Эта график средних ставок по вторичке от дом. рф (топ-20 ипотечных банков).

Обратите внимание на то, как медленно снижается она в последний год.

По сути с сентября 2025 года почти не изменилась, хотя ключевая с того времени снизилась на 1%. А средняя ставка "упала" на 0,05%.

Сегодняшняя средняя ставка в 21,19% находится на уровне сентября 2024 года, когда ключевая была 19%. А тогда, когда она была 16% - ставки на вторичку были от 17 до 19%.

При этом тогда ключевая шла вверх (а это для банков является поводом приподнять ставки), а сейчас вниз..

К чему это я? К тому, что опять слышу разговоры о том, как ключевая опустится и как ипотека станет доступной. И, конечно, ипотечники придут и всё купят.

И придут, и купят. Но не всё и не все.

В этом году получить ипотечный кредит будет:
а) существенно сложнее, чем в даже в прошлом году, не говоря уже про 5 лет назад.
б) средней ставки в районе 12-13%, которую берут за ориентир доступной ипотеки, еще долго не будет.

Она появится либо при ключевой в районе 8%, либо при ключевой в районе 10%, при условии, что ЦБ существенно снизит лимиты и надбавки (до уровня прошлых лет).

А он в этом году это делать точно не собирается. Да и в будущем, думаю, тоже.

@expertned

Кстати по поводу доступной ипотеки по 12-13%. Если лет 5 назад так оно и было.

То могу сказать с уверенностью, что если сейчас банки сделали бы массово доступный (в смысле без лимитов и надбавок от ЦБ) ипотечный кредит по ставке 15%-16%, то его бы брали очень и очень активно.

Здесь и психология и цены на квартиры роль играют. Пока планка смещена вверх. Но таких ставок в массе мы не увидим, пока ключевая не снизится процентов до 12%, если даже не до 11%. И надбавки с лимитами, как я писал выше, ЦБ убирать не планирует в ближайшее время.

Наоборот, в этом году ещё появилось ужесточение в виде требований по учету только официально подтвержденного дохода для получения кредита. Справки по форме банка уходят в прошлое.

@expertned

По сети гуляет видео с пенсионеркой, которая отказалась от оспаривания сделки (долинщица) после того, как ее пристыдила юрист.

Но мне кажется, что куда более существенную роль в пересмотре позиции сыграло это:

и в ходе слушания пенсионерка была предупреждена о возможности госпитализации в психдиспансер

Я ведь предлагал на Круглом столе в Думе ввести автоматическое ограничение дееспособности гражданина, который в рамках судебного процесса оспаривает сделку на основании того, что в момент ее совершения не осознавал значение своих действий или был под влиянием.

Но юристы сильно против этого возражают.

А я вот подумал, если автоматом ограничить дееспособность нельзя, то может быть хотя бы отправить на обследование можно?

Пусть врачи определят вопрос полной дееспособности. Как минимум на учет в ПНД поставят. Уже определенные сложности.

Если такое будет, думаю, что сильно поубавится число тех, кто захочет инсценировать нахождение под влиянием.

А вообще, на мой взгляд, в описанной ситуации должно быть заведено уголовное дело в отношении пенсионерки, которая решила инсценировать влияние.

А то ведь безнаказанность полная...

@expertned

🎥 Снимал видео про доли, получил под ним такой вот комментарий.

Это, к сожалению, классическая ошибка при покупке долей.

❌ Доля ≠ комната.

Причём, проблема в том, что даже, если у вас соглашением сторон или даже судом установлен порядок пользования, то при смене собственника этот порядок уже не работает. И его нужно устанавливать заново 🔄.

Более того, даже при изменении состава семьи возникает такая проблема. Например, родился у сособственика ребенок, а у вас нет. Ну и что что у вас большая доля? Вам большая комната меньше нужна, чем ему... А учитывая, что размер доли редко когда совпадает с размером комнат, то пространства для маневров может быть еще больше.

📌 Итого, самое главное, что нужно точно помнить.

✅ Если в документах продавцу принадлежит именно комната, то покупая её, вы покупаете конкретный объект недвижимости, которым вы однозначно можете пользоваться - именно им.

⚠️ Если же в документах указана именно доля, то вы НЕ покупаете конкретную комнату, а покупаете долю в конкретной квартире. И установление порядка пользования этой доли иногда целая проблема, в решении которой, если она возникнет, побеждает наглейший...

