⬆️ И, кстати, расчеты наличными сыграли и злую роль в отсутствии реституции, которая больше всего задевает в решении суда.

Это цитата из решения суда по Долиной:

...в рамках гражданского дела не представляется возможным достоверно установить сумму, полученную истцом по оспариваемой сделке....

Т.е. был бы расчет безналом, и проблемы такой не было бы вообще.

Обратите внимание, я сейчас не оцениваю решение суда, вопрос справедливости или не справедливости. Я говорю исключительно о тезисе "нужно быть детективом".

Ещё раз повторюсь, большинство тех, кто это говорит решения судов не читал. В большинстве случаев там были очевидные нарушения технологии сделки или проверки. О которых да, нужно знать.

И здесь мы попадаем во второй тезис, покупатель ничего не должен специально изучать, купил и точка - право железобетонное.

Могу заметить, и я об этом уже писал, те, кто ратует за такой подход (т.е. полное исключение необходимости осмотрительности покупателя) плохо оценивают последствия такой системы.

Повторюсь, мы живем с 1994 года в рамках такой системы. И требования её резко изменить основываясь на волне целенаправленно разогнанной истерики, лично на мой взгляд, малопродуктивно.

Ещё раз, задумайтесь, почему разгон этой волны произошел именно сейчас. И, собственно, кому эта волна была нужна.

@expertned

ЦБ, смотрю, продолжает "бить" по застройщикам странным, непонятным, но при этом ярко-кричащим показателем.

Интересно, и почему же разрыв в Центральной России 80%, а на Северном Кавказе - 12%. Видимо потому, что "сволочи" застройщики в Центральной России цены сильнее поднимали??

Или все же потому, что показатель этот в текущем виде вообще ни о чем не говорит, так как совершенно не учитывает структурные изменения предложения и динамику движения цен в разных сегментах рынка недвижимости?

Что делает ЦБ? Берет среднюю цену всех новостроек и среднюю цену всей вторички. И делит одно на другое. Нормальный подход, если рынок статичен.

А что у нас с рынком?
1. Доля элитки увеличилась в продажах, а массовый сегмент просел. Т.е. средняя цена новостроек выросла.
2. Продаваемость просела. Т.е. в новостройках продается больше объектов на высокой стадии готовности -> средняя цена растет.
3. Годы идут и вторичка стареет, но её никто массово (кроме Москвы) не сносит -> доля "возрастной" вторички растет -> средняя цена падает.

Вывод. Застройщики зажрались и пора прекращать их поддержку?

Возможно да, но "зажратость" застройщиков явно куда в меньшем объеме, чем пытается нарисовать ЦБ.

@expertned

Смотрите, как всё работает.
Вот данные Метриума

Из них следует, что количество продаваемых объектов в Москве на рынке новостроек в массовом сегменменте планомерно падает. За год минус 49% (!).

Это происходит в том числе за счет резкого сокращения новых площадок.

Если посмотреть на данные Дом. РФ по Москве, то мы увидим рост продаваемых площадей (но здесь нужно учесть всплеск на рынке элитного жилья), и при этом увеличение площадей, не выставленных в продаже.

В целом оно не значительное, но показательное. Хотя, если бы можно было выделить именно массовый сегмент, то может быть и существенно больше было бы.

Т.е. застройщики, видя ситуацию, во-первых, сокращают новую стройку, во-вторых, дополнительно усиливают дефицит, за счет увеличения доли площадей не выставленных в продажу (хотя и готовых к ней).

Можно указать, а ведь вроде в третьем квартале в среднем по России идет увеличение стартовых площадок. Как с этим быть? Нужно понимать, что застройщики выбирают регионы, где у них нормальная продаваемость за счет других льготных программ, которые не работают в Москве.

Но, увидев падение продаж там, они смогут теми же действиями сокращать предложение для поддержания (и даже увеличения цены).

В общем, то, о чем я говорил в последнем видео. Экономических предпосылок для роста цены нет, но вымучить его на уровне инфляции застройщики смогут.

@expertned

Ну, что ж, вода камень точит. Возможно теперь, благодаря Михаилу Кузнецову, дело с заменой объекта в обязательстве при маткапе сдёрнется с мертвой точки.

