Вчера ко мне мой партнер юрист-судебник позвонил, пару уточняющих вопросов задать по схемам сделок для дела, которое о начал вести. И вот ситуация, человек какое-то время назад обратился к "риэлтору" за покупкой квартиры.

В итоге с квартирой проблемы (к счастью не очень серьезные), риэлтор общается по телефону, но в суд ехать не очень хочет (ну у нас там не было всё оформлено, да я уже не помню, что там проверялось, надо искать где-то это всё в переписках, и вообще я помогала не за дорого по знакомству, ну и т.п.)

Так вот на фоне всего этого у меня вопрос возник.

Положим у человека аппендицит, и он не к хирургу идет, а к медсестре. Она делает ему операцию и возникают проблемы. Виновата только лишь медсестра или человек тоже несет ответственность за свой выбор?

Или электрику, к примеру, в доме сделать нужно. И нанимает не электрика с профильным образованием, а продавца электроприборов. А потом происходит замыкание или перекос фаз. Вот здесь кто виноват?

И ведь довольно очевидны ответы. Но почему, когда речь идет про проверку объектов недвижимости у людей как "шоры" на глазах.

Нужно провести юридическую проверку квартиры, дома. Она же ЮРИДИЧЕСКАЯ. Как может её делать тот, у кого нет профильного образования? Как может НЕ юрист, делать ЮРИДИЧЕСКУЮ проверку?

Понятно, что не каждый юрист для этого пойдет. Я об этом кучу раз говорил, что нужен именно жилищник. Так же я много раз говорил, что юрист без риэлтора, тоже не очень хорошая проверка. Риэлтор важное звено - он видит человека, видит логичность схемы сделки, понимает заниженность цены от рынка и т.п. Но с документами должен работать юрист!

Не может риэлтор, не имеющий юридического образования или не работающий в связке с юристом проводить юр.экспертизу объекта. У него банально нет должной квалификации.

Он не отслеживает изменение законодательства, не читает обзоры судебной практики, не понимает как трактовать постановления ВС, не знает как идет судебный процесс. Вы почитайте мнения риэлторов по делу ведомых продавцов. Сколько там дичи было написано! И это не проблема, потому что риэлтор - это не юрист..

Поэтому, если хотите нормальную юр. экспертизу, то всё в целом просто:
1. Риэлтор, который её проводит должен иметь юр.образование или работать в связке с юристом-жилищником. Убедитесь в этом.
2. Должен быть заключен договор, в котором четко указано, что в обязанностях риэлтора (агентства) есть проведение юр.экспертизы
3. Результат юр.экспертизы должен быть в письменном виде, а не озвучен на словах.

Это базовые требования к нормальной экспертизе объектов. Требуйте этого.

И не обращайтесь к риэлторам, которые не обладая юр, образованием, и не работающие в связке с юристом, обещают вам проведение юр.экспертизы. Лично на мой взгляд, такое обещание - это признак проф.непригодности.

@expertned

Заметил любопытный феномен, подтверждающий мой давнишний вывод, что "память" рынка недвижимости - 1 год..

У нас оказывается началась массовая боязнь продавцов по доверенности.

Причем, как это не удивительно, но связано это с казусом Долиной.

Я так понимаю логика такая. Мол, продавца не видим, а вдруг он под влиянием. Покупать не будем.

Какая там ситуация, что за продавец, какое подтверждение доверенности и тп - не важно..

Собственно, как и не важно понимание того что есть продавец под влиянием, а что есть оспаривание сделки из-за не осознавания значения своих действий.

Причем, с 2023 по первую половину 2025 года ни у кого доверенности вопросы не вызывали.. Хотя продавцы под влиянием в это время уже в полный рост были.

Ну, и, главное, через год про Долину все забудут и про "нельзя покупать по доверенности" тоже..

Но сегодня - это вдруг стало диким риском..

Ну, что же, тем лучше для тех, кто реально понимает что есть риск, а что не риск. Кто умеет работать с доверенностями.

Потому что пока толпа массово отказывается, люди с профессиональным сопровождением покупают с хорошей скидкой "на билеты и расходы"

@expertned

Но это лирика, а вот реальность.... )

Объект пришел на продажу.

Соб - дедушка (80 лет), за границей, продажа по доверенности...

Вот мы теперь придумываем, как продавать такое...

Пока придумали освидетельствование у врача в Германии сделать.. Вроде как реально такое.

Посмотрим, как покупателям зайдет...

@expertned

Опять зашел разговор об НД и ПНД. И контрагент просит заодно взять справку из ПНД с освидетельствованием. Собу 40 лет.

Мы люди любопытные, поинтересовались, зачем им нужна вещь, которая вообще не для чего не нужна. И несет в себе ноль смысла (кроме случая, когда человек в этом самом ПНД состоит).

