Результат опроса показателен. Большинство считает, что в той или иной степени добросовестность защищает покупателя от неосознающего свои действия продавца. И это, в целом, объяснимо — рынок много лет живёт в мифах и подмене понятий.

Самое печальное даже не в самом мифе, а в том, что и некоторые "проф.риэлторы", которых покупатели нанимают для юр.проверки, искренне в него верят. Ссылаются на «судебную практику», говорят о защите покупателя и прочую ерунду🤦‍♂️
Это, к слову, прямое следствие юридических «проверок» от "профи" без юр.образования или без участия юриста.

Почему я эти вещи называю ерундой и мифом?

🔹 Во-первых. Не существует перечня документов, по которому суд признаёт покупателя добросовестным. Суд не сверяется с неким чек-листом и не оценивает количество собранных справок.
Если сделка оспаривается, суд исследует совсем другое — узнавал ли покупатель об обстоятельствах, которые стали основанием для оспаривания. Именно это влияет на его признание или непризнание добросовестным приобретателем.

Грубо.
Сделка оспаривается из-за нарушения прав детей.
И что, суд скажет: «Вы не взяли справку из ПНД, поэтому добросовестность не признаём»?
Конечно нет 🙃 Это вообще не про одно и то же.

Мне в ответ скажут, мол к чему ты о детях, очевидно же, что аргумент про справку из ПНД нужен, когда речь идет о человеке, который оспаривает сделку, потому что не осознавал значение своих действий. И как раз тут покупатель такой, хопа и справку предъявляет! А на это у меня вот что.

🔹 Во-вторых (и в главных).
Если человек не осознавал значение своих действий, спор идёт по 177 ГК РФ.
Откройте эту статью и попробуйте найти там хоть одно упоминание о том, что:
— сделка не признаётся недействительной, если покупатель был добросовестным;
— или что добросовестность покупателя даёт ему какие-то поблажки, например защиту от истребования имущества.

❌ Там этого нет.

Там есть исключительно такая конструкция:
1️⃣ Если не осознавал значение своих действий —> суд может признать сделку недействительной.
2️⃣ Если признал —> применяется двусторонняя реституция.

Точка.

👉 Поэтому защита от такого оспаривания — не добросовестность покупателя, а доказательства того, что продавец осознавал значение своих действий в момент сделки.

А справки из ПНД (и из НД) нужны не для подтверждения добросовестности, а исключительно как информация о наличии или отсутствии психических заболеваний (и всяких алкоголизмов и наркоманий), которая оценивается в совокупности с другими доказательствами.

Но, к сожалению, это понимают не все...

@expertned

После Долиной стало журналистам совсем плохо.. Новостей нет.. Приходится выдумывать. Поэтому, сначала берем новость с натянутым заголовком и с текстом, где журналист максимально пытался вытянуть "жаренькое" от экспертов (еще вопрос некоторые из них реально дичь эту говорили или их так процитировали изящно).

А затем эта новость начинает гулять по телеграмму в виде: "Банки обязывают заемщиков согласовывать с ними аренду квартиры"..

Как будто это какая-то новость. Да кучу лет у банков существует такое требование. И о том, что банковский сотрудник может выездную проверку для целевого использования квартиры устроить тоже.

НО!! Кто из банков реально это делать будет? Кому оно это надо тратить непойми зачем ресурсы на какие-то проверки, требования и т.п.?

Особенно умилило, что особо жестят банки при использовании маткапа, мол он на улучшение жилищных условий, а не на сдачу. У банков вдруг появилась роль надзорного органа? В СФР похоже сильно удивились..

Если человек исправно платит, недопуская просрочек - банку плевать, что он делает со своим имуществом. Если человек допускает просрочки, то наличие аренды банк интересует только в одном разрезе - можно ли эти деньги направить на погашение кредита.

В общем, ничего особо не изменилось, ничего особо банки не требуют. Формально, да, согласовывать аренду с банком надо. Реально? А кому оно нужно?

@expertned

А между тем вот новость, так новость. Конституционный суд постановил, что в апартаментах можно регистрироваться по месту пребывания (временная регистрация).

Приятная новость для владельцев, а так же сдающих и продающих апартаменты.

@expertned

Есть у меня ощущение, что у ГИН случится обострение в связи с этим решением Конституционного суда.

Если что, напоминаю, что у меня в полезных ботах, есть боты от ГИН по Москве для проверки апартаментов на самострой и на нарушение при размещении апартов.

@expertned

По вчерашнему посту о проблемах с регистрацией загородки, возникли вопросы.

Вот один из них. Поясняю.

1. Выписка он-лайн не пойдет. Нужно заказывать строго расширенную выписку из ЕГРН. Ниже приложу инструкцию.

2. На публичной карте ничего нет. А ничего нет, потому что вполне возможно, что не включали слои.

Проще всего пройти в раздел градопроработка и там посмотреть. Плюс, если речь про Подмосковье, то на георпортале (так и вбить в поисковик), тоже есть такой же раздел.

Там собраны все ограничения по участку.

Теперь второй вопрос. А можно ли это продать? Все зависит от ограничений, которые есть на участке.

И от реального понимания покупателя того, к чему эти ограничения ведут.

А то ведь есть такие ограничения, которые описываются целым листом, а реально в них ничего страшного нет. А бывает две строчки, а влияние на использование участка существенное.

