Какие изысканные угрозы от стройотрасли в сторону ЦБ.

Главное, сами сняли мораторий на штрафы. Спровоцировали этим сдвиг сроков сдачи домов.

А теперь рассказывают, что это угроза банкротства)

Так я рецепт могу подсказать. И без всякого снижения ключевой. Верните штрафы!

Сразу ситуация наладится.

@expertned

Смешно будет, если люди испугаются. И, на фоне таких высказываний, организуют спад продаж в новостройках.

@expertned

Это же надо, какой у нас рынок недвижимости, оказывается, волатильный.

В июне цены падали, в июле уже растут.

Только ЦБ ставку снизил, а рынок махом отреагировал ростом цен..

У меня такое недоумение. Я еще понимаю, если бы такую дичь написали бы люди далекие от рынка недвижимости.

Но Самолет и Этажи... Им вообще плевать на собственную репутацию, как аналитиков?

Кликбейт в заголовке, высокая цитируемость и надежда на короткую память рынка?

@expertned

Помните в марте говорил о том, что ЦБ планирует обязать кредиторов принимать сведения только об официальном доходе для оценки платёжеспособности?

Ну вот получите и распишитесь... ЦБ утвердил дорожную карту с основными этапами перехода на новый порядок..

Пока бегло просмотрел. Но похоже с марта 26-го будет действовать.

Завтра сделаю разбор.

Думаю, что лазейка в виде кредитов без подтверждения доходов все же останется.

Как скорее всего и возможность у крупных банков использовать собственные методики расчета доходности.

Но сколько это будет стоить для заемщика? Думаю, что не дешево..

Вы все ещё ждете доступную ипотеку?

@expertned

Посмотрел я внимательно дорожную карту от ЦБ, о которой писал выше. Резюме:

💳 Цифровой профиль и кредиты: что нас ждет

📌 Суть: государство переводит все данные о доходах в единую систему — Цифровой профиль (ФНС + Соцфонд -> СМЭВ 4). Банки будут брать доходы только оттуда, если есть доступ и согласие клиента.

🗓 Сроки запуска:

I этап — до 1 ноября 2025: зарплаты по страховым взносам, самозанятые (НПД), АУСН, соцподдержка, пенсии.

II этап — 01.01–01.08.2026: 2‑НДФЛ, 3‑НДФЛ, УСН, ЕСХН, маткапитал, декларированные доходы.

⚙️ Банки и МФО обязаны:

Доработать ИТ-системы и интегрироваться к Цифровому профилю в установленные сроки.

После подключения — использовать официальные данные как основной источник при расчёте ПДН.

Старые схемы ( по кредитному отчёту, расчёт среднего дохода по БКИ) — запрещены с 01.07.2025.

📄 Справка по форме банка:

Полный запрет я не увидел. Но, сказано, что альтернативные источники информации (т.е. кроме официальных), можно использовать только, если нет данных или они неполные в цифровом профиле.

При расчете ПДН (долговая нагрузка: платеж/доход) такой доход учитывают консервативно: выше ПДН -> больше надбавка ЦБ -> кредит банку дороже.

💡 Итог:
К 2026 почти все займы >50 тыс. ₽ — только на основе официальных данных о доходах из Цифрового профиля. «Справка по форме банка» и кредит "по паспорту" уходят в запасники для редких (и очень дорогих) кейсов.

В общем, хочешь кредит? Обеляйся!

@expertned

Поговорили на РБК о рынке новостроек и немного о вторичке

https://www.youtube.com/watch?v=I42SFQp0HY4

Тоже самое в ВК

https://vk.com/rbc_investments?z=video-210986399_456243508

Немного статистики вам в ленту. Ипотека в июле от Дом. рф

Интересно, +75% по первичке без выделения зеленым и без плюсика - это случайность или Дом. РФ не хочет акцент на этом ставить?)

Вообще, правильно делают. Так как очевидно, что эти +75% исключительно за счет эффекта низкой базы. У нас в прошлом году, после июньского ажиотажа было резкое снижение выдач в июле, да и в августе тоже. Так, что цифра не показательна.

А вот 36 тысяч - цифра интересная. Посмотрим, конечно, что в следующем месяце скажет по этому поводу ЦБ. Так как Дом. Рф бывает, ошибается со статистикой. Но в первичке, обычно, довольно верную оценку дает.

