Фраза, по которой сходу можно понять, что квартиру продает собственник по завышенной цене.

Совет. Если уж решили себя сделать рииэлтором, то ведите себя как риэлтор. Т.е. без вложений "личного" в объект продажи.

Иначе, из всех возможных покупателей, останется только тот, кто такой же, как вы.

Ну, и то, что лично вы считает ваш ремонт исключительно идеальным, не значит, что он таковым является. И уж точно не значит, что все деньги, затраченные вами на ремонт, должны учитываться в цене квартиры.

В общем, продаете самостоятельно - отстранитесь, проведите трезвую оценку и продавайте.

Сегодня рынок очень хорошо показывает реальную цену. Квартиры по нормальной цене продаются от трех дней до пары недель. Ну, месяц, если с ликвидностью квартиры есть проблемы.

Всё, что выше - завышено. Если у вас долгая продажа, задумайтесь об этом. И внимательно оцените окружение.

@expertned

У меня ощущение, что правда где-то по середине со сдвигом к Сберу.

ДОм. РФ - у него 6 кластеров (три типа жилья, три тип квартир). Рассчитывает индивидуальную медиану для каждого кластера. Конечный индекс - это средневзвешенные показания изменения цены по всем кластерам, вес - это число сделок в кластере.

Сбер - 7-8 сегментов по классам жилья. Для каждого сегмента рассчитывается подындекс, итоговый индекс формируется как взвешенная сумма подындексов, где вес каждого сегмента равен его доле в продажах в регионе с 2015 года.

Т.е. у Сбера более сглаженная картина, на которую мало влияют структурные изменения рынка.

Проблемой же методологии ДОМ. РФ является чувствительность к изменениям в структуре предложения. Если в некий период в продажу поступает больше квартир определенного класса или типа, это искажает общий индекс, так как веса рассчитываются на основе количества фактических сделок .

Например, массовое введение в эксплуатацию жилого комплекса бизнес-класса может привести к временному росту индекса не из-за реального подорожания жилья, а из-за увеличения доли дорогих квартир в общей структуре сделок.

Сегодня у нас, как раз и есть такой период, когда происходят изменения в структуре предложения. Это и увеличение продаж сегмента дорого жилья, и увеличение в продажах объектов с высокой стадией строительства.

Конечно, сглаженная картина Сбера так же может давать искажения. И уж очевидно запаздывать в реакции рынка. Да и репрезентативная выборка у Сбера существенно уже, чем у Дом. РФ (Сбер чисто свои ипотечные сделки считает, Дом. РФ все ДДУ).

Но сегодня всё же Сбер ближе к реальности, чем Дом. РФ.

В общем, резюмирую. В рост цен новостроек в размере 7% за январь-май этого года - не верю!

@expertned

#недвижимость #новостройки #ценынанедвижимость #сбериндекс #домрф #тренды #полезнознать

Вызывает вопросы унитаз. Ведь явно он не в этих 2,9 кв.м. расположен.. Консьержи могут быть не довольны. Да и круглосуточно ли открыт?

Обсудили на Радио Спутник:
- в стройотрасли растет задолженность по зарплатам
- 10% жилья в России строится с нарушением сроков ввода

У застройщиков громадные проблемы? О чем эти данные могут говорить?

@expertned

Прошел круглый стол в ГД по вопросу закона о риэлторской деятельности.

Было жарко. Но полезно.

Итог, продолжаем работать над законом.

@expertned

Просили подробности по круглому столу по закону о риэлторской деятельности. Да подробности простые.

Минэконом развития сомневается, что регулирование нужно в "разрешительном" формате. Предлагают сосредоточиться только на уведомительном формате.

Мы же объясняем позицию откуда взялся "разрешительный" характер. Я в кавычки его специально беру, так как всё же в законопроекте разрешительный характер очень условный - это невозможность заниматься риэлторской деятельностью при наличии судимости по некоторым статьям и необходимость в оценке квалификации.

Можно, конечно, сделать чисто уведомительный характер, где организация или ИП просто уведомляют о том, что они оказывают риэлторские услуги. Но, почему бы при этом не допустить небольшие ограничения?!

