Как купить квартиру, чтобы не потерять её? Добросовестный приобретатель.

Разберем на реальном случае потери квартиры, кто такой добросовестный приобретатель и как правильно проводить юр.экспертизу. Почему банк и страховая не уберегут от оспаривания сделки.

Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat

0:00 – 02:41 – 6 лет назад купили квартиру и лишились её
02:42 – 05:58 – схема мошенничества: подделка завещания
05:59 – 09:11 – зачем делать проверку, если банк при ипотеке всё проверит
09:12 – 15:22 – но страховая ведь точно проверит?
15:23 – 28:13 – Правильная юр.экспертиза и может ли риэлтор сделать юр. проверку?
28:14 – 32:14 – Продавец под влиянием – Чек-лист для проверки
32:15 – 36:55 – Добросовестный приобретатель
36:56 – 37:43 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

Я в последнем видео мельком об этом сказал. Но думаю, что есть смысл еще раз отдельно проговорить это.

Про продавцов под влиянием.

У нас суды так увлеклись защитой прав продавца в ущерб правам покупателя, что сами сейчас создают условия для увеличения числа таких мошенничеств. Только в них никакого влияния реально не будет, а оно будет инсценировано.

В двухтысячных бабушки-одуванчики с помощью судов уже убили институт ренты. А что, поди плохо, заключила договор, по получала ежемесячного содержания и денег, а затем в суд и расторжение ренты.

Если суды продолжат тенденцию, по сути, признания виноватыми покупателей, то очень скоро мы таких поддельных "продавцов под влиянием" пачками получать начнем.

А что, рисков ведь нет! Если вдруг суд выиграл покупатель, то деньги от продажи квартиры есть, покупаешь другое жилье. Зато, если покупатель проиграл, то двойной выигрыш. И всего-то для этого нужно: сымитировать некое количество звонков и после продажи снять деньги и вроде как передать их кому-то...

Или может быть кого-то мошенники будут использовать в открытую. Мол, мы тебе гарантируем, что суд в твою пользу будет (понятно, что никаких гарантий нет), организуем тебе весь антураж, а ты нам, например, 90% от цены квартиры отдашь, а 10% себе оставишь. И квартиру через суд себе оставишь.. Уверен, что кто-то и на такое согласится. С долями ведь "мутят" пенсионеры. И тут будут..

В общем, решения судов в пользу продавцов под влиянием - это явно "бензин на огонь проблемы"..

Так дойдет, что пожилые люди свободную квартиру продать не смогут. Например для меня, уже давно пожилой продавец свободной квартиры - сигнал повышенной опасности.

@expertned

А я вот подумал. Любопытно у нас получается. Некий человек, продал под влиянием квартиру. Отдал деньги мошеннику. В суде доказал, что делал это не осознавая значение своих действий. И это подтверждается экспертизой. Ему возвращают квартиру. Но с его дееспособностью ничего не происходит!

Не странно ли это? Если ты можешь попасть под влияние мошенников и нанести вред себе, родным, третьим лицам (я про финансовый ущерб). Если в суде ты признан человеком, который пусть даже в короткий период, но не осознавал значение своих действий, разве это не поводу как минимум автоматически ограничивать человека в дееспособности, а как максимум лишать его этой дееспособности?

Иначе, он пойдет и еще раз чего-нибудь сотворит не осознавая значение своих действий.

@expertned

Что случилось?
Сегодня оборвали телефон просто с этими продавцами под влиянием.
С 23-го (!) года проф.сообщество кричит об этой проблеме. Единственные кто слышал - это, очевидно, правоохранительные органы, которые разгребают эти последствия. И некоторые депутаты ГД.

Теперь вдруг, мне тут журналисты пишут, что это проблема №1 на вторичке. С чего это проблема №1-то? Если ещё пару месяцев назад мне коллеги (!!!), говорили, что это чушь и такого не бывает, и это всё застройщики придумали, чтобы народ от вторички отвадить.

А пару недель назад продавцы говорили, что это ерунда и сказки, народ риэлторы запугивают. Теперь вдруг проблема №1.. Так-то сделки оспаривают по другим основаниям почаще... Но, учитывая, позицию судов, это реально может стать одной из важных проблем!

Кстати, придумал в ходе комментария фразу "Казус Долиной")) может в мир пойдет)

@expertned

Раз уж так популярна стала тема с продавцом под влиянием, то:

- во-первых, напоминаю, что выше выкладывал чек-лист проверки продавца под влиянием. Пользуйтесь.

