Кстати, по пункту 1.
Есть квартира - собственнику 78 лет.
Есть в этом же доме другая, на 1,4 млн дешевле - собственнику 83 года.

Я, конечно, понимаю, что это совпадение, и всё же забавно..

@expertned

Мы тут объект купить хотим, нашли разночтение в договорах купли-продажи: подписанном живыми подписями и тем, что был подан в Росреестр и подписывался ЭЦП.

Они были не значительными и не сутевыми. НО!

Тот что был подписан живыми - нам сразу дали, так как хранили продавцы именно его. А электронный архив из Росреестра "был неизвестно где".

И всю дорогу нам говорили, мол чего вы прикопались, есть же ДКП, который мы лично подписали, зачем вам пустая бумажка без подписей... ваш юрист ничего не понимает и т.п."

Так вот я подумал, а ведь реально, сколько мы объектов продавали, единичные случаи, когда покупатели просят именно тот договор купли-продажи, что был подписан ЭЦП, если мы даем ДКП с живыми подписями.

Очень я рекомендую так не делать. Основа - это тот договор, что был на регистрации. Он определяет суть, механику сделки и правовые последствия. А не тот, что подписывался вживую.

И ладно если разночтение - это не сутевые моменты или тех.ошибки (как было у нас), но может ведь быть и что-то серьезнее.

Так, что обязательно смотрите тот ДКП, на основании которого был зареген переход права собственности.

@expertned

Интересно, что же сделала Марина?

@expertned

Не знаю схема, не схема. Но уже второй старичок попадается с продажей свободной квартиры и с историей: "продаю, потому что нужны деньги на сиделку для жены/мужа, с детьми не общаемся".

До выбора объекта не дошло, поэтому лично с собственниками не беседовали. Но так два раза попасть на одинаковую историю... настораживает. Возможно мошенники придумали для "своих" продавцов такую "красивую" легенду.

@expertned

Через 10 минут обсудим продавцов под влиянием.

Мы начинаем, скорее включайте НТВ!

Сегодня в программе мы обсудим:

⚠️ Чёрный лебедь: на Западе пытаются сорвать переговоры по Украине с помощью фейковых утечек. Почему в Киеве и Брюсселе не хотят мира?

😳 У страха глаза велики: латыши разбирают железную дорогу, а финны строят забор на границе. Как ещё они планируют защищаться от России?

👵 Бабки рулят: пенсионерки-жертвы мошенников теперь через суд возвращают проданные машины. Не пришло ли время менять законы, чтобы защитить добросовестных покупателей?

📺 ПРЯМОЙ ЭФИР:
⏩ На сайте НТВ
⏩ В аккаунте на RUTUBE
📲 В приложении НТВ на вашем смартфоне!

Ладно, давайте я переключу дискуссию с продавцов под влиянием...

https://share.google/RJvgTPNEtayvKblu3

Вопрос. А что будет делать суд, если родственник коррупционера продал такую "взяточную" квартиру за пару месяцев до того, как пришло государство?

Кстати, есть у меня ощущение, что в таких ситуациях государство будет пристально смотреть на рыночную цену объекта. И если будет занижение цены, то будет повод признать покупателя и продавца аффилированными лицами и "забрать" объект в пользу государства. Особенно, если деньги от продажи выведены куда-нибудь, где изъять их нельзя.

В общем, на мой взгляд, это (помимо банкротства) дополнительный повод отказаться от покупки объекта с занижением цены в договоре купли-продажи.


@expertned

Занижение цены - это когда реально человек получил больше, а в договоре купли-продаже меньше.

Например, в рекламе квартира выставлена за 20 млн. руб., в договоре купли-продажи - 10 млн. - это занижение.

Другой пример. Квартира выставлена в рекламу за 20 млн., но это завышенная цена и её никто не покупает, в итоге через какое-то время цена в рекламе снизилась до 10 млн.руб и вы ее купили - это не занижение цены.

@expertned

Очевидно, что есть пограничные состояния. Например, квартира была в рекламе 20 млн., вы хорошо поторговались и вам продали за 16 млн. - может быть расценено, как занижение, поэтому лучше сделать отчет об оценке (с ценой около 16 млн).

