Опасные близкие сделки. Почему мы не внесли предоплату.

Обсудим на реальной истории, в чем опасность покупки недвижимости, по которой недавно были переходы права собственности. Как суды оценивают добросовестность покупателя, который купил квартиру или дом с близким переходом права. На что нужно обращать внимание, если ваш продавец недавно получил в собственность свою квартиру или дом.

https://rutube.ru/video/2df4062b50d5e50b3157c23122ca9f5d/

Тоже на Ютуб

https://youtu.be/aCTd3P2WIY0

послушать

Опасные близкие сделки. Почему мы не внесли предоплату.

Обсудим на реальной истории, в чем опасность покупки недвижимости, по которой недавно были переходы права собственности. Как суды оценивают добросовестность покупателя, который купил квартиру или дом с близким переходом права. На что нужно обращать внимание, если ваш продавец недавно получил в собственность свою квартиру или дом.

Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat

0:00 – 06:13 – как суды воспринимают близкие переходы права собственности
06:14 – 08:15 – ситуация: мы нашли квартиру, которую недавно купили
08:16 – 10:53 – главный принцип – не верим продавцу
10:54 – 12:33 – чего мы боимся
12:34 – 15:27 – что мы видим из договора купли-продажи и чем нас волнует предыдущий собственник
15:28 – 19:17 – история должна быть логичной
19:18 – 21:37 – рыночная ситуация тоже важна
21:38 – 22:50 – проверяем на предбанкротное состояние
22:51 – 25:19 – зачем мы мучаемся с этой квартирой?
25:20 – 28:40 – у кого покупал предыдущий собственник?
28:41 – 32:12 – мы нашли проблему
32:13 – 35:32 – почему важна добросовестность покупателя
35:32 – 36:58 – скидка 10% на услуги всем подписчикам любого канала

Любопытный комментарий у меня попросили.

Оказывается, какие-то экономисты считают, что из-за решения ВС по Долиной цены расти будут. Я так понимаю, что основа этому всему байка о том, что якобы дело Долиной парализовало вторичку и масса покупателей отказывалась от покупки..

Мне вся эта история анекдот напомнила про парня, который сказал девушке "Рыбка", а в ответ услышал, что он ее "сукой назвал".

Т.е. кто-то когда-то сказал, что теоретически возможно, что из-за ведомых продавцом может случиться отказ покупателей от вторички. В итоге это превратилось в факт. А теперь вот повышение цен, которое мы уже месяц наблюдаем и о котором (что оно случится) я год говорю, привязывают к решению ВС по Долиной...

А что, кстати, хороший повод всем, кто считал, что цены падать будут, сказать, что Долина во всем виновата. Если бы не она, то цены бы точно упали, а так вот рост будет..

Раньше во всем таком риэлторов обвиняли, теперь вот Долина есть..

@expertned

Кстати, "Росреестр не подтверждает сообщения СМИ о том, что случаи мошенничества с жильем оказали влияние на динамику вторичного рынка недвижимости в РФ. Общий тренд вторичного рынка в России демонстрирует планомерный рост."

Только в ноябре 2025 года на вторичном рынке жилья в России совершено 136 тыс. сделок, что сопоставимо с сентябрем 2025 года (135 тыс. сделок) и на 7% больше по сравнению с августом того же года (127 тыс. сделок).

Если говорить о тенденции с начала 2025 года, то по сравнению с февралем (105 тыс. сделок) спрос на недвижимость на вторичном рынке в ноябре вырос на 30% и на 10% по сравнению с ноябрем прошлого года.

Похоже Росреестр тоже достали с казусом Долиной))

@expertned

Пригласили меня завтра на ОТР обсудить предложение Валентины Матвиенко о семейной ипотеке.
Напомню, у неё были две идеи:
1) дифференцированные ставки, которые зависят от числа детей. Как контуры звучало - один ребенок ставка - 10%, два - 6%, три - 4%.

2) выдача семейной ипотеки только на покупку жилья в регионе проживания.

Кто давно на меня подписан, знает моё отношение к семейной ипотеке, с точки зрения повышения рождаемости. Ну, кто не знает, завтра сможет послушать (прямой эфир на 19.00 запланирован).

Но мне сейчас любопытно проверить свою позицию. Поэтому предлагаю пройти два опроса. Тем более, что их результаты будет интересно озвучить в прямом эфире.

Перепост опросов приветствуется, чем больше голосов, тем интереснее результат.

@expertned

Почитал решение Верховного суда по делу Лурье-Долина.

Что нравится в решении ВС:
1. Указание на ошибку в применении норм 178 ГК РФ (не учтены п. 3 и п. 5)
- ВС указал, что Долина ошибалась в мотиве сделки, а не в природе, соответственно применение норм п.3 ст. 178 ГК уже позволяет отказать в иске
- ВС указывает, что даже если говорить о заблуждении Долиной относительно природы сделки, то есть п.5 ст. 178 ГК и суды фразу «суд может не признавать сделку недействительной», должны слово «может» использовать, как необходимость исследования возможной недобросовестности покупателя, а не как право применять или не применять эту норм. Т.е. оспаривание сделки по мотиву заблуждения не допускается при « при безупречном поведении (объективной и субъективной дообросовестности)» покупателям

2. Учет неосмотрительности продавца:
ВС оценивает и осмотрительность самого продавца (я говорил о необходимости такой оценки на круглом столе в Думе), ссылаясь на то, что Долина в силу свой деятельности заключает много договоров и имеет возможность оценить последствия заключения договора купли-продажи

вот это прямо очень хорошо:

Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведениям

3.Не выхолащивается необходимость осмотрительных действий Покупателя
ВС упоминает, что вопрос добросовестности Лурье не оценивался судами. И при этом ссылка на п. 5 ст. 178 ГК есть

4. Разделение экспертизы по уголовному и гражданскому делу
ВС указал, что экспертиза психического состояния Долиной проводилась в рамках уголовного дела, но в рамках гражданского дела оценки не было.