А 36 тысяч ипотек для первички - это конечно, совсем не 23-й год. Но уже близко к средним уровням 20-го и 21-го, и выше средних уровней 22-го и второй половины 24-го.

Т.е. жить можно.. Хотя, конечно, немного впроголодь...

Про вторичку говорить не буду. Здесь цифра, во-первых, скорее всего не верная (думаю реально будет на уровне 35 тысяч). А если даже и верная, то ничего особо не меняющая. Так как про живую ипотеку на вторичке говорить очень и очень рано.

@expertned

Ух, как Марат Хуснуллин за помощь застройщикам взялся....

Зацените.
1. Буфер накопленный расформировать. Ну, ладно, это в целом при кризисах возможно и для этого он собственно и формируется. Но кризис-то есть? Ну, с другой стороны не зря ведь Вице-премьер говорил про возможное банкротство 30% застройщиков (понятно манипуляция, и выше я ее разбирал, но аргумент? аргумент)
2. Снижение коэффициентов риска для льготной ипотеки. Здесь уже интереснее. ЦБ, значит, недавно сказал, что ипотека на новостройки - все же рисково. А Правительство предлагаете льготные программы признать менее рисковыми. Зачем? Ну, хотя бы за тем, чтобы ПВ минимальный вернуть снова в уровень 20%. Да и маржинальность программ повысить за счет снижения требований к надбавкам.

Но ведь только недавно ЦБ здесь зажимать начал. А Правительство хочет недавние действия ЦБ дезавуировать.

3. И любопытный проброс про комиссии для банков. Намек на то, чтобы назад их вернуть или компенсацию увеличить...

Посмотрим, что на это скажет ЦБ. Но заход, конечно, мощный.

Хотя есть у меня ощущение, что "требования" по такому широкому фронту нужны только затем, чтобы отказаться от всего ради того, что пропихнуть что-то очень нужное и желаемое.

@expertned

Сделал выборку с прогнозами.

Любопытно, как меняется фон. Последние прогнозы - рост/возможный рост, цены не меняются. Прогнозы начала года - цены не меняются или цены падают

"...На мой взгляд, до конца года "квадрат" московской "вторички" подорожает на 5-7%", - сказал ТАСС управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов

"К концу августа можно ожидать даже незначительного (в районе 1,0−1,5%) роста цен на недвижимость... Если политика Центрального банка по смягчению условий кредитной политики продолжится, то можно ожидать роста цен на недвижимость по ряду регионов и до 5% к началу сентября" - профессор Института международных экономических связей Людмила Кривко.

"При смягчении условий можно ожидать ускоренного восстановления активности, особенно в районах с удобной логистикой и развитой инфраструктурой», — отмечают в «Яндекс Недвижимости». Именно в таких локациях возможен более заметный рост цен за счет отложенного спроса и эффекта низкой базы

"...несмотря на дорогую ипотеку, на высоких уровнях остается спрос, говорит Алексей Попов (руководитель ЦИАН.Аналитики). Даже активность по предоставлению скидок (на уровне 3,5–4%) ближе к ситуации стабильного, а не кризисного рынка. По итогам года цены в этом сегменте могут вырасти на 5–7%

(прим.: в некоторых статьях я видел такой же прогноз Алексея Попова, который сопровождался ремаркой, что рост возможен при снижении ключа до 15%, иначе цены на том же уровне.)

Это прогнозы за последний месяц

@expertned

А это прогнозы конца прошлого года - начала этого:

Олег Репченко (IRN.RU)

«цены на вторичное жильё ежемесячно будут терять примерно по 1%, а к концу 2025 года общее снижение составит 10–15%».

Сергей Зайнуллин (университет «Синергия»)

«В 2025 году реальные суммы сделок с жилой недвижимостью могут оказаться на 20–30% ниже, чем в 2024 году».

(прим.: у него же видел прогноз, что сделки начнутся в этом году после падения цен на 30-40%)..

Максим Русаков (SRG)

«Вести речь можно разве что об умеренном снижении цен, особенно в городах с низкой экономической активностью. Но обвала ждать не стоит. Продавцы адаптируются, а спрос в ключевых сегментах остается».

Александр Москатов («Миэль»)

«На ближайшие пару кварталов он даёт такой прогноз: критичного падения цен не произойдёт, но медленная коррекция вниз вероятна».