Он поможет в случае суда по банкротству подтвердить рыночность цены.

@expertned

Если кому-то удобнее, то у меня теперь есть канал в МАХ.
Там будет дублироваться информация с этого канала

https://max.ru/exp_ned

Читаю обзор ЦБ по проектному финансированию за 3 кв. этого года.

К слову "о жутких проблемах с продажами у застройщиков"

Всего за 3к25 реализовано 6,6 млн м2 – это на 20% больше, чем в 1–2к25, что объясняется оживлением спроса на жилье. При этом в сентябре реализовано 2,3 млн м2, что выше среднемесячных значений последних нескольких лет, за исключением 2п23 и 2к24, когда наблюдался повышенный спрос перед ужесточением условий льготной ипотеки.

Так же ЦБ подтверждает то, что я всегда говорил, что никакого дефицита новостроек (которым нам грозил в последнее время Марат Хуснуллин), ждать не нужно.

Текущие объемы ввода и запуска жилья позволяют не ждать дефицита предложения в будущем, однако ситуация может
несколько различаться по регионам и зависеть в том числе от типа жилья..

Еще из интересного. Хотя нераспроданная площадь в целом выросла. Но, учитывая, что в продажи идет не всё, что строится, нераспроданность по экспонируемым объектам незначительно снизилась.

Что в целом подтверждает мой тезис, что застройщиков есть инструменты манипуляции для создания ощущения дефицитов площадей.

Так же, как это не удивительно, застройщики увеличили число стартовых площадок, в сравнении со вторым кварталом. Я думал, что рост начнется не ранее следующего 4 квартала, а возможно и в следующем году.

Это говорит о том, что застройщики ждут активности на рынке.

При этом давление на цены все же есть, за счет "навеса" из непроданных объектов. Так что, думаю, рост цен в новостройках на уровне ниже инфляции - это тенденция следующего года. По крайней мере до тех пор, пока вторичка не передавит ростом своей цены.

Кстати, а ведь по факту финансисты победили строителей в битве за дотации застройщикам от государства. И есть у меня ощущение, что регуляция рынка новостроек Центробанком будет происходить не только за счет влияния на ставку проектного финансирования и заградительные меры для альтернативных ипотеке инструментов. Но и за счет более активного входа банков в строительный рынок: наращивания долей в стройкомпаниях или организация собственных проектов. Там есть, конечно, сложности с регулятором, но решаемые. И интерес у них в этом, как мне кажется, есть. По крайней мере у некоторых крупняков.

@expertned

Сегодня покупатель заявил, что расчета депозит нотариуса вещь не надежная, так как нотариус живой человек и доверия к нему меньше. Поэтому строго аккредитив.

Ну, чисто теоретически, нотариус может украсть деньги с депозита, сделав распоряжение о перечислении. Или перечислить в нарушение договора деньги тогда, когда перечислять ещё рано, однако:
1. Уголовная ответственность (если воровство или злоупотребление полномочиями)
2. Полная материальная ответственность (если п.1 или ошибка)
3. Страхования проф. ответственности
4. Компенсационный фонд ФНП

Далее, депозит нотариуса - это не сейф в его конторе. Это специальный банковский счет. И (!) он не входит в конкурсную массу при банкротстве банка.

Аккредитив, если он покрытый (для сделок обычно такой) - застрахован на 1,4 млн (и то при определенных условиях, и это общая сумма покрытия на все счета человека в этом банке)
Система безопасных расчетов - очевидно вообще никакой страховки не имеет
Эскроу - страховая сумма 10 млн.

В общем, лично на мой взгляд, депозит нотариуса - это очень надежно. И что мне нравится - это очень гибкий инструмент. Любую альтернативу легко через него провести, к условиям "раскрытия" очень лояльно.

@expertned

Обратите внимание, Сбер теперь проводит электронную регистрацию только через гос.ключ (по крайней мере в Москве).

Если одна из сторон не хочет заводить госуслуги - регистрацию не получится сделать.

@expertned

Смотрите, как изящно Центробанк подминает под себя строительную отрасль.

Сначала проектное финансирование было таким:
«Банк мониторит, но не контролирует. И отвечает за "сохранность" денег».

То есть банк смотрит на риски, но не лезет в коммерческую политику застройщика.

