Просили подробности по круглому столу по закону о риэлторской деятельности. Да подробности простые.

Минэконом развития сомневается, что регулирование нужно в "разрешительном" формате. Предлагают сосредоточиться только на уведомительном формате.

Мы же объясняем позицию откуда взялся "разрешительный" характер. Я в кавычки его специально беру, так как всё же в законопроекте разрешительный характер очень условный - это невозможность заниматься риэлторской деятельностью при наличии судимости по некоторым статьям и необходимость в оценке квалификации.

Можно, конечно, сделать чисто уведомительный характер, где организация или ИП просто уведомляют о том, что они оказывают риэлторские услуги. Но, почему бы при этом не допустить небольшие ограничения?!

Ну, Росреестр, очевидно сильно против закона. Во-первых, переживают, что на них ведение Реестра повесят и контроль за риэлторами. Во-вторых, боятся, что это каким-то образом будет мешать развитию их площадки, которую они разрабатывают.

Авито сильно против. Правда, раньше они просто возражали, а теперь они хотят войти в рабочую группу. Я так понимаю, возглавить процесс, раз не могут остановить). Ну, с Авито все понятно. Они активно развивают сервисы, которыми хотят частично (а может и полностью) риэлторов заменить. И им не очень нужна консолидация отрасли.

А вот, представители кучи остальных ведомств, особенно, силовики (МВД, Прокуратура) очень даже за закон.

Причем, как-то странно Росреестр, Минэк, и Авито начали критиковать закон с точки зрения того, что он не поможет борьбе с мошенничеством. Я уже в конце даже удивление по этому поводу выразил. Мы хотим законопроектом идентифицировать риэлтора и отделить его от того, кто просто называет себя риэлтором. И ввести небольшие ограничения на то, кто может работать (выше писал). А ту мошенничество, мошенничество... Прям такая подмена понятий.

Но, к чему я. К тому, что силовики как раз уверены, что регулирование отрасли, в том числе, и в этом аспекте сильно поможет. Хотя как по мне тезис спорный. Но Юлия Плетнева говорит, что делают сейчас исследование и такой результат там тоже проглядывается.

В общем, большую часть круглого стола общались на предмет - достаточно ли текущего регулирования или надо отдельное. И если нужно, то достаточно ли просто уведомительного характера.

Так же прошлись по принципу Реестров. В итоге будет переформатирована позиция региональных Реестров, так как большинство высказалось за федеральный Реестр. Причем хочу сказать, что мы изначально так и делали. Потом, когда от регионов обратную связь получать начали, решили в региональные Реестры уйти. Ну теперь вот снова Федеральный будет в законопроекте.

Главное, что движение вперед какое-то есть. Не уверен, что до конца получилось поменять позиции ведомств, которые имели возражения, но сдвиг в сторону "задуматься" ,точно есть.

Кстати, представитель Самолет+, довольно хорошее предложение высказал, по поводу необходимости внесения изменений в ТК РФ. Думаю, что представители Минтруда, которые были на круглом столе, услышали его. Причем, идея хороша не только в разрезе риэлторской деятельности, но и для других отраслей, где есть сотрудники, получающие оплату работы при достижении результата, а не за процесс.

Это не сдельная оплата, а именно за результат. Нет результата, нет никакой оплаты, даже в пределах МРОТ. Т.е., как если бы ГПХ перевели в разряд Трудового договора, с выплатой не только НДФЛ, но и страховых взносов. В целом все организации, оказывающие различные агентские услуги, могли бы таким воспользоваться. Потому что ГПХ спорно для налоговой, плюс пенсионных отчислений нет, значит и пенсия будет соответствующая. Мысль хорошая.

Ну, а по поводу закона о риэлторской деятельности. Пока так. Работу продолжаем. То, что в прессе пишут, что его отклонили - не правда. Закон не отклонен, а был отправлен на доработку.

Вот ею мы дальше и займемся.

@expertned

Валентина Матвиенко предложила выдавать семейную ипотеку только по месту регистрации заемщика. Мол, а то покупают только в Москве и Питере.

