пройти опеку".
Решается он по-разному, но в целом всё очень проблемно.
Изначально у меня была идея идти через нотариальное извещение — по аналогии с реализацией преимущественного права покупки при продаже доли. Но представители Нотариальной палаты привели достаточно убедительные аргументы против такого пути, и от этой конструкции пришлось отказаться.
После этого у нас в мини-рабочей группе в Госдуме появилась другая идея — делать получение согласия через Госуслуги с участием органов опеки.
И вот вчера на уже расширенном совещании, с представителями Минпросвещения, Опеки и Минцифры, мы этот путь и обсудили.
В итоге родилась очень хорошая идея в виде создания более широкого инструмента, который позволит через гос.услуги получать согласие/несогласие родителя в любых ситуациях, а не только когда родителя нужно искать.
Если очень грубо, то схема такая. 🔎
Совершается юр.значимое действие в отношении ребенка. Родитель - инициатор данного действия, закидывает запрос в гос.услуги. Другой родитель его получает и даёт ответ.
Положительный - идем с ним в опеку.
Отрицательный - можно в суд.
Ну, и в этот механизм будет встроена логика действий, на случай, когда родитель уклоняется от ответа или его местонахождение неизвестно.
На мой взгляд, получится очень хороший механизм, который упростит жизнь многим людям.
Так же обсуждалась вторая идея, которая я ранее у себя на канале уже озвучивал и которая кратко звучит так:
Здесь мнения разделились.
Часть ведомств считает. что это ущемляет Конституционные права родителя, ограничение которых возможно исключительно через лишение родительских прав в судебном порядке.
Часть считает. что такое решение вполне допустимо.
Лично мое мнение, что как раз лишение родительских прав - это намного более жесткая позиция, чем та, что предлагается.
Причем ведь логика вполне нормальная. Если человек - злостный неплательщик алиментов (это важно, что именно злостный, а не разовые проблемы, которые могут случиться у любого), то почему не выполняя свои обязанности, у него/неё в полном объеме сохраняются права? Причем, замечу, что невыполнение обязанностей в такой ситуации - это осознанное действие.
Но, учитывая, сильное расхождение позиций, решили, что прежде, чем превращать этот вопрос в проект ФЗ, нужно собрать дополнительные мнения всех профильных ведомств.
@expertned
Вчера в Государственной Думе было рабочее совещание по одной болезненной на практике теме — получение согласия родителей на юридически значимые действия в отношении ребенка.
Проблема, думаю, знакома многим 👇
– родители в разводе;
– родитель, который не живет с ребенком уклоняется от дачи согласия/несогласия ;
– либо его местонахождения не известно.
В такой ситуации начинается квест "Как пройти опеку".
Решается он по-разному, но в целом всё очень проблемно.
Изначально у меня была идея идти через нотариальное извещение — по аналогии с реализацией преимущественного права покупки при продаже доли. Но представители Нотариальной палаты привели достаточно убедительные аргументы против такого пути, и от этой конструкции пришлось отказаться.
После этого у нас в мини-рабочей группе в Госдуме появилась другая идея — делать получение согласия через Госуслуги с участием органов опеки.
И вот вчера на уже расширенном совещании, с представителями Минпросвещения, Опеки и Минцифры, мы этот путь и обсудили.
В итоге родилась очень хорошая идея в виде создания более широкого инструмента, который позволит через гос.услуги получать согласие/несогласие родителя в любых ситуациях, а не только когда родителя нужно искать.
Если очень грубо, то схема такая. 🔎
Совершается юр.значимое действие в отношении ребенка. Родитель - инициатор данного действия, закидывает запрос в гос.услуги. Другой родитель его получает и даёт ответ.
Положительный - идем с ним в опеку.
Отрицательный - можно в суд.
Ну, и в этот механизм будет встроена логика действий, на случай, когда родитель уклоняется от ответа или его местонахождение неизвестно.