@expertned

Вот еще, не совсем вопрос. Но обсудить смысл есть.

1. К сожалению, иногда действительно, встречается и такое. К счастью - это всё же очень редкая ситуация.

2. Чтобы эту ситуацию не допустить, очень сильно рекомендую делать следующие вещи.

а) ГПЗУ - критично обязательно брать. О нём я уже кучу раз рассказывал, и о том, к чему ведёт пренебрежение этим документом.

Теперь продавцу, кстати, самому желательно его получать, чтобы заранее знать, что у него на земле творится.

б) На публичной карте обязательно пройтись по слоям, например, через градопроработку. А лучше и руками в каждый слой.

Тогда шансов на то, что вдруг чего-то не будет в ДКП - существенно меньше

@expertned

Ну и две рекомендации.

Первое. Строго рекомендую, все ограничения, которые есть в ЕГРН копируйте для ДКП прям оттуда.

Если чего-то в ЕГРН нет, но есть на публичке. Копируйте именно из публички. Были у коллег прецеденты, когда брали формулировку из ГПЗУ и РР вешал приостановку, просили изменить.

Второе. Советую все эти ограничения в явном виде прописывать в авансовом соглашении. Даже, если речь про какую-нибудь 6-ю приаэродромную зону или еще что-то лайтовое, что в целом почти не страшно. Кто-то из покупателей может испугаться объема, а не значения. И потом вам в момент согласования ДКП будет истерика и отказ от покупки.

Ну, и общая рекомендация. Если ваш риэлтор работает в основном только со вторичкой, то эти момент может не знать. Как и ещё много разных. Поэтому уточняйте всегда, есть ли загородный опыт и юрист, который умеет с загородкой работать. А то среди коллег часто вижу мнение. что дом продать или купить (!) - это тоже самое, что и квартиру. Критично не тоже самое! Критично.

Ну, и коллеги, если решили загородкой заниматься. Изучайте её. Там очень много нюансов отличных от квартир. И обязательно учтите, что ваш юрист должен иметь опыт в загородке, причем не когда-то там давно, а текущий. У вас же есть юрист, да?)

@expertned

Это самое большое заблуждение, которое, к сожалению, есть. Раз вид разрешенного использования земли ИЖС - значит дом строить можно.

К сожалению, не всегда оно так. Иногда можно строить, иногда можно строить с ограничениями, а иногда вообще нельзя.

Например, участок может быть полностью в зоне, где строительство дома возможно исключительно при наличии центральной канализации.

Да, пока никто не проверит, дом можно построить. И такие примеры есть. Мы, кстати, в свое время отказывались от покупки такого участка, а нам говорили, мол чего вы придумываете - вон соседи же построили и ничего.

Ничего длится ровно до проверки. Которой может не быть десятки лет, а может образоваться сразу, как только кому-то это место сильно понадобится.

На участке может быть ограничение в виде какой-нибудь газовой трубы, охранной зоны каких-то коммуникаций, могут проходить кабели спецсвязи. Он может оказаться в "жесткой" приаэродромной зоне, водоохранной зоне, зоне источников питьевой воды. Могут быть ограничения от воинской части и многое-многое-многое другое.

Все это может как мешать постройке дома в конкретном месте участка или ограничению по его высотности (что в принципе лайтово, если, конечно дом уже не построен...), а может мешать строительству дома как таковому.

Где об этом узнать? В ГПЗУ. Что это такое? Смотрите здесь.

И да, если вы нанимаете риэлтора (или юриста) для загородки, а он не знает, что такое ГПЗУ и как его читать - ищите другого!

@expertned

Жалко, что в ГД руки никак не дойдут, чтобы разгрести "Авгиевые конюшни" общего имущества коттеджных поселков и управляющих компаний. Несколько раз был "подход к снаряду", но так дело и не сделано.

@expertned

Ну, что? Ждем истерику: "Застройщики начали сыпаться, жди распродажи, сейчас всем по минус 50% квартиры продавать будут" ?

@expertned

Итого. Чисто моё мнение. Ни о какой дикой проблеме у Самолета, скорее всего речь не идет.
Я думаю, что здесь "двойной удар":
1. Прижать банки с их проектным финансированием, видимо есть проблемы с ковенантами на фоне определенной просадки в продажах. У нас ведь по проектному финансированию наполняемость эскро-счетов напрямую влияет на ставку. Ставка растет -> дорожает новая стройка и обслуживание кредитов. Плюс там скорее всего еще какие-то требования есть к фин.модели.

В общем, льготных 50 млрд денег получить хотят. Да и прикрытие от "госкрыши", что в совопкупности сделает банки более сговорчивыми.

2. Не снижать темпы стройки. Они довольно существенно стартовые площадки нарастили в 2025 году (в два раза). Приток дешевых денег позволит не снижать операционный разрыв в деньгах (возвращаемся к пункту 1) и не снижать долю новых стартов. Потому что кроме Самолета стартовые площадки растут и у ПИКа и DOGMa, только у них в 2024 году не было такой существенной просадки, как у Самолета.

Так что вопрос в сохранении рыночной доли тут тоже, скорее всего присутствует.

Ну, и глядишь продажи получше пойдут, если денег государство даст. Ведь государство будет "гарантировать"...

@expertned