Поражаюсь я от некоторых "профессионалов"..

Обычная типовая трешка в спальнике. Без изысков и каких-то ключевых особенностей по месту. С непростой альтернативой. Цена не завышена, но верхняя граница рынка.

- Вы взамен что-то уже подбирали?
- Нет, а зачем, если покупателя нет.
- Но, у вас же сложная ситуация, вдруг взамен ничего не возьмете?
- Ну, почему не возьмем, что-нибудь обязательно купим.
- Тогда задаток?
- Нет, почему задаток. Аванс. На месяц.
- Но вы ведь уверены, что купите, давайте задаток тогда? А то прождем вас месяц, а вы не поберете ничего и что тогда?
- Тогда продлимся.
- Еще на месяц?
- Да
- А если опять ничего, тогда что?
- Тогда опять продлимся.
- А нам зачем это нужно? Смысл постоянно продлеваться, при этом вы не хотите сначала прицениться и понять точно ли купите что-то взамен .
- Наша квартира для такого покупателя, которому нужна именно она и он готов её ждать столько сколько нужно.

Тарам-папам-пам-фьюить..

@expertned

Купленный дом в собственности менее 5 лет, но более 3 лет. Приобреталось в браке. Сейчас продаем, но возникает существенный налог с продажи. Что делать?

Брачником делаем так, что дом становится только собственностью супруги. А у нее это единственное жилье. Так что для исчисления налога начинает действовать трехлетий срок. И налог при продаже не платится.

Но обращу внимание, что теоретически налоговая может сказать, что брачник был заключен с единственной целью, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. И оспорить брачник, и доначислить налоги. Но пока такое не делают. Ну и брачник, лучше заключать заранее, а не накануне сделки.

@expertned

При продаже с альтернативой обычный процесс выглядит так: находим покупателя на свою квартиру, затем ищем квартиру для себя.

Правильно ли сегодня действовать таким же образом или нужно что-то поменять?

https://youtu.be/UpZCG0zSo-s

При продаже с альтернативой обычный процесс выглядит так: находим покупателя на свою квартиру, затем ищем квартиру для себя.

Правильно ли сегодня действовать таким же образом или нужно что-то поменять?

https://rutube.ru/video/2bd7628a61d3b942a38a211ab4f6acbf/

послушать

Если вы хотите продать квартиру, чтобы купить другую, то обычный процесс выглядит так: находим покупателя на свою квартиру, затем ищем квартиру для себя.

Правильно ли сегодня действовать таким же образом или нужно что-то поменять?

0:00 – 06:59 – классическая схема продажи квартиры с альтернативой
07:00 – 13:46 – почему на сегодняшнем рынке классическая схема не очень хороша
13:47 – 21:03 – как сегодня лучше продавать квартиру с альтернативой
21:04 – 24:21 – почему продавцу альтернативы не важна цена его квартиры
24:22 –26:11 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat

Росреест по Москве дал информацию по числу сделок на вторичке.

Июль активнее июня. В принципе это чувствуется и на земле.

Напоминаю, что цифры февраля, марта у Росреестра на этом графике скорее всего с большой примесью новостроек, которые продаются на этапе после ввода дома в эксплуатацию.

Т.е. чистой вторичкой это назвать нельзя. Думаю, что и во всех остальных месяцах эта "примесь" тоже есть, только не в таком объеме.

Ну, и чтобы было понятно, что значит эта цифра в 11 тысяч сделок, данные по предыдущим июлям:

июль 2024 - 13165
июль 2023 - 14932
июль 2022 - 8344

8 тысяч сделок в Москве можно брать, как условный уровень "мертвый рынок".

Ну, вот сейчас уже можно сказать полуживой. Но, если искажение от новостроек убрать, то все же более справедливая оценка будет - полумертвый.

@expertned

#статистика #статистикаРосреестр #числосделоквторичка

Да, чтобы путаницы в терминологии не было.
А то часто мертый рынок считается рынком на которых вообще нет сделок.

У меня градация , как видите начинается в совсем не нулевом количестве сделок

Кстати. Помните сколько апокалиптических прогнозов было в конце 22–го? Мол всё, ипотеки нет и сделок на вторичке вообще не будет. В смысле близко к нулю.

