Вот я искренне недоумеваю, как можно за клиента принимать решение?
Очередные переговоры и опять: "Мы категорически не будем этого делать".
На вопрос, а в курсе ли клиент о столь категоричной позиции, которая может привести к отказу от покупки продаваемой им квартиры, оказывается, что не в курсе. Причем сколько раз такое уже было, в большинстве случаев, после общения с клиентом мы получаем согласие на свои условия.
Для меня загадка, как не обсудив с клиентом ситуацию, можно выдвигать категоричные условия?
Хотя бывают и продавцы упорные в своей позиции. Дом, тут подбираем. Выбрали. Висит месяца три. Общаемся пока по цене, продавец на нашу цену не идет, мы на его) но движение на встречу есть. Осталось доторговаться до небольшой, по сути, суммы. Думаю, что через пару недель дозреет, так как его цена явно выше рынка.
Ну, и мы в начале еще торга говорим агенту продавца, пусть он ГПЗУ закажет. Договоримся если о цене, то ждать три недели не нужно будет. А не договоримся, пригодится для следующего покупателя.
Прошло полторы недели, очередной виток торговли. Задаем вопрос, а ГПЗУ то заказали. В ответ: "Сказал не будет заказывать. Необязательный документ для сделки. Все постройки у нас привязаны к земле."
Причем, судя по местности, с громадной вероятностью по ГПЗУ всё нормально будет. Т.е. это не позиция, связанная с тем, чтобы скрыть информацию. А вот именно это: не обязательный документ, давать не буду.
Ну ок, сидел три месяца в продаже, ну будешь и дальше сидеть. Мы в ситуации когда ГПЗУ отказываются давать, явно захотим его увидеть, вдруг все же есть причина, по которой его давать нет хотят.
Причем ладно бы там ресурсы какие-то серьезные надо было тратить на его полученние. Но тут ведь 5 минут потратить..
В общем, не нужно быть негибкими там где не нужно, а только там где нужно. Иначе выгодные предложения будут проходить мимо. И это не только к продавцам, но и к покупателям относится.
@expertned
Очередные переговоры и опять: "Мы категорически не будем этого делать".
На вопрос, а в курсе ли клиент о столь категоричной позиции, которая может привести к отказу от покупки продаваемой им квартиры, оказывается, что не в курсе. Причем сколько раз такое уже было, в большинстве случаев, после общения с клиентом мы получаем согласие на свои условия.
Для меня загадка, как не обсудив с клиентом ситуацию, можно выдвигать категоричные условия?
Хотя бывают и продавцы упорные в своей позиции. Дом, тут подбираем. Выбрали. Висит месяца три. Общаемся пока по цене, продавец на нашу цену не идет, мы на его) но движение на встречу есть. Осталось доторговаться до небольшой, по сути, суммы. Думаю, что через пару недель дозреет, так как его цена явно выше рынка.
Ну, и мы в начале еще торга говорим агенту продавца, пусть он ГПЗУ закажет. Договоримся если о цене, то ждать три недели не нужно будет. А не договоримся, пригодится для следующего покупателя.
Прошло полторы недели, очередной виток торговли. Задаем вопрос, а ГПЗУ то заказали. В ответ: "Сказал не будет заказывать. Необязательный документ для сделки. Все постройки у нас привязаны к земле."
Причем, судя по местности, с громадной вероятностью по ГПЗУ всё нормально будет. Т.е. это не позиция, связанная с тем, чтобы скрыть информацию. А вот именно это: не обязательный документ, давать не буду.
Ну ок, сидел три месяца в продаже, ну будешь и дальше сидеть. Мы в ситуации когда ГПЗУ отказываются давать, явно захотим его увидеть, вдруг все же есть причина, по которой его давать нет хотят.
Причем ладно бы там ресурсы какие-то серьезные надо было тратить на его полученние. Но тут ведь 5 минут потратить..
В общем, не нужно быть негибкими там где не нужно, а только там где нужно. Иначе выгодные предложения будут проходить мимо. И это не только к продавцам, но и к покупателям относится.
@expertned
👍20❤2
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Дом. РФ выдал прогноз по выданной в мае ипотеке. По этим данным выходит просадка в мае по первичке и рост по вторичке. Ну, через две недели выйдет обзор ЦБ за май. Узнаем точные цифры. Но, некий странный момент есть. В прошлом у Дом. Рф более-менее точные…
ЦБ выдал точные цифры по выдаче ипотеки в мае.
Первичка 29 тысяч, вторичка 34 тысячи.
Так что в целом выводы, которые я выше делал о первичке и вторичке, основываясь на данных Дом. РФ, были правильные.
Первичка 29 тысяч, вторичка 34 тысячи.
Так что в целом выводы, которые я выше делал о первичке и вторичке, основываясь на данных Дом. РФ, были правильные.
👍10
Столкнулись сегодня со следствием макропруденциальных лимитов и надбавок.
Клиент. ИП, покупаем коммерческую, под залог коммерческой, т.е. как понимаете для банка риск на риске. Во-первых, закладывается отдельно-стоящее здание, во-вторых, речь про покупку объекта под бизнес, в-третьих, покупатель тоже бизнес.
