Государственная дума сегодня во 2 и 3 чтении приняла правки к ФЗ об ипотеке.

Данное изменение закрепляет в законе, что согласие банка-кредитора не требуется, если был использован маткапитал и до погашения ипотеки выделяются доли.

Таким образом, если раньше, семьи, использовавшие мат.капитал сталкивались с трудностями, когда хотели продать недвижимость до погашения ипотеки. То после вступления поправок в силу (с 01.01.2026), можно будет наделить детей долями (без получения согласия банка) и продавать в обычном порядке с получением разрешения органами опеки и попечительства.

Учитывая, что я участвовал в разработке этого законопроекта, мне вдвойне приятно, что он, пусть и в сильно усеченном виде, дошел до принятия Думой.

@expertned

Ждем подписание Советом Федерации и Президентом.

Как и обещал, публикую самые низкие ипотечные ставки на вторичку.

На покупку ниже всех у банка Санкт-Петербург - 21%. (ПВ от 20%)

На рефинансирование пока Кубань-кредит - 23%, но с 25.06 у Татсоцбанка будет - 22,2% (ПВ от 40%), 22,7% (ПВ от 20%)

Но обратите внимание, что цикл снижения ставок, на мой взгляд, еще не закончился.
Во-первых, ждем снижение от ВТБ и ещё ряда банков.

Затем они посмотрят друг на друга и ещё, скорее всего немного подвинутся.

Буду публиковать, если у кого-то ставки будут ниже

@expertned

Смотрите, какой наглядный график цен.

Что из него можно увидеть?
1. То, что в целом и так понятно, новостройки выросли в цене с начала 22-го, причем довольно сильно. В районе 40%.

2. Что основной рост начался в августе 2023-го. Тут льготная ипотека дала возможность застройщикам компенсировать инфляционные издержки, причем с некоторым опережением. Собственно, поэтому я и говорю, что у новостроек сегодня нет экономического потенциала для роста.

Вопрос. Глядя на этот график, действительно, у кого-то есть сомнения в том, что вторичка вырастет в цене?

Я не говорю по момент роста, тут можно дискутировать. Кто-то может считать, что это произойдет после выравнивания ставок на первичке и вторичке. Я же считаю, что и без него рост начнется, да, не в моменте +40%, но тихо-тихо будет компенсировать разрыв цен и без выравнивания ставок.

Причем. Даже, если предположить, что убрали полностью льготную ипотеку. И ставки одинаковы для всех рынков. И даже, если предположить, что новостройки по каким-то причинам уйдут вниз процентов на 20%. То вторичка ведь должна в этом случае вернуться к своему нормальному состоянию. Т.е. стоить дороже первички. А значит, в любом случае рост цены.

Т.е. вторичка не будет расти, только если на фоне выравнивания ставок первичка рухнет на все эти 40%.

Сегодня кто-то в это верит?

@expertned

И, кстати. обратите внимание, что основной рост первички начался с момента поднятия ключевой. Почему? Потому что льготные программы обеспечивали разрыв ставок.

Это то, о чем я постоянно говорю, что льготная ипотека может влиять на цены только в случае создания условий, сильно отличающихся от общерыночных.

В 2022-году сильных отличий не было. Точно так же, как и в 2020-2021 годах. И это ещё раз подтверждает мой тезис о том, что цены в 2020-2021 росли не потому что была введена льготная ипотека. И разговор о том, что именно льготка спровоцировала рост цен на 100% в эти годы - это в корне не верное утверждение.

@expertned

Кстати, помню ловили мы как-то комнату в коммуналке. Показали одну, а продать хотели другую.

А еще давным-давно у коллег было, что табличку с номером дома подменили.

Вышла аналитика от Гильдии Риэлторов Москвы на вторичку по маю.

При чтении аналитики обратите внимание, что речь не про цены в реальных сделках, а в объявлениях.

Но они тоже показательны. Ждем результат июня. Если два месяца подряд будет рост цен в объявлениях - это будет довольно толстый "тонкий сигнал" к началу реализации сценария, который я называю наиболее вероятным - начало роста цен осенью.