На мой взгляд, получится очень хороший механизм, который упростит жизнь многим людям.
Так же обсуждалась вторая идея, которая я ранее у себя на канале уже озвучивал и которая кратко звучит так:
Согласие родителя на определенные (четкий список) юридически значимые действия в отношении ребенка или его имущества не требуется, если этот родитель является злостным неплательщиком по алиментам.
Здесь мнения разделились.
Часть ведомств считает. что это ущемляет Конституционные права родителя, ограничение которых возможно исключительно через лишение родительских прав в судебном порядке.
Часть считает. что такое решение вполне допустимо.
Лично мое мнение, что как раз лишение родительских прав - это намного более жесткая позиция, чем та, что предлагается.
Причем ведь логика вполне нормальная. Если человек - злостный неплательщик алиментов (это важно, что именно злостный, а не разовые проблемы, которые могут случиться у любого), то почему не выполняя свои обязанности, у него/неё в полном объеме сохраняются права? Причем, замечу, что невыполнение обязанностей в такой ситуации - это осознанное действие.
Но, учитывая, сильное расхождение позиций, решили, что прежде, чем превращать этот вопрос в проект ФЗ, нужно собрать дополнительные мнения всех профильных ведомств.
@expertned
👍15❤6
В последнее время ощущение, что "народ" слегка взбеленился.
То в ДКП появляются странные формулировки от которых плакать хочется.
Теперь вот до акта приёма-передачи добрались.
Зацените, что в акт приема передачи включил агент покупателя (мы продаём) 👇
Вот даже интересно, а чего не прописали, что все собственники из квартиры выписались?
Не, мне, конечно, с одной стороны плевать - нашим клиентам от этого хуже явно не станет. Но нужно же стремиться к красоте документа.
И да, в ДКП я так же часто пытаюсь убрать всякую ересь, типа "приобретение аналогичного жилья", ровно из этой же позиции.
Красота документа - это ведь и показатель грамотности.
Да и вообще, я в последнее время довольно часто вижу, как указаниям расчетов в акте приёма-передачи начинают придавать какое-то почти сакральное значение.
У меня всегда вопрос возникает. А зачем тогда в ДКП прописывали, что расчеты подтверждаются банковскими документами или распиской? Писали бы сразу - подтверждается актом приема-передачи....
@expertned
То в ДКП появляются странные формулировки от которых плакать хочется.
Теперь вот до акта приёма-передачи добрались.
Зацените, что в акт приема передачи включил агент покупателя (мы продаём) 👇
6. Покупатели для расчета с Продавцом за продаваемый Объект поместили денежные средства в полном объеме на безотзывном, покрытом, безакцептном аккредитиве ПАО Сбербанк в соответствии с вышеуказанным Договором купли-продажи.
7. Полный расчет произведен при поступлении денежных средств на счет Продавца, что подтверждается распиской, написанной собственноручно Продавцом
Вот даже интересно, а чего не прописали, что все собственники из квартиры выписались?
Не, мне, конечно, с одной стороны плевать - нашим клиентам от этого хуже явно не станет. Но нужно же стремиться к красоте документа.
И да, в ДКП я так же часто пытаюсь убрать всякую ересь, типа "приобретение аналогичного жилья", ровно из этой же позиции.
Красота документа - это ведь и показатель грамотности.
Да и вообще, я в последнее время довольно часто вижу, как указаниям расчетов в акте приёма-передачи начинают придавать какое-то почти сакральное значение.
У меня всегда вопрос возникает. А зачем тогда в ДКП прописывали, что расчеты подтверждаются банковскими документами или распиской? Писали бы сразу - подтверждается актом приема-передачи....
@expertned
😁15🤔6❤2😢2
Раз уж тема всплыла, давайте разберемся зачем на самом деле нужен акт приёма-передачи.
Правовой статус акта приёма-передачи определяется статьёй 556 ГК РФ.
И в ней нет ни слова о том, что акт является документом, подтверждающим оплату.