Так вот, когда мы только входили в задачу, а это было три месяца назад, нас спокойно одобрили под соотношение кредит/залог в 80%. И даже расстроились, что мы хотим взять кредит меньше одобренного.
Но объект проверку не прошел, отказались от него. Теперь выбрали другой объект. Даже дешевле. Но кредит/залог до 50% уменьшили. И это на фоне того, что и ставка ниже стала, и кредит нужен меньше, чем раньше. Причем с суммой одобренного кредита проблем нет, дают как и давали существенно больше, чем нужно. Но требования по параметру кредит/залог резко изменены.
Это наглядное действие того, о чем я всегда писал, что ипотека станет менее доступной, чем раньше и дело будет совсем не в ставке.
Идеальный клиент для банка - это наемный работник, с белой зарплатой, с первоначальным взносом от 50% и соотношением платеж/доход не более 30%. Все остальное банкам не очень приятно.
И если для сотрудников по найму с белой зарплатой, при соотношении платеж/доход не более 50%, будут доступны кредиты с ПВ от 20%. То любое отклонение, повышающее рисковость, будет резко изменять требования банков к первоначальному взносу (или отношению кредит/залог при кредите под залог).
@expertned
Клиент. ИП, покупаем коммерческую, под залог коммерческой, т.е. как понимаете для банка риск на риске. Во-первых, закладывается отдельно-стоящее здание, во-вторых, речь про покупку объекта под бизнес, в-третьих, покупатель тоже бизнес.
Так вот, когда мы только входили в задачу, а это было три месяца назад, нас спокойно одобрили под соотношение кредит/залог в 80%. И даже расстроились, что мы хотим взять кредит меньше одобренного.
Но объект проверку не прошел, отказались от него. Теперь выбрали другой объект. Даже дешевле. Но кредит/залог до 50% уменьшили. И это на фоне того, что и ставка ниже стала, и кредит нужен меньше, чем раньше. Причем с суммой одобренного кредита проблем нет, дают как и давали существенно больше, чем нужно. Но требования по параметру кредит/залог резко изменены.
Это наглядное действие того, о чем я всегда писал, что ипотека станет менее доступной, чем раньше и дело будет совсем не в ставке.
Идеальный клиент для банка - это наемный работник, с белой зарплатой, с первоначальным взносом от 50% и соотношением платеж/доход не более 30%. Все остальное банкам не очень приятно.
И если для сотрудников по найму с белой зарплатой, при соотношении платеж/доход не более 50%, будут доступны кредиты с ПВ от 20%. То любое отклонение, повышающее рисковость, будет резко изменять требования банков к первоначальному взносу (или отношению кредит/залог при кредите под залог).
@expertned
👍10🤔2😁1
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Столкнулись сегодня со следствием макропруденциальных лимитов и надбавок. Клиент. ИП, покупаем коммерческую, под залог коммерческой, т.е. как понимаете для банка риск на риске. Во-первых, закладывается отдельно-стоящее здание, во-вторых, речь про покупку…
Очень важно понимать, что снижение ключевой, совершенно не будет означать доступность ипотеки. ЦБ кучу раз говорил о том, что они не хотят сильного роста выдачи кредитов.
Весь инструментарий для ограничения выдач у них есть.
@expertned
Весь инструментарий для ограничения выдач у них есть.
@expertned
👍14❤1
В комментариях к предыдущему посту обсудили с коллегой "ценопад" на вторичке.
Поясню мысль, которая у нас с коллегой вызывает полное взаимопонимание. Нужно отличать приведение цены в объявлении к реальности от снижения.
Вот как это выглядит на живом примере. Обращается к нам клиент за продажей квартиры. Мы говорим, цена вашей квартиры 18,5-19 млн. На текущем рынке с низким предложением, учитывая особенности вашей квартиры, можно попробовать получить выше 19 млн. Рекомендуем выставить за 19,5 и посмотреть на спрос. Далее, если что снизиться.
Т.е. мы говорим, что 19,5 уже в целом выше рынка. Но свободная трешка в окружении альтернатив выглядит привлекательно.
Что говорит клиент? Смотрите, вы говорите, что цена 19,5, а на самом деле, я открываю ЦИАН и вижу там кучу предложений за 21-23 млн. И состояние моей квартиры не намного хуже, чем у них (на самом деле существенно хуже). Да, есть за 19 и даже за 18, но они существенно дальше от метро, чем моя квартира.
Разбираем все эти предложения, мало того, что и состояние квартир за 21-23 млн лучше, так они и в рекламе висят в текущей цене от 2 до 4 месяцев. А еще до этого висели по более высокой цене.
Ну, если квартира висит 4 месяца в какой-то цене, то очевидно - эта цена не рыночная.
Да и потом, с чего там квартира должна стоить более 20 млн, если мы в этом районе несколько квартир разной комнатности продали в прошлом году, и точно понимаем цену за метр. Роста цен не было.
