https://rutube.ru/video/28d79ef17990641e028ca49bd721ca47/

Разберем на реальном случае потери квартиры, кто такой добросовестный приобретатель и как правильно проводить юр.экспертизу. Почему банк и страховая не уберегут от оспаривания сделки.

https://youtu.be/cOP3B2ZGFo8

Как купить квартиру, чтобы не потерять её? Добросовестный приобретатель.

Разберем на реальном случае потери квартиры, кто такой добросовестный приобретатель и как правильно проводить юр.экспертизу. Почему банк и страховая не уберегут от оспаривания сделки.

послушать

Как купить квартиру, чтобы не потерять её? Добросовестный приобретатель.

Разберем на реальном случае потери квартиры, кто такой добросовестный приобретатель и как правильно проводить юр.экспертизу. Почему банк и страховая не уберегут от оспаривания сделки.

Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat

0:00 – 02:41 – 6 лет назад купили квартиру и лишились её
02:42 – 05:58 – схема мошенничества: подделка завещания
05:59 – 09:11 – зачем делать проверку, если банк при ипотеке всё проверит
09:12 – 15:22 – но страховая ведь точно проверит?
15:23 – 28:13 – Правильная юр.экспертиза и может ли риэлтор сделать юр. проверку?
28:14 – 32:14 – Продавец под влиянием – Чек-лист для проверки
32:15 – 36:55 – Добросовестный приобретатель
36:56 – 37:43 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

Я в последнем видео мельком об этом сказал. Но думаю, что есть смысл еще раз отдельно проговорить это.

Про продавцов под влиянием.

У нас суды так увлеклись защитой прав продавца в ущерб правам покупателя, что сами сейчас создают условия для увеличения числа таких мошенничеств. Только в них никакого влияния реально не будет, а оно будет инсценировано.

В двухтысячных бабушки-одуванчики с помощью судов уже убили институт ренты. А что, поди плохо, заключила договор, по получала ежемесячного содержания и денег, а затем в суд и расторжение ренты.

Если суды продолжат тенденцию, по сути, признания виноватыми покупателей, то очень скоро мы таких поддельных "продавцов под влиянием" пачками получать начнем.

А что, рисков ведь нет! Если вдруг суд выиграл покупатель, то деньги от продажи квартиры есть, покупаешь другое жилье. Зато, если покупатель проиграл, то двойной выигрыш. И всего-то для этого нужно: сымитировать некое количество звонков и после продажи снять деньги и вроде как передать их кому-то...

Или может быть кого-то мошенники будут использовать в открытую. Мол, мы тебе гарантируем, что суд в твою пользу будет (понятно, что никаких гарантий нет), организуем тебе весь антураж, а ты нам, например, 90% от цены квартиры отдашь, а 10% себе оставишь. И квартиру через суд себе оставишь.. Уверен, что кто-то и на такое согласится. С долями ведь "мутят" пенсионеры. И тут будут..

В общем, решения судов в пользу продавцов под влиянием - это явно "бензин на огонь проблемы"..

Так дойдет, что пожилые люди свободную квартиру продать не смогут. Например для меня, уже давно пожилой продавец свободной квартиры - сигнал повышенной опасности.

@expertned

А я вот подумал. Любопытно у нас получается. Некий человек, продал под влиянием квартиру. Отдал деньги мошеннику. В суде доказал, что делал это не осознавая значение своих действий. И это подтверждается экспертизой. Ему возвращают квартиру. Но с его дееспособностью ничего не происходит!

Не странно ли это? Если ты можешь попасть под влияние мошенников и нанести вред себе, родным, третьим лицам (я про финансовый ущерб). Если в суде ты признан человеком, который пусть даже в короткий период, но не осознавал значение своих действий, разве это не поводу как минимум автоматически ограничивать человека в дееспособности, а как максимум лишать его этой дееспособности?

Иначе, он пойдет и еще раз чего-нибудь сотворит не осознавая значение своих действий.