- во-вторых, вот ссылка на видео, где подробно рассказывал об этой схеме и о том, что нужно делать, чтобы себя обезопасить: https://rutube.ru/video/12967d892e53d277e737325535033440/

Решение ВС прислали. По делу очень похожему на то, что сейчас "шумит" кругом про "ДГИ отбирает квартиру через 6 лет".

Здесь через 8 лет подали. Суть примерно такая же. Некто подделал завещание, вступил в наследство, продал квартиру. Через 8 лет "банду" накрыли и начали дела разворачивать.

Из интересного. ВС в очередной раз говорит о том, что: "По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное"

Это в корне отличается от подхода - если ты добросовестный, то докажи это. К сожалению, суды первой инстанции чаще руководствуются именно этой логикой.

Надеюсь, что в итоге изменения произойдут и в судах первой инстанции.

Так же из интересного. ВС обратил внимание на то, что с даты смерти прошло больше года, прежде чем был зарегистрирован переход права собственности на покупателя. А значит, ДГИ проявило недобросовестность в защите своего права. Должны были отследить, вступить в наследство. И тогда никакого "воровства" квартиры у города не произошло бы.

Справедливый и разумный подход. Только, к сожалению, людям, купившим квартиру, пришлось ждать его 5 лет. Представляю, сколько нервов было истрачено.

Вообще, любопытен подход ДГИ. В 2014 году люди осуждены за преступление. А ДГИ обращается в суд о защите своих интересов только в 2019 году. А где все 5 лет были? Ну, и вопрос, про вымороченное имущество, которое может быть ничьим, и город об этом вообще не знает...

@expertned

Просроченная задолженность за 2025 год довольно резко увеличилась.

Общая цифра, которая очень долго была в районе 0,4%, за этот год дошла до 0,9%.

Интересно то, что все объяснения, что я видел лежат в плоскости новостроек. Мол, во время массовой льготной ипотеки выдавалось много кредитов всем подряд. И теперь пожинаем плоды.

Есть ли в этом правда?

Если говорить про долю просрочек относительно общей суммы задолженности, то не особо,

Да, просрочки на кредиты по ДДУ в этом году растут с большей скоростью, чем на вторичке. Но я бы не сказал, что прям на много: 78% против 68%.

А вот, если учесть то, что и размер кредита вырос, т.е. прикинуть долю просрочек в количестве кредитов, а не в сумме задолженности, то картинка у новостроек станет существенно хуже: 80% против 20%.

И здесь уже можно смело говорить о том, что динамика роста просрочек по кредитам на ДДУ существенно выше, чем на вторичке.

Однако, последние данные довольно натянуты, так как размер кредита на вторичке сильно увеличился в этом году, но я сомневаюсь, что просрочки идут по новым кредитам. Скорее по тем, что были выданы в прошлом и позапрошлом году.

Так что скорее всего, вторичка показывает, хотя и меньший негатив, чем первичка, но не намного.

@expertned

Вопрос. А много это или мало?

В смысле, ждать ли массовых распродаж ипотечных квартир, которые обязательно потащат цены вниз.

Нет, не ждать.

Во-первых, просрочек всё же мало.

Во-вторых, не каждая просрочка ведёт к дефолту. Особенно, учитывая институт кредитных каникул и реструктуризации.

В-третьих, большинство ипотечников предпочтут продажу по рынку, быстрой распродаже. А банки дадут на это время, если увидят, что процесс запущен


В-четвертых, все дефолтные ипотечники не придут сразу на рынок.

А если придут? Читаем пункт первый.

Сегодня, грубо, порядка 40 тысяч кредитов с просрочками на вторичке..

Даже на текущем рынке на вторичке порядка 200 тысяч сделок в месяц...

Как-то так..

@expertned

А вот и статистика подошла. Росреестр по Москве тоже фиксирует увеличение активности.

Ждём ещё подтверждение по количеству выданных ипотек. Думаю, что тоже некоторая прибавка в количестве кредитов в сентябре будет.

@expertned

Вопрос 1. Можно отсюда делать, что рост активности рынка - это уже сформировавшийся тренд?

Нет. Потому что на таком пустом рынке (с преобладанием альтернатив в продаже), как сейчас, синусоида - совершенно нормальная ситуация. Пришло некое количество покупателей - разогнали цепочки продаж/покупок. Затем эти волны затухли.

Поэтому вполне допускаю, что октябрь может показать просадку. А вот если не покажет или покажет рост, то ноябрь и декабрь точно должны показать пики активности по году.