Но, клиент не согласен с нашей оценкой. Значит, мы ставим по той цене, которая ему кажется правильной, чтобы попробовать. Да, я понимаю, что это не очень хорошая стратегия, и считаю, что лучше сразу поставить по нормальной цене и быстро продать, чем висеть несколько месяцев. Тем более, что ставки по депозитам еще хороши. Но, очевидно, что попробовать нужно, чтобы у человека не было сомнений.
В итоге мы выходим в цену в районе 21 млн. И сидим в ней. Через какое-то время мы снизимся до 20 млн, затем до 19,5 и вот здесь начнется продажа.
Сторонний наблюдатель (или аналитик, который смотрит на цены объявлений) скажет, что цена упала на 1,5 млн. Я скажу, что завышенная цена приведена к рынку.
Учитывая, что сегодня рынок переполнен объявлениями с завышенной ценой, то такие истории у нас сегодня норма. Уверен, что и у коллег тоже самое. Не говоря уже о людях, продающих недвижимость без риэлтора.
Так что обязательно смотрите на срок продажи объекта-конкурента в последней цене при определении стоимости своей квартиры.
@expertned
Поясню мысль, которая у нас с коллегой вызывает полное взаимопонимание. Нужно отличать приведение цены в объявлении к реальности от снижения.
Вот как это выглядит на живом примере. Обращается к нам клиент за продажей квартиры. Мы говорим, цена вашей квартиры 18,5-19 млн. На текущем рынке с низким предложением, учитывая особенности вашей квартиры, можно попробовать получить выше 19 млн. Рекомендуем выставить за 19,5 и посмотреть на спрос. Далее, если что снизиться.
Т.е. мы говорим, что 19,5 уже в целом выше рынка. Но свободная трешка в окружении альтернатив выглядит привлекательно.
Что говорит клиент? Смотрите, вы говорите, что цена 19,5, а на самом деле, я открываю ЦИАН и вижу там кучу предложений за 21-23 млн. И состояние моей квартиры не намного хуже, чем у них (на самом деле существенно хуже). Да, есть за 19 и даже за 18, но они существенно дальше от метро, чем моя квартира.
Разбираем все эти предложения, мало того, что и состояние квартир за 21-23 млн лучше, так они и в рекламе висят в текущей цене от 2 до 4 месяцев. А еще до этого висели по более высокой цене.
Ну, если квартира висит 4 месяца в какой-то цене, то очевидно - эта цена не рыночная.
Да и потом, с чего там квартира должна стоить более 20 млн, если мы в этом районе несколько квартир разной комнатности продали в прошлом году, и точно понимаем цену за метр. Роста цен не было.
Но, клиент не согласен с нашей оценкой. Значит, мы ставим по той цене, которая ему кажется правильной, чтобы попробовать. Да, я понимаю, что это не очень хорошая стратегия, и считаю, что лучше сразу поставить по нормальной цене и быстро продать, чем висеть несколько месяцев. Тем более, что ставки по депозитам еще хороши. Но, очевидно, что попробовать нужно, чтобы у человека не было сомнений.
В итоге мы выходим в цену в районе 21 млн. И сидим в ней. Через какое-то время мы снизимся до 20 млн, затем до 19,5 и вот здесь начнется продажа.
Сторонний наблюдатель (или аналитик, который смотрит на цены объявлений) скажет, что цена упала на 1,5 млн. Я скажу, что завышенная цена приведена к рынку.
Учитывая, что сегодня рынок переполнен объявлениями с завышенной ценой, то такие истории у нас сегодня норма. Уверен, что и у коллег тоже самое. Не говоря уже о людях, продающих недвижимость без риэлтора.
Так что обязательно смотрите на срок продажи объекта-конкурента в последней цене при определении стоимости своей квартиры.
@expertned
👍30💯7❤1😁1
Forwarded from Ассоциация ГРМ
Основной акцент встречи на ситуациях, когда люди продают квартиры под влиянием мошенников, и затем передают им деньги от продажи. Такие случаи становятся всё более частыми и требуют особого внимания со стороны профессионального сообщества.
Обсуждались возможные дополнительные меры защиты:
«В 2024 году в Москве было возбуждено множество уголовных дел по фактам подобных мошенничеств, причём в 7 случаях обвинения выдвинуты непосредственно в отношении риэлторов, принимавших участие в схемах или извлекавших личную выгоду из уязвимого положения граждан»
Также сотрудники Главного следственного управления ознакомились с информацией о наличии реестра аттестованных специалистов в Гильдии риэлторов Москвы и Российской гильдии риэлторов, а также о прохождении добровольной сертификации. Было отмечено, что такие инициативы способствуют повышению профессионализма и прозрачности на рынке, и в целом воспринимаются как очень положительный шаг.
В завершение встречи Гильдия предложила вновь рассмотреть инициативу по заморозке денежных средств, полученных от продажи недвижимости, на 7 дней как дополнительную меру защиты продавцов от мошеннических схем.
#Комитет_по_взаимодействию_с_органами_государственной_власти
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍11❤5🔥5👏2🤔1
Ассоциация ГРМ
Коллеги, обратите внимание на выделенный момент о 7 уголовных делах в отношении риэлторов.
Позже дам комментарии.
Позже дам комментарии.
