Если не совсем понятно о чём я здесь, то рекомендую посмотреть эти два поста
https://t.me/expertned/2767
https://t.me/expertned/2768

Особенно второй - это сложение лимитов и надбавок, которое даёт явную картинку того, кому в основном банки будут выдавать кредиты.

Грубо. На доступность ипотеки влияет не только ключевая ставка. Есть еще инструменты, которыми ЦБ ограничивает "портрет заёмщика".

Лимит значит, что в ипотечном портфеле банка кредитов с такими параметрами не должно быть больше, чем такой-то процент.

Надбавка значит, что ЦБ установил некий "резерв" за выдачу кредита с определенными параметрами. Выдал 1 рубль кредита, положи 1 копейку в резервный фонд. А для каких-то параметров, положи 100 рублей. Очевидно, что второе настолько не выгодно, что банк сам не захочет такое выдавать. Или ставку такую поставит, что заемщик не захочет.

Ну, а для тех, кто захочет - существуют лимиты. Чтобы слишком много не хотели.

Этакая вот сбалансированная система.

Поэтому все разговоры о том, что снижение ключевой напрямую влияет на доступность ипотеки (и на наличие вала ипотечников) - не совсем правильные. Захочет ЦБ и при ключевой в 5%, ипотеку смогут взять единицы.

@expertned

Росреестр в очередной раз радостно отчитался о том, что:

Число запретов на сделки без личного участия собственника выросло в столице на 50% за год

Главное, ведь преподносят постоянно, как какую-то там эффективную защиту права собственности. От чего?!!

Эта штука работает только при продаже по доверенности!

На первом этапе - да, речь была о невозможности продажи через электронно-цифровую подпись. Сейчас подписание через ЭЦП проведенное в уполномоченной организации приравнено к личному присутствию.

По-хорошему, как только это случилось, данный самозапрет нужно было убирать.

НО! Это ведь шикарная штука для отчетов. Спроси Росреестр, мол, а чего вы делаете для защиты граждан от мошенников? Они ответят, что ввели самозапрет на сделки с недвижимостью. И число граждан, которые им воспользовались растёт и растёт!

Благодать! Всё для заботы о безопасности граждан...

Вот как реальную вещь сделать, в виде отметки в ЕГРН об использовании маткапитала. Чтобы реально повысить безопасность граждан, тут Росреестр строго против. И даже думать в эту сторону не хотят.

А вот профанацию такую сделать, которая вообще сейчас практически (за единственным исключением) не рабочая - это норм. Напрягаться ведь для её создания не нужно. И отчитываться удобно. И цифры в отчетах впечатляющие..

@expertned

Смотрю последние договоры купли-продажи начали содержать разные заявления, что продавец не под влиянием. Но довольно коряво бывает.
Держите красивую версию такого пункта:

Продавец заверяет и гарантирует, что:
- заключение Продавцом настоящего Договора не связано с его обманом или введением его в заблуждение о том, что он является участником какой-либо специальной операции, проводимой правоохранительными органами Российской Федерации или Центральным Банком Российской Федерации;
- Договор заключается Продавцом с реальным намерением на получение денежных средств за продаваемую вышеуказанную квартиру;
- Продавец понимает, что после продажи вышеуказанной квартиры, он утратит все права на нее и должен будет освободить квартиру для вселения Покупателя;
- с Продавцом не связывались никакие третьи лица, не сообщали о попытках мошенников украсть его сбережения на счетах или получить на его имя кредит в банке, и не понуждали Продавца к заключению настоящего Договора в целях помощи правоохранительным органам Российской Федерации или Центральному Банку Российской Федерации;
- Продавец не намерен в будущем передавать или перечислять полученные денежные средства от продажи вышеуказанной квартиры третьим лицам в целях помощи правоохранительным органам в разоблачении или поимке предполагаемых преступников;
- Продавец понимает, что если вышеуказанные обстоятельства существовали на момент заключения настоящего Договора, но были сокрыты Продавцом от Покупателя, Продавец не сможет в будущем использовать данные обстоятельства, как основания для признания настоящего Договора недействительной сделкой

@expertned

Да, обратите внимание, что это красивые формулировки, а не защищающие от продавца под влиянием.