@expertned

вот, кстати, то самое видео

https://www.youtube.com/watch?v=kif4DdCf7s0

и на рутубе

https://rutube.ru/video/f254a274a61ccc3de3336138f1a990b6/

К опросу выше, вот индекс от дом. рф

Ну, и статья от РБК с другим источником информации.

А вот график по первичке от Сбера. Здесь рост за год от 324 до 356,6 тысяч за квадратный метр.

Т.е. всего 10%. Не +25%, как у Дом. Рф.

Так чему верить⁉️

Дом. Рф говорят, что у них данные по заключеным ДДУ из Росреестра.

Сбер говорит, что у него данные по ипотечным сделкам.

И учитывая долю Сбера такая выборка вполне себе репрезентативна.

Но разночтение в два с половиной раза!

Кто врет❓

Самое интересное, что никто. Оба графика правдивы.

И оба графика лживы, если из неправильно интерпретировать.

А вот о том, как правильно поговорим позже..

Или, может быть, кто-то уже понял разницу? Пишите в комментариях.

@expertned

Давайте разберем, почему же Дом. Рф и Сбер, при вроде, как нормальной базе дают столь противоречивые результаты.

Всё дело в методике подсчёта. И это краеугольный камень любой статистики, о который много кого спотыкалось.

И это большая проблема сегодняшнего информационного поля.

Вот какой вывод должен сделать обычный человек, видя, что со ссылкой на Дом. РФ можно сказать, что за год цены на первичку выросли на 22%? Подумать, что так оно и есть и побежать покупать квартиру, пока не выросло ещё сильнее.

Тем более, что это будет в виде перепостов гулять по разным каналам. Цифра же красивая.

То, что я пишу, особенно важно, если вы входите в недвижимость в виде инвестора. Многие, на неправильной интерпретации статистики погорели. Купив новостройки в рассрочку, надеясь на перепродажу по высокой цене. Не учитывая, ни превышение цены первички над вторичкой, ни искажения статистики.

@expertned

Теперь конкретика.

Дом. РФ

У них расчет идет прямым сравнением: Цены сравнивают по каждому дому и каждому типу квартир отдельно. Общее изменение цены считают как среднее, где больший вес имеют группы с большим числом сделок.

Т.е. условно, выбрали некий дом. Сегодня в нем двушка продавалась по цене А, через полгода по цене А*1,1. Значит рост индекса за полгода - 10%. И так по всем двушкам в конкретном доме. И берут от этого среднюю динамику двушек в доме. И так по квартирам другой комнатности. А потом по типам домов.

Выглядит вроде хорошо. Но в новостройке есть цикл строительства. А значит в тех 10% за полгода, очевидно сидит прирост не только от изменения рыночной цены. Но и рост за счет изменения стадии строительства.

И это только одна проблема. Проблема 2 - изменение структуры рынка. Увеличение бизнес-класса и элитки, за счет снижения типового жилья и комфорт-класса, уменьшает веса последних и увеличивает веса первых. В итоге это тоже тянет медиану вверх. А у нас в 2025 году по сделкам так и было.

Вот вам и ошибки. Причем одна умножает другую и дает искажение статистики.

Так значит - это плохой индекс? Нет.

Это хороший индекс, но в коротком промежутке он показывает не рост рыночной цены. А оценку привлекательности инвестиций.

И читать его нужно не "цена на новостройки выросла на 22%", а "доходность инвестиции на первички за 2025 год составила 22%". Т.е. если человек купил квартиру в первичке в начале года, то в этом же доме у него квартира стоит в конце года на 22% больше.

Правда да но есть.
1) Он купил объект на такой стадии строительства, при которой дом строится как минимум весь этот год. Если дом простроится раньше, то такой доходности он уже не получит.
2) Сегодня проблема в переходе из первички во вторичку. Поэтому это некая абстрактная прибыль. Как только вы захотите ее реализовать у вас из-за разницы цен первичка/вторичка, большая часть прибыли "исчезнет". Примерно процентов 15% (опять же условная величина).

Т.е. сегодня всё же бесполезный индекс?

Нет, вы можете с его помощью понять, почем примерно вы можете продать квартиру, купленную в новостройке в прошлом году. Берете свой тип жилья, смотрите значение индекса и отнимаете 15%. Остаток - это ваш рост цены. Плюс-минус цифра совпадет.

@expertned

А что у Сбера?

Сбер использует гедонестический подход.