У нас ведь тот законопроект, что превратился в итоге в закон, очень сильно отличается от того, что хотели. Урезали его сильно.

Хорошо, что смогли провести наделение детей долями до выплаты ипотеки без согласия банка-кредитора.

Но, была там ещё одна очень хорошая, на мой взгляд, вещь, которую исключили в процессе прохождения законопроекта через ведомства.

Если грубо, то речь шла о следующем. Если в объекте, на который был использован маткап не были выделены детские доли, и он продается с целью покупки другого жилья, то обязательство о наделении детей долями переходит на этот новый объект. Без всякой опеки!

Что ж попробуем второй подход к снаряду. Надеюсь, что в этот раз получится.

@expertned

87% считают, что для юр. экспертизы имеет значение является ли продавец недвижимости учредителем или руководителем компании.

И они правы. А почему? Потому что есть субсидиарная ответственность. Это значит, что если юр.лицо будет банкротится, то на ген.директора и учредителя могут притянуть под долгам компании и начать их взыскивать, в том числе за счет их имущества. Что может привести к их банкротству.

Поэтому, если при проверки физ.лица видим, что он ген.дир или учредитель, обязательно проверяем компании на возможные признаки банкротства.

@expertned

Кстати, если кто любит попугаться)). Вообще подтянуть под субсидиарную ответственность могут и других разных должностных лиц, а не только гендира и учредителя.

А могут даже и людей не являющихся должностными лицами в банкротящейся компании...

@expertned

Иногда с ценой очень сложно определиться))

@expertned

По-хорошему, в таких ситуациях лучше объявление удалить и заново подать..

@expertned

В очередной раз звонит журналист с вопросом, полностью ли сделки остановились на вторичке или всё же нет, в связи с делом Долиной.

И, главное, ведь ссылается на каких-то "экспертов", которые уверенно об этом заявляют. Оказывается, кто-то говорит, что из-за этого цены на вторичку падать будут)))

Откуда это всё берётся? Сделки так остановились, что купить нечего... Я давно такого не помню таких мучений с покупателями при выборе объекта. Или цена завышена (даже для текущего рынка) или с документами или схемой сделки такая беда, что не знаешь как подступиться...

У нас на каждом покупателе, на каждом (!!) за последний месяц отказ от объекта до внесения аванса. Выбрали, подробнее погрузились в историю или схему - отказались, с некоторыми по два раза. Один счастливчик есть - уже четыре квартиры забракованы.

Главное, жаловался полгода назад, что купить нечего, но сейчас думаю, и чего жаловался? Нормально же всё было))

@expertned

Кстати, вот число предложения из отчета комитета по аналитики ГРМ

https://grmos.ru/news/8028/

Уверяю вас, в декабре ещё меньше будет..

Скоро Росреестр данные по числу сделок даст, и посмотрим, с большой вероятностью, по всем моим коэффициентам рыночной активности будет консенсус на смену тренда от стабильных цен к росту...

@expertned

Сбер устроил дискриминацию по профессиональному признаку?!

Зацените сроки нахождения объявления для получения скидки.

Я так малость удивлен.. Т.е. когда "скажите, что у нас плохого, чтобы мы поправили", "приходите к нам на витрину" - это всё к риэлторам. И многое ещё другое. Партнеры ведь!!!

Но вот скидку дать, риэлторы для Сбера - второй сорт...

Не, в целом, понятно, что как база недвижимости - Домклик - ни о чём, и толку от публикаций у них ноль. Впрочем я об этом писал уже кучу раз. И подробно разъяснял почему так. Так что с профессиональной точки зрения - вообще не парит. Тем более, что на сегодняшнем рынке пока до скидки доживешь, уже квартира продана.

Но сам факт! Думаю. что надо в ФАС жалобу написать, пусть оценят насколько это нормально вводить дискриминацию по проф.признаку..

@expertned

Завтра в 8.30 на Серебряном дожде обсудим цены на рынке недвижимости. Что происходит сейчас и что будет потом.

Присоединяйтесь.

@expertned

Данные Дом. РФ по ипотеке в ноябре.

Думаю, что уже корректно сравнивать с прошлым годом.

Что можно сказать - стабильность.

