К слову о балансе рынка. Все мои коэффициенты рыночной активности и баланса вышли в зону роста 📈 Причём с очень серьёзными пиками — на уровне 2023 года.
Если при этом учесть, что в этом году насыщенность рынка квартирами с завышенной ценой заметно выше, чем в 2023-м (т.е. реально участвующих в обороте объектов меньше), то, по-хорошему, границы зон на графиках надо снижать. Либо вводить поправки в данные.
С учётом этого фактора консенсус, по ощущениям, реализовался ещё в октябре.
В целом, все графики сейчас показывают смену тренда: от стабильных цен к росту.
Посмотрим, что покажет январь, учитывая, что до 12-го числа регистраций сделок не было ⏸️
Именно январь покажет, насколько тренд закрепился и как дальше будут вести себя цены — отдельные скачки на фоне общей стабильности или более плавный рост.
У меня ощущение, что в первой половине года будут скачки (скорее всего один весенний — март–апрель). А начиная с августа — плавный рост с нарастанием динамики к ноябрю–декабрю.
Но могу ошибаться. И можем увидеть стабильные около +1% в месяц.
Посмотрим. Ждать осталось не так долго.
@expertned
Если при этом учесть, что в этом году насыщенность рынка квартирами с завышенной ценой заметно выше, чем в 2023-м (т.е. реально участвующих в обороте объектов меньше), то, по-хорошему, границы зон на графиках надо снижать. Либо вводить поправки в данные.
С учётом этого фактора консенсус, по ощущениям, реализовался ещё в октябре.
В целом, все графики сейчас показывают смену тренда: от стабильных цен к росту.
Посмотрим, что покажет январь, учитывая, что до 12-го числа регистраций сделок не было ⏸️
Именно январь покажет, насколько тренд закрепился и как дальше будут вести себя цены — отдельные скачки на фоне общей стабильности или более плавный рост.
У меня ощущение, что в первой половине года будут скачки (скорее всего один весенний — март–апрель). А начиная с августа — плавный рост с нарастанием динамики к ноябрю–декабрю.
Но могу ошибаться. И можем увидеть стабильные около +1% в месяц.
Посмотрим. Ждать осталось не так долго.
@expertned
👍10
Когда совсем не в теме, но очень хочется по пиариться.
Депутат ГД М. Делягин внес законопроект, направленный "НА ЗАЩИТУ ОТ ЭФФЕКТА ДОЛИНОЙ"
И влупил от всей души поправку, аж в Гражданский Кодекс в статью 179 ГК. Саму поправку можете увидеть на картинке к посту.
Звучит, конечно, очень красиво. Но возникает три вопроса.
1. Зачем М. Делягин переписал и так имеющийся в п. 2 ст. 179 ГК абзац 3, изложив его другими словами?
2. Зачем М. Делягин хочет сузить действие статьи, которая сейчас говорит о том, что сделка может быть признана судом недействительной, только если покупатель знал (или должен был знать) об обмане и не важно добросовестный он при этом или нет. Делягин же хочет, чтобы его признавали добросовестным (если не доказано иное).
3. И самое главное. Зачем М. Делягин хочет вносить поправки в ст. 179 ГК РФ для борьбы с "казусом Долиной", если в решении суда по Долиной основной акцент был на 178 ст. ГК РФ и 177 статью, а 179 только вскользь упоминалась.
И уж если и менять что-то в ГК на тему "казуса Долиной", то именно статью 178 ГК, а уж никак не 179...
Неужели в СР нет юристов, которые могли бы дать нормальную консультацию депутатам в своей партии? Если нет, ну задали бы вопрос в проф.сообществе, пришли бы хотя бы на один круглый стол, посвященный этой тематике...
Ну нельзя же так, ну честно.. Неужели не понимают, что такой популизм - это всё же не про ляпнуть и будь что будет.. Ляпать нужно тоже с умом, тем более, что в этой ситуации куча прикладных вещей, которые и сделать можно на благо, и по пиариться нормально...
