Представитель ЦБ говорит:
Да, оздоровило, но сократило число подрядчиков. И повысило цены на стройку.
А почему нельзя было сделать поэтапную оплату в виде кредитной линии? Получил первый транш - предъяви фото фундамента для получения второго.
Да, процесс был бы чуть сложнее и дороже, но не настолько насколько цены выросли на стройку.
Конечно, легче всех загнать в проверенную схему - проектное финансирование и эскроу.
Но тем, кто семейную ипотеку берет это реально выгоднее?
Да и сколько такого мошенничества было?
@expertned
В сфере индивидуального строительства жилья уровень плохих кредитов в шесть раз выше, чем по остальной ипотеке. Как вы помните, были случаи мошенничества со стороны ряда застройщиков, когда человек брал ипотеку на строительство дома, подрядчик получал эти деньги, но дом так и не был достроен. И такие кредиты выходили в просрочку.
Чтобы прекратить эту практику, были внесены изменения в законодательство, и с 1 марта этого года привлечение средств граждан на ИЖС возможно только с использованием счетов эскроу. Это, конечно, оздоровило рынок».
Да, оздоровило, но сократило число подрядчиков. И повысило цены на стройку.
А почему нельзя было сделать поэтапную оплату в виде кредитной линии? Получил первый транш - предъяви фото фундамента для получения второго.
Да, процесс был бы чуть сложнее и дороже, но не настолько насколько цены выросли на стройку.
Конечно, легче всех загнать в проверенную схему - проектное финансирование и эскроу.
Но тем, кто семейную ипотеку берет это реально выгоднее?
Да и сколько такого мошенничества было?
@expertned
👍13👎1
Вот и Сбер озвучил то, о чем я говорю уже пару лет.
Только я уверен, что ЦБ это прекрасно понимает.
Но на 10% разницы тяжело строить аргументацию о необходимости прекращения льготной ипотеки. А на 50% - легко.
Так что ещё раз повторю свой тезис. Нужно строго различать политические заявления ЦБ от экономических.
Кстати, к представителям и “защитникам" стройотрасли это тоже относится в полной мере.
@expertned
Я могу вам сказать, за счет чего ЦБ фиксирует такую разницу. Мы общались не раз на эту тему с регулятором и считаем, что нужно менять методологию расчета разрыва, потому что нельзя сравнивать новостройку со старым советским жилфондом. Очевидно, что стоимость квадратного метра квартиры в доме 50-60-х годов постройки и "квадрата" новостройки с очень хорошей инфраструктурой, с подземным паркингом, с детсадами и школами на территории ЖК будет сильно разниться», — отметил Лейпи, комментируя данные Центробанка о разрыве в 50-80%
Только я уверен, что ЦБ это прекрасно понимает.
Но на 10% разницы тяжело строить аргументацию о необходимости прекращения льготной ипотеки. А на 50% - легко.
Так что ещё раз повторю свой тезис. Нужно строго различать политические заявления ЦБ от экономических.
Кстати, к представителям и “защитникам" стройотрасли это тоже относится в полной мере.
@expertned
👍11❤2
Forwarded from Радио Sputnik
Почему сделки с недвижимостью при помощи биометрии будут популярны при покупке новостроек?
В эфире радио Sputnik объясняет советник президента Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков:
"Застройщики довольно активно пользуются различными цифровыми платформами. Поэтому, в первую очередь начнут с ними по этой системе работать с новыми, "чистыми" квартирами.
Понятно, что не все люди к этому готовы, потому что многие до сих пор в дополнение к электро-цифровой подписи хотят, чтобы на бумаге живая подпись тоже была.
И, конечно, баги различные и другого рода проблемы будут решаться по ходу дела. Я думаю, что будет какой-то тестовый период, очевидно. Но чем дальше будет система работать, тем эффективнее она будет. В целом, мгновенная регистрация — это прям класс".