Просто ДКП, по мимо основного, должен ещё и красивым быть. На мой взгляд...

@expertned

Читаю апелляционное решение Мосгорсуда по делу Долиной (его выложили на сайте суда, если кто хочет ознакомиться).

Печальное зрелище, конечно...
1. Основа - 178 ст. ГК РФ. При этом почему-то пункт 5 этой же самой статьи судом не учтен. Хотя пункт, конечно, достаточно вольный, так как в нём указано, что "Суд может отказать в признании сделки недействительной, если...". На мой взгляд, куда правильнее должно быть "Суд должен отказать"...
2. Психиатрическая экспертиза Долиной всё же действительно проводилась. А то были разговоры, что не было такого. Но судя по позиции суда, большой вопрос нужна ли она была. Видимо, как довесок, если 178 ст. не сработает.
3. Ну и вишенка на торте. Долина не должна денег покупателю! Я как-то говорил о том, что вопрос возврата денег - это вопрос того, кто признан потерпевшим. Здесь, как я понимаю указано, что Долина, денег не должна, а покупатель может деньги с мошенников получить. Право такое есть...

Отказывая во взыскании с ***** в пользу ***** денежных средств, составляющих стоимость квартиры, суд первой инстанции указал на то, что денежные средства за квартиру получены злоумышленниками в результате совершения преступления, обстоятельства их хищения, лица, совершившие хищение полученных за квартиру денежных средств, из размер подлежат установлению в рамках производства по уголовному делу, к которым **** не лишена возможности предъявить требования о возмещении соответствующих убытков

Мне кажется, что я однозначно трактую эту фразу, что с Долиной деньги не взыскивают. Хотел сначала повозмущаться решению. Затем увидел такой пассаж в решении суда:

****г. между ****, *****(клиент 1) и **** (клиент 2) заключены договоры о предоставлении в пользование индивидуального банковского сейфа № ****, № ****.
Согласно сообщению ***, ****. и ****. на основании договора № ****от ****. был осуществлен доступ **** к сейфу.

Без фамилий тяжело оценивать ситуацию. С одной стороны два сейфа могли быть: один для доступа продавца к деньгам, второй для покупателя - взять расписку о получении продавцом денег.

С другой стороны, первое предложение выглядит так, как будто три разных человека были. Между Долиной, Лурье (клиент 1) и ФИО (клиент 2). Может быть деньги получала не Долина из ячеек или из ячейки? Но ниже указано, что доступ (очевидно Долиной) был осуществлен к одному сейфу.

В общем, я думаю, что скорее всего реально были деньги и расписка. Просто к расписке подходил другой человек - не покупатель.

И вот это большой вопрос, зачем ячейка была. На мой взгляд, это однозначный косяк покупателя. Даже, если было занижение цены по ДКП, нужно было часть, которая идет по ДКП, проводить по безналу.

И именно это, скорее всего, позволило суду трактовать ситуацию таким образом, что Долина не получала денег и требование покупателя о получении денег должно быть направлено к мошенникам.

Полным бредом, конечно, будет, если доступ к ячейке вообще не у Долиной был, а у третьего лица. Тогда тут к суду вообще вопросов нет.

Если же доступ всё же был у Долиной (а скорее всего так и было, иначе к покупателю вообще масса вопросов), и при этом она вынув деньги из ячейки сразу отдала их мошенникам, то логика суда в отношении возврата денег - всё же кривая. Потому, что сразу она отдала деньги, или через день - разницы нет. Деньги были получены! И они должны быть возвращены покупателю тем, кто их получил. А не тем, кому их передал продавец.

Иначе получается бред, в виде того, что продавец, действуя без должной осмотрительности, попал под влияние мошенников. По сути, совместно с ними обманул покупателя. И никакого наказания для него нет.

