❗️ Банк России принял ряд решений по макропруденциальной политике, начнут действовать осенью этого года.
Среди изменений, в том числе снижены макропруденциальные надбавки для новостроек, вводятся макропруденциальные лимиты (впервые) для ИЖС и для кредитов под залог жилья.
Таким образом, вводятся некоторые послабления по кредитам на строящееся жилье. Это может сделать такую ипотеку немного доступнее для заемщиков с умеренной долговой нагрузкой.
При этом, банки по-прежнему не смогут выдавать много рискованных ипотечных кредитов:
- С низким первоначальным взносом (менее 20%)
- Заемщикам, которые тратят на кредиты более 50% дохода
- На срок более 30 лет
По кредитам под залог недвижимости. Банки смогут выдавать таких кредитов не более 25% заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 50%).
Для ИЖС лимит так же установлен в 25%, но чуть слабее ограничение, оно будет действовать для заемщиков с ПДН более 80%.
Любопытны послабления для новостроек на фоне предыдущих ужесточений..
@expertned
Среди изменений, в том числе снижены макропруденциальные надбавки для новостроек, вводятся макропруденциальные лимиты (впервые) для ИЖС и для кредитов под залог жилья.
Таким образом, вводятся некоторые послабления по кредитам на строящееся жилье. Это может сделать такую ипотеку немного доступнее для заемщиков с умеренной долговой нагрузкой.
При этом, банки по-прежнему не смогут выдавать много рискованных ипотечных кредитов:
- С низким первоначальным взносом (менее 20%)
- Заемщикам, которые тратят на кредиты более 50% дохода
- На срок более 30 лет
По кредитам под залог недвижимости. Банки смогут выдавать таких кредитов не более 25% заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 50%).
Для ИЖС лимит так же установлен в 25%, но чуть слабее ограничение, оно будет действовать для заемщиков с ПДН более 80%.
Любопытны послабления для новостроек на фоне предыдущих ужесточений..
@expertned
❤6👍3
Вот как можно давать такую аналитику?! Эх, Яндекс, Яндекс..
Что подумает любой человек, прочитав такое? Ничего не продается без скидки, продавцы активно их дают, причем в большем размере чем раньше. Ура-ура, цены пошли вниз.
Что на самом деле? Рынок понемногу начинает приходить из состояния завышенных цен в объявлениях, в рекламу по реальной стоимости.
И падением реальной стоимости квартир тут близко нет...
В общем, читайте сегодняшние выкладки аналитиков аккуратнее, сверяя их с ситуацией на земле.
@expertned
В первую очередь покупатели становятся активнее в том случае, когда собственник готов предоставить скидку... Наблюдается рост доли объявлений со скидками... Скидки также продолжили расти.
Что подумает любой человек, прочитав такое? Ничего не продается без скидки, продавцы активно их дают, причем в большем размере чем раньше. Ура-ура, цены пошли вниз.
Что на самом деле? Рынок понемногу начинает приходить из состояния завышенных цен в объявлениях, в рекламу по реальной стоимости.
И падением реальной стоимости квартир тут близко нет...
В общем, читайте сегодняшние выкладки аналитиков аккуратнее, сверяя их с ситуацией на земле.
@expertned
Lenta.RU
В российских городах стали быстрее раскупать жилье
Во втором квартале 2025 года вторичное жилье в российских городах-миллионниках стало продаваться быстрее впервые за полтора последних года. Об этом говорится в обзоре «Яндекс.Недвижимости», который есть в распоряжении «Ленты.ру»
👍6❤2
Помогите разобраться с проблемами материнского капитала на жилые дома.
Если вы в этом году покупали жилой дом (таун) с использованием маткапитала или гасили им ипотеку на дом (таун) — пройдите короткий опрос.
https://forms.yandex.ru/u/686ba50102848f99d8036cb0
Его инициировали профильные комитеты Госдумы, чтобы решить проблему с платными экспертизами и лишними требованиями к документам.
Даже если у вас всё прошло гладко, ответьте, пожалуйста — важно оценить масштаб ситуации.
Так же просьба распространить этот пост. Чем больше будет ответов, тем лучше.
@expertned
Если вы в этом году покупали жилой дом (таун) с использованием маткапитала или гасили им ипотеку на дом (таун) — пройдите короткий опрос.
https://forms.yandex.ru/u/686ba50102848f99d8036cb0
Его инициировали профильные комитеты Госдумы, чтобы решить проблему с платными экспертизами и лишними требованиями к документам.
