87% считают, что для юр. экспертизы имеет значение является ли продавец недвижимости учредителем или руководителем компании.

И они правы. А почему? Потому что есть субсидиарная ответственность. Это значит, что если юр.лицо будет банкротится, то на ген.директора и учредителя могут притянуть под долгам компании и начать их взыскивать, в том числе за счет их имущества. Что может привести к их банкротству.

Поэтому, если при проверки физ.лица видим, что он ген.дир или учредитель, обязательно проверяем компании на возможные признаки банкротства.

@expertned

Кстати, если кто любит попугаться)). Вообще подтянуть под субсидиарную ответственность могут и других разных должностных лиц, а не только гендира и учредителя.

А могут даже и людей не являющихся должностными лицами в банкротящейся компании...

@expertned

Иногда с ценой очень сложно определиться))

@expertned

По-хорошему, в таких ситуациях лучше объявление удалить и заново подать..

@expertned

В очередной раз звонит журналист с вопросом, полностью ли сделки остановились на вторичке или всё же нет, в связи с делом Долиной.

И, главное, ведь ссылается на каких-то "экспертов", которые уверенно об этом заявляют. Оказывается, кто-то говорит, что из-за этого цены на вторичку падать будут)))

Откуда это всё берётся? Сделки так остановились, что купить нечего... Я давно такого не помню таких мучений с покупателями при выборе объекта. Или цена завышена (даже для текущего рынка) или с документами или схемой сделки такая беда, что не знаешь как подступиться...

У нас на каждом покупателе, на каждом (!!) за последний месяц отказ от объекта до внесения аванса. Выбрали, подробнее погрузились в историю или схему - отказались, с некоторыми по два раза. Один счастливчик есть - уже четыре квартиры забракованы.

Главное, жаловался полгода назад, что купить нечего, но сейчас думаю, и чего жаловался? Нормально же всё было))

@expertned

Кстати, вот число предложения из отчета комитета по аналитики ГРМ

https://grmos.ru/news/8028/

Уверяю вас, в декабре ещё меньше будет..

Скоро Росреестр данные по числу сделок даст, и посмотрим, с большой вероятностью, по всем моим коэффициентам рыночной активности будет консенсус на смену тренда от стабильных цен к росту...

@expertned

Сбер устроил дискриминацию по профессиональному признаку?!

Зацените сроки нахождения объявления для получения скидки.

Я так малость удивлен.. Т.е. когда "скажите, что у нас плохого, чтобы мы поправили", "приходите к нам на витрину" - это всё к риэлторам. И многое ещё другое. Партнеры ведь!!!

Но вот скидку дать, риэлторы для Сбера - второй сорт...

Не, в целом, понятно, что как база недвижимости - Домклик - ни о чём, и толку от публикаций у них ноль. Впрочем я об этом писал уже кучу раз. И подробно разъяснял почему так. Так что с профессиональной точки зрения - вообще не парит. Тем более, что на сегодняшнем рынке пока до скидки доживешь, уже квартира продана.

Но сам факт! Думаю. что надо в ФАС жалобу написать, пусть оценят насколько это нормально вводить дискриминацию по проф.признаку..

@expertned

Завтра в 8.30 на Серебряном дожде обсудим цены на рынке недвижимости. Что происходит сейчас и что будет потом.

Присоединяйтесь.

@expertned

Данные Дом. РФ по ипотеке в ноябре.

Думаю, что уже корректно сравнивать с прошлым годом.

Что можно сказать - стабильность.

По моей градации:

- Новостройки вышли из зоны "почти мертвой" ипотеки и третий месяц подряд находятся в зоне "полуживая" ипотека. И уже приблизились вплотную к "живая" ипотека.

- Вторичка - уверенно в зоне "почти мертвая ипотека" (с апреля), и практически в зоне "почти живая".

@expertned

Коммерсант пишет, что Минстрой предлагает мораторий на штрафы за задержку сроков сохранить.

Вот это новость так новость. Хуснуллин ведь буквально недавно говорил, что продления не будет.

Посмотрим, конечно, что в итоге будет и правильно ли прочитали журналисты документ. Но если после всех заявлений - продлят, очень удивительно будет.

@expertned

Собственно, обратите внимание, адвокат Долиной в Верховном Суде слово в слово повторила то, что я говорил и про несовершеннолетнего, которая не была перепрописана до договора купли-продажи, и про расчет налом и про отсутствие нд и пнд..

