А вот, кстати, к слову об эхо-камере. В принципе аналитики совместно со СМИ в ней уже давно живут. Помните, как в начале 2023 года все массово рассказывали о том, что цены будут падать на 40-50%? Ведь полно статей было. И ссылались там все друг на друга в принципе довольно активно..

С тех пор ничего не изменилось в подходах. Вот сегодня позвонили журналисты, попросили прокомментировать рост цен на вторичку на 12,5%!!

Помните в начале года я рассказывал про примерно ту же цифру, что это не правда. И почему она неправда. И что рост цены реально в районе 5%.

Но цифра 12-13% уже не первый раз мелькает у меня перед глазами. Видите, уже комменты берут не на тему: "На сколько выросло на ваш взгляд", а "Почему выросло на 12,5%". Сейчас там накидают теорий почему.

В итоге условно "официально" закрепится, что цены на вторичку выросли на 12,5% за 2025 год. И кто там вспомнит про реальные 5%.

Мифотворчество рынка недвижимости) Собственно, как и миф, который в 21-м году ходил, о том, как льготная ипотека цены разогнала.. на вторичке ))

@expertned

Кстати, давайте поразмышляем, что будет с графиками в январе–феврале 📊

У нас есть разрыв: 13,5% рост цен в объявлениях за год (по данным ГРМ на основе анализа предложения) и 5–6% рост цен реальных сделок.

При этом учтем две вещи.

1️⃣ Я говорил, что до конца года увидим около 10% роста. Если меньше — остаток уйдёт в весну. Сейчас, по моему мнению, это и происходит.
2️⃣ Рынок, на котором вымывается предложение (что видно и «на земле», и по статистике), становится переоценённым. Так как в первую очередь уходят объекты с адекватной ценой и чуть выше рынка. Остальное не покупают.

И добавим ещё одну общую вводную. Новые объекты, выходя сейчас на рынок, в массе ориентируются на цены объявлений, а не на цены сделок. Это нормальное поведение продавца. Т.е. цены в новых объявлениях тоже будут завышаться.

Итого — два сценария.

1️⃣ Покупатели покупают по новым ценам
2️⃣ Покупатели не покупают по новым ценам

В первом сценарии важна скорость.

Если приток новых объектов идёт со скоростью, сопоставимой со скоростью ухода купленных (предложение не вымывается), то мы увидим скачкообразный рост цен. Причём он вполне может прийтись на январь–февраль. При этом графики цен в объявлениях могут почти не измениться.

Если приток новых объектов ниже скорости ухода (предложение продолжает вымываться), скачкообразный рост будет сопровождаться и ростом цен в объявлениях, и дальнейшим ростом цен реальных сделок 📈. Т.е. графики будут показывать рост цен в объявлениях.

Во втором сценарии часть покупателей по новым ценам всё же покупает, но в массе своей выжидает. Рынок постепенно наполняется предложением.

Но, как и говорилось выше, предложение всё равно выходит по новым ценам. Квартиры висят. Со временем продавцы понимают, что покупок по этим ценам нет, и начинают снижать цены в объявлениях, стремясь вернуть их к уровням сделок декабря.

В этом случае графики сначала могут показать стабильную цену, а затем её снижение (и максимальная глубина снижения — те самые 7–8% разницы между ростом цен в объявлениях и в реальных сделках).

Учитывая, что рынок у нас сильно альтернативный, продавцы смотрят на продавцов тех квартир, которые они хотят купить. Поэтому я не вижу поводов для быстрого снижения цен даже при слабом спросе в январе–феврале.

Так что вывод простой: в ближайшие 2–3 месяца анализ только графиков цен не даст нормального понимания рынка ❌
В двух сценариях из трёх графики не совпадают с реальностью.

Поэтому сейчас важно смотреть не только на цены, но и на показатели активности (количество сделок и объём предложения).

А кто на них не смотрит, анализу того - не верьте)

@expertned

Спасибо Росреестру Москвы за статистику. Жаль, что Росреестр по России не публикует такую информацию, по крайней мере, я не видел (если кто видел - напишите, пожалуйста).