@expertned
Депутат ГД М. Делягин внес законопроект, направленный "НА ЗАЩИТУ ОТ ЭФФЕКТА ДОЛИНОЙ"
В связи с этим представляется необходимым четко прописать в Гражданском кодексе РФ презумпцию добросовестности покупателя при оспаривании сделок, совершенных под влиянием обмана продавца третьими лицами - сказал Делягин для Москва 24..
И влупил от всей души поправку, аж в Гражданский Кодекс в статью 179 ГК. Саму поправку можете увидеть на картинке к посту.
Звучит, конечно, очень красиво. Но возникает три вопроса.
1. Зачем М. Делягин переписал и так имеющийся в п. 2 ст. 179 ГК абзац 3, изложив его другими словами?
2. Зачем М. Делягин хочет сузить действие статьи, которая сейчас говорит о том, что сделка может быть признана судом недействительной, только если покупатель знал (или должен был знать) об обмане и не важно добросовестный он при этом или нет. Делягин же хочет, чтобы его признавали добросовестным (если не доказано иное).
3. И самое главное. Зачем М. Делягин хочет вносить поправки в ст. 179 ГК РФ для борьбы с "казусом Долиной", если в решении суда по Долиной основной акцент был на 178 ст. ГК РФ и 177 статью, а 179 только вскользь упоминалась.
И уж если и менять что-то в ГК на тему "казуса Долиной", то именно статью 178 ГК, а уж никак не 179...
Неужели в СР нет юристов, которые могли бы дать нормальную консультацию депутатам в своей партии? Если нет, ну задали бы вопрос в проф.сообществе, пришли бы хотя бы на один круглый стол, посвященный этой тематике...
Ну нельзя же так, ну честно.. Неужели не понимают, что такой популизм - это всё же не про ляпнуть и будь что будет.. Ляпать нужно тоже с умом, тем более, что в этой ситуации куча прикладных вещей, которые и сделать можно на благо, и по пиариться нормально...
@expertned
👍17❤3
Вышли данные от Дом. РФ по выдаче ипотеки в декабре.
Если по вторичке эти данные могут в итоге отличаться от цифр ЦБ, то данные по первичке довольно точные.
Это к слову о проблемах у застройщиков с продажами. Знаете, какое максимальное число выданной ипотеки в месяц было за всё время? 95,4 тыс. штук. В июне 2024 года, т.е. в последний месяц перед закрытием массовой льготной ипотеки.
А максимальная цифра декабря была в декабре 2023 года - 86,5 тыс. кредитов. Там, как помните, тоже вводили правило одна льготка в одни руки. С сентября по декабрь выдачи ипотеки были максимальными.
И вот теперь самое интересное. С чем связаны нынешние рекорды?
С одной стороны помогли законодатели - это и ужесточение с 1 февраля 26-го требования к семейке (одна семейка в одну семью, нельзя на каждого из супруга по семейной ипотеке взять). Так же разговоры про выдачу семейной ипотеки только в регионе проживания, про введение дифференцированных ставок.
Но реально доля этого не такая большая, чтобы вытянуть все +62% роста выдачи ипотеки.
В конце-концов вторичка тоже дала рост на 44% (да цифры у дом. рф прогнозные и скорее всего немного завышены и всё же..)
В общем я к чему, к тому что только на эффект "последнего вагона" сослаться нельзя. А на что ещё можно?
На стандартный декабрьский всплеск. В сочетании с ожиданиями покупателей, что цены будут двигаться вверх.
Т.е. все, кто купил новостройки в декабре (за исключением тех, кто купил их по причине "последнего вагона"), не очень то верят в то, что продажи у застройщиков плохие, цены в следующем году будут падать и т.п.
Если бы в это верили, то рекордов бы таких не было. И люди в спокойном режиме уходили бы в новый год, ожидая январских распродаж. Но ведь не ушли..
На этом фоне интересны будут еще и данные по январю. Обычно, в ситуациях "последнего вагона" в следующем месяце выдачи ипотеки падали в три-четыре раза. Плюс у нас январь..
Что мы увидим в этом январе? 20-25 тысяч ипотек или меньше? Или порядка 35-40? Это будет хороший показатель "веры" покупателей в падение цен.
