Было ли у вас такое, что опека отказывала в разрешении на сделку, потому что не нравилось, что-то что не имеет прямого отношения к самому жилью. Типа школы рядом нет, поликлиника далеко, кружков нет, вы хотите из Москвы ребенка в деревню перевезти. И т.п.

Если было, напишите в комментариях. Что на что хотели менять, какая была причина отказа, что в итоге сделали, чтобы решить проблему.

Мысль есть у меня, что опеку нужно законодательно ограничить в критериях оценки ситуации в сторону большего объективизма. Хочу фактуры побольше набрать.

@expertned

И в ту же сторону

В Москве опека не дает согласие на продажу жилья, принадлежащего несовершеннолетнему при условии одновременного приобретения другого жилого помещения с использованием ипотечного кредита.

Коллеги, как в ваших регионах это выглядит? Тоже самое или можно купить в ипотеку?

Если конкретные истории расскажете, будет тоже хорошо.

@expertned

В Москве оказывается цены за месяц рухнули. Минус 4% за один только месяц. И никто кроме аналитиков "Авито" это не заметил.

Мне даже интересно посмореть на то, как они получили такой результат. Я в целом понимаю, как это может быть. Более того, вполне допускаю, что аналитики будут фиксировать снижение цены, несмотря на то, что цена будет расти.

Грубо, вот мы взяли объект в продажу, говорим клиенту, мол цена в пределах 12,5-12,7 млн. А он говорит, хочу 14,5, я ремонт крутой сделал. Ну ок, ставим на пробу за 14,6. Потом очевидно снижаем в уровень 13 и ниже. Что скажет аналитик? Цена падает. Что скажем мы? Если продадим, за 12,5-12,7 -цена не изменилась. Если продадим за 12.9 - цена немного выросла.

Если такого будет много, то может быть то, что у аналитиков цена падает, а реально - растет. НО! Сегодня нет такого в массе.

Причем, ни ИРН, ни Сбер, которые отслеживают цены в объявлениях, никакого падения в Москве нет. А у Авито есть.. Удивительно просто..

И пошли звонки, с просьбой прокомментировать - это устойчивый тренд или ждать разворота к осени...

Ну, если в июне минус 4%, а осенью разворот, то могу сказать, что у нас какой-то коллапс случился, какая-то экономическая проблема, кризис и т.п. Не ведет себя так недвижимость, не бывает резких скачков цен без внешних потрясений.

Причем, если в глубь статьи заглянуть, то видно насколько разнонаправленные комментарии. И отсутствие поддержки падения цен. Хотя, вот Этажи тоже снижение цен зафиксировали. Но он постоянного его фиксируют, им выгодно его фиксировать.

Резюмируя. Я не рекомендую ждать падения цен на вторичке в ваших планах. Это не значит, что нужно резко бежать и покупать. Особенно при решении жилищных задач. Но строя планы, не думайте о падении цены, рынок ближе к росту, чем к падению. По крайней мере в Московском регионе и рынка крупных городов.

@expertned

Почему сделал оговорку про рынки крупных городов.

Смотрите как может выглядеть локальный рынок. Ну, возьмем, к примеру мою любимую Калининградскую область, с кучей земельных участков, продающихся на побережье по завышенным ценам в объявлениях.

Там реально прям куча земли, которая висит полгода, год, иногда два. И в цене не снижается, иногда даже растет. Надежда на сезон, в который всё сметут "проклятые москвичи".

Да, на фоне повышения привлекательности КО, как курортной зоны, цены выросли. Но теперь висят и висят объявления по завышенным ценам. Закончится сезон, покупок нет. Что будут делать собственники? Не все, но некоторые. Начнут цены в объявлениях приводить к реальным рыночным ценам. Особенно, если после нынешнего не очень теплого лета в Сети появится куча "разочарованных" постов. Или если откроются другие направления. Причем, зачастую цены там так завышены, что даже если рынок даст не плюс 10%, а плюс 15%, они все равно будут выше рынка.

Таким, образом, в локальном сегменте может быть как снижение цен в объявлениях, так и при сильно негативном сценарии, снижение стоимости реальных сделок. В любом случае, аналитики зафиксируют снижение цены. И в любом случае, на общем фоне роста цен, там цены, как минимум расти не будут.

