Какие индикаторы сейчас важны, чтобы понять куда движется рынок?
Я слежу за тремя.
1. Цифры от аналитиков по цене сделки. Можно смотреть тот же ИРН. Хотя лучше несколько. Но, их динамика важна только в привязке к другим цифрам. Сама по себе она ни о чем. Поэтому строить выводы только на ней нельзя.
2. Количество предложения. Можно брать данные циан и сбер. Следим за консенсусом.
3. Активность рынка. Здесь помогут данные Росреестра.
Дальше всё строится на логике рынка.
У нас логика пока такая. Сегодня рынок - рынок завышенных цен в объявлениях.
Поэтому, если ИРН рисует, что цена выросла. Но предложение растет быстрее роста активности рынка или на том же уровне. Значит цены не растут, а рынок наполняется предложениями с высокими ценами (более дорогое жилье, или те же завышенные цены)
Если ИРН рисует, что цены не изменились, или тем более выросли. Но предложение растет меньше, чем рыночная активность, то это возможный сигнал о росте цены. Тут уже зависит от того, разовый это всплеск или длительный.
Почему именно так, а не просто динамика цен от аналитиков?
Потому, что они смотрят на цены объявлений. А там много примесей и от завышенных ожиданий продавцов, и от появления предложений с большей ценой.
Поэтому динамику цен от аналитиков, нужно сравнивать с динамикой вымывания/наполнения рынка. Выходит, если рынок вымывается (т.е. активность превышает наполнение), то в первую очередь скупают самые дешевые предложения, и уже затем переходят к дорогим. Естественно, что цены у аналитиков будут в этой ситуации показывать рост. Если это продолжается пару, а лучше тройку месяцев, то скорее всего "самым дешевым" предложением уже стало то, что раньше было дорогим..
Ну, и конечно, всё это нужно сверять с тем, что видится на "земле"..
@expertned
Я слежу за тремя.
1. Цифры от аналитиков по цене сделки. Можно смотреть тот же ИРН. Хотя лучше несколько. Но, их динамика важна только в привязке к другим цифрам. Сама по себе она ни о чем. Поэтому строить выводы только на ней нельзя.
2. Количество предложения. Можно брать данные циан и сбер. Следим за консенсусом.
3. Активность рынка. Здесь помогут данные Росреестра.
Дальше всё строится на логике рынка.
У нас логика пока такая. Сегодня рынок - рынок завышенных цен в объявлениях.
Поэтому, если ИРН рисует, что цена выросла. Но предложение растет быстрее роста активности рынка или на том же уровне. Значит цены не растут, а рынок наполняется предложениями с высокими ценами (более дорогое жилье, или те же завышенные цены)
Если ИРН рисует, что цены не изменились, или тем более выросли. Но предложение растет меньше, чем рыночная активность, то это возможный сигнал о росте цены. Тут уже зависит от того, разовый это всплеск или длительный.
Почему именно так, а не просто динамика цен от аналитиков?
Потому, что они смотрят на цены объявлений. А там много примесей и от завышенных ожиданий продавцов, и от появления предложений с большей ценой.
Поэтому динамику цен от аналитиков, нужно сравнивать с динамикой вымывания/наполнения рынка. Выходит, если рынок вымывается (т.е. активность превышает наполнение), то в первую очередь скупают самые дешевые предложения, и уже затем переходят к дорогим. Естественно, что цены у аналитиков будут в этой ситуации показывать рост. Если это продолжается пару, а лучше тройку месяцев, то скорее всего "самым дешевым" предложением уже стало то, что раньше было дорогим..
Ну, и конечно, всё это нужно сверять с тем, что видится на "земле"..
@expertned
👍18❤3👏1
Вышел прогноз дом.рф по выдаче ипотеки в сентябре.
В целом думаю, что ЦБ примерно такие же цифры выдаст. Единственно по вторичке может быть чуть выше, но не думаю, что значительно.
