Вторичка. Обзор рынка и что будет с ценами на квартиры.

О ситуации на вторичном рынке недвижимости. Что будет с ценами после снижения ключевой ставки. Как ЦБ регулирует выдачу ипотеки. Советы продавцам.

0:00 – 02:12 – Анонс. Выгода рефинансирования
02:24 – 03:20 – Прогноз. Что будет с ценами до конца года
03:21 – 09:13 – как ЦБ будет регулировать выдачу ипотеки
09:14 – 11:08 – какую роль может сыграть ипотека в росте цен
11:09 – 14:06 – что будет с ценами?
14:07 – 25:51 – почему цены начнут расти?
25:52 –24:24 – совет продавцам: ждать или снижать?
24:25 –28:04 – для продавцов квартир с альтернативой
28:05 –26:30 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

Заявку на консультацию можно оставить здесь: @expert_ned

нашел, кстати, нормативку. Но обратите внимание, говорят, что Москва всё, где выше 0,10 приостанавливает рег.действия и требует исправить.
МО всё, как в приказе.

Рекомендую, если в вашей ситуации московский Росреестр в нарушение этих значений делает приостановку - обязательно жалуйтесь.

Ну и при сделках с загородкой обращайте на это внимание.

Вообще, я давно говорил, что по земле обязательно нужно брать не обычную выписку из ЕГРН (о характеристиках и правах) и не сведения он-лайн, а расширенную выписку (об объекте недвижимости). Там есть информация об ограничениях, которой нет в первых выписках. И координат с погрешностями в них тоже нет.

Так что обязательно это учтите.

И этот приказ Росреестра не только на Москву и МО распространяется, так что в других регионах так же возможны приостановки рег.действий при нарушении этих значений.

#земля #покупателям #продавцам

@expertned

В последнем видео упоминал о том, что я делал наложение макропруденциальных лимитов и надбавок.

Вот оно.

Можно наглядно увидеть, что нас ждет в ипотеке с 1 июля.

@expertned

Ну, что же, многострадальный законопроект по правкам в ФЗ о маткапитале, в разработке которого я принимал непосредственное участие, наконец-то (спустя почти два года) добрался до второго чтения.

К сожалению, выйдет он в сильно усеченном виде.

- Отметки в ЕГРН об использовании маткапа исчезли еще на стадии обсуждения.
- После первого чтения из законопроекта убрали прописанную в явном виде возможность отказа совершеннолетних от наделения их долями (Правое управление при Президенте посчитало, что оно и так возможно, с чем не согласно много юристов, но как есть)
- так же убрана возможность замены объекта в обязательстве о наделении долями без согласия опеки

Вместо замены объекта в обязательстве появилась другая правка, уже в ФЗ об ипотеке, хотя бы частично купирующая проблему - это возможность наделения долями в объекте, находящемся в залоге, без согласия кредитора.

Таким образом, хоть как-то снята проблема граждан, которые направили маткап на погашение ипотеки (или первоначальный взнос), а затем им понадобилось продать свою недвижимость до погашения кредита.

Если законопроект примут, они смогут до погашения кредита наделить детей долями, а затем, в стандартном порядке продавать объект недвижимости.

Послезавтра второе чтение. Надеюсь, что всё пройдет нормально.

@expertned

Дом. РФ выдал прогноз по выданной в мае ипотеке.

По этим данным выходит просадка в мае по первичке и рост по вторичке.

Ну, через две недели выйдет обзор ЦБ за май. Узнаем точные цифры.

Но, некий странный момент есть. В прошлом у Дом. Рф более-менее точные цифры были по первичке, и не очень точные по вторичке.

А в апреле, как-то Дом. РФ лихо махнул и по первичке. Показали 35 тысяч выданных ипотек. По данным же ЦБ было 29 тысяч.

Так что дождемся данных ЦБ, чтобы увидеть точные цифры.

Но в любом случае общая картинка видна.

Первичка - выдача ипотеки четвертый месяц примерно на одном уровне (февраль 27 тысяч, далее около 30 тысяч).

Ну, и в целом, средняя выдача с августа 24-го по май 25-го, порядка 29 тысяч кредитов в месяц.

Чтобы вы понимали цифры приведу среднемесячные показатели по годам:
2020 - 40 тысяч
2021 - 39,5 тысяч
2022 - 34 тысячи
2023 - 57 тысяч

Тут же, если добавить еще июль 2024, то почти год - 28 тысяч.

С одной стороны просадка сильная.