По своей сути акт приёма-передачи — это документ о передаче объекта.
⚠️Он подтверждает три вещи:
- что продавец выполнил своё обязательство и передал объект,
- что покупатель принял его.
- и что в связи с этим у сторон не друг к другу никаких претензий.
Всё. Больше ничего другого.
Не нужно смешивать в кучу обязанность покупателя оплатить объект и обязанность продавца - его передать.
Это две разные обязанности, которые подтверждаются разными способами.
Да, формально в акт можно включить нейтральную фразу о том, что стороны произвели взаиморасчёты.
Иногда это действительно может помочь, если, например, потеряна расписка.
Но важно понимать, что указание расчётов в акте приема-передачи НЕ обязательно.
Поэтому не нужно придавать таким формулировкам особое значение.
И точно не стоит считать, что без них акт «не работает» или «чего-то не подтверждает».
@expertned
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍15❤9
Росреестр по Москве привел данные по числу сделок в январе этого года.
Рекордов нет. Однако, обращу внимание, что отслеживание одного индикатора (особенно в сегодняшнем состоянии рынка) - это явный путь к неправильной интерпретации данных.
Вот что можно сказать, глядя только на число сделок? Что январь этого года хуже, чем прошлый. Т.е. нет никаких предпосылок к росту цен? Активность ведь так себе?
А если вспомнить про количество объектов в продаже? И про то, что в декабре вымели всё, что продавалось по рыночной стоимости?
То возникает вопрос. Что покупали в эти 7,5 тысяч сделок? Скорее всего то, что недокупили в декабре.
Да, там, очевидно, будут хвосты из сделок, которые были совершены в последние числа декабря, но регистрация прошла только в январе.
Но ведь и чисто январские покупки тоже будут. А они уже немного по другим ценам.
Да и сам факт, что предложения мало, так же значит. что и сделок будет немного..
Так что давайте подождем показатели по числу предложения.
И уже из них я смоделирую свои графики активности, которые покажут сменился ли у нас тренд на рост или произошел обычный декабрьский скачок, и всё вернулось в зону стабильности.
@expertned
Этот пост на МАХ
Рекордов нет. Однако, обращу внимание, что отслеживание одного индикатора (особенно в сегодняшнем состоянии рынка) - это явный путь к неправильной интерпретации данных.
Вот что можно сказать, глядя только на число сделок? Что январь этого года хуже, чем прошлый. Т.е. нет никаких предпосылок к росту цен? Активность ведь так себе?
А если вспомнить про количество объектов в продаже? И про то, что в декабре вымели всё, что продавалось по рыночной стоимости?
То возникает вопрос. Что покупали в эти 7,5 тысяч сделок? Скорее всего то, что недокупили в декабре.
Да, там, очевидно, будут хвосты из сделок, которые были совершены в последние числа декабря, но регистрация прошла только в январе.
Но ведь и чисто январские покупки тоже будут. А они уже немного по другим ценам.
Да и сам факт, что предложения мало, так же значит. что и сделок будет немного..
Так что давайте подождем показатели по числу предложения.
И уже из них я смоделирую свои графики активности, которые покажут сменился ли у нас тренд на рост или произошел обычный декабрьский скачок, и всё вернулось в зону стабильности.
@expertned
Этот пост на МАХ
👍15❤4
Цены на вторичку в Москве растут?
Комитет по статистике Гильдии риэлторов Москвы опубликовал статистику за январь.
С одной стороны мне, как-то даже и странно было бы спорить, ведь демонстрируемые цифры показывают именно то, что я и говорил.
Напомню, мое мнение, что с большей вероятностью к апрелю мы увидим рост цен порядка 5%.
Однако, мне было не понятно: будет ли рост цен плавным - каждый месяц понемногу. Или скачком, который начнется в марте.
Судя по представленной статистике, похоже, речь идёт о плавном росте.
Но, я бы пока не был бы столь категоричен.