В любом случае, цифры подтверждают сентябрьское увеличение активности, которое я ранее отмечал. И которое так же подтверждалось данными от Росреестра.
Посмотрим, будет ли активность выше и по итогам октября. Лично я, пока этого не наблюдаю.
Хотя и снижения тоже. Ощущение, что уровень сентября примерно.
Но, могу заметить, что предложение подвымели.
В сентябре рынок вроде как немного начал наполняться (ну, опять, условно, так как в целом предложения не так много). Ну, и всё это доп.предложение выросшая активность и сняла.
@expertned
В целом думаю, что ЦБ примерно такие же цифры выдаст. Единственно по вторичке может быть чуть выше, но не думаю, что значительно.
В любом случае, цифры подтверждают сентябрьское увеличение активности, которое я ранее отмечал. И которое так же подтверждалось данными от Росреестра.
Посмотрим, будет ли активность выше и по итогам октября. Лично я, пока этого не наблюдаю.
Хотя и снижения тоже. Ощущение, что уровень сентября примерно.
Но, могу заметить, что предложение подвымели.
В сентябре рынок вроде как немного начал наполняться (ну, опять, условно, так как в целом предложения не так много). Ну, и всё это доп.предложение выросшая активность и сняла.
@expertned
👍9🔥1
Нотариусы в шоке, думаю, от таких инициатив.
Нужно, ещё ответственность нотариусов расширить на случаи признания сделки недействительной. Чтобы слова нотариальной палаты к реальности привести.
Вот она обратная сторона безответственных заявлений.
Побольше таких инициатив, и может быть представители Нотариальной палаты перестанут нести в мир неправду о том, что только нотариальное удостоверение гарантирует безопасность сделки?
Нужно, ещё ответственность нотариусов расширить на случаи признания сделки недействительной. Чтобы слова нотариальной палаты к реальности привести.
Вот она обратная сторона безответственных заявлений.
Побольше таких инициатив, и может быть представители Нотариальной палаты перестанут нести в мир неправду о том, что только нотариальное удостоверение гарантирует безопасность сделки?
Российская газета
Сделки с покупкой жилья предлагают проводить по-новому
В России хотят привлечь нотариусов к проведению обязательной правовой экспертизы сделок с недвижимостью. Предложение об этом в Минюст направил член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский, пишут "Известия".
👍27❤2👏1
Вот и запугивать начали
Причем как синхронно.. ЦИАН рассказывает про рост цен в следующем году, а АКРА про 50% на новостройки..
Причем, если я с ЦИАНом не согласен в обоснованиях причин, но готов согласиться с сутью. То у АКРА похоже страдает и аргументация и суть..
Во-первых, достали уже эксперты и аналитики рассказывающие про жуткое влияние снижения ключевой ставки на цены. Причем в большинстве случаев эти же эксперты и аналитики уверяли, что цены упадут, ведь ключевая ставка так выросла. И как, упали?!
Такое ощущение, что для них новостью будет то, что ЦБ ввел все инструменты для ограничения выдачи ипотеки. И будет ими тем активнее пользоваться, чем активнее будет снижать ключевую.
На всякий случай. Я не говорю, что снижение ключевой не отразится на рынке, но давайте не будем его преувеличивать.
Во-вторых, опять начались разговоры про снижение новых площадок. Может быть в АКРА прислать данные того же самого ДОМ. РФ, для которого они исследование делали, где видно увеличение непроданных площадей? Именно для компенсации которого застройщики сейчас и снижают новые старты.
В-третьих, а для исследователей этих первичка в вакууме находится? Чем ниже ключ, тем интереснее вторичка, учитывая разрыв цен.
Первичка должна стоить дешевле вторички на 5-15% в зависимости от стадии строительства. Сейчас она стоит дороже на 10-15%.
Итого, рост первички на 52, означает, что вторичка вырастет на 70-80%.
40%, ну 50%.. Я еще соглашусь. Но 80% означает, что у нас в 2027-2030 годах инфляция в районе 10-12% годовых должна быть. А какое снижение ключа при такой инфляции?