Т.е. он берет некую условную квартиру. И говорит, вот эта квартира образец. У нее есть такой-то набор характеристик. Если другая квартира обладает другим набором характеристик, то мы через повышающие или понижающие коэффициенты, приведем эту квартиру к нашем образцу.

Если вы видели отчет об оценке, там плюс-минус такой подход используют при сравнении разных аналогов для вывода цены оцениваемой квартиры.

У нас элитка, а образец - это комфорт. Значит цена будет на х% меньше. У нас 2 комнаты, а образец - 1 комната. Значит в цену заложим плюс у%. И т.п.

Что мы получаем в итоге?

Если Дом. РФ говорит: сколько я заработаю в конце года, если куплю квартиру в начале 2025 года на низкой стадии строительства. То Сбер говорит, насколько увеличилась цена входа на рынок. Т.е. насколько больше я заплачу за квартиру, если захочу купить её сегодня, а не вчера.

В итоге Сберовский график лучше показывает изменение конкретно рыночной стоимости. Однако, за счет применения системы коэффициентов он оценивает не динамкику по конкретному типу квартиры в конкретном типе домов, как в графике ДОм. РФ. А оценивает изменение стоимости некоей абстрактной квартиры-образца.

Что конечно же не совсем точно. И на что конечно же влияет изменение структуры предложения, как и на график Дом. РФ.

И все же, если говорить именно о росте цен на первичку, то Сбер более близок к истине. Хотя, на мой взгляд, тоже завышен.

@expertned

кстати, как примечение. Этот индекс в том числе удобно сравнивать с другими видами инвестиций..

@expertned

🔔 Напоминаю: всем подписчикам моего канала действует скидка 10% на высококлассные профессиональные риэлторские услуги, которые оказывает моя компания.

🏙🏡 Мы умеем:
— продавать,
— покупать,
— обменивать квартиры.

🔄 Отдельно специализируемся на обмене городской недвижимости на загородную и загородной — на городскую.

🤝 Если вам нужны такие услуги — обращайтесь.
Я лично гарантирую высокое качество и профессионализм работы своих экспертов.

📩 Заявку можно отправить:
👉 в телеграмм-бот

🌐 Подробная информация о наших услугах на сайтах:
🏢 Городская недвижимость — «Релайт-Недвижимость»

🌳 Загородная — АН «Воздух»

📌 С чего начать

Это канал о рисках и логике сделок с недвижимостью — о том, что часто остаётся за кадром рекламы и новостей.

Если вы покупаете, продаёте или обмениваете недвижимость, важно понимать не только «как правильно» сделать,
но и где именно люди теряют деньги, время и нервы.

Меня зовут Константин Барсуков.
Я работаю в недвижимости с 2000 года и видел рынок в самых разных состояниях — от роста до кризисов и резких разворотов.

Но главное — я видел, почему внешне “чистые” сделки заканчиваются проблемами.

Сегодня рынок сложнее, чем кажется.
И есть не только риски для покупателя:
— продавцы под влиянием;
— близкие переходы права;
— юридически чистые, но рискованные по сути объекты.

Но и вопросов у продавцов возникает не меньше:
— как правильно оценить квартиру или дом,
— как ускорить продажу,
— как обменять объект без потери денег и сбоев по сделке.

На этом канале я разбираю рынок простыми словами и без страшилок:

Я не даю универсальных советов.
Почти в каждой ситуации есть несколько сценариев —
моя задача показать логику выбора, а не навязать «правильный ответ».

🔍 Как лучше пользоваться каналом

Если вы:
• покупаете жильё — начните с разборов рисков и проверок объектов;
• продаёте — обратите внимание на посты о стратегии и переговорах;
• планируете обмен или переезд за город — этому посвящены отдельные разборы;
• следите за рынком — здесь регулярно появляется аналитика и комментарии к решениям правительства.

Все темы собраны в Главном меню — оно закреплено ниже 👇

💼 Если нужна помощь в сделке

Моя команда работает по Москве и ближнему Подмосковью.
Мы сопровождаем покупки, продажи, обмены и сложные нестандартные сделки.

На этом канале услуги не навязывают.
Но если вы понимаете, что нужна профессиональная поддержка:
👉 можно оставить заявку через бот.

Для подписчиков канала действует скидка 10%.

Если вы здесь впервые — начните с Главного меню, там хорошая подборка видео
Если читаете давно — спасибо за доверие.