С другой. Первая половина 2024 года была очень бурной. И с ее учетом застройщики закончили год, даже не смотря на последующее падение выдачи кредитов со средней цифрой - 39 тысяч выданных ипотек.

Т.е. в целом на уровне 20-21 года. Да, у них и стройки стало на 20% больше, чем 21 году. Но за счет будущих периодов, а не за счет того, что будет введено в текущем году.

Так же нужно наложить сюда увеличивающиеся продажи в рассрочку, о которых бьет тревогу ЦБ.

Т.е. в целом, пока, как я и говорил, у застройщиков продажи не очень. Но не ужас ужасный, как иногда от них транслируется.

При этом локально, конечно же, на фоне таких продаж у кого-то конкретного могут быть проблемы. Кто-то в банкротство уйдет.

Но не нужно по разовым историям делать выводы о всей отрасли в целом.

Думаю, застройщики понимают, что цикл низких продаж будет еще долго. Поэтому по этому году снижение новых строек мы явно должны увидеть.

Но, опять, не нужно из этого делать вывод о грядущем дефиците жилья. Он возможен, но не однозначен.

@expertned

Что касается вторички, то цифра 42 тысячи скорее всего сильно преувеличена. Думаю, что реально в районе 35-38 тысяч будет.

Но в целом, что 42 тысячи, что 35 тысяч - это для вторички с одной стороны уже не "мертвая" ипотека, но "почти мертвая".

@expertned

Не прошло и полугода)) Ждём Озон

https://tass.ru/ekonomika/24226871

Кстати, ЦИАН помнится хотел в Авито продаться, так как дела у ЦИАНа не очень. Но ФАС запретил.

Так вот Озону или Вайлдберису вполне можно продаться. ФАС в этом случае явно возражать не будет.

@expertned

⚡️💥🔥Продажи квартир в новостройках в РФ рухнули сразу на 40%!!!

Что должен подумать любой человек, увидевший такой заголовок? Что с первичным рынком беда. Ну, и, конечно, как в такой ситуации застройщикам не начать снижать цену?

Это всё классический пример того, как происходит манипуляция цифрами для создания нужного информационного фона.

Давайте разберем эту спекуляцию.

Попалось на глаза такое сообщение:

Первичный рынок жилья продолжает сжиматься. В мае россияне, по данным «Дом. рф», приобрели 1,7 млн кв м – на 300 тыс. меньше, чем в апреле (2 млн) и на 200 тыс. по сравнению с мартом. «Реализация квартир в строящихся домах замедлилась», – констатирует «Дом. рф». В годовом выражении продажи оказались на 40% ниже прошлогодних в апреле было минус 23%. За пять месяцев падение составило 16% против 10 в январе-апреле."

Давайте разберем тезисы.

Манипуляция - 1.

1. Май/апрель - сокращение продаж на 15%
2. Май/март - сокращение продаж на 11%.

Исходя из этого можно сделать вывод о том, что апрель/март - рост на 5%

А теперь зададим вопрос, насколько сильно сокращаются покупки новостроек в период с 1 по 11 мая, в сравнении с тем же периодом в апреле?

Т.е. для корректного анализа, нужно говорить не о просадке май/апрель, май/март. А о том, что в марте, апреле - за полноценный месяц было продано 1,9 и 2 млн.кв.м., в мае же за 19 дней - 1,7 млн.кв.м. Т.е. если май привести к 30 дням, то цифра будет - 2,68 млн.кв.м. И где здесь сокращение?

Ладно, хорошо, можно сказать, что в праздники все равно какие-то продажи шли. Уберем не все 11 дней, а 5. Все равно получаем 2,04 млн.кв.м. Т.е. сокращения все равно не видно.

Манипуляция - 2.

Май 2025/май 2024 - падение продаж на 40%.

Частая проблема анализа рынка недвижимости - маленький горизонт "рыночной памяти". Человек, который решил купить квартиру, интересуется рынком за полгода до покупки, ну за год. Он не очень хорошо знает, что было с рынок 2-3 года назад, да и то, что было год назад, на самом деле, тоже не очень.

А что было год назад? Год назад в июне было окончание срока действия общей льготной ипотеки. Плюс еще по семейке было обещано продление, но изменение в сторону ужесточения, а как именно не понятно. Что ожидаемо привело к ажиотажным продажам.

Кто не помнит, напомню, по выдачам ипотеки на первичке был рекорд, который перебил рекорд 2023 года. Было выдано 95 тысяч ипотечных кредитов. Это при том, что среднемесячные показатели 2023 года (с учетом авральных сентября-декабря) - это 57 тысяч ипотек в месяц. А в целом нормой для первички можно считать 40-45 тысяч).