@expertned

Что случилось?
Сегодня оборвали телефон просто с этими продавцами под влиянием.
С 23-го (!) года проф.сообщество кричит об этой проблеме. Единственные кто слышал - это, очевидно, правоохранительные органы, которые разгребают эти последствия. И некоторые депутаты ГД.

Теперь вдруг, мне тут журналисты пишут, что это проблема №1 на вторичке. С чего это проблема №1-то? Если ещё пару месяцев назад мне коллеги (!!!), говорили, что это чушь и такого не бывает, и это всё застройщики придумали, чтобы народ от вторички отвадить.

А пару недель назад продавцы говорили, что это ерунда и сказки, народ риэлторы запугивают. Теперь вдруг проблема №1.. Так-то сделки оспаривают по другим основаниям почаще... Но, учитывая, позицию судов, это реально может стать одной из важных проблем!

Кстати, придумал в ходе комментария фразу "Казус Долиной")) может в мир пойдет)

@expertned

Раз уж так популярна стала тема с продавцом под влиянием, то:

- во-первых, напоминаю, что выше выкладывал чек-лист проверки продавца под влиянием. Пользуйтесь.

- во-вторых, вот ссылка на видео, где подробно рассказывал об этой схеме и о том, что нужно делать, чтобы себя обезопасить: https://rutube.ru/video/12967d892e53d277e737325535033440/

Решение ВС прислали. По делу очень похожему на то, что сейчас "шумит" кругом про "ДГИ отбирает квартиру через 6 лет".

Здесь через 8 лет подали. Суть примерно такая же. Некто подделал завещание, вступил в наследство, продал квартиру. Через 8 лет "банду" накрыли и начали дела разворачивать.

Из интересного. ВС в очередной раз говорит о том, что: "По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное"

Это в корне отличается от подхода - если ты добросовестный, то докажи это. К сожалению, суды первой инстанции чаще руководствуются именно этой логикой.

Надеюсь, что в итоге изменения произойдут и в судах первой инстанции.

Так же из интересного. ВС обратил внимание на то, что с даты смерти прошло больше года, прежде чем был зарегистрирован переход права собственности на покупателя. А значит, ДГИ проявило недобросовестность в защите своего права. Должны были отследить, вступить в наследство. И тогда никакого "воровства" квартиры у города не произошло бы.

Справедливый и разумный подход. Только, к сожалению, людям, купившим квартиру, пришлось ждать его 5 лет. Представляю, сколько нервов было истрачено.

Вообще, любопытен подход ДГИ. В 2014 году люди осуждены за преступление. А ДГИ обращается в суд о защите своих интересов только в 2019 году. А где все 5 лет были? Ну, и вопрос, про вымороченное имущество, которое может быть ничьим, и город об этом вообще не знает...

@expertned

Просроченная задолженность за 2025 год довольно резко увеличилась.

Общая цифра, которая очень долго была в районе 0,4%, за этот год дошла до 0,9%.

Интересно то, что все объяснения, что я видел лежат в плоскости новостроек. Мол, во время массовой льготной ипотеки выдавалось много кредитов всем подряд. И теперь пожинаем плоды.

Есть ли в этом правда?

Если говорить про долю просрочек относительно общей суммы задолженности, то не особо,

Да, просрочки на кредиты по ДДУ в этом году растут с большей скоростью, чем на вторичке. Но я бы не сказал, что прям на много: 78% против 68%.

А вот, если учесть то, что и размер кредита вырос, т.е. прикинуть долю просрочек в количестве кредитов, а не в сумме задолженности, то картинка у новостроек станет существенно хуже: 80% против 20%.

И здесь уже можно смело говорить о том, что динамика роста просрочек по кредитам на ДДУ существенно выше, чем на вторичке.

Однако, последние данные довольно натянуты, так как размер кредита на вторичке сильно увеличился в этом году, но я сомневаюсь, что просрочки идут по новым кредитам. Скорее по тем, что были выданы в прошлом и позапрошлом году.

Так что скорее всего, вторичка показывает, хотя и меньший негатив, чем первичка, но не намного.

@expertned

Вопрос. А много это или мало?

