Минстрой "наехал" на рассрочку.

Я считаю, что рассрочка в том объеме, в котором она появляется сейчас, — это точно нехорошо», — заявил Заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин, добавив, что такие механизмы «точно не стимулируют увеличение доступности жилья»

Здесь инициаторами рассрочки выступают больше банки, а даже не застройщики, чтобы не менять модели проектного финансирования», — пояснил он.

«Те банки, которые требуют от застройщиков поддержания темпов продаж, описанных в моделях и штуках, будут нести ответственность вместе с застройщиками за то, что они сотворили. Вот и всё"

"Банки всё равно заработают ещё больше, сколько они хотели заработать. Им здесь абсолютно наплевать на то, заработают ли застройщики"

Посмотрим, конечно, во что это выльется. Пока я сильно сомневаюсь, что Минстрой против инструмента, помогающего застройщикам. Скорее всего идет борьба за регулирование рассрочки. ЦБ хочет её отрегулировать одним образом, строительная отрасль - другим. Плюс застройщики хотят лояльность от ЦБ по каким-то видам льготных программ.

В общем, учитывая, кивок Стасишина в пользу "нехороших" банков, я думаю, что скорее это именно выплеск "подковерной" борьбы с ЦБ на публику, чем отход Минстроя от своих позиций.

@expertned

Вышла статистика Гильдии Риэлторов Москвы по вторичке за июнь.

Обратите внимание, что цены, указанные в статистике - это цены в объявлениях. Т.е. отличие от цен в сделках есть. Ну и усреднение тоже играет свою роль.

Однако, январь - июнь по всем типам квартир рост. Я это трактую как явный сигнал к росту и стоимости в реальных сделках.

Можно, конечно, говорить про перенасыщение рынка квартирами с завышенными ценами. Это есть, но они уже начинают диктовать цену выхода на рынок новых предложений. Что вносит определенные коррекции и в поведение покупателя.

Грубо, было три одинаковые квартиры 11, 11,5 и 11,7 млн. Та, что за 11 была снизилась до 10,5 и была продана. Остались 11,5 и 11,7. Висят. Приходит новый объект, и глядя на них выходит в 11,5.

Висят теперь 11,5 - две штуки и одна 11,7 млн. Кто-то из покупателей за 10,5 ждет. Кто видел это. Но с другой стороны, одна из них уйдет в 11 млн., ну ладно, в 10,8 млн. И ее могут купить. Т.е. цена стала выше. Особенно, если из этих трех, вдруг одна будет снята по каким-то причинам.

Т.е. такое медленное поднятие цены в объявлении создает у покупателя иллюзию новых цен. И одно дело, если покупатель все полгода следил за рынком и видел по какой цене продаются квартиры. А ведь кто-то только пришел, и для него картина выглядит иначе...

@expertned

Идея Матвиенко набирает обороты. Говорят цены упадут, аж на 10%.

Ага, ну да, конечно...

Хотите скажу, что будет, если оно будет?
Первое, резкий рост спроса от тех, кто может купить по семейке, но думал, покупать или нет.

Учитывая, что идея эта, как говорят, может начать работать в первом квартале. Значит, этот резкий рост спроса налетит на декабрьскую активность.

Вопрос, что будут делать застройщики? И от какой цены "будут" падать цены?

Ну, и мы ведь даже можем предсказать на сколько "будут" падать цены, да? У нас есть опыт предыдущих отмен льготных ипотек. Вот как после них цены упали, на столько и в этот раз упадут...

Мне это как-то так видится. А вам?

@expertned

Вот человек хороший. Цену поднял, и заранее извинился, что это всего лишь однушка..

@expertned

Как-то сильно активизировались все по этому поводу.. И Аксаков уже сказал, что целиком и полностью поддерживает. И Минфин поддержал. Ну Минфин-то понятно, денег надеются сэкономить.

Такое ощущение, что это реально может пойти в жизнь.

В связи с этим у меня некое недоумение. А в чем суть этого?

Тезисы, которые озвучивают. 40% людей, которые использовали семейку в Питере и Москве не живут в этих городах. Значит, они используют ее как инвестицию, чтобы сдавать в аренду квартиру. Не для того, мол эта ипотека нужна.

Ну, начнем с цифры 40%. А как считали? Скорее всего взяли регистрацию заемщика и сравнили с городом покупки.
Вопрос 1. А регистрацию созаемщика смотрели?
Вопрос 2. Как вы по регистрации узнали, что человек не живет в данном городе? Или не будет жить после покупки? Во-первых, прописка в одном регионе, живет в другом. Да противоречит закону, но кто сейчас прописку у граждан РФ проверяет? Во-вторых, человек решил переехать в другой город. В общем, цифра сильно сомнительна.