Поэтому, конечно, решая конкретную жилищную задачу, нужно учитывать не только общерыночные тенденции, но и ситуацию в конкретной локации.

@expertned

Кстати, коллеги, из Авито, я знаю, что читаете мой канал. Может быть поделитесь аналитикой? Очень интересно как минус 4% в Москве за июнь получилось.

В ответ обещаю, дать свою интерпретацию вашей статистики. Думаю, что будет полезно всем)

@expertned

Про ипотеку.

Смотрю таблицу ставок на вторичку. Банки уверенно шагнули в уровень ниже 25%.

В принципе 23% и 24% уже можно считать ставками доступными для большой категории заемщиков.

Очевидно, что все эти ставки все еще заградительные. Однако, как все изменилось за небольшое, по сути время.

Ровно два года назад 25% казалось ставкой по которой никто и никогда не возьмет ипотечный кредит, ни при каких обстоятельствах
Выдача ипотеки =0 при таких ставках.

Но, прошло два года. И да, ипотека мёртвая, но не нулевая.

Так что.. Может быть ещё через два года и 45% будет в принципе и ничего?)

Ну, а пока в лидерах у нас банки Санкт-Петербург и Уралсиб со ставкой в районе 21%.

Хотя, если спросите меня, то в Уралсиб бы я не пошел, пока они процессы не наладят. Жуть там сделки делать. Жуть.

И плотненько к ним держится Татсоцбанк со ставками от 21,6%.

Причем! По рефинансированию это самая низкая ставка.

И если вы брали ипотеку со ставкой выше 24,5%, то рефинансироваться вам будет очень даже выгодно.

@expertned

Кстати, напоминаю, что у меня есть бот @ref_ned_bot

Он поможет рассчитать выгоду при рефинансировании и подписаться на нужную вам ставку, если не устраивает текущий уровень.

Ну, и в меню канала есть ссылка на полезные боты и полезные видео. Видео я разбил на блоки для продавцов, покупателей, обменивающих, про загородку и инвестиции. Пользуйтесь.

@expertned

Что сегодня со вторичкой?

Решил повторить картинку. Очень наглядная получилась.

Мало продавцов, мало покупателей. В итоге, получается сегментация рынка.

Например, в каком-нибудь районе условно старой застройки, квартир очень мало в продаже. В итоге, при появлении квартиры по нормальной рыночной цене (а иногда и немного выше), квартира улетает с первого дня показов.

А берем новый ЖК, где конкуренция большая в силу естественной концентрации предложений. И нормальный ликвидный объект, по вполне себе рыночной цене может продаваться месяц.

И вот когда вы видите частные мнения о рынке, важно делать корректировку на место.

Думаю, что и в целом по России такая же сегментация. Где-то изначально много завышенных цен. Где-то изначально более высокий спрос. И
вот в одном городе нормальный срок продажи - полгода, потому что банально нет покупателей. А где-то пара недель, потому что нет продавцов.

@expertned

Кстати, маленький совет продавцам на текущем рынке.

Покупатели, которые смотрят себе объект, но еще его не купили - довольно хорошо уже изучили локальный сегмент. Соответственно, если появляется новый объект, они идут на него смотреть.

И, если у вас объект в рынке, то очень высокая вероятность, что после его выставления сразу придет несколько покупателей. И кто-то из них, и может быть не один, сделает предложение.

Вот на этом этапе у многих продавцов, возникает ощущение: "Продешевил". Вон сколько людей набежало. И желание не соглашаться на торг, а наоборот, поднять цену. Куда хуже, когда такое желание возникает не после показов, а после наплыва звонков. У вас еще никто не посмотрел, просто позвонили понять, стоит смотреть или нет. Ждите просмотров, все выводы после этого.

Ну, вернемся к просмотрам. Посмотрели. И вы решили, что много смотрящих, только выставил, торговаться не буду. Буду ждать. И это может быть ошибкой. Покупатели торг предложили, вы отказали. Далее ждете, ждете, а больше покупателей нет. Почему? Потому что все кто был у вас уже побывали. Да-да, вот эти 4 человека, а может и 3 и есть все покупатели в моменте. Других нет.

И вы повисли в рекламе, ждать, когда придет новый. А те, кто смотрели, уже что-то купили.

