"Любимый" вид риэлтора...

Год поработал в агентстве недвижимости. Теперь частный маклер...

Вносим предоплату за объект, и говорим, что нам для юр.экспертизы в нормальном режиме нам нужно 7 рабочих дней.

В ответ, с жирным намеком, что мы выделываемся перед нашим клиентом: "Ой, да зачем вам столько, я за два дня всё делаю".

А сейчас вот у него возник вопрос, зачем нам для юр.экспертизы нужны копии всех страниц паспортов продавцов, где есть отметки. Тоже считает, что мы выделываемся. М-да..

И ведь кто-то таких нанимает, для проверки своей квартиры..

@expertned

А вообще, мы всегда на предоплате просим копии всех страниц паспорта продавца. Нам почти всегда отказывают, но мы просим именно так.

Кто знает почему мы просим, понимая, что всё равно откажут?

@expertned

Несколько раз мы уже натыкались на то, что у продавца паспорт оказывался недействительным из-за помарок и т.п.

При этом продавцы об этом и не в курсе были. Так что мы таким образом призываем их обратить на это внимание. И дефолтом у нас стоит фраза в соглашении о предоплате о предоставлении копии всех страниц паспорта. Люди сразу на неё обращают внимание и проверяют паспорта.

Рекомендую делать так же, чтобы не обнаружить проблему на сделке.

@expertned

⚖️ Конституционный суд "взялся за" НДФЛ при обмене недвижимости

Свежачок от января этого года. ПОСТАНОВЛЕНИЕ КС от 15 января 2026 г. N 1-П

✅ Что сказал Конституционный Суд:
1. Налогообложение при мене - это не то же самое, что при продаже.
2. НДФЛ — это налог на экономическую выгоду. Нельзя брать налог “с потерь”.

🧾 Как теперь (временно, пока законодатель не внесет поправки в НК РФ) считать НДФЛ при мене

👉 НДФЛ при мене взимается только если доказано, что обмен неэквивалентный, а именно:

• отсутствуют разумные мотивы обмена: (в том числе бытовые: переезд, смена региона, улучшение условий и т.д.)
• и кадастровая стоимость полученного имущества существенно превышает кадастровую стоимость переданного

📌 Тогда налог считается с выгоды...

🎯Что это значит на практике

✔️ Обменяли квартиру на квартиру (без существенной разницы в кадастровой стоимости) без доплат — НДФЛ не будет.
✔️ Обменяли более дорогое на более дешевое — с вас НДФЛ не возьмут
✔️ Если реально получили выгоду - НДФЛ возьмут, но только с выгоды

Вроде всё красиво? А вот с этим бы я поспорил, потому что с одной стороны вроде как справедливо, а с другой.. Теперь так много вопросов и так мало ответов...

@expertned

🧠 А теперь вопросы...

Я их построю на примере из решения КС: Есть две квартиры. Квартира А - 2 млн. руб. по кадастру. Квартира Б - 500 тысяч. Одна меняется на другую.

Вопрос 1.
Видим, что есть существенно превышение кадастровых цен. Т.е. Собственник Б получил, что? Выгоду! В 1,5 млн. руб.. И нужно с него взять налог.

Так получается? Т.е. раньше не заплатил бы ничего, а теперь налог?

Вопрос 2.
До этого было так. Квартира А платит налог в виде кадастр умножить на 0,7 минус налоговый вычет. Квартира Б так же. Теперь вот выгода.

Может ли при этом собственник квартиры Б воспользоваться вычетом?!!!

Вопрос 3.
Помимо расчета из Вопроса 2, у сторон могли быть сроки владения выше, чем предельные для расчета налога. И тогда налог вообще не возникал.

Может собственник Б воспользоваться сроками, чтобы не платить налог с выгоды?

Вопрос 4.
Понятно, что если бы была доплата "живыми" деньгами, в эти 1,5 млн. рублей от Б к А, то налоговая взяла бы НДФЛ с А. (тут сразу два вопроса про вычет и срок владения).

Но вопрос. А если бы доплата была не 1,5 млн, а 1 млн.?? То как налог считается? Ведь выходит так, что А получил 1 млн деньгами, с него берем НДФЛ с 1 млн.

А что с Б? У него же все равно выгода есть. Он выходит отдал свою квартиру ценой в 500 тыщ, и 1 млн. Взамен получил квартиру ценой 2 млн. Итого Выгода в 500 тысяч. Налог берем? Вроде как да. НО!!

КС же сказал. что должна быть существенная разница между кадастровыми ценами. Но когда Б выплатил 1 млн, он эту существенную разницу существенно сократил. И теперь разница не 2 млн против 500 тыс. А 2 против 1,5. Что уже не существенно. И?

В общем, ждем законодателей...

@expertned

И что ещё не понравилось -- это очередное закрепление Конституционным судом "сущности" в виде кадастровой стоимости. Т.е. при мене нельзя будет сослаться на рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком.

КС прямо сказал, что смотреть нужно на кадастровую. А рыночную берем, если кадастровая не определена.

И сослался при этом на то, что если кадастровая уж прям сильно отличается от рынка, то гражданин может её опротестовать.

Ага, как будто это очень легко и быстро можно сделать...

На мой взгляд, это по факту подрыв института независимой оценки. А к чему теперь вообще оценщики? Кадастровая цена ведь есть...

@expertned

Ну, и следующий вопрос, который явно из этого следует. А что с альтернативными сделками? Человек продаёт своё жильё, чтобы купить другое. Причем зачастую делает сделки в один день.