Пусть хотя бы возвращает деньги, если не может вернуть - проходит процедуру банкротства. Хотя, как по мне, то нужно однозначно в таких ситуациях продавца автоматически ограничивать в дееспособности.

В общем, ждём решение Верховного суда. Очень надеюсь на какой-то разворот в этом деле.

@expertned

Кстати, ещё раз хочу повторить свой тезис, который выше озвучивал.
Проблема продавцов под влиянием - есть. Но! Не нужно преувеличивать её значение.

Я вижу периодически цифры - 4000 тысячи случаев, 7000 случаев. Но реально, мне никто еще ни разу не привел никакой убедительной ссылки на то, что все эти цифры реально относятся к продавцам под влиянием.

Пока у меня есть одна официально подтвержденная статистика от Следственного Департамента МВД РФ - порядка 200 уголовных дел в 2024 году, где граждане под влиянием обмана лишились единственного жилья.

Да, сюда возможно нужно добавить не единственное жилье. Так же нужно добавить тех людей, которых успели вычислить и "расколдовать" до совершения ими сделки. А в рамках ГРМ в прошлом году бывало и до 10 случаев в неделю передавалось в полицию.

Пусть за счет этого эта цифра будет увеличена на порядок или больше.

Всё равно, в 2024 году на вторичке было сделано порядка 3 млн. сделок. Долю проблемных сделок можете посчитать сами.

При этом разогнать хайп очень легко взяв всего лишь 20-30 случаев. Этого хватит, чтобы пару месяцев выдавать по 2-3 новых случая в неделю, создавая ощущение, что на вторичке это просто через сделку происходит. А 100 случаев и на год такой "волны" хватит.

Я не говорю, что эту проблему не нужно решать. Нужно, потому что она существенна с точки зрения ущерба для конкретных людей, которые попали в эту ситуацию.

Но истерия, которую я последнее время наблюдаю, явно не создает возможности для конструктивного обсуждения этой ситуации.

Причем, я вас уверяю. Пройдет немного времени. У людей такие истории перестанут вызывать сильный интерес. И резко все СМИ об этой проблеме забудут. Как, собственно, её и не видели, пока не случился "казус Долиной", несмотря на то, что проф.сообщество (и я в том числе) с 2023 года рассказываем о том, что есть такая вещь, как продавец под влиянием, и нужно обращать на этот риск при покупке квартиры.

@expertned

Читаю комментарий к среднесрочному прогнозу ЦБ, цифры прогноза по росту ипотечного портфеля не изменились. И не меняются уже фактически с конца июля:
2025: 3–6%
2026: 6–11%
2027–2028: 10–15%

Что эти цифры значат для ипотечного рынка я ранее писал. И так оно всё в целом и выходит. Например, на конец октября средняя ставка по рыночной ипотеке 21,24% при ключевой в 16,5%. То есть спред почти 5%.

Да, возможность получить ипотеку под 16,9% сегодня у некоторых заемщиков есть. Но, это единственный банк. В прошлые разы, при снижении ключевой ставки, банки наперегонки снижали свои проценты по ипотеке. И были предложения даже ниже ключевой. Сегодня единицы из банков, кто дает кредит на уровне ключевая +2%. Основной диапазон 3% и выше.

И такая ситуация будет довольно долго. Весь 2026 год, думаю, точно. А скорее и дольше.

@expertned

Попалась на глаза презентация из моего старого семинара о том, как купить квартиру.

А ведь было время, когда люди рассказывали, что за месяц 20-30 квартир посмотрели и ничего выбрать не могут.

Причем это не было редкостью.

Представляете, как предложение сжалось.

А в целом, конечно, ничего не изменилось. Ошибки у людей при поиске недвижимости всё те же самые.

1. Уверенность в том, что точно знают что им нужно.

2. Работа "по площадям" - в смысле пересмотрю всё что есть на рынке.

3. Отсутствие корректировки своих требований по результатам каждого просмотра.