Ну, Росреестр, очевидно сильно против закона. Во-первых, переживают, что на них ведение Реестра повесят и контроль за риэлторами. Во-вторых, боятся, что это каким-то образом будет мешать развитию их площадки, которую они разрабатывают.

Авито сильно против. Правда, раньше они просто возражали, а теперь они хотят войти в рабочую группу. Я так понимаю, возглавить процесс, раз не могут остановить). Ну, с Авито все понятно. Они активно развивают сервисы, которыми хотят частично (а может и полностью) риэлторов заменить. И им не очень нужна консолидация отрасли.

А вот, представители кучи остальных ведомств, особенно, силовики (МВД, Прокуратура) очень даже за закон.

Причем, как-то странно Росреестр, Минэк, и Авито начали критиковать закон с точки зрения того, что он не поможет борьбе с мошенничеством. Я уже в конце даже удивление по этому поводу выразил. Мы хотим законопроектом идентифицировать риэлтора и отделить его от того, кто просто называет себя риэлтором. И ввести небольшие ограничения на то, кто может работать (выше писал). А ту мошенничество, мошенничество... Прям такая подмена понятий.

Но, к чему я. К тому, что силовики как раз уверены, что регулирование отрасли, в том числе, и в этом аспекте сильно поможет. Хотя как по мне тезис спорный. Но Юлия Плетнева говорит, что делают сейчас исследование и такой результат там тоже проглядывается.

В общем, большую часть круглого стола общались на предмет - достаточно ли текущего регулирования или надо отдельное. И если нужно, то достаточно ли просто уведомительного характера.

Так же прошлись по принципу Реестров. В итоге будет переформатирована позиция региональных Реестров, так как большинство высказалось за федеральный Реестр. Причем хочу сказать, что мы изначально так и делали. Потом, когда от регионов обратную связь получать начали, решили в региональные Реестры уйти. Ну теперь вот снова Федеральный будет в законопроекте.

Главное, что движение вперед какое-то есть. Не уверен, что до конца получилось поменять позиции ведомств, которые имели возражения, но сдвиг в сторону "задуматься" ,точно есть.

Кстати, представитель Самолет+, довольно хорошее предложение высказал, по поводу необходимости внесения изменений в ТК РФ. Думаю, что представители Минтруда, которые были на круглом столе, услышали его. Причем, идея хороша не только в разрезе риэлторской деятельности, но и для других отраслей, где есть сотрудники, получающие оплату работы при достижении результата, а не за процесс.

Это не сдельная оплата, а именно за результат. Нет результата, нет никакой оплаты, даже в пределах МРОТ. Т.е., как если бы ГПХ перевели в разряд Трудового договора, с выплатой не только НДФЛ, но и страховых взносов. В целом все организации, оказывающие различные агентские услуги, могли бы таким воспользоваться. Потому что ГПХ спорно для налоговой, плюс пенсионных отчислений нет, значит и пенсия будет соответствующая. Мысль хорошая.

Ну, а по поводу закона о риэлторской деятельности. Пока так. Работу продолжаем. То, что в прессе пишут, что его отклонили - не правда. Закон не отклонен, а был отправлен на доработку.

Вот ею мы дальше и займемся.

@expertned

Валентина Матвиенко предложила выдавать семейную ипотеку только по месту регистрации заемщика. Мол, а то покупают только в Москве и Питере.

С одной стороны логика понятна, а с другой стороны от разных чиновников всё время, какая-то странная попытка заткнуть дыры или выдать в свет очередную порцию популизма.

Даже, если не брать во внимание, что прикладного смысла в этом предложении вообще нет, так как есть временная регистрация, которую можно легко сделать у знакомых в нужном городе. Или, что, потом мы будем слушать предложения о том, что нужно на регистрацию по месту жительства, а не по месту пребывания, смотреть?

В общем, даже, если не брать во внимание отсутствие прикладного смысла, то почему выдавая подобные предложения, нет желания посмотреть в глубину проблемы?

А ведь из позиции, что люди предпочитают покупать квартиры по семейке в крупных городах, и в Москве и Питере, в первую очередь, возникает логичный вопрос. ПОЧЕМУ?