@expertned
Причем как синхронно.. ЦИАН рассказывает про рост цен в следующем году, а АКРА про 50% на новостройки..
Причем, если я с ЦИАНом не согласен в обоснованиях причин, но готов согласиться с сутью. То у АКРА похоже страдает и аргументация и суть..
Во-первых, достали уже эксперты и аналитики рассказывающие про жуткое влияние снижения ключевой ставки на цены. Причем в большинстве случаев эти же эксперты и аналитики уверяли, что цены упадут, ведь ключевая ставка так выросла. И как, упали?!
Такое ощущение, что для них новостью будет то, что ЦБ ввел все инструменты для ограничения выдачи ипотеки. И будет ими тем активнее пользоваться, чем активнее будет снижать ключевую.
На всякий случай. Я не говорю, что снижение ключевой не отразится на рынке, но давайте не будем его преувеличивать.
Во-вторых, опять начались разговоры про снижение новых площадок. Может быть в АКРА прислать данные того же самого ДОМ. РФ, для которого они исследование делали, где видно увеличение непроданных площадей? Именно для компенсации которого застройщики сейчас и снижают новые старты.
В-третьих, а для исследователей этих первичка в вакууме находится? Чем ниже ключ, тем интереснее вторичка, учитывая разрыв цен.
Первичка должна стоить дешевле вторички на 5-15% в зависимости от стадии строительства. Сейчас она стоит дороже на 10-15%.
Итого, рост первички на 52, означает, что вторичка вырастет на 70-80%.
40%, ну 50%.. Я еще соглашусь. Но 80% означает, что у нас в 2027-2030 годах инфляция в районе 10-12% годовых должна быть. А какое снижение ключа при такой инфляции?
@expertned
💯15👍8❤2
Некоторое время назад, я придумал показатели активности рынка (число сделок/ количество предложения) и коэффициент оборачиваемости (т.е. за какое время можно продать всё предложение с тем, кол-вом сделок, что есть в месяце).
В ретроспективе показатели довольно хорошо отразили общую рыночную картину.
Ввел сентябрьские данные. Видно, что рынок находится в стадии ровных цен.
Все графики тянутся в сторону зоны роста, но считать это явным сигналом я бы пока не стал. Ждём, что покажет октябрь.
Как мы видим вполне может нарисоваться и разворот. Хотя, видя, что происходит "на земле", я буду сильно удивлен такому развороту.
@expertned
В ретроспективе показатели довольно хорошо отразили общую рыночную картину.
Ввел сентябрьские данные. Видно, что рынок находится в стадии ровных цен.
Все графики тянутся в сторону зоны роста, но считать это явным сигналом я бы пока не стал. Ждём, что покажет октябрь.
Как мы видим вполне может нарисоваться и разворот. Хотя, видя, что происходит "на земле", я буду сильно удивлен такому развороту.
@expertned
👍8❤1
Журналист позвонил, и я с удивлением услышал, что оказывается, риэлторы массово рекомендуют НЕ покупать жилье у пожилых людей.
Это ерунда!
Если вам какой-то риэлтор даёт такую рекомендацию - это говорит о его проф.непригодности. Так как означает, что он просто не понимает суть проблемы. Кстати, как и отрицание "продавца под влиянием" - тоже.
С одной стороны, хорошо, что общественность наконец-то убедилась в том, что "заколдованный продавец" (он же "продавец под влиянием") не выдумка профессиональных риэлторов для запугивания обывателей.
А то ведь даже в этом году (не говоря про прошлый или позапрошлый) мы встречали полное непонимание, когда в ходе проверки просили продавца дать некие подтверждения и объясняли зачем они. Наш рассказ о "продавце под влиянием" в подавляющем большинстве случаев воспринимался как полный бред и выдумка.
Сейчас ситуация кардинально изменилась. Однако, не нужно впадать в другую крайность.
Да, риски такие есть. Но нужно их правильно оценивать, понимать механизм их появления. И, покупая квартиру или дом, делать нормальную юр.экспертизу.