Если октябрь просядет, то пик-не пик, но повышенный сезон в декабре будет. Но скорее не такой агрессивный, чем в первом случае.

@expertned

Вопрос 2.
Рост числа сделок = рост цен? Пока нет.

Рост числа сделок может свидетельствовать только о росте активности. Т.е. прибавляется и число покупателей, и число продавцов.

Я вполне допускаю, что кто-то из продавцов решит выйти под декабрь на рынок, чтобы продать на свой объект на высокой волне. Надеясь, что и цена будет высокой.

Цены будут расти, когда рост спроса будет опережать рост предложения.

Будет это в этом году?

На мой взгляд, да. Я свой прогноз пока не меняю. Вероятность роста цен в диапазоне 5-10% до конца года, пока всё ещё считаю существенно выше, чем вероятность сохранения цен.

Хотя, если в начале года я думал, что внутри вероятности роста цены рост в диапазон 8-10% больше, чем в диапазон 5-7%. То сейчас думаю, что скорее будет 5-7%, чем 8-10%.

Но, посмотрим. Октябрь будет показателен.

@expertned

Раз с отметкой в ЕГРН об использовании маткапитала - проблема. Решили пойти другим путем.

Депутаты ГД направили письмо на имя Министра труда и соцзащиты с предложением реализовать механизм проверки использования мат.капитала на жилье, посредством портала гос.услуг:

1. В справке о маткапе указывать кадастровый номер помещения, на которое он был использован, дату и сумму.
2. Сделать механизм, аналогичный проверке действительности паспорта. Любой гражданин вводит кадастровый номер помещения и ему приходит ответ: был использован на него маткап или нет.

На мой взгляд, предложение очень хорошее.

Более того, некоторое время назад на одной встрече, когда я поднял вопрос о возможности реализации таких механизмов, представитель СФР сказал, что кадастровые номера помещений у них, в принципе, есть. И нужно только формат справки переделать. А представитель Минтруда говорила, что и с реализацией этого предложения не видит проблем.

Посмотрим, что скажет Министр труда. Возмжно, хотя бы в этом ведомстве мы найдем понимание в решении проблемы, раз уж Росреестру так сильно не нравится ставить отметку о маткапе в ЕГРН.

@expertned

Выдача ипотеки тоже рост показала, по крайней мере в Москве.

Жаль, что не видна разбивка на вторичку и первичку.

Подождем, что Дом.Рф даст. На днях должны показать статистику.

@expertned

Вообще, дикость какая-то со статистикой творится.

Сбер закрыл свои открытые данные с числом сделок и ипотек.

Росреестр сделал на публичной карте раздел со статистикой по сделкам и ипотеке. Долго работал не пойми как. Только заработал. И пропал при переносе публички на портал пространственных данных.

ЦБ даёт данные по выдаче ипотеке только через месяц. Чего они там месяц с ними делают для меня загадка. Неужели ЦБ собирает инфу от банков и затем агрегирует её? Если так, то я поражен до глубины души, думал, что у них давно уже все в "прямом эфире" передается. Но зачем тогда месяц ждать?

Дом.Рф раньше до 9 числа прогноз по выдаче ипотеки давал за прошлый месяц. Теперь всё сместилось у них на вторую половину месяца.

Один только Росреестр по Москве исправно инфу дает. Может быть другие территориальные управления тоже дают, не следил. Но московский Росреестр прям молодцы!

А больше никто нормальную статистику не дает.

Пошёл с горя на сайт Росстата, так у них сведения о сделках вообще только за прошлый год..

Мне вот интересно, это только для граждан такие проблемы с быстрым получением актуальной информации или все ведомства не могут в моменте срез увидеть?

Главное, цифровизировано ведь всё! В чём проблема в Росреестре сделать он-лайн мониторинг? Идеально ведь было бы для анализа, прогнозов, проактивной реакции. Да и ЦБ могли бы такой монитор для выдачи ипотеки сделать. Бред ведь в конце октября данные за сентябрь получать...

@expertned

На первичке тоже, как и на вторичке, сентябрь показал большую активность, чем август.

В целом количество продаж жилья по ДДУ уступает только февралю.

Посмотрим, что покажет октябрь.

@expertned

Смотрите, как доля введенных квартир падает относительно доли введенных жилых домов.

В штуках, если посчитать, то, конечно, картинка изменится. Все же один дом - это в среднем, как две квартиры.