Может быть в ответе на этот вопрос намного больше смысла, чем в попытке пинками загнать людей в использование семейной ипотеки в других регионах?

А ведь есть еще и вопрос о том, как покупка квартиры по семейной ипотеке соотносится с увеличением рождаемости.

Ну, и в ответ на предложение Председателя Совета Федерации, у меня есть встречное, которое однозначно решит проблему с покупкой квартир по семейной ипотеке в Москве, Питере и крупных городах.

Давайте вообще запретим в этих городах новостройки строить? А то люди странные такие, по месту регистрации жить не хотят в Москву всё едут и едут..

@expertned

Кстати, а вот смотрите, как ошибочная интерпретация данных может привести к неправильным выводам.

Вот берем в лоб эти цифры от Росреестра. И что мы видим?

Мы видим, что январь по сделкам лучше, чем май. И в целом число сделок постепенно снижается и тренд меняется.

К примеру, май показывает существенно худшие результаты, чем в 24-м и 23-м годах, хотя января по март цифры были лучше, чем в 24-м и почти на уровне 23-его.

Что можно сказать? Вот он тот самый провал начался, который так долго ждали. Т.е. квартиры перестали покупать. И значит, что скоро и цены начнут падать. Особенно, если июнь покажет такой же плохой результат как май. А он скорее всего по данным Росреестра покажет.

И таких ошибок в интерпретации от тех, кто не видит ситуацию "на земле", очень много. Ведь на самом деле данные за январь-март - не чистая вторичка. И мы видели, что никакого всплеска активности в феврале-апреле не было. Наоборот, можно сказать, что май "интереснее" был.

Т.е. падение числа сделок на вторичке началось не в мае, а раньше. Собственно, и реакция цен, если бы она была, уже должна бы начаться. А ее нет.

Почему? А потом что не только покупателей мало, но и продавцов тоже. Работаем с покупателями, выбор очень скудный. При этом квартира по рыночной цене фактически улетает (не всё и не всегда, но в целом продается быстро). То есть мало того, что предложение не большое, так еще и в этом предложении куча объектов по завышенной цене.

И, соответственно, ждать падения цен вообще не приходится.

@expertned

Вот я искренне недоумеваю, как можно за клиента принимать решение?

Очередные переговоры и опять: "Мы категорически не будем этого делать".

На вопрос, а в курсе ли клиент о столь категоричной позиции, которая может привести к отказу от покупки продаваемой им квартиры, оказывается, что не в курсе. Причем сколько раз такое уже было, в большинстве случаев, после общения с клиентом мы получаем согласие на свои условия.

Для меня загадка, как не обсудив с клиентом ситуацию, можно выдвигать категоричные условия?

Хотя бывают и продавцы упорные в своей позиции. Дом, тут подбираем. Выбрали. Висит месяца три. Общаемся пока по цене, продавец на нашу цену не идет, мы на его) но движение на встречу есть. Осталось доторговаться до небольшой, по сути, суммы. Думаю, что через пару недель дозреет, так как его цена явно выше рынка.

Ну, и мы в начале еще торга говорим агенту продавца, пусть он ГПЗУ закажет. Договоримся если о цене, то ждать три недели не нужно будет. А не договоримся, пригодится для следующего покупателя.

Прошло полторы недели, очередной виток торговли. Задаем вопрос, а ГПЗУ то заказали. В ответ: "Сказал не будет заказывать. Необязательный документ для сделки. Все постройки у нас привязаны к земле."

Причем, судя по местности, с громадной вероятностью по ГПЗУ всё нормально будет. Т.е. это не позиция, связанная с тем, чтобы скрыть информацию. А вот именно это: не обязательный документ, давать не буду.

Ну ок, сидел три месяца в продаже, ну будешь и дальше сидеть. Мы в ситуации когда ГПЗУ отказываются давать, явно захотим его увидеть, вдруг все же есть причина, по которой его давать нет хотят.

Причем ладно бы там ресурсы какие-то серьезные надо было тратить на его полученние. Но тут ведь 5 минут потратить..

В общем, не нужно быть негибкими там где не нужно, а только там где нужно. Иначе выгодные предложения будут проходить мимо. И это не только к продавцам, но и к покупателям относится.

@expertned