👍8
Ассоциация ГРМ
Итого, на что обратить риэлтору, чтобы не стать фигурантом уголовного дела в случае, если продавец окажется под влиянием.
1. Провести антирисковые мероприятия для выявления возможного влияния на продавца. Очевидно, что мероприятия эти должны быть зафиксированы.
2. Заключить договор с клиентом на оказание услуг и официально его закрыть.
3. Не пользоваться состоянием продавца для извлечения дополнительной "прибыли".
Т.е. по сути добросовестно выполнить свою работу. Особое внимание обращаю тех, кто занимается срочными выкупами. Очевидно, что часть продавцов под влиянием направляется в такие компании.
Будет критично важно, как вы оформили сделку. Все кривые схемы, которые часто используются для минимизации оплаты налогов при последующей продаже (я говорю, про: давайте мы вам дадим 10 млн, а в ДКП укажем 12 млн и т.п.) будут восприниматься следователями, как факты свидетельствующие о том, что вы каким-то боком замешаны в схеме или воспользовались состоянием продавца.
Следствие ничего не имеет против предпринимательской деятельности. И они понимают, что бывают ситуации, когда человеку нужно быстро продать объект недвижимости, и он готов терять в деньгах.
Но если при выкупе объекта мотиву продавца не уделено должное влияние, особенно, если разница в рынке и покупке очень велика (все стандартные расценки и на риэлторские услуги, и при выкупах следователи прекрасно знают), то при попадании на продавца под влиянием, есть все шансы, что вы окажетесь в одной шеренге с мошенниками.
@expertned
1. Провести антирисковые мероприятия для выявления возможного влияния на продавца. Очевидно, что мероприятия эти должны быть зафиксированы.
2. Заключить договор с клиентом на оказание услуг и официально его закрыть.
3. Не пользоваться состоянием продавца для извлечения дополнительной "прибыли".
Т.е. по сути добросовестно выполнить свою работу. Особое внимание обращаю тех, кто занимается срочными выкупами. Очевидно, что часть продавцов под влиянием направляется в такие компании.
Будет критично важно, как вы оформили сделку. Все кривые схемы, которые часто используются для минимизации оплаты налогов при последующей продаже (я говорю, про: давайте мы вам дадим 10 млн, а в ДКП укажем 12 млн и т.п.) будут восприниматься следователями, как факты свидетельствующие о том, что вы каким-то боком замешаны в схеме или воспользовались состоянием продавца.
Следствие ничего не имеет против предпринимательской деятельности. И они понимают, что бывают ситуации, когда человеку нужно быстро продать объект недвижимости, и он готов терять в деньгах.
Но если при выкупе объекта мотиву продавца не уделено должное влияние, особенно, если разница в рынке и покупке очень велика (все стандартные расценки и на риэлторские услуги, и при выкупах следователи прекрасно знают), то при попадании на продавца под влиянием, есть все шансы, что вы окажетесь в одной шеренге с мошенниками.
@expertned
👍10❤7
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Итого, на что обратить риэлтору, чтобы не стать фигурантом уголовного дела в случае, если продавец окажется под влиянием. 1. Провести антирисковые мероприятия для выявления возможного влияния на продавца. Очевидно, что мероприятия эти должны быть зафиксированы.…
Кстати, коллеги, особенно в крупных городах, рекомендую в рамках ассоциаций и гильдий риэлторов воспользоваться опытом Гильдии Риэлторов Москвы по взаимодействию с правоохранительными органами.
У нас есть выделенный канал связи, по которому любой член Гильдии может передать информацию о подозрении на то, что продавец находится под влиянием. И его очень быстро возьмут в проверку.
В рамках такой коммуникации Гильдия Риэлторов Москвы за прошлый год спасла, порядка сотни продавцов.
Так же рекомендую проводить постоянно информирование членов своих ассоциаций о проблеме и признаках её выявления.
@expertned
У нас есть выделенный канал связи, по которому любой член Гильдии может передать информацию о подозрении на то, что продавец находится под влиянием. И его очень быстро возьмут в проверку.
В рамках такой коммуникации Гильдия Риэлторов Москвы за прошлый год спасла, порядка сотни продавцов.
Так же рекомендую проводить постоянно информирование членов своих ассоциаций о проблеме и признаках её выявления.
@expertned
👍8❤4
Несколько раз за последние дни журналисты просили комментарий на тему новости о том, что цена квадратного метра жилья в Москве с учетом ипотеки составляет 2 млн. руб. Специально даже картинку нашел по этой "новости"...
Я так понимаю, что ни одного моего коммента не выйдет, потому что я говорил, что бред комментировать не могу.
У меня искреннее недоумение, кто и зачем это считал? Я даже не спрашиваю "как", потому что очевидно, что тут совсем будет проблема. Но зачем?!
В чём ценность этой информации? Какие выводы можно из неё сделать? Зачем её везде постят?
И самое важное! Почему не подсчитана стоимость килограмма стиральной машины с учетом потребительского кредита?!
@expertned
Я так понимаю, что ни одного моего коммента не выйдет, потому что я говорил, что бред комментировать не могу.
У меня искреннее недоумение, кто и зачем это считал? Я даже не спрашиваю "как", потому что очевидно, что тут совсем будет проблема. Но зачем?!