По моей градации:

- Новостройки вышли из зоны "почти мертвой" ипотеки и третий месяц подряд находятся в зоне "полуживая" ипотека. И уже приблизились вплотную к "живая" ипотека.

- Вторичка - уверенно в зоне "почти мертвая ипотека" (с апреля), и практически в зоне "почти живая".

@expertned

Коммерсант пишет, что Минстрой предлагает мораторий на штрафы за задержку сроков сохранить.

Вот это новость так новость. Хуснуллин ведь буквально недавно говорил, что продления не будет.

Посмотрим, конечно, что в итоге будет и правильно ли прочитали журналисты документ. Но если после всех заявлений - продлят, очень удивительно будет.

@expertned

Собственно, обратите внимание, адвокат Долиной в Верховном Суде слово в слово повторила то, что я говорил и про несовершеннолетнего, которая не была перепрописана до договора купли-продажи, и про расчет налом и про отсутствие нд и пнд..

И, к сожалению, для П.Лурье, адвокат права. И это реальные аргументы в сторону неосмотрительности П. Лурье, как покупателя.

Вообще, лично мое, мнение, что должно быть так:
Покупатель добросовестный (осмотрительность проявил) - сделка не признается недействительной.
Покупатель не проявил должную осмотрительность - признается недействительной, но двусторонняя реституция обязательна (!), а не как в деле Долиной.

@expertned

Опасные близкие сделки. Почему мы не внесли предоплату.

Обсудим на реальной истории, в чем опасность покупки недвижимости, по которой недавно были переходы права собственности. Как суды оценивают добросовестность покупателя, который купил квартиру или дом с близким переходом права. На что нужно обращать внимание, если ваш продавец недавно получил в собственность свою квартиру или дом.

https://rutube.ru/video/2df4062b50d5e50b3157c23122ca9f5d/

Тоже на Ютуб

https://youtu.be/aCTd3P2WIY0

послушать

Опасные близкие сделки. Почему мы не внесли предоплату.

Обсудим на реальной истории, в чем опасность покупки недвижимости, по которой недавно были переходы права собственности. Как суды оценивают добросовестность покупателя, который купил квартиру или дом с близким переходом права. На что нужно обращать внимание, если ваш продавец недавно получил в собственность свою квартиру или дом.

Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat

0:00 – 06:13 – как суды воспринимают близкие переходы права собственности
06:14 – 08:15 – ситуация: мы нашли квартиру, которую недавно купили
08:16 – 10:53 – главный принцип – не верим продавцу
10:54 – 12:33 – чего мы боимся
12:34 – 15:27 – что мы видим из договора купли-продажи и чем нас волнует предыдущий собственник
15:28 – 19:17 – история должна быть логичной
19:18 – 21:37 – рыночная ситуация тоже важна
21:38 – 22:50 – проверяем на предбанкротное состояние
22:51 – 25:19 – зачем мы мучаемся с этой квартирой?
25:20 – 28:40 – у кого покупал предыдущий собственник?
28:41 – 32:12 – мы нашли проблему
32:13 – 35:32 – почему важна добросовестность покупателя
35:32 – 36:58 – скидка 10% на услуги всем подписчикам любого канала

Любопытный комментарий у меня попросили.

Оказывается, какие-то экономисты считают, что из-за решения ВС по Долиной цены расти будут. Я так понимаю, что основа этому всему байка о том, что якобы дело Долиной парализовало вторичку и масса покупателей отказывалась от покупки..

Мне вся эта история анекдот напомнила про парня, который сказал девушке "Рыбка", а в ответ услышал, что он ее "сукой назвал".

Т.е. кто-то когда-то сказал, что теоретически возможно, что из-за ведомых продавцом может случиться отказ покупателей от вторички. В итоге это превратилось в факт. А теперь вот повышение цен, которое мы уже месяц наблюдаем и о котором (что оно случится) я год говорю, привязывают к решению ВС по Долиной...

А что, кстати, хороший повод всем, кто считал, что цены падать будут, сказать, что Долина во всем виновата. Если бы не она, то цены бы точно упали, а так вот рост будет..

Раньше во всем таком риэлторов обвиняли, теперь вот Долина есть..

@expertned