Однако всё равно показательно. Я некоторое время назад писал, что Росреестр по Москве и области "зеленый свет" дал переводу садовых домиков (не жилых) в жилые дома. Думаю, что и в других регионах страны тоже самое. Плюс дачная амнистия. И, конечно, плюс семейная ипотека на ИЖС.

В общем, стройкомплекс создал себе хорошую возможность прижать и ввод квартир, и запуск новых площадок. И при этом не снижать отчетность по количеству введенного жилья.

@expertned

Кстати, если сравнить данные по августам прошлых лет и этого года, то видно, что доля введенных квартир относительно всего, что строится - стала меньше.

Это значит, что вот это "всего, что нужно продать застройщикам", сильно увеличилось не за счет новых площадок, а потому что порядка 10 млн.кв.м. сдвинуто вправо..

Так что, когда говорят про затоваренность, потому что продавать много нужно - надо и это учитывать.

Эта цифра, как раз и "прикрывает" старты новых площадок. Вроде "всего жилья" становится больше, а по факту просто ввод построенных объектов сильно затормозился.

@expertned

Периодически попадается на глаза фраза в договоре купли-продажи:

Продавец подтверждает и гарантирует, что на приобретение Квартиры не использовались средства материнского капитала, Квартира не была заложена по кредиту, который возвращался с привлечением средств материнского капитала...

Последнее время, что-то прям часто попадаться мне она стала. На прошлой неделе была, сейчас вот опять "принесли".

Давайте разберем её.

Чисто теоретически, эту фразу, если прямо сильно притягивать, можно трактовать как: человек купил квартиру с ипотечным кредитом, она стала "заложенной по кредиту". И вот на погашение этого кредита был направлен маткап.

Нуу, ок. Очень натянуто, но можно. Но что такая фраза делает в ДКП на объект, который не покупался с использованием ипотеки?!

И можно сказать, что я душнила, и докапываюсь до людей. НО!! Когда я задаю вопрос о том, зачем это тут. ТО! Два-три человека из десяти считают, что можно после покупки заложить квартиру в кредит и погасить его маткапом. А еще два-три, кроме этих, соглашаются, что вроде как это не возможно, но "давайте лучше оставим, вам ведь не важно...".

@expertned

А вообще, если ипотека при покупке была, всё равно лучше не так писать, а:

"... Средства материнского капитала не были использованы на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту или займу на приобретение  квартиры/дома"..

@expertned

Представитель ЦБ говорит:

В сфере индивидуального строительства жилья уровень плохих кредитов в шесть раз выше, чем по остальной ипотеке. Как вы помните, были случаи мошенничества со стороны ряда застройщиков, когда человек брал ипотеку на строительство дома, подрядчик получал эти деньги, но дом так и не был достроен. И такие кредиты выходили в просрочку.

Чтобы прекратить эту практику, были внесены изменения в законодательство, и с 1 марта этого года привлечение средств граждан на ИЖС возможно только с использованием счетов эскроу. Это, конечно, оздоровило рынок».

Да, оздоровило, но сократило число подрядчиков. И повысило цены на стройку.

А почему нельзя было сделать поэтапную оплату в виде кредитной линии? Получил первый транш - предъяви фото фундамента для получения второго.

Да, процесс был бы чуть сложнее и дороже, но не настолько насколько цены выросли на стройку.

Конечно, легче всех загнать в проверенную схему - проектное финансирование и эскроу.

Но тем, кто семейную ипотеку берет это реально выгоднее?

Да и сколько такого мошенничества было?

@expertned

Вот и Сбер озвучил то, о чем я говорю уже пару лет.

Я могу вам сказать, за счет чего ЦБ фиксирует такую разницу. Мы общались не раз на эту тему с регулятором и считаем, что нужно менять методологию расчета разрыва, потому что нельзя сравнивать новостройку со старым советским жилфондом. Очевидно, что стоимость квадратного метра квартиры в доме 50-60-х годов постройки и "квадрата" новостройки с очень хорошей инфраструктурой, с подземным паркингом, с детсадами и школами на территории ЖК будет сильно разниться», — отметил Лейпи, комментируя данные Центробанка о разрыве в 50-80%

Только я уверен, что ЦБ это прекрасно понимает.

Но на 10% разницы тяжело строить аргументацию о необходимости прекращения льготной ипотеки. А на 50% - легко.

Так что ещё раз повторю свой тезис. Нужно строго различать политические заявления ЦБ от экономических.

Кстати, к представителям и “защитникам" стройотрасли это тоже относится в полной мере.

@expertned