На мой взгляд, цифры которые мы сейчас видим - это след декабря.
У нас сейчас осталось много переоцененных объектов. И новые квартиры, приходящие на рынок, ориентируются на цены в объявлениях.
Поэтому также выходят в продажу по завышенной цене.
У покупателей остается выбор покупать по этим ценам или ждать снижение цен в объявлениях.
По моим ощущениям, они пока предпочитают второе.
При этом в районе рыночной цены покупательская активность довольно высокая.
Так что пока на мой взгляд, еще рано делать вывод о том, как именно будут расти цены.
Подождём февраля, в котором может даже случиться снижение средних цен в объявлениях или их остановка. И которые, понятно, будут отражать не динамику реальных цен сделок.
В любом случае, если вопрос с видом роста цен (плавный или скачкообразный) пока еще открыт, то сам факт того что цены на вторичке будут расти, как мне кажется, вполне очевиден.
@expertned
Комитет по статистике Гильдии риэлторов Москвы опубликовал статистику за январь.
С одной стороны мне, как-то даже и странно было бы спорить, ведь демонстрируемые цифры показывают именно то, что я и говорил.
Напомню, мое мнение, что с большей вероятностью к апрелю мы увидим рост цен порядка 5%.
Однако, мне было не понятно: будет ли рост цен плавным - каждый месяц понемногу. Или скачком, который начнется в марте.
Судя по представленной статистике, похоже, речь идёт о плавном росте.
Но, я бы пока не был бы столь категоричен.
На мой взгляд, цифры которые мы сейчас видим - это след декабря.
У нас сейчас осталось много переоцененных объектов. И новые квартиры, приходящие на рынок, ориентируются на цены в объявлениях.
Поэтому также выходят в продажу по завышенной цене.
У покупателей остается выбор покупать по этим ценам или ждать снижение цен в объявлениях.
По моим ощущениям, они пока предпочитают второе.
При этом в районе рыночной цены покупательская активность довольно высокая.
Так что пока на мой взгляд, еще рано делать вывод о том, как именно будут расти цены.
Подождём февраля, в котором может даже случиться снижение средних цен в объявлениях или их остановка. И которые, понятно, будут отражать не динамику реальных цен сделок.
В любом случае, если вопрос с видом роста цен (плавный или скачкообразный) пока еще открыт, то сам факт того что цены на вторичке будут расти, как мне кажется, вполне очевиден.
@expertned
👍12❤10🤔3🔥1
А средний размер кредита на вторичке в декабре рекордным был..
По крайней мере за последние 6 лет.
И полная тишина в СМИ... А ведь это любопытно. На фоне очень даже высоких ставок - средний размер кредита растет.
Понятно, что здесь свою роль сыграло снижение ключевой ставки. Которое как раз в этом году было.
И всё же. Декабрьские средние ставки по кредитам сопоставимы с сентябрем 24-го года. Тогда средний размер кредита был порядка 3 млн. рублей. А в декабре на 30% выше.
Да и в целом, даже если посмотреть на "благословенный" 23-й год, когда ставки по кредитам были в два раза меньше, чем в 2025 году, то получим средние 3,2 млн по году (в 23-м году). Против 3,4 млн в среднем по году (в 25-м).
А это значит, что люди к цифрам попривыкли, плюс зарплаты всё же стали больше. И платеж, который два три года назад был большим, сейчас стал уже не таким значимым.
В итоге, мы видим как раз то, о чём я говорил. Что ипотека начнет оживать совсем в других ставках. Не на 11-12%, как это было раньше, а на 15-16%.
Ну, как оживать. Если убрать зажимы от ЦБ в виде лимитов и надбавок. С ними, понятно, картинка совсем другая.
И все-таки нужно принимать это во внимание, когда вы слышите рассуждения о том, что вот станет ипотека по 12% и... "И" случится раньше.
Но, в пределах ограниченных ЦБ..