Подписывайтесь на Радио Sputnik в Telegram | MAX
В эфире радио Sputnik объясняет советник президента Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков:
"Застройщики довольно активно пользуются различными цифровыми платформами. Поэтому, в первую очередь начнут с ними по этой системе работать с новыми, "чистыми" квартирами.
Понятно, что не все люди к этому готовы, потому что многие до сих пор в дополнение к электро-цифровой подписи хотят, чтобы на бумаге живая подпись тоже была.
И, конечно, баги различные и другого рода проблемы будут решаться по ходу дела. Я думаю, что будет какой-то тестовый период, очевидно. Но чем дальше будет система работать, тем эффективнее она будет. В целом, мгновенная регистрация — это прям класс".
Подписывайтесь на Радио Sputnik в Telegram | MAX
👍12❤1
Forwarded from Ассоциация ГРМ
Комитет по взаимодействию с органами государственной власти НП «ГРМ» ранее выступил с инициативой о необходимости пересмотра ставок налога на имущество физических лиц.
Пороги кадастровой стоимости — 10 и 20 млн ₽ – были установлены ещё в 2015 году. За это время цены на недвижимость выросли вдвое.
То, что 10 лет назад считалось «дорогим жильём», сегодня — скромная «однушка».
📌 Таким образом, текущие пороги ставок, в отличие от 2015 года, полностью отменяют принцип социальной справедливости, при котором люди, имеющие недорогое жилье, платят меньший налог.
Сегодня серьезно искажена градация в 10 млн. рублей, особенно на фоне постоянного пересмотра городом кадастровой стоимости в большую сторону.
А значит, людей искусственно переводят из ставки 0,1% в 0,15%, повышая налог на 50%.
▶️ К сожалению, город отнесся к данной инициативе отрицательно. Указали, что и так есть понижающий коэффициент, который каждый год увеличивается на 10%, не более. И сказали, что:
Формальный ответ на реальную проблему.
Печально, но Правительство Москвы полностью закрыло глаза на то, что пересмотр налоговых границ, которые не менялись уже 10 лет, особенно на фоне выросших цен на недвижимость, – это не просто нормальная практика. Это реализация принципа честности и справедливости по отношению к москвичам.
❌ Что ж, мы услышали ответ — и не согласились.
❗️ Гильдия риэлторов Москвы продолжит добиваться пересмотра порогов налога на имущество в Москве.
Пороги кадастровой стоимости — 10 и 20 млн ₽ – были установлены ещё в 2015 году. За это время цены на недвижимость выросли вдвое.
То, что 10 лет назад считалось «дорогим жильём», сегодня — скромная «однушка».
Сегодня серьезно искажена градация в 10 млн. рублей, особенно на фоне постоянного пересмотра городом кадастровой стоимости в большую сторону.
А значит, людей искусственно переводят из ставки 0,1% в 0,15%, повышая налог на 50%.
«На данный момент изменение действующих ставок не планируется».
Формальный ответ на реальную проблему.
Печально, но Правительство Москвы полностью закрыло глаза на то, что пересмотр налоговых границ, которые не менялись уже 10 лет, особенно на фоне выросших цен на недвижимость, – это не просто нормальная практика. Это реализация принципа честности и справедливости по отношению к москвичам.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍21😁5❤2
Какие индикаторы сейчас важны, чтобы понять куда движется рынок?
Я слежу за тремя.
1. Цифры от аналитиков по цене сделки. Можно смотреть тот же ИРН. Хотя лучше несколько. Но, их динамика важна только в привязке к другим цифрам. Сама по себе она ни о чем. Поэтому строить выводы только на ней нельзя.
2. Количество предложения. Можно брать данные циан и сбер. Следим за консенсусом.
3. Активность рынка. Здесь помогут данные Росреестра.
Дальше всё строится на логике рынка.
У нас логика пока такая. Сегодня рынок - рынок завышенных цен в объявлениях.