В чём ценность этой информации? Какие выводы можно из неё сделать? Зачем её везде постят?
И самое важное! Почему не подсчитана стоимость килограмма стиральной машины с учетом потребительского кредита?!
@expertned
😁15💯3
Зацените ситуацию.
Продается свободная квартира.
Её выбирает покупатель, который продает свою квартиру. Говорит: "Сегодня мне вносят предоплату, с вами свяжется мой риэлтор".
Ну, ок. Риэлтор связался. мол давайте обсуждать условия. Мы как раз сейчас принимаем аванс за нашу квартиру.
Ему говорят, давайте может совместно схему согласуем с вашим покупателем, чтобы все красиво было? Тишина.
На следующий день - мы аванс приняли, будут раздельные сделки. Сначала продаем нашу, затем идем к вам. Аванс хотим на 30 дней внести.
Ну, им в ответ - если 30 дней, то давайте 200 тысяч и обеспечительный платеж.
Присылаем ему соглашение. В ответ вот такое...
Я в определенном недоумении. Ладно бы такой косяк делали люди, которые без риэлтора работают.
Но! Брать аванс, а не что-то что обеспечивает исполнение, обязательств на три недели. Снимать с рекламы свой объект на этот срок.
А затем надеяться, что ты сам, как покупатель сможешь сделать тоже самое?!
Продавцу это зачем? На 30 дней снять объект с рекламы в надежде, что твой покупатель не передумает?!
Я каждый раз когда такое встречаю понимаю, что нужен закон о риэлторской деятельности. Нужен... Человек азы не понимает, а уже риэлтор - частый маклер!
Частником чтобы работать нужен высший пилотаж, опыт громадный, навыки, знания. Потому что ты один, поддержки инфраструктуры агентства за спиной нет. А сейчас, смотрю прям мода такая, отработал годик в агентстве и пошел на вольные хлеба, типа и сам всё знает..
А по ситуации, большой вопрос, даже если решат внести обеспечительный платеж или задаток, стоит ли брать его в такой ситуации. Так как что там ещё скрывается - не известно.
@expertned
Продается свободная квартира.
Её выбирает покупатель, который продает свою квартиру. Говорит: "Сегодня мне вносят предоплату, с вами свяжется мой риэлтор".
Ну, ок. Риэлтор связался. мол давайте обсуждать условия. Мы как раз сейчас принимаем аванс за нашу квартиру.
Ему говорят, давайте может совместно схему согласуем с вашим покупателем, чтобы все красиво было? Тишина.
На следующий день - мы аванс приняли, будут раздельные сделки. Сначала продаем нашу, затем идем к вам. Аванс хотим на 30 дней внести.
Ну, им в ответ - если 30 дней, то давайте 200 тысяч и обеспечительный платеж.
Присылаем ему соглашение. В ответ вот такое...
Я в определенном недоумении. Ладно бы такой косяк делали люди, которые без риэлтора работают.
Но! Брать аванс, а не что-то что обеспечивает исполнение, обязательств на три недели. Снимать с рекламы свой объект на этот срок.
А затем надеяться, что ты сам, как покупатель сможешь сделать тоже самое?!
Продавцу это зачем? На 30 дней снять объект с рекламы в надежде, что твой покупатель не передумает?!
Я каждый раз когда такое встречаю понимаю, что нужен закон о риэлторской деятельности. Нужен... Человек азы не понимает, а уже риэлтор - частый маклер!
Частником чтобы работать нужен высший пилотаж, опыт громадный, навыки, знания. Потому что ты один, поддержки инфраструктуры агентства за спиной нет. А сейчас, смотрю прям мода такая, отработал годик в агентстве и пошел на вольные хлеба, типа и сам всё знает..
А по ситуации, большой вопрос, даже если решат внести обеспечительный платеж или задаток, стоит ли брать его в такой ситуации. Так как что там ещё скрывается - не известно.
@expertned
💯13🤔4❤3
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Зацените ситуацию. Продается свободная квартира. Её выбирает покупатель, который продает свою квартиру. Говорит: "Сегодня мне вносят предоплату, с вами свяжется мой риэлтор". Ну, ок. Риэлтор связался. мол давайте обсуждать условия. Мы как раз сейчас принимаем…
А вы что предпочитаете аванс, задаток, обеспечительный платеж или что -то иное?
На мой взгляд, задаток - самая хорошая обеспечительная мера. Но как-то он не хочет приживаться на московском рынке недвижимости.
На мой взгляд, задаток - самая хорошая обеспечительная мера. Но как-то он не хочет приживаться на московском рынке недвижимости.
👍8❤4💯3
Минстрой "наехал" на рассрочку.
Посмотрим, конечно, во что это выльется. Пока я сильно сомневаюсь, что Минстрой против инструмента, помогающего застройщикам. Скорее всего идет борьба за регулирование рассрочки. ЦБ хочет её отрегулировать одним образом, строительная отрасль - другим. Плюс застройщики хотят лояльность от ЦБ по каким-то видам льготных программ.