@expertned
Если по вторичке эти данные могут в итоге отличаться от цифр ЦБ, то данные по первичке довольно точные.
Это к слову о проблемах у застройщиков с продажами. Знаете, какое максимальное число выданной ипотеки в месяц было за всё время? 95,4 тыс. штук. В июне 2024 года, т.е. в последний месяц перед закрытием массовой льготной ипотеки.
А максимальная цифра декабря была в декабре 2023 года - 86,5 тыс. кредитов. Там, как помните, тоже вводили правило одна льготка в одни руки. С сентября по декабрь выдачи ипотеки были максимальными.
И вот теперь самое интересное. С чем связаны нынешние рекорды?
С одной стороны помогли законодатели - это и ужесточение с 1 февраля 26-го требования к семейке (одна семейка в одну семью, нельзя на каждого из супруга по семейной ипотеке взять). Так же разговоры про выдачу семейной ипотеки только в регионе проживания, про введение дифференцированных ставок.
Но реально доля этого не такая большая, чтобы вытянуть все +62% роста выдачи ипотеки.
В конце-концов вторичка тоже дала рост на 44% (да цифры у дом. рф прогнозные и скорее всего немного завышены и всё же..)
В общем я к чему, к тому что только на эффект "последнего вагона" сослаться нельзя. А на что ещё можно?
На стандартный декабрьский всплеск. В сочетании с ожиданиями покупателей, что цены будут двигаться вверх.
Т.е. все, кто купил новостройки в декабре (за исключением тех, кто купил их по причине "последнего вагона"), не очень то верят в то, что продажи у застройщиков плохие, цены в следующем году будут падать и т.п.
Если бы в это верили, то рекордов бы таких не было. И люди в спокойном режиме уходили бы в новый год, ожидая январских распродаж. Но ведь не ушли..
На этом фоне интересны будут еще и данные по январю. Обычно, в ситуациях "последнего вагона" в следующем месяце выдачи ипотеки падали в три-четыре раза. Плюс у нас январь..
Что мы увидим в этом январе? 20-25 тысяч ипотек или меньше? Или порядка 35-40? Это будет хороший показатель "веры" покупателей в падение цен.
@expertned
❤12👍5
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Когда совсем не в теме, но очень хочется по пиариться. Депутат ГД М. Делягин внес законопроект, направленный "НА ЗАЩИТУ ОТ ЭФФЕКТА ДОЛИНОЙ" В связи с этим представляется необходимым четко прописать в Гражданском кодексе РФ презумпцию добросовестности покупателя…
Обсудили на Радио России этот законопроект КОТОРЫЙ РЕШИТ ВСЕ ПРОБЛЕМЫ с казусом "Долиной". А так же поговорили о том, можно ли теперь расслабиться и ничего не делать в отношении продавцов под влиянием, учитывая решение Верховного суда.
@expertned
@expertned
smotrim.ru
Сигналы точного времени. В ГД внесли проект закона, с помощью которого планируется защитить россиян от "эффекта Долиной": слушать…
Прослушать аудио Сигналы точного времени. В ГД внесли проект закона, с помощью которого планируется защитить россиян от "эффекта Долиной" в хорошем качестве, на сайте Smotrim
Как правильно продавать квартиру с альтернативой на растущем рынке?
Нужно действовать так же как и раньше или менять тактику? На какие моменты нужно обратить внимание? Какие ошибки совершают продавцы альтернативных квартир на растущем рынке. Эти и другие вопросы - в видео.
@expertned
Нужно действовать так же как и раньше или менять тактику? На какие моменты нужно обратить внимание? Какие ошибки совершают продавцы альтернативных квартир на растущем рынке. Эти и другие вопросы - в видео.
@expertned
RUTUBE
Продажа квартиры с альтернативой на растущем рынке
Растущий рынок требует другой логики сделок.
В видео рассказываю, как правильно продавать квартиру с альтернативой, сокращать сроки и не увеличивать доплату.
Только практические выводы и реальные кейсы.