Поэтому, если ИРН рисует, что цена выросла. Но предложение растет быстрее роста активности рынка или на том же уровне. Значит цены не растут, а рынок наполняется предложениями с высокими ценами (более дорогое жилье, или те же завышенные цены)
Если ИРН рисует, что цены не изменились, или тем более выросли. Но предложение растет меньше, чем рыночная активность, то это возможный сигнал о росте цены. Тут уже зависит от того, разовый это всплеск или длительный.
Почему именно так, а не просто динамика цен от аналитиков?
Потому, что они смотрят на цены объявлений. А там много примесей и от завышенных ожиданий продавцов, и от появления предложений с большей ценой.
Поэтому динамику цен от аналитиков, нужно сравнивать с динамикой вымывания/наполнения рынка. Выходит, если рынок вымывается (т.е. активность превышает наполнение), то в первую очередь скупают самые дешевые предложения, и уже затем переходят к дорогим. Естественно, что цены у аналитиков будут в этой ситуации показывать рост. Если это продолжается пару, а лучше тройку месяцев, то скорее всего "самым дешевым" предложением уже стало то, что раньше было дорогим..
Ну, и конечно, всё это нужно сверять с тем, что видится на "земле"..
@expertned
Я слежу за тремя.
1. Цифры от аналитиков по цене сделки. Можно смотреть тот же ИРН. Хотя лучше несколько. Но, их динамика важна только в привязке к другим цифрам. Сама по себе она ни о чем. Поэтому строить выводы только на ней нельзя.
2. Количество предложения. Можно брать данные циан и сбер. Следим за консенсусом.
3. Активность рынка. Здесь помогут данные Росреестра.
Дальше всё строится на логике рынка.
У нас логика пока такая. Сегодня рынок - рынок завышенных цен в объявлениях.
Поэтому, если ИРН рисует, что цена выросла. Но предложение растет быстрее роста активности рынка или на том же уровне. Значит цены не растут, а рынок наполняется предложениями с высокими ценами (более дорогое жилье, или те же завышенные цены)
Если ИРН рисует, что цены не изменились, или тем более выросли. Но предложение растет меньше, чем рыночная активность, то это возможный сигнал о росте цены. Тут уже зависит от того, разовый это всплеск или длительный.
Почему именно так, а не просто динамика цен от аналитиков?
Потому, что они смотрят на цены объявлений. А там много примесей и от завышенных ожиданий продавцов, и от появления предложений с большей ценой.
Поэтому динамику цен от аналитиков, нужно сравнивать с динамикой вымывания/наполнения рынка. Выходит, если рынок вымывается (т.е. активность превышает наполнение), то в первую очередь скупают самые дешевые предложения, и уже затем переходят к дорогим. Естественно, что цены у аналитиков будут в этой ситуации показывать рост. Если это продолжается пару, а лучше тройку месяцев, то скорее всего "самым дешевым" предложением уже стало то, что раньше было дорогим..
Ну, и конечно, всё это нужно сверять с тем, что видится на "земле"..
@expertned
👍18❤3👏1
Вышел прогноз дом.рф по выдаче ипотеки в сентябре.
В целом думаю, что ЦБ примерно такие же цифры выдаст. Единственно по вторичке может быть чуть выше, но не думаю, что значительно.
В любом случае, цифры подтверждают сентябрьское увеличение активности, которое я ранее отмечал. И которое так же подтверждалось данными от Росреестра.
Посмотрим, будет ли активность выше и по итогам октября. Лично я, пока этого не наблюдаю.
Хотя и снижения тоже. Ощущение, что уровень сентября примерно.
Но, могу заметить, что предложение подвымели.
В сентябре рынок вроде как немного начал наполняться (ну, опять, условно, так как в целом предложения не так много). Ну, и всё это доп.предложение выросшая активность и сняла.
@expertned
В целом думаю, что ЦБ примерно такие же цифры выдаст. Единственно по вторичке может быть чуть выше, но не думаю, что значительно.
В любом случае, цифры подтверждают сентябрьское увеличение активности, которое я ранее отмечал. И которое так же подтверждалось данными от Росреестра.
Посмотрим, будет ли активность выше и по итогам октября. Лично я, пока этого не наблюдаю.