Но ладно. Пусть будет правда.
Тогда другой вопрос. А ничего, что по всей России в целом, покупка студий и однокомнатных квартир по семейной ипотеке - это примерно те же 40%.

И здесь как раз намного очевиднее, что эти квартиры покупаются в озвученных инвестиционных целях. И регистрация по месту жительства здесь вообще не причем. Может быть тогда логичнее запретить использование семейки на покупку квартир с комнатностью ниже 2-х? А лучше 3-х??!

Если уж декларируется борьба с инвестиционным использованием.

Но, возникает очередной вопрос. А почему семье, у которой есть ребенок, не купить квартиру этому самому ребенку на будущее по семейной ипотеке, а пока ребенок не вырос - сдавать её?

Я как-то ни разу не слышал, что семейная ипотека исключительно для увеличения площади для проживания. И никак иначе. Типа негде жить или места мало, вот семейная ипотека. Иначе никак.

Хорошо, если парадигма поменялась и теперь так. То, опять же вопрос про однокомнатные квартиры и, тем более, студии. Ну, и тогда логично использовать семейную ипотеку исключительно на вторичку или новостройку (желательно с отделкой) на стадии готовности, грубо, через 3 месяца сдаем.. Но уж явно никак не на первичку, которая будет построена через два года...

Я не пытаюсь сейчас защитить семейную ипотеку. Всегда говорил о порочности этой программы в том виде, в котором она реализуется. Но меня другое удивляет. Когда Председатель Совета Федерации озвучивает какую-то мысль, то наверное, это повод для обсуждения данной мысли, возникновения дискуссий по этому поводу, а уже затем принятия решений.

Здесь же я не вижу никакой дискуссии. Не вижу никаких круглых столов с участием экспертов из разных отраслей. А взяли под козырек и побежали исполнять. Это прям умиляет.

Причем очевидно, что такое решение не решит озвученную проблему. И увеличит число "покупных" прописок...

@expertned

Я вот глядя на это подумал..
Народ, а есть у кого выходы на Валентину Матвиенко? Мне прям буквально 10 минут нужно. Пять вопросов нужно озвучить:
отмена наделения детей долями при использовании маткапа
еще в 37 статье ГК убрать запрет на мены между детьми и близкими родственниками
установление единых и вменяемых критериев для выдачи опекой разрешений, и еще кое какие моменты с опекой порешать.

А то круглые столы эти постоянно, все говорят, говорят, а в итоге очень тяжело все двигается. По отмене долей в маткапе вообще все "за" были, а один Минтруд против выступил и всё затихло.

В общем нужен такой локомотив для очень важных вопросов...

кто может помочь, а?

@expertned

Было ли у вас такое, что опека отказывала в разрешении на сделку, потому что не нравилось, что-то что не имеет прямого отношения к самому жилью. Типа школы рядом нет, поликлиника далеко, кружков нет, вы хотите из Москвы ребенка в деревню перевезти. И т.п.

Если было, напишите в комментариях. Что на что хотели менять, какая была причина отказа, что в итоге сделали, чтобы решить проблему.

Мысль есть у меня, что опеку нужно законодательно ограничить в критериях оценки ситуации в сторону большего объективизма. Хочу фактуры побольше набрать.

@expertned

И в ту же сторону

В Москве опека не дает согласие на продажу жилья, принадлежащего несовершеннолетнему при условии одновременного приобретения другого жилого помещения с использованием ипотечного кредита.

Коллеги, как в ваших регионах это выглядит? Тоже самое или можно купить в ипотеку?

Если конкретные истории расскажете, будет тоже хорошо.

@expertned

В Москве оказывается цены за месяц рухнули. Минус 4% за один только месяц. И никто кроме аналитиков "Авито" это не заметил.

Мне даже интересно посмореть на то, как они получили такой результат. Я в целом понимаю, как это может быть. Более того, вполне допускаю, что аналитики будут фиксировать снижение цены, несмотря на то, что цена будет расти.

Грубо, вот мы взяли объект в продажу, говорим клиенту, мол цена в пределах 12,5-12,7 млн. А он говорит, хочу 14,5, я ремонт крутой сделал. Ну ок, ставим на пробу за 14,6. Потом очевидно снижаем в уровень 13 и ниже. Что скажет аналитик? Цена падает. Что скажем мы? Если продадим, за 12,5-12,7 -цена не изменилась. Если продадим за 12.9 - цена немного выросла.