Итого, совет. Первое, не показывайте в первый день выхода в рекламу. Выставили - звонок, мол хотим посмотреть. Ответ - показ возможет только через 3, а лучше 4 дня. Сильно сомневаюсь, что кто-то на текущем рынке не дождется.

Дальше, собираете всех интересантов на этот день. И продаете, тому кто предложил самую высокую цену. Боязно? Кажется, а вдруг продешевлю? Смотрите на реакцию рынка. Если вы выставите дешевле, то за объект, даже сегодня, будет мини-битва, будут два или три предложения по цене в рекламе без торга. Значит, аукцион с поднятием вверх.

Но, лучше, конечно, изначально правильно оценить, а затем правильно провести торги.

@expertned

Не знаете, как правильно вести торги?

Смотрите видео, здесь основные принципы торгов, если вы продавец.

https://rutube.ru/video/a7f54bcfd5e619aa9ba10a1b93b0755e/

А вот ещё одно будничное и скучное заявление ЦБ у себя на канале: "Банки начнут рассчитывать нормативы достаточности капитала по новым правилам с 18 августа".

Ну, будут и будут. Риск-веса там какие-то, надбавки.. Кому надо в этом разбираться?

Поэтому что в итоге имеем в общественном сознании? Ключевая вниз, ипотечники прибежали, всё купили. Цены полетели вверх.

Самое смешное, что будет так. Ключевая вниз, продавцы подумали, что ипотечники прибежали, цены подняли вверх. Потом смотрят, а ипотечников почему-то нет. Где ипотечники? Нет и нет. Потом кто-то начинает разбираться, объяснять, мол не будет ипотечников. ЦБ то не просто так все эти будничные заявления делает.

Потом все начинают это понимать. Но цены не снижают.

На самом деле зря ЦБ не объясняет все эти механизмы на пальцах. Сильно недооценивают они психологию, как минимум, рынка недвижимости.

В итоге инфляционный эффект может оказаться существенно выше, чем мог бы, если бы ЦБ четко и ясно сказало, мол ребята ипотеку доступную не ждите..

В общем, кому интересно, почитайте https://www.cbr.ru/press/event/?id=25789, там есть ссылки на две инструкции ЦБ. Очень любопытное чтение..

Я завтра сухую выжимку сделаю из этих инструкций. Если грубо, ЦБ в очередной раз (и заметим заранее) ужесточил требования к кредитованию в целом, и к ипотеке в частности.

А еще мне там понравился такой прям жирный намек застройщикам, на то, что всякие их схемы получения денег от граждан, которые не нравятся ЦБ, влетят им в копеечку, через удорожание проектного финансирования.

У нас новый регулятор строительной отрасли появился? Сбылась мечта Набиуллиной о контроле над стройкой?

@expertned

Итого, что нас ждет в результате этих новых правил:

⬇️ Доступность ипотечных кредитов:
Снижение доступности, особенно для нестандартных заемщиков (с плохой кредитной историей, нестабильным доходом и т.д.).

Банки будут вынуждены ужесточать скоринг, чтобы соответствовать новым требованиям по капиталу и резервам.

⬇️ Объем выдачи ипотек:
Вероятно замедление роста объемов выдачи ипотеки, особенно в сегментах с повышенным риском: без первоначального взноса, субсидированных застройщиком, нестандартных сделок.

Возможен перерасчет рисков по уже выданным кредитам, что усилит давление на капитал банков и ограничит возможности по новым выдачам.

⬆️ Рост ставок по ипотеке:
Учитывая рост требований к капиталу, банки будут компенсировать риски за счёт повышения ставок или дополнительных комиссий, особенно в случаях с длинными сроками и низким взносом.

То есть, всё про то, о чём я говорил и раньше. Ключевая вниз не равно доступная ипотека. Более того, обратите на последний пункт. Все эти требования к повышению резервов (к слову в 1,5 раза повышены требования к собственному капиталу) ведут к одному - ставка выше.

Т.е. ЦБ ставку снижает, а ипотечные ставки вслед за этим вниз или вообще не идут, или идут с существенным лагом. Типа снизили на 3 пункта, а ипотеку на 1 пункт.

Ну, и требования к заемщику, к его первоначальному взносу, доходу - будут сильно увеличены.