Хотя и снижения тоже. Ощущение, что уровень сентября примерно.
Но, могу заметить, что предложение подвымели.
В сентябре рынок вроде как немного начал наполняться (ну, опять, условно, так как в целом предложения не так много). Ну, и всё это доп.предложение выросшая активность и сняла.
@expertned
👍9🔥1
Нотариусы в шоке, думаю, от таких инициатив.
Нужно, ещё ответственность нотариусов расширить на случаи признания сделки недействительной. Чтобы слова нотариальной палаты к реальности привести.
Вот она обратная сторона безответственных заявлений.
Побольше таких инициатив, и может быть представители Нотариальной палаты перестанут нести в мир неправду о том, что только нотариальное удостоверение гарантирует безопасность сделки?
Нужно, ещё ответственность нотариусов расширить на случаи признания сделки недействительной. Чтобы слова нотариальной палаты к реальности привести.
Вот она обратная сторона безответственных заявлений.
Побольше таких инициатив, и может быть представители Нотариальной палаты перестанут нести в мир неправду о том, что только нотариальное удостоверение гарантирует безопасность сделки?
Российская газета
Сделки с покупкой жилья предлагают проводить по-новому
В России хотят привлечь нотариусов к проведению обязательной правовой экспертизы сделок с недвижимостью. Предложение об этом в Минюст направил член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский, пишут "Известия".
👍27❤2👏1
Вот и запугивать начали
Причем как синхронно.. ЦИАН рассказывает про рост цен в следующем году, а АКРА про 50% на новостройки..
Причем, если я с ЦИАНом не согласен в обоснованиях причин, но готов согласиться с сутью. То у АКРА похоже страдает и аргументация и суть..
Во-первых, достали уже эксперты и аналитики рассказывающие про жуткое влияние снижения ключевой ставки на цены. Причем в большинстве случаев эти же эксперты и аналитики уверяли, что цены упадут, ведь ключевая ставка так выросла. И как, упали?!
Такое ощущение, что для них новостью будет то, что ЦБ ввел все инструменты для ограничения выдачи ипотеки. И будет ими тем активнее пользоваться, чем активнее будет снижать ключевую.
На всякий случай. Я не говорю, что снижение ключевой не отразится на рынке, но давайте не будем его преувеличивать.
Во-вторых, опять начались разговоры про снижение новых площадок. Может быть в АКРА прислать данные того же самого ДОМ. РФ, для которого они исследование делали, где видно увеличение непроданных площадей? Именно для компенсации которого застройщики сейчас и снижают новые старты.
В-третьих, а для исследователей этих первичка в вакууме находится? Чем ниже ключ, тем интереснее вторичка, учитывая разрыв цен.
Первичка должна стоить дешевле вторички на 5-15% в зависимости от стадии строительства. Сейчас она стоит дороже на 10-15%.
Итого, рост первички на 52, означает, что вторичка вырастет на 70-80%.
40%, ну 50%.. Я еще соглашусь. Но 80% означает, что у нас в 2027-2030 годах инфляция в районе 10-12% годовых должна быть. А какое снижение ключа при такой инфляции?
@expertned
Причем как синхронно.. ЦИАН рассказывает про рост цен в следующем году, а АКРА про 50% на новостройки..
Причем, если я с ЦИАНом не согласен в обоснованиях причин, но готов согласиться с сутью. То у АКРА похоже страдает и аргументация и суть..
Во-первых, достали уже эксперты и аналитики рассказывающие про жуткое влияние снижения ключевой ставки на цены. Причем в большинстве случаев эти же эксперты и аналитики уверяли, что цены упадут, ведь ключевая ставка так выросла. И как, упали?!
Такое ощущение, что для них новостью будет то, что ЦБ ввел все инструменты для ограничения выдачи ипотеки. И будет ими тем активнее пользоваться, чем активнее будет снижать ключевую.
На всякий случай. Я не говорю, что снижение ключевой не отразится на рынке, но давайте не будем его преувеличивать.