В общем, учитывая, кивок Стасишина в пользу "нехороших" банков, я думаю, что скорее это именно выплеск "подковерной" борьбы с ЦБ на публику, чем отход Минстроя от своих позиций.
@expertned
Я считаю, что рассрочка в том объеме, в котором она появляется сейчас, — это точно нехорошо», — заявил Заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин, добавив, что такие механизмы «точно не стимулируют увеличение доступности жилья»
Здесь инициаторами рассрочки выступают больше банки, а даже не застройщики, чтобы не менять модели проектного финансирования», — пояснил он.
«Те банки, которые требуют от застройщиков поддержания темпов продаж, описанных в моделях и штуках, будут нести ответственность вместе с застройщиками за то, что они сотворили. Вот и всё"
"Банки всё равно заработают ещё больше, сколько они хотели заработать. Им здесь абсолютно наплевать на то, заработают ли застройщики"
Посмотрим, конечно, во что это выльется. Пока я сильно сомневаюсь, что Минстрой против инструмента, помогающего застройщикам. Скорее всего идет борьба за регулирование рассрочки. ЦБ хочет её отрегулировать одним образом, строительная отрасль - другим. Плюс застройщики хотят лояльность от ЦБ по каким-то видам льготных программ.
В общем, учитывая, кивок Стасишина в пользу "нехороших" банков, я думаю, что скорее это именно выплеск "подковерной" борьбы с ЦБ на публику, чем отход Минстроя от своих позиций.
@expertned
Деловой квартал
Финансовый конгресс: застройщики хвалят рассрочку, Минстрой — жёстко против
Девелоперы называют рассрочку спасением, а банки — временной мерой. ...
👍4💯3
Подумал, что картинки хорошо показывают то, что сегодня на вторичке происходит и что может быть завтра.
Если ЦБ резко начнет снижение ключевой, как это многие хотят, то, боюсь лимиты и надбавки просто не успеют за рынком, и нас ждет резкий рывок цен.
Если же снижение ключа будет плавным, по хорошему, не чаще раза в квартал (особенно при ставках ниже 18%), то вполне можем в спокойном режиме с небольшим плавным ростом, выйти в наполненный и активный рынок.
Пока всё, что говорит и делает ЦБ идет в пользу последнего варианта.
В общем, как бы всем не хотелось увидеть 25 июля ключевую ставку в 18%, но возможно лучше будет оставить 20%.
@expertned
Если ЦБ резко начнет снижение ключевой, как это многие хотят, то, боюсь лимиты и надбавки просто не успеют за рынком, и нас ждет резкий рывок цен.
Если же снижение ключа будет плавным, по хорошему, не чаще раза в квартал (особенно при ставках ниже 18%), то вполне можем в спокойном режиме с небольшим плавным ростом, выйти в наполненный и активный рынок.
Пока всё, что говорит и делает ЦБ идет в пользу последнего варианта.
В общем, как бы всем не хотелось увидеть 25 июля ключевую ставку в 18%, но возможно лучше будет оставить 20%.
@expertned
👍17💯7❤3😁3👎2
Вышла статистика Гильдии Риэлторов Москвы по вторичке за июнь.
Обратите внимание, что цены, указанные в статистике - это цены в объявлениях. Т.е. отличие от цен в сделках есть. Ну и усреднение тоже играет свою роль.
Однако, январь - июнь по всем типам квартир рост. Я это трактую как явный сигнал к росту и стоимости в реальных сделках.
Можно, конечно, говорить про перенасыщение рынка квартирами с завышенными ценами. Это есть, но они уже начинают диктовать цену выхода на рынок новых предложений. Что вносит определенные коррекции и в поведение покупателя.
Грубо, было три одинаковые квартиры 11, 11,5 и 11,7 млн. Та, что за 11 была снизилась до 10,5 и была продана. Остались 11,5 и 11,7. Висят. Приходит новый объект, и глядя на них выходит в 11,5.
Висят теперь 11,5 - две штуки и одна 11,7 млн. Кто-то из покупателей за 10,5 ждет. Кто видел это. Но с другой стороны, одна из них уйдет в 11 млн., ну ладно, в 10,8 млн. И ее могут купить. Т.е. цена стала выше. Особенно, если из этих трех, вдруг одна будет снята по каким-то причинам.
Т.е. такое медленное поднятие цены в объявлении создает у покупателя иллюзию новых цен. И одно дело, если покупатель все полгода следил за рынком и видел по какой цене продаются квартиры. А ведь кто-то только пришел, и для него картина выглядит иначе...
@expertned
Обратите внимание, что цены, указанные в статистике - это цены в объявлениях. Т.е. отличие от цен в сделках есть. Ну и усреднение тоже играет свою роль.
Однако, январь - июнь по всем типам квартир рост. Я это трактую как явный сигнал к росту и стоимости в реальных сделках.
Можно, конечно, говорить про перенасыщение рынка квартирами с завышенными ценами. Это есть, но они уже начинают диктовать цену выхода на рынок новых предложений. Что вносит определенные коррекции и в поведение покупателя.
