Фраза, по которой сходу можно понять, что квартиру продает собственник по завышенной цене.

Совет. Если уж решили себя сделать рииэлтором, то ведите себя как риэлтор. Т.е. без вложений "личного" в объект продажи.

Иначе, из всех возможных покупателей, останется только тот, кто такой же, как вы.

Ну, и то, что лично вы считает ваш ремонт исключительно идеальным, не значит, что он таковым является. И уж точно не значит, что все деньги, затраченные вами на ремонт, должны учитываться в цене квартиры.

В общем, продаете самостоятельно - отстранитесь, проведите трезвую оценку и продавайте.

Сегодня рынок очень хорошо показывает реальную цену. Квартиры по нормальной цене продаются от трех дней до пары недель. Ну, месяц, если с ликвидностью квартиры есть проблемы.

Всё, что выше - завышено. Если у вас долгая продажа, задумайтесь об этом. И внимательно оцените окружение.

@expertned

У меня ощущение, что правда где-то по середине со сдвигом к Сберу.

ДОм. РФ - у него 6 кластеров (три типа жилья, три тип квартир). Рассчитывает индивидуальную медиану для каждого кластера. Конечный индекс - это средневзвешенные показания изменения цены по всем кластерам, вес - это число сделок в кластере.

Сбер - 7-8 сегментов по классам жилья. Для каждого сегмента рассчитывается подындекс, итоговый индекс формируется как взвешенная сумма подындексов, где вес каждого сегмента равен его доле в продажах в регионе с 2015 года.

Т.е. у Сбера более сглаженная картина, на которую мало влияют структурные изменения рынка.

Проблемой же методологии ДОМ. РФ является чувствительность к изменениям в структуре предложения. Если в некий период в продажу поступает больше квартир определенного класса или типа, это искажает общий индекс, так как веса рассчитываются на основе количества фактических сделок .

Например, массовое введение в эксплуатацию жилого комплекса бизнес-класса может привести к временному росту индекса не из-за реального подорожания жилья, а из-за увеличения доли дорогих квартир в общей структуре сделок.

Сегодня у нас, как раз и есть такой период, когда происходят изменения в структуре предложения. Это и увеличение продаж сегмента дорого жилья, и увеличение в продажах объектов с высокой стадией строительства.

Конечно, сглаженная картина Сбера так же может давать искажения. И уж очевидно запаздывать в реакции рынка. Да и репрезентативная выборка у Сбера существенно уже, чем у Дом. РФ (Сбер чисто свои ипотечные сделки считает, Дом. РФ все ДДУ).

Но сегодня всё же Сбер ближе к реальности, чем Дом. РФ.

В общем, резюмирую. В рост цен новостроек в размере 7% за январь-май этого года - не верю!

@expertned

#недвижимость #новостройки #ценынанедвижимость #сбериндекс #домрф #тренды #полезнознать

Вызывает вопросы унитаз. Ведь явно он не в этих 2,9 кв.м. расположен.. Консьержи могут быть не довольны. Да и круглосуточно ли открыт?

Обсудили на Радио Спутник:
- в стройотрасли растет задолженность по зарплатам
- 10% жилья в России строится с нарушением сроков ввода

У застройщиков громадные проблемы? О чем эти данные могут говорить?

@expertned

Прошел круглый стол в ГД по вопросу закона о риэлторской деятельности.

Было жарко. Но полезно.

Итог, продолжаем работать над законом.

@expertned

Просили подробности по круглому столу по закону о риэлторской деятельности. Да подробности простые.

Минэконом развития сомневается, что регулирование нужно в "разрешительном" формате. Предлагают сосредоточиться только на уведомительном формате.

Мы же объясняем позицию откуда взялся "разрешительный" характер. Я в кавычки его специально беру, так как всё же в законопроекте разрешительный характер очень условный - это невозможность заниматься риэлторской деятельностью при наличии судимости по некоторым статьям и необходимость в оценке квалификации.

Можно, конечно, сделать чисто уведомительный характер, где организация или ИП просто уведомляют о том, что они оказывают риэлторские услуги. Но, почему бы при этом не допустить небольшие ограничения?!

Ну, Росреестр, очевидно сильно против закона. Во-первых, переживают, что на них ведение Реестра повесят и контроль за риэлторами. Во-вторых, боятся, что это каким-то образом будет мешать развитию их площадки, которую они разрабатывают.

Авито сильно против. Правда, раньше они просто возражали, а теперь они хотят войти в рабочую группу. Я так понимаю, возглавить процесс, раз не могут остановить). Ну, с Авито все понятно. Они активно развивают сервисы, которыми хотят частично (а может и полностью) риэлторов заменить. И им не очень нужна консолидация отрасли.

А вот, представители кучи остальных ведомств, особенно, силовики (МВД, Прокуратура) очень даже за закон.

Причем, как-то странно Росреестр, Минэк, и Авито начали критиковать закон с точки зрения того, что он не поможет борьбе с мошенничеством. Я уже в конце даже удивление по этому поводу выразил. Мы хотим законопроектом идентифицировать риэлтора и отделить его от того, кто просто называет себя риэлтором. И ввести небольшие ограничения на то, кто может работать (выше писал). А ту мошенничество, мошенничество... Прям такая подмена понятий.