Отдельный пассаж - это пересчет рисков по выданным кредитам. Это не значит, что конкретному заемщику ставку повысят, не пугайтесь. Это значит, что если банк до этого навыдавал каких-то кредитов, которые теперь стали более рисковыми, то ему или нужно выдавать теперь самые менее рисковые кредиты, или повышать ставки, или вообще не выдавать кредиты...

@expertned

Теперь по новостройкам. Для застройщиков у ЦБ есть два "привета".

Первый. Что было раньше.

Ипотека на новостройки, особенно по схемам с эскроу-счетами и проектным финансированием, считалась менее рискованной (или, скажем так, более предсказуемой), чем ипотека на вторичку — в некоторых аспектах.

Почему? Потому что ппри использовании эскроу-счетов и проектного финансирования деньги дольщиков находятся под контролем банка, а значит — риск недостроя, хоть и есть, но минимален.

Строительство, финансируемое банком, проходит под пристальным надзором, а значит риски банкротства ниже.

В таких проектах банки зачастую имели прямой доступ к данным, могли контролировать ход строительства, движение средств и темпы продаж — всё это снижало неопределённость.

В результате, ипотека на жильё с эскроу воспринималась как низкорисковый инструмент. И в целом менее рискованный, чем покупка вторички, где нет никакого контроля за состоянием квартиры, юридической историей и продавцом.

📉 Что поменяли инструкции:
Новые подходы к оценке капитала и кредитного риска разграничивают уровень риска по стадиям строительства и по видам обеспечения. Теперь банки обязаны:

- Чётче различать готовое жильё и объекты на стадии строительства, даже если они идут по эскроу.
- Применять коэффициенты риска, в зависимости от того, насколько надёжен залог, есть ли право собственности, стадия стройки и т.д.
- Учитывать качество обеспечения — если объект ещё строится, это не полноценный залог.

📌 Вывод:
Если раньше банки часто расценивали эскроу-ипотеку как на относительно низкорисковую, то теперь всё изменится.

Подход к оценке рисков кредитов на первичку стал жёстче и более формализованным, и автоматически “менее рискованной” новостройка уже не считается. Всё зависит от параметров сделки и объекта.

Причем менять подход начнут быстро, середины августа ждать не будут, так как, как я и писал выше - возможен перерасчет рисков по ранее выданным кредитам.

Но это ещё не все сюрпризы для стройотрасли от ЦБ.

@expertned

Второй сюрприз. ЦБ, на мой взгляд, становится регулятором строительного рынка.

Смотрите какая последовательность проявляется из того, что я написал в предыдущем посте: риски выше → капитал больше → проектное финансирование дороже (а может и вообще не дадут). Хорошая схема?

А теперь, что такое "риски выше"? Это определяет ЦБ.
Субсидируете ставку по ипотеке? Риски выше
Расчет идет через аккредитив, а не эскроу? Риски выше
Рассрочки много в структуре продаж = банк меньше контролирует реализацию проекта? Риски выше.

Так же ещё момент. Если нет права собственности, то это не полноценный залог. Коэффициент риска не может быть по стандартному весу (50%). Но, если кредитуем "правильного" застройщика:
если реализация через эскроу
нет массовых «псевдороссрочек», нестандартных субсидий, а также признаков, что застройщик обходит модель с эскроу
и высокая стадия готовности (причем точного параметра нет, оценивает высокость стадии банк)

То вот при этом всём, можно коэффициент риска сделать 50%.

Еще момент много кредитов на первичку в портфеле банка - это тоже расценивается, как повышенный риск. И может привести к макропруденциальным надбавкам к банку.

Но, что-то мне подсказывает, что если все кредиты будут для "правильных" застройщиков, то никаких надбавок не будет.

Круто, да?

На мой взгляд, это всё однозначно говорит о том, что сегодня у ЦБ есть все инструменты для контроля строительной отрасли через цену проектного финансирования.

@expertned

Кстати, ещё вот подумалось. Вторичка сегодня - это очень высокий первоначальный взнос. А где он низкий? Новостройки по льготным программам.. То есть повышенный риск, значит повышенные требования к банку. Похоже, ЦБ заодно и льготные программы хочет ужать. Посмотрим, конечно, но не удивлюсь, если мы увидим, что банки начнут повышать минимальный ПВ для льготных программ.