@expertned
Это ерунда!
Если вам какой-то риэлтор даёт такую рекомендацию - это говорит о его проф.непригодности. Так как означает, что он просто не понимает суть проблемы. Кстати, как и отрицание "продавца под влиянием" - тоже.
С одной стороны, хорошо, что общественность наконец-то убедилась в том, что "заколдованный продавец" (он же "продавец под влиянием") не выдумка профессиональных риэлторов для запугивания обывателей.
А то ведь даже в этом году (не говоря про прошлый или позапрошлый) мы встречали полное непонимание, когда в ходе проверки просили продавца дать некие подтверждения и объясняли зачем они. Наш рассказ о "продавце под влиянием" в подавляющем большинстве случаев воспринимался как полный бред и выдумка.
Сейчас ситуация кардинально изменилась. Однако, не нужно впадать в другую крайность.
Да, риски такие есть. Но нужно их правильно оценивать, понимать механизм их появления. И, покупая квартиру или дом, делать нормальную юр.экспертизу.
@expertned
👍26❤2😢2💯2
Известно, что на цену влияет баланс спроса и предложения.
Покупателей стало мало, но цены не упали. Почему? Потому что вместе со спросом сократилось и предложение.
А можно ли это измерить? Я подумал, что можно. И отнял от разницы числа сделок в текущем и предыдущем месяце разницу в числе предложений.
Получился хороший показатель - баланс вторичного рынка недвижимости Москвы.
Две диаграммы: гистограмма – помесячные значения, линейный график – сглаженная кривая с трехмесячными значениями.
В ретроспективе показывает хорошее попадание. Причем на месячной гистограмме хорошо видно, какая сильная волатильность этого показателя была в 2024 году.
Хорошо показывает рыночный расколбас, когда сделок "то пусто, то густо".
А в итоге, если смотреть на сглаженную трехмесячную функцию, то видно, что дефицит предложения в сравнении с 2023 годом все же сохранился, несмотря на хорошее наполнение рынка в 2024 году. Это видно из площадей закрашенных треугольников, синих в целом, чуть больше розовых.
Какие практические выводы можно сделать?
1. Примерно с февраля 2024 года (за исключением января 2025 года) рынок в зоне накопления дефицита предложения. Но весь 2025 год всё же в зоне баланса.
2. И с этого же времени другими индикаторы, которые я публиковал выше, крепко зафиксировались в зоне стабильности.
3. Волатильность показателей баланса примерно с февраля 2025 года существенно сократилась, и показатель хорошо закрепился в области стабильности.
Т.е. рост цен 2023 года не был поддержан в 2024 году. Была компенсация дефицита, в рамках которой локально возник даже профицит. И далее он был компенсирован новым вымыванием предложений.
Сейчас все колебания затихли и рынок успокоился.
В целом хорошо показывает текущую картину.
@expertned
Покупателей стало мало, но цены не упали. Почему? Потому что вместе со спросом сократилось и предложение.
А можно ли это измерить? Я подумал, что можно. И отнял от разницы числа сделок в текущем и предыдущем месяце разницу в числе предложений.
Получился хороший показатель - баланс вторичного рынка недвижимости Москвы.
Две диаграммы: гистограмма – помесячные значения, линейный график – сглаженная кривая с трехмесячными значениями.
В ретроспективе показывает хорошее попадание. Причем на месячной гистограмме хорошо видно, какая сильная волатильность этого показателя была в 2024 году.
Хорошо показывает рыночный расколбас, когда сделок "то пусто, то густо".
А в итоге, если смотреть на сглаженную трехмесячную функцию, то видно, что дефицит предложения в сравнении с 2023 годом все же сохранился, несмотря на хорошее наполнение рынка в 2024 году. Это видно из площадей закрашенных треугольников, синих в целом, чуть больше розовых.
Какие практические выводы можно сделать?