@expertned
По крайней мере за последние 6 лет.
И полная тишина в СМИ... А ведь это любопытно. На фоне очень даже высоких ставок - средний размер кредита растет.
Понятно, что здесь свою роль сыграло снижение ключевой ставки. Которое как раз в этом году было.
И всё же. Декабрьские средние ставки по кредитам сопоставимы с сентябрем 24-го года. Тогда средний размер кредита был порядка 3 млн. рублей. А в декабре на 30% выше.
Да и в целом, даже если посмотреть на "благословенный" 23-й год, когда ставки по кредитам были в два раза меньше, чем в 2025 году, то получим средние 3,2 млн по году (в 23-м году). Против 3,4 млн в среднем по году (в 25-м).
А это значит, что люди к цифрам попривыкли, плюс зарплаты всё же стали больше. И платеж, который два три года назад был большим, сейчас стал уже не таким значимым.
В итоге, мы видим как раз то, о чём я говорил. Что ипотека начнет оживать совсем в других ставках. Не на 11-12%, как это было раньше, а на 15-16%.
Ну, как оживать. Если убрать зажимы от ЦБ в виде лимитов и надбавок. С ними, понятно, картинка совсем другая.
И все-таки нужно принимать это во внимание, когда вы слышите рассуждения о том, что вот станет ипотека по 12% и... "И" случится раньше.
Но, в пределах ограниченных ЦБ..
@expertned
❤6👍5
📌 Закон о рассрочке при покупке новостроек всё же похоже случится.
Михаил Мамута, руководитель Службы по защите прав потребителей Банк России, сообщил, что закон о рассрочках на жильё готовится и будет внесён в Госдуму.
Озвучены следующие контуры регулирования:
1️⃣ После ввода дома в эксплуатацию право собственности должно переходить к покупателю, а у застройщика возникать залоговое право — по модели, близкой к ипотечной.
2️⃣ Информация о рассрочке будет передаваться в БКИ и учитываться при оценке долговой нагрузки.
3️⃣ В договоре должны быть чётко и подробно раскрыты условия: стоимость, график платежей, последствия просрочки — в понятной форме.
4️⃣ Предельные штрафы предлагается ограничить — не более 20% годовых от суммы просрочки, а не от всей задолженности.
Законопроект, по словам представителя ЦБ, разрабатывается совместно с Правительством и Минстроем.
@expertned
Михаил Мамута, руководитель Службы по защите прав потребителей Банк России, сообщил, что закон о рассрочках на жильё готовится и будет внесён в Госдуму.
Озвучены следующие контуры регулирования:
1️⃣ После ввода дома в эксплуатацию право собственности должно переходить к покупателю, а у застройщика возникать залоговое право — по модели, близкой к ипотечной.
2️⃣ Информация о рассрочке будет передаваться в БКИ и учитываться при оценке долговой нагрузки.
3️⃣ В договоре должны быть чётко и подробно раскрыты условия: стоимость, график платежей, последствия просрочки — в понятной форме.
4️⃣ Предельные штрафы предлагается ограничить — не более 20% годовых от суммы просрочки, а не от всей задолженности.
Законопроект, по словам представителя ЦБ, разрабатывается совместно с Правительством и Минстроем.
@expertned
❤8👍6
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
📌 Закон о рассрочке при покупке новостроек всё же похоже случится. Михаил Мамута, руководитель Службы по защите прав потребителей Банк России, сообщил, что закон о рассрочках на жильё готовится и будет внесён в Госдуму. Озвучены следующие контуры регулирования:…
И в итоге можно зафиксировать, что ЦБ победил Минстрой в "битве" за новостройки..
Нужно отдать должное Набиуллиной в её последовательности. А ведь ещё в далеком 21-м году, я интересовался у своих знакомых в ЦБ, чего это вдруг у их руководства проснулся такой интерес к недвижимости, который вдруг начал выражаться в публичных комментариях о первичном рынке.