@expertned

К слову о подготовке квартиры к продаже.

Сотрудник поделился. Когда делали фото объекта, на кухне над раковиной под навесным шкафом, обнаружил ловушку для тараканов.

Спрашивает собственника, мол тараканы есть? Собственник, говорит, что нет. А ловушку несколько лет назад повесили арендаторы предыдущие, боялись, что тараканы заведутся, так как мусоропровод в подъезде. Ну и висела, никто не снимал.

Агент снял ловушку. Первый же показ, покупатели спрашивают: "Тараканы есть?".

Очевидно, что висела бы эта ловушка, и что бы мой сотрудник покупателям не говорил, осадочек бы остался, и не факт, что выбрали бы нашу квартиру. А так выбрали.

Поэтому всегда, перед продажей нужно относиться к квартире, как очень придирчивый покупатель. Залезть во все углы, посмотреть все трубы. И всё, чему может быть придан негативный оттенок, должно быть убрано (если это, конечно, возможно).

@expertned

А вообще, с тараканом была история "леденящая душу". При показе расселенной коммуналки, единственный, оставшийся живым после протравки, таракан, упал прямо на голову потенциальной покупательнице.

Причем уже на выходе из квартиры, фактически уже после согласованных условий покупки.

Он был полудохлым, но смог отомстить за себя и своих погибших собратьев.. Визгу было.. Квартиру, понятно, не купили...

@expertned

💰 Почему продавцы не снижают цену, даже если "полгода" нет покупателей?

Обсуждали сегодня с коллегами один парадокс: объект висит в продаже 6 месяцев — очевидно, цена завышена. А собственник упорно держит цену. На загородке вообще годами объявления висят без изменений, а иногда цену ещё и поднимают.

Почему так?

🔹 Первая ментальная ловушка — «дело в рынке, а не в цене»

Собственник считает, что квартира не продаётся, потому что "рынок вялый", "ипотечников нет", "все ждут". Ну, значит, просто время сейчас не то, вот рынок оживёт — и купят. Он не видит прямой связи между ценой и отсутствием спроса.

🔹 Вторая ловушка — «я уже потратил эти деньги в голове»

Озвученная цена воспринимается как уже имеющаяся сумма. Снижая цену, человек будто "забирает деньги из своего кармана". Поэтому при торге часто слышим: «Мы уже и так недавно снизили». Хотя на самом деле — просто вернулись к реальной рыночной стоимости. Но собственник воспринимает это как скидку, которая уже сделана.

🔹 Парадокс недополученной прибыли

Часто говорят: “Ну что ж он не продался за полгода, мог бы снизить цену, давно бы деньги забрал, положил бы на депозит, и ещё заработал!” Но он же не снизил тогда, когда только выставил квартиру. Уже сколько-то месяцев прошло и на депозите он не заработал. Значит, снижать уже поздно, поэтому нужно "заработать" на цене продаже. И это тоже ментально подталкивает к тому. что бы держать цену.

🧠Кстати, такой же механизм только в обратную сторону приводил многих людей к покупке на стадии максимального роста цены, вместо покупки в начальной фазе роста. В 2019-м и даже 2020-м году много было тех, кто считал ипотеку не выгодной, мол, лучше в аренде посижу, чем столько переплачивать и т.п

Что делать?

В начале продажи, рекомендую проводить адекватную оценку стоимости. Смотреть не только на то, что продается, но и на то, сколько времени это продается.

Если вы хотите всё же попробовать продать по более высокой цене, чем вам говорят, не "примеряйте" эту цену на себя. Т.е. не думайте, что вот моя квартира стоит столько-то, значит я могу купить себе за эти деньги то-то и то-то.

Пока покупатель не найден, ваша квартира не стоит столько. А то ведь часто бывает, говорим, мол цена вашей недвижимости такая-то. А в ответ, нет, мы за такую цену не продадим, иначе мы не купим себе альтернативу. Но вы ее и не купите, так как ваша квартира не стоит тех денег, что вы хотите, и рынок это за полгода рекламы уже показал.