А потом тихо начался 2024–2025 год.

Сначала появляются методички и обзоры про «рисковость схем» и рассрочек.

Далее, уже конкретные инструкции, закрывающие "серые схемы".

Затем признание активной продажи квартир в рассрочку повышенным риском для банка а значит — больше резервов, выше внутренняя стоимость кредита и выше ставка для застройщика или (!) отказ в финансировании проекта.

То есть ЦБ через регуляцию банков уже начинает диктовать застройщику, какие схемы продаж “правильные”, а какие “зло”.

Рассрочка из удобного инструмента для покупателя и девелопера плавно переезжает в разряд токсичных:
«Хотите дешёвое проектное — убирайте свои рассрочки, идите в ипотеку и в “белую” схему». Или, подчиняйте рассрочку банкам.

Следующий шаг ещё изящнее.

ЦБ говорит: мало контролировать стройку через проектное финансирование, надо регулировать все способы оплаты.

Принцип «деньги в обмен на право собственности» — застройщик получает деньги только после регистрации права на покупателя, рассрочки — в трёхсторонний формат с участием банка и отражением долга в кредитной истории.

Регулирование доходит не только до строящегося, но и до уже построенного жилья: даже там хотят подчинить расчёты единым правилам.

Фактически это означает, что любой более‑менее массовый способ заплатить за квартиру в новостройке должен пройти через банковский контур и через логику ЦБ. Не только когда дом строится, но и когда он уже стоит.

И вот тут становится интересно. У нас рынок новостроек - в целом монопольный, но девелоперов все же существенно больше, чем банков. Особенно тех, которые реально занимаются проектным финансированием.

И все мы понимаем, что значительная доля проектного финансирования сосредоточена в руках трёх-пяти банков.

Если у этой небольшой группы появляется монополия на “правильные” способы расчётов, то банки постепенно начинают диктовать не только условия кредита, но и условия продаж и даже стройки.

Понятно ведь, что если застройщик идет за проектным финансированием, то банк может отказать в нем. Сейчас на основании одних критериев. А завтра ЦБ может увидеть системный риск в строительстве большого количества студий, или низкой доли новостроек в каком-то регионе или сегменте жилья.

В целом, в рамках оценки устойчивости бизнес-модели можно завести любой критерий. Вплоть до цены продажи или количества этажей в доме.

То есть через регулирование банков ЦБ пытается аккуратно получить (а где-то уже и получил) рычаги управления всей стройкой — от того, какие схемы расчёта допустимы, до того, какие проекты и по каким моделям вообще получат деньги.

Посмотрим, конечно, выйдет ли всё это у ЦБ. Хотя замечу, что многие шаги в эту сторону уже сделаны.

Похоже, что государству сильно не понравилась та вольница, которую устроили застройщики в последние три года. Поэтому решили создать ограничительные механизмы.

@expertned

Цены на недвижимость весной: ждать роста, падения или боковика? Обзор рынка и ключевой сценарий

https://youtu.be/DTec6_r0BdU

Обзор рынка недвижимости. Разбираем, что реально влияет на цены и какие сценарии возможны следующей весной в России: падение, умеренный рост или боковик. Сравниваем первичный и вторичный рынок, говорим о действиях застройщиков, инфляции, ключевой ставке и региональных различиях.

0:00 – 03:33 – региональные особенности
03:34 – 06:42 – обманчивый рост средних цен
06:43 – 08:36 – уменьшение поддержки застройщиков
08:37 – 10:55 – ситуация на первичном рынке
10:56 – 12:17 – манипуляции застройщиков
12:18 – 12:52 – что будет с ценами на первичку
12:53 – 15:10 – рост цены ниже уровня инфляции – не рост?
15:11 – 18:47 – как определять динамику цен в новостройках?
18:48 – 20:54 – ключевая ставка
20:55 – 25:40 – ситуация на вторичке
25:41 – 31:34 – упадут ли цены на вторичку?
31:35 – 36:31 – как дальше будут двигаться цены, несколько сценариев
36:32 – 41:14 – почему не будет взрывного роста цен
41:15 – 44:41 – прогноз цен на вторичку
44:42 – 45:29 – скидка 10% на услуги всем подписчикам любого канала