На самом деле если ипотеку убрать, то всегда будут сделки. По России база примерно в районе 2,5 млн сделок в год.

И вот здесь очень любопытно, получится ли без ипотеки выйти на уровни порядка 3,7 – 4 млн сделок в год. Это уровни не сверхактивного, но хоошего рынка.

Понятно, что не в этом году. А в следующем?

@expertned

Какие изысканные угрозы от стройотрасли в сторону ЦБ.

Главное, сами сняли мораторий на штрафы. Спровоцировали этим сдвиг сроков сдачи домов.

А теперь рассказывают, что это угроза банкротства)

Так я рецепт могу подсказать. И без всякого снижения ключевой. Верните штрафы!

Сразу ситуация наладится.

@expertned

Смешно будет, если люди испугаются. И, на фоне таких высказываний, организуют спад продаж в новостройках.

@expertned

Это же надо, какой у нас рынок недвижимости, оказывается, волатильный.

В июне цены падали, в июле уже растут.

Только ЦБ ставку снизил, а рынок махом отреагировал ростом цен..

У меня такое недоумение. Я еще понимаю, если бы такую дичь написали бы люди далекие от рынка недвижимости.

Но Самолет и Этажи... Им вообще плевать на собственную репутацию, как аналитиков?

Кликбейт в заголовке, высокая цитируемость и надежда на короткую память рынка?

@expertned

Помните в марте говорил о том, что ЦБ планирует обязать кредиторов принимать сведения только об официальном доходе для оценки платёжеспособности?

Ну вот получите и распишитесь... ЦБ утвердил дорожную карту с основными этапами перехода на новый порядок..

Пока бегло просмотрел. Но похоже с марта 26-го будет действовать.

Завтра сделаю разбор.

Думаю, что лазейка в виде кредитов без подтверждения доходов все же останется.

Как скорее всего и возможность у крупных банков использовать собственные методики расчета доходности.

Но сколько это будет стоить для заемщика? Думаю, что не дешево..

Вы все ещё ждете доступную ипотеку?

@expertned

Посмотрел я внимательно дорожную карту от ЦБ, о которой писал выше. Резюме:

💳 Цифровой профиль и кредиты: что нас ждет

📌 Суть: государство переводит все данные о доходах в единую систему — Цифровой профиль (ФНС + Соцфонд -> СМЭВ 4). Банки будут брать доходы только оттуда, если есть доступ и согласие клиента.

🗓 Сроки запуска:

I этап — до 1 ноября 2025: зарплаты по страховым взносам, самозанятые (НПД), АУСН, соцподдержка, пенсии.

II этап — 01.01–01.08.2026: 2‑НДФЛ, 3‑НДФЛ, УСН, ЕСХН, маткапитал, декларированные доходы.

⚙️ Банки и МФО обязаны:

Доработать ИТ-системы и интегрироваться к Цифровому профилю в установленные сроки.

После подключения — использовать официальные данные как основной источник при расчёте ПДН.

Старые схемы ( по кредитному отчёту, расчёт среднего дохода по БКИ) — запрещены с 01.07.2025.

📄 Справка по форме банка:

Полный запрет я не увидел. Но, сказано, что альтернативные источники информации (т.е. кроме официальных), можно использовать только, если нет данных или они неполные в цифровом профиле.

При расчете ПДН (долговая нагрузка: платеж/доход) такой доход учитывают консервативно: выше ПДН -> больше надбавка ЦБ -> кредит банку дороже.

💡 Итог:
К 2026 почти все займы >50 тыс. ₽ — только на основе официальных данных о доходах из Цифрового профиля. «Справка по форме банка» и кредит "по паспорту" уходят в запасники для редких (и очень дорогих) кейсов.

В общем, хочешь кредит? Обеляйся!

@expertned

Поговорили на РБК о рынке новостроек и немного о вторичке

https://www.youtube.com/watch?v=I42SFQp0HY4

Тоже самое в ВК

https://vk.com/rbc_investments?z=video-210986399_456243508

Немного статистики вам в ленту. Ипотека в июле от Дом. рф

Интересно, +75% по первичке без выделения зеленым и без плюсика - это случайность или Дом. РФ не хочет акцент на этом ставить?)