Во-вторых, опять начались разговоры про снижение новых площадок. Может быть в АКРА прислать данные того же самого ДОМ. РФ, для которого они исследование делали, где видно увеличение непроданных площадей? Именно для компенсации которого застройщики сейчас и снижают новые старты.
В-третьих, а для исследователей этих первичка в вакууме находится? Чем ниже ключ, тем интереснее вторичка, учитывая разрыв цен.
Первичка должна стоить дешевле вторички на 5-15% в зависимости от стадии строительства. Сейчас она стоит дороже на 10-15%.
Итого, рост первички на 52, означает, что вторичка вырастет на 70-80%.
40%, ну 50%.. Я еще соглашусь. Но 80% означает, что у нас в 2027-2030 годах инфляция в районе 10-12% годовых должна быть. А какое снижение ключа при такой инфляции?
@expertned
💯15👍8❤2
Некоторое время назад, я придумал показатели активности рынка (число сделок/ количество предложения) и коэффициент оборачиваемости (т.е. за какое время можно продать всё предложение с тем, кол-вом сделок, что есть в месяце).
В ретроспективе показатели довольно хорошо отразили общую рыночную картину.
Ввел сентябрьские данные. Видно, что рынок находится в стадии ровных цен.
Все графики тянутся в сторону зоны роста, но считать это явным сигналом я бы пока не стал. Ждём, что покажет октябрь.
Как мы видим вполне может нарисоваться и разворот. Хотя, видя, что происходит "на земле", я буду сильно удивлен такому развороту.
@expertned
В ретроспективе показатели довольно хорошо отразили общую рыночную картину.
Ввел сентябрьские данные. Видно, что рынок находится в стадии ровных цен.
Все графики тянутся в сторону зоны роста, но считать это явным сигналом я бы пока не стал. Ждём, что покажет октябрь.
Как мы видим вполне может нарисоваться и разворот. Хотя, видя, что происходит "на земле", я буду сильно удивлен такому развороту.
@expertned
👍8❤1
Журналист позвонил, и я с удивлением услышал, что оказывается, риэлторы массово рекомендуют НЕ покупать жилье у пожилых людей.
Это ерунда!
Если вам какой-то риэлтор даёт такую рекомендацию - это говорит о его проф.непригодности. Так как означает, что он просто не понимает суть проблемы. Кстати, как и отрицание "продавца под влиянием" - тоже.
С одной стороны, хорошо, что общественность наконец-то убедилась в том, что "заколдованный продавец" (он же "продавец под влиянием") не выдумка профессиональных риэлторов для запугивания обывателей.
А то ведь даже в этом году (не говоря про прошлый или позапрошлый) мы встречали полное непонимание, когда в ходе проверки просили продавца дать некие подтверждения и объясняли зачем они. Наш рассказ о "продавце под влиянием" в подавляющем большинстве случаев воспринимался как полный бред и выдумка.
Сейчас ситуация кардинально изменилась. Однако, не нужно впадать в другую крайность.
Да, риски такие есть. Но нужно их правильно оценивать, понимать механизм их появления. И, покупая квартиру или дом, делать нормальную юр.экспертизу.
@expertned
Это ерунда!
Если вам какой-то риэлтор даёт такую рекомендацию - это говорит о его проф.непригодности. Так как означает, что он просто не понимает суть проблемы. Кстати, как и отрицание "продавца под влиянием" - тоже.
С одной стороны, хорошо, что общественность наконец-то убедилась в том, что "заколдованный продавец" (он же "продавец под влиянием") не выдумка профессиональных риэлторов для запугивания обывателей.
А то ведь даже в этом году (не говоря про прошлый или позапрошлый) мы встречали полное непонимание, когда в ходе проверки просили продавца дать некие подтверждения и объясняли зачем они. Наш рассказ о "продавце под влиянием" в подавляющем большинстве случаев воспринимался как полный бред и выдумка.
Сейчас ситуация кардинально изменилась. Однако, не нужно впадать в другую крайность.
