Как правильно продавать квартиру с альтернативой на растущем рынке?

Нужно действовать так же как и раньше или менять тактику? На какие моменты нужно обратить внимание? Какие ошибки совершают продавцы альтернативных квартир на растущем рынке. Эти и другие вопросы - в видео.

@expertned

тоже самое на youtube

послушать

Правильная продажа квартиры с альтернативой на растущем рынке

Аудиоверсия разбора для тех, кто планирует продажу квартиры с альтернативой.
Говорим о рисках растущего рынка, ошибках продавцов и рабочих схемах на реальных примерах

00:00 – что такое продажа с альтернативой
02:14 – разница между падающим и растущим рынком
06:56 – рыночная ситуация и тенденции цен
11:21 – ловушка для продавца и покупателя
14:26 – сокращение сроков сделки
17:44 – сначала ищем, затем продаем
21:24 – обратная альтернатива: живой пример
29:15 – ошибки при оценке реальности покупки
33:32 – скидка 10% для подписчиков

Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: здесь

А вот данные по году. Обратите внимание на количество ДДУ по жилью за 2024 и 2025 годы. Фактически застройщики Москвы отработали 25-й год так же, как и 24-й.

Кто-то говорит, что у них большие проблемы с продажами?

@expertned

Эта график средних ставок по вторичке от дом. рф (топ-20 ипотечных банков).

Обратите внимание на то, как медленно снижается она в последний год.

По сути с сентября 2025 года почти не изменилась, хотя ключевая с того времени снизилась на 1%. А средняя ставка "упала" на 0,05%.

Сегодняшняя средняя ставка в 21,19% находится на уровне сентября 2024 года, когда ключевая была 19%. А тогда, когда она была 16% - ставки на вторичку были от 17 до 19%.

При этом тогда ключевая шла вверх (а это для банков является поводом приподнять ставки), а сейчас вниз..

К чему это я? К тому, что опять слышу разговоры о том, как ключевая опустится и как ипотека станет доступной. И, конечно, ипотечники придут и всё купят.

И придут, и купят. Но не всё и не все.

В этом году получить ипотечный кредит будет:
а) существенно сложнее, чем в даже в прошлом году, не говоря уже про 5 лет назад.
б) средней ставки в районе 12-13%, которую берут за ориентир доступной ипотеки, еще долго не будет.

Она появится либо при ключевой в районе 8%, либо при ключевой в районе 10%, при условии, что ЦБ существенно снизит лимиты и надбавки (до уровня прошлых лет).

А он в этом году это делать точно не собирается. Да и в будущем, думаю, тоже.

@expertned

Кстати по поводу доступной ипотеки по 12-13%. Если лет 5 назад так оно и было.

То могу сказать с уверенностью, что если сейчас банки сделали бы массово доступный (в смысле без лимитов и надбавок от ЦБ) ипотечный кредит по ставке 15%-16%, то его бы брали очень и очень активно.

Здесь и психология и цены на квартиры роль играют. Пока планка смещена вверх. Но таких ставок в массе мы не увидим, пока ключевая не снизится процентов до 12%, если даже не до 11%. И надбавки с лимитами, как я писал выше, ЦБ убирать не планирует в ближайшее время.

Наоборот, в этом году ещё появилось ужесточение в виде требований по учету только официально подтвержденного дохода для получения кредита. Справки по форме банка уходят в прошлое.

@expertned

По сети гуляет видео с пенсионеркой, которая отказалась от оспаривания сделки (долинщица) после того, как ее пристыдила юрист.

Но мне кажется, что куда более существенную роль в пересмотре позиции сыграло это:

и в ходе слушания пенсионерка была предупреждена о возможности госпитализации в психдиспансер

Я ведь предлагал на Круглом столе в Думе ввести автоматическое ограничение дееспособности гражданина, который в рамках судебного процесса оспаривает сделку на основании того, что в момент ее совершения не осознавал значение своих действий или был под влиянием.

Но юристы сильно против этого возражают.

А я вот подумал, если автоматом ограничить дееспособность нельзя, то может быть хотя бы отправить на обследование можно?

Пусть врачи определят вопрос полной дееспособности. Как минимум на учет в ПНД поставят. Уже определенные сложности.

Если такое будет, думаю, что сильно поубавится число тех, кто захочет инсценировать нахождение под влиянием.

А вообще, на мой взгляд, в описанной ситуации должно быть заведено уголовное дело в отношении пенсионерки, которая решила инсценировать влияние.

А то ведь безнаказанность полная...

@expertned

🎥 Снимал видео про доли, получил под ним такой вот комментарий.

Это, к сожалению, классическая ошибка при покупке долей.

❌ Доля ≠ комната.

Причём, проблема в том, что даже, если у вас соглашением сторон или даже судом установлен порядок пользования, то при смене собственника этот порядок уже не работает. И его нужно устанавливать заново 🔄.

Более того, даже при изменении состава семьи возникает такая проблема. Например, родился у сособственика ребенок, а у вас нет. Ну и что что у вас большая доля? Вам большая комната меньше нужна, чем ему... А учитывая, что размер доли редко когда совпадает с размером комнат, то пространства для маневров может быть еще больше.

📌 Итого, самое главное, что нужно точно помнить.

✅ Если в документах продавцу принадлежит именно комната, то покупая её, вы покупаете конкретный объект недвижимости, которым вы однозначно можете пользоваться - именно им.

⚠️ Если же в документах указана именно доля, то вы НЕ покупаете конкретную комнату, а покупаете долю в конкретной квартире. И установление порядка пользования этой доли иногда целая проблема, в решении которой, если она возникнет, побеждает наглейший...

@expertned

вот, кстати, то самое видео

https://www.youtube.com/watch?v=kif4DdCf7s0