Грубо, было три одинаковые квартиры 11, 11,5 и 11,7 млн. Та, что за 11 была снизилась до 10,5 и была продана. Остались 11,5 и 11,7. Висят. Приходит новый объект, и глядя на них выходит в 11,5.
Висят теперь 11,5 - две штуки и одна 11,7 млн. Кто-то из покупателей за 10,5 ждет. Кто видел это. Но с другой стороны, одна из них уйдет в 11 млн., ну ладно, в 10,8 млн. И ее могут купить. Т.е. цена стала выше. Особенно, если из этих трех, вдруг одна будет снята по каким-то причинам.
Т.е. такое медленное поднятие цены в объявлении создает у покупателя иллюзию новых цен. И одно дело, если покупатель все полгода следил за рынком и видел по какой цене продаются квартиры. А ведь кто-то только пришел, и для него картина выглядит иначе...
@expertned
👍13🤔2❤1💯1
Идея Матвиенко набирает обороты. Говорят цены упадут, аж на 10%.
Ага, ну да, конечно...
Хотите скажу, что будет, если оно будет?
Первое, резкий рост спроса от тех, кто может купить по семейке, но думал, покупать или нет.
Учитывая, что идея эта, как говорят, может начать работать в первом квартале. Значит, этот резкий рост спроса налетит на декабрьскую активность.
Вопрос, что будут делать застройщики? И от какой цены "будут" падать цены?
Ну, и мы ведь даже можем предсказать на сколько "будут" падать цены, да? У нас есть опыт предыдущих отмен льготных ипотек. Вот как после них цены упали, на столько и в этот раз упадут...
Мне это как-то так видится. А вам?
@expertned
Ага, ну да, конечно...
Хотите скажу, что будет, если оно будет?
Первое, резкий рост спроса от тех, кто может купить по семейке, но думал, покупать или нет.
Учитывая, что идея эта, как говорят, может начать работать в первом квартале. Значит, этот резкий рост спроса налетит на декабрьскую активность.
Вопрос, что будут делать застройщики? И от какой цены "будут" падать цены?
Ну, и мы ведь даже можем предсказать на сколько "будут" падать цены, да? У нас есть опыт предыдущих отмен льготных ипотек. Вот как после них цены упали, на столько и в этот раз упадут...
Мне это как-то так видится. А вам?
@expertned
Известия
Не всем дома: семейную ипотеку запретят оформлять не по месту регистрации в 2026-м
Насколько могут упасть продажи жилья и как это отразится на его стоимости
👍10❤2
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Валентина Матвиенко предложила выдавать семейную ипотеку только по месту регистрации заемщика. Мол, а то покупают только в Москве и Питере. С одной стороны логика понятна, а с другой стороны от разных чиновников всё время, какая-то странная попытка заткнуть…
Как-то сильно активизировались все по этому поводу.. И Аксаков уже сказал, что целиком и полностью поддерживает. И Минфин поддержал. Ну Минфин-то понятно, денег надеются сэкономить.
Такое ощущение, что это реально может пойти в жизнь.
В связи с этим у меня некое недоумение. А в чем суть этого?
Тезисы, которые озвучивают. 40% людей, которые использовали семейку в Питере и Москве не живут в этих городах. Значит, они используют ее как инвестицию, чтобы сдавать в аренду квартиру. Не для того, мол эта ипотека нужна.
Ну, начнем с цифры 40%. А как считали? Скорее всего взяли регистрацию заемщика и сравнили с городом покупки.
Вопрос 1. А регистрацию созаемщика смотрели?
Вопрос 2. Как вы по регистрации узнали, что человек не живет в данном городе? Или не будет жить после покупки? Во-первых, прописка в одном регионе, живет в другом. Да противоречит закону, но кто сейчас прописку у граждан РФ проверяет? Во-вторых, человек решил переехать в другой город. В общем, цифра сильно сомнительна.
Но ладно. Пусть будет правда.
Тогда другой вопрос. А ничего, что по всей России в целом, покупка студий и однокомнатных квартир по семейной ипотеке - это примерно те же 40%.
И здесь как раз намного очевиднее, что эти квартиры покупаются в озвученных инвестиционных целях. И регистрация по месту жительства здесь вообще не причем. Может быть тогда логичнее запретить использование семейки на покупку квартир с комнатностью ниже 2-х? А лучше 3-х??!
Если уж декларируется борьба с инвестиционным использованием.
Но, возникает очередной вопрос. А почему семье, у которой есть ребенок, не купить квартиру этому самому ребенку на будущее по семейной ипотеке, а пока ребенок не вырос - сдавать её?
Я как-то ни разу не слышал, что семейная ипотека исключительно для увеличения площади для проживания. И никак иначе. Типа негде жить или места мало, вот семейная ипотека. Иначе никак.
Хорошо, если парадигма поменялась и теперь так. То, опять же вопрос про однокомнатные квартиры и, тем более, студии. Ну, и тогда логично использовать семейную ипотеку исключительно на вторичку или новостройку (желательно с отделкой) на стадии готовности, грубо, через 3 месяца сдаем.. Но уж явно никак не на первичку, которая будет построена через два года...