С одной стороны логика понятна, а с другой стороны от разных чиновников всё время, какая-то странная попытка заткнуть дыры или выдать в свет очередную порцию популизма.

Даже, если не брать во внимание, что прикладного смысла в этом предложении вообще нет, так как есть временная регистрация, которую можно легко сделать у знакомых в нужном городе. Или, что, потом мы будем слушать предложения о том, что нужно на регистрацию по месту жительства, а не по месту пребывания, смотреть?

В общем, даже, если не брать во внимание отсутствие прикладного смысла, то почему выдавая подобные предложения, нет желания посмотреть в глубину проблемы?

А ведь из позиции, что люди предпочитают покупать квартиры по семейке в крупных городах, и в Москве и Питере, в первую очередь, возникает логичный вопрос. ПОЧЕМУ?

Может быть в ответе на этот вопрос намного больше смысла, чем в попытке пинками загнать людей в использование семейной ипотеки в других регионах?

А ведь есть еще и вопрос о том, как покупка квартиры по семейной ипотеке соотносится с увеличением рождаемости.

Ну, и в ответ на предложение Председателя Совета Федерации, у меня есть встречное, которое однозначно решит проблему с покупкой квартир по семейной ипотеке в Москве, Питере и крупных городах.

Давайте вообще запретим в этих городах новостройки строить? А то люди странные такие, по месту регистрации жить не хотят в Москву всё едут и едут..

@expertned

Кстати, а вот смотрите, как ошибочная интерпретация данных может привести к неправильным выводам.

Вот берем в лоб эти цифры от Росреестра. И что мы видим?

Мы видим, что январь по сделкам лучше, чем май. И в целом число сделок постепенно снижается и тренд меняется.

К примеру, май показывает существенно худшие результаты, чем в 24-м и 23-м годах, хотя января по март цифры были лучше, чем в 24-м и почти на уровне 23-его.

Что можно сказать? Вот он тот самый провал начался, который так долго ждали. Т.е. квартиры перестали покупать. И значит, что скоро и цены начнут падать. Особенно, если июнь покажет такой же плохой результат как май. А он скорее всего по данным Росреестра покажет.

И таких ошибок в интерпретации от тех, кто не видит ситуацию "на земле", очень много. Ведь на самом деле данные за январь-март - не чистая вторичка. И мы видели, что никакого всплеска активности в феврале-апреле не было. Наоборот, можно сказать, что май "интереснее" был.

Т.е. падение числа сделок на вторичке началось не в мае, а раньше. Собственно, и реакция цен, если бы она была, уже должна бы начаться. А ее нет.

Почему? А потом что не только покупателей мало, но и продавцов тоже. Работаем с покупателями, выбор очень скудный. При этом квартира по рыночной цене фактически улетает (не всё и не всегда, но в целом продается быстро). То есть мало того, что предложение не большое, так еще и в этом предложении куча объектов по завышенной цене.

И, соответственно, ждать падения цен вообще не приходится.

@expertned

Вот я искренне недоумеваю, как можно за клиента принимать решение?

Очередные переговоры и опять: "Мы категорически не будем этого делать".

На вопрос, а в курсе ли клиент о столь категоричной позиции, которая может привести к отказу от покупки продаваемой им квартиры, оказывается, что не в курсе. Причем сколько раз такое уже было, в большинстве случаев, после общения с клиентом мы получаем согласие на свои условия.

Для меня загадка, как не обсудив с клиентом ситуацию, можно выдвигать категоричные условия?

Хотя бывают и продавцы упорные в своей позиции. Дом, тут подбираем. Выбрали. Висит месяца три. Общаемся пока по цене, продавец на нашу цену не идет, мы на его) но движение на встречу есть. Осталось доторговаться до небольшой, по сути, суммы. Думаю, что через пару недель дозреет, так как его цена явно выше рынка.

Ну, и мы в начале еще торга говорим агенту продавца, пусть он ГПЗУ закажет. Договоримся если о цене, то ждать три недели не нужно будет. А не договоримся, пригодится для следующего покупателя.