И, к сожалению, для П.Лурье, адвокат права. И это реальные аргументы в сторону неосмотрительности П. Лурье, как покупателя.

Вообще, лично мое, мнение, что должно быть так:
Покупатель добросовестный (осмотрительность проявил) - сделка не признается недействительной.
Покупатель не проявил должную осмотрительность - признается недействительной, но двусторонняя реституция обязательна (!), а не как в деле Долиной.

@expertned

Опасные близкие сделки. Почему мы не внесли предоплату.

Обсудим на реальной истории, в чем опасность покупки недвижимости, по которой недавно были переходы права собственности. Как суды оценивают добросовестность покупателя, который купил квартиру или дом с близким переходом права. На что нужно обращать внимание, если ваш продавец недавно получил в собственность свою квартиру или дом.

https://rutube.ru/video/2df4062b50d5e50b3157c23122ca9f5d/

Тоже на Ютуб

https://youtu.be/aCTd3P2WIY0

послушать

Опасные близкие сделки. Почему мы не внесли предоплату.

Обсудим на реальной истории, в чем опасность покупки недвижимости, по которой недавно были переходы права собственности. Как суды оценивают добросовестность покупателя, который купил квартиру или дом с близким переходом права. На что нужно обращать внимание, если ваш продавец недавно получил в собственность свою квартиру или дом.

Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat

0:00 – 06:13 – как суды воспринимают близкие переходы права собственности
06:14 – 08:15 – ситуация: мы нашли квартиру, которую недавно купили
08:16 – 10:53 – главный принцип – не верим продавцу
10:54 – 12:33 – чего мы боимся
12:34 – 15:27 – что мы видим из договора купли-продажи и чем нас волнует предыдущий собственник
15:28 – 19:17 – история должна быть логичной
19:18 – 21:37 – рыночная ситуация тоже важна
21:38 – 22:50 – проверяем на предбанкротное состояние
22:51 – 25:19 – зачем мы мучаемся с этой квартирой?
25:20 – 28:40 – у кого покупал предыдущий собственник?
28:41 – 32:12 – мы нашли проблему
32:13 – 35:32 – почему важна добросовестность покупателя
35:32 – 36:58 – скидка 10% на услуги всем подписчикам любого канала

Любопытный комментарий у меня попросили.

Оказывается, какие-то экономисты считают, что из-за решения ВС по Долиной цены расти будут. Я так понимаю, что основа этому всему байка о том, что якобы дело Долиной парализовало вторичку и масса покупателей отказывалась от покупки..

Мне вся эта история анекдот напомнила про парня, который сказал девушке "Рыбка", а в ответ услышал, что он ее "сукой назвал".

Т.е. кто-то когда-то сказал, что теоретически возможно, что из-за ведомых продавцом может случиться отказ покупателей от вторички. В итоге это превратилось в факт. А теперь вот повышение цен, которое мы уже месяц наблюдаем и о котором (что оно случится) я год говорю, привязывают к решению ВС по Долиной...

А что, кстати, хороший повод всем, кто считал, что цены падать будут, сказать, что Долина во всем виновата. Если бы не она, то цены бы точно упали, а так вот рост будет..

Раньше во всем таком риэлторов обвиняли, теперь вот Долина есть..

@expertned

Кстати, "Росреестр не подтверждает сообщения СМИ о том, что случаи мошенничества с жильем оказали влияние на динамику вторичного рынка недвижимости в РФ. Общий тренд вторичного рынка в России демонстрирует планомерный рост."

Только в ноябре 2025 года на вторичном рынке жилья в России совершено 136 тыс. сделок, что сопоставимо с сентябрем 2025 года (135 тыс. сделок) и на 7% больше по сравнению с августом того же года (127 тыс. сделок).

Если говорить о тенденции с начала 2025 года, то по сравнению с февралем (105 тыс. сделок) спрос на недвижимость на вторичном рынке в ноябре вырос на 30% и на 10% по сравнению с ноябрем прошлого года.

Похоже Росреестр тоже достали с казусом Долиной))

@expertned

Пригласили меня завтра на ОТР обсудить предложение Валентины Матвиенко о семейной ипотеке.
Напомню, у неё были две идеи:
1) дифференцированные ставки, которые зависят от числа детей. Как контуры звучало - один ребенок ставка - 10%, два - 6%, три - 4%.

2) выдача семейной ипотеки только на покупку жилья в регионе проживания.