Канал в Telegram: https://t.me/expertned
Канал в MAX:…
В видео рассказываю, как правильно продавать квартиру с альтернативой, сокращать сроки и не увеличивать доплату.
Только практические выводы и реальные кейсы.
Канал в Telegram: https://t.me/expertned
Канал в MAX:…
❤7👍3
Audio
Правильная продажа квартиры с альтернативой на растущем рынке
Аудиоверсия разбора для тех, кто планирует продажу квартиры с альтернативой.
Говорим о рисках растущего рынка, ошибках продавцов и рабочих схемах на реальных примерах
00:00 – что такое продажа с альтернативой
02:14 – разница между падающим и растущим рынком
06:56 – рыночная ситуация и тенденции цен
11:21 – ловушка для продавца и покупателя
14:26 – сокращение сроков сделки
17:44 – сначала ищем, затем продаем
21:24 – обратная альтернатива: живой пример
29:15 – ошибки при оценке реальности покупки
33:32 – скидка 10% для подписчиков
Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: здесь
Аудиоверсия разбора для тех, кто планирует продажу квартиры с альтернативой.
Говорим о рисках растущего рынка, ошибках продавцов и рабочих схемах на реальных примерах
00:00 – что такое продажа с альтернативой
02:14 – разница между падающим и растущим рынком
06:56 – рыночная ситуация и тенденции цен
11:21 – ловушка для продавца и покупателя
14:26 – сокращение сроков сделки
17:44 – сначала ищем, затем продаем
21:24 – обратная альтернатива: живой пример
29:15 – ошибки при оценке реальности покупки
33:32 – скидка 10% для подписчиков
Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: здесь
❤5
Forwarded from Росреестр по Москве
2025 год на первичном рынке недвижимости Москвы
🤩 В декабре 2025 года в Москве зарегистрировано 15 630 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилой и нежилой недвижимости.
+37,6% к ноябрю 2025 года (11 361 ДДУ)
+1,4% к декабрю 2024 года (15 413 ДДУ)
🤩 Всего за 12 месяцев 2025 года в столице оформлено 122 930 ДДУ, что на 10,3% уступает итогу 2024 года (137 010 ДДУ в отношении жилой и нежилой недвижимости).
В разрезе рынка:
#СтатистикаРосреестрМосква #ДДУРосреестрМосква
+37,6% к ноябрю 2025 года (11 361 ДДУ)
+1,4% к декабрю 2024 года (15 413 ДДУ)
В разрезе рынка:
🤩 Наибольшее снижение за год фиксируется в коммерческом сегменте (37 565 ДДУ): -25% к январю-декабрю 2024 года (49 868 ДДУ).🤩 В сфере жилой недвижимости (85 365 ДДУ) результаты сопоставимы с прошлым годом (87 142 ДДУ) с разницей в 2% или 1,8 тыс. сделок.
#СтатистикаРосреестрМосква #ДДУРосреестрМосква
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍4❤3
Росреестр по Москве
2025 год на первичном рынке недвижимости Москвы 🤩 В декабре 2025 года в Москве зарегистрировано 15 630 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилой и нежилой недвижимости. +37,6% к ноябрю 2025 года (11 361 ДДУ) +1,4% к декабрю 2024 года (15…
А вот данные по году. Обратите внимание на количество ДДУ по жилью за 2024 и 2025 годы. Фактически застройщики Москвы отработали 25-й год так же, как и 24-й.
Кто-то говорит, что у них большие проблемы с продажами?
@expertned
Кто-то говорит, что у них большие проблемы с продажами?
@expertned
❤7
Продажа действующего туристического бизнеса (глэмпинг) в Иркутской области
Расположение: на берегу реки Илим, Нижеилимский округ, Иркутская область.
Цена: 3.500.000 рублей. Срок окупаемости: ~ 4 года.
Земельный участок - 1,8 Га (аренда, 11 т.р. в год), собственная трансформаторная подстанция (мощность 70 кВт)
Инфраструктура:
— 2 всесезонных купола (5–6 чел)
— 2 утеплённых глэмп-палатки (4–5 чел)
— баня
— банкетный подиум на 40–50 чел
— беседки, мангальная зона,
— домик администратора
Стабильная загрузка в сезон, в выходные — полная. Проведение мероприятий: свадьбы, корпоративы, выпускные, дни рождения.