Прошло полторы недели, очередной виток торговли. Задаем вопрос, а ГПЗУ то заказали. В ответ: "Сказал не будет заказывать. Необязательный документ для сделки. Все постройки у нас привязаны к земле."

Причем, судя по местности, с громадной вероятностью по ГПЗУ всё нормально будет. Т.е. это не позиция, связанная с тем, чтобы скрыть информацию. А вот именно это: не обязательный документ, давать не буду.

Ну ок, сидел три месяца в продаже, ну будешь и дальше сидеть. Мы в ситуации когда ГПЗУ отказываются давать, явно захотим его увидеть, вдруг все же есть причина, по которой его давать нет хотят.

Причем ладно бы там ресурсы какие-то серьезные надо было тратить на его полученние. Но тут ведь 5 минут потратить..

В общем, не нужно быть негибкими там где не нужно, а только там где нужно. Иначе выгодные предложения будут проходить мимо. И это не только к продавцам, но и к покупателям относится.

@expertned

ЦБ выдал точные цифры по выдаче ипотеки в мае.

Первичка 29 тысяч, вторичка 34 тысячи.

Так что в целом выводы, которые я выше делал о первичке и вторичке, основываясь на данных Дом. РФ, были правильные.

Столкнулись сегодня со следствием макропруденциальных лимитов и надбавок.

Клиент. ИП, покупаем коммерческую, под залог коммерческой, т.е. как понимаете для банка риск на риске. Во-первых, закладывается отдельно-стоящее здание, во-вторых, речь про покупку объекта под бизнес, в-третьих, покупатель тоже бизнес.

Так вот, когда мы только входили в задачу, а это было три месяца назад, нас спокойно одобрили под соотношение кредит/залог в 80%. И даже расстроились, что мы хотим взять кредит меньше одобренного.

Но объект проверку не прошел, отказались от него. Теперь выбрали другой объект. Даже дешевле. Но кредит/залог до 50% уменьшили. И это на фоне того, что и ставка ниже стала, и кредит нужен меньше, чем раньше. Причем с суммой одобренного кредита проблем нет, дают как и давали существенно больше, чем нужно. Но требования по параметру кредит/залог резко изменены.

Это наглядное действие того, о чем я всегда писал, что ипотека станет менее доступной, чем раньше и дело будет совсем не в ставке.

Идеальный клиент для банка - это наемный работник, с белой зарплатой, с первоначальным взносом от 50% и соотношением платеж/доход не более 30%. Все остальное банкам не очень приятно.

И если для сотрудников по найму с белой зарплатой, при соотношении платеж/доход не более 50%, будут доступны кредиты с ПВ от 20%. То любое отклонение, повышающее рисковость, будет резко изменять требования банков к первоначальному взносу (или отношению кредит/залог при кредите под залог).

@expertned

Очень важно понимать, что снижение ключевой, совершенно не будет означать доступность ипотеки. ЦБ кучу раз говорил о том, что они не хотят сильного роста выдачи кредитов.

Весь инструментарий для ограничения выдач у них есть.

@expertned

В комментариях к предыдущему посту обсудили с коллегой "ценопад" на вторичке.

Поясню мысль, которая у нас с коллегой вызывает полное взаимопонимание. Нужно отличать приведение цены в объявлении к реальности от снижения.

Вот как это выглядит на живом примере. Обращается к нам клиент за продажей квартиры. Мы говорим, цена вашей квартиры 18,5-19 млн. На текущем рынке с низким предложением, учитывая особенности вашей квартиры, можно попробовать получить выше 19 млн. Рекомендуем выставить за 19,5 и посмотреть на спрос. Далее, если что снизиться.

Т.е. мы говорим, что 19,5 уже в целом выше рынка. Но свободная трешка в окружении альтернатив выглядит привлекательно.

Что говорит клиент? Смотрите, вы говорите, что цена 19,5, а на самом деле, я открываю ЦИАН и вижу там кучу предложений за 21-23 млн. И состояние моей квартиры не намного хуже, чем у них (на самом деле существенно хуже). Да, есть за 19 и даже за 18, но они существенно дальше от метро, чем моя квартира.