@expertned

ЦБ выпустил резюме обсуждения ключевой ставки

Выделю то, что касается рынка недвижимости:
- Кредитная активность остаётся сдержанной во всех сегментах
- Основная причина замедления — падение спроса: заявок меньше, чем в 2024
- Банки стали осторожнее: одобряют меньше, чем год назад и спреды кредитных ставок к ключевой - выше
- Ипотека растёт умеренно, в основном за счёт льготных программ
- Всё больше покупок жилья — без кредита, на собственные средства
- Продажи квадратных метров жилья за последние 10 месяцев оставались стабильными — этот показатель лучше отражает реальную активность на рынке, чем объёмы ипотеки
- Рост кредитования теперь зависит не только от спроса, но и от способности банков поддерживать достаточность капитала
- Большинство участников согласились, что уверенность в том, что укрепление рубля в значительной степени является проявлением жесткой денежно-кредитной политики, возросла

Расшифруем. Кредитов стало меньше, ипотека во основном льготная, но продажи в целом стабильны (! ещё раз камень в сторону застройщиков). Больше покупок за счет собственных средств и они буду увеличиваться, при сохранении жесткости кредитно-денежной политики. А она будет сохраняться долго.

Про последнее предложение - напомню свои рассуждения, что если все так заморозить на 5 лет, то появятся покупатели накопившие на квартиру.

Идем далее. То, о чем я постоянно говорю - снижение ключевой не будет означать повышение доступности ипотеки.

И последний пункт из списка. Обратите на него внимание. Раз курс укрепляется за счет высокой ключевой, то снижение ключевой будет давить на рубль и снижать его курс. А теперь посмотрите на количество интересантов "100 рублей за доллар", кто только не отметился в последние дни.

Вопрос: Куда пойдут люди в ситуации, когда ставки по депозитам снижаются, а количество рублей за доллар увеличивается?

@expertned

🏡 Недвижимость для участников СВО: какие льготы действуют

Росреестр напомнил о наборе мер поддержки для военнослужащих и их семей — в части земельных участков, кадастра и регистрации.

📌 Кратко по сути:

🔹 Земельные участки
— Можно арендовать без торгов, в случае предоставления участков гражданам, имеющим право на первоочередное/внеочередное приобретение зем.уч.
— Аренда не больше земельного налога (а не рыночной цене)
— Есть право на бесплатное получение участка — если субъект РФ установил такую меру
— Ветераны боевых действий — в приоритете на покупку участков под садоводство/огородничество
— Военнослужащим предоставляется внеочередное право на получение участка под строительство дома

🔹 Льготы на кадастровые услуги
— Скидка 50% на сведения из ЕГРН (с 01.01.2025)
— Возможность бесплатных межевых и техпланов — через проект «Вместе с героями»
— При догазификации в СНТ — скидка на кадастровые работы

🔹 Регистрация прав
— Приоритетный порядок рассмотрения заявок
— Роскадастр помогает восстанавливать документы на недвижимость

⚠️ Меры действуют не только для действующих участников СВО, но и для ветеранов, добровольцев, членов семей. Подробности лучше уточнять в регионе.

Минфин выступил против семейной ипотеки для семей с детьми до 14 лет.

"Плач Ярославны", исполненный застройщиками не оказал влияние на финансовые власти.

Но, посмотрим, что окончательно заявит Правительство.

@expertned

А вот и помощь от Правительства подоспела — застройщиков снова освободили от ответственности за срывы сроков по ДДУ и некачественные работы.

Мораторий на штрафы и неустойки продлили до конца года.

Итого, нельзя:
— начислять неустойку за просрочку передачи квартиры;
— требовать компенсацию за затяжку с устранением недостатков или за снижение цены, если покупали для себя;
— взыскивать штраф за отказ добровольно решать ваши претензии.

А если застройщику успели предъявить требования до 1 января 2025-го — дали отсрочку по выплатам до конца года.

С таким подходом не дефицит площадей нас ждёт в 2028-м, которым пугает Вице-премьер, а наоборот — переизбыток из того, что не ввели вовремя.

Похоже, теперь главное — не купить квартиру, а дождаться, когда её достроят.

@expertned

Как нужно продавать, чтобы не продать...

Очень понравилось в конце: продавать не тороплюсь, есть долги, на звонки отвечаю редко...

Интересный случай подвернулся.

Бабушка в 2001 году купила дом с землей. Два года назад продала дом и землю своему внуку. Хотела подарить, но внук предложил сделать ДКП, чтобы получить вычет.
Оформили за 1,6 млн. по ДКП.
Бабушка недавно умерла и дом уже не нужен, внук продает его. Бабушка умерла более полугода назад, но менее года назад (агент точную дату затруднилась дать).

Продавать хотят с занижением цены по ДКП, идеально до этих самых 1,6 млн. Реальная цена - 6 млн.