Так вот, начиная примерно с марта 2024 года начался сезон повышенных продаж на первичке, который закончился в конце июня. И продажи нарастали каждый месяц. И если в марте 24-го на первичке было выдано 42 тысячи ипотек, то в мае уже 58 тысяч.

Вопрос. Корректно ли проводить сравнения с маем 2024 года, учитывая очевидные признаки ажиотажа? Очевидно, что нет. Более того, я вас уверяю, что по результатам июня мы увидим цифры падения продаж существенно выше. Думаю, что июнь 2025/июнь 2024 будет в районе минус 65%-70%.

Но удивительным образом, продажи резко восстановятся в июле, и уже июль 25/июль 24 будет примерно плюс 30%.

Манипуляция-3

январь-апрель 25/24 минус 16%. Учитывая, вышесказанное, очевидно, что всего минус 16% в сравнении с 24 годом, когда из 5 месяцев сравнения 2 месяца 24-го года уже были месяцами повышенных продаж - это не так уж и много.

По сути минус всего минус 16% подтверждает то, о чем я постоянно говорю. Что продажи в новостройках упали, и всё же не так сильно, как нам пытаются доказать застройщики.

Очевидно, что им сейчас не очень хорошо. И этот период "не очень хорошо" ещё продлится, как минимум до конца года, а скорее и больше (если Правительство вдруг не решит подкинуть им льготных ипотек). Но всё не так критично, как в картинках, рисуемых со стороны стройотрасли и банков, в надежде на получение дополнительных преференций от государства.

@expertned

А вот и кризис перепроизводства подтянулся

Главное, 68% не проданных квартир, а год назад было 65%..

Ребят, а два года назад было тоже 69%. Весь 2023 год пугали затовариванием и пророчили резкое падение цен. И где оно всё?

Я же говорю, что память рынка недвижимости - 1 год....

@expertned

Государственная дума сегодня во 2 и 3 чтении приняла правки к ФЗ об ипотеке.

Данное изменение закрепляет в законе, что согласие банка-кредитора не требуется, если был использован маткапитал и до погашения ипотеки выделяются доли.

Таким образом, если раньше, семьи, использовавшие мат.капитал сталкивались с трудностями, когда хотели продать недвижимость до погашения ипотеки. То после вступления поправок в силу (с 01.01.2026), можно будет наделить детей долями (без получения согласия банка) и продавать в обычном порядке с получением разрешения органами опеки и попечительства.

Учитывая, что я участвовал в разработке этого законопроекта, мне вдвойне приятно, что он, пусть и в сильно усеченном виде, дошел до принятия Думой.

@expertned

Ждем подписание Советом Федерации и Президентом.

Как и обещал, публикую самые низкие ипотечные ставки на вторичку.

На покупку ниже всех у банка Санкт-Петербург - 21%. (ПВ от 20%)

На рефинансирование пока Кубань-кредит - 23%, но с 25.06 у Татсоцбанка будет - 22,2% (ПВ от 40%), 22,7% (ПВ от 20%)

Но обратите внимание, что цикл снижения ставок, на мой взгляд, еще не закончился.
Во-первых, ждем снижение от ВТБ и ещё ряда банков.

Затем они посмотрят друг на друга и ещё, скорее всего немного подвинутся.

Буду публиковать, если у кого-то ставки будут ниже

@expertned

Смотрите, какой наглядный график цен.

Что из него можно увидеть?
1. То, что в целом и так понятно, новостройки выросли в цене с начала 22-го, причем довольно сильно. В районе 40%.

2. Что основной рост начался в августе 2023-го. Тут льготная ипотека дала возможность застройщикам компенсировать инфляционные издержки, причем с некоторым опережением. Собственно, поэтому я и говорю, что у новостроек сегодня нет экономического потенциала для роста.

Вопрос. Глядя на этот график, действительно, у кого-то есть сомнения в том, что вторичка вырастет в цене?

Я не говорю по момент роста, тут можно дискутировать. Кто-то может считать, что это произойдет после выравнивания ставок на первичке и вторичке. Я же считаю, что и без него рост начнется, да, не в моменте +40%, но тихо-тихо будет компенсировать разрыв цен и без выравнивания ставок.

Причем. Даже, если предположить, что убрали полностью льготную ипотеку. И ставки одинаковы для всех рынков. И даже, если предположить, что новостройки по каким-то причинам уйдут вниз процентов на 20%. То вторичка ведь должна в этом случае вернуться к своему нормальному состоянию. Т.е. стоить дороже первички. А значит, в любом случае рост цены.