Да, риски такие есть. Но нужно их правильно оценивать, понимать механизм их появления. И, покупая квартиру или дом, делать нормальную юр.экспертизу.
@expertned
👍26❤2😢2💯2
Известно, что на цену влияет баланс спроса и предложения.
Покупателей стало мало, но цены не упали. Почему? Потому что вместе со спросом сократилось и предложение.
А можно ли это измерить? Я подумал, что можно. И отнял от разницы числа сделок в текущем и предыдущем месяце разницу в числе предложений.
Получился хороший показатель - баланс вторичного рынка недвижимости Москвы.
Две диаграммы: гистограмма – помесячные значения, линейный график – сглаженная кривая с трехмесячными значениями.
В ретроспективе показывает хорошее попадание. Причем на месячной гистограмме хорошо видно, какая сильная волатильность этого показателя была в 2024 году.
Хорошо показывает рыночный расколбас, когда сделок "то пусто, то густо".
А в итоге, если смотреть на сглаженную трехмесячную функцию, то видно, что дефицит предложения в сравнении с 2023 годом все же сохранился, несмотря на хорошее наполнение рынка в 2024 году. Это видно из площадей закрашенных треугольников, синих в целом, чуть больше розовых.
Какие практические выводы можно сделать?
1. Примерно с февраля 2024 года (за исключением января 2025 года) рынок в зоне накопления дефицита предложения. Но весь 2025 год всё же в зоне баланса.
2. И с этого же времени другими индикаторы, которые я публиковал выше, крепко зафиксировались в зоне стабильности.
3. Волатильность показателей баланса примерно с февраля 2025 года существенно сократилась, и показатель хорошо закрепился в области стабильности.
Т.е. рост цен 2023 года не был поддержан в 2024 году. Была компенсация дефицита, в рамках которой локально возник даже профицит. И далее он был компенсирован новым вымыванием предложений.
Сейчас все колебания затихли и рынок успокоился.
В целом хорошо показывает текущую картину.
@expertned
Покупателей стало мало, но цены не упали. Почему? Потому что вместе со спросом сократилось и предложение.
А можно ли это измерить? Я подумал, что можно. И отнял от разницы числа сделок в текущем и предыдущем месяце разницу в числе предложений.
Получился хороший показатель - баланс вторичного рынка недвижимости Москвы.
Две диаграммы: гистограмма – помесячные значения, линейный график – сглаженная кривая с трехмесячными значениями.
В ретроспективе показывает хорошее попадание. Причем на месячной гистограмме хорошо видно, какая сильная волатильность этого показателя была в 2024 году.
Хорошо показывает рыночный расколбас, когда сделок "то пусто, то густо".
А в итоге, если смотреть на сглаженную трехмесячную функцию, то видно, что дефицит предложения в сравнении с 2023 годом все же сохранился, несмотря на хорошее наполнение рынка в 2024 году. Это видно из площадей закрашенных треугольников, синих в целом, чуть больше розовых.
Какие практические выводы можно сделать?
1. Примерно с февраля 2024 года (за исключением января 2025 года) рынок в зоне накопления дефицита предложения. Но весь 2025 год всё же в зоне баланса.
2. И с этого же времени другими индикаторы, которые я публиковал выше, крепко зафиксировались в зоне стабильности.
3. Волатильность показателей баланса примерно с февраля 2025 года существенно сократилась, и показатель хорошо закрепился в области стабильности.
Т.е. рост цен 2023 года не был поддержан в 2024 году. Была компенсация дефицита, в рамках которой локально возник даже профицит. И далее он был компенсирован новым вымыванием предложений.
Сейчас все колебания затихли и рынок успокоился.
В целом хорошо показывает текущую картину.
@expertned
👍11❤8
А что будет в ближайшие месяцы, исходя из этих индикаторов?
1. Все пока в зоне стабильности. Немного вышел за нее индикатор сглаженного (трехмесячного баланса)
2. При этом все индикаторы двигаются в сторону выхода из баланса в области роста цен. Октябрь –ноябрь покажет: зафиксируется это движение или нет.