1. Примерно с февраля 2024 года (за исключением января 2025 года) рынок в зоне накопления дефицита предложения. Но весь 2025 год всё же в зоне баланса.
2. И с этого же времени другими индикаторы, которые я публиковал выше, крепко зафиксировались в зоне стабильности.
3. Волатильность показателей баланса примерно с февраля 2025 года существенно сократилась, и показатель хорошо закрепился в области стабильности.
Т.е. рост цен 2023 года не был поддержан в 2024 году. Была компенсация дефицита, в рамках которой локально возник даже профицит. И далее он был компенсирован новым вымыванием предложений.
Сейчас все колебания затихли и рынок успокоился.
В целом хорошо показывает текущую картину.
@expertned
👍11❤8
А что будет в ближайшие месяцы, исходя из этих индикаторов?
1. Все пока в зоне стабильности. Немного вышел за нее индикатор сглаженного (трехмесячного баланса)
2. При этом все индикаторы двигаются в сторону выхода из баланса в области роста цен. Октябрь –ноябрь покажет: зафиксируется это движение или нет.
3. В 2025 году идет накопление дефицита предложения (которое фактически длится с февраля 2024 года). Октябрь-ноябрь покажет: будет компенсация в виде накопления или дефицит выйдет за зону стабильности.
Если бы мы с этими индикаторами были бы летом, то я бы сказал, что с большой вероятностью останемся в зоне стабильных цен, если не произойдет какое-то критическое событие.
Но мы находимся в октябре. А за октябрем обычно следует активный ноябрь и ещё более активный декабрь. Даже в 2022 году, на выходе из падающего рынка, эта тенденция не была сломлена. И, кстати, фактически, остановила дальнейшее падение цен.
Таким образом, если тенденция активных ноября-декабря продолжится, то это приведет к росту цены на вторичке. Если, вдруг в этом году этого не произойдет, то рост цен откладывается на весну.
Собственно, это и определяет вероятности (80% за рост, 20% за стабильность), которые я всегда озвучиваю.
Кстати, обратите внимание, что ни один индикатор не показывает на возможность снижения цен.
@expertned
1. Все пока в зоне стабильности. Немного вышел за нее индикатор сглаженного (трехмесячного баланса)
2. При этом все индикаторы двигаются в сторону выхода из баланса в области роста цен. Октябрь –ноябрь покажет: зафиксируется это движение или нет.
3. В 2025 году идет накопление дефицита предложения (которое фактически длится с февраля 2024 года). Октябрь-ноябрь покажет: будет компенсация в виде накопления или дефицит выйдет за зону стабильности.
Если бы мы с этими индикаторами были бы летом, то я бы сказал, что с большой вероятностью останемся в зоне стабильных цен, если не произойдет какое-то критическое событие.
Но мы находимся в октябре. А за октябрем обычно следует активный ноябрь и ещё более активный декабрь. Даже в 2022 году, на выходе из падающего рынка, эта тенденция не была сломлена. И, кстати, фактически, остановила дальнейшее падение цен.
Таким образом, если тенденция активных ноября-декабря продолжится, то это приведет к росту цены на вторичке. Если, вдруг в этом году этого не произойдет, то рост цен откладывается на весну.
Собственно, это и определяет вероятности (80% за рост, 20% за стабильность), которые я всегда озвучиваю.
Кстати, обратите внимание, что ни один индикатор не показывает на возможность снижения цен.
@expertned
👍10❤8
Кстати, сделал наложение графика ИРН на баланс. Очень хорошо показывает, что рост 2025 года на этом графике не реален.
По сути - это показатель завышенных ожиданий продавцов и примесь от увеличения доли более дорогих объектов.
Что-то давно я ИРН не читал, интересно, они наконец-то сообразили, почему рынок ведёт себя не так как они думают. Или до сих пор удивляются аномалии рыночной и ждут падения цен?
@expertned
По сути - это показатель завышенных ожиданий продавцов и примесь от увеличения доли более дорогих объектов.