В смысле, ждать ли массовых распродаж ипотечных квартир, которые обязательно потащат цены вниз.

Нет, не ждать.

Во-первых, просрочек всё же мало.

Во-вторых, не каждая просрочка ведёт к дефолту. Особенно, учитывая институт кредитных каникул и реструктуризации.

В-третьих, большинство ипотечников предпочтут продажу по рынку, быстрой распродаже. А банки дадут на это время, если увидят, что процесс запущен


В-четвертых, все дефолтные ипотечники не придут сразу на рынок.

А если придут? Читаем пункт первый.

Сегодня, грубо, порядка 40 тысяч кредитов с просрочками на вторичке..

Даже на текущем рынке на вторичке порядка 200 тысяч сделок в месяц...

Как-то так..

@expertned

А вот и статистика подошла. Росреестр по Москве тоже фиксирует увеличение активности.

Ждём ещё подтверждение по количеству выданных ипотек. Думаю, что тоже некоторая прибавка в количестве кредитов в сентябре будет.

@expertned

Вопрос 1. Можно отсюда делать, что рост активности рынка - это уже сформировавшийся тренд?

Нет. Потому что на таком пустом рынке (с преобладанием альтернатив в продаже), как сейчас, синусоида - совершенно нормальная ситуация. Пришло некое количество покупателей - разогнали цепочки продаж/покупок. Затем эти волны затухли.

Поэтому вполне допускаю, что октябрь может показать просадку. А вот если не покажет или покажет рост, то ноябрь и декабрь точно должны показать пики активности по году.

Если октябрь просядет, то пик-не пик, но повышенный сезон в декабре будет. Но скорее не такой агрессивный, чем в первом случае.

@expertned

Вопрос 2.
Рост числа сделок = рост цен? Пока нет.

Рост числа сделок может свидетельствовать только о росте активности. Т.е. прибавляется и число покупателей, и число продавцов.

Я вполне допускаю, что кто-то из продавцов решит выйти под декабрь на рынок, чтобы продать на свой объект на высокой волне. Надеясь, что и цена будет высокой.

Цены будут расти, когда рост спроса будет опережать рост предложения.

Будет это в этом году?

На мой взгляд, да. Я свой прогноз пока не меняю. Вероятность роста цен в диапазоне 5-10% до конца года, пока всё ещё считаю существенно выше, чем вероятность сохранения цен.

Хотя, если в начале года я думал, что внутри вероятности роста цены рост в диапазон 8-10% больше, чем в диапазон 5-7%. То сейчас думаю, что скорее будет 5-7%, чем 8-10%.

Но, посмотрим. Октябрь будет показателен.

@expertned

Раз с отметкой в ЕГРН об использовании маткапитала - проблема. Решили пойти другим путем.

Депутаты ГД направили письмо на имя Министра труда и соцзащиты с предложением реализовать механизм проверки использования мат.капитала на жилье, посредством портала гос.услуг:

1. В справке о маткапе указывать кадастровый номер помещения, на которое он был использован, дату и сумму.
2. Сделать механизм, аналогичный проверке действительности паспорта. Любой гражданин вводит кадастровый номер помещения и ему приходит ответ: был использован на него маткап или нет.

На мой взгляд, предложение очень хорошее.

Более того, некоторое время назад на одной встрече, когда я поднял вопрос о возможности реализации таких механизмов, представитель СФР сказал, что кадастровые номера помещений у них, в принципе, есть. И нужно только формат справки переделать. А представитель Минтруда говорила, что и с реализацией этого предложения не видит проблем.

Посмотрим, что скажет Министр труда. Возмжно, хотя бы в этом ведомстве мы найдем понимание в решении проблемы, раз уж Росреестру так сильно не нравится ставить отметку о маткапе в ЕГРН.

@expertned

Выдача ипотеки тоже рост показала, по крайней мере в Москве.

Жаль, что не видна разбивка на вторичку и первичку.

Подождем, что Дом.Рф даст. На днях должны показать статистику.

@expertned

Вообще, дикость какая-то со статистикой творится.

Сбер закрыл свои открытые данные с числом сделок и ипотек.

