Вопрос 1. Можно отсюда делать, что рост активности рынка - это уже сформировавшийся тренд?

Нет. Потому что на таком пустом рынке (с преобладанием альтернатив в продаже), как сейчас, синусоида - совершенно нормальная ситуация. Пришло некое количество покупателей - разогнали цепочки продаж/покупок. Затем эти волны затухли.

Поэтому вполне допускаю, что октябрь может показать просадку. А вот если не покажет или покажет рост, то ноябрь и декабрь точно должны показать пики активности по году.

Если октябрь просядет, то пик-не пик, но повышенный сезон в декабре будет. Но скорее не такой агрессивный, чем в первом случае.

@expertned

Вопрос 2.
Рост числа сделок = рост цен? Пока нет.

Рост числа сделок может свидетельствовать только о росте активности. Т.е. прибавляется и число покупателей, и число продавцов.

Я вполне допускаю, что кто-то из продавцов решит выйти под декабрь на рынок, чтобы продать на свой объект на высокой волне. Надеясь, что и цена будет высокой.

Цены будут расти, когда рост спроса будет опережать рост предложения.

Будет это в этом году?

На мой взгляд, да. Я свой прогноз пока не меняю. Вероятность роста цен в диапазоне 5-10% до конца года, пока всё ещё считаю существенно выше, чем вероятность сохранения цен.

Хотя, если в начале года я думал, что внутри вероятности роста цены рост в диапазон 8-10% больше, чем в диапазон 5-7%. То сейчас думаю, что скорее будет 5-7%, чем 8-10%.

Но, посмотрим. Октябрь будет показателен.

@expertned

Раз с отметкой в ЕГРН об использовании маткапитала - проблема. Решили пойти другим путем.

Депутаты ГД направили письмо на имя Министра труда и соцзащиты с предложением реализовать механизм проверки использования мат.капитала на жилье, посредством портала гос.услуг:

1. В справке о маткапе указывать кадастровый номер помещения, на которое он был использован, дату и сумму.
2. Сделать механизм, аналогичный проверке действительности паспорта. Любой гражданин вводит кадастровый номер помещения и ему приходит ответ: был использован на него маткап или нет.

На мой взгляд, предложение очень хорошее.

Более того, некоторое время назад на одной встрече, когда я поднял вопрос о возможности реализации таких механизмов, представитель СФР сказал, что кадастровые номера помещений у них, в принципе, есть. И нужно только формат справки переделать. А представитель Минтруда говорила, что и с реализацией этого предложения не видит проблем.

Посмотрим, что скажет Министр труда. Возмжно, хотя бы в этом ведомстве мы найдем понимание в решении проблемы, раз уж Росреестру так сильно не нравится ставить отметку о маткапе в ЕГРН.

@expertned

Выдача ипотеки тоже рост показала, по крайней мере в Москве.

Жаль, что не видна разбивка на вторичку и первичку.

Подождем, что Дом.Рф даст. На днях должны показать статистику.

@expertned

Вообще, дикость какая-то со статистикой творится.

Сбер закрыл свои открытые данные с числом сделок и ипотек.

Росреестр сделал на публичной карте раздел со статистикой по сделкам и ипотеке. Долго работал не пойми как. Только заработал. И пропал при переносе публички на портал пространственных данных.

ЦБ даёт данные по выдаче ипотеке только через месяц. Чего они там месяц с ними делают для меня загадка. Неужели ЦБ собирает инфу от банков и затем агрегирует её? Если так, то я поражен до глубины души, думал, что у них давно уже все в "прямом эфире" передается. Но зачем тогда месяц ждать?

Дом.Рф раньше до 9 числа прогноз по выдаче ипотеки давал за прошлый месяц. Теперь всё сместилось у них на вторую половину месяца.

Один только Росреестр по Москве исправно инфу дает. Может быть другие территориальные управления тоже дают, не следил. Но московский Росреестр прям молодцы!

А больше никто нормальную статистику не дает.

Пошёл с горя на сайт Росстата, так у них сведения о сделках вообще только за прошлый год..

Мне вот интересно, это только для граждан такие проблемы с быстрым получением актуальной информации или все ведомства не могут в моменте срез увидеть?

Главное, цифровизировано ведь всё! В чём проблема в Росреестре сделать он-лайн мониторинг? Идеально ведь было бы для анализа, прогнозов, проактивной реакции. Да и ЦБ могли бы такой монитор для выдачи ипотеки сделать. Бред ведь в конце октября данные за сентябрь получать...

@expertned

На первичке тоже, как и на вторичке, сентябрь показал большую активность, чем август.

В целом количество продаж жилья по ДДУ уступает только февралю.

Посмотрим, что покажет октябрь.

@expertned

Смотрите, как доля введенных квартир падает относительно доли введенных жилых домов.

В штуках, если посчитать, то, конечно, картинка изменится. Все же один дом - это в среднем, как две квартиры.