Что из этого можно увидеть? Во-первых, то, что значение ипотеки (о чем я всегда говорил) на количество сделок и на ценообразование сильно преувеличено.

Вспомните разговоры конца 2023 года. Ипотека умерла - вторичному рынку конец, обрушение цен, отсутствие сделок. Я тогда говорил, что число сделок без ипотеки более-менее стабильно в любое время, есть ипотека или нет ипотеки. Собственно это мы и видим. Ипотечная "надбавка" снялась, но число сделок катастрофически не снизилось.

Да, ипотека играет важную роль, и в какие-то моменты изменения в ставках или в условиях выдачи ипотеки могут быть катализатором изменений. Но именно катализатором, для того, чтобы изменения произошли должны быть созданы рыночные предпосылки.

Например, сейчас, если на текущий пустой рынок хлынет масса ипотечников, то очевидно они вытащат цены наверх так сильно, как реально они не должны подниматься.

Но если бы не было внешних стимулов (экономических, геополитических), которые убрали "лишних" продавцов с рынка. И рынок не был бы таким пустым как сейчас, а находился бы в балансе спроса и предложения. То приход ипотечников, даже в массе, тоже бы сдернул цены, но не так сильно.

Именно, поэтому, пока экономическое давление и существует на продавцов, ЦБ будет ограничивать кредитования, через ужесточение требований к заемщикам. И это будет происходить по всем видам кредитования, не только ипотечному.

Так что все разговоры про то, что в конце года мы увидим 12% ключ и более-менее доступную ипотеку, и ипотечники сметут рынок, на мой взгляд, не состоятельны.

Глядя на то, что происходит сейчас, я думаю, что при ключевой ставке в 12%, средняя ставка по ипотеке будет в районе 16-17%, а не в районе 13%, как думают многие, вспоминая прошлые годы.

Давление будут стравливать постепенно. Поэтому я и думаю, что по результатам этого года, несмотря на потенциал роста вторички в 30-35%, реально будет не более 15%.

@expertned

Когда совсем не в теме, но очень хочется по пиариться.

Депутат ГД М. Делягин внес законопроект, направленный "НА ЗАЩИТУ ОТ ЭФФЕКТА ДОЛИНОЙ"

В связи с этим представляется необходимым четко прописать в Гражданском кодексе РФ презумпцию добросовестности покупателя при оспаривании сделок, совершенных под влиянием обмана продавца третьими лицами - сказал Делягин для Москва 24..

И влупил от всей души поправку, аж в Гражданский Кодекс в статью 179 ГК. Саму поправку можете увидеть на картинке к посту.

Звучит, конечно, очень красиво. Но возникает три вопроса.
1. Зачем М. Делягин переписал и так имеющийся в п. 2 ст. 179 ГК абзац 3, изложив его другими словами?

2. Зачем М. Делягин хочет сузить действие статьи, которая сейчас говорит о том, что сделка может быть признана судом недействительной, только если покупатель знал (или должен был знать) об обмане и не важно добросовестный он при этом или нет. Делягин же хочет, чтобы его признавали добросовестным (если не доказано иное).

3. И самое главное. Зачем М. Делягин хочет вносить поправки в ст. 179 ГК РФ для борьбы с "казусом Долиной", если в решении суда по Долиной основной акцент был на 178 ст. ГК РФ и 177 статью, а 179 только вскользь упоминалась.

И уж если и менять что-то в ГК на тему "казуса Долиной", то именно статью 178 ГК, а уж никак не 179...

Неужели в СР нет юристов, которые могли бы дать нормальную консультацию депутатам в своей партии? Если нет, ну задали бы вопрос в проф.сообществе, пришли бы хотя бы на один круглый стол, посвященный этой тематике...