Если такого будет много, то может быть то, что у аналитиков цена падает, а реально - растет. НО! Сегодня нет такого в массе.

Причем, ни ИРН, ни Сбер, которые отслеживают цены в объявлениях, никакого падения в Москве нет. А у Авито есть.. Удивительно просто..

И пошли звонки, с просьбой прокомментировать - это устойчивый тренд или ждать разворота к осени...

Ну, если в июне минус 4%, а осенью разворот, то могу сказать, что у нас какой-то коллапс случился, какая-то экономическая проблема, кризис и т.п. Не ведет себя так недвижимость, не бывает резких скачков цен без внешних потрясений.

Причем, если в глубь статьи заглянуть, то видно насколько разнонаправленные комментарии. И отсутствие поддержки падения цен. Хотя, вот Этажи тоже снижение цен зафиксировали. Но он постоянного его фиксируют, им выгодно его фиксировать.

Резюмируя. Я не рекомендую ждать падения цен на вторичке в ваших планах. Это не значит, что нужно резко бежать и покупать. Особенно при решении жилищных задач. Но строя планы, не думайте о падении цены, рынок ближе к росту, чем к падению. По крайней мере в Московском регионе и рынка крупных городов.

@expertned

Почему сделал оговорку про рынки крупных городов.

Смотрите как может выглядеть локальный рынок. Ну, возьмем, к примеру мою любимую Калининградскую область, с кучей земельных участков, продающихся на побережье по завышенным ценам в объявлениях.

Там реально прям куча земли, которая висит полгода, год, иногда два. И в цене не снижается, иногда даже растет. Надежда на сезон, в который всё сметут "проклятые москвичи".

Да, на фоне повышения привлекательности КО, как курортной зоны, цены выросли. Но теперь висят и висят объявления по завышенным ценам. Закончится сезон, покупок нет. Что будут делать собственники? Не все, но некоторые. Начнут цены в объявлениях приводить к реальным рыночным ценам. Особенно, если после нынешнего не очень теплого лета в Сети появится куча "разочарованных" постов. Или если откроются другие направления. Причем, зачастую цены там так завышены, что даже если рынок даст не плюс 10%, а плюс 15%, они все равно будут выше рынка.

Таким, образом, в локальном сегменте может быть как снижение цен в объявлениях, так и при сильно негативном сценарии, снижение стоимости реальных сделок. В любом случае, аналитики зафиксируют снижение цены. И в любом случае, на общем фоне роста цен, там цены, как минимум расти не будут.

Поэтому, конечно, решая конкретную жилищную задачу, нужно учитывать не только общерыночные тенденции, но и ситуацию в конкретной локации.

@expertned

Кстати, коллеги, из Авито, я знаю, что читаете мой канал. Может быть поделитесь аналитикой? Очень интересно как минус 4% в Москве за июнь получилось.

В ответ обещаю, дать свою интерпретацию вашей статистики. Думаю, что будет полезно всем)

@expertned

Про ипотеку.

Смотрю таблицу ставок на вторичку. Банки уверенно шагнули в уровень ниже 25%.

В принципе 23% и 24% уже можно считать ставками доступными для большой категории заемщиков.

Очевидно, что все эти ставки все еще заградительные. Однако, как все изменилось за небольшое, по сути время.

Ровно два года назад 25% казалось ставкой по которой никто и никогда не возьмет ипотечный кредит, ни при каких обстоятельствах
Выдача ипотеки =0 при таких ставках.

Но, прошло два года. И да, ипотека мёртвая, но не нулевая.

Так что.. Может быть ещё через два года и 45% будет в принципе и ничего?)

Ну, а пока в лидерах у нас банки Санкт-Петербург и Уралсиб со ставкой в районе 21%.

Хотя, если спросите меня, то в Уралсиб бы я не пошел, пока они процессы не наладят. Жуть там сделки делать. Жуть.

И плотненько к ним держится Татсоцбанк со ставками от 21,6%.

Причем! По рефинансированию это самая низкая ставка.

И если вы брали ипотеку со ставкой выше 24,5%, то рефинансироваться вам будет очень даже выгодно.

@expertned

Кстати, напоминаю, что у меня есть бот @ref_ned_bot

Он поможет рассчитать выгоду при рефинансировании и подписаться на нужную вам ставку, если не устраивает текущий уровень.