Даже если у вас всё прошло гладко, ответьте, пожалуйста — важно оценить масштаб ситуации.
Так же просьба распространить этот пост. Чем больше будет ответов, тем лучше.
@expertned
❤5👍1
Уровень экспертности зашкаливает. То есть то, что ЦБ с 1 июля макропуденциальные лимиты ввел, в которых четкие ограничения есть на количество высокорисковой ипотеки в общем портфеле (а ПВ 20% для семейки - это часто высокий риск).
То, что у нас с 18 августа начнут действовать новые требования к нормативу достаточности капитала для банков. И ПВ с менее 30% будет требовать доп. резервирование.
Это всё, конечно, не причем. Но вот снижение компенсации банкам, которое, замечу еще не произошло, и которое могут еще не снизить, именно оно во всем и виновато...
@expertned
То, что у нас с 18 августа начнут действовать новые требования к нормативу достаточности капитала для банков. И ПВ с менее 30% будет требовать доп. резервирование.
Это всё, конечно, не причем. Но вот снижение компенсации банкам, которое, замечу еще не произошло, и которое могут еще не снизить, именно оно во всем и виновато...
@expertned
❤9😁3
Стандартная картинка плохой продажи.
Видите у себя такое? Исправьте или гоните агента, который это допустил.
Главное правило. Если объект долго продается, то фото нужно менять сообразно сезону.
Весна-осень еще допустимо оставлять как есть. Так же допустимо, а часто и желательно зимние фото разбавлять летними.
Но вот такое, это просто ужас.
Там такие фото можно сделать шикарные, сейчас зелено всё. А нам февральскую хтонь показывают.
Ну, и в целом, продавать квартиру за 30 млн и поскупиться на проф.фото, так себе история..
В общем, не забывайте перевыставлять объявления и менять фото, если продажа затягивается.
А лучшее, правильно определять цену, чтобы объекты не висели кучу времени в рекламе.
@expertned
Видите у себя такое? Исправьте или гоните агента, который это допустил.
Главное правило. Если объект долго продается, то фото нужно менять сообразно сезону.
Весна-осень еще допустимо оставлять как есть. Так же допустимо, а часто и желательно зимние фото разбавлять летними.
Но вот такое, это просто ужас.
Там такие фото можно сделать шикарные, сейчас зелено всё. А нам февральскую хтонь показывают.
Ну, и в целом, продавать квартиру за 30 млн и поскупиться на проф.фото, так себе история..
В общем, не забывайте перевыставлять объявления и менять фото, если продажа затягивается.
А лучшее, правильно определять цену, чтобы объекты не висели кучу времени в рекламе.
@expertned
👍29💯6
Эклектика. Плюс 300% к сложности продажи..
На самом деле есть куча квартир и домов испорченных дизайном и/или планировкой. Но эклектика чаще всего является самым неудачным решением.
А еще часто проблема усугубляется использованием дорогих материалов.
В этом случае собственник, вложивший в ремонт кучу денег, очевидно, считает, что в цене квартиры это должно быть компенсировано.
А большинство людей, видя такой дизайн, понимают, что нужно всё сносить и делать заново.
Итог? Долгая продажа. Пока не найдется такой человек, который вдохновится этим ремонтом или планировочным решением.
А учитывая, что такому человеку ещё должны нравится: район, этаж, площадь, тип дома, окружение дома, расстояние дом метро/жд, количество комнат и т.п. Мы понимаем, что поиск его - занятие очень трудное.
Поэтому или снижение цены, причем иногда бывает, что до уровня убитой квартиры. Или долгий-долгий-долгий поиск покупателя.
Так что, принимая решение о создании чего-то особенного и очень индивидуального, учитывайте факт возможного снижения ликвидности вашей недвижимости.
@expertned
На самом деле есть куча квартир и домов испорченных дизайном и/или планировкой. Но эклектика чаще всего является самым неудачным решением.
А еще часто проблема усугубляется использованием дорогих материалов.
В этом случае собственник, вложивший в ремонт кучу денег, очевидно, считает, что в цене квартиры это должно быть компенсировано.
А большинство людей, видя такой дизайн, понимают, что нужно всё сносить и делать заново.
Итог? Долгая продажа. Пока не найдется такой человек, который вдохновится этим ремонтом или планировочным решением.
А учитывая, что такому человеку ещё должны нравится: район, этаж, площадь, тип дома, окружение дома, расстояние дом метро/жд, количество комнат и т.п. Мы понимаем, что поиск его - занятие очень трудное.