Росреестр сделал на публичной карте раздел со статистикой по сделкам и ипотеке. Долго работал не пойми как. Только заработал. И пропал при переносе публички на портал пространственных данных.

ЦБ даёт данные по выдаче ипотеке только через месяц. Чего они там месяц с ними делают для меня загадка. Неужели ЦБ собирает инфу от банков и затем агрегирует её? Если так, то я поражен до глубины души, думал, что у них давно уже все в "прямом эфире" передается. Но зачем тогда месяц ждать?

Дом.Рф раньше до 9 числа прогноз по выдаче ипотеки давал за прошлый месяц. Теперь всё сместилось у них на вторую половину месяца.

Один только Росреестр по Москве исправно инфу дает. Может быть другие территориальные управления тоже дают, не следил. Но московский Росреестр прям молодцы!

А больше никто нормальную статистику не дает.

Пошёл с горя на сайт Росстата, так у них сведения о сделках вообще только за прошлый год..

Мне вот интересно, это только для граждан такие проблемы с быстрым получением актуальной информации или все ведомства не могут в моменте срез увидеть?

Главное, цифровизировано ведь всё! В чём проблема в Росреестре сделать он-лайн мониторинг? Идеально ведь было бы для анализа, прогнозов, проактивной реакции. Да и ЦБ могли бы такой монитор для выдачи ипотеки сделать. Бред ведь в конце октября данные за сентябрь получать...

@expertned

На первичке тоже, как и на вторичке, сентябрь показал большую активность, чем август.

В целом количество продаж жилья по ДДУ уступает только февралю.

Посмотрим, что покажет октябрь.

@expertned

Смотрите, как доля введенных квартир падает относительно доли введенных жилых домов.

В штуках, если посчитать, то, конечно, картинка изменится. Все же один дом - это в среднем, как две квартиры.

Однако всё равно показательно. Я некоторое время назад писал, что Росреестр по Москве и области "зеленый свет" дал переводу садовых домиков (не жилых) в жилые дома. Думаю, что и в других регионах страны тоже самое. Плюс дачная амнистия. И, конечно, плюс семейная ипотека на ИЖС.

В общем, стройкомплекс создал себе хорошую возможность прижать и ввод квартир, и запуск новых площадок. И при этом не снижать отчетность по количеству введенного жилья.

@expertned

Кстати, если сравнить данные по августам прошлых лет и этого года, то видно, что доля введенных квартир относительно всего, что строится - стала меньше.

Это значит, что вот это "всего, что нужно продать застройщикам", сильно увеличилось не за счет новых площадок, а потому что порядка 10 млн.кв.м. сдвинуто вправо..

Так что, когда говорят про затоваренность, потому что продавать много нужно - надо и это учитывать.

Эта цифра, как раз и "прикрывает" старты новых площадок. Вроде "всего жилья" становится больше, а по факту просто ввод построенных объектов сильно затормозился.

@expertned

Периодически попадается на глаза фраза в договоре купли-продажи:

Продавец подтверждает и гарантирует, что на приобретение Квартиры не использовались средства материнского капитала, Квартира не была заложена по кредиту, который возвращался с привлечением средств материнского капитала...

Последнее время, что-то прям часто попадаться мне она стала. На прошлой неделе была, сейчас вот опять "принесли".

Давайте разберем её.

Чисто теоретически, эту фразу, если прямо сильно притягивать, можно трактовать как: человек купил квартиру с ипотечным кредитом, она стала "заложенной по кредиту". И вот на погашение этого кредита был направлен маткап.

Нуу, ок. Очень натянуто, но можно. Но что такая фраза делает в ДКП на объект, который не покупался с использованием ипотеки?!

И можно сказать, что я душнила, и докапываюсь до людей. НО!! Когда я задаю вопрос о том, зачем это тут. ТО! Два-три человека из десяти считают, что можно после покупки заложить квартиру в кредит и погасить его маткапом. А еще два-три, кроме этих, соглашаются, что вроде как это не возможно, но "давайте лучше оставим, вам ведь не важно...".

@expertned