Что-то давно я ИРН не читал, интересно, они наконец-то сообразили, почему рынок ведёт себя не так как они думают. Или до сих пор удивляются аномалии рыночной и ждут падения цен?
@expertned
🤔6👍2
вот, для наглядности убрал из сглаженной функции всё, что в зоне стабильности. Оставил только пики.
Очевидно же, что рост 2025 года - это аномальность. Причем, подтверждаемая и ситуацией "на земле".
Но давление и в какую сторону оно идет - это показывает очень хорошо.
Здесь ведь нужно понимать, что избыток цены в виде завышенных ожиданий продавцов - это квартиры, которые висят на рынке, но реально в рыночном обороте не участвуют.
В период роста цен (конец 2023 года) таких квартир было меньше, чем сейчас.
А это значит, что если добавить уменьшение предложения в мои индикаторы, то их движение в область роста цены станет ещё значительнее.
В общем, пока я свой прогноз оставляю в силе. Тем более, что осталась пара месяцев, чтобы проверить его состоятельность...
@expertned
Очевидно же, что рост 2025 года - это аномальность. Причем, подтверждаемая и ситуацией "на земле".
Но давление и в какую сторону оно идет - это показывает очень хорошо.
Здесь ведь нужно понимать, что избыток цены в виде завышенных ожиданий продавцов - это квартиры, которые висят на рынке, но реально в рыночном обороте не участвуют.
В период роста цен (конец 2023 года) таких квартир было меньше, чем сейчас.
А это значит, что если добавить уменьшение предложения в мои индикаторы, то их движение в область роста цены станет ещё значительнее.
В общем, пока я свой прогноз оставляю в силе. Тем более, что осталась пара месяцев, чтобы проверить его состоятельность...
@expertned
👍11🔥1
На всякий случай. В новостях вдруг замелькало, что:
ЭТО НЕ ПРАВДА!
вот законопроект https://sozd.duma.gov.ru/bill/1026190-8
Я в нём такого не вижу.
Некоторые изменения в статью 217.1. вносят, правда. Например, что срок владения должен быть непрерывен, чтобы налог не платить.
Про освобождение семей с детьми от налогов есть дополнения. И всё!!
@expertned
"Льготы по НДФЛ от продажи недвижимого имущества будут отменены вне зависимости от срока владения и наследования имущества"
ЭТО НЕ ПРАВДА!
вот законопроект https://sozd.duma.gov.ru/bill/1026190-8
Я в нём такого не вижу.
Некоторые изменения в статью 217.1. вносят, правда. Например, что срок владения должен быть непрерывен, чтобы налог не платить.
Про освобождение семей с детьми от налогов есть дополнения. И всё!!
@expertned
👍17❤2😱1
Журналист спрашивает, а часто пенсионеры под влияние обманывают покупателей? Я говорю, нет, массового явления эта проблема не носит.
В ответ мне, мол, как же так? В неделю несколько случаев.
И правда, как же? Смотрите. Примерно 200 уголовных дел по России за 2024 год по этой теме. Параллельно по ним суды об оспаривании сделки. Даже если половина в пользу продавца - 100 штук. Сейчас суды заканчиваются, примерно год на суд- норм. В году 52 недели. Вот вам по 2 случая в неделю...
А всего в год на вторичке совершается 3 млн. сделок...
В общем, проблема не носит столь массовый характер, как нам преподносят. Однако, риск этот учитывать обязательно нужен, так как он критичен.
@expertned
В ответ мне, мол, как же так? В неделю несколько случаев.
И правда, как же? Смотрите. Примерно 200 уголовных дел по России за 2024 год по этой теме. Параллельно по ним суды об оспаривании сделки. Даже если половина в пользу продавца - 100 штук. Сейчас суды заканчиваются, примерно год на суд- норм. В году 52 недели. Вот вам по 2 случая в неделю...
А всего в год на вторичке совершается 3 млн. сделок...
В общем, проблема не носит столь массовый характер, как нам преподносят. Однако, риск этот учитывать обязательно нужен, так как он критичен.