Кстати, это показывает, что представители ВС внимательно отнеслись к обсуждению данной ситуации на круглых столах, так как генерал Д. Филиппов на них акцентировал, что психиатрическая экспертиза в рамках уголовного дела отличается от экспертизы в рамках гражданского дела (на ней не задаются нужные в гражданском деле вопросы). И даже рекомендовал юристам, защищающим покупателей, ходатайствовать об отдельной экспертизе, если в суде есть уголовная.

Что не понравилось
Нет четкого указания на то, что сделки с продавцом под влиянием не должны оцениваться через призму 177 ст. ГК РФ (не осознание значения своих действий)

По этой статье нет оснований для непризнания сделки недействительной, как бы осмотрительно не вел бы себя покупатель. И ВС по сути сказал, что недостаточно исследований было, чтобы по этой статье идти.

Т.е. сегодня продавцы под влиянием могут продолжить оспаривание сделок именно по этой статье. И те, кто до этого оспорил «под действие» этого решения ВС не попадают.

Надеюсь в обзоре судебной практики по признанию сделок с недвижимостью недействительными, который ВС обещал в ближайшее время выпустить, этот момент учтут.

Нет четкого описания того, что такое должная осмотрительность, проявленная Лурье
Я не однократно писал, что на мой взгляд, П. Лурье допустила две критические ошибки (хотя даже три) и вела себя не осмотрительно в данной сделки. Если бы этих ошибок не было, то она бы квартиру не купила.

Но суд лишь сказал, что вопрос добросовестности не исследовался. Хотелось бы, чтобы ВС, во-первых, явно указал на презумпцию добросовестности покупателя. Т.е. что он добросовестный, пока не доказано обратное. Во-вторых, явно указал признаки осмотрительности или не осмотрительности

Надеюсь этот момент в обзоре ВС тоже отразят.

Нет определения "продавец под влиянием"

С одной стороны - это хорошо, что про ВС указал на ошибочное не применение п. 3 и п. 5 ст. 178 ГК. Однако, я с юристами когда общался, задавал вопрос, почему суды п.3 178 ГК не применяли, Там же явно сказано, что заблуждение в мотиве сделки не является основанием для признания её недействительной. Мне все юристы говорили, что здесь заблуждение не в мотиве, а в природе. ВС же с одной стороны говорит про другое. Но при этом не основывает позицию жестко, а в продолжении опирается на п.5, который про осмотрительность покупателя. ⤵️

@expertned

⬆️ Как мне кажется, всё же нужно четко определить, что такое продавец под влиянием. И я убежден, что рассмотрение такого вопроса должно обязательно проводиться с учетом осмотрительности (или не осмотрительности) покупателя - п. 5 ст. 178 ГК РФ.

@expertned

К сожалению, эфир с семейной ипотекой отменили, у всех же Долина теперь... Спасибо за то, что приняли участие в опросе. Уверен, что тема с семейной ипотекой еще обязательно всплывет, и я его обязательно использую.

@expertned

Звонит товарищ, его знакомый продает квартиру, найден покупатель, и вот ему его агент говорит, давай 20 тысяч, я буду заказывать проверки, проверять покупателя. Мало ли, вдруг он в розыске или еще чего плохого, а мы квартиру ему продадим...

Вот мой товарищ и спрашивает, реально ли это нужно..

Нормально, да? 20 тысяч, для проверки покупателя... слов нет..

@expertned

Мы это уже видели в начале 2024 года. Тогда тоже в январе было много объектов с завышенной ценой. И я говорил, что в весной аналитики могут фиксировать снижение цен, ориентируясь на цены в объявлениях. Но реально его не будет.

А будет то, что продавцы, видя, что продаж нет, будут завышенные ожидания приводить к реальной стоимости.

В 2026 году, мы с большой вероятностью увидим другую картину. Средние цены будут стоять на месте или покажут незначительный рост. А цены реальных сделок будут "наглядно" расти, так как уже покупатели будут корректировать свой взгляд на цены..

@expertned

Кстати! А если смотреть на влияние казуса Долиной на рынок недвижимости, учитывая факт емкости рынка, то вывод можно сделать ровно противоположный тому, что делают все.

Смотрите. Есть некое число покупателей. Сторонники теории, что рынок встал, исходят из того, что они резко испугались и перестали покупать вторичку. Но мы видим, что рынок не встал, что покупают активно, но не хотят покупать квартиры у пожилых.

Т.е. из рыночного оборота нужно исключать объекты, где пожилые собственники.

Итог. Число покупателей не уменьшилось, число квартир, находящихся в рыночном обороте уменьшилось -> цена выросла.

Т.е. Долина всё же в росте цен виновата, но не в будущем, а в текущем. А решение ВС, наоборот, введет в оборот квартиры пожилых собственников и затормозит начавшийся рост цен)))

@expertned

Красивый заголовок получился.

Долина виновата в росте цен на вторичке, но решение Верховного суда может его остановить))

Теперь можно отбиваться от обвинений, что риэлторы цены разгоняют...

@expertned