@expertned

Это как раз то, о чем я говорил в своих последних видео про цены. Настрой рынка меняется. Если в конце прошлого года тех, кто считал, что цены упадут был много. То сегодня картина поменялась.

Такой фон играет свою роль в воздействии на покупателя. И, как это не покажется странным, будет создавать давление на покупателя, чтобы он покупал по тем ценам, что есть. То есть по завышенным ценам. Да, с торгом, но выше. И в итоге двигать цену вверх. Без всякого снижения ключевой до нормального для ипотеки уровня.

Я, например, вижу, как меняется настроение у людей, которые продали свою квартиру, и хотят купить другую взамен. Особенно чувствуется в моменты разорванных альтернатив (когда мы можем не одновременно делать продажу-покупку, а с разрывом во времени).

Если раньше на наш совет после продажи посидеть в депозите и неспешно искать себе что-то взамен, реагировали довольно позитивно. То сейчас говорят, мол давайте лучше сразу искать начнем. Пусть месяцок деньги полежат, но за месяц лучше уже что-то купить..

@expertned

Попалась в очередной раз статья о кошмарном дефиците квартир, который нас ожидает в 2027 году, из-за того, что застройщики сильно сократили новую стройку.

Ну, вроде логично, да? Смотрим цифры. За первое полугодие ввод новых площадок сократился на 22% в сравнении с вводом за 1 полугодие 2024 года.

Далее, Дом. РФ прогнозирует, что и дальше будет спад. И вообще за 2025-2026 год почти на минус 40% может спад быть.

А из этого что следует? Что в 2027 году будет дефицит жилья. Так как спрос восстановится, и порядка 30 млн.кв.м. может не хватить.

Т.е. покупать лучше сейчас, потому что в 2027 будет рост цен из-за дикой нехватки.

Логично? Да. Но это пример хорошей такой манипуляции. Берем две правды. Отделяем их друг от друга. И каждая сама по себе существует. Так можно манипулировать мнением.

О чём я. А я про вторую правду. Нам ведь тут со всех сторон постоянно вещают, как у застройщиков все плохо, ужасно, продажи падают. Нужна помощь от государства. И да, это правда, продажи упали.

Но, если продажи упали, а до этого строили как не в себя, то ведь значит продается не всё, что должно было быть продано? И правда, не всё.

Так давайте объединим эти две правды. И что мы видим? А мы видим, что спад продаж сопровождается снижением ввода новых площадок. Что довольно логично, и я давным-давно говорил, что застройщики будут это делать. Так как зачем строить то, что не будут покупать?

Т.е. уже становится понятно, что дефицит (если он вообще будет) не появится в том громадном объеме, что заявляется.

А дальше можно подумать еще о том, что застройщики снижая сейчас старты площадок, очевидно подразумевают их запуск в случае изменения конъюнктуры рынка. Т.е. рост спроса будет сопровождаться опережающим ростом появления новых строек.

И еще не будем забывать про вторичку, в тех же новых домах, которая будет появляться в продаже.

Так что если какой-то дефицит в 2027-м и будет, то, на мой взгляд, максимум в домах, которые вводятся в эксплуатацию в этом самом 2027-м году. И этот дефицит будет хорошо компенсирован предложением из домов, вводимы в 2028-2032 годах.

Ну, а если не соединять все вместе, то да, и у застройщиков всё очень плохо и помогать им надо, и дефицитом -> ростом цен попугать можно и людей, и Правительство с ЦБ: чтобы первые бежали покупать, а вторые более благосклонно помощь государства раздавали.

@expertned

Похоже мое предположение начало воплощаться в жизнь. Вайлдбериз запустил продажи новостроек.

Интересно выйдут ли на вторичку, и пойдет ли Озон по их стопам.

Кстати, и у Озона, и у Вайлдбериза свои банки есть, можно ипотеку выдавать и проектное финансирование.

Помнится много кто подступался к экосистеме в недвижимости. Сбер до сих пор в структуре Домклика имеет сервисы по всяким ремонтам, продаже товаров.. Но не взлетело.

А здесь ведь может и получиться. Купил на Озоне или в Вайлдберизе квартиру в ипотеку, получил в подарок какие-нибудь бонусы - потратил их на ремонт и обустройство квартиры...

Движение любопытное. Но пойдут ли на вторичку?

@expertned

Сбер ответил Вайлдберризу )

https://www.cnews.ru/news/line/2025-08-19_domklik_pervym_na_rynke

🚀 Вижу сейчас много новостей про заявление Минцифры о запуске платформы для аренды.