4. Неизменность позиции, как следствие пункта 1.

А ведь любой риэлтор скажет вам, что ситуация, когда клиент приходит с запросом "хочу двухкомнатную в новом доме в Царицыно", а покупает трешку в сталинке на Таганке - это довольно частая ситуация.

Но для того, чтобы пройти этот путь нужно хорошо поработать самому или с кем-то)

@expertned

Из той же презентации - правильный алгоритм оценки объекта после каждого просмотра.

Обратите внимание на два последних вопроса. Если первые два часто задают и риэлторы клиентам, и люди сами себе. То два последних вопроса - не очевидны и редки.

Однако, именно эти вопросы помогают подтвердить, а часто и выяснить, истинную потребность человека.

Потому что они позволяют понять, насколько критичны те вещи, которые вы считаете критичными, и что, очень важно, те вещи, которые вы критичными даже и не считали.

Условно. Мне клиент говорит: "Мда, хорошая квартира, но балкона нет, не пойдет". Хотя до этого говорил, что балкон не критичен.

Из фразы можно сделать вывод, что:
а) балкон - это всё же критично важное условие покупки
б) в остальном квартира нравится

Бинго! Ищем такую же квартиру с балконом!

Иногда это срабатывает, но чаще оказывается, что и она не нравится, хотя она такая же. Там тоже что-то не нравится.

Ну, убираем это что-то или добавляем. Главное-то понятно!

В итоге получаем длительный поиск ненужных объектов. Потому что не были заданы нужные вопросы, и потому были сделаны не правильные выводы.

Реально ли такая же квартира с балконом будет идеальна? Реально ли балкон критичен?

Возвращаемся назад. К фразе: "Мда, хорошая квартира, но балкона нет, не пойдет".

И я задаю вопрос - а если бы был балкон, вы бы купили эту квартиру?

И тут происходит подсветка истинной потребности.

Клиент думает, и говорит: "Да, купил бы". Отлично, значит, идем по пути, что выше.

Клиент говорит: "Нет, не купил бы". И вот здесь мы начинаем с ним выяснять почему. И доходим до понимания в чём реально проблема, какая характеристика не нравится или чего не хватает.

А после этого я обязательно, раз уж была озвучена претензия к балкону. Задаю вопрос, что если бы была квартира без этого другого важного (или, наоборот, с этим), то отсутствие балкона было бы критичным?

Понятно, что мы в первом после просмотровом "интервью" можем и не понять весь набор критично важных вещей. Но некоторые точно выясним.

А ещё через два-три просмотра поймем их точно. И с большой вероятностью (по моему опыту 40-50%), что первоначально заявленные параметры описывают совершенно не ту квартиру или дом, которые мы теперь будем искать и в итоге купим.

В большинстве случаев, человек в итоге всё же покупает то, что нужно. Но алгоритм, что я описал существенно сокращает этот путь.

Помню, спрашиваю сотрудницу после заключения договора с клиентом - покупателем, что хотят купить, где искать планируют.

Она говорит: "Ну, хотят они то-то и то-то. Но покупать мы это точно не будем, потому что им это совершенно не нужно. Я, - говорит, - точно знаю, что им нужна абсолютно другая квартира. Я им, конечно, завтра покажу то, что они озвучили, но послезавтра я им покажу то, что они захотят купить".

Почему она так сказала? Потому что уже в ходе первого разговора задала вопросы, выявляющие истинные потребности. Наложила на свой опыт и прикинула, какого рода квартира может подойти к их ситуации.

Знаете, как определить супер профессионального риэлтора?

Когда вы ему скажете, что хотите купить квартиру или дом (или продать, при продаже это тоже работает), он вас спросит не только про бюджет покупки и желаемые параметры. Но обязательно в первом же разговоре, а скорее первым же вопросом уточнит у вас то, зачем вы хотите это сделать.

Потому что "Зачем?" - это самый важный вопрос во всей предстоящей операции.

@expertned

Я вот даже не знаю, как это комментировать..