В ответ слышим..

..суды принимают во внимание доказательства добросовестности покупателя в виде требований покупателя о получении таких справок. Это судебная практика...

О как.. Судебная практика. Звучит весомо, мощно.. можно смело "ездить по ушам" своим клиентам, рассказывая о защите их права собственности справкой из ПНД с освидетельствованием. Ведь судебная практика...

@expertned

Результат опроса показателен. Большинство считает, что в той или иной степени добросовестность защищает покупателя от неосознающего свои действия продавца. И это, в целом, объяснимо — рынок много лет живёт в мифах и подмене понятий.

Самое печальное даже не в самом мифе, а в том, что и некоторые "проф.риэлторы", которых покупатели нанимают для юр.проверки, искренне в него верят. Ссылаются на «судебную практику», говорят о защите покупателя и прочую ерунду🤦‍♂️
Это, к слову, прямое следствие юридических «проверок» от "профи" без юр.образования или без участия юриста.

Почему я эти вещи называю ерундой и мифом?

🔹 Во-первых. Не существует перечня документов, по которому суд признаёт покупателя добросовестным. Суд не сверяется с неким чек-листом и не оценивает количество собранных справок.
Если сделка оспаривается, суд исследует совсем другое — узнавал ли покупатель об обстоятельствах, которые стали основанием для оспаривания. Именно это влияет на его признание или непризнание добросовестным приобретателем.

Грубо.
Сделка оспаривается из-за нарушения прав детей.
И что, суд скажет: «Вы не взяли справку из ПНД, поэтому добросовестность не признаём»?
Конечно нет 🙃 Это вообще не про одно и то же.

Мне в ответ скажут, мол к чему ты о детях, очевидно же, что аргумент про справку из ПНД нужен, когда речь идет о человеке, который оспаривает сделку, потому что не осознавал значение своих действий. И как раз тут покупатель такой, хопа и справку предъявляет! А на это у меня вот что.

🔹 Во-вторых (и в главных).
Если человек не осознавал значение своих действий, спор идёт по 177 ГК РФ.
Откройте эту статью и попробуйте найти там хоть одно упоминание о том, что:
— сделка не признаётся недействительной, если покупатель был добросовестным;
— или что добросовестность покупателя даёт ему какие-то поблажки, например защиту от истребования имущества.

❌ Там этого нет.

Там есть исключительно такая конструкция:
1️⃣ Если не осознавал значение своих действий —> суд может признать сделку недействительной.
2️⃣ Если признал —> применяется двусторонняя реституция.

Точка.

👉 Поэтому защита от такого оспаривания — не добросовестность покупателя, а доказательства того, что продавец осознавал значение своих действий в момент сделки.

А справки из ПНД (и из НД) нужны не для подтверждения добросовестности, а исключительно как информация о наличии или отсутствии психических заболеваний (и всяких алкоголизмов и наркоманий), которая оценивается в совокупности с другими доказательствами.

Но, к сожалению, это понимают не все...

@expertned

После Долиной стало журналистам совсем плохо.. Новостей нет.. Приходится выдумывать. Поэтому, сначала берем новость с натянутым заголовком и с текстом, где журналист максимально пытался вытянуть "жаренькое" от экспертов (еще вопрос некоторые из них реально дичь эту говорили или их так процитировали изящно).

А затем эта новость начинает гулять по телеграмму в виде: "Банки обязывают заемщиков согласовывать с ними аренду квартиры"..

Как будто это какая-то новость. Да кучу лет у банков существует такое требование. И о том, что банковский сотрудник может выездную проверку для целевого использования квартиры устроить тоже.

НО!! Кто из банков реально это делать будет? Кому оно это надо тратить непойми зачем ресурсы на какие-то проверки, требования и т.п.?

Особенно умилило, что особо жестят банки при использовании маткапа, мол он на улучшение жилищных условий, а не на сдачу. У банков вдруг появилась роль надзорного органа? В СФР похоже сильно удивились..

Если человек исправно платит, недопуская просрочек - банку плевать, что он делает со своим имуществом. Если человек допускает просрочки, то наличие аренды банк интересует только в одном разрезе - можно ли эти деньги направить на погашение кредита.

В общем, ничего особо не изменилось, ничего особо банки не требуют. Формально, да, согласовывать аренду с банком надо. Реально? А кому оно нужно?

@expertned

А между тем вот новость, так новость. Конституционный суд постановил, что в апартаментах можно регистрироваться по месту пребывания (временная регистрация).

Приятная новость для владельцев, а так же сдающих и продающих апартаменты.

@expertned

Есть у меня ощущение, что у ГИН случится обострение в связи с этим решением Конституционного суда.