Однако всё равно показательно. Я некоторое время назад писал, что Росреестр по Москве и области "зеленый свет" дал переводу садовых домиков (не жилых) в жилые дома. Думаю, что и в других регионах страны тоже самое. Плюс дачная амнистия. И, конечно, плюс семейная ипотека на ИЖС.

В общем, стройкомплекс создал себе хорошую возможность прижать и ввод квартир, и запуск новых площадок. И при этом не снижать отчетность по количеству введенного жилья.

@expertned

Кстати, если сравнить данные по августам прошлых лет и этого года, то видно, что доля введенных квартир относительно всего, что строится - стала меньше.

Это значит, что вот это "всего, что нужно продать застройщикам", сильно увеличилось не за счет новых площадок, а потому что порядка 10 млн.кв.м. сдвинуто вправо..

Так что, когда говорят про затоваренность, потому что продавать много нужно - надо и это учитывать.

Эта цифра, как раз и "прикрывает" старты новых площадок. Вроде "всего жилья" становится больше, а по факту просто ввод построенных объектов сильно затормозился.

@expertned

Периодически попадается на глаза фраза в договоре купли-продажи:

Продавец подтверждает и гарантирует, что на приобретение Квартиры не использовались средства материнского капитала, Квартира не была заложена по кредиту, который возвращался с привлечением средств материнского капитала...

Последнее время, что-то прям часто попадаться мне она стала. На прошлой неделе была, сейчас вот опять "принесли".

Давайте разберем её.

Чисто теоретически, эту фразу, если прямо сильно притягивать, можно трактовать как: человек купил квартиру с ипотечным кредитом, она стала "заложенной по кредиту". И вот на погашение этого кредита был направлен маткап.

Нуу, ок. Очень натянуто, но можно. Но что такая фраза делает в ДКП на объект, который не покупался с использованием ипотеки?!

И можно сказать, что я душнила, и докапываюсь до людей. НО!! Когда я задаю вопрос о том, зачем это тут. ТО! Два-три человека из десяти считают, что можно после покупки заложить квартиру в кредит и погасить его маткапом. А еще два-три, кроме этих, соглашаются, что вроде как это не возможно, но "давайте лучше оставим, вам ведь не важно...".

@expertned

А вообще, если ипотека при покупке была, всё равно лучше не так писать, а:

"... Средства материнского капитала не были использованы на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту или займу на приобретение  квартиры/дома"..

@expertned

Представитель ЦБ говорит:

В сфере индивидуального строительства жилья уровень плохих кредитов в шесть раз выше, чем по остальной ипотеке. Как вы помните, были случаи мошенничества со стороны ряда застройщиков, когда человек брал ипотеку на строительство дома, подрядчик получал эти деньги, но дом так и не был достроен. И такие кредиты выходили в просрочку.

Чтобы прекратить эту практику, были внесены изменения в законодательство, и с 1 марта этого года привлечение средств граждан на ИЖС возможно только с использованием счетов эскроу. Это, конечно, оздоровило рынок».

Да, оздоровило, но сократило число подрядчиков. И повысило цены на стройку.

А почему нельзя было сделать поэтапную оплату в виде кредитной линии? Получил первый транш - предъяви фото фундамента для получения второго.

Да, процесс был бы чуть сложнее и дороже, но не настолько насколько цены выросли на стройку.

Конечно, легче всех загнать в проверенную схему - проектное финансирование и эскроу.

Но тем, кто семейную ипотеку берет это реально выгоднее?

Да и сколько такого мошенничества было?

@expertned

Вот и Сбер озвучил то, о чем я говорю уже пару лет.

Я могу вам сказать, за счет чего ЦБ фиксирует такую разницу. Мы общались не раз на эту тему с регулятором и считаем, что нужно менять методологию расчета разрыва, потому что нельзя сравнивать новостройку со старым советским жилфондом. Очевидно, что стоимость квадратного метра квартиры в доме 50-60-х годов постройки и "квадрата" новостройки с очень хорошей инфраструктурой, с подземным паркингом, с детсадами и школами на территории ЖК будет сильно разниться», — отметил Лейпи, комментируя данные Центробанка о разрыве в 50-80%

Только я уверен, что ЦБ это прекрасно понимает.

Но на 10% разницы тяжело строить аргументацию о необходимости прекращения льготной ипотеки. А на 50% - легко.

Так что ещё раз повторю свой тезис. Нужно строго различать политические заявления ЦБ от экономических.

Кстати, к представителям и “защитникам" стройотрасли это тоже относится в полной мере.

@expertned

Почему сделки с недвижимостью при помощи биометрии будут популярны при покупке новостроек?

В эфире радио Sputnik объясняет советник президента Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков:

"Застройщики довольно активно пользуются различными цифровыми платформами. Поэтому, в первую очередь начнут с ними по этой системе работать с новыми, "чистыми" квартирами.

Понятно, что не все люди к этому готовы, потому что многие до сих пор в дополнение к электро-цифровой подписи хотят, чтобы на бумаге живая подпись тоже была.