Кто давно на меня подписан, знает моё отношение к семейной ипотеке, с точки зрения повышения рождаемости. Ну, кто не знает, завтра сможет послушать (прямой эфир на 19.00 запланирован).

Но мне сейчас любопытно проверить свою позицию. Поэтому предлагаю пройти два опроса. Тем более, что их результаты будет интересно озвучить в прямом эфире.

Перепост опросов приветствуется, чем больше голосов, тем интереснее результат.

@expertned

Почитал решение Верховного суда по делу Лурье-Долина.

Что нравится в решении ВС:
1. Указание на ошибку в применении норм 178 ГК РФ (не учтены п. 3 и п. 5)
- ВС указал, что Долина ошибалась в мотиве сделки, а не в природе, соответственно применение норм п.3 ст. 178 ГК уже позволяет отказать в иске
- ВС указывает, что даже если говорить о заблуждении Долиной относительно природы сделки, то есть п.5 ст. 178 ГК и суды фразу «суд может не признавать сделку недействительной», должны слово «может» использовать, как необходимость исследования возможной недобросовестности покупателя, а не как право применять или не применять эту норм. Т.е. оспаривание сделки по мотиву заблуждения не допускается при « при безупречном поведении (объективной и субъективной дообросовестности)» покупателям

2. Учет неосмотрительности продавца:
ВС оценивает и осмотрительность самого продавца (я говорил о необходимости такой оценки на круглом столе в Думе), ссылаясь на то, что Долина в силу свой деятельности заключает много договоров и имеет возможность оценить последствия заключения договора купли-продажи

вот это прямо очень хорошо:

Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведениям

3.Не выхолащивается необходимость осмотрительных действий Покупателя
ВС упоминает, что вопрос добросовестности Лурье не оценивался судами. И при этом ссылка на п. 5 ст. 178 ГК есть

4. Разделение экспертизы по уголовному и гражданскому делу
ВС указал, что экспертиза психического состояния Долиной проводилась в рамках уголовного дела, но в рамках гражданского дела оценки не было.

Кстати, это показывает, что представители ВС внимательно отнеслись к обсуждению данной ситуации на круглых столах, так как генерал Д. Филиппов на них акцентировал, что психиатрическая экспертиза в рамках уголовного дела отличается от экспертизы в рамках гражданского дела (на ней не задаются нужные в гражданском деле вопросы). И даже рекомендовал юристам, защищающим покупателей, ходатайствовать об отдельной экспертизе, если в суде есть уголовная.

Что не понравилось
Нет четкого указания на то, что сделки с продавцом под влиянием не должны оцениваться через призму 177 ст. ГК РФ (не осознание значения своих действий)

По этой статье нет оснований для непризнания сделки недействительной, как бы осмотрительно не вел бы себя покупатель. И ВС по сути сказал, что недостаточно исследований было, чтобы по этой статье идти.

Т.е. сегодня продавцы под влиянием могут продолжить оспаривание сделок именно по этой статье. И те, кто до этого оспорил «под действие» этого решения ВС не попадают.

Надеюсь в обзоре судебной практики по признанию сделок с недвижимостью недействительными, который ВС обещал в ближайшее время выпустить, этот момент учтут.

Нет четкого описания того, что такое должная осмотрительность, проявленная Лурье
Я не однократно писал, что на мой взгляд, П. Лурье допустила две критические ошибки (хотя даже три) и вела себя не осмотрительно в данной сделки. Если бы этих ошибок не было, то она бы квартиру не купила.

Но суд лишь сказал, что вопрос добросовестности не исследовался. Хотелось бы, чтобы ВС, во-первых, явно указал на презумпцию добросовестности покупателя. Т.е. что он добросовестный, пока не доказано обратное. Во-вторых, явно указал признаки осмотрительности или не осмотрительности

Надеюсь этот момент в обзоре ВС тоже отразят.

Нет определения "продавец под влиянием"

С одной стороны - это хорошо, что про ВС указал на ошибочное не применение п. 3 и п. 5 ст. 178 ГК. Однако, я с юристами когда общался, задавал вопрос, почему суды п.3 178 ГК не применяли, Там же явно сказано, что заблуждение в мотиве сделки не является основанием для признания её недействительной. Мне все юристы говорили, что здесь заблуждение не в мотиве, а в природе. ВС же с одной стороны говорит про другое. Но при этом не основывает позицию жестко, а в продолжении опирается на п.5, который про осмотрительность покупателя. ⤵️

@expertned