Если что, напоминаю, что у меня в полезных ботах, есть боты от ГИН по Москве для проверки апартаментов на самострой и на нарушение при размещении апартов.

@expertned

По вчерашнему посту о проблемах с регистрацией загородки, возникли вопросы.

Вот один из них. Поясняю.

1. Выписка он-лайн не пойдет. Нужно заказывать строго расширенную выписку из ЕГРН. Ниже приложу инструкцию.

2. На публичной карте ничего нет. А ничего нет, потому что вполне возможно, что не включали слои.

Проще всего пройти в раздел градопроработка и там посмотреть. Плюс, если речь про Подмосковье, то на георпортале (так и вбить в поисковик), тоже есть такой же раздел.

Там собраны все ограничения по участку.

Теперь второй вопрос. А можно ли это продать? Все зависит от ограничений, которые есть на участке.

И от реального понимания покупателя того, к чему эти ограничения ведут.

А то ведь есть такие ограничения, которые описываются целым листом, а реально в них ничего страшного нет. А бывает две строчки, а влияние на использование участка существенное.

@expertned

Вот еще, не совсем вопрос. Но обсудить смысл есть.

1. К сожалению, иногда действительно, встречается и такое. К счастью - это всё же очень редкая ситуация.

2. Чтобы эту ситуацию не допустить, очень сильно рекомендую делать следующие вещи.

а) ГПЗУ - критично обязательно брать. О нём я уже кучу раз рассказывал, и о том, к чему ведёт пренебрежение этим документом.

Теперь продавцу, кстати, самому желательно его получать, чтобы заранее знать, что у него на земле творится.

б) На публичной карте обязательно пройтись по слоям, например, через градопроработку. А лучше и руками в каждый слой.

Тогда шансов на то, что вдруг чего-то не будет в ДКП - существенно меньше

@expertned

Ну и две рекомендации.

Первое. Строго рекомендую, все ограничения, которые есть в ЕГРН копируйте для ДКП прям оттуда.

Если чего-то в ЕГРН нет, но есть на публичке. Копируйте именно из публички. Были у коллег прецеденты, когда брали формулировку из ГПЗУ и РР вешал приостановку, просили изменить.

Второе. Советую все эти ограничения в явном виде прописывать в авансовом соглашении. Даже, если речь про какую-нибудь 6-ю приаэродромную зону или еще что-то лайтовое, что в целом почти не страшно. Кто-то из покупателей может испугаться объема, а не значения. И потом вам в момент согласования ДКП будет истерика и отказ от покупки.

Ну, и общая рекомендация. Если ваш риэлтор работает в основном только со вторичкой, то эти момент может не знать. Как и ещё много разных. Поэтому уточняйте всегда, есть ли загородный опыт и юрист, который умеет с загородкой работать. А то среди коллег часто вижу мнение. что дом продать или купить (!) - это тоже самое, что и квартиру. Критично не тоже самое! Критично.

Ну, и коллеги, если решили загородкой заниматься. Изучайте её. Там очень много нюансов отличных от квартир. И обязательно учтите, что ваш юрист должен иметь опыт в загородке, причем не когда-то там давно, а текущий. У вас же есть юрист, да?)

@expertned

Это самое большое заблуждение, которое, к сожалению, есть. Раз вид разрешенного использования земли ИЖС - значит дом строить можно.

К сожалению, не всегда оно так. Иногда можно строить, иногда можно строить с ограничениями, а иногда вообще нельзя.

Например, участок может быть полностью в зоне, где строительство дома возможно исключительно при наличии центральной канализации.

Да, пока никто не проверит, дом можно построить. И такие примеры есть. Мы, кстати, в свое время отказывались от покупки такого участка, а нам говорили, мол чего вы придумываете - вон соседи же построили и ничего.

Ничего длится ровно до проверки. Которой может не быть десятки лет, а может образоваться сразу, как только кому-то это место сильно понадобится.

На участке может быть ограничение в виде какой-нибудь газовой трубы, охранной зоны каких-то коммуникаций, могут проходить кабели спецсвязи. Он может оказаться в "жесткой" приаэродромной зоне, водоохранной зоне, зоне источников питьевой воды. Могут быть ограничения от воинской части и многое-многое-многое другое.

Все это может как мешать постройке дома в конкретном месте участка или ограничению по его высотности (что в принципе лайтово, если, конечно дом уже не построен...), а может мешать строительству дома как таковому.

Где об этом узнать? В ГПЗУ. Что это такое? Смотрите здесь.

И да, если вы нанимаете риэлтора (или юриста) для загородки, а он не знает, что такое ГПЗУ и как его читать - ищите другого!

@expertned