📉 Вывод: если ваш объект не уходит больше 2-3 месяцев — это повод задуматься: всё ли вы делаете правильно и (что бывает чаще) не оценили ли объект слишком высоко. Покупателей сегодня и, правда, не много. Но, учитывая дефицит объектов, если все делается правильно (в том, числе проведена правильная оценка) за 2-3 месяца продажа должна быть

Не попадайтесь в эти ловушки! Рынок всё равно расставит всё по своим местам 😌

@expertned

Для загородки есть еще одна критичная проблема, которая сильно подводит продавцов. Это "такое добро никому сейчас не нужно".

Т.е. если в лоб оценивать аналоги, то вроде цена рыночная. Даже может быть и ниже рынка. Но никто не покупает. Потому что конкретно данный объект по такой рыночной цене вообще не нужен. Он морально устарел, или земля расположена так криво, что половина участка не будет использоваться и т.п.

Оценка загородки - это не только сравнение аналогов, но и ответ на вопрос: "Кто это купит?".

Вообще, такой вопрос есть смысл задавать при продаже любой недвижимости, так как ответ позволяет правильно сформировать рекламное предложение. Например, при рекламе студии, нет смысла рассказывать о детсадах и школах в округе.

И всё же, квартиры в сравнении с загородкой - это прям типовой товар. Поэтому ответ на этот вопрос для загородки наиболее критичен.

Поясню на примере. Есть земельный участок, продается уже года три. Год назад продавался по цене 20 млн. Но я уже тогда определял его цену не более 17 млн, а скорее 15 млн. За 15 млн, я бы его наверное купил. В рекламе висел года два уже. А затем собственник поднял цену до 45 млн, сейчас уже год висит за 40 млн.

Параметры 70 соток (из них 20 в аренде), газ, вода центральная, старый дом на участке. В целом, в том месте цена 700 -800 тысяч за сотку вполне норм.

Т.е. 50 соток за 700 тысяч - уже 35 млн. А еще 20 в аренде. Т.е. цена в 40 млн вполне адекватная, а уж 20 - хватай и беги...

Почему же я считал, что цена должна быть 15 млн. А 40 - это не реально?

Во-первых, кто его купит? 50 соток - шикарная вещь, пилишь на 5-6 участков, строишь дома и продаешь каждый миллионов по 20. За 20 млн должен улететь. А он висел два года. Потому что участок узкий, и реально, его можно распилить, только на два участка. А это уже совсем не то же самое, что 5-6.

Далее, если его распилить на 2 участка, то половина окажется в овраге, где дом построить, конечно, можно, но кому он там будет нужен?

Плюс, участок лесной. Т.е. стройка дома, будет однозначно подразумевать вырубку большого числа деревьев.

В общем, под бизнес проект вообще не пойдет.

Остается тот, кому он нужен для жизни. А много тех, кому нужен такой большой участок? Не очень. Плюс место не такое уж и прекрасное, чтобы богатые люди там хотели обосноваться. Т.е. дисконт за размер должен быть хороший.

Далее, вспоминаем, пол участка овраг, т.е. реально из 50 соток, нормально используемые - 25. То, что в аренде, выкупить нельзя, аренда не у государства, а у соседа, которому оно не очень надо. Но продавать не хочет. И расположено оно так, что от старого дома до границы участка - всего метра 3-4.

Т.е. есть все шансы, что аренда закончится. И далее у тебя будет дом, на громадном участке но всего в 4 метрах от соседей..

Ну, давайте построим дом ближе! Давайте, но только одна проблема, конфигурация участка и расположение оврага таковы, что идеальное место для дома именно там, где стоит старый дом. Не зря его именно там и поставили.

И в целом любая постройка - это вырубка деревьев, причем очень больших.. Участок лесной, вернее даже можно сказать, в лесу...

Т.е. реально - это все равноценно участку примерно в 25 соток, с не очень удачным пятном для строительства дома. И плюс еще минусов по мелочи.

А 25 соток, тоже на любителя. 8-10- это суперспрос. А 25 уже меньше. Но у нас-то реально 50, т.е. нужно за всем этим добром, хоть там и овраг, ухаживать. А овраг, очевидно еще и затапливать будет...

Вот и выходит, что даже 20 млн, при цене за сотку 700-800 тысяч - дороговато.

При этом если в лоб считать, то должно было улететь. Но...

И вот такой разбор для загородки (кто купит этот участок или дом?) - это критично важно условие трезвой оценки стоимости.

@expertned