Ну, и в меню канала есть ссылка на полезные боты и полезные видео. Видео я разбил на блоки для продавцов, покупателей, обменивающих, про загородку и инвестиции. Пользуйтесь.

@expertned

Что сегодня со вторичкой?

Решил повторить картинку. Очень наглядная получилась.

Мало продавцов, мало покупателей. В итоге, получается сегментация рынка.

Например, в каком-нибудь районе условно старой застройки, квартир очень мало в продаже. В итоге, при появлении квартиры по нормальной рыночной цене (а иногда и немного выше), квартира улетает с первого дня показов.

А берем новый ЖК, где конкуренция большая в силу естественной концентрации предложений. И нормальный ликвидный объект, по вполне себе рыночной цене может продаваться месяц.

И вот когда вы видите частные мнения о рынке, важно делать корректировку на место.

Думаю, что и в целом по России такая же сегментация. Где-то изначально много завышенных цен. Где-то изначально более высокий спрос. И
вот в одном городе нормальный срок продажи - полгода, потому что банально нет покупателей. А где-то пара недель, потому что нет продавцов.

@expertned

Кстати, маленький совет продавцам на текущем рынке.

Покупатели, которые смотрят себе объект, но еще его не купили - довольно хорошо уже изучили локальный сегмент. Соответственно, если появляется новый объект, они идут на него смотреть.

И, если у вас объект в рынке, то очень высокая вероятность, что после его выставления сразу придет несколько покупателей. И кто-то из них, и может быть не один, сделает предложение.

Вот на этом этапе у многих продавцов, возникает ощущение: "Продешевил". Вон сколько людей набежало. И желание не соглашаться на торг, а наоборот, поднять цену. Куда хуже, когда такое желание возникает не после показов, а после наплыва звонков. У вас еще никто не посмотрел, просто позвонили понять, стоит смотреть или нет. Ждите просмотров, все выводы после этого.

Ну, вернемся к просмотрам. Посмотрели. И вы решили, что много смотрящих, только выставил, торговаться не буду. Буду ждать. И это может быть ошибкой. Покупатели торг предложили, вы отказали. Далее ждете, ждете, а больше покупателей нет. Почему? Потому что все кто был у вас уже побывали. Да-да, вот эти 4 человека, а может и 3 и есть все покупатели в моменте. Других нет.

И вы повисли в рекламе, ждать, когда придет новый. А те, кто смотрели, уже что-то купили.

Итого, совет. Первое, не показывайте в первый день выхода в рекламу. Выставили - звонок, мол хотим посмотреть. Ответ - показ возможет только через 3, а лучше 4 дня. Сильно сомневаюсь, что кто-то на текущем рынке не дождется.

Дальше, собираете всех интересантов на этот день. И продаете, тому кто предложил самую высокую цену. Боязно? Кажется, а вдруг продешевлю? Смотрите на реакцию рынка. Если вы выставите дешевле, то за объект, даже сегодня, будет мини-битва, будут два или три предложения по цене в рекламе без торга. Значит, аукцион с поднятием вверх.

Но, лучше, конечно, изначально правильно оценить, а затем правильно провести торги.

@expertned

Не знаете, как правильно вести торги?

Смотрите видео, здесь основные принципы торгов, если вы продавец.

https://rutube.ru/video/a7f54bcfd5e619aa9ba10a1b93b0755e/

А вот ещё одно будничное и скучное заявление ЦБ у себя на канале: "Банки начнут рассчитывать нормативы достаточности капитала по новым правилам с 18 августа".

Ну, будут и будут. Риск-веса там какие-то, надбавки.. Кому надо в этом разбираться?

Поэтому что в итоге имеем в общественном сознании? Ключевая вниз, ипотечники прибежали, всё купили. Цены полетели вверх.

Самое смешное, что будет так. Ключевая вниз, продавцы подумали, что ипотечники прибежали, цены подняли вверх. Потом смотрят, а ипотечников почему-то нет. Где ипотечники? Нет и нет. Потом кто-то начинает разбираться, объяснять, мол не будет ипотечников. ЦБ то не просто так все эти будничные заявления делает.

Потом все начинают это понимать. Но цены не снижают.

На самом деле зря ЦБ не объясняет все эти механизмы на пальцах. Сильно недооценивают они психологию, как минимум, рынка недвижимости.

В итоге инфляционный эффект может оказаться существенно выше, чем мог бы, если бы ЦБ четко и ясно сказало, мол ребята ипотеку доступную не ждите..