Имеет значительный потенциал для расширения.
Отличная локация: река, хвойный лес, рядом гора, ЖД станция — 1,5 км, аэропорт Братск — 250 км, асфальтированная трасса
Администрация района и область активно поддерживают туризм, выдают гранты.
Если есть вопросы, пишите сюда
Расположение: на берегу реки Илим, Нижеилимский округ, Иркутская область.
Цена: 3.500.000 рублей. Срок окупаемости: ~ 4 года.
Земельный участок - 1,8 Га (аренда, 11 т.р. в год), собственная трансформаторная подстанция (мощность 70 кВт)
Инфраструктура:
— 2 всесезонных купола (5–6 чел)
— 2 утеплённых глэмп-палатки (4–5 чел)
— баня
— банкетный подиум на 40–50 чел
— беседки, мангальная зона,
— домик администратора
Стабильная загрузка в сезон, в выходные — полная. Проведение мероприятий: свадьбы, корпоративы, выпускные, дни рождения.
Имеет значительный потенциал для расширения.
Отличная локация: река, хвойный лес, рядом гора, ЖД станция — 1,5 км, аэропорт Братск — 250 км, асфальтированная трасса
Администрация района и область активно поддерживают туризм, выдают гранты.
Если есть вопросы, пишите сюда
❤3
Эта график средних ставок по вторичке от дом. рф (топ-20 ипотечных банков).
Обратите внимание на то, как медленно снижается она в последний год.
По сути с сентября 2025 года почти не изменилась, хотя ключевая с того времени снизилась на 1%. А средняя ставка "упала" на 0,05%.
Сегодняшняя средняя ставка в 21,19% находится на уровне сентября 2024 года, когда ключевая была 19%. А тогда, когда она была 16% - ставки на вторичку были от 17 до 19%.
При этом тогда ключевая шла вверх (а это для банков является поводом приподнять ставки), а сейчас вниз..
К чему это я? К тому, что опять слышу разговоры о том, как ключевая опустится и как ипотека станет доступной. И, конечно, ипотечники придут и всё купят.
И придут, и купят. Но не всё и не все.
В этом году получить ипотечный кредит будет:
а) существенно сложнее, чем в даже в прошлом году, не говоря уже про 5 лет назад.
б) средней ставки в районе 12-13%, которую берут за ориентир доступной ипотеки, еще долго не будет.
Она появится либо при ключевой в районе 8%, либо при ключевой в районе 10%, при условии, что ЦБ существенно снизит лимиты и надбавки (до уровня прошлых лет).
А он в этом году это делать точно не собирается. Да и в будущем, думаю, тоже.
@expertned
Обратите внимание на то, как медленно снижается она в последний год.
По сути с сентября 2025 года почти не изменилась, хотя ключевая с того времени снизилась на 1%. А средняя ставка "упала" на 0,05%.
Сегодняшняя средняя ставка в 21,19% находится на уровне сентября 2024 года, когда ключевая была 19%. А тогда, когда она была 16% - ставки на вторичку были от 17 до 19%.
При этом тогда ключевая шла вверх (а это для банков является поводом приподнять ставки), а сейчас вниз..
К чему это я? К тому, что опять слышу разговоры о том, как ключевая опустится и как ипотека станет доступной. И, конечно, ипотечники придут и всё купят.
И придут, и купят. Но не всё и не все.
В этом году получить ипотечный кредит будет:
а) существенно сложнее, чем в даже в прошлом году, не говоря уже про 5 лет назад.
б) средней ставки в районе 12-13%, которую берут за ориентир доступной ипотеки, еще долго не будет.
Она появится либо при ключевой в районе 8%, либо при ключевой в районе 10%, при условии, что ЦБ существенно снизит лимиты и надбавки (до уровня прошлых лет).
А он в этом году это делать точно не собирается. Да и в будущем, думаю, тоже.
@expertned
👍6💯6❤3