Но, к чему я. К тому, что силовики как раз уверены, что регулирование отрасли, в том числе, и в этом аспекте сильно поможет. Хотя как по мне тезис спорный. Но Юлия Плетнева говорит, что делают сейчас исследование и такой результат там тоже проглядывается.

В общем, большую часть круглого стола общались на предмет - достаточно ли текущего регулирования или надо отдельное. И если нужно, то достаточно ли просто уведомительного характера.

Так же прошлись по принципу Реестров. В итоге будет переформатирована позиция региональных Реестров, так как большинство высказалось за федеральный Реестр. Причем хочу сказать, что мы изначально так и делали. Потом, когда от регионов обратную связь получать начали, решили в региональные Реестры уйти. Ну теперь вот снова Федеральный будет в законопроекте.

Главное, что движение вперед какое-то есть. Не уверен, что до конца получилось поменять позиции ведомств, которые имели возражения, но сдвиг в сторону "задуматься" ,точно есть.

Кстати, представитель Самолет+, довольно хорошее предложение высказал, по поводу необходимости внесения изменений в ТК РФ. Думаю, что представители Минтруда, которые были на круглом столе, услышали его. Причем, идея хороша не только в разрезе риэлторской деятельности, но и для других отраслей, где есть сотрудники, получающие оплату работы при достижении результата, а не за процесс.

Это не сдельная оплата, а именно за результат. Нет результата, нет никакой оплаты, даже в пределах МРОТ. Т.е., как если бы ГПХ перевели в разряд Трудового договора, с выплатой не только НДФЛ, но и страховых взносов. В целом все организации, оказывающие различные агентские услуги, могли бы таким воспользоваться. Потому что ГПХ спорно для налоговой, плюс пенсионных отчислений нет, значит и пенсия будет соответствующая. Мысль хорошая.

Ну, а по поводу закона о риэлторской деятельности. Пока так. Работу продолжаем. То, что в прессе пишут, что его отклонили - не правда. Закон не отклонен, а был отправлен на доработку.

Вот ею мы дальше и займемся.

@expertned

Валентина Матвиенко предложила выдавать семейную ипотеку только по месту регистрации заемщика. Мол, а то покупают только в Москве и Питере.

С одной стороны логика понятна, а с другой стороны от разных чиновников всё время, какая-то странная попытка заткнуть дыры или выдать в свет очередную порцию популизма.

Даже, если не брать во внимание, что прикладного смысла в этом предложении вообще нет, так как есть временная регистрация, которую можно легко сделать у знакомых в нужном городе. Или, что, потом мы будем слушать предложения о том, что нужно на регистрацию по месту жительства, а не по месту пребывания, смотреть?

В общем, даже, если не брать во внимание отсутствие прикладного смысла, то почему выдавая подобные предложения, нет желания посмотреть в глубину проблемы?

А ведь из позиции, что люди предпочитают покупать квартиры по семейке в крупных городах, и в Москве и Питере, в первую очередь, возникает логичный вопрос. ПОЧЕМУ?

Может быть в ответе на этот вопрос намного больше смысла, чем в попытке пинками загнать людей в использование семейной ипотеки в других регионах?

А ведь есть еще и вопрос о том, как покупка квартиры по семейной ипотеке соотносится с увеличением рождаемости.

Ну, и в ответ на предложение Председателя Совета Федерации, у меня есть встречное, которое однозначно решит проблему с покупкой квартир по семейной ипотеке в Москве, Питере и крупных городах.

Давайте вообще запретим в этих городах новостройки строить? А то люди странные такие, по месту регистрации жить не хотят в Москву всё едут и едут..

@expertned

Кстати, а вот смотрите, как ошибочная интерпретация данных может привести к неправильным выводам.

Вот берем в лоб эти цифры от Росреестра. И что мы видим?

Мы видим, что январь по сделкам лучше, чем май. И в целом число сделок постепенно снижается и тренд меняется.

К примеру, май показывает существенно худшие результаты, чем в 24-м и 23-м годах, хотя января по март цифры были лучше, чем в 24-м и почти на уровне 23-его.

Что можно сказать? Вот он тот самый провал начался, который так долго ждали. Т.е. квартиры перестали покупать. И значит, что скоро и цены начнут падать. Особенно, если июнь покажет такой же плохой результат как май. А он скорее всего по данным Росреестра покажет.

И таких ошибок в интерпретации от тех, кто не видит ситуацию "на земле", очень много. Ведь на самом деле данные за январь-март - не чистая вторичка. И мы видели, что никакого всплеска активности в феврале-апреле не было. Наоборот, можно сказать, что май "интереснее" был.

Т.е. падение числа сделок на вторичке началось не в мае, а раньше. Собственно, и реакция цен, если бы она была, уже должна бы начаться. А ее нет.

Почему? А потом что не только покупателей мало, но и продавцов тоже. Работаем с покупателями, выбор очень скудный. При этом квартира по рыночной цене фактически улетает (не всё и не всегда, но в целом продается быстро). То есть мало того, что предложение не большое, так еще и в этом предложении куча объектов по завышенной цене.

И, соответственно, ждать падения цен вообще не приходится.

@expertned