Поэтому или снижение цены, причем иногда бывает, что до уровня убитой квартиры. Или долгий-долгий-долгий поиск покупателя.
Так что, принимая решение о создании чего-то особенного и очень индивидуального, учитывайте факт возможного снижения ликвидности вашей недвижимости.
@expertned
💯19👍7😁6❤3
Нащупывание цены в целом не лучшая стратегия продажи. А в таком исполнении тем более.
Хочется не покупать, а ждать, когда продавец точно остановится...
@expertned
Хочется не покупать, а ждать, когда продавец точно остановится...
@expertned
👍17😁5💯2
Читаю новости о грядущем скачке цен на вторичке из-за снижения ключевой. Думаю: "Кто ж такую ересь говорит?"
А оказывается - я!
Прошел по ссылкам - надо же молодцы какие. Начиная от журналиста, который брал интервью.
Я, значит, ему говорил, что скачка цен не будет, что падение ключевой само по себе роли особой не играет, учитывая ужесточения ЦБ по кредитам. Но с точки зрения психологии, это снижение будет для рынка определенным триггером, который может сдернуть рынок в сторону повышения быстрее, чем это было бы без снижения ключевой. И психологически будет оказывать давление на продавцов (чтобы они держали завышенные цены) и на покупателей (которые могут начать по ним покупать).
Но это видимо все сложно для восприятия журналиста. Особенно про макропруденциальные лимиты, ставки и т.п.
В итоге это превратилось в более простую конструкцию
А дальше, через два упоминания в "снижение ключевой ставки приведет к скачку цен на жилье"
Прям как в анекдоте про парня, который назвал девушку рыбкой, а она обиделась, что он её сукой обозвал.
Мило...
@expertned
А оказывается - я!
Прошел по ссылкам - надо же молодцы какие. Начиная от журналиста, который брал интервью.
Я, значит, ему говорил, что скачка цен не будет, что падение ключевой само по себе роли особой не играет, учитывая ужесточения ЦБ по кредитам. Но с точки зрения психологии, это снижение будет для рынка определенным триггером, который может сдернуть рынок в сторону повышения быстрее, чем это было бы без снижения ключевой. И психологически будет оказывать давление на продавцов (чтобы они держали завышенные цены) и на покупателей (которые могут начать по ним покупать).
Но это видимо все сложно для восприятия журналиста. Особенно про макропруденциальные лимиты, ставки и т.п.
В итоге это превратилось в более простую конструкцию
"При этом подорожание жилья возможно без снижения ключевой ставки, а снижение ставки точно станет триггером для подорожания жилья. Тут есть разные нюансы, конечно, но в рамках психологии продавца это сработает в любом случае."
А дальше, через два упоминания в "снижение ключевой ставки приведет к скачку цен на жилье"
Прям как в анекдоте про парня, который назвал девушку рыбкой, а она обиделась, что он её сукой обозвал.
Мило...
@expertned
😁15🤬11❤3🤔3🥰1💯1
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Читаю новости о грядущем скачке цен на вторичке из-за снижения ключевой. Думаю: "Кто ж такую ересь говорит?" А оказывается - я! Прошел по ссылкам - надо же молодцы какие. Начиная от журналиста, который брал интервью. Я, значит, ему говорил, что скачка…
а вот кстати, обратите внимание, как много сейчас высказываний о том, что снижение ключевой = рост спроса = рост цен.
Эта конструкция очень простая и в нее не укладывается снижение ключевой ≠ увеличение ипотечников и как следствие ≠ рост спроса. Ну, ладно, какой-то рост будет. Но не в том объеме, что закладывается с смысл той простой конструкции про рост цен.
И простота этой конструкции приводит к тому, что в неё верят и продавцы (причём очень охотно) и покупатели (не очень охотно).
В итоге получается именно то, о чём я говорил в своем последнем видео. Экономическая предпосылка к росту цены запускается чистой психологией. Она бы и без этого сработала, как помните про возможный рост в пределах 10% я говорил на фоне, когда про снижение ключевой и разговоров не было. Но психология обязательно добавит импульса. Который сегодня, конечно же уткнется в реальность, диктуемую Центробанком. И всё же этот импульс добавлен будет.
@expertned
Эта конструкция очень простая и в нее не укладывается снижение ключевой ≠ увеличение ипотечников и как следствие ≠ рост спроса. Ну, ладно, какой-то рост будет. Но не в том объеме, что закладывается с смысл той простой конструкции про рост цен.
И простота этой конструкции приводит к тому, что в неё верят и продавцы (причём очень охотно) и покупатели (не очень охотно).