Настолько хайпануть хочется? Ну, Делягин-то, известная личность. К чему вот эту дикость делать?

Инструмент заморозки можно применять. И мы его предлагали. Но ПОСЛЕ получения продавцом денег, а не ДО. И исключениями, например, можно деньги направить на погашение кредитов или покупку недвижимости.

Логика моего предложения была в том, что после получения продавцом денег у него уже не будет повода не передать квартиру. Учитывая, что в схеме продавца под влиянием речь идет о свободной квартире, то покупатель в течение периода заморозки получит возможность потребовать передать ему квартиру. И не получив её, сможет поднять панику и спасти деньги, которые еще не переданы мошенникам.

Понятно, что тоже не во всех случаях сработает, а только там, где продавец живет в квартире и физически не может ее передать.

Но смысл морозить деньги ДО получения их продавцом после регистрации права?

Во-первых, сейчас деньги тоже не моментально продавцу приходят.
Во-вторых, продавец под влиянием, пока не получит деньги может не передавать квартиру (в Москве уж точно)
В-третьих, мошенники людей ведут кучу времени, им не стоит ничего повести еще недельку.
В-четвертых, исключение из общего правила заморозки в этой ситуации сделать не реально. Т.е. будет вообще для всех.

Итого. Проблема решена не будет. Деньги просто так будут морозиться неделю. Люди с разорванной альтернативой будут страдать. Да, и кстати, механизм аккредитива с трансферацией возможно будет сломан. Потому что при нем, получается, два раза морозить нужно будет?

Мда.. То Делягин про справку о дееспособности говорил. Теперь вот до заморозки дошел..

Нет волшебной палочки, которая бы махом решила проблему. Нет. И прежде чем наскоком пытаться решить проблему, выдавая простые, очевидные и абсолютно неправильные решения, можно было бы хотя бы пообщаться с теми, кто в этой проблеме уже давно живет. Я говорю про правоохранительные органы и риэлторское сообщество.

@expertned

А этот перл, это конечно уже совсем про мифы и легенды рынка недвижимости

«Распространение этого вида мошенничества разрушает вторичный рынок недвижимости как таковой. Похоже, это связано с тем, что из-за недоступности ипотеки и безумно задранных застройщиками цен первичный рынок просто встал — и вторичный начал рассматриваться как его конкурент, подлежащий уничтожению. Тем более, что на вторичном рынке понятно качество дома, понятны соседи, а часто и условия жизни — зелень и транспорт — намного лучше», — сказал Делягин в беседе с RTVI.

Я вот смотрю на это и не понимаю, Делягин обвиняет застройщиков в том, что они мошенников на вторичку напустили?

@expertned

И, кстати, по поводу "первичный рынок просто встал". Слышать такое от экономиста довольно странно.. Хотя, начиная с середины 2022 года, я уже несколько "очень известных экономистов" пометил для себя, как людей, к мнению которых нужно прислушиваться с громадной настороженностью.

Потому, что если они про рынок недвижимости дичь несут, то кто знает, может быть и о другом они тоже самое делают...

Да, и вообще, люблю людей, которые могут сказать: "Я в этом не разбираюсь, комментировать не буду".

@expertned

"Покажите нам квартиру первым"... Давно я такого не слышал..

Причем, есть ощущение, что ноябрь и декабрь будут аномально активными. Под аномально, я подразумеваю, что число сделок будет не дотягивать до ноябрьско-декабрьских показателей прошлых лет. Но при этом сметут всё..

@expertned

Гильдия риэлторов Москвы дала статистику за октябрь.

Обратите внимание на число предложения (вынес его в картинку)!

@expertned

К слову о юристах и проверках. Которые они делают.

Квартира понравилась, продавец юрист.

Не хочет предоплату брать на две недели, потому что "проверить всё за 1 день можно".

В очередной раз повторю, что юр. экспертизой недвижимости должен заниматься юрист-жилищник, а не любой юрист.

Жилищник бы такую ересь про 1 день не написал..

@expertned