Разбираем все эти предложения, мало того, что и состояние квартир за 21-23 млн лучше, так они и в рекламе висят в текущей цене от 2 до 4 месяцев. А еще до этого висели по более высокой цене.

Ну, если квартира висит 4 месяца в какой-то цене, то очевидно - эта цена не рыночная.

Да и потом, с чего там квартира должна стоить более 20 млн, если мы в этом районе несколько квартир разной комнатности продали в прошлом году, и точно понимаем цену за метр. Роста цен не было.

Но, клиент не согласен с нашей оценкой. Значит, мы ставим по той цене, которая ему кажется правильной, чтобы попробовать. Да, я понимаю, что это не очень хорошая стратегия, и считаю, что лучше сразу поставить по нормальной цене и быстро продать, чем висеть несколько месяцев. Тем более, что ставки по депозитам еще хороши. Но, очевидно, что попробовать нужно, чтобы у человека не было сомнений.

В итоге мы выходим в цену в районе 21 млн. И сидим в ней. Через какое-то время мы снизимся до 20 млн, затем до 19,5 и вот здесь начнется продажа.

Сторонний наблюдатель (или аналитик, который смотрит на цены объявлений) скажет, что цена упала на 1,5 млн. Я скажу, что завышенная цена приведена к рынку.

Учитывая, что сегодня рынок переполнен объявлениями с завышенной ценой, то такие истории у нас сегодня норма. Уверен, что и у коллег тоже самое. Не говоря уже о людях, продающих недвижимость без риэлтора.

Так что обязательно смотрите на срок продажи объекта-конкурента в последней цене при определении стоимости своей квартиры.

@expertned

Коллеги, обратите внимание на выделенный момент о 7 уголовных делах в отношении риэлторов.

Позже дам комментарии.

Итого, на что обратить риэлтору, чтобы не стать фигурантом уголовного дела в случае, если продавец окажется под влиянием.

1. Провести антирисковые мероприятия для выявления возможного влияния на продавца. Очевидно, что мероприятия эти должны быть зафиксированы.
2. Заключить договор с клиентом на оказание услуг и официально его закрыть.
3. Не пользоваться состоянием продавца для извлечения дополнительной "прибыли".

Т.е. по сути добросовестно выполнить свою работу. Особое внимание обращаю тех, кто занимается срочными выкупами. Очевидно, что часть продавцов под влиянием направляется в такие компании.

Будет критично важно, как вы оформили сделку. Все кривые схемы, которые часто используются для минимизации оплаты налогов при последующей продаже (я говорю, про: давайте мы вам дадим 10 млн, а в ДКП укажем 12 млн и т.п.) будут восприниматься следователями, как факты свидетельствующие о том, что вы каким-то боком замешаны в схеме или воспользовались состоянием продавца.

Следствие ничего не имеет против предпринимательской деятельности. И они понимают, что бывают ситуации, когда человеку нужно быстро продать объект недвижимости, и он готов терять в деньгах.

Но если при выкупе объекта мотиву продавца не уделено должное влияние, особенно, если разница в рынке и покупке очень велика (все стандартные расценки и на риэлторские услуги, и при выкупах следователи прекрасно знают), то при попадании на продавца под влиянием, есть все шансы, что вы окажетесь в одной шеренге с мошенниками.

@expertned

Кстати, коллеги, особенно в крупных городах, рекомендую в рамках ассоциаций и гильдий риэлторов воспользоваться опытом Гильдии Риэлторов Москвы по взаимодействию с правоохранительными органами.

У нас есть выделенный канал связи, по которому любой член Гильдии может передать информацию о подозрении на то, что продавец находится под влиянием. И его очень быстро возьмут в проверку.

В рамках такой коммуникации Гильдия Риэлторов Москвы за прошлый год спасла, порядка сотни продавцов.

Так же рекомендую проводить постоянно информирование членов своих ассоциаций о проблеме и признаках её выявления.