В общем, кому интересно, почитайте https://www.cbr.ru/press/event/?id=25789, там есть ссылки на две инструкции ЦБ. Очень любопытное чтение..

Я завтра сухую выжимку сделаю из этих инструкций. Если грубо, ЦБ в очередной раз (и заметим заранее) ужесточил требования к кредитованию в целом, и к ипотеке в частности.

А еще мне там понравился такой прям жирный намек застройщикам, на то, что всякие их схемы получения денег от граждан, которые не нравятся ЦБ, влетят им в копеечку, через удорожание проектного финансирования.

У нас новый регулятор строительной отрасли появился? Сбылась мечта Набиуллиной о контроле над стройкой?

@expertned

Итого, что нас ждет в результате этих новых правил:

⬇️ Доступность ипотечных кредитов:
Снижение доступности, особенно для нестандартных заемщиков (с плохой кредитной историей, нестабильным доходом и т.д.).

Банки будут вынуждены ужесточать скоринг, чтобы соответствовать новым требованиям по капиталу и резервам.

⬇️ Объем выдачи ипотек:
Вероятно замедление роста объемов выдачи ипотеки, особенно в сегментах с повышенным риском: без первоначального взноса, субсидированных застройщиком, нестандартных сделок.

Возможен перерасчет рисков по уже выданным кредитам, что усилит давление на капитал банков и ограничит возможности по новым выдачам.

⬆️ Рост ставок по ипотеке:
Учитывая рост требований к капиталу, банки будут компенсировать риски за счёт повышения ставок или дополнительных комиссий, особенно в случаях с длинными сроками и низким взносом.

То есть, всё про то, о чём я говорил и раньше. Ключевая вниз не равно доступная ипотека. Более того, обратите на последний пункт. Все эти требования к повышению резервов (к слову в 1,5 раза повышены требования к собственному капиталу) ведут к одному - ставка выше.

Т.е. ЦБ ставку снижает, а ипотечные ставки вслед за этим вниз или вообще не идут, или идут с существенным лагом. Типа снизили на 3 пункта, а ипотеку на 1 пункт.

Ну, и требования к заемщику, к его первоначальному взносу, доходу - будут сильно увеличены.

Отдельный пассаж - это пересчет рисков по выданным кредитам. Это не значит, что конкретному заемщику ставку повысят, не пугайтесь. Это значит, что если банк до этого навыдавал каких-то кредитов, которые теперь стали более рисковыми, то ему или нужно выдавать теперь самые менее рисковые кредиты, или повышать ставки, или вообще не выдавать кредиты...

@expertned

Теперь по новостройкам. Для застройщиков у ЦБ есть два "привета".

Первый. Что было раньше.

Ипотека на новостройки, особенно по схемам с эскроу-счетами и проектным финансированием, считалась менее рискованной (или, скажем так, более предсказуемой), чем ипотека на вторичку — в некоторых аспектах.

Почему? Потому что ппри использовании эскроу-счетов и проектного финансирования деньги дольщиков находятся под контролем банка, а значит — риск недостроя, хоть и есть, но минимален.

Строительство, финансируемое банком, проходит под пристальным надзором, а значит риски банкротства ниже.

В таких проектах банки зачастую имели прямой доступ к данным, могли контролировать ход строительства, движение средств и темпы продаж — всё это снижало неопределённость.

В результате, ипотека на жильё с эскроу воспринималась как низкорисковый инструмент. И в целом менее рискованный, чем покупка вторички, где нет никакого контроля за состоянием квартиры, юридической историей и продавцом.

📉 Что поменяли инструкции:
Новые подходы к оценке капитала и кредитного риска разграничивают уровень риска по стадиям строительства и по видам обеспечения. Теперь банки обязаны:

- Чётче различать готовое жильё и объекты на стадии строительства, даже если они идут по эскроу.
- Применять коэффициенты риска, в зависимости от того, насколько надёжен залог, есть ли право собственности, стадия стройки и т.д.
- Учитывать качество обеспечения — если объект ещё строится, это не полноценный залог.

📌 Вывод:
Если раньше банки часто расценивали эскроу-ипотеку как на относительно низкорисковую, то теперь всё изменится.

Подход к оценке рисков кредитов на первичку стал жёстче и более формализованным, и автоматически “менее рискованной” новостройка уже не считается. Всё зависит от параметров сделки и объекта.

Причем менять подход начнут быстро, середины августа ждать не будут, так как, как я и писал выше - возможен перерасчет рисков по ранее выданным кредитам.

Но это ещё не все сюрпризы для стройотрасли от ЦБ.

@expertned