тоже самое на ютуб

https://youtu.be/sZh5rJ3ori4

Для тех, кто хочет послушать, а не посмотреть

Справки НД и ПНД: что они реально означают и почему не делают покупателя добросовестным

Справки НД и ПНД часто воспринимают как гарантию безопасности сделки.
На практике они подтверждают совсем другое и автоматически не делают покупателя добросовестным.
В видео подробно разбираю, что реально означают эти справки и как суд оценивает такие ситуации.

0:00 – справки из диспансеров не подтверждают дееспособность человека
02:01 – дееспособность и справка о дееспособности
06:55 – справка из ПНД с осмотром когда она реально нужна
10:21 – справки из НД и ПНД могут подделать
14:19 – как делать освидетельствование и почему в суде ПНД и НД ничего не значат
20:50 – обязательно обращаем внимание на продавца
23:43 – как работать с продавцом на учете в НД
27:32 – добросовестность, которая вообще не играет роли. На реальном примере.
39:27 – что такое правильная юридическая экспертиза.
45:09 – скидка 10% для подписчиков

Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке в тг-боте:
@expKlientbot

"Любимый" вид риэлтора...

Год поработал в агентстве недвижимости. Теперь частный маклер...

Вносим предоплату за объект, и говорим, что нам для юр.экспертизы в нормальном режиме нам нужно 7 рабочих дней.

В ответ, с жирным намеком, что мы выделываемся перед нашим клиентом: "Ой, да зачем вам столько, я за два дня всё делаю".

А сейчас вот у него возник вопрос, зачем нам для юр.экспертизы нужны копии всех страниц паспортов продавцов, где есть отметки. Тоже считает, что мы выделываемся. М-да..

И ведь кто-то таких нанимает, для проверки своей квартиры..

@expertned

А вообще, мы всегда на предоплате просим копии всех страниц паспорта продавца. Нам почти всегда отказывают, но мы просим именно так.

Кто знает почему мы просим, понимая, что всё равно откажут?

@expertned

Несколько раз мы уже натыкались на то, что у продавца паспорт оказывался недействительным из-за помарок и т.п.

При этом продавцы об этом и не в курсе были. Так что мы таким образом призываем их обратить на это внимание. И дефолтом у нас стоит фраза в соглашении о предоплате о предоставлении копии всех страниц паспорта. Люди сразу на неё обращают внимание и проверяют паспорта.

Рекомендую делать так же, чтобы не обнаружить проблему на сделке.

@expertned

⚖️ Конституционный суд "взялся за" НДФЛ при обмене недвижимости

Свежачок от января этого года. ПОСТАНОВЛЕНИЕ КС от 15 января 2026 г. N 1-П

✅ Что сказал Конституционный Суд:
1. Налогообложение при мене - это не то же самое, что при продаже.
2. НДФЛ — это налог на экономическую выгоду. Нельзя брать налог “с потерь”.

🧾 Как теперь (временно, пока законодатель не внесет поправки в НК РФ) считать НДФЛ при мене

👉 НДФЛ при мене взимается только если доказано, что обмен неэквивалентный, а именно:

• отсутствуют разумные мотивы обмена: (в том числе бытовые: переезд, смена региона, улучшение условий и т.д.)
• и кадастровая стоимость полученного имущества существенно превышает кадастровую стоимость переданного

📌 Тогда налог считается с выгоды...

🎯Что это значит на практике

✔️ Обменяли квартиру на квартиру (без существенной разницы в кадастровой стоимости) без доплат — НДФЛ не будет.
✔️ Обменяли более дорогое на более дешевое — с вас НДФЛ не возьмут
✔️ Если реально получили выгоду - НДФЛ возьмут, но только с выгоды

Вроде всё красиво? А вот с этим бы я поспорил, потому что с одной стороны вроде как справедливо, а с другой.. Теперь так много вопросов и так мало ответов...

@expertned

🧠 А теперь вопросы...

Я их построю на примере из решения КС: Есть две квартиры. Квартира А - 2 млн. руб. по кадастру. Квартира Б - 500 тысяч. Одна меняется на другую.

Вопрос 1.
Видим, что есть существенно превышение кадастровых цен. Т.е. Собственник Б получил, что? Выгоду! В 1,5 млн. руб.. И нужно с него взять налог.

Так получается? Т.е. раньше не заплатил бы ничего, а теперь налог?

Вопрос 2.
До этого было так. Квартира А платит налог в виде кадастр умножить на 0,7 минус налоговый вычет. Квартира Б так же. Теперь вот выгода.

Может ли при этом собственник квартиры Б воспользоваться вычетом?!!!

Вопрос 3.
Помимо расчета из Вопроса 2, у сторон могли быть сроки владения выше, чем предельные для расчета налога. И тогда налог вообще не возникал.

Может собственник Б воспользоваться сроками, чтобы не платить налог с выгоды?

Вопрос 4.
Понятно, что если бы была доплата "живыми" деньгами, в эти 1,5 млн. рублей от Б к А, то налоговая взяла бы НДФЛ с А. (тут сразу два вопроса про вычет и срок владения).

Но вопрос. А если бы доплата была не 1,5 млн, а 1 млн.?? То как налог считается? Ведь выходит так, что А получил 1 млн деньгами, с него берем НДФЛ с 1 млн.

А что с Б? У него же все равно выгода есть. Он выходит отдал свою квартиру ценой в 500 тыщ, и 1 млн. Взамен получил квартиру ценой 2 млн. Итого Выгода в 500 тысяч. Налог берем? Вроде как да. НО!!

КС же сказал. что должна быть существенная разница между кадастровыми ценами. Но когда Б выплатил 1 млн, он эту существенную разницу существенно сократил. И теперь разница не 2 млн против 500 тыс. А 2 против 1,5. Что уже не существенно. И?

В общем, ждем законодателей...

@expertned

И что ещё не понравилось -- это очередное закрепление Конституционным судом "сущности" в виде кадастровой стоимости. Т.е. при мене нельзя будет сослаться на рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком.

КС прямо сказал, что смотреть нужно на кадастровую. А рыночную берем, если кадастровая не определена.

И сослался при этом на то, что если кадастровая уж прям сильно отличается от рынка, то гражданин может её опротестовать.

Ага, как будто это очень легко и быстро можно сделать...

На мой взгляд, это по факту подрыв института независимой оценки. А к чему теперь вообще оценщики? Кадастровая цена ведь есть...

@expertned

Ну, и следующий вопрос, который явно из этого следует. А что с альтернативными сделками? Человек продаёт своё жильё, чтобы купить другое. Причем зачастую делает сделки в один день.

Здесь явно нет никакой экономической выгоды.. Да, это не прямая мена. И всё же..

@expertned