Здесь явно нет никакой экономической выгоды.. Да, это не прямая мена. И всё же..

@expertned

🔎 Продолжим тему удержания денег под выписку. Теперь — на конкретной договорной конструкции.

Вот как это должно выглядеть, если удержание действительно задумано как санкция, а не как недоплата.

Начинается всё, как обычно, с раздела про взаиморасчёты. Там прямо выделяется отдельная сумма, которая оплачивается через аккредитив (или ячейку), и сразу делается акцент, зачем он нужен:

«5.2.3. Сумма в размере ХХХ рублей оплачивается Покупателем Продавцу посредством использования безотзывного аккредитива.... Указанная сумма перечисляется Продавцу после государственной регистрации перехода права собственности и предоставления выписки из домовой книги, подтверждающей снятие ФИО с регистрационного учёта по месту жительства».

Обратите внимание: прямо указано, что раскрытие аккредитива связано именно с выпиской (ну или пропиской, здесь уже от договоренностей зависит). То есть я сразу явно прописываю, что это не «просто второй аккредитив», а часть некоей конструкции.

Пока всё выглядит знакомо. Дальше прописываем самое важное.

В договоре там где фиксируется, кто именно зарегистрирован в квартире и в какой срок он обязан сняться с регистрационного учёта, мы явно добавляем не просто срок, но и ответственность

«..., который обязуется сняться с регистрационного учета по месту жительства в течение 30 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на КВАРТИРУ на имя Покупателя. В случае нарушения указанного срока Продавец выплачивает Покупателю неустойку в размере ХХХ рублей...».

❓ Из каких денег выплачивается эта неустойка? Это так же нужно явно указать, в этом же пункте:

«По соглашению сторон сумма неустойки выплачивается из средств, размещённых на аккредитиве, указанном в п. 5.2.3. Договора».

И последний, но принципиальный момент:

«При удержании указанной суммы считается, что расчёты по договору купли-продажи произведены сторонами в полном объёме».

После этого получается нормальная конструкция:

- Удержанная сумма перестаёт быть «неполученной частью цены» и становится санкцией за нарушение обязательства.
- Продавец не может заявить, что ему недоплатили
- Покупатель реально получает защиту от "невыписки" продавца или иного лица.

⚠️ Именно этим такая конструкция отличается от ситуации, когда в договоре просто упоминается второй аккредитив «под выписку», но больше — ничего.

@expertned

Какая чушь...

То есть в банке такие идиоты, что решили из хорошего заемщика с низкой ставкой и гарантированной государством доплаты, сделать проблемного заемщика?

Ну и в целом. Пожаловалась в банк.. Это как?)

Походу в ФНС решили креативно подойти к обелению рынка аренды..

@expertned

⚖️ Про согласия родителей

Вчера в Государственной Думе было рабочее совещание по одной болезненной на практике теме — получение согласия родителей на юридически значимые действия в отношении ребенка.

Проблема, думаю, знакома многим 👇
– родители в разводе;
– родитель, который не живет с ребенком уклоняется от дачи согласия/несогласия ;
– либо его местонахождения не известно.

В такой ситуации начинается квест "Как пройти опеку".
Решается он по-разному, но в целом всё очень проблемно.

Изначально у меня была идея идти через нотариальное извещение — по аналогии с реализацией преимущественного права покупки при продаже доли. Но представители Нотариальной палаты привели достаточно убедительные аргументы против такого пути, и от этой конструкции пришлось отказаться.

После этого у нас в мини-рабочей группе в Госдуме появилась другая идея — делать получение согласия через Госуслуги с участием органов опеки.

И вот вчера на уже расширенном совещании, с представителями Минпросвещения, Опеки и Минцифры, мы этот путь и обсудили.

В итоге родилась очень хорошая идея в виде создания более широкого инструмента, который позволит через гос.услуги получать согласие/несогласие родителя в любых ситуациях, а не только когда родителя нужно искать.

Если очень грубо, то схема такая. 🔎

Совершается юр.значимое действие в отношении ребенка. Родитель - инициатор данного действия, закидывает запрос в гос.услуги. Другой родитель его получает и даёт ответ.
Положительный - идем с ним в опеку.
Отрицательный - можно в суд.

Ну, и в этот механизм будет встроена логика действий, на случай, когда родитель уклоняется от ответа или его местонахождение неизвестно.

На мой взгляд, получится очень хороший механизм, который упростит жизнь многим людям.

Так же обсуждалась вторая идея, которая я ранее у себя на канале уже озвучивал и которая кратко звучит так:

Согласие родителя на определенные (четкий список) юридически значимые действия в отношении ребенка или его имущества не требуется, если этот родитель является злостным неплательщиком по алиментам.

Здесь мнения разделились.
Часть ведомств считает. что это ущемляет Конституционные права родителя, ограничение которых возможно исключительно через лишение родительских прав в судебном порядке.

Часть считает. что такое решение вполне допустимо.

Лично мое мнение, что как раз лишение родительских прав - это намного более жесткая позиция, чем та, что предлагается.

Причем ведь логика вполне нормальная. Если человек - злостный неплательщик алиментов (это важно, что именно злостный, а не разовые проблемы, которые могут случиться у любого), то почему не выполняя свои обязанности, у него/неё в полном объеме сохраняются права? Причем, замечу, что невыполнение обязанностей в такой ситуации - это осознанное действие.

Но, учитывая, сильное расхождение позиций, решили, что прежде, чем превращать этот вопрос в проект ФЗ, нужно собрать дополнительные мнения всех профильных ведомств.

@expertned