@expertned
💯15👍4
Кто знает ответ на вопрос?
Один из самых частых вопросов в том или ином виде...
Мой ответ, что нужно проводить комплексную юридическую экспертизу, почему-то журналистов мало устраивает. Хотят какую-нибудь конкретику..
Я вот думаю, ведь есть где-нибудь эксперт, например, по авто и его терзают вопросом: что делать, если автомобиль не едет...
@expertned
Что можно и нужно делать, чтобы защититься от мошеннических действий при покупке квартиры?
Один из самых частых вопросов в том или ином виде...
Мой ответ, что нужно проводить комплексную юридическую экспертизу, почему-то журналистов мало устраивает. Хотят какую-нибудь конкретику..
Я вот думаю, ведь есть где-нибудь эксперт, например, по авто и его терзают вопросом: что делать, если автомобиль не едет...
@expertned
😁18👍4❤2👏1
Всё, расходимся. Делягин решил проблему с заколдованными продавцами.
https://tass.ru/obschestvo/25438457
https://tass.ru/obschestvo/25438457
😁16👍5🤣5
Комитет по статистике ГРМ выложил аналитику за сентябрь.
На всякий случай, обращу ваше внимание, что в отчете цены предложений - это цены в объявлениях, а не стоимости реальных сделок.
И движение цены вверх может обосновываться завышенными ожиданиями продавцов и примесью сделок с более дорогими объектами.
Индекс MREDC, который, наоборот, основан на реальных ценах сделок, которые фиксирует Сбер, так же может показывать рост из-за увеличения доли сделок с более дорогими объектами.
Не нужно забывать, что элитка в этом году показала высокий рост продаж, а массовый сегмент низкий.
Да, Сбер цены квартир из разных сегментов через цепочку коэффициентов старается привести к единому знаменателю. Но все равно от примеси дорогих объектов полностью избавиться они не смогут.
Однако, учитывая совокупность сигналов. В том числе и моих, которые я приводил ранее. Я склонен смотреть на эти цифры, как на начало разворота рынка от фазы стабильности к фазе роста.
Обратите внимание. Я не говорю, что это так и есть. Я говорю, что это может быть.
Нужно проанализировать октябрь. В том числе сверить цифры с ощущениями на земле. Так как все эти сигналы вполне еще могут и развернуться назад в фазу стабильной цены.
Устойчивый тренд пока не сформирован.
@expertned
На всякий случай, обращу ваше внимание, что в отчете цены предложений - это цены в объявлениях, а не стоимости реальных сделок.
И движение цены вверх может обосновываться завышенными ожиданиями продавцов и примесью сделок с более дорогими объектами.
Индекс MREDC, который, наоборот, основан на реальных ценах сделок, которые фиксирует Сбер, так же может показывать рост из-за увеличения доли сделок с более дорогими объектами.
Не нужно забывать, что элитка в этом году показала высокий рост продаж, а массовый сегмент низкий.
Да, Сбер цены квартир из разных сегментов через цепочку коэффициентов старается привести к единому знаменателю. Но все равно от примеси дорогих объектов полностью избавиться они не смогут.
Однако, учитывая совокупность сигналов. В том числе и моих, которые я приводил ранее. Я склонен смотреть на эти цифры, как на начало разворота рынка от фазы стабильности к фазе роста.
Обратите внимание. Я не говорю, что это так и есть. Я говорю, что это может быть.
Нужно проанализировать октябрь. В том числе сверить цифры с ощущениями на земле. Так как все эти сигналы вполне еще могут и развернуться назад в фазу стабильной цены.
Устойчивый тренд пока не сформирован.
@expertned
Гильдия Риэлторов Москвы (ГРМ) | Официальный сайт
Вторичный рынок недвижимости Москвы, итоги сентября 2025 года | Гильдия риэлторов Москвы
Вторичный рынок недвижимости Москвы, итоги сентября 2025 года - новости Гильдии риэлторов Москвы. Присоединяйтесь к нашей рассылке для получения последних новостей.