3. В 2025 году идет накопление дефицита предложения (которое фактически длится с февраля 2024 года). Октябрь-ноябрь покажет: будет компенсация в виде накопления или дефицит выйдет за зону стабильности.
Если бы мы с этими индикаторами были бы летом, то я бы сказал, что с большой вероятностью останемся в зоне стабильных цен, если не произойдет какое-то критическое событие.
Но мы находимся в октябре. А за октябрем обычно следует активный ноябрь и ещё более активный декабрь. Даже в 2022 году, на выходе из падающего рынка, эта тенденция не была сломлена. И, кстати, фактически, остановила дальнейшее падение цен.
Таким образом, если тенденция активных ноября-декабря продолжится, то это приведет к росту цены на вторичке. Если, вдруг в этом году этого не произойдет, то рост цен откладывается на весну.
Собственно, это и определяет вероятности (80% за рост, 20% за стабильность), которые я всегда озвучиваю.
Кстати, обратите внимание, что ни один индикатор не показывает на возможность снижения цен.
@expertned
1. Все пока в зоне стабильности. Немного вышел за нее индикатор сглаженного (трехмесячного баланса)
2. При этом все индикаторы двигаются в сторону выхода из баланса в области роста цен. Октябрь –ноябрь покажет: зафиксируется это движение или нет.
3. В 2025 году идет накопление дефицита предложения (которое фактически длится с февраля 2024 года). Октябрь-ноябрь покажет: будет компенсация в виде накопления или дефицит выйдет за зону стабильности.
Если бы мы с этими индикаторами были бы летом, то я бы сказал, что с большой вероятностью останемся в зоне стабильных цен, если не произойдет какое-то критическое событие.
Но мы находимся в октябре. А за октябрем обычно следует активный ноябрь и ещё более активный декабрь. Даже в 2022 году, на выходе из падающего рынка, эта тенденция не была сломлена. И, кстати, фактически, остановила дальнейшее падение цен.
Таким образом, если тенденция активных ноября-декабря продолжится, то это приведет к росту цены на вторичке. Если, вдруг в этом году этого не произойдет, то рост цен откладывается на весну.
Собственно, это и определяет вероятности (80% за рост, 20% за стабильность), которые я всегда озвучиваю.
Кстати, обратите внимание, что ни один индикатор не показывает на возможность снижения цен.
@expertned
👍10❤8
Кстати, сделал наложение графика ИРН на баланс. Очень хорошо показывает, что рост 2025 года на этом графике не реален.
По сути - это показатель завышенных ожиданий продавцов и примесь от увеличения доли более дорогих объектов.
Что-то давно я ИРН не читал, интересно, они наконец-то сообразили, почему рынок ведёт себя не так как они думают. Или до сих пор удивляются аномалии рыночной и ждут падения цен?
@expertned
По сути - это показатель завышенных ожиданий продавцов и примесь от увеличения доли более дорогих объектов.
Что-то давно я ИРН не читал, интересно, они наконец-то сообразили, почему рынок ведёт себя не так как они думают. Или до сих пор удивляются аномалии рыночной и ждут падения цен?
@expertned
🤔6👍2
вот, для наглядности убрал из сглаженной функции всё, что в зоне стабильности. Оставил только пики.
Очевидно же, что рост 2025 года - это аномальность. Причем, подтверждаемая и ситуацией "на земле".
Но давление и в какую сторону оно идет - это показывает очень хорошо.
Здесь ведь нужно понимать, что избыток цены в виде завышенных ожиданий продавцов - это квартиры, которые висят на рынке, но реально в рыночном обороте не участвуют.
В период роста цен (конец 2023 года) таких квартир было меньше, чем сейчас.
А это значит, что если добавить уменьшение предложения в мои индикаторы, то их движение в область роста цены станет ещё значительнее.