Я не пытаюсь сейчас защитить семейную ипотеку. Всегда говорил о порочности этой программы в том виде, в котором она реализуется. Но меня другое удивляет. Когда Председатель Совета Федерации озвучивает какую-то мысль, то наверное, это повод для обсуждения данной мысли, возникновения дискуссий по этому поводу, а уже затем принятия решений.
Здесь же я не вижу никакой дискуссии. Не вижу никаких круглых столов с участием экспертов из разных отраслей. А взяли под козырек и побежали исполнять. Это прям умиляет.
Причем очевидно, что такое решение не решит озвученную проблему. И увеличит число "покупных" прописок...
@expertned
Такое ощущение, что это реально может пойти в жизнь.
В связи с этим у меня некое недоумение. А в чем суть этого?
Тезисы, которые озвучивают. 40% людей, которые использовали семейку в Питере и Москве не живут в этих городах. Значит, они используют ее как инвестицию, чтобы сдавать в аренду квартиру. Не для того, мол эта ипотека нужна.
Ну, начнем с цифры 40%. А как считали? Скорее всего взяли регистрацию заемщика и сравнили с городом покупки.
Вопрос 1. А регистрацию созаемщика смотрели?
Вопрос 2. Как вы по регистрации узнали, что человек не живет в данном городе? Или не будет жить после покупки? Во-первых, прописка в одном регионе, живет в другом. Да противоречит закону, но кто сейчас прописку у граждан РФ проверяет? Во-вторых, человек решил переехать в другой город. В общем, цифра сильно сомнительна.
Но ладно. Пусть будет правда.
Тогда другой вопрос. А ничего, что по всей России в целом, покупка студий и однокомнатных квартир по семейной ипотеке - это примерно те же 40%.
И здесь как раз намного очевиднее, что эти квартиры покупаются в озвученных инвестиционных целях. И регистрация по месту жительства здесь вообще не причем. Может быть тогда логичнее запретить использование семейки на покупку квартир с комнатностью ниже 2-х? А лучше 3-х??!
Если уж декларируется борьба с инвестиционным использованием.
Но, возникает очередной вопрос. А почему семье, у которой есть ребенок, не купить квартиру этому самому ребенку на будущее по семейной ипотеке, а пока ребенок не вырос - сдавать её?
Я как-то ни разу не слышал, что семейная ипотека исключительно для увеличения площади для проживания. И никак иначе. Типа негде жить или места мало, вот семейная ипотека. Иначе никак.
Хорошо, если парадигма поменялась и теперь так. То, опять же вопрос про однокомнатные квартиры и, тем более, студии. Ну, и тогда логично использовать семейную ипотеку исключительно на вторичку или новостройку (желательно с отделкой) на стадии готовности, грубо, через 3 месяца сдаем.. Но уж явно никак не на первичку, которая будет построена через два года...
Я не пытаюсь сейчас защитить семейную ипотеку. Всегда говорил о порочности этой программы в том виде, в котором она реализуется. Но меня другое удивляет. Когда Председатель Совета Федерации озвучивает какую-то мысль, то наверное, это повод для обсуждения данной мысли, возникновения дискуссий по этому поводу, а уже затем принятия решений.
Здесь же я не вижу никакой дискуссии. Не вижу никаких круглых столов с участием экспертов из разных отраслей. А взяли под козырек и побежали исполнять. Это прям умиляет.
Причем очевидно, что такое решение не решит озвученную проблему. И увеличит число "покупных" прописок...
@expertned
👍18💯7❤4
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Как-то сильно активизировались все по этому поводу.. И Аксаков уже сказал, что целиком и полностью поддерживает. И Минфин поддержал. Ну Минфин-то понятно, денег надеются сэкономить. Такое ощущение, что это реально может пойти в жизнь. В связи с этим у меня…
Я вот глядя на это подумал..
Народ, а есть у кого выходы на Валентину Матвиенко? Мне прям буквально 10 минут нужно. Пять вопросов нужно озвучить:
отмена наделения детей долями при использовании маткапа
еще в 37 статье ГК убрать запрет на мены между детьми и близкими родственниками
установление единых и вменяемых критериев для выдачи опекой разрешений, и еще кое какие моменты с опекой порешать.
А то круглые столы эти постоянно, все говорят, говорят, а в итоге очень тяжело все двигается. По отмене долей в маткапе вообще все "за" были, а один Минтруд против выступил и всё затихло.
В общем нужен такой локомотив для очень важных вопросов...
кто может помочь, а?
@expertned
Народ, а есть у кого выходы на Валентину Матвиенко? Мне прям буквально 10 минут нужно. Пять вопросов нужно озвучить:
отмена наделения детей долями при использовании маткапа
еще в 37 статье ГК убрать запрет на мены между детьми и близкими родственниками
установление единых и вменяемых критериев для выдачи опекой разрешений, и еще кое какие моменты с опекой порешать.
А то круглые столы эти постоянно, все говорят, говорят, а в итоге очень тяжело все двигается. По отмене долей в маткапе вообще все "за" были, а один Минтруд против выступил и всё затихло.
В общем нужен такой локомотив для очень важных вопросов...
кто может помочь, а?
@expertned
😁14👍6🏆3👏2🥱1