@expertned

Несколько раз за последние дни журналисты просили комментарий на тему новости о том, что цена квадратного метра жилья в Москве с учетом ипотеки составляет 2 млн. руб. Специально даже картинку нашел по этой "новости"...

Я так понимаю, что ни одного моего коммента не выйдет, потому что я говорил, что бред комментировать не могу.

У меня искреннее недоумение, кто и зачем это считал? Я даже не спрашиваю "как", потому что очевидно, что тут совсем будет проблема. Но зачем?!

В чём ценность этой информации? Какие выводы можно из неё сделать? Зачем её везде постят?

И самое важное! Почему не подсчитана стоимость килограмма стиральной машины с учетом потребительского кредита?!

@expertned

Зацените ситуацию.
Продается свободная квартира.

Её выбирает покупатель, который продает свою квартиру. Говорит: "Сегодня мне вносят предоплату, с вами свяжется мой риэлтор".

Ну, ок. Риэлтор связался. мол давайте обсуждать условия. Мы как раз сейчас принимаем аванс за нашу квартиру.

Ему говорят, давайте может совместно схему согласуем с вашим покупателем, чтобы все красиво было? Тишина.

На следующий день - мы аванс приняли, будут раздельные сделки. Сначала продаем нашу, затем идем к вам. Аванс хотим на 30 дней внести.

Ну, им в ответ - если 30 дней, то давайте 200 тысяч и обеспечительный платеж.

Присылаем ему соглашение. В ответ вот такое...

Я в определенном недоумении. Ладно бы такой косяк делали люди, которые без риэлтора работают.

Но! Брать аванс, а не что-то что обеспечивает исполнение, обязательств на три недели. Снимать с рекламы свой объект на этот срок.

А затем надеяться, что ты сам, как покупатель сможешь сделать тоже самое?!

Продавцу это зачем? На 30 дней снять объект с рекламы в надежде, что твой покупатель не передумает?!

Я каждый раз когда такое встречаю понимаю, что нужен закон о риэлторской деятельности. Нужен... Человек азы не понимает, а уже риэлтор - частый маклер!

Частником чтобы работать нужен высший пилотаж, опыт громадный, навыки, знания. Потому что ты один, поддержки инфраструктуры агентства за спиной нет. А сейчас, смотрю прям мода такая, отработал годик в агентстве и пошел на вольные хлеба, типа и сам всё знает..

А по ситуации, большой вопрос, даже если решат внести обеспечительный платеж или задаток, стоит ли брать его в такой ситуации. Так как что там ещё скрывается - не известно.

@expertned

А вы что предпочитаете аванс, задаток, обеспечительный платеж или что -то иное?

На мой взгляд, задаток - самая хорошая обеспечительная мера. Но как-то он не хочет приживаться на московском рынке недвижимости.

Минстрой "наехал" на рассрочку.

Я считаю, что рассрочка в том объеме, в котором она появляется сейчас, — это точно нехорошо», — заявил Заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин, добавив, что такие механизмы «точно не стимулируют увеличение доступности жилья»

Здесь инициаторами рассрочки выступают больше банки, а даже не застройщики, чтобы не менять модели проектного финансирования», — пояснил он.

«Те банки, которые требуют от застройщиков поддержания темпов продаж, описанных в моделях и штуках, будут нести ответственность вместе с застройщиками за то, что они сотворили. Вот и всё"

"Банки всё равно заработают ещё больше, сколько они хотели заработать. Им здесь абсолютно наплевать на то, заработают ли застройщики"

Посмотрим, конечно, во что это выльется. Пока я сильно сомневаюсь, что Минстрой против инструмента, помогающего застройщикам. Скорее всего идет борьба за регулирование рассрочки. ЦБ хочет её отрегулировать одним образом, строительная отрасль - другим. Плюс застройщики хотят лояльность от ЦБ по каким-то видам льготных программ.

В общем, учитывая, кивок Стасишина в пользу "нехороших" банков, я думаю, что скорее это именно выплеск "подковерной" борьбы с ЦБ на публику, чем отход Минстроя от своих позиций.

@expertned