В итоге получается именно то, о чём я говорил в своем последнем видео. Экономическая предпосылка к росту цены запускается чистой психологией. Она бы и без этого сработала, как помните про возможный рост в пределах 10% я говорил на фоне, когда про снижение ключевой и разговоров не было. Но психология обязательно добавит импульса. Который сегодня, конечно же уткнется в реальность, диктуемую Центробанком. И всё же этот импульс добавлен будет.
@expertned
👍15💯5❤1
вот что у нас со ставками (по мнению дом.рф) через неделю после снижения ключевой.
Я на вторичке для наглядности красную линию провел - это уровень ключевой ставки.
В понедельник будет корректировка, так как некоторые банки на этой неделе тоже снизили ставки.
Но суть не меняется, к уровню ключевой никто особо приближаться не хочет.
@expertned
Я на вторичке для наглядности красную линию провел - это уровень ключевой ставки.
В понедельник будет корректировка, так как некоторые банки на этой неделе тоже снизили ставки.
Но суть не меняется, к уровню ключевой никто особо приближаться не хочет.
@expertned
👍8❤1😁1
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
вот что у нас со ставками (по мнению дом.рф) через неделю после снижения ключевой. Я на вторичке для наглядности красную линию провел - это уровень ключевой ставки. В понедельник будет корректировка, так как некоторые банки на этой неделе тоже снизили ставки.…
по текущим ставкам.
Лучшие ставки на вторичку:
18,49% - Банк Санкт-Петербург
от 18,7% - Тинькофф (обратите внимание на "от")
Если поднять ПВ до 40%, то Татсоцбанк 19,6%
При ПВ - 50% - Металлинвест - 19,3%
По рефинансированию на вторичке лучшая ставка у Татсоцбанка - 19,6%
@expertned
Лучшие ставки на вторичку:
18,49% - Банк Санкт-Петербург
от 18,7% - Тинькофф (обратите внимание на "от")
Если поднять ПВ до 40%, то Татсоцбанк 19,6%
При ПВ - 50% - Металлинвест - 19,3%
По рефинансированию на вторичке лучшая ставка у Татсоцбанка - 19,6%
@expertned
👍10
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
📄 Проверка квартиры перед покупкой — это не просто формальность.
Это ваша защита от обмана, ошибок и потери денег.
Не верьте на слово — требуйте письменный отчёт о состоянии объекта!
👇 Оставьте заявку на консультацию по:
• Городской и загородной недвижимости
• Юридическим вопросам
• Ипотеке
📩 Оставить заявку: @expert_ned
Это ваша защита от обмана, ошибок и потери денег.
Не верьте на слово — требуйте письменный отчёт о состоянии объекта!
👇 Оставьте заявку на консультацию по:
• Городской и загородной недвижимости
• Юридическим вопросам
• Ипотеке
📩 Оставить заявку: @expert_ned
😁3👍2
Поражаюсь я от некоторых "профессионалов"..
Обычная типовая трешка в спальнике. Без изысков и каких-то ключевых особенностей по месту. С непростой альтернативой. Цена не завышена, но верхняя граница рынка.
- Вы взамен что-то уже подбирали?
- Нет, а зачем, если покупателя нет.
- Но, у вас же сложная ситуация, вдруг взамен ничего не возьмете?
- Ну, почему не возьмем, что-нибудь обязательно купим.
- Тогда задаток?
- Нет, почему задаток. Аванс. На месяц.
- Но вы ведь уверены, что купите, давайте задаток тогда? А то прождем вас месяц, а вы не поберете ничего и что тогда?
- Тогда продлимся.
- Еще на месяц?
- Да
- А если опять ничего, тогда что?
- Тогда опять продлимся.
- А нам зачем это нужно? Смысл постоянно продлеваться, при этом вы не хотите сначала прицениться и понять точно ли купите что-то взамен .
- Наша квартира для такого покупателя, которому нужна именно она и он готов её ждать столько сколько нужно.
Тарам-папам-пам-фьюить..
@expertned
Обычная типовая трешка в спальнике. Без изысков и каких-то ключевых особенностей по месту. С непростой альтернативой. Цена не завышена, но верхняя граница рынка.
- Вы взамен что-то уже подбирали?
- Нет, а зачем, если покупателя нет.
- Но, у вас же сложная ситуация, вдруг взамен ничего не возьмете?
- Ну, почему не возьмем, что-нибудь обязательно купим.
- Тогда задаток?
- Нет, почему задаток. Аванс. На месяц.