Вообще, правильно делают. Так как очевидно, что эти +75% исключительно за счет эффекта низкой базы. У нас в прошлом году, после июньского ажиотажа было резкое снижение выдач в июле, да и в августе тоже. Так, что цифра не показательна.

А вот 36 тысяч - цифра интересная. Посмотрим, конечно, что в следующем месяце скажет по этому поводу ЦБ. Так как Дом. Рф бывает, ошибается со статистикой. Но в первичке, обычно, довольно верную оценку дает.

А 36 тысяч ипотек для первички - это конечно, совсем не 23-й год. Но уже близко к средним уровням 20-го и 21-го, и выше средних уровней 22-го и второй половины 24-го.

Т.е. жить можно.. Хотя, конечно, немного впроголодь...

Про вторичку говорить не буду. Здесь цифра, во-первых, скорее всего не верная (думаю реально будет на уровне 35 тысяч). А если даже и верная, то ничего особо не меняющая. Так как про живую ипотеку на вторичке говорить очень и очень рано.

@expertned

Ух, как Марат Хуснуллин за помощь застройщикам взялся....

Зацените.
1. Буфер накопленный расформировать. Ну, ладно, это в целом при кризисах возможно и для этого он собственно и формируется. Но кризис-то есть? Ну, с другой стороны не зря ведь Вице-премьер говорил про возможное банкротство 30% застройщиков (понятно манипуляция, и выше я ее разбирал, но аргумент? аргумент)
2. Снижение коэффициентов риска для льготной ипотеки. Здесь уже интереснее. ЦБ, значит, недавно сказал, что ипотека на новостройки - все же рисково. А Правительство предлагаете льготные программы признать менее рисковыми. Зачем? Ну, хотя бы за тем, чтобы ПВ минимальный вернуть снова в уровень 20%. Да и маржинальность программ повысить за счет снижения требований к надбавкам.

Но ведь только недавно ЦБ здесь зажимать начал. А Правительство хочет недавние действия ЦБ дезавуировать.

3. И любопытный проброс про комиссии для банков. Намек на то, чтобы назад их вернуть или компенсацию увеличить...

Посмотрим, что на это скажет ЦБ. Но заход, конечно, мощный.

Хотя есть у меня ощущение, что "требования" по такому широкому фронту нужны только затем, чтобы отказаться от всего ради того, что пропихнуть что-то очень нужное и желаемое.

@expertned

Сделал выборку с прогнозами.

Любопытно, как меняется фон. Последние прогнозы - рост/возможный рост, цены не меняются. Прогнозы начала года - цены не меняются или цены падают

"...На мой взгляд, до конца года "квадрат" московской "вторички" подорожает на 5-7%", - сказал ТАСС управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов

"К концу августа можно ожидать даже незначительного (в районе 1,0−1,5%) роста цен на недвижимость... Если политика Центрального банка по смягчению условий кредитной политики продолжится, то можно ожидать роста цен на недвижимость по ряду регионов и до 5% к началу сентября" - профессор Института международных экономических связей Людмила Кривко.

"При смягчении условий можно ожидать ускоренного восстановления активности, особенно в районах с удобной логистикой и развитой инфраструктурой», — отмечают в «Яндекс Недвижимости». Именно в таких локациях возможен более заметный рост цен за счет отложенного спроса и эффекта низкой базы

"...несмотря на дорогую ипотеку, на высоких уровнях остается спрос, говорит Алексей Попов (руководитель ЦИАН.Аналитики). Даже активность по предоставлению скидок (на уровне 3,5–4%) ближе к ситуации стабильного, а не кризисного рынка. По итогам года цены в этом сегменте могут вырасти на 5–7%

(прим.: в некоторых статьях я видел такой же прогноз Алексея Попова, который сопровождался ремаркой, что рост возможен при снижении ключа до 15%, иначе цены на том же уровне.)

Это прогнозы за последний месяц

@expertned