Родство подтвердить между бабушкой и внуком готовы.

Риск по банкротству продавца здесь с заниженной ценой очевиден.

А что ещё должно обеспокоить потенциального покупателя?

@expertned

в комментариях абсолютно правильно обратили внимание на бабушку, которая "продала" внуку дом с землей.
1. С большой вероятностью в таких сделках не видно движение денежных средств. Т.е. подтверждением является расписка. И в случае спора велика вероятность признания сделки притворной.
2. Не известно состояние бабушки на дату продажи. В итоге сделка из притворной может превратиться в мошенничество, так как например, бабушка не осознавала значение своих действий. А внук воспользовался этим.
3. Даже если сделка не мошенническая, и внук реально дал бабушке деньги, то опять смотрим пункт 2. Бабушка продала внуку дом по цене явно ниже рынка. Даже если очевидно, что деньги от внука передавались бабушке, есть повод оспорить сделку на основании того, что бабушка не понимая значение своих действий продала имущество по цене явно ниже рынка.

Это всё большие риски. Вы спросите, а кто будет оспаривать? Наследники. Пошли вступать в наследство, увидели, что имущества нет, начали выяснять, узнали подробности - пошли в суд. Учитывая сроки с даты смерти, возможно до суда еще нне дошли. И дойдут как раз, после продажи имущества.

Можно такое покупать? Если сильно хочется, то выяснить круг наследников, с каждого взять заявление, что он в курсе продажи от бабушки к внуку и претензий не имеет (желательно указать, что в курсе был с даты продажи), и обязательно полная стоимость в договоре.

Но нужно ли?

@expertned

Фраза, по которой сходу можно понять, что квартиру продает собственник по завышенной цене.

Совет. Если уж решили себя сделать рииэлтором, то ведите себя как риэлтор. Т.е. без вложений "личного" в объект продажи.

Иначе, из всех возможных покупателей, останется только тот, кто такой же, как вы.

Ну, и то, что лично вы считает ваш ремонт исключительно идеальным, не значит, что он таковым является. И уж точно не значит, что все деньги, затраченные вами на ремонт, должны учитываться в цене квартиры.

В общем, продаете самостоятельно - отстранитесь, проведите трезвую оценку и продавайте.

Сегодня рынок очень хорошо показывает реальную цену. Квартиры по нормальной цене продаются от трех дней до пары недель. Ну, месяц, если с ликвидностью квартиры есть проблемы.

Всё, что выше - завышено. Если у вас долгая продажа, задумайтесь об этом. И внимательно оцените окружение.

@expertned

У меня ощущение, что правда где-то по середине со сдвигом к Сберу.

ДОм. РФ - у него 6 кластеров (три типа жилья, три тип квартир). Рассчитывает индивидуальную медиану для каждого кластера. Конечный индекс - это средневзвешенные показания изменения цены по всем кластерам, вес - это число сделок в кластере.

Сбер - 7-8 сегментов по классам жилья. Для каждого сегмента рассчитывается подындекс, итоговый индекс формируется как взвешенная сумма подындексов, где вес каждого сегмента равен его доле в продажах в регионе с 2015 года.

Т.е. у Сбера более сглаженная картина, на которую мало влияют структурные изменения рынка.

Проблемой же методологии ДОМ. РФ является чувствительность к изменениям в структуре предложения. Если в некий период в продажу поступает больше квартир определенного класса или типа, это искажает общий индекс, так как веса рассчитываются на основе количества фактических сделок .

Например, массовое введение в эксплуатацию жилого комплекса бизнес-класса может привести к временному росту индекса не из-за реального подорожания жилья, а из-за увеличения доли дорогих квартир в общей структуре сделок.

Сегодня у нас, как раз и есть такой период, когда происходят изменения в структуре предложения. Это и увеличение продаж сегмента дорого жилья, и увеличение в продажах объектов с высокой стадией строительства.

Конечно, сглаженная картина Сбера так же может давать искажения. И уж очевидно запаздывать в реакции рынка. Да и репрезентативная выборка у Сбера существенно уже, чем у Дом. РФ (Сбер чисто свои ипотечные сделки считает, Дом. РФ все ДДУ).

Но сегодня всё же Сбер ближе к реальности, чем Дом. РФ.

В общем, резюмирую. В рост цен новостроек в размере 7% за январь-май этого года - не верю!

@expertned

#недвижимость #новостройки #ценынанедвижимость #сбериндекс #домрф #тренды #полезнознать