И, конечно, баги различные и другого рода проблемы будут решаться по ходу дела. Я думаю, что будет какой-то тестовый период, очевидно. Но чем дальше будет система работать, тем эффективнее она будет. В целом, мгновенная регистрация — это прям класс".

Подписывайтесь на Радио Sputnik в Telegram | MAX

Какие индикаторы сейчас важны, чтобы понять куда движется рынок?

Я слежу за тремя.
1. Цифры от аналитиков по цене сделки. Можно смотреть тот же ИРН. Хотя лучше несколько. Но, их динамика важна только в привязке к другим цифрам. Сама по себе она ни о чем. Поэтому строить выводы только на ней нельзя.
2. Количество предложения. Можно брать данные циан и сбер. Следим за консенсусом.
3. Активность рынка. Здесь помогут данные Росреестра.

Дальше всё строится на логике рынка.
У нас логика пока такая. Сегодня рынок - рынок завышенных цен в объявлениях.

Поэтому, если ИРН рисует, что цена выросла. Но предложение растет быстрее роста активности рынка или на том же уровне. Значит цены не растут, а рынок наполняется предложениями с высокими ценами (более дорогое жилье, или те же завышенные цены)

Если ИРН рисует, что цены не изменились, или тем более выросли. Но предложение растет меньше, чем рыночная активность, то это возможный сигнал о росте цены. Тут уже зависит от того, разовый это всплеск или длительный.

Почему именно так, а не просто динамика цен от аналитиков?

Потому, что они смотрят на цены объявлений. А там много примесей и от завышенных ожиданий продавцов, и от появления предложений с большей ценой.

Поэтому динамику цен от аналитиков, нужно сравнивать с динамикой вымывания/наполнения рынка. Выходит, если рынок вымывается (т.е. активность превышает наполнение), то в первую очередь скупают самые дешевые предложения, и уже затем переходят к дорогим. Естественно, что цены у аналитиков будут в этой ситуации показывать рост. Если это продолжается пару, а лучше тройку месяцев, то скорее всего "самым дешевым" предложением уже стало то, что раньше было дорогим..

Ну, и конечно, всё это нужно сверять с тем, что видится на "земле"..

@expertned

Вышел прогноз дом.рф по выдаче ипотеки в сентябре.

В целом думаю, что ЦБ примерно такие же цифры выдаст. Единственно по вторичке может быть чуть выше, но не думаю, что значительно.

В любом случае, цифры подтверждают сентябрьское увеличение активности, которое я ранее отмечал. И которое так же подтверждалось данными от Росреестра.

Посмотрим, будет ли активность выше и по итогам октября. Лично я, пока этого не наблюдаю.

Хотя и снижения тоже. Ощущение, что уровень сентября примерно.

Но, могу заметить, что предложение подвымели.

В сентябре рынок вроде как немного начал наполняться (ну, опять, условно, так как в целом предложения не так много). Ну, и всё это доп.предложение выросшая активность и сняла.

@expertned

Нотариусы в шоке, думаю, от таких инициатив.

Нужно, ещё ответственность нотариусов расширить на случаи признания сделки недействительной. Чтобы слова нотариальной палаты к реальности привести.

Вот она обратная сторона безответственных заявлений.

Побольше таких инициатив, и может быть представители Нотариальной палаты перестанут нести в мир неправду о том, что только нотариальное удостоверение гарантирует безопасность сделки?

Вот и запугивать начали

Причем как синхронно.. ЦИАН рассказывает про рост цен в следующем году, а АКРА про 50% на новостройки..

Причем, если я с ЦИАНом не согласен в обоснованиях причин, но готов согласиться с сутью. То у АКРА похоже страдает и аргументация и суть..

Во-первых, достали уже эксперты и аналитики рассказывающие про жуткое влияние снижения ключевой ставки на цены. Причем в большинстве случаев эти же эксперты и аналитики уверяли, что цены упадут, ведь ключевая ставка так выросла. И как, упали?!

Такое ощущение, что для них новостью будет то, что ЦБ ввел все инструменты для ограничения выдачи ипотеки. И будет ими тем активнее пользоваться, чем активнее будет снижать ключевую.

На всякий случай. Я не говорю, что снижение ключевой не отразится на рынке, но давайте не будем его преувеличивать.

Во-вторых, опять начались разговоры про снижение новых площадок. Может быть в АКРА прислать данные того же самого ДОМ. РФ, для которого они исследование делали, где видно увеличение непроданных площадей? Именно для компенсации которого застройщики сейчас и снижают новые старты.

В-третьих, а для исследователей этих первичка в вакууме находится? Чем ниже ключ, тем интереснее вторичка, учитывая разрыв цен.

Первичка должна стоить дешевле вторички на 5-15% в зависимости от стадии строительства. Сейчас она стоит дороже на 10-15%.

Итого, рост первички на 52, означает, что вторичка вырастет на 70-80%.

40%, ну 50%.. Я еще соглашусь. Но 80% означает, что у нас в 2027-2030 годах инфляция в районе 10-12% годовых должна быть. А какое снижение ключа при такой инфляции?

@expertned