Т.е. вторичка не будет расти, только если на фоне выравнивания ставок первичка рухнет на все эти 40%.

Сегодня кто-то в это верит?

@expertned

И, кстати. обратите внимание, что основной рост первички начался с момента поднятия ключевой. Почему? Потому что льготные программы обеспечивали разрыв ставок.

Это то, о чем я постоянно говорю, что льготная ипотека может влиять на цены только в случае создания условий, сильно отличающихся от общерыночных.

В 2022-году сильных отличий не было. Точно так же, как и в 2020-2021 годах. И это ещё раз подтверждает мой тезис о том, что цены в 2020-2021 росли не потому что была введена льготная ипотека. И разговор о том, что именно льготка спровоцировала рост цен на 100% в эти годы - это в корне не верное утверждение.

@expertned

Кстати, помню ловили мы как-то комнату в коммуналке. Показали одну, а продать хотели другую.

А еще давным-давно у коллег было, что табличку с номером дома подменили.

Вышла аналитика от Гильдии Риэлторов Москвы на вторичку по маю.

При чтении аналитики обратите внимание, что речь не про цены в реальных сделках, а в объявлениях.

Но они тоже показательны. Ждем результат июня. Если два месяца подряд будет рост цен в объявлениях - это будет довольно толстый "тонкий сигнал" к началу реализации сценария, который я называю наиболее вероятным - начало роста цен осенью.

@expertned

ЦБ выпустил резюме обсуждения ключевой ставки

Выделю то, что касается рынка недвижимости:
- Кредитная активность остаётся сдержанной во всех сегментах
- Основная причина замедления — падение спроса: заявок меньше, чем в 2024
- Банки стали осторожнее: одобряют меньше, чем год назад и спреды кредитных ставок к ключевой - выше
- Ипотека растёт умеренно, в основном за счёт льготных программ
- Всё больше покупок жилья — без кредита, на собственные средства
- Продажи квадратных метров жилья за последние 10 месяцев оставались стабильными — этот показатель лучше отражает реальную активность на рынке, чем объёмы ипотеки
- Рост кредитования теперь зависит не только от спроса, но и от способности банков поддерживать достаточность капитала
- Большинство участников согласились, что уверенность в том, что укрепление рубля в значительной степени является проявлением жесткой денежно-кредитной политики, возросла

Расшифруем. Кредитов стало меньше, ипотека во основном льготная, но продажи в целом стабильны (! ещё раз камень в сторону застройщиков). Больше покупок за счет собственных средств и они буду увеличиваться, при сохранении жесткости кредитно-денежной политики. А она будет сохраняться долго.

Про последнее предложение - напомню свои рассуждения, что если все так заморозить на 5 лет, то появятся покупатели накопившие на квартиру.

Идем далее. То, о чем я постоянно говорю - снижение ключевой не будет означать повышение доступности ипотеки.

И последний пункт из списка. Обратите на него внимание. Раз курс укрепляется за счет высокой ключевой, то снижение ключевой будет давить на рубль и снижать его курс. А теперь посмотрите на количество интересантов "100 рублей за доллар", кто только не отметился в последние дни.

Вопрос: Куда пойдут люди в ситуации, когда ставки по депозитам снижаются, а количество рублей за доллар увеличивается?

@expertned

🏡 Недвижимость для участников СВО: какие льготы действуют

Росреестр напомнил о наборе мер поддержки для военнослужащих и их семей — в части земельных участков, кадастра и регистрации.

📌 Кратко по сути:

🔹 Земельные участки
— Можно арендовать без торгов, в случае предоставления участков гражданам, имеющим право на первоочередное/внеочередное приобретение зем.уч.
— Аренда не больше земельного налога (а не рыночной цене)
— Есть право на бесплатное получение участка — если субъект РФ установил такую меру
— Ветераны боевых действий — в приоритете на покупку участков под садоводство/огородничество
— Военнослужащим предоставляется внеочередное право на получение участка под строительство дома

🔹 Льготы на кадастровые услуги
— Скидка 50% на сведения из ЕГРН (с 01.01.2025)
— Возможность бесплатных межевых и техпланов — через проект «Вместе с героями»
— При догазификации в СНТ — скидка на кадастровые работы

🔹 Регистрация прав
— Приоритетный порядок рассмотрения заявок
— Роскадастр помогает восстанавливать документы на недвижимость

⚠️ Меры действуют не только для действующих участников СВО, но и для ветеранов, добровольцев, членов семей. Подробности лучше уточнять в регионе.