В общем, пока я свой прогноз оставляю в силе. Тем более, что осталась пара месяцев, чтобы проверить его состоятельность...
@expertned
Очевидно же, что рост 2025 года - это аномальность. Причем, подтверждаемая и ситуацией "на земле".
Но давление и в какую сторону оно идет - это показывает очень хорошо.
Здесь ведь нужно понимать, что избыток цены в виде завышенных ожиданий продавцов - это квартиры, которые висят на рынке, но реально в рыночном обороте не участвуют.
В период роста цен (конец 2023 года) таких квартир было меньше, чем сейчас.
А это значит, что если добавить уменьшение предложения в мои индикаторы, то их движение в область роста цены станет ещё значительнее.
В общем, пока я свой прогноз оставляю в силе. Тем более, что осталась пара месяцев, чтобы проверить его состоятельность...
@expertned
👍11🔥1
На всякий случай. В новостях вдруг замелькало, что:
ЭТО НЕ ПРАВДА!
вот законопроект https://sozd.duma.gov.ru/bill/1026190-8
Я в нём такого не вижу.
Некоторые изменения в статью 217.1. вносят, правда. Например, что срок владения должен быть непрерывен, чтобы налог не платить.
Про освобождение семей с детьми от налогов есть дополнения. И всё!!
@expertned
"Льготы по НДФЛ от продажи недвижимого имущества будут отменены вне зависимости от срока владения и наследования имущества"
ЭТО НЕ ПРАВДА!
вот законопроект https://sozd.duma.gov.ru/bill/1026190-8
Я в нём такого не вижу.
Некоторые изменения в статью 217.1. вносят, правда. Например, что срок владения должен быть непрерывен, чтобы налог не платить.
Про освобождение семей с детьми от налогов есть дополнения. И всё!!
@expertned
👍17❤2😱1
Журналист спрашивает, а часто пенсионеры под влияние обманывают покупателей? Я говорю, нет, массового явления эта проблема не носит.
В ответ мне, мол, как же так? В неделю несколько случаев.
И правда, как же? Смотрите. Примерно 200 уголовных дел по России за 2024 год по этой теме. Параллельно по ним суды об оспаривании сделки. Даже если половина в пользу продавца - 100 штук. Сейчас суды заканчиваются, примерно год на суд- норм. В году 52 недели. Вот вам по 2 случая в неделю...
А всего в год на вторичке совершается 3 млн. сделок...
В общем, проблема не носит столь массовый характер, как нам преподносят. Однако, риск этот учитывать обязательно нужен, так как он критичен.
@expertned
В ответ мне, мол, как же так? В неделю несколько случаев.
И правда, как же? Смотрите. Примерно 200 уголовных дел по России за 2024 год по этой теме. Параллельно по ним суды об оспаривании сделки. Даже если половина в пользу продавца - 100 штук. Сейчас суды заканчиваются, примерно год на суд- норм. В году 52 недели. Вот вам по 2 случая в неделю...
А всего в год на вторичке совершается 3 млн. сделок...
В общем, проблема не носит столь массовый характер, как нам преподносят. Однако, риск этот учитывать обязательно нужен, так как он критичен.
@expertned
💯15👍4
Кто знает ответ на вопрос?
Один из самых частых вопросов в том или ином виде...
Мой ответ, что нужно проводить комплексную юридическую экспертизу, почему-то журналистов мало устраивает. Хотят какую-нибудь конкретику..
Я вот думаю, ведь есть где-нибудь эксперт, например, по авто и его терзают вопросом: что делать, если автомобиль не едет...
@expertned
Что можно и нужно делать, чтобы защититься от мошеннических действий при покупке квартиры?
Один из самых частых вопросов в том или ином виде...
Мой ответ, что нужно проводить комплексную юридическую экспертизу, почему-то журналистов мало устраивает. Хотят какую-нибудь конкретику..
Я вот думаю, ведь есть где-нибудь эксперт, например, по авто и его терзают вопросом: что делать, если автомобиль не едет...
@expertned
😁18👍4❤2👏1