Ну нельзя же так, ну честно.. Неужели не понимают, что такой популизм - это всё же не про ляпнуть и будь что будет.. Ляпать нужно тоже с умом, тем более, что в этой ситуации куча прикладных вещей, которые и сделать можно на благо, и по пиариться нормально...

@expertned

Вышли данные от Дом. РФ по выдаче ипотеки в декабре.

Если по вторичке эти данные могут в итоге отличаться от цифр ЦБ, то данные по первичке довольно точные.

Это к слову о проблемах у застройщиков с продажами. Знаете, какое максимальное число выданной ипотеки в месяц было за всё время? 95,4 тыс. штук. В июне 2024 года, т.е. в последний месяц перед закрытием массовой льготной ипотеки.

А максимальная цифра декабря была в декабре 2023 года - 86,5 тыс. кредитов. Там, как помните, тоже вводили правило одна льготка в одни руки. С сентября по декабрь выдачи ипотеки были максимальными.

И вот теперь самое интересное. С чем связаны нынешние рекорды?

С одной стороны помогли законодатели - это и ужесточение с 1 февраля 26-го требования к семейке (одна семейка в одну семью, нельзя на каждого из супруга по семейной ипотеке взять). Так же разговоры про выдачу семейной ипотеки только в регионе проживания, про введение дифференцированных ставок.

Но реально доля этого не такая большая, чтобы вытянуть все +62% роста выдачи ипотеки.

В конце-концов вторичка тоже дала рост на 44% (да цифры у дом. рф прогнозные и скорее всего немного завышены и всё же..)

В общем я к чему, к тому что только на эффект "последнего вагона" сослаться нельзя. А на что ещё можно?

На стандартный декабрьский всплеск. В сочетании с ожиданиями покупателей, что цены будут двигаться вверх.

Т.е. все, кто купил новостройки в декабре (за исключением тех, кто купил их по причине "последнего вагона"), не очень то верят в то, что продажи у застройщиков плохие, цены в следующем году будут падать и т.п.

Если бы в это верили, то рекордов бы таких не было. И люди в спокойном режиме уходили бы в новый год, ожидая январских распродаж. Но ведь не ушли..

На этом фоне интересны будут еще и данные по январю. Обычно, в ситуациях "последнего вагона" в следующем месяце выдачи ипотеки падали в три-четыре раза. Плюс у нас январь..

Что мы увидим в этом январе? 20-25 тысяч ипотек или меньше? Или порядка 35-40? Это будет хороший показатель "веры" покупателей в падение цен.

@expertned

Обсудили на Радио России этот законопроект КОТОРЫЙ РЕШИТ ВСЕ ПРОБЛЕМЫ с казусом "Долиной". А так же поговорили о том, можно ли теперь расслабиться и ничего не делать в отношении продавцов под влиянием, учитывая решение Верховного суда.

@expertned

Как правильно продавать квартиру с альтернативой на растущем рынке?

Нужно действовать так же как и раньше или менять тактику? На какие моменты нужно обратить внимание? Какие ошибки совершают продавцы альтернативных квартир на растущем рынке. Эти и другие вопросы - в видео.

@expertned

тоже самое на youtube

послушать

Правильная продажа квартиры с альтернативой на растущем рынке

Аудиоверсия разбора для тех, кто планирует продажу квартиры с альтернативой.
Говорим о рисках растущего рынка, ошибках продавцов и рабочих схемах на реальных примерах

00:00 – что такое продажа с альтернативой
02:14 – разница между падающим и растущим рынком
06:56 – рыночная ситуация и тенденции цен
11:21 – ловушка для продавца и покупателя
14:26 – сокращение сроков сделки
17:44 – сначала ищем, затем продаем
21:24 – обратная альтернатива: живой пример
29:15 – ошибки при оценке реальности покупки
33:32 – скидка 10% для подписчиков

Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: здесь

А вот данные по году. Обратите внимание на количество ДДУ по жилью за 2024 и 2025 годы. Фактически застройщики Москвы отработали 25-й год так же, как и 24-й.

Кто-то говорит, что у них большие проблемы с продажами?

@expertned