👍14
Говорят, что "дыру" прикрыть решили в семейной ипотеке. Первоисточник не видел пока, только то, что в СМИ.
Там речь идет о том, чтобы супруг обязательно был созаемщиком в кредитном договоре при семейной ипотеке. Сейчас может не быть. Для этого можно брачник сделать или, некоторые банки допускают, только согласие дать.
Таким образом, можно использовать семейную ипотеку, на одних и тех же детей, два раза.
Если сделают, чтобы супруг обязан был быть созаемщиком, то такая возможность исчезнет.
Причем получается, что действовать будет ретроспективно. Грубо, на жену оформили семейную, муж не фигурировал. После изменений муж идет за семейной, жена обязана быть созаемщиком - и будет отказ, так как она уже ранее семейную ипотеку брала. Разве, что развод оформить))
Обещали быстро изменения ввести.
@expertned
Там речь идет о том, чтобы супруг обязательно был созаемщиком в кредитном договоре при семейной ипотеке. Сейчас может не быть. Для этого можно брачник сделать или, некоторые банки допускают, только согласие дать.
Таким образом, можно использовать семейную ипотеку, на одних и тех же детей, два раза.
Если сделают, чтобы супруг обязан был быть созаемщиком, то такая возможность исчезнет.
Причем получается, что действовать будет ретроспективно. Грубо, на жену оформили семейную, муж не фигурировал. После изменений муж идет за семейной, жена обязана быть созаемщиком - и будет отказ, так как она уже ранее семейную ипотеку брала. Разве, что развод оформить))
Обещали быстро изменения ввести.
@expertned
👍16🤬5❤2😁1
А вот это, кстати, очень хорошо.
Поясню. Льготная ипотека подразумевала, что можно взять кредит выше лимита конкретной программы, при этом то, что в пределах лимита шло по льготной ставке. А то что выше - по рынку.
Т.е. у человека получался комбинированный кредит с льготной и рыночной ставками. У нас рефинансирование кредита в подавляющем большинстве случаев - это не последующая ипотека, а погашение старого и выдача нового.
Если по семейной ипотеке такое до сих пор возможно, так как новую семейную можно взять ещё раз после погашения первой льготной ипотеки. То другие виды льготных кредитов сейчас повторное получение не разрешают. В итоге рыночная часть ипотеки не может рефинансироваться.
Минфин убирает это ограничение. Понятно, что в массовом порядке эта норма пока действовать не будет. Так как основное удорожание рыночной ипотеки произошло после окончания массовой льготки. И все же в июне 2024 уже средние 18% по рыночной программе были. Плюс айтишная ипотека длилась дольше, плюс арктическая, новые регионы, сельская ипотека - действуют до сих пор.
Так что норма хорошая и в том, числе, думающая наперёд.
@expertned
Поясню. Льготная ипотека подразумевала, что можно взять кредит выше лимита конкретной программы, при этом то, что в пределах лимита шло по льготной ставке. А то что выше - по рынку.
Т.е. у человека получался комбинированный кредит с льготной и рыночной ставками. У нас рефинансирование кредита в подавляющем большинстве случаев - это не последующая ипотека, а погашение старого и выдача нового.
Если по семейной ипотеке такое до сих пор возможно, так как новую семейную можно взять ещё раз после погашения первой льготной ипотеки. То другие виды льготных кредитов сейчас повторное получение не разрешают. В итоге рыночная часть ипотеки не может рефинансироваться.
Минфин убирает это ограничение. Понятно, что в массовом порядке эта норма пока действовать не будет. Так как основное удорожание рыночной ипотеки произошло после окончания массовой льготки. И все же в июне 2024 уже средние 18% по рыночной программе были. Плюс айтишная ипотека длилась дольше, плюс арктическая, новые регионы, сельская ипотека - действуют до сих пор.
Так что норма хорошая и в том, числе, думающая наперёд.
@expertned
❤6👍4