Вот какая длинная история, которая перешла в открытую фазу противостояния в 24-м и закончилась победой ЦБ в 2025 году. Я здесь описывал некоторые этапы этой "битвы".
Вспомните, что в конце 2024 года говорил Вице-Премьер М. Хуснуллин? Он говорил, что январе 2025 года будет внесен законопроект о рассрочках. И эти самые рассрочки должны были стать хорошей такой альтернативой ипотеки, причем не подконтрольной ЦБ.
Что мы видим сейчас в рамках озвученных контуров закона?
Первое, рассрочки четко вписываются в механизм, хоть и альтернативный, но уже не так сильно конкурирующий с ипотекой.
Второе - они будут подконтрольны ЦБ.
Хотя, на самом деле Центральный Банк уже во всю их контролирует через проектное финансирование.
Если кто упустил этот момент, то напомню.
Вв прошлом году, ЦБ озвучил банкам, что расценивает рассрочки как высокорисковый инструмент. А значит, если доля рассрочек в продажах застройщика выше определенной доли, то за счет риск-весов проектное финансирование данного застройщика должно стать дороже.
@expertned
Нужно отдать должное Набиуллиной в её последовательности. А ведь ещё в далеком 21-м году, я интересовался у своих знакомых в ЦБ, чего это вдруг у их руководства проснулся такой интерес к недвижимости, который вдруг начал выражаться в публичных комментариях о первичном рынке.
Вот какая длинная история, которая перешла в открытую фазу противостояния в 24-м и закончилась победой ЦБ в 2025 году. Я здесь описывал некоторые этапы этой "битвы".
Вспомните, что в конце 2024 года говорил Вице-Премьер М. Хуснуллин? Он говорил, что январе 2025 года будет внесен законопроект о рассрочках. И эти самые рассрочки должны были стать хорошей такой альтернативой ипотеки, причем не подконтрольной ЦБ.
Что мы видим сейчас в рамках озвученных контуров закона?
Первое, рассрочки четко вписываются в механизм, хоть и альтернативный, но уже не так сильно конкурирующий с ипотекой.
Второе - они будут подконтрольны ЦБ.
Хотя, на самом деле Центральный Банк уже во всю их контролирует через проектное финансирование.
Если кто упустил этот момент, то напомню.
Вв прошлом году, ЦБ озвучил банкам, что расценивает рассрочки как высокорисковый инструмент. А значит, если доля рассрочек в продажах застройщика выше определенной доли, то за счет риск-весов проектное финансирование данного застройщика должно стать дороже.
@expertned
👍5❤3
Кстати, а ведь заход Самолета с просьбой к Правительству о выделении денег, возможно был неким демаршем.. Попыткой выхода из под контроля ЦБ с его "проектным финансированием".
Конечно, возможно это лютая конспирология. Но, а почему бы и нет?
Изначально ведь говорилось, что Самолет запрашивает деньги помимо проектного финансирования. Т.е. прямое льготное кредитование, только от Правительства, а не от ЦБ.
А сейчас уже речь идет про субсидирование ставки по проектному финансированию.
Можно ведь расценивать за попытку выйти за установленные рамки, с последующим загоном в "стойло"?)
@expertned
Конечно, возможно это лютая конспирология. Но, а почему бы и нет?
Изначально ведь говорилось, что Самолет запрашивает деньги помимо проектного финансирования. Т.е. прямое льготное кредитование, только от Правительства, а не от ЦБ.
А сейчас уже речь идет про субсидирование ставки по проектному финансированию.
Можно ведь расценивать за попытку выйти за установленные рамки, с последующим загоном в "стойло"?)
@expertned
🤔8👍6💯3
Можно ли покупать квартиру по доверенности?
Разберем позицию: «по доверенности покупать нельзя», которая последнее время стала чаще звучать. На мой взгляд, такой подход - не правильный.
Проблема не в доверенности как форме. Проблема в том, как проводится проверка.