- Но вы ведь уверены, что купите, давайте задаток тогда? А то прождем вас месяц, а вы не поберете ничего и что тогда?
- Тогда продлимся.
- Еще на месяц?
- Да
- А если опять ничего, тогда что?
- Тогда опять продлимся.
- А нам зачем это нужно? Смысл постоянно продлеваться, при этом вы не хотите сначала прицениться и понять точно ли купите что-то взамен .
- Наша квартира для такого покупателя, которому нужна именно она и он готов её ждать столько сколько нужно.
Тарам-папам-пам-фьюить..
@expertned
🤣37😁14🔥7❤4😱2🥱2🤔1
Купленный дом в собственности менее 5 лет, но более 3 лет. Приобреталось в браке. Сейчас продаем, но возникает существенный налог с продажи. Что делать?
Брачником делаем так, что дом становится только собственностью супруги. А у нее это единственное жилье. Так что для исчисления налога начинает действовать трехлетий срок. И налог при продаже не платится.
Но обращу внимание, что теоретически налоговая может сказать, что брачник был заключен с единственной целью, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. И оспорить брачник, и доначислить налоги. Но пока такое не делают. Ну и брачник, лучше заключать заранее, а не накануне сделки.
@expertned
Брачником делаем так, что дом становится только собственностью супруги. А у нее это единственное жилье. Так что для исчисления налога начинает действовать трехлетий срок. И налог при продаже не платится.
Но обращу внимание, что теоретически налоговая может сказать, что брачник был заключен с единственной целью, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. И оспорить брачник, и доначислить налоги. Но пока такое не делают. Ну и брачник, лучше заключать заранее, а не накануне сделки.
@expertned
👍10❤8
При продаже с альтернативой обычный процесс выглядит так: находим покупателя на свою квартиру, затем ищем квартиру для себя.
Правильно ли сегодня действовать таким же образом или нужно что-то поменять?
https://youtu.be/UpZCG0zSo-s
Правильно ли сегодня действовать таким же образом или нужно что-то поменять?
https://youtu.be/UpZCG0zSo-s
YouTube
Правильная продажа квартиры с альтернативой на сегодняшнем рынке.
Если вы хотите продать квартиру, чтобы купить другую, то обычный процесс выглядит так: находим покупателя на свою квартиру, затем ищем квартиру для себя. Правильно ли сегодня действовать таким же образом или нужно что-то поменять?
0:00 – 06:59 – классическая…
0:00 – 06:59 – классическая…
❤6
При продаже с альтернативой обычный процесс выглядит так: находим покупателя на свою квартиру, затем ищем квартиру для себя.
Правильно ли сегодня действовать таким же образом или нужно что-то поменять?
https://rutube.ru/video/2bd7628a61d3b942a38a211ab4f6acbf/
Правильно ли сегодня действовать таким же образом или нужно что-то поменять?
https://rutube.ru/video/2bd7628a61d3b942a38a211ab4f6acbf/
RUTUBE
Правильная продажа квартиры с альтернативой на сегодняшнем рынке.
Если вы хотите продать квартиру, чтобы купить другую, то обычный процесс выглядит так: находим покупателя на свою квартиру, затем ищем квартиру для себя. Правильно ли сегодня действовать таким же образом или нужно что-то поменять?
0:00 – 06:59 – классическая…
0:00 – 06:59 – классическая…
❤5👍5
Forwarded from Подкаст Эксперт-Недвижимости
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Если вы хотите продать квартиру, чтобы купить другую, то обычный процесс выглядит так: находим покупателя на свою квартиру, затем ищем квартиру для себя.
Правильно ли сегодня действовать таким же образом или нужно что-то поменять?
0:00 – 06:59 – классическая схема продажи квартиры с альтернативой
07:00 – 13:46 – почему на сегодняшнем рынке классическая схема не очень хороша
13:47 – 21:03 – как сегодня лучше продавать квартиру с альтернативой
21:04 – 24:21 – почему продавцу альтернативы не важна цена его квартиры
24:22 –26:11 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала
Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat
Правильно ли сегодня действовать таким же образом или нужно что-то поменять?
0:00 – 06:59 – классическая схема продажи квартиры с альтернативой
07:00 – 13:46 – почему на сегодняшнем рынке классическая схема не очень хороша
13:47 – 21:03 – как сегодня лучше продавать квартиру с альтернативой
21:04 – 24:21 – почему продавцу альтернативы не важна цена его квартиры
24:22 –26:11 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала
Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat
❤13