Почему-то это сопровождается фоном - «ну всё, риэлторы больше не нужны».

Этот тезис даже разбирать не буду — очевидно, что риэлторская работа не сводится к «поставить подпись под договором», там объёма услуги сильно больше.

Скажу о другом — о том, что реально нужно рынку аренды, если хотим сделать его цивилизованным.

👍 Сначала о плюсах платформы, чтобы было честно:
- Интеграция с Госуслугами — это реально удобно. Можно подтвердить, что договор подписывает именно собственник, а не кто-то от имени «друга соседа».
- Подписи всех совладельцев можно собирать удалённо и быстро. Никаких «кто-то в отъезде, подождём две недели» — зашёл, подписал, готово.
- Электронный договор с верифицированными данными — меньше серых схем и меньше споров «а я не это имел в виду».

❌ Но вот где у нас по-прежнему пустота — и что действительно спасло бы людей в реальных ситуациях:

- Быстрое разруливание конфликтов. Не суд на полгода—год, а понятная процедура с третейским судом на 7–14 дней. Спор из серии «залог удержали/сроки сорвались/условия поменяли» должен решаться быстро.

- Встроенная медиация. Сначала попытка договориться по регламенту с нейтральным медиатором, чтобы не превращать каждую бытовую историю в войну.

- возможно эскроу для аренды и залогов на время спора или без спора. Деньги лежат «на парковке» и распределяются по правилам и фактам, а не по эмоциям.

- «Умные» договоры под жизненные кейсы: питомцы, ремонт, совместное проживание, досрочный выезд, субаренда — с чёткими последствиями и автоматикой.

- Подтверждённые рейтинги сторон. Отзывы, привязанные к реальным договорам и платежам.

- Страхование рисков с понятным урегулированием: порча имущества, неуплата, внезапное выселение — и прозрачный порядок выплат.

- Живой оперативный саппорт на «горячие» случаи — когда горит прямо сейчас, а не «заявка принята, ждите ответа».

⚡️ Идея простая. Платформа решает «как подписать», и это хорошо.

Но главная боль рынка — «что делать, когда всё пошло не по плану».

Цифра имеет смысл, когда закрывает боль. Здесь боль — споры, сроки и деньги.

Вот если к электронным подписям и удобным договорам добавить медиацию, быстрый арбитраж, эскроу, страхование и нормальные сценарии — это будет настоящая реформа.

Пока же — просто стало проще нажимать кнопки. И это шаг вперёд, но точно не финальная точка.

@expertned

Во, какой классный дубовый чурбачок клиент подарил!

В работе с загородкой есть свои бонусы)

@expertned

«Высокие цены на жилье — это еще одна причина, почему нам необходима низкая инфляция. ... И если повышение доходов людей будет опережать рост цен на недвижимость, то жилье будет становиться более доступным.

К тому же по мере снижения инфляции и ключевой ставки будут улучшаться и условия рыночной ипотеки. Когда в 2017-2019 годах инфляция была близка к нашей цели 4%, ставки по ипотеке без всяких льготных программ были 8-9%, но ажиотажа среди покупателей квартир не наблюдалось, и цены на жилье росли умеренно».

Андрей Ганган, директор Департамента денежно-кредитной политики Банка России

Красиво, конечно, только:
а) в 2017-2019 цены на жилье не росли. Вернее даже в 2016-2018 роста не было, а в 2019 уже небольшой рост.
б) ставок 8-9% в 2017-2019 не было, если говорить о средних цифрах. Средние 9-10%. А в районе 8% - это единичные и акционные случаи
в) самые низкие ставки по ипотеке были в 2020-м году, там как раз и ВТБ с Юникредитом по акции выдавали ипотеку по 7,9%, а у Газпрома вообще 7,7% в акциях было

Ну, и в 2020-2021 долбануло так, что и падение 2014-го полностью отыгралось, и все эти "цены долго не росли" были с избытком компенсированы.

А так да, низкая инфляция хорошо. Главное не забывать накопленный потенциал роста цен и стараться его спускать заранее.

Сейчас ЦБ идет через зажатье спроса. На уровне ключа выше 15%, у них получится. А что будет при 10%?

Поэтому хорошо бы ещё спрос компенсировать избытком предложения...

Но это уже ведь совсем не рыночно, да?

@expertned