В видео разобрал:
— какие доверенности действительно более рискованные
— как проверить подлинность
— зачем нужно видеоподтверждение
— кому должны поступать деньги
— что если продавец не понимает значение своих действий
@expertned
Разберем позицию: «по доверенности покупать нельзя», которая последнее время стала чаще звучать. На мой взгляд, такой подход - не правильный.
Проблема не в доверенности как форме. Проблема в том, как проводится проверка.
В видео разобрал:
— какие доверенности действительно более рискованные
— как проверить подлинность
— зачем нужно видеоподтверждение
— кому должны поступать деньги
— что если продавец не понимает значение своих действий
@expertned
VK Видео
Покупка по доверенности: реальный риск или массовая паника?
«По доверенности покупать нельзя» — именно так сегодня многие формулируют своё решение. результате люди отказываются от хороших объектов, теряют деньги и упускают возможности. Но проблема не в доверенности. Проблема в отсутствии проверки. В видео разбираю:…
👍6❤3🔥2🤔1
тем кто любит слушать, а не смотреть
Audio
«По доверенности покупать нельзя» — эту фразу всё чаще можно услышать на рынке недвижимости.
Из-за страха многие покупатели автоматически отказываются от сделок, не разбираясь в реальных рисках. Но проблема не в самой доверенности. Проблема в отсутствии грамотной проверки.
В выпуске разбираю:
— какие доверенности действительно более рискованные
— можно ли проверить подлинность
— зачем делать видеоподтверждение от собственника
— кому должны поступать деньги по сделке
— что будет при отзыве доверенности
— как уберечься от неосознающего свои действия продавца
Тайм-код:
0:00 – Почему сегодня боятся сделок по доверенности
03:08 – Как из-за страха люди теряют деньги
04:19 – Казус Долиной привел к неправильным выводам
8:21 – Откуда берется мифотворчество на рынке недвижимости?
09:59 – Какие доверенности более рискованные (градация)
12:09 – Можно ли проверить подлинность доверенности?
15:43 – Как правильно делать видеоподтверждение
21:12 – Кому должны поступать деньги по сделке
23:43 – А если доверенность отозвали?
26:17 – Не осознавал значение действий: Как суд будет оценивать такие сделки
31:01 – Сколько точек контакта нужно с собственником
33:56 – Сегодня любят пугать людей
36:47 – скидка 10% для подписчиков
Нужна помощь в проведении сделки?
👉 пишите в Telegram-бот
Из-за страха многие покупатели автоматически отказываются от сделок, не разбираясь в реальных рисках. Но проблема не в самой доверенности. Проблема в отсутствии грамотной проверки.
В выпуске разбираю:
— какие доверенности действительно более рискованные
— можно ли проверить подлинность
— зачем делать видеоподтверждение от собственника
— кому должны поступать деньги по сделке
— что будет при отзыве доверенности
— как уберечься от неосознающего свои действия продавца
Тайм-код:
0:00 – Почему сегодня боятся сделок по доверенности
03:08 – Как из-за страха люди теряют деньги
04:19 – Казус Долиной привел к неправильным выводам
8:21 – Откуда берется мифотворчество на рынке недвижимости?
09:59 – Какие доверенности более рискованные (градация)
12:09 – Можно ли проверить подлинность доверенности?
15:43 – Как правильно делать видеоподтверждение
21:12 – Кому должны поступать деньги по сделке
23:43 – А если доверенность отозвали?
26:17 – Не осознавал значение действий: Как суд будет оценивать такие сделки
31:01 – Сколько точек контакта нужно с собственником
33:56 – Сегодня любят пугать людей
36:47 – скидка 10% для подписчиков
Нужна помощь в проведении сделки?
👉 пишите в Telegram-бот
👍8❤3
Что ждем от ключевой?
Final Results
0%
+1% и выше
4%
+0,5%
47%
